1、合 肥 市 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 化 與 精 裝 修 高 峰 論 壇 精 彩 發(fā) 言星空資訊中心合肥經(jīng)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任 李正茂 發(fā)言2010-03-08 14:26:14今天在座的眾多房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、裝飾企業(yè)，我們?yōu)榱艘粋€共同的目標(biāo)，房子是一個產(chǎn)品，這個產(chǎn)品怎么如何來打該放在產(chǎn)品的本身上面。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場是很不穩(wěn)定的，上揚了，國家調(diào)控，低落了，國家也調(diào)控。真正能夠抵御風(fēng)險的是產(chǎn)品本身。住宅產(chǎn)業(yè)化在這個過程中實際上是一種手段。幾千年來是手工操作，現(xiàn)在是通過工業(yè)化手段制造出來。在這個過程中，圍繞著如何把產(chǎn)品做好，把產(chǎn)品做好的同時通過規(guī)模化、集團(tuán)化把成本降下來。第一、消費者，第二、開發(fā)

2、商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅(qū)動？作為一個產(chǎn)品的使用者，消費者最有話語權(quán)。房價居高不下，不是制造產(chǎn)品本身決定的。為什么價格不同，主要取決于概念成本。我們認(rèn)為推動精裝修，應(yīng)該讓消費者理解和認(rèn)同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮。現(xiàn)在毛坯房，自己買了房子在交房的時候就應(yīng)該解決掉。告訴老百姓，這些是通過開發(fā)商來做，降低成本。在住博會上，我們做了一些集中采購。第三、給老第一、開發(fā)商做精裝修房是對品牌的提升，也是動力的源泉。做毛坯房，交房就不會考慮到其中的設(shè)計細(xì)節(jié)問題。第二、住宅產(chǎn)業(yè)化從設(shè)計到施工過程中，是開發(fā)商提速的過程。同樣 18 層的樓，通過工廠化生產(chǎn)，節(jié)約了三分之

3、一的成本。工廠生產(chǎn)和現(xiàn)場手工操作，現(xiàn)在很多農(nóng)民工操作水平不規(guī)范，質(zhì)量沒保證。開發(fā)商把產(chǎn)品延伸，這里面可以適當(dāng)賺取利潤，把產(chǎn)業(yè)鏈拉伸。第三、部品部件。從工廠生產(chǎn)出來的成本很低，但是賣到市場上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產(chǎn)品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應(yīng)該贊同全裝修房，這樣銷售理念是對開發(fā)商，而不是千家萬戶。在第一屆住博會上，濱湖經(jīng)濟(jì)適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費，減少了中間的流通環(huán)節(jié)。第四、政府肯定會大力推進(jìn)精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因為我們成品精裝修房沒有標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商不敢做，老百姓也不滿意，也沒有一些準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來驗證。我們也在編安徽省

4、精裝修驗收和施工的一系列標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為只要加大宣傳，把住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修通俗易懂化，通過一種手段和形式。正確的輿論導(dǎo)向，可以讓事業(yè)強力推進(jìn)。光是消費者認(rèn)同了，開發(fā)商不去做，部品部件商不去做，也不行。我們在建設(shè)部和省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)下，具體做住宅產(chǎn)業(yè)化的推動工作，將打造兩個平臺，一是通過每年的住博會打造房地產(chǎn)開發(fā)商與部品部件的交易平臺。第二、打造技術(shù)交流，讓大家有一個廣泛互動的平臺。主要有以下四個方面，第一、推動整個行業(yè)，開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)；第二、抓部品部件標(biāo)準(zhǔn)問題；三、幫助想做住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)商從設(shè)計源頭到材料標(biāo)配做一些咨詢服務(wù)工作；第四、提供一個宣傳平臺。借此機會跟大家一起交流，希望感興趣的企業(yè)，會后

5、做深入的交流。合肥市家裝委員會主席張清發(fā)言第一、面對新局面的房地產(chǎn)，2009 年我國房地產(chǎn)業(yè)在年初經(jīng)過從低迷到瘋狂，量價齊升，地王頻現(xiàn)，一幕幕大戲上演。一方面房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，去年全國120 億的消費總額，房地產(chǎn)占了50%。地方政府要籌集建設(shè)資金，對房地產(chǎn)有了前所未有考慮社會的公平和和諧。近年來對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了全方位的宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。面對新的時期，中國住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的時期。第二、裝飾裝修是朝陽產(chǎn)業(yè)，是實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的潛水艇。我國住宅產(chǎn)業(yè)化在近十年內(nèi)發(fā)展迅速，市場容量和擴(kuò)展超過了家電產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達(dá)的朝陽產(chǎn)業(yè)。到 2009年，裝修

