1、京林半島傳播概念提案廣州市東壹廣告有限公司貳零零貳年拾月1銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場分析成都市房產(chǎn)市場概況競爭態(tài)勢分析市場界定產(chǎn)品競爭力分析2銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略成都市房產(chǎn)市場概況3銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場篇競爭激烈，中高檔市場層次不明顯無豪宅樓盤，高檔樓盤占據(jù)豪宅市場樓盤區(qū)域性強開發(fā)商開發(fā)意識強推廣手段倚重概念塑造重文化底蘊4銷售策劃大全 住宅策劃 商

2、業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費者篇居住要求高注重現(xiàn)金支付6銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略競爭態(tài)勢分析7銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略模型建立標準分別以W（區(qū)域）、X（地塊面積）、P 產(chǎn)品綜合指數(shù)（園林景觀、戶型設(shè)計、產(chǎn)品線、外立面、會所配套） 、S（服務(wù)）、M（價格）為模型指數(shù)建立五象限坐標系每象限分別劃分1、2、3、4、5五個級別9銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分

3、析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略模型分析方法W：以本項目所在地為原點，距離越遠，指數(shù)越低 X：地塊面積越小，指數(shù)越低 P：產(chǎn)品綜合指數(shù)越低，指數(shù)越低 S：物管公司美譽度越高，指數(shù)越高 M：平均單價越高，指數(shù)越高同一樓盤中五點連成的多邊形面積越大，證明其威脅越大10銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略模型分析方法（續(xù)）WXPSM京林半島草堂之春春天花園置信麗都清華坊錦海國際浣花溪山莊中海名城11銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島正面競爭者：成都市高檔樓盤！

4、總結(jié)12銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場界定13銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略界定方法以經(jīng)濟指標為唯一參考指標房產(chǎn)市場常規(guī)類型：低端市場、中端市場、高端市場、豪宅市場按照城市中等家庭年收入計算成都市房產(chǎn)市場中位數(shù)：3300元/14銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場空間京林半島成本明顯高于中檔市場，屬于高端市場范疇針對高端市場無利潤可言高端市場競爭激烈16銷售策劃大全 住宅策劃 商

5、業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略疑問我們是否可以針對豪宅市場？17銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略就經(jīng)濟標準而言，京林半島所針對的是成都市豪宅市場！總結(jié)19銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略產(chǎn)品競爭力分析20銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略分析層面區(qū)域位置地塊面積產(chǎn)品特征21銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析

6、 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略分析區(qū)域位置區(qū)域蘊涵悠久的人文、歷史背景固有“南富西貴”的習(xí)慣認知政府的精心規(guī)劃與環(huán)境塑造區(qū)域樓盤供應(yīng)量的稀少區(qū)域資源不可再生性22銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略分析地塊面積浣花溪風(fēng)景區(qū)中心位置區(qū)域內(nèi)最大面積地塊23銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略分析產(chǎn)品特征產(chǎn)品線豐富精心規(guī)劃優(yōu)質(zhì)材料面積指標合理化配套完備24銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略具備與市場上任

7、何高檔樓盤競爭的實力！京林半島具備成為豪宅樓盤的核心條件！總結(jié)26銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場細分市場形態(tài)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)27銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場形態(tài)P：產(chǎn)品；M：細分市場CBAEM1M2M3P1P2P3M4P4從市場角度看，我們所針對的是單一層面市場從產(chǎn)品看，我們所針對的是多層面市場29銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略疑問如何定義我們的市場形態(tài)？答案我們面對的是專門化細

8、分市場！30銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島滿足同一層次消費群的不同需求！總結(jié)31銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略產(chǎn)品結(jié)構(gòu)32銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略參考指標價格因素33銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略產(chǎn)品結(jié)構(gòu)BECA價格附加值（消費者心理需求）層次34銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理

9、 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略不同的產(chǎn)品滿足不同的需求需求的不同主要體現(xiàn)在消費者購買后的產(chǎn)品用途和購買與使用過程中的心理需求對于京林半島等高檔樓盤，滿足心理需求更為重要總結(jié)35銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費群需求消費者需求分析消費者特征消費群成分分析36銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費者需求37銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略自我實現(xiàn)需求尊重需求社會需求（

