1、 博宇項目商業定位方案2006年11月6日9/20/20221第一篇 社區商業定位思路9/20/202221、對社區商業發展的理解社區商業是一種有別于城市的區域中心商業、大型購物中心、特色步行街的商業業態，它是以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業模式。狹義:指滿足購物、飲食、家居等基本需要的商業服務；廣義:還包括會所、教育、交通等社區配套服務。9/20/202232、社區商業的功效與作用內涵：服務于本區居民外延：服務于外區居民內涵與外延的范圍決定了社區商業的規模、業態、形式等差異中海康城社區商業街祈福新

2、邨大型食街9/20/202244、社區商業發展理念購物、娛樂、餐飲、休閑、教育培訓、健康運動、家居、醫療等社區服務消費相結合，建立全方位的泛商業社區模式。目標：打造一個滿足多元化消費生活，完善社區配套，提升生活品質，充滿人性化的時尚休閑購物街區。9/20/202261）.零售、餐飲、文教、服務產業的配套性基本特征9/20/202273）.商業服務的親和性4）.需求與盈利的長期性、穩定性5）.店鋪的互補性與聚合性基本特征9/20/202295、大型綜合社區商業中心開發要求開發商、零售商、投資商均要把握上述特征。在規劃、設計、建設、招商、經營、管理、服務等過程共同參與。開發商與零售商（尤其是主力店

3、）的廣泛共識、長期合作、利益共享。9/20/202210未來周邊的公建配套首期開發的公建配套現有周邊的公建配套小區公建配套的設定小區公建配套的設定小區會所的設定6、社區公建配套建議9/20/2022117、小區公建配套定位小區規模的大小，決定了小區配套設施的規模。小區配套設施的內容，直接體現小區的檔次及形象。小區配套設施的成本投入，短期內較難收回。后期的經營成本較高，單靠區內消費難以“養活”。配套設施實行對外經營，容易破壞小區的整體治安管理。9/20/2022128、小區公建配套設定小區配套設施的規模應充分體現小區的檔次高檔次的大型精品樓盤。小區配套設施的內容要盡量完善及齊全，必須能滿足小區內

4、的基本生活需求（體現樓盤配套的價值及意義)。小區配套設施要實行分期投入，短期內配置一些最為基本的配套設施（如：便利店、士多、小食店等）。考慮部分設施對外經營，規劃上將對外經營的內容統一設置，實行對外、對內獨立管理。本項目的配套設施建議考慮以下幾方面內容：9/20/2022139、小區公建配套設定公建配套分為：教育、醫療衛生、文體、商業、金融、郵電、市政公用、行政管理及其他等九方面內容。 教育、醫療衛生、文體（三方面的配套）9/20/20221411、小區公建配套小結配套面積：1000012000平方米 以上面積是根據國家規范要求而設定的，而實際上，現在大部分小區已經將其內容進行了整理、調整，使

5、其更具人性化及合理化。9/20/202216小區公建配套形式形式一：設置一條商業街，控制在一定的建筑面積范圍內，其功能搭配可以根據實際需求，進行“優勝劣汰式”的自然篩選。9/20/202217第二篇 項目商業分析9/20/202219目前長沙市商圈分布圖 1、長沙商圈分布圖9/20/2022202、區域商業分布圖9/20/202221紅星商圈的路網四通八達，形成了以韶山路和湘府路交會為中軸點的外流交通路網，以及商圈內12條次干道的內流交通網。 汽車南站矗立圈中，距株洲、湘潭兩市只有半小時的車程，到黃花國際機場僅需10多分鐘。長沙一小時經濟圈戰略在這里將得到最佳體現。新南城的交通路網具有很強大的

6、優勢，規劃建設中的武廣高速客運專線長沙站設在緊靠新南城的黎托，規劃中的長株潭城市輕軌也將穿城而過。9/20/202222農博會促使了紅星商圈的形成與發展，目前農博會已順利召開了五屆。所指的紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周。周邊有投資1.8億元建設的1500個國際標準展位的中國現代農業博覽交易中心展館；可容納5400多戶企業和經營戶、配套齊全的現代國際物流中心；由12個農副產品專業市場構成的基礎市場群。并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場，整個商業購物場所占地3000多畝。隨著省政府、天心區政府搬遷，省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術館、會展中心、長沙