6、達(dá)到了1萬億，行業(yè)內(nèi)共有企業(yè)20萬家。合肥達(dá)到800余家，設(shè)計師5000多名，家裝產(chǎn)值達(dá)到40億以上，今年有望超過 50億。第三、住宅裝修一次到位，給消費者的便利是無可置疑的。企業(yè)誠信度低，裝修質(zhì)量粗糙，用材環(huán)境污染，影響了行業(yè)全面均衡可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強住宅行業(yè)的管理，建立誠信體系和環(huán)保體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已經(jīng)刻不容緩。 絕大部分一次精裝修，按照工程總量來說，必須是甲級施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿足這種要求很少，如果要求現(xiàn)在的家裝公司會產(chǎn)生一系列問題，都要開發(fā)商去協(xié)調(diào)解決，開發(fā)商不愿意。建議：第一、國家在原有的政策基礎(chǔ)上，要盡快出政策，包括配套政策

7、，現(xiàn)在有總的政策，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，低碳社會。但是非常細(xì)致的相互配套的政策還缺乏。第二、規(guī)劃。包括國家規(guī)劃和各個省市的規(guī)劃，對當(dāng)?shù)氐淖≌b修，有什么要求，怎么去執(zhí)行和落實。第三、標(biāo)準(zhǔn)。包括建筑標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)等等，這些都需要著手執(zhí)行。在座的都是一些優(yōu)秀的家裝企業(yè)，都有很多的經(jīng)驗。國家要出政策，出規(guī)劃、出標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從現(xiàn)在開始，與品牌家裝企業(yè)，品牌建材企業(yè)合作，把這個事提上開發(fā)企業(yè)的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進(jìn)平臺，由開發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、家裝企業(yè)、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進(jìn)機構(gòu)。省市住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)辦公室，政府出政策、出標(biāo)準(zhǔn)、出規(guī)劃

8、，我們相關(guān)搭建平臺。有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的企業(yè)可以坐在一起，成立這樣的機構(gòu)，推動住宅全裝修實實在在的發(fā)展。 第五、開發(fā)企業(yè)、材料企業(yè)、家裝企業(yè)進(jìn)行住宅精裝修的合作，創(chuàng)新合作思維和合作模式，在合作中促進(jìn)。不僅是前期設(shè)計上的合作，不僅是裝修質(zhì)量和維修服務(wù)上。三方合作，達(dá)到共贏的局面。從現(xiàn)在開始到 2015年，是全裝修住宅發(fā)展的關(guān)鍵之年，毛坯房將最終退出市場。只要我們認(rèn)真去做，推進(jìn)全裝修住宅，實現(xiàn)住宅全裝修，成為住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。合肥萬達(dá)集團(tuán)陳云發(fā)言主持人：合肥市在售的精裝修樓盤有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開發(fā)商接觸的時候，老百姓對精裝修原來抗性比較大，今天請來了最有實力的開發(fā)企業(yè)和家

9、裝企業(yè)，他們對未來精裝修時代非常認(rèn)同，同時也看好這種模式。開發(fā)企業(yè)在精裝修過程中遇到哪些問題，需要和裝修、建材商來探討如何共贏的發(fā)展之路。這是一種趨勢，先行的越早，就成為這個行業(yè)的先鋒。資源如何去利用，合房網(wǎng)布局全省，有 17個分站，全省房地產(chǎn)市場更加龐大。這么大的市場，我們?nèi)绾蝸斫⒁环N合作之路，這是核心的問題。萬達(dá)陳云：萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為主，也有配套的住宅。我們將在未來的一兩年大力推進(jìn)住宅，目前已經(jīng)在大連、濟(jì)南、合肥、武漢、萬達(dá)廣場 (主力戶型 交通配套 相冊 價格)項目，住宅接近30萬方，精裝修占了16萬方。未來精裝修房是一個趨勢，我也是精裝修房的消費者。實現(xiàn)精裝修的過程還有很多挑戰(zhàn)，一是

