1、第三章一、單項(xiàng)選擇題（在以下每題的四個(gè)備選答案中選出一個(gè)正確的答案，并將其字母標(biāo)號填入題干的括號內(nèi)。）采用市場類比法評估財(cái)富價(jià)值時(shí)，需要以近似或相同財(cái)富為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是（D）3P38A.嶄新的財(cái)富B.舊財(cái)富C.與被評估財(cái)富的成新率相同的財(cái)富D.嶄新財(cái)富，也可以是舊資產(chǎn)已知財(cái)富的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置嶄新機(jī)器設(shè)備一臺，其價(jià)值為5萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評估財(cái)富年產(chǎn)量為400件，其重置成本為（A）3P53A.4萬元B.5萬元C.4-5萬元之間D.無法確定采用收益法評估財(cái)富時(shí)，各指標(biāo)間存在的關(guān)系是（A）3P46A.本金化率越高，收益現(xiàn)值越低B.本金化率越高，收益現(xiàn)值越高C

2、.財(cái)富未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D.本金化率與收益現(xiàn)值沒關(guān)。對占有單位外購的無形財(cái)富,可以依照(A)及該項(xiàng)財(cái)富擁有的盈利能力評定重估價(jià)值。3P46A購入成本C市場價(jià)格BD形成時(shí)所需實(shí)質(zhì)成本公允價(jià)值采用收益法評估無形財(cái)富時(shí)采用的折現(xiàn)率應(yīng)包括(B)3P46A.資本收益率、行業(yè)平均收益率B.無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)酬金率和通貨膨脹率C.超額收益率、通貨膨脹率D.銀行貼現(xiàn)率對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、資料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和花銷水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（A）3P51A.更新重置成本B.復(fù)原重置成本C.完好復(fù)原成本D.實(shí)質(zhì)重置成本7.運(yùn)用市場路子時(shí)選擇三個(gè)及三個(gè)以上參照物的

3、目的是(C)3P38A.參照物擁有可比性B.于計(jì)算C.除參照物個(gè)別交易的有時(shí)性D.免張冠李戴組成財(cái)富重置成本的耗費(fèi)應(yīng)該是財(cái)富的(A)3P51A.實(shí)質(zhì)成本B.社會(huì)平均成本C.個(gè)別成本D.加權(quán)平均成本由于外面環(huán)境而不是財(cái)富自己或內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)計(jì)盈利能力而以致的貶值，是（C）3P51A實(shí)體性貶值B功能性貶值C經(jīng)濟(jì)性貶值D有形貶值某財(cái)富可以連續(xù)使用，年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則其評估值為（B）3P47A.200萬元B.250萬元C.300萬元D.350萬元折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是（A）36P46A.平均收益率B.無風(fēng)險(xiǎn)酬金率C.超額收益率D.個(gè)別收益率用市場法進(jìn)行財(cái)富評估時(shí)，應(yīng)該參

4、照相同也許近似的（B）評定重估價(jià)值。2P37A.重置成本B.市場價(jià)格C.清理價(jià)格D.收益現(xiàn)值收益法采用的折現(xiàn)率與本金化率的關(guān)系是（A）3P47等額無量的折現(xiàn)過程就是本金化的過程。折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵相同，結(jié)果一致。折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵不相同，結(jié)果不相同。兩者不存在相關(guān)性二、判斷改錯(cuò)題（在題后的括號內(nèi)，正確的打“”，錯(cuò)誤的打“”并改正。財(cái)富的功能性貶值是指由于外面條件的變化引起財(cái)富閑置、收益下降等而造成的財(cái)富價(jià)值損失（）改：財(cái)富的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外面條件的變化引起財(cái)富閑置、收益下降等而造成的財(cái)富價(jià)值損失收益法適用于有益的房地產(chǎn)價(jià)格評估，如商場、寫字樓、公寓、學(xué)校、公園等。（）改：收益法適用于有

5、益的房地產(chǎn)價(jià)格評估，如商場、寫字樓、公寓等運(yùn)用市場路子評估時(shí)，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物。（）改：運(yùn)用市場路子評估時(shí)，為了防備某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特別因素和有時(shí)因素，一般要選擇三個(gè)參照物。折現(xiàn)率屬于投資酬金率，在評估業(yè)務(wù)中與財(cái)富化率、本金化率有實(shí)質(zhì)的差異（）改：折現(xiàn)率屬于投資酬金率，在評估業(yè)務(wù)中與財(cái)富化率、本金化率沒有實(shí)質(zhì)的差異。5貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。（）三、名詞講解更新重置成本指采用新式資料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新式設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，（1分）以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象擁有相同功能的嶄新財(cái)富所需的花銷。（2分）功能性貶值財(cái)富的功能性迂腐貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引