10、歸屬感）安全需求生理需求馬斯洛需求分層京林半島所針對的消費者以“自我實現(xiàn)需求”類型為主同時兼顧“尊重需求”類型向下輻射“社會需求”類型38銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略產(chǎn)品線針對消費者示意圖自我實現(xiàn)需求尊重需求社會需求（歸屬感）BECA39銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略產(chǎn)品線針對消費者示意圖（續(xù)）戶型“需求滿足”功能向下輻射產(chǎn)品層次越高，所能滿足的需求類型越多40銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)

11、研 營銷策略京林半島是一個滿足同一層次消費者不同心理需求的樓盤！總結(jié)41銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費者特征42銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略方法與目的建立經(jīng)濟指標作橫向分析建立消費者模型作豎向分析從文化、社會、個人、心理四個層面剖析消費者從文化、社會、個人、心理四個層面定義目標消費者從而確定目標消費者成分43銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略經(jīng)濟指標劃分44銷售策劃大全 住宅策劃

12、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略經(jīng)濟指標以購房模式測算消費者經(jīng)濟能力；考慮到成都市的消費者特點，該經(jīng)濟能力側(cè)重于個人現(xiàn)金儲蓄；以京林半島產(chǎn)品中占45%的C戶型為標準計算，按均價8000元，戶型180平米計算，則購買該套產(chǎn)品需花費144萬元；45銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略購買消費者界定：首付五成，十年按揭購買成本：478405元首付：144000050%=720000元交易稅：14400003%50%=21600元律師費等雜費：2000元入住成本：400000元按揭保險：1

13、0000元；裝修：150000元；家電、家具：150000元居住成本：16420元月供（銀行貸款月供系數(shù)）：6420元；車：2000元；日常開支：8000元；46銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略購買消費者界定：首付五成，十年按揭（續(xù)）目標消費者經(jīng)濟能力購買成本+入住成本=878405元，則該消費者家庭積蓄（可用現(xiàn)金積蓄）推算為220萬；47銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費者模型48銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析

14、 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費者模型文化因素文化亞文化社會階層社會因素群體角色與地位個人因素年齡職業(yè)經(jīng)濟環(huán)境生活方式個性與自我心理因素動機信念和態(tài)度49銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費者模型定義文化因素重視家庭悠閑；注重生活質(zhì)量上層社會社會因素領(lǐng)導(dǎo)群體，意見帶頭人社會主流人士個人因素3045歲企業(yè)決策人；高級管理層；同時享有絕對的權(quán)利與重大責(zé)任富足現(xiàn)代，時尚內(nèi)斂，超然，冷靜，理智心理因素自我實現(xiàn)；尊重需求；社會需求勤奮；積極；樂觀50銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開

15、發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費者特征提煉3045歲來自上層社會中的主流階層享有絕對的權(quán)利與重大的責(zé)任經(jīng)濟狀況良好，過著富足而愜意的生活注重生活質(zhì)量，追求高品質(zhì)個性內(nèi)斂處世冷靜超然積極樂觀51銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略消費群成分分析52銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略中國社會分層下層社會中層社會專業(yè)人士中產(chǎn)階級小康上層社會貴族上流暴發(fā)戶資料來源：中國國家統(tǒng)計局53銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略

16、 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費群社會成分重點目標消費群次要目標消費群輻射目標消費群關(guān)注目標消費群下層社會上層社會貴族上流暴發(fā)戶專業(yè)人士中產(chǎn)階級小康中層社會經(jīng)濟標準線54銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費群社會成分（續(xù)）55銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費群社會成分（續(xù)）由于“貴族”階層的不可觸摸性，只能作出少量估算值主流消費群為“上流”暴發(fā)戶也是主流消費群之一同時向下輻射部分擁有一定經(jīng)濟能力的“專業(yè)人士”與“中產(chǎn)階級”56銷售策劃大