7、市科技館等一批省、市級重大文化設施、建筑群落在城南拔地而起，使長沙南部形成新的政務區中央區，植物園文化旅游圈的打造，長株潭融城，都給紅星商圈聚集人口和財富提供了巨大的潛力。紅星商圈推進珠三角、長三角、武漢城市群三大經濟圈中間新生經濟聯合體的形成，具有舉足輕重的作用。不僅是長沙市新城區的商業中心，同時也是長株潭三市的商業中心。紅星商圈的作用是能最有效地聚集長株潭的商業、物流、金融、信息和政治、文化、社會等資源，打造長株潭三市整體核心競爭力。 3、區域商圈發展史9/20/202223項目所處紅星商圈集中了多種專一業態市場,以及各種會展的召開，該區域聚集了相當一批人氣.但是因為受區域整體市場消費水平

8、以及消費意識限制，商業氛圍不夠成熟，業態單一，消費場所檔次不高。目前許多專業市場難以維濟，部分商家經營回報率低。一些專業市場采用免租幾個月甚至幾年的招商政策，希望慢慢培養人氣，再圖發展，由于免租使許多商家在此租下商鋪，但由生意過于清淡并不開門營業，情況最為明顯的是綠色食品城、燈飾城、體育用品城等。據調查，商家普遍對現狀不滿意，但看好紅星區域的發展前景，因此大多先買下或租下商鋪，等待時機。4、區域商業現狀 9/20/2022249/20/2022265、同類及周邊項目租金比較名 稱紅星商業廣場紅星服飾城綠色食品市場電動車城位 置湘府路與韶山南路交匯處西南角湘府路與韶山南路交匯處東南角湘府路與韶山

9、南路交匯處東南角湘府路與韶山南路交匯處東南角規 模占地69畝，總建筑面積19000平米總建筑面積約1600平米（一層）占地500畝，總建面積82000平米，有鋪位2000個經營形式分散分散分散經營特色與定位化妝精品區、精品男裝區、精品女裝區、童裝區、休閑運動區服裝名酒、飲料、茶葉等電動車功能確定1、生活超市（14000的“步步高超市”）；2、精品服裝區3、綜合區無分區食品類電動車9/20/202227評價：項目周邊缺乏高品質商業，從南城商業整體租金水平來看，上升空間大 。各類名稱總店數（家）營業總面積（m2）均每戶面積（m2）典型代表生活超市3150005000步步高超市、金沙超市家電超市32

10、0002166通城電器專業市場528000056000紅星國際物流中心（由日用商品批發市場及綠色食品市場組成，包括電動車城、漁具城、體育用品市場、燈飾城）紅星大市場：（包括太陽能批發城、紅星糖酒批發城、紅星通訊器材批發城、紅星家用電器批發城、紅星農副產品大市場）紅星建材市場蓮湖汽配市場紅星花卉市場綜合百貨34850016166紅星商業廣場、洞井商貿城、漣源百貨服裝百貨220001000合家旺服飾百貨、紅星服飾廣場9/20/2022296、潛在商業物業項目名稱位置項目簡介商業面積開業時間融城國際紅星步步高西面總占地37.6畝，總建面積122640平米，由五星級酒店、專業寫字樓、五星級酒店公寓、行

11、政公館組成。目前開始招商，主要針對品牌餐飲、國際知名連鎖企業、銀行、影院、酒吧、KTV、咖啡、健身等。產權式酒店銷售方式：標準間538間對外銷售，十年后必須回購，十年之間給客戶固定回報率8-9%。未定長沙奧林匹克花園湘府中路總占地516畝，總建筑面積，其中商業預留地塊面積126畝，商業總建筑面積83000平米以上，其中運動MALL有13000平米。商業由：運動MALL、酒店、寫字樓三大部分組成。建筑面積83000平米以上未定標志商務中心青園前路以西、迎新路以南、湘府路以北由一棟16層五星級賓館和辦公樓綜合體（A座）、一棟3層商業樓（B座）、一棟18層公寓（C座）以及一棟18層辦公樓（D座）組成