6、起的財(cái)富功能相對落后而造成的財(cái)富價(jià)值損失，包括新工藝、新資料和新技術(shù)的采用等而使原有財(cái)富的建筑成本高出現(xiàn)行建筑成本的超支額,以及原有財(cái)富的運(yùn)營成本的超支額。經(jīng)濟(jì)性貶值財(cái)富的經(jīng)濟(jì)性迂腐貶值是指由于外面條件的變化引起財(cái)富閑置,收益下降等而造成的財(cái)富價(jià)值損失。復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本是指有采用與評估對象相同的資料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)市價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的嶄新財(cái)富所發(fā)生的花銷。重置成本財(cái)富的重置成本就是財(cái)富的現(xiàn)行再獲取成本。詳盡來說,重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。折現(xiàn)率折現(xiàn)率是一種希望投資酬金率,(1分)是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)必然的情況下,對投資所希望的回

7、報(bào)率。(1分)折現(xiàn)率就其組成而言,它是由無風(fēng)險(xiǎn)酬金率細(xì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。(1分)四、簡答題財(cái)富評估路子和方法的選擇應(yīng)注意哪些因素?評估路子和方法的選綱要與評估目的,評估時(shí)的市場條件,被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài),以及由此所決定的財(cái)富評估價(jià)值種類相適應(yīng)。（3分）評估路子和方法的選擇受評估對象的種類、理性狀態(tài)等因素限制。（2分）評估路子和方法的選擇受各種評估路子和方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的限制。（2分）什么是收益路子?應(yīng)用收益路子必定具備那些前提條件?收益路子是指經(jīng)過估測被評估財(cái)富未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷財(cái)富價(jià)值的各種評估方法的總稱。（1分）收益路子的基本前提是：（1）

8、被評估財(cái)富的外來預(yù)期收益可以展望并可以用錢幣衡量；（2分）（2）財(cái)富擁有者獲取預(yù)期收益所擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也可以展望并可以用錢幣衡量。（2分）（3）被評估財(cái)富預(yù)期盈利年限可以展望。（2分）五、計(jì)算題有一待估宗地甲需評估，現(xiàn)收集資料如表1-1。表1-1中的交易情況、地域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地對照較，負(fù)號表示參照物宗地比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加4%。別的，該城市的地價(jià)指數(shù)情況見表1-2。表1-1單位：元/平方米宗地

9、成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率地域因素個(gè)別因素甲2003.101.200A5002002.1+2%1.1+1%+1%B6002001.1+1%1.300C5602001.101.4-2%+2%D5802002.1+3%1.1-1%-1%表1-2年份19992000200120022003指數(shù)100102103105106要求：依照以上條件，評估待估宗地2003年1月的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。（14分）106100108100100A.500=503.28（3分）105102104101101106100108100100B.600=589.40（3分）103101112100100106100108

10、100100C.560=536.48（3分）10310011698102106100108100100D.580=601.44（3分）1051031049999單位地價(jià)=（503.28+589.4+536.48+604.44）4=558.01（元/平方米）（1分）樓面地價(jià)=558.011.2=465（元/平方米）（1分）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，詳盡情況以下，假定折現(xiàn)率10。宗地成交價(jià)交易時(shí)交易情容積率節(jié)余使用地域因個(gè)別因格間況年限素素待估地2003.101.2350015002002.12%1.1401126002001.11%1.3400035602001.101.43

11、5-2%245802002.13%1.145-1-1負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在115之間時(shí)，容積率每增加01，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加4。2001年至2003年的城市定基地價(jià)指數(shù)分別為103%、105%、106%。要求：依照以上條件評估待估宗地的價(jià)格和樓面地價(jià)。（14分）106100108100100A5000.9862=503.280.9862=496.33（3分）105102104101101106100108100100B6000,9862=589.40.9862=581.

12、27（3分）103101112100100106100108100100C5601=536.481=536.48（3分）10310011698102106100108100100D5800.9778=601.440.9778=588.09（3分）1051031049999單位地價(jià)=（496.33+581.27+536.48+588.09）4=550.54（元/平方米）（1分）樓面地價(jià)=550.541.2=458.78（元/平方米）（1分）某評估參照物價(jià)格為10萬元，成新率為05，被評估財(cái)富的成新率為075，兩者在新舊程度方面的差異為多少萬元？（7分）10*0.75/0.5=15(萬元)15-10=5(萬元)一宗房地產(chǎn)，目前的純