17、全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略周邊省份周邊城市本地消費者京林半島消費群區(qū)域特征根據(jù)成都市的地理位置（西南中心城市）和經(jīng)濟地位，外來購房者一向是成都房地產(chǎn)市場不可忽視的力量（本地非本地1 1）京林半島有望成為區(qū)域標志性樓盤，存在成為外地購房者首選之可能性57銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島消費群定義城市新貴族58銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略總結(jié)京林半島具備了成為豪宅樓盤的所有條件！59

18、銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略結(jié)論60銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場：豪宅市場產(chǎn)品：滿足心理需求消費群：城市新貴族綜合定位61銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略核心問題62銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略市場：豪宅市場消費群：城市新貴族如何緊密結(jié)合三者？產(chǎn)品：滿足心理需求?63銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃

19、 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略解決之道品牌市場：豪宅市場消費群：城市新貴族產(chǎn)品：滿足心理需求京林半島64銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略尋找京林半島的機會點65銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略就市場而言 ，機會點在于成都有豪宅市場卻缺乏豪宅品牌：浣花風(fēng)景保護區(qū)的樓盤符合豪宅市場的標準；豪宅品牌需要后天的文化氣質(zhì)和鮮明的品牌個性，成都的豪宅產(chǎn)品在后天的包裝宣傳上卻未能做到這一點；66銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品

20、牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略就產(chǎn)品而言 ，機會點在于京林半島的產(chǎn)品具備稀缺性：唯一的；不可替代的；有市場模仿區(qū)隔的；67銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略結(jié)論市場產(chǎn)品有個性的品牌，消費者唯一的選擇68銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌系統(tǒng)建立標準品牌定位品牌模型品牌傳播核心價值主傳播概念廣告語69銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略建立標準70銷售策劃大全

21、住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略建立標準品牌必須具備與目標消費群有共同層次之歸屬感：品質(zhì)感尊貴感相近的價值觀相近的生活態(tài)度71銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略定位72銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌定位市場：豪宅市場消費群：城市新貴族產(chǎn)品：滿足心理需求京林半島、極品73銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌定位（續(xù)）京林半島、極品

22、浣花風(fēng)景區(qū)核心地段唯一半島別墅社區(qū)74銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略含義物有所值；高品質(zhì)；精益求精；個性鮮明； 75銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌模型76銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略參數(shù)U品牌屬性W品牌利益X品牌價值Y品牌文化Z品牌個性P使用者UWXYZP77銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素品牌屬性

23、區(qū)域環(huán)境精心規(guī)劃精心規(guī)劃優(yōu)質(zhì)材料面積指標合理化配套完備依托精益求精品牌屬性78銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素品牌利益豪宅市場定位消費群定位消費者心理需求依托極品品牌利益79銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素品牌價值產(chǎn)品核心優(yōu)勢消費者心理需求依托稀缺品牌價值80銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素品牌文化產(chǎn)品特點開發(fā)商自身素質(zhì)依托高品質(zhì)品牌文化81銷售策劃大全 住宅策劃

24、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素品牌個性消費群特征依托權(quán)威樂觀積極冷靜理智內(nèi)斂堅毅品牌個性82銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略決定因素使用者消費群特征依托不同凡響使用者83銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌屬性：精益求精品牌利益：極品品牌核心價值：稀缺品牌文化：高品質(zhì)品牌個性：權(quán)威；樂觀；積極；冷靜；理智；內(nèi)斂；堅毅使用者：不同凡響品牌模型84銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行

25、性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌形象他是一個現(xiàn)代社會中的上層階級，成功、有生活情趣和品味，并且不斷進步；他是與眾不同的；他擁有終極的人生智慧與深厚的文化底蘊；85銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略品牌傳播86銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略疑問？如何能在成都混亂的豪宅中使極品概念成為高效的溝通方式？87銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略解決之道名流生活中心傳播概念依托市場定

26、位產(chǎn)品核心優(yōu)勢消費群心理需求品牌核心價值與眾不同特征88銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略溝通手段半島生活模式以目標消費者理想生活形態(tài)進行生活模式溝通名流生活中心89銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略含義半島生活模式悠閑富足文化底蘊品味90銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略傳播核心稀缺傳播核心依托市場定位產(chǎn)品核心優(yōu)勢消費群心理需求品牌核心價值與眾不同特征推廣概念91銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)

