1、房地產(chǎn)項(xiàng)目銀行開(kāi)發(fā)貸操作指引總則1.1 目的為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán) （以下簡(jiǎn)稱總部） 融資業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展， 加強(qiáng)融資管理和財(cái)務(wù)監(jiān)控，有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，制定本指引。1.2 適用范圍本指引對(duì)開(kāi)發(fā)貸融資管理的權(quán)責(zé)劃分、 操作流程、審批流程進(jìn)行了明確和規(guī)范，是開(kāi)展開(kāi)發(fā)貸的操作依據(jù)。本制度適用于集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)公司”）本部及各事業(yè)部，合作項(xiàng)目公司可參照?qǐng)?zhí)行工作職責(zé)2.1 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心是具體實(shí)施開(kāi)發(fā)貸融資活動(dòng)的職能部門(mén)。2.2 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)建立并完善集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心融資管理制度，按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心融資管理制度和集團(tuán)授信管理制度的要求開(kāi)展各項(xiàng)融資工作。2.3 根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)

2、現(xiàn)金流計(jì)劃，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)貸融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行。2.4 負(fù)責(zé)編制銀行開(kāi)發(fā)貸授信材料，并提供符合銀行開(kāi)發(fā)貸要求的授信材料，保證資料的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、完整性。2.5 根據(jù)授信條件辦理抵押擔(dān)保手續(xù)，審核融資相關(guān)合同文件，在授權(quán)范圍內(nèi)辦理融資業(yè)務(wù)；根據(jù)融資要求，配合銀行提供貸款使用的相關(guān)合同、進(jìn)賬單、發(fā)票等。2.6 辦理貸款合同、抵押擔(dān)保合同、股東決議或董事會(huì)決議等法律文件的審核、簽署和蓋章等業(yè)務(wù)。2.7 妥善保管貸款合同、抵押擔(dān)保合同、股東（董事會(huì)）決議等相關(guān)法律文件，及時(shí)統(tǒng)計(jì)授信和擔(dān)保數(shù)據(jù)，做好銀行貸后管理工作。2.8 在融資過(guò)程中應(yīng)合理規(guī)劃與融資相關(guān)的費(fèi)用，減少不必要的支出，包括：差旅費(fèi)，招待費(fèi)，審計(jì)、評(píng)

3、估費(fèi)用、各類(lèi)融資服務(wù)費(fèi)等2.9 根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流報(bào)表和銀行指定用途使用融資資金，明確相關(guān)資金的實(shí)際占用情況，明確貸款還本付息的責(zé)任主體。2.10宣傳并維護(hù)企業(yè)良好的信譽(yù)和對(duì)外形象。充分利用開(kāi)工及開(kāi)業(yè)等重大活動(dòng)邀請(qǐng)各行的高層領(lǐng)導(dǎo)出席，適時(shí)宣傳推廣集團(tuán)項(xiàng)目。融資授信程序3.1 組織項(xiàng)目材料具體包括但不限于：會(huì)計(jì)報(bào)表、公司章程、相關(guān)證照、立項(xiàng)批復(fù)、四證辦理進(jìn)度、投資分析、收入成本明細(xì)分析、融資需求、還款來(lái)源、現(xiàn)金流分析、可行性研究報(bào)告和貸款申請(qǐng)報(bào)告等材料?？尚行匝芯繄?bào)告的主要內(nèi)容包括：公司背景，項(xiàng)目概況，假設(shè)性條件，項(xiàng)目市場(chǎng)分析，建設(shè)條件分析，規(guī)模和工程進(jìn)度安排，投資概算，資金來(lái)源，收入、利潤(rùn)、稅

4、金、現(xiàn)金流測(cè)算等財(cái)務(wù)分析。貸款申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容： 本公司及其母公司的簡(jiǎn)要介紹、 貸款主體、 融資金額、期限、關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)、 抵押擔(dān)保情況、 還款計(jì)劃、貸款用途、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、代碼證、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批復(fù)、三年審計(jì)報(bào)告（財(cái)務(wù)報(bào)表）、貸款或擔(dān)保明細(xì)、項(xiàng)目“四證“、投資測(cè)算、工程進(jìn)度表、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表及銀行要求的其他資料。3.2 制定融資計(jì)劃根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流報(bào)表及事業(yè)部項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃， 應(yīng)事前制定詳細(xì)融資計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心審批，嚴(yán)格按審批后的計(jì)劃執(zhí)行。融資計(jì)劃主要包括：申請(qǐng)銀行、融資額度、關(guān)鍵審批完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、放款及使用的額度與時(shí)間、還款計(jì)劃、抵押擔(dān)

