1、總 論項目背景與概況1、項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住宅：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務范圍：房地產開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調任廣州市團委工作；1990年調任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕

2、樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區(qū)湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質量、提升衡陽的都市品位貢獻力量。建設單位簡介：衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經衡陽市工商行政治理局批準成立的一家房地產開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經營企業(yè)，公司下

3、設治理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大差不多上經驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產,并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經濟進展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的要緊領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強”。2006年3月，由衡陽市委領導帶

4、隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司擁有資產2.4億，其中已擁有土地使用權面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設投資7521萬元。3、可行性研究報告編制依據與托付方簽訂的咨詢協議；國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；國家進展改革委員會、

5、建設部聯合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；都市房地產開發(fā)經營治理條例；房地產項目經濟評價方法。4、編制范圍依據國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、項目建設組織治理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提出的理由項目建設符合國民經濟進展當前，我國國民經濟運行正處于一個專門進展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步健康進展，必定要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟進展的支柱產業(yè)之一。依照國家統計局的分析和研究，房

6、地產對國民經濟的拉動作用約1.52個百分點。衡陽房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。依照國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能差不多齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，都市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期進展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定進展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民

7、經濟進展的需要。 項目對都市建設將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型都市群建設及產業(yè)進展思路與對策研究總報告中，提出要把“3+5”新型都市群打造成為功能互補的高新產業(yè)聚攏區(qū)、進展布局合理的新型都市連綿區(qū)、中部領先的現代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型都市群建設的中心都市之一，其經濟進展速度在湖南區(qū)域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”都市群進展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽都市形象建筑，提高衡陽都市

8、品位，加強都市輻射功能的目標。依照湖南省住宅與房地產業(yè)2010年規(guī)劃，以后10年內湖南省將斥資3327億元打造都市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業(yè)進展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件差不多成為衡陽市政府特不關懷的問題之一。同時，隨著衡陽經濟的進展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設確實是為了使衡陽都市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目符合衡陽都市建設總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”都市群建設的

9、進展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化都市空間，制造新的都市景觀，提升都市品位都具有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是接著保持投資總量的穩(wěn)定增長，以制造更多的就業(yè)機會。據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約能夠拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加關于增加社會就業(yè)機會有著不可

10、忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市當地社會就業(yè)崗位作出一定的貢獻。6、擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市聞名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預期目標湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方

11、米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。8、要緊建設條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產開發(fā)項目的一部分，該項目分都市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽都市基礎設施建設，促進經濟社會可持續(xù)進展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心都市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升

12、輝房地產開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620號文，“關于湘江東岸南段堤路建設工程實施細則的通知，該通知第五條規(guī)定用地操縱范圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內，依照投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經依法

13、批準后將用紅線劃歸投資方實行操縱開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。要緊技術經濟指標序號項目單位數值1總用地面積20,936.72規(guī)劃總建筑面積65,913.472.1其中：住宅建筑面積47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積7419.12.3其中：地下停車場建筑面積108423建筑密度%24.44容積率2.635

14、綠地率%38.36項目總投資萬元11,650.447財務凈現值萬元3,001.068財務內部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。依照測算，在可能的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。衡陽市房地產市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格操縱工程成本和治理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介

15、顧問公司合作，強強聯合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項目投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經濟形勢及有關政策2007年全年國內生產總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。固定資產投資增長較快全年全社會固定資

16、產投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產業(yè)投資51,020億元，增長29.0%；第三產業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經濟工作會議將2008年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年

17、12月8日，央行將存款利預備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房，繼2004年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業(yè)的健康穩(wěn)定進展產生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及治理、政策因素2007年，衡陽市實現生產總值（初步核算）823.51億元，增長15.3

18、%。其中第一產業(yè)增加值201.4億元，增長 4.1%；第二產業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均生產總值12287元，比2000年增長213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽經濟進展較快的五年，經濟總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度達到11.99%。經濟結構發(fā)生明顯變化，第二產業(yè)比重上升，2007年二產業(yè)占GDP的比重達到40.73%，比2003年上升5.23個百分點。一產業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點。要緊經濟結構比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末

19、就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農村勞務輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平和氣上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88；死亡242人，同比下降26.89；億元GDP生產安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率1

20、0.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿企業(yè)十萬從業(yè)人員生產安全事故死亡率3.75，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽市人口和打算生育工作穩(wěn)定進展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32，人口死亡率6.32，人口自然增長率5.00。城鄉(xiāng)居民生活接著得到改善。2007年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。都市居民人均可支配收入10681 元，比上年增長16.54 %；扣除物價因素，實際增長10.7%。農民人均純收入4885元，增長14.5