27、地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略核心價值演繹：稀缺這里的稀缺指的是目標消費者價值觀和生活形態(tài)的與眾不同，他們是這個社會中稀缺的一群人，使用著生活的各個層面的稀缺性元素：傳播演繹：先天資源稀缺性：成都市最有文化氣質(zhì)的地方/市政規(guī)劃：3個市政公園、極高的街頭綠地/限制開發(fā)，將不會再有類似住宅用地；后天規(guī)劃稀缺性：產(chǎn)品在實際規(guī)劃上的稀缺；生活形態(tài)稀缺性：名流生活形態(tài)；產(chǎn)品實際賣點對“稀缺性”的支持：戶型指標合理化、園林景觀、水文化；92銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略傳播概念半島生活傳播調(diào)

28、性格調(diào)93銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略概念地圖品牌利益核心價值京林半島極品豪宅名流生活中心稀缺半島生活模式區(qū)域會所產(chǎn)品物管依托提升支持94銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略廣告語（建議）繁華若水，淡定人生95銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略推廣策略96銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島整合傳播手段京林半島傳播線

29、上傳播：在大眾媒體上建立品牌形象；廣告為主，包括報紙廣告、雜志廣告、電視廣告等線下傳播：準確到達目標消費者包括促銷活動、公關(guān)活動、直郵等手段97銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略京林半島線上傳播98銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略年度推廣計劃2003.2.15-6.152003.7.15-2004.2主題產(chǎn)品“稀缺性”產(chǎn)品實際賣點演繹半島生活模式的“稀缺性”階段性推廣時間2.15-3.304.1-4.154.16-5.155.16-6.157.15-10.1

30、510.16-11.1511.16-2004.2營銷步驟內(nèi)部認購期公開發(fā)售期調(diào)整期銷售期一調(diào)整期銷售期二階段性推廣主題浣花風(fēng)景保護區(qū)區(qū)域炒作半島生活模式建立會所演繹“名流生活形態(tài)”以軟文的形式宣傳產(chǎn)品賣點舒適、品味，訴求成都房產(chǎn)業(yè)缺乏的元素消費者的認同和對京林半島的反映園林、水景系統(tǒng)目的炒熱浣花風(fēng)景保護區(qū)初步建立品牌形象和高度以半島生活模式呼應(yīng)回“區(qū)域炒作”和“會所篇”，形成一個有機的整體；以高檔會所強調(diào)名流生活中心概念；提升項目附加價值和形象；以軟文形成銷售上的調(diào)整期產(chǎn)品賣點實現(xiàn)對傳播概念的支持；銷售調(diào)整期配合營銷計劃；各階段推廣工具軟新聞為主，后期引入少量硬廣告和下階段呼應(yīng)京林半島形象稿硬

31、廣告軟文產(chǎn)品賣點廣告軟新聞產(chǎn)品賣點稿99銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第一階段：產(chǎn)品稀缺性地段稀缺性：我們可以從3個方向入手去炒作該主題：拔高城市形象方向：四川（天府之國）-成都（天府之都）-浣花風(fēng)景保護區(qū)（成都最有文化氣質(zhì)的地方）-京林半島（浣花風(fēng)景保護區(qū)核心地段）浣花溪方向：京林半島方向：深厚的文化底蘊/市政規(guī)劃的稀缺性/數(shù)量的稀缺性/罕見的半島地形100銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第一階段：產(chǎn)品稀缺性（續(xù)

32、）地段稀缺性：支持元素深厚的文化底蘊：浣花風(fēng)景保護區(qū)，天府之都最有文化氣質(zhì)的一塊地方：杜甫、浣花溪；市政規(guī)劃的稀缺性：綠化率最高的地方，擁有3個市政公園和26290的街頭綠地的市政規(guī)劃配套；數(shù)量的稀缺性：地處風(fēng)景保護區(qū)，限制開發(fā)，在未來將不會再有類似住宅用地；101銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第二階段：半島生活模式設(shè)計師代言以國外設(shè)計師為代言人講述對京林半島的規(guī)劃和設(shè)計理念；此種規(guī)劃和理念體現(xiàn)了半島生活模式；初步引入主傳播概念半島生活模式；對區(qū)域炒作和京林半島之間進行一個有機的呼應(yīng)；102銷售策劃大全