5、保情況、融資成本、四證辦理、合同簽訂及其他相關(guān)事宜。融資計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)根據(jù)總部財(cái)務(wù)管理中心要求和實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整。3.3 選擇融資銀行結(jié)合實(shí)際情況，與當(dāng)?shù)劂y行普遍接觸，了解銀行的實(shí)力、完成同類(lèi)項(xiàng)目情況、對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目的認(rèn)可程度、銀行內(nèi)部的政策等。 （參照附件：摸底情況表一） 分析銀行的能力：基層行與總行的溝通能力、總行的政策導(dǎo)向、銀行的規(guī)模等（中小銀行一般是扁平式的管理，效率高），從額度、效率、成本等方面考慮，形成銀行間比較優(yōu)勢(shì)。 （參照附件：摸底情況表二）在總部財(cái)務(wù)管理中心的整體安排下選擇適合本項(xiàng)目合作的銀行，考慮所選銀行是否符合集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心整體融資計(jì)劃的要求，滿足總部財(cái)務(wù)管理中心既定融

6、資目標(biāo)及后期按揭回款的相關(guān)要求?；诳傂惺谛乓?guī)模和業(yè)務(wù)條件的要求選擇銀行。對(duì)于有總行授信的銀行，要考慮剩余授信規(guī)模、授信項(xiàng)目及政策。及時(shí)了解國(guó)家金融政策、地區(qū)金融環(huán)境、融資銀行最新動(dòng)向、銀行高層領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可度、地域優(yōu)勢(shì)等。3.4 推動(dòng)貸款流程融資材料上報(bào)銀行后， 需注意及時(shí)協(xié)助配合主辦行經(jīng)辦人員協(xié)調(diào)本行公司業(yè)務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部、授信執(zhí)行部及上級(jí)行的前臺(tái)（公司部、信貸部）、后臺(tái)（評(píng)估部、風(fēng)險(xiǎn)控制部）；通過(guò)省行推動(dòng)和協(xié)調(diào)總行前后臺(tái)等部門(mén)的工作，以爭(zhēng)取及時(shí)獲得融資審批。積極建立并維護(hù)銀行關(guān)系，配合銀行前后臺(tái)，支行、分行、總行領(lǐng)導(dǎo)對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目及總部的考察與指導(dǎo)。充分利用總部的宣傳材料在關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)對(duì)關(guān)鍵部門(mén)宣

7、傳集團(tuán)及本項(xiàng)目，和銀行的前后臺(tái)一起商討集團(tuán)的運(yùn)作模式和盈利模式，增進(jìn)雙發(fā)合作信心。當(dāng)融資材料上報(bào)銀行后，經(jīng)辦人員需積極推進(jìn)各個(gè)審批環(huán)節(jié)的進(jìn)度，力爭(zhēng)確保 2 個(gè)月內(nèi)獲得授信批復(fù)。3.5 融資方案上報(bào)與審批集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心及各事業(yè)部需將開(kāi)發(fā)貸融資方案中的細(xì)節(jié)內(nèi)容認(rèn)真填入融資審批表（見(jiàn)附件二），如有意向性合同初稿或其他相關(guān)文件一并以附件形式添加，提請(qǐng)發(fā)起融資立項(xiàng)審批流程。對(duì)于符合集團(tuán)融資要求的融資立項(xiàng)，本部應(yīng)予批準(zhǔn)；對(duì)于不符合集團(tuán)融資要求的融資立項(xiàng)，需完成“一事一議”審批流程后予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。未完成融資立項(xiàng)審批的融資業(yè)務(wù)，不得簽署任何相關(guān)文件，包括但不限于合同、意向書(shū)等，也不得進(jìn)行任何其他實(shí)質(zhì)性操

8、作。融資方案完成融資立項(xiàng)審批后，需提起融資合同審批，具體流程參照管理合同審批流程執(zhí)行。對(duì)于符合融資立項(xiàng)內(nèi)容的融資合同，本部應(yīng)予批準(zhǔn)；對(duì)于不符合融資立項(xiàng)內(nèi)容的融資合同，本部應(yīng)要求其修改合同內(nèi)容或重新進(jìn)行融資立項(xiàng)后方可批準(zhǔn)。未完成融資合同審批的，不得簽署合同以及與合同相關(guān)的任何文件，也不得進(jìn)行任何其他實(shí)質(zhì)性操作。3.6 貸款按計(jì)劃使用區(qū)域公司財(cái)務(wù)部要和當(dāng)?shù)劂y行充分溝通，落實(shí)自有資金到位的條件，包括額度、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、合同、發(fā)票、進(jìn)賬單、對(duì)賬單等相關(guān)要求，原則上采用“與貸款資金同比例到位” 。已審批貸款嚴(yán)格按計(jì)劃使用， 并制定明確的資金調(diào)撥路徑， 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全。對(duì)已經(jīng)批復(fù)尚未放款的公司要提