12、。總用地面積為35畝，總建筑面積為82559平方米。未定9/20/202230從上表可看出，近兩到三年內，南城要起來的商業體量非常大，本項目的競爭對手多且實力強勁，另一方面也說明南城的發展潛力被看好，各中高檔商業物業的開發對于提升南城整體形象及紅星商圈檔次有極其重要的意義。9/20/202231本項目周邊約1.5公里以內有一定規模及名氣的餐飲有紅葉樓、湘府曲園、前進大酒店、新潮大酒店、人民公社大食堂5家，量不大，根據商圈內人流及人口素質來看，中高檔餐飲有較大空間。7、行業分析餐飲9/20/202232目前項目周邊經營家電成氣候的有通程電器、紅星家用電器批發城，低中高檔商品一應俱全，可以滿足商圈

13、內人口消費。家電業9/20/202233目前項目周邊商業以專業市場為主，業態較為單一，檔次也不高，零貨百貨類僅有紅星商業廣場，檔次屬于中低檔，并且前期進駐的一些好品牌商家由于經營不佳而退出不少。因此，零售百貨業有很大空間，但經營方式與定位是關鍵。零售百貨業9/20/202234周邊商業以專業批發市場為主，食品、建材、文體、日用、家電等涉及面極廣，市場趨于飽和。批發市場9/20/202235產權式酒店華雅華天國際大酒店基本位置長沙大道與萬家麗路交匯處東南建筑面積81286平方米套 數518主打戶型面積42平方米銷售均價7848元/平方米發展商長沙華雅房地產開發有限公司酒店管理公司湖南華天酒店管理

14、集團酒管合作方式委托管理經營投資回報方案一次性付款客戶凈投資回報率扣稅后為8.5%，并提前返還第9，10年租金，510年原價回購，一次性付款18天免費入住，入住天數可視情況調整；銀行按揭客戶凈投資回報率8.18%，提前返還第10年租金，510年原價回購，分期付款享受12天免費入住，入住天數可視情況調整；3、每一單位購房者均可獲得VIP金卡一張，可享受高爾夫5折，餐飲8.8折、娛樂7折，房價8折優惠。投資保障體系湖南博仁企業信用擔保有限公司、長沙華雅房地產開發有限公司、以固定資產華雅華天大酒店負一、1、2、3、4、5、6樓7層計3.7億資產作為租金回報及回購，擁有第三方擔保，風險較小。銷售情況2

15、005年9月8日開始1期188套內部認購， 9月18日正式開盤；2期128套從10月8日開始進行內部認購14日結束，2005年10月15日開盤銷售；全部銷售完畢。購買客戶群體1期大部分為內部員工購買，2期購買客戶大部分為個體企業主及長沙房產投資者；客戶年齡集中在3550歲人群，80%以上為本地人購買。9/20/202236運達國際廣場基本位置芙蓉中路與營盤路交匯處項目基本情況主樓2棟，靠芙蓉路為喜來登酒店，共28層；靠營盤路的為專業寫字樓，共29層，裙樓為15層，為商業性休閑購物廣場，主要經營名貴服飾；地下車庫3層，酒店可共銷售的樓層為812層，共65套。主打戶型面積面積梯度：51、86、96

16、、106、110、206平方米銷售均價10800元/平方米發展商湖南運達房地產開發有限公司酒店管理公司喜來登酒店管理公司酒管合作方式委托管理經營投資回報方案不定投資回報,更不承諾任何可能的回報與但保,但聲明有投資就難免風險投資保障體系不承諾任何可能的回報與但保;銷售情況酒店于2004年12月25日開始內部認購，開始內部認購后,3個月內全部完成；在2005年10月中旬開始正式對外銷售，已經銷售完畢。購買客戶群體購房人群以做生意的老板居多,約占到40%,其它60%的人群行業,職位等均具有極大不確定性；年齡集中在3045歲之間，70%以上為本地人購買。9/20/202237湖南天璽大酒店基本位置芙蓉

17、中路518號；賀龍體育館北向旁邊。基本情況賓館主樓共30層，高100米，擁有14個客房樓層，216個標準間及普通套間、貴賓套間、總統套間和專設的行政樓層。主打戶型面積42平方米銷售價格50萬元/套；實際銷售價格12000元/平方米以上發展商湖南拓展集團酒店管理公司新加坡華廈國際酒店集團酒管合作方式委托管理經營投資回報方案承諾1014%不等的固定回報投資保障體系由太平洋保險公司做回購擔保銷售情況2003年5月正式對外營業，2003年8月2004年5月為銷售期，銷售周期共7個月；銷售率70%。購買客戶群體生意老板居多，占40%左右，其他各類人群較為分散，70%以上由長沙本地人購買。9/20/202