10、開發(fā)企業(yè)工程由粗轉(zhuǎn)細(xì)，有很多環(huán)節(jié)。集團(tuán)推進(jìn)，我覺得精裝修房有成本優(yōu)勢。比如潔具，一般消費者到市場可以打 6到7折。集團(tuán)采購是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節(jié)能環(huán)保低碳。假設(shè)合肥萬達(dá)廣場，16萬方精裝修直接從廠家采購運輸?shù)胶戏剩僭O(shè)毛坯房，客戶自己買，大量的時間要去裝修市場，購買、采購更換，過程當(dāng)中還要監(jiān)督，從低碳的角度，精裝修房更節(jié)能環(huán)保。萬科住宅產(chǎn)業(yè)化，很超前，研究也很深入。萬達(dá)精裝修過程當(dāng)中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開發(fā)企業(yè)不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現(xiàn)實。我從南京過來，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個大的開發(fā)公司。第一、從客戶的角度來說，裝修的個性化，覺得精裝修房都一

11、樣。第二、我自第三、精裝修房意味著開發(fā)企業(yè)要投入大量的人力、物力，從前期的設(shè)計、招標(biāo)、采購，過程當(dāng)中的施工監(jiān)理，要付出大量的管理必然會有客戶的投訴。從國家的宏觀政策，建設(shè)部出臺了很多文件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，推進(jìn)精裝修房，力度還不夠。我覺得國家應(yīng)該從各個方面、各個環(huán)節(jié)給住宅產(chǎn)業(yè)化開綠燈。比如客戶的契稅問題，材料稅費，如果做精裝修房，開發(fā)企業(yè)能否減稅。如果這些都跟上了，開發(fā)企業(yè)愿意做。現(xiàn)在從國家層面還沒有這些方面的政策支持。我相信住宅產(chǎn)業(yè)化未來是非常光明的趨勢，希望大家共同推進(jìn)。合肥萬科集團(tuán)陳長永發(fā)表意見3月2日萬科把年報發(fā)布出來了，70%銷售面積是精裝修的。這個比例會在今年還會有大幅度提升。萬科是

12、走在產(chǎn)業(yè)化和精裝修行業(yè)前列。萬科進(jìn)入合肥是 08年，目前在合肥有兩個項目，大約80萬方的面積，這兩個都是精裝修。我們在宣傳萬科的時候，一般會從四個方面宣傳，第一、萬科這個品牌。第二、工程質(zhì)量。第三、物業(yè)服務(wù)。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時候，跟現(xiàn)在相比是比較低的，精裝修成為我們的負(fù)擔(dān)，從這個行業(yè)，尤其消費者的認(rèn)識還沒有達(dá)到這個程度，消費者對精裝修的接受程度是決定這個行業(yè)的關(guān)鍵。很多客戶，他們剛開始對我們還是抱有質(zhì)疑的態(tài)度，能不能滿足個性化的需求，稅費方面會不會負(fù)擔(dān)，這些都成為很大的問題。萬科有 2000萬方經(jīng)驗的積累，從產(chǎn)業(yè)鏈來說，我們有專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊，有好的戰(zhàn)略供應(yīng)商，采購成本

13、低，這些都是優(yōu)勢。我們在提供精裝修的時候，很難達(dá)到客戶的期望。客戶對多樣化需求的期望，這也是我們未來發(fā)展的檻，我們怎樣通過努力，通過行業(yè)的發(fā)展，能把這些都規(guī)避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產(chǎn)品，但是裝修風(fēng)格是不同的。我們一期還沒有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒有。插座的布置的時候，很多業(yè)主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛(wèi)生間多一些插座，關(guān)鍵是產(chǎn)品能不能滿足客戶的需要。我們最成功的是，收納空間的設(shè)計。房間內(nèi)能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設(shè)計了收納空間。我們一般提供兩年的質(zhì)保，兩年之后如果壞了，我們的物業(yè)公司也會在第一時間

14、承擔(dān)修理的義務(wù)，主要問題是如何滿足消費者的個性化需要。合肥華僑廣場 (主力戶型 交通配套 相冊 )呂代紅就精裝房問題發(fā)表意見我們在考慮，華僑位置在合肥市中心，產(chǎn)品也是綜合體項目，地下裙樓是商業(yè)，其中還有住宅。根據(jù)我們將近兩年的考慮，住宅始終沒有定下來。消費者對住宅產(chǎn)品的認(rèn)識，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費群體，但是要求風(fēng)格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來說，價格肯定不低。需求的標(biāo)準(zhǔn)相對比較高。我們這里有幾個戶型，怎么去定裝修標(biāo)準(zhǔn)？我想來聽聽大家的意見。萬科在這個路上走的很長，很有經(jīng)驗。消費者對精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對哪些方面？我覺得有一個最