9、前和銀行溝通，根據(jù)本項(xiàng)目資金計(jì)劃放款，或提前留出放款額度，以免影響項(xiàng)目整體資金計(jì)劃；如放款銀行放款時(shí)附帶使用票據(jù)貼現(xiàn)等條件，應(yīng)視同融資條件調(diào)整，按照融資審批制度的規(guī)定執(zhí)行。3.7 貸后管理項(xiàng)目工程建設(shè)期區(qū)域公司資金財(cái)務(wù)部結(jié)合集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心提供的資金使用計(jì)劃， 根據(jù)每月或不定期從事業(yè)部取得監(jiān)理報(bào)告， 了解及推算實(shí)際工程進(jìn)度， 向銀行申請(qǐng)用款支付，如有需要，填寫(xiě)項(xiàng)目資金使用申請(qǐng)表遞交銀行，并配合辦理用款的審批和劃撥手續(xù)。跟進(jìn)了解貸款投向，對(duì)每一筆用款都要按借款合同規(guī)定的用途把關(guān)，并對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正， 嚴(yán)禁將貸款挪作他用。 工程款支付使用后， 需取得工程款發(fā)票或由收款

10、單位出具的收據(jù)、 收款證明等有效收款憑證遞交銀行。 為配合銀行貸后檢查工作， 此階段按各行不同要求提交如下材料：根據(jù)銀行要求，每月或不定期提交監(jiān)理月報(bào)。每月初提交上月的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)賬目明細(xì)。每月提供項(xiàng)目資金總投入進(jìn)度及各項(xiàng)建設(shè)資金使用進(jìn)度情況。季度提供其他金融機(jī)構(gòu)資金投入情況。其他需提交的有關(guān)資料。銷(xiāo)售階段跟進(jìn)、落實(shí)銷(xiāo)售監(jiān)控賬戶的開(kāi)立。 定期向事業(yè)部中的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)了解項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，包括合同銷(xiāo)售面積、套數(shù)、合同銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售均價(jià)、實(shí)際已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售返投金額、 銷(xiāo)售策略及各種銷(xiāo)售資金回籠特點(diǎn)等，并根據(jù)借款合同規(guī)定的還款計(jì)劃對(duì)每筆貸款策劃還貸安排。從事業(yè)部了解貸款項(xiàng)目預(yù)售證申辦計(jì)劃和按揭計(jì)

11、劃， 并做好抵押物解押計(jì)劃， 辦理商品房預(yù)售時(shí)需出具抵押物擔(dān)保的同意預(yù)售說(shuō)明， 辦理按揭時(shí)做好銀行解押釋放工作、談好提前解押工作、 協(xié)商落實(shí)提前解押的條件如涉及保證金比例問(wèn)題，并上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心審批。在貸款到期前一個(gè)月融資業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員留意跟進(jìn)，在到期日前還款。 按照還貸安排提前十五天通知和督促落實(shí)還款資金準(zhǔn)備，嚴(yán)格要求在合同、 借據(jù)規(guī)定的還款期限內(nèi)歸還貸款。為配合銀行貸后檢查工作，此階段按各行不同要求提供如下材料或信息：商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證復(fù)印件。每月初提供上月的財(cái)務(wù)報(bào)表及報(bào)表明細(xì)。提供上月銷(xiāo)售情況、 簽訂銷(xiāo)售合同的情況、 銷(xiāo)售策略和各種銷(xiāo)售資金的回籠情況等信息。項(xiàng)目驗(yàn)收合格后， 提交有