18、238融程國際基本位置韶山南路與湘府路交匯處（紅星商業廣場西）發展商湖南金信房地產看法有限公司物業類型酒店 公寓項目規劃項目雄踞長株潭三市融城的核心地段。瀕臨湖南省政府及長沙市天心區政府，湖南省計委、湖南團省委、湖南省地質博物館、長沙市科技館、湖南省群眾藝術館、湖南青少年活動中心等廳局及單位及配套設施陸續遷至附近。項目占地面積36畝，綠化廣場占地60畝，規劃建筑面積約120000平米，總23層，地上21層，地下2層車庫，停車位350個。產品涵蓋超五星級產權酒店、寫字樓、酒店式公寓（14層為商業配套、59層為超五星級產權式酒店（標準間約538套）、1013層為酒店式公寓、1421層為寫字樓），容

19、積率6.05。價格（產權式酒店）例：面積35平米 單價7000 總價：245000按揭：回報8%五成十年：首付125000，月供1426月返租1429提前1年返租：17148總首付：107852總回報：269824一次性：回報9%月返租：1633提前2年返租：39192總首付：205808總回報：4262689/20/202239產權式投資模式遍地開花，產權式酒店均為城市商務型酒店；大部分為有實力、有知名度酒店管理公司經營。銷售單價高，遠遠高于實際建筑成本，銷售單價均在8000元以上，且推廣按套數出賣理念，引導消費者忽略單價；投資回報在8%左右，以群樓作為投資回報保障。消費群構成復雜，來自于社

20、會各個層面均有，主要包括生意人、知識分子、公務員、退休老干部等等，總結其特點主要是小康型有一部分錢但無閑或無能力自營投資項目者和富裕型投資者。 消費心理構成主要兩類因素：投資心理和為家人購買心理（例如避免遺產稅等）。消費者關注問題排位：酒店經營管理公司品牌及實力（開發商實力）、回報保障、投資回報返還方式。 簡而言之，發展商的實力和管理方的品牌是項目成功的最為重要的保障9/20/2022401、項目優勢（）：區域核心地處長沙CPD核心，市政建設中，長株潭一體化中心位置；商圈中心位于紅星商業圈中心地帶，長沙紅星農業博覽會館旁，會展中心西側，“會展經濟”首要受益地；地塊三面臨路，項目昭示性極佳，商業

21、價值較高；區域交通條件得到改善，交通便利，交通通達性好；項目后續經營和升值潛力大，投資前景看好。二、項目SWOT分析核心優勢：雙核心中央政務區中心+紅星商圈中心9/20/202241項目劣勢（） ：區域價值目前偏低新興片區，離目前的市中心較遠；區域內生活，教育配套設施比較缺乏；地塊規模相對較小，地塊不規則，高容積率制約規劃布局；目前湘府路上的公交線路相對較少；項目周邊無可利用之景觀資源；地塊緊臨湘府路，地塊南側受到一定的噪音影響。核心劣勢：區域價值偏低 區域配套生活配套設施缺乏9/20/202242市場機會點（）：區域價值迅速提升長株潭一體化，省府南遷，區域樓市發展迅速；長沙房地產開發核心由中

22、心區向城市四周漂移，居民置業心理的改變； 項目所處片區對周邊縣市客戶的強勢吸引力；隨著長、株、潭融城發展，大量企業將陸續進駐此區域，蘊涵了大量的住宅消費能力；區域大型商業地產目前處于空白，市場機會點較大；區域交通條件全面改善；長沙商品房住宅市場持續穩定發展，價格不斷提升。核心機會區域價值快速提升 大型商業地產發展機遇9/20/202243市場威脅（）：區域內樓盤競爭：直接競爭對手，標志商務中心；間接競爭對手為區域樓盤；區域外同類型樓盤競爭：BOBO天下城 上河國際街區；片區待開發土地量巨大，同類競爭物業的市場挑戰壓力增強；宏觀政策的不明朗，給項目帶來潛在威脅，如：對高端產品征收重稅、物業管理稅