15、大的問題，開發(fā)商在裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上會有一些問題，來自質(zhì)量或是部件，還有一部分是使用上，消費者使用不當(dāng)就會把責(zé)任推給開發(fā)商。我們有精裝修方面的探索，因為華僑方面還有拆遷戶的問題，精裝修問題上，還不確定，但是考慮了。企業(yè)是在做企業(yè)，還是在考慮成本，這是一個良心問題。天時非常空間 (主力戶型 交通配套 相冊 )余靜發(fā)言我們是合肥的市場上第一家做精裝的，05年在新站有一個舊房改造。我們在大學(xué)城也將推出一個精裝修項目，戶型面積很小，只有 35到 70平米。因為戶型面積太小了，所以跟剛性需求的產(chǎn)品不一樣，對于裝修來說，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費者的觀念問題，

16、國家大力倡導(dǎo)，但是開發(fā)商沒有投入到這一塊。開發(fā)商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時還要兼顧后期的質(zhì)保。在裝修過程中，質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)。我們想讓老百姓從毛坯房耗時過程中解放出來，這樣對老百姓來說精力也是一種釋放。現(xiàn)在剛性需求是小年輕多一些，時間精力不夠，父母都參與到裝修當(dāng)中來。我們希望老百姓從復(fù)雜的裝修過程中解放出來，達(dá)到輕松入駐。精裝修可能大家覺得沒有個性化，我們請的裝修設(shè)計師是交換空間的裝修設(shè)計師，讓房屋的使用性、舒適性都達(dá)到最好。現(xiàn)在是輕裝修、重裝飾。萬科的精裝修我們也去參觀了，大家會覺得房子都一樣的。因為個性化的東西，應(yīng)該體現(xiàn)在裝飾上、整體色調(diào)上，合肥裝修

17、設(shè)計公司比較少，我們請的設(shè)計師能夠了解各個層面的客戶需求，一定會在功能上、使用上、舒適上體現(xiàn)出來。設(shè)計師裝修出來的房子，會考慮空間的利用性、空間的布局等等。實行精裝修還有一個好處，就是在設(shè)計之前，對一些細(xì)節(jié)方面進(jìn)行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對今后要添置的物品擺放位置，都進(jìn)行了考慮。現(xiàn)在實行的精裝修定制化、集中化生產(chǎn)、現(xiàn)場拼裝，不會產(chǎn)生一系列的污染問題，省去很多復(fù)雜的工藝，對環(huán)保上也有很好的保障。對于老百姓來說，買精裝房有質(zhì)量的保證。現(xiàn)在很多裝修公司裝修會有一些質(zhì)量問題，開發(fā)商會考慮有幾年的質(zhì)保問題，對老百姓來說也是一種保證。精裝修是一種趨勢，對老百姓的觀念還是要引導(dǎo)。精裝修的群體會更高端

18、一些，所以住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修發(fā)展趨我們也會請一級的裝修設(shè)計公司。海恒股份陳文才發(fā)言住宅產(chǎn)業(yè)化，跟節(jié)能減排低碳都是息息相關(guān)的。住宅產(chǎn)業(yè)化也是適應(yīng)整個發(fā)展的節(jié)奏，我們以前提的口號，09 年是成本控制年，一旦有風(fēng)吹草動，就想節(jié)約成本，企業(yè)就能生存。但是 2010 年就不一樣了，現(xiàn)在是住宅產(chǎn)業(yè)化。我們一味說成本，實際上是求生存，住宅產(chǎn)業(yè)化最終是引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，這才是真正謀發(fā)展的過程。我們海恒在 2002 年在謀劃住宅產(chǎn)業(yè)化。像鋼結(jié)構(gòu)等都是從沿海學(xué)習(xí)交流的，去年小區(qū)一次性裝修到位。市場有接受的空間，就賣得好。在住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)過程當(dāng)中，一是擔(dān)心市場不接受，沒有消費群體。二是擔(dān)心施工管理、質(zhì)量、售后服務(wù)