12、權(quán)部門(mén)出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、 公安消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或準(zhǔn)許使用文件等。其他需提交的有關(guān)資料。融資風(fēng)險(xiǎn)管理融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)喪失償債能力的可能性以及泄露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造成的信用危機(jī)。4.1 融資檔案管理由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管貸款申報(bào)材料，包括相關(guān)憑證復(fù)印件、借款及抵押擔(dān)保合同、銀行批復(fù)、會(huì)計(jì)報(bào)表等相關(guān)融資檔案管理；建立融資臺(tái)帳管理，資金管理組要及時(shí)登記貸款信息，包括審批條件、貸款金額、利率變動(dòng)情況、放款時(shí)間、本息支付情況及利息目標(biāo)成本、融資顧問(wèn)費(fèi)等情況；4.2 嚴(yán)格審查貸款相關(guān)合同在貸款合同中明確允許無(wú)條件提前還款；融資顧問(wèn)費(fèi)按照放款進(jìn)度支付；落實(shí)自有資金到位的條件；要明確抵押擔(dān)保的期限；集團(tuán)簽字

13、蓋章前必須把相關(guān)合同條件落實(shí)清楚，不允許有空白的合同蓋章。4.3 建立保密制度：融資業(yè)務(wù)職責(zé)分離，即數(shù)據(jù)保管人和數(shù)據(jù)使用人分離，融資計(jì)劃的編制人和審批人分離，融資經(jīng)辦人與會(huì)計(jì)核算人分離，利息計(jì)算人與利息支付人分離；同時(shí)融資業(yè)務(wù)的經(jīng)辦必須符合財(cái)務(wù)內(nèi)控的相關(guān)要求。對(duì)于融資合同、資料要嚴(yán)格保管，使用后作廢的數(shù)據(jù)資料要立即銷(xiāo)毀，盡量在自己電腦中使用數(shù)據(jù)資料， 即使在他人電腦中臨時(shí)使用， 事后也要立即刪除，防止泄露。做好數(shù)據(jù)資料的加密工作，設(shè)置資料瀏覽修改的權(quán)限，確定數(shù)據(jù)使用的人員范圍，分權(quán)限設(shè)置只讀和修改密碼。做好融資數(shù)據(jù)資料的整理備份工作，以防丟失，造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。不得向使用范圍以外的人員提供融

14、資數(shù)據(jù)資料。4.4 融資實(shí)時(shí)報(bào)備制度。為保證按時(shí)償還貸款本息， 防止不良記錄出現(xiàn)， 維護(hù)總部整體信用體系，財(cái)務(wù)管理中心要加強(qiáng)對(duì)融資的事后管理和監(jiān)控。4.5 任何融資業(yè)務(wù)均須訂立書(shū)面合同，按照本指引確定的審批流程完成審批。融資擔(dān)保管理5.1 定義：本指引所稱擔(dān)保是指被擔(dān)保人對(duì)外借款時(shí)，公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)利益需要，按照債權(quán)人要求提供擔(dān)保，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法律行為。5.2 擔(dān)保類(lèi)型：集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心及所屬各子公司提供擔(dān)保方式包括：一般保證、抵押和連帶擔(dān)保方式。5.3 擔(dān)保范圍：對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)范圍內(nèi)流動(dòng)資金貸款及抵押物不足部分的貸款額度提供擔(dān)保，原則上集團(tuán)及所屬各子公司不對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)范圍以外的單位提供任何形

15、式的擔(dān)保。5.4 抵押包括土地抵押、在建工程抵押、房地產(chǎn)抵押三類(lèi)。辦理土地抵押、在建工程抵押等手續(xù)時(shí)應(yīng)與各參貸銀行充分溝通，確保不影響預(yù)售許可證的辦理和商品房的銷(xiāo)售，原則上包括但不限于土地抵押，不做在建工程抵押。5.5 任何擔(dān)保均應(yīng)訂立書(shū)面擔(dān)保合同，履行本指引規(guī)定的審批流程。5.6 按照公司內(nèi)部管理規(guī)定由專(zhuān)人妥善保管；建立擔(dān)保統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，做到實(shí)時(shí)更新并上報(bào)總部財(cái)務(wù)管理中心。融資執(zhí)行和考核6.1 財(cái)務(wù)管理中心的融資工作列入年度考核范圍內(nèi)，集團(tuán)將對(duì)其進(jìn)行定期和不定期的工作考核?？己酥攸c(diǎn)主要包括：標(biāo)準(zhǔn)化流程考核、計(jì)劃及執(zhí)行考核、融資業(yè)績(jī)考核和綜合評(píng)價(jià)。6.2 本規(guī)范既用于指導(dǎo)融資工作，也作為集團(tuán)對(duì)融資工作進(jìn)行考核的依據(jù)，由總部財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。附件一：摸底情況表一銀行項(xiàng)目銀行A銀行B銀行C銀行D銀行E銀行F四證等基本要求自有資金比例貸款抵押率融資成本