23、、高首付；06年市場供應量大增，預估達到700-800萬平方米以上，下半年的市場開發總量將突破550萬平方米。核心威脅：區域內外直接競爭對手9/20/202244項目周邊住宅項目成片開發，中高檔消費需求相對茂盛，社區店難以滿足日益增多的人群消費需要；政府部門的南遷形成中央政務區，大長沙發展方向，南城的發展,置業投資意識已普遍建立，卻止步觀望于不成熟的配套；其他純住宅項目開發商無意進行大規模的商業開發，紅星商圈內商業核心尚未形成，南城新建小區零落的商業配套難成氣候，給商業市場的整合發展較大的空間。三、項目商業價值9/20/202245第三篇、項目商業定位9/20/202246項目商業定位：產權式

24、酒店+集中商業+臨街商業本章節著重講述產權式酒店9/20/202247 產權式酒店公寓對于投資者而言是通過買斷其產權來獲取定期收益回報的投資工具；對于使用者而言是既可短期或者長期租賃，而又兼享酒店式服務的居所。 它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正使租戶實現賓至如歸的感覺。9/20/202248產權式酒店公寓的優勢：產權式酒店公寓通常是小戶型的產品設計，投資門檻相對較低。產權式酒店公寓由于可以提供酒店式的物業服務，投資回報收益比普通公寓住宅要高。產權式酒店公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓，且銷售周期較短

25、，利于發展商資金回籠。產權式酒店的業主們會為酒店帶來無數的客源。產權式酒店對經濟不景氣時期及突發事件比傳統的酒店更具有承受力。9/20/202249先天性主動式被動式后天性 3 1 4 2產權式酒店公寓的“核心競爭力矩陣”交通條件服務素質地段環境（社會資源）（品牌）（新進者）（自然資源）產品戶型我們的項目擁有： “1+3”地段+交通的先天優勢 “2+4”產品+服務需要我們后天的打造產品：適宜面積小，適合投資，空間舒適服務：帶裝修和家具，聘請一流的物業管理公司統一管理，提供高標準的酒店式的服務。9/20/202250若干地塊商務開發價值評述相關物業競爭分析目標客戶群分析產業發展、企業快速增長，商

26、業往來日趨頻密，對酒店的需求日益增長位于南區的核心，紅星商圈，城市主干，對形象要求較高對三、四星級酒店需求較為突出四、五星級的高星級酒店較為適宜市內四星或以上商務酒店為主要客源流向主題式酒店迎合商務客人需求主題五星級商務酒店酒店的定位考慮多元化區域之路商務體系9/20/202251目標客戶群： 周邊區域商務、商貿中高層賓客，散客為主。 主題商務酒店（五星級）酒店定位9/20/202252 現代商務主題的表現讓客戶找得到商務的線索 讓客戶感受到商務的特性建筑風格：物業外觀選擇應與商務風格較為一致裝修：公共部分到客房、餐廳等細部，色彩到符號客房內布置：商務用途突現，配有簡捷辦公設備酒店配套的商務化

27、特征9/20/202253“簡約、商務”主題的體現建筑風格常用的幾種建筑風格：新古典主義現代主義后現代主義解構主義高技術派9/20/202254適合本項目的建筑風格 與“IT、商務酒店”的主題不符。“簡約、商務”主題的體現建筑風格建議高技派、解構主義新古典主義風格符合“IT、商務酒店”的主題，符合目標客戶的審美和個性化需求。現代主義、后現代主義是現在各種公共建筑采用得最多的建筑風格，滿足IT主題商務酒店的定位，但個性稍弱。9/20/202255“簡約、商務”主題的體現公共位置裝修風格清簡通透 現代時尚大堂空間9/20/202256“簡約、商務”主題的體現客房裝飾雅致而不奢華簡潔現代客房內9/2

28、0/202257“簡約、商務”主題的體現公共位置裝修風格走道/公共空間吊頂裝飾效果衛生間等細部9/20/202258 “簡約、商務”主題的體現客房平面設計突出商務特色，設置相對獨立的辦公區域。客房開間建議不小于4米，進深不小于9米。客房設計的原則：增加客房的舒適度體現對商務賓客人性關懷9/20/202259商務酒店標房示例4m9m36走道休息書寫起居4m普通酒店標房示例8m32 “簡約、商務”主題的體現客房平面設計標準客房設計示例：通過適當加大進深，增加商務活動的空間和舒適度。9/20/202260加大進深，增加工作間4m9m3m48 工作區 起居 走道 休息區 “簡約、商務”主題的體現客房平