33、 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第二階段：半島生活模式初步建立半島生活模式的概念：主傳播概念“半島生活模式”；提升京林半島品牌高度；有機銜接區(qū)域炒作和會所塑造生活形態(tài)之間的聯(lián)系；103銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第三階段：會所塑造高尚生活形態(tài)目的：將項目會所由現(xiàn)在成都市場上常見的社區(qū)配套中心提升為豪宅會所，通過會所的重新規(guī)劃及包裝推廣提升項目的附加價值和形象；會所定位：名流生活中心支持理由：SPA；雪茄房；圖書館；紅酒室；名

34、流康體中心；咖啡館；經(jīng)營方式：不對外，只對業(yè)主和會員開放；104銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第三階段：會所塑造高尚生活形態(tài)（續(xù)）線上手段：廣告推廣；線下手段：DM：飛機的頭等艙客戶收到項目贈送的禮物，印刷精美的生活雜志；事件：常規(guī)的節(jié)日活動；品牌聯(lián)合：與知名的汽車、手表、化妝品、珠寶的聯(lián)合推廣；與城市畫報聯(lián)合舉行名流PARTY；與高爾夫球會聯(lián)合舉行比賽；105銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第四階段：調(diào)整期，軟文

35、訴求產(chǎn)品賣點在硬廣告?zhèn)鞑ド蠒和Ｒ欢螘r間，作為廣告?zhèn)鞑サ恼{(diào)整期；避免過度透支產(chǎn)品賣點；106銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第五階段：產(chǎn)品的舒適性與品味以產(chǎn)品的舒適性和品味去實現(xiàn)產(chǎn)品實際賣點對半島生活模式稀缺性的演繹：戶型合理化；物業(yè)管理；會所；多元的選擇；時尚外立面；陽光居所；人車分流107銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第五階段：產(chǎn)品的舒適性與品味（續(xù)）以產(chǎn)品的舒適性和品味去實現(xiàn)產(chǎn)品實際賣點對半島生活模式稀缺性的演

36、繹：功能分區(qū)的合理化：私密性與舒適性的結(jié)合；緩跑徑，同時也是景觀帶；6條景觀帶；108銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第六階段：調(diào)整期以軟文形式訴求消費者對京林半島的認知，形成廣告宣傳上的調(diào)整，并配合營銷計劃：109銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第七階段：園林產(chǎn)品賣點對半島生活模式稀缺性的支持：不同樹種夾雜；社區(qū)內(nèi)的坡度高差變化；6條景觀帶；戶戶見景，窗窗不同；貝爾高林精心設(shè)計；110銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地

37、產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略各階段推廣步驟概述：第八階段：水文化產(chǎn)品賣點對半島生活模式稀缺性的支持：浣花溪；人工湖；每棟的親水平臺；泳池；111銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略概念演示112銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略LOGO部分113銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略114銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資

38、分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略方向一：現(xiàn)代氣質(zhì)的印章來源于中國古文化優(yōu)雅，利用了京字應(yīng)有的尊貴意韻和格調(diào)。正方穩(wěn)重的印章，表示著獨有的個性化的尊貴，大氣平穩(wěn)。新色彩的構(gòu)成有新穎的意味，但是色彩并不浮躁，一樣的含蓋貴氣。中國化的印章線條在這里被簡化，一種新生活里的優(yōu)雅與矜持躍然而出。115銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略116銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略117銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研

39、 營銷策略118銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略方向二：竹的氣質(zhì)將仿京字的線條經(jīng)過后天演繹形成的一抹竹林。項目本身具備竹林的要素，杜甫草堂周邊的竹林更是有獨到的氣質(zhì)。“寧可食鹿肉，不可居無竹”來自古人對竹氣節(jié)的推崇，竹象征高雅的格調(diào)和智者人生的內(nèi)涵。強調(diào)居住的內(nèi)涵，強調(diào)人生智慧的內(nèi)涵，半島生活格調(diào)正是如此。119銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略120銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略121