21、3%，實際增長8.8%。都市居民人均生活消費7608元，比上年增長15.3%，扣除物價因素，實際增長9.5%；農村居民消費3554元，增長14.02%，實際增長8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參保總人數196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數3.74萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數65.45萬人，其中職工數46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制保險的單位155家，參加失業(yè)保險的職工人數13.04 萬人；差不

22、多醫(yī)療保險的參保人數達50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數22.12萬人，參加生育保險人數35.09萬人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬人，都市居民領取失業(yè)保險人數0.89萬人，差不多做到應保盡保。2007年，衡陽市固定資產投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。全社會固定資產投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產業(yè)投向看，第一產業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產業(yè)投資114.9億元，增長52.4%；第三產業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%

23、。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產供應業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產市場分析1、衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，要緊以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有

24、熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。要緊特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已差不多完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢差不多開始體現，片區(qū)市場將具有較大的進展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網建設差不多完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現已成為衡陽市民

25、購房置業(yè)的首選區(qū)域。要緊特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)盡管離老城中心區(qū)比較近，但感受比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不行，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，同時檔次不高，缺乏差不多的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。要緊特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，要緊通過價格優(yōu)

26、勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，然而隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽以后的江景豪宅板快。要緊特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素養(yǎng)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將進展成為衡陽的豪宅地標。 2、衡陽房地產投資分析從上面的圖表數據中能夠看出，衡陽房地產投資一共出現兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現房地產投資的熱潮興起，

27、也能夠講是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現著良好的增長勢頭。從近幾年的數據，我們分析其房地產投資增長，如下：年 份2004200520062007房地產開發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中專門明顯，2006、2007年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，專門多差不多上2006年就開始興建的項目，只通過1-2年的銷售，項目就差不多售完，表明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產供求分析1）供給分析年 份20

28、04200520062007商品房施工面積（萬平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬平方米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現著明顯的正比遞增關系，2007年能夠確實是一個不折不扣的衡陽房地產開發(fā)年。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份20052006 2007商

29、品房施工面積（萬平方米）9.6813.517.42增幅 1604%3946%2904% 從上頁的系列圖表中能夠看出，不管是商品房銷售依舊銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產市場特征分析：綜上所述，我們能夠對近幾年衡陽房地產市場的特征總結如下：房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性進展關系。增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、有用率、園林等等方面，任何項目都可不能具有特不明顯的優(yōu)勢。5、2008年衡陽樓市分析 衡陽房地產市場走勢隨著國家宏觀調控政

30、策的貫徹落實，衡陽2008年尤其是下半年房地產市場可能將呈現以下特點：1）房地產開發(fā)投資增長回落。當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金慎重入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型一般商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型一般商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。3）土地供給將進一步緊縮。接著執(zhí)行從嚴從緊操縱新增建設用地的政策，住宅用地

31、中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2008年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的阻礙，樓價增長勢頭將相對放緩，然而總體上依舊呈現增長的勢頭，要緊是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，因此2008年樓市房價依舊有一定的上漲空間。銷售預測1、項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在那個地點工作和經商的人專門

32、多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云集在那個地點，人流量特不大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與聞名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必定。2、項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周

33、邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機卷筒，通過四十多年的進展，成為卷取設備的專業(yè)化生產企業(yè)，能生產各種冷軋開卷機、卷取機。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產1億元。年產值達2.5億元。該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，職員及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，可能可購房800-1000套。2）衡陽鐵路部門職工衡陽

34、鐵路系統，包括中鐵五局職員及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，要緊分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學校老師珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而

35、且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 四類客戶：珠暉區(qū)公務員珠暉區(qū)公務員系統，包括企事業(yè)單位職員近萬人，該部分客戶要緊考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的差不多要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特不是不墅社區(qū)，關于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的不墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特不是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促

36、進。衡陽人具有專門強烈的戀土情結，外地成功人士普遍情愿在當地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農村向都市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到專門大的促進作用。 七類客戶：各地房地產投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產銷售平均價格2700元/,衡陽現在的水平還不到2300元/，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目臨時未作任何廣告宣傳，差不多有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲

37、前來公司作登記，希望能第一時刻購買到湘水明珠的房屋。銷售部打算在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期，打算儲備客戶3000批以上。銷售打算鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部依照目前市場情況，制定以下銷售打算。 銷售量一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積65913.47，可銷售額約2.億； 銷售進度本項目可能2008年10月初開盤：開盤后一個月內，即至2008年11月底，完成總銷售任務的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內，即至2009年1月底，完成總銷售任務的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內，即至2009年4月底，完成總銷售任務的80%，

38、約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內，即至2009年7月底，完成總銷售任務的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預測1）周邊都市房價比較：許多業(yè)內人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟進展?jié)摿Υ螅谝院笙喈旈L的一段時刻里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米