29、面設計標準商務套房的示例：9m4m4m增加一個單元組合，設置獨立辦公空間72 工作區休息、起居走道9/20/202261“簡約、商務”主題的體現客房配置突出商務特色，提供完善配套配有辦公桌（多功能桌），可供 3-4人討論或用作放置手提電腦，免費高速寬帶，配小型打印機等標準客房：商務套房：除了基本配置外，還可配電磁爐等無煙煮食工具， 使商務套房可兼做酒店式公寓。9/20/202262服務體系：商務中心設置完備，配備周到專業的商務服務人員，電腦網絡管 理人員，翻譯服務等。會議、培訓中心：設置68間會議室，為不同的級別和檔次的會議服務。小型會展中心：配置約1500的無柱空間，可作為小型的展覽會、展示

30、會。“簡約、商務”主題的體現配套設施配套設施：突出商務功能餐飲、娛樂體系：中餐廳（面積），西餐廳，大堂吧，健身室、桑拿、蒸 汽浴室、按摩室、美容中心。9/20/202263“簡約、商務”主題的體現配套設施會議中心具體建議：會議廳（示例）可容納人數面積中式圍餐自助餐雞尾酒會劇院式教室式回型桌長寬高圓桌廳固定大圓桌會議臺18人7.2m*7m*3.6m50.4小會議室4*12人24人30人50人36人長9人寬6人7.5m*7.5m*3.6m56.3中會議室（3間）4*12人30人30人70人45人長12人寬6人11m*7.5m*3.6m82.5三間小會議室合并10*12人120人120人150人90

31、人長24人寬6人22.5m*11m*3.6m247.5董事廳固定橢圓形董事會議臺18人10m*7.5m*3.6m75多功能廳18*12人180人250人260人180人長30人寬9人31.7m*9.4m*3.6m298多功能廳（1間）：宴會或會議皆可,會議200-300人大會議室（1間）：90人（可拆分為三間容納30人的小會議室）中會議室（1間）：40人小會議室（2間）：15-30人9/20/202264市場需求結果初判客房數：250-300間- 標準間180-200間左右- 套房50-80間，套房可加入電磁爐等簡單用餐設備后成為酒店公寓客房規模的確定確定客房數市場依據：外來賓客實際需求分流酒

32、店規模（如下表）五星級酒店規模與配套比例考慮周邊快速發展，預留一定的經營空間9/20/202265項目規模分析客房數量分析房間名稱標準間套房(酒店式公寓)豪華套房雙床間雙人床間帶工作間的套房豪華套房CEO豪華套間普通酒店客房面積（）28 32 68 95 158 高星級商務酒店的房間面積比普通酒店面積要大些理想商務酒店客房面積（）3636 72 108 180 酒店客房經驗面積參考： 根據此經驗面積,我們下面假設客房數量為200間、250間、300間，通過數據分析，從理論上尋找合理的客房數量。9/20/202266項目規模分析客房數量分析客房面積房間名稱標準間套房(酒店式公寓)豪華套房標準雙床

33、房雙人床間帶工作間的套間豪華套間CEO豪華套間理想商務酒店客房面積（）3636 72 108 180 按各種類客房比例（按市場調研結果）客房比例722536572521假設不同的客房數量假設200間客房130間14間50間4間2間套內面積51843600432360合計套內面積9576 按60 實用率計，估算客房建筑面積15960，客房與配套的面積比例為5.3：4.7配套面積過大，不是經濟合理的設置假設250間客房162.5間17.5間62.5間5間2.5間套內面積64084500540450合計套內面積：11898按60實用率，估算建筑面積19830與前述6:4的比例基本吻合。假設300間客

34、房195間21間75間6間3間套內面積77765400648540合計套內面積：14364按60實用率，估算建筑面積23940，客房與配套的比例為7：3，配套面積太小，達不到五星級酒店的配套要求。9/20/202267項目規模分析客房數量分析按各種類客房比例（按市場調研結果）房間比例722536572521假設250間客房162.5間17.5間62.5間5間2.5間客房數量分析結論：250間標準間的數量：180間左右標準套間：62間左右豪華套間：8間左右市場調研結果：客房數：250-300間（其中標準間180-200間左右，50-80間套房）房間名稱標準間套房(酒店式公寓)豪華套房標準雙床房雙

