1、浙江省2017年上半年房地產估價師理論與方法：測算中的其他有關問題考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已知某一臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，根據四三二一法則，其總價為_萬元。 A109 B117 C124 D130 2、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的房屋預先售給_，并由其預付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預買客戶 D潛在客戶

2、3、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為_萬元。 A4091 B4182 C4250 D5000 4、某房產面積3136m2，要求測繪精度為一級，則其限差為_。 A1 B3 C6 D105、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用

3、率為40，安全利率假定為6，風險補償率為安全利率的40，該房地產的收益價格為。 A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元 E：工業用地的監測點評估價格 6、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為_%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.6 7、某幢樓房的土地總面積500 ，總建筑面積1000 ，某人擁有其中80 的建筑面積，則該人占有的土地份額為。 A：008 B：016 C：05 D：004 E：工業用地的監測點評估價格 8、由城市規劃管理部門核發的_，主要規定了用地性質、位置和

4、界限。 A選址規劃意見通知書 B規劃設計條件通知書 C建設用地規劃許可證 D建設工程規劃許可證 9、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。 A綜合利率 B貸款利率 C折現率 D機會成本 10、某期房1年后能投入使用，與其類似的現房價格為5000元，出租的年總收益為500元，管理費用等其他支出為100元。假設折現率為10，風險補償為現房價格的3，則該期房目前的價格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工業用地的監測點評估價格11、住房公積金管理委員會各項決策的執行機構是。 A：住房公積金管理委員會辦公室 B：住房公積金管理中心 C：當地財政管理部門 D：

5、受托銀行 E：執行層的組織協調 12、工程造價控制是控制。 A：部分管理 B：自我調解 C：全過程動態 D：總價絕對 E：執行層的組織協調 13、價格效應是指。 A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象 B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用價格效應來解釋 C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象 D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象 E：執行層的組織協調14、在產生房地產泡沫的成因中，_是房地產泡沫產生的基礎。

6、 A投機需求的膨脹 B金融機構的過度放貸 C土地的有限性和稀缺性 D媒體的夸大宣傳 15、一個建設項目需要征用的土地，應根據總體設計一次申請批準，不得化整為零分期建設的項目，應當_。 A先征待用 B分期使用 C一次征齊 D分期規劃 16、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75和80，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的風險。 A：市場 B：財務 C：政策 D：經營 E：借款合同 17、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于。 A：物質折舊 B：功能折舊 C：經濟折舊 D：會計折舊 E：工業用地的監測點評估價格 18、采用成本法評估某新建商

7、品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元，土地重新取得單價為2100元，容積率為2，建筑密度為40。該商品房的單價為元。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工業用地的監測點評估價格 19、不屬于保險合同輔助人的是_。 A保險受益人 B保險代理人 C保險公估人 D保險經紀人 20、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照_作為計息周期的。 A年 B半年 C季度 D月 21、房地產開發企業銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是。 A：按套銷售 B：返本銷售 C：按房間銷售 D：售后包租 E：執行層的組織協調 22、根據工程量清單計價

8、法，為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為_。 A工程建設費用 B措施費 C規費 D直接工程費23、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是_萬元。 A96 B104 C140 D166 24、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9，則該房地產的收益價格為。 A：195萬元

9、B：210萬元 C：213萬元 D：217萬元 E：工業用地的監測點評估價格25、某宗土地總面積2 000 ，容積率為32，對應的土地單價為450元，現允許將容積率增加到43，樓面地價不變，則理論上應補地價的數額為。 A：274萬元 B：309萬元 C：427萬元 D：99萬元 E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、物業管理的基本特征不包括_。 A社會化 B專業化 C市場化 D職能化 2、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有【2006年考題】

10、A：對當前的價值進行評估，一般以實地查看估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點 B：城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日 C：分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點 D：房地產估價人員可以假定估價時點 E：對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點3、跨度36m以上的廠房，其建筑結構類型一般是_。 A磚混結構 B鋼筋混凝土結構 C砌體結構 D鋼結構 4、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售價格 B最低租售數量 C最低利潤水平 D最高土地取得價格5、下列關于環比發展速度的公式，正確的是。 A：環比發展速度=計算期發展水平固

11、定基期發展水平 100 B：環比發展速度=計算期發展水平固定基期發展水平 100 C：環比發展速度：(計算期發展水平+前一期發展水平) 100 D：環比發展速度=計算期發展水平前一期發展水平 100 E：執行層的組織協調 6、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。 A：市場上有足夠多的生產者和消費者 B：市場上的產品是同質的 C：任何一個生產者(或消費者)既是價格的接受者，又是價格的決定者 D：資源完全自由流動 E：市場信息是完全暢通的 7、下列需交納契稅的包括。 A：建設用地使用權轉讓 B：房屋交換 C：以獲獎方式承受土地、房屋權屬 D：法定繼承人承受死者生前的土地、房屋權屬 E：以土地、房

12、屋權屬抵債 8、房產項目測繪，是指在房地產權屬管理、開發經營以及其他房地產活動過程中需要測繪等開展的測繪活動。 A：房產分幅平面圖 B：房產分丘平面圖 C：房產分層分戶平面圖 D：房產分丘平面圖相關的圖、表、冊、簿、數據 E：房產分層分戶平面圖相關的圖、表、冊、簿、數據 9、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是億元。 A：0.3 B：0.5 C：0.8 D：1.0 E：執行層的組織協調 10、下列關于內部收益率的表述中，不正確的有。 A：內部收益率總是大

13、于目標收益率 B：內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率 C：同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率 D：內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E：內部收益率越高，投資風險就越大11、以下影響供需的主要因素中，影響房地產周期循環的最關鍵的因素是_。 A房地產價格 B房地產市場預期 C金融相關因素 D相關商品價格 12、省、直轄市、自治區人民政府根據法律、行政法規制定的規范性法律文件是_。 A地方性法規 B政府規章 C部門規章 D自治條例 13、城市房地產轉讓管理規定中規定“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后_日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同

14、等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”。 A30 B90 C50 D6014、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。 A：05 B：10 C：15 D：20 E：30 15、權屬管理的首要核心內容是_。 A征地制度 B房產審查制度 C登記發證制度 D糾紛處理制度 16、_是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的活動。 A房地產經營 B房地產管理 C房地產開發 D房地產運作 17、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是_。 A轉讓利潤 B市場影響 C產權是否清晰 D被拆遷人的利益 18、是指現象

15、在較長時期內發生的周期性波動。 A：長期趨勢 B：季節波動 C：不規則波動 D：循環波動 E：執行層的組織協調 19、根據城市房屋拆遷估價指導意見，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。 A：估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組 B：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告 C：估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告 D：估價專家委員會應當自收到申請之日起7日內，出具書面鑒定意見 E：執行層的組織協調 20、房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間并改變人類生存的物質環 境的一種活動。這里的資源包括了等諸方面。 A：城市基礎設施

16、B：高新技術 C：城市公用配套設施 D：資金 E：專業人員經驗 21、停車指數，即每100營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在之間。 A：45 B：56 C：46 D：58 E：借款合同 22、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。 A：商業信用工具 B：消費信用工具 C：國際信用工具 D：國家信用工具 E：短期信用工具23、A房地產開發商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權，并進行了開發建設，后因改作其他投資，擬轉讓該房地產項目，A房地產開發商應具備的轉讓條件是_。 A按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金1000萬元 B按照出讓合同約定已經支付部分土地使用權出讓金600萬元 C取得了該房地產項目的土地使用權證書 D實