19、做不好的問題。實際上這些擔(dān)心都是多余的，只要去做，絕對會取得很好的效果。做產(chǎn)業(yè)化我們也是摸著石頭過河，我想對企業(yè)發(fā)展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識，第二、儲備了大量的實戰(zhàn)人才，在以后的企業(yè)發(fā)展過程中會有更廣闊的空間。在做的過程中，不要擔(dān)心什么，這也是跟國家政策相符合的。在住宅產(chǎn)業(yè)化的操作過程中，第一、成本控制。產(chǎn)品面對的客戶群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個應(yīng)該是獨立核算的。第二、標(biāo)準(zhǔn)化、菜單化。我們不可能一味迎合市場，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經(jīng)典永遠(yuǎn)是經(jīng)典的，不管是經(jīng)典戶型還是經(jīng)典裝飾，市場接受就是好的。這樣有利于大規(guī)模采購，大規(guī)模施工，有利于成本后期管理。包括在戶

20、型設(shè)計上，90 平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產(chǎn)業(yè)化的時候，可能不需要那么多戶型，經(jīng)典的戶型就做這樣的戶型。這樣在部品部件采購、施工、管理上，節(jié)約了很多的時間成本。在實際的設(shè)計和施工過程中，結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工設(shè)計可能是兩家單位，結(jié)構(gòu)偏重于本土化。在實際操作過程中，要把這些銜接好，避免后期出現(xiàn)的拖尾問題。在整個項目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因為樣板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實實在在的東西，才不會出現(xiàn)后期不對稱的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規(guī)模化，迅速加入到精裝修產(chǎn)業(yè)的大方針當(dāng)中去，取得一席之地。本地的肯定比外地

21、有優(yōu)勢，不管是部件商還是家裝企業(yè)，將來都是住宅產(chǎn)業(yè)化很有利的條件。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，將來會在全國住宅產(chǎn)業(yè)化當(dāng)中取得一席之地。華盛置業(yè)王昆表示目前對于精裝房的問題，開發(fā)商的態(tài)度比較謹(jǐn)慎。華盛地產(chǎn)自從 08 年進(jìn)入合肥之后，對精裝市場一直都在關(guān)注。一個城市的均價就合肥目前而言從4000 漲到6000，相信以后還會我們會繼續(xù)觀望。山水空間裝飾宋春紅發(fā)言合肥的房價，要綜合考慮合肥市民的經(jīng)濟(jì)收入、基本狀況等方面。業(yè)主在貸款買房、全價買房，經(jīng)濟(jì)承受能力方方面面都要考慮進(jìn)去。在經(jīng)濟(jì)沒發(fā)展到一定階段的時候，提前操作一些東西，有一部分客戶群體可以承受。能不能達(dá)到合肥市民整體的承受能力，分階段買房和分階段裝潢，可以

22、緩解市民經(jīng)濟(jì)收入階段性問題。第二、市場中，特別是精裝修，精裝修開發(fā)商有一個大的問題，精裝修是提價來做的，而不是減少銷售成本的問題，累加在一起的銷售，1+12，還是1+1。開發(fā)商批量拿的價格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價的價格。售后服務(wù)誰去承擔(dān)。未來的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰去承擔(dān)？這些問題都到歸類去處理。還有開發(fā)商在設(shè)計過程中，能不能做到精細(xì)化管理和設(shè)計的問題。開發(fā)商一直做快速銷售工作，但是家居生活是精細(xì)化過程。雖然現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，但是后期的招標(biāo)項目，前期的鋪墊工作有沒有執(zhí)行到位，這也是我們要去考慮到的問題。建材商會會長湯勇發(fā)言精裝房的開發(fā)和銷售一直存在著悖論。政府大

23、力推廣精裝修房，但是我們在選擇材料的時候，會發(fā)現(xiàn)一個很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產(chǎn)品，如果功能不完全，或者滿足不了需要，自然會有矛盾，所以投訴自然會很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來的。老百姓對施工質(zhì)量并不內(nèi)行，但是對品牌很關(guān)注。但是很多時候是低價中標(biāo)，導(dǎo)致的結(jié)果就是產(chǎn)品不是老百姓想要的。不管做房地產(chǎn)，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修房能不能推進(jìn)好，老百姓有沒有這樣的市場需求。只有老百姓愿意掏錢買，這個市場才能做大，老百姓不愿意掏錢買，市場也不能做大，這是一個相互矛盾的。我們現(xiàn)在材料成本的問題上也出現(xiàn)了非常大的