35、人床間帶工作間的套間豪華套間CEO豪華套間客房數量動態分析的理論結果與市調結果基本吻合：9/20/202268項目規模分析塔樓規模分析參考條件：酒店管理的經營經驗值，每個服務員管理同一樓層約24間客房，經濟的樓層房間數量應接近24或16的倍數。250間客房，按每層24間客房計客房塔樓層數：12層左右客房總面積：1.6萬塔樓層平均面積：約13309/20/202269項目規模分析群樓規模分析配套設施的面積分配： （部分指標參考國內高星級酒店建筑設計資料集）功能劃分/間面積公共空間4 /間1000輔助空間：14 /間3500行政空間：9 /間2250餐飲10 /間20002500會議68間1000

36、1200展覽中心（多功能廳）無柱空間1500娛樂酒吧、咖啡、桑拿等2500總計：1.575萬9/20/202270產權式酒店公寓平面布置建議：以南北向為主朝向布置公寓。以核心筒形式設置垂直交通，減少塔樓柱網對裙樓的影響。以環形的形式布置公寓，以便日后整體空間的靈活變通。9/20/202271產權式酒店建議1、建筑面積以3545平方米為主。2、面寬在3.84米之間為宜。3、進深在89米之間。4、使用率在25%5、酒店大堂面積200-300平方米 五星級酒店大堂裝修標準總價控制：2836萬為主(單價:約8000元/平方米)9/20/202272第四篇 物業發展建議 9/20/202273一、總體規

37、劃布局建議規劃布局構想 會展中心西側地塊，是博宇房地產開發有限公司在長沙開發的第一個項目，本案根據市場發展的的狀況與消費者調查的基本情況，結合項目區域與地塊的基本情況，擬開發成一個集商業休閑與高尚居住于一體的精品社區為開發立意，充分把如下原則：1、商業與居住價值共贏，創造項目價值最大；2、鑒于地塊三角形形態，合理布局商業與住宅；3、充分把握區域發展大勢，前瞻性的規劃與開發。9/20/202274關鍵詞：半圍合 坐北朝南全板式2、整體規劃布局示意圖小區次入口主景觀組團18層公寓+底層商業3層集中商業+15層產權式酒店小區主入口18-20層組團18-20層組團會所層高5.4米單層商鋪9/20/20

38、22753、整體規劃經濟技術指標占地面積： 約 49000平方米總建面： 約151900平方米住宅建筑面積：約116900平方米其中：公寓約 15000平方米 小高層約101900平方米商業建筑面積：25000平方米整體容積率：3.19/20/2022764、商業的經濟技術指標建議項 目參 數備 注總用地97.99畝X20%=13072平方米）商業的比例為總用地的20%，容積率2.8住宅總建筑面積36601平方米車位比366個按照100平方米:19/20/2022775、商業部分建議： 5.1、布局模擬：商業布局采用“一心兩帶”的布局模式，以中心商業聚集人氣，同時完成兩帶的商業業態過渡與人流過

39、渡。公寓帶臨街商鋪公寓臨街商鋪中心湘府路臨街帶規劃路臨街帶9/20/202278 5.2、業態模擬：中心以室內步行街、大型品牌餐飲集于一體的中央生活區，湘府路臨街帶以時尚名品店主 ，規劃路臨街帶以美食休閑配套一條街為業態核心。大型美食街大型美食街集中型休閑室內步行街9/20/202279項目開發規模建議小結：對于商業部分，根據各方面的情況考慮，我司建議：1、商業占地面積不超過總占地面積20%；2、商業總面積不超過36600平方米左右；3、產品形態為：沿街及場內商鋪約300-500個（得鋪率約55%左右） 4、主力商鋪面積在20-50/個商鋪 ；5、商鋪參數約為面寬3.5-4.5米，進深6-9米

40、；6、一層高度5.5米，二層4.2米 這種規模的優勢在于：1、面積不大，總價不高，利于出售；2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。9/20/2022806、一期商業功能建議水療SPA、酒吧、音樂書吧、網吧、幼兒園、兒童游樂等時尚館、特色專業店、生活超市等休閑中心、健康中心、娛樂中心（含會所功能）、大中型餐飲等9/20/202281清吧，飛標游戲，背景音樂系統，投影小電影欣賞，免費圖書取閱（心理學研究、經濟學導報）音樂書吧棋牌室、網吧、陶藝吧、桌球室、乒乓球娛樂中心咖啡廳、雪茄屋、紅酒屋、酒吧等。室內外結合，深色遮陽傘，鋼花座椅配可拆卸坐墊靠墊。休閑中心水療按摩中心生活超市、特色專業連鎖店小