39、，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊都市開發(fā)辦了解到部分都市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽市開發(fā)協會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)覺，衡陽房地產進展分為三個時期：90年代至2001年為第一極端，這一時期要緊表現為房地產的起步和調整；2002年至2006年為第二時期，這一時期是衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地

40、的一個重要時期，也是譜寫衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一時期全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實現商品銷售額33.29億元。2007年開始進入第三時期，衡陽樓市通過前兩時期的進展后，已向品質、人文、居住等高端方向進展。通過前面兩個時期的預備，許多業(yè)內人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，同時差不多在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和

41、小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后都市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的進展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底差不多突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。衡陽樓市價格現狀：依照衡陽業(yè)內人士市場調查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。項目銷售價格定位：依照本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于2700

42、元/；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五銷售收入及稅金估算表。營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力專門大。本項目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前12周進行34次推廣既可。 短信推廣 成本低

43、，覆蓋面廣，操作簡單靈活，能夠作為一種長期的營銷手法。 影視廣告當地幾個電視臺收視率不高，要緊用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地點小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”。活動三：“百年衡陽湘江風光帶”攝影圖片展”。活動四：衡陽人講衡陽大型文化論壇。活動五：系列名人講座。活動六：衡陽人講衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，

44、擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客預備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿項目營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報紙：開盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)46次，開盤前每周發(fā)送23次。公關活動：開盤前進行一場活動，開盤當日進行12場，開盤后視銷售情況進行。建設規(guī)模與

45、項目開發(fā)條件建設規(guī)模本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,建設內容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。項目概況現狀1、地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市聞名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里

46、，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。2、土地權屬類不和土地狀況本項目開發(fā)建設的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，差不多衡陽市規(guī)劃局審議通過。項目建設條件1、地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍圍繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。 HYPERLINK /view/139808.htm t _blank 衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢

47、較高，1000米以上的山中東西連綿數十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為 HYPERLINK /view/901396.htm t _blank 羅霄山余脈天光山、 HYPERLINK /view/951276.htm t _blank 四方山、園明坳；南部為 HYPERLINK /view/1222

48、78.htm t _blank 南嶺余脈 HYPERLINK /view/84964.htm t _blank 塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點為衡山 HYPERLINK /view/114934.htm t _blank 祝融峰，海拔12

49、90米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達8355公里，河網密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內長226公里。境內流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。 衡陽資源豐富，物產眾多，開發(fā)前景誘人，是全國聞名的

50、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。依照中國地震動參數區(qū)劃圖（GB18306-2001），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）0.05，地震動反應譜特征周期為0.35s，對比地震差不多烈度度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為1618，日照時數13001800小時，無霜期長達260310天，自然資源極為豐富。氣溫年平均氣溫 18.4一月份氣溫 3.5七月份氣溫 28.3極端最低氣溫 -2.9極端最高氣溫 38.7降水量年平均降水量 16

51、60.4mm年降雨天數 150天日最大降水量 192.5濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%風風速年平均值 2.7m主導風向 夏季 NNW 2.6m 冬季 NNW 2.8m30年一遇最大風速 23m最大積雪深度 10最大凍土深度 5全年日照時數 1717.0h3、水文地質衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。總長603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550700毫米之間；二是地表水中本

52、地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯合面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運輸條件衡陽交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐都市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯絡線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達

53、海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，那個地點的水運資源也十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力進展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現了質的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800米,屬湘江衡陽段最為寬敞之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴

54、胄氣脈。本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市聞名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂盛，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用都市主干道，無需大規(guī)模拆遷。都市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。而湖南省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道

55、路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項目的建設符合衡陽都市建設總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府都市建設的進展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化都市空間，制造新的都市景觀，提升都市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)差不多成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)200620號文，“關于湘江東岸南段堤路建設工程實施細則的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區(qū)政府給予的有關有關優(yōu)惠

56、政策。 建筑方案設計依據1、都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑設計通則 GB50352-20053、高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045-954、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 GB50067-975、都市規(guī)劃編制方法6、衡陽市都市規(guī)劃行政技術準則7、衡陽市2004年都市總體規(guī)劃8、本項目鄰近的湘江風光帶設計項目設計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”東洲島之側，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長3

57、.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項目建筑設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所制造的輝煌得以連續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽當地居民的生活適應，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。湘水明珠居

58、住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。項目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設計原則 挖掘地塊核心價值，以都市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合制造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，幸免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項目結構和布

59、局本項目總體規(guī)劃領先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現開發(fā)商進展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的阻礙，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的操縱指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過不具特色的物業(yè)服務

60、，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也能夠看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統暢通。 采納最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