40、銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略122銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略方向三： 丹青筆墨書寫半島形象演繹半島字體，將現(xiàn)代簡約的線條在其中隱現(xiàn)，利于直接傳播名稱書法本身具備中國高雅的氣質(zhì)，與英文大膽結(jié)合更充分傳遞現(xiàn)代高尚生活的含義。線條來自歐洲化建筑的藝術(shù)形式，簡約處理在其中穿插，讓現(xiàn)代的生活更生動，也多了一份來自歐洲的貴胄氛圍。123銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略124銷售策劃大全 住

41、宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略125銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略概念演示稿126銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略127銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略128銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略129銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投

42、資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略130銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略設(shè)計師篇：對于創(chuàng)造者而言，上天締造的才是唯一的完美“設(shè)計只是一種意想，會在你思索到幾近透明的時候浮現(xiàn)。”“總有一種創(chuàng)造的信仰，讓我在最孤獨的空間獲得永恒的快樂。”“創(chuàng)造可以有很多種，但是半島只有一個。” “那是一個空間，悠然自我，從容淡定，平靜彌布生活沒有煩擾，就在一個名字叫半島的地方實現(xiàn)。”“完美不屬于我，屬于天然的半島。”131銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略半島生活模式一：態(tài)度

43、篇半島從來不是一個名字，而是一種從容的生活半島從來不是一個名字，而是一種態(tài)度。欣賞自己，從容淡定，收藏快樂。創(chuàng)造者在這里發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造不能完成的缺憾，“完美是一種信仰”，而天然的半島依然被賦予了種種凝集理想的設(shè)計與生活。房子是美學(xué)的化身，房子是居住者與設(shè)計者的交談，房子是造物描繪的境地，房子是回歸自我的軀殼，房子是尊重和欣賞，房子是獎勵自己的風(fēng)情，房子是收藏從容的心靈居所。132銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略半島生活模式二：富裕篇一生人總要住一次半島半島，印象中就是富裕與文明的化身。加州海岸舊金山市以南的蒙特里（MONREREY

44、）半島，景色靈秀雄奇，是全世界著名的海洋生態(tài)觀賞區(qū)，住宅為人們竟相收藏。 圣羅倫南邊嘉斯碧茜(GASPESI)半島，具備了陽光海灘的優(yōu)越條件，天然公園、樹林、沙灘、懸崖怪石、動物花草富裕的人們在這里安靜的享受生活。南非的開普(CAPE)半島，是度假的天堂，那么悠閑、清靜，懶洋洋似仿佛與世無爭，享受的是心靈放假的時光。沿襲70年歷史的香港半島（PENINSULA）酒店，氣質(zhì)的高貴優(yōu)雅，這里的寧靜，陽光，清新和溫馨的服務(wù)，讓人們一直引領(lǐng)而望。書上寫過：人一世物一世，人一生總要住一次半島。133銷售策劃大全 住宅策劃 商業(yè)地產(chǎn)策劃 品牌推廣管理 可行性研究 投資分析 開發(fā)戰(zhàn)略 市場調(diào)研 營銷策略會所篇：紅色的棲息從會所長廊向右轉(zhuǎn)第二個門口，就是紅酒貯藏和欣賞的棲息吧。我并不喜歡喝紅酒，丹寧酸總是給我一種澀的感覺，破壞平靜。我只是喜歡聽MONTEOSE不停的給我講Rothschild、Segla到Margaux.，講“原野風(fēng)味，嫩葉的氣息，野花的芳香”，津津有味的展示紅酒在杯壁上懸掛，并構(gòu)造1989年Burgundy的美麗的秋風(fēng).MONTEOSE是從Bordeaux來的酒保，大段的時間內(nèi)，我安靜的聽他講述從不厭倦。有天我問他他是不是天生的酒保？他忽然神秘的說他其實是個液壓工程師，是為了尋找自己的快樂。那時我想人也是一種動物，喜歡棲息在快樂時間里的動物。134銷售策劃大