41、型超市SPA健身等綜合零售商場、特定購物類 時尚館 6、一期商業主要功能分區9/20/202282時尚館9/20/202283酒吧紅酒、beer、邊喝邊看投影小電影。9/20/202284健身房9/20/202285水療SPA9/20/202286咖啡廳9/20/202287桌球室9/20/202288中餐廳9/20/202289西餐廳曲形玻璃餐桌、曲鐵座椅、高腳杯、餐盤、鮮花9/20/202290會所面積設定商業會所建議的面積：6000-8000m2會所大堂400西餐咖啡廳500茶藝室 （閱覽室） 200 室內恒溫泳池600更衣、桑拿400SPA身心平衡中心400健身房、瑜珈練習室300桌球

42、室 150乒乓球室 150壁球室 150 棋牌室（6間） 300 多功能貴賓房（數間）150小型會議中心 (2間）200兒童活動室 150小超市 600（以上內容包括室外部分的配套設施） 9/20/202291夢幻泳池：水底燈光、照明燈光配合，夢幻效果。24小時預約營業；網球場：2個，塑膠場地，完善照明系統，24小時預約營業；標準籃球場：玻璃鋼籃板、防滑涂料地面、中場圈繪制LOGO；兒童樂園：秋千、搖籃、滑道、積木三人足球場，草地滾球，攀巖，器械活動所有場地提供運動器械租賃。戶外活動中心其它功能區9/20/202292室外茶座9/20/202293公共休憩廣場：會所外設置半封閉活動空間，用于開

43、展社區活動、營銷活動。外開辟公共休憩廣場9/20/202294室外健康器械9/20/202295室外兒童樂園9/20/202296兒童樂園內卡通畫9/20/202297泳池提供茶水服務，水底燈光使泳池更具吸引力，泳池配備充足照明設施，滿足24小時營運。9/20/202298酒吧、咖啡廳、棋牌室、桌球室、桑拿按摩等休閑會所項目營業較長。室外項目根據實際情況正常時間營業，不干擾業主生活。商務會所項目接受24小時營業預約。 9/20/202299特色餐飲店、零售店、花店、面包屋等7、二期功能建議9/20/2022100二期開發部分商業街，配置基本生活及商業配套。例如：美食街、24小時自助銀行、面包店

44、、便利店、士多、音像店等。二期商業主要功能區9/20/2022101設立社區商業街小吃店面包店服裝店小餐廳洗衣店 24便利店裝修裝飾店小酒吧社區服務站其他商業配套（二期商業形態以商業街為主，可獨立店鋪經營，以銷售為主）9/20/2022102面包鋪2119.81%文具、書吧3432.08%服裝店2018.87%精品店87.55%美容院1716.04%雪糕屋98.49%特色小吃店3533.02%茶藝休閑吧1816.98%網吧2523.58%24小時便利店5450.94%發型屋3633.96%日用品商店4037.74%藥品保健店6460.38%游戲室1110.38%窗簾布藝43.77%燈具裝飾品3

45、2.83%小型家居裝修76.60%棋牌室1110.38%水族館54.72%玩具出租87.55%兒童露天游樂場3633.96%小型茶餐廳1312.26%飲料糖果鋪43.77%縫紉店87.55%洗衣店4138.68%家政服務公司3734.91%水晶珠寶店21.89%健身中心6359.43%小型羽毛球場2624.53%老人娛樂室2422.64%速凍食品專賣店1110.38%認為一般社區里需要的商業配套9/20/2022103部門職責內容審核內容審核流程招商代理公司租戶綜合考察商業條件談判租戶形象考察商業規劃考察品牌影響力視覺形象租戶實力及已開業店鋪消費吸引力商業條件上述招商部內容的判斷是否符合商業規劃初步判斷提交審核項目決策層協調各部門建議租戶最終認定上述部門的審核內容商業條件的綜合考量最終審核批準工程部門租戶工程考