24、矛盾，比如在廣東跟一些企業(yè)是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還要考慮成本收回問題，涉及到生存問題。采購成本反而比南方高得多，有一個采購習(xí)慣問題。不管是工廠還是經(jīng)銷商，如果純粹沒有利潤，如何談得上服務(wù)，特別像一些功能性產(chǎn)品，如果沒有服務(wù)，顧客的投訴一定會很多。功能性的產(chǎn)品來說，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒服務(wù)，老百姓也不喜歡，就會帶來很多負(fù)面的東西。中高端的精裝修房賣得比較好。商會里面很多好的品牌，很多地產(chǎn)商一看數(shù)量很誘人，工廠是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還有帳期問題，多長時間還款。質(zhì)量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產(chǎn)品，如果加工不控制的話，品牌代表質(zhì)量。從這些方面，我們就感覺到問題很大。市場需求跟客戶的需求，以及精裝

25、修房的推廣，距離比較大。房地產(chǎn)業(yè)是一個話題的海洋，深受各方關(guān)注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發(fā)言者和受眾，經(jīng)常有隔靴搔癢之感。為讓發(fā)表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報房產(chǎn)周刊從本期起將不定期開辟一線發(fā)言專欄，約請房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員，從各自熟悉的專業(yè)出發(fā)，暢所欲言。也請房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員主動與本欄目聯(lián)系，貢獻(xiàn)您的所思所想。建設(shè)部近幾年提倡精裝修商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場比較成熟的城市消費者大力追捧。近年來，泉州地面上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些精裝修商品房，本報此前也曾就此話題做過專題討論。我們應(yīng)該如何看待精裝修商品房的市場前景呢？本文作者從專業(yè)從業(yè)人員的角度闡述精

26、裝修商品房的市場前景和方向，供各位參考。建設(shè)部推行商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則（2002 年）（以下簡稱實施導(dǎo)則）以來，僅僅數(shù)年時間，深圳、廣州等南派開發(fā)商已經(jīng)多半采用精裝修操盤模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國各地，2005 中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心領(lǐng)導(dǎo)透露：最近的調(diào)查顯示，北京裝修住宅占到總量的25，上海占35，廣州占50多，廣州開發(fā)商甚至稱 90 平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。什么是精裝修商品房什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價應(yīng)該包括哪些？建設(shè)部頒布的商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則為住宅精裝修提供了權(quán)威而詳細(xì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。這個由建設(shè)部制訂的實施導(dǎo)

27、則要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。按照實施導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，今后消費者如果購買精裝修住宅，就可以按照這一標(biāo)準(zhǔn)對采光、照明、室內(nèi)溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細(xì)比較。精裝修商品房將成主流產(chǎn)品從純粹意義上講，任何商品都應(yīng)是成品，住宅也不例外。目前從整個住宅市場來看，前期的住宅建設(shè)已逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而后期交到消費者手中的多是毛坯房，還未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，沒有達(dá)到同步發(fā)展。這就如同我們買轎車，假如賣給你的只是外殼和機械動能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這

28、就是同步的問題和成品的概念。當(dāng)時毛坯房的產(chǎn)生是針對滿足消費個性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費。但經(jīng)過幾年實踐，其弊端愈加明顯：首先，它不利于我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。目前國際上沒有毛坯房的概念，住宅銷售全是成品。現(xiàn)在我國住房裝修費約占建安成本的 13，全國住房成本價約為1500 元平方米。照此計算每平方米裝修費為 500 100 平方米的住房就需5 萬元裝修費，有的甚至達(dá)到11 或超過這個比例，這是一塊非常有潛力的大市場，應(yīng)加以規(guī)范，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。其次，毛坯房裝修不利于質(zhì)量控制。如照此發(fā)展，即使是獲得建筑質(zhì)量魯班獎的項目也難逃脫危房的噩再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產(chǎn)

29、品橫行。裝修費上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊運。隊的低價入市，用的材料多是不環(huán)保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質(zhì)量問題引發(fā)房地產(chǎn)消費投訴案件居高不下。近年來，高檔公寓是較早采用精裝修的物業(yè)種類，因為多為異地租購人群，消費理念更傾向于精裝修成品房。另一類是中小戶型的經(jīng)濟(jì)商品房，主力消費者工薪白領(lǐng)忙于工作無暇顧及房子裝修，中等收入水平也無更多財力投入裝修追求個性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經(jīng)歷了三年多的市場檢驗之后，隨著消費者對成品房的認(rèn)知度提高，特別是近年來住宅產(chǎn)業(yè)化持續(xù)推進(jìn)，開發(fā)商更加強調(diào)產(chǎn)品精細(xì)制造和創(chuàng)新營銷模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。品牌、規(guī)模 是雙贏之道從精裝修樓盤的成功案例中可以看到：