1、2022年房地產行業政策解讀一、本輪地產周期的周期性減弱，政策工具“松”少“緊”多前幾輪的房地產周期中，調控政策在控房價與穩增長之間往復，政策工具種類多樣化。 房地產的政策調整的核心邏輯在于“保經濟”與“保民生”之間的博弈，在房價飆升時期，中 央為保民生通常先于地方收緊政策，而在市場下行時期，地方財政承壓，為保經濟表現出地方 先于中央放松的規律。在房地產成長的 20 年間，一方面行業歷經迅猛發展已成為我國經濟的 支柱性產業，對國民經濟的發展起到巨大帶動作用，另一方面政策松緊與樓市表現相互影響， 房價整體呈現上升態勢。房地產調控先后動用了貨幣、信貸、稅費、土地、限購等各類措施， 貨幣政策通過首付

2、比例、貸款優惠利率直接調節購買力大小，但通常會出現時滯；財稅土地政 策則從供給端影響市場行情，土地政策對于一二線與三四線城市的作用效果具有差別，在三四 線城市土地供給增加的同時一二線城市卻面臨土地緊張的局面；限購、人才引進等行政措施則 表現為短期效果顯著。16 年以來，在“房住不炒”的大框架下，整體政策表態呈現“松”少“緊”多。“因城施 策”、“長效機制”作為治本之策解決高房價問題，政策調控手段針對市場發展情況做出了積 極調整，“大放水”式政策寬松已經成為歷史，整體政策表態呈現“松”少“緊”多。近 5 年， 政治局會議、兩會、中央經濟工作會議等高層會議一貫延續“房住不炒”的表態，在疫情爆發 導

3、致樓市轉冷的情況下政策調控依舊不動搖，2020 年 3 月駐馬店、廣州、青島等城市出臺放松 限購、限售的政策均“一日游”，顯示出政策調控的決心和定力。隨著房企“三道紅線”資金監 測、房地產貸款集中管理、22 城供地“兩集中”的相繼出臺，長效機制逐步完善，從房企、銀 行、土地、購房人四個維度形成了政策監控閉環。圖：房地產周期與政策二、政策底部已過，暖風徐徐吹來1、中央、地方政策頻頻調整中央層面，9 月份以來政策暖風頻吹，銀保監會強調對剛需的支持，央行在 9 月末的房地 產金融工作座談會、三季度例會、2021 金融街論壇年會中均提到了“兩維護”，即“維護房地 產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合

4、法權益”，對“房地產金融審慎管理制度”的表述 由之前的“持續加強”、“深化”變為了“準確把握和執行好”、“分類指導”，政策態度已經由“從 緊”轉向“維穩”，在房地產企業外債座談會上發改委會同外匯局提出，要滿足企業合理合規 的外債置換和償付需求，同時也有部分房企表示計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。地方層面，一方面多地政府紛紛出臺“限跌令”，在限制成交價格不得超過備案價的同時， 也不能低于備案價的 85%-92%；另一方面通過降低預售條件及放松預售款支取條件，鼓勵項目 加快上市，維穩房地產市場意圖明顯。近期廣州、佛山、蘇州等地的房貸利率呈現不同程度的 下調，前期熱門城市的房貸利率開始松動。哈

5、爾濱住建部等 9 部門聯合出臺關于促進房地產 市場平穩健康發展實施意見，義烏、永州、成都、長春等地隨之發布相關政策文件，主要從緩 解房企流動資金壓力和促進購房需求釋放兩個方面平穩房地產市場。2、政策暖風頻吹，行業迎來政策友好期12 月重磅會議接踵而至，一行兩會對恒大問題答記者問、中央政治局會議、中央經濟工作 會議、2021-2022 中國經濟年會等，對房地產的表態一貫且偏暖，主要的關鍵詞包括：“房住不 炒”、加強預期引導、保障房建設、滿足合理住房需求、因城施策、良性循環、健康發展等等。我們認為未來政策的落地方向主要有以下幾個方面：1）“房住不炒”方面：政策表態的轉向也是在“房住不炒”框架之下，

6、前幾輪周期中的“大 放水”式寬松難再現。2）“滿足合理住房需求”方面：對首套和改善型住房加強信貸支持，按揭發放繼續提速， 之后或在首套和改善型住房的首付比例、利率、放款周期、“認房認貸”規則等方面，“因城施 策”進行調整。3）“良性循環”方面：從呵護市場的角度出發，防止風險外溢，進一步加強對房地產企業 的融資支持，包括開發貸、并購貸、債券融資等。若信貸支持力度加大，則房企流動性緊張局 面將得到緩解，整體信用恢復后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環。4）“因城施策”方面：各城市能級的分化是大方向，各個城市目前所面臨的景氣度不同， 目前中央的政策導向為放權地方，各地方有更大的自主權根據情況進行政策調整，未來的市場 “限漲”和“限跌”并行，“調控”和“調整”并行，不排除庫存壓力較大的城市對樓市政策進 一步調整。5）“保障房”方面：建立新型住房保障體系是地方政府未來工作的主要任務之一。近期多 地出臺多條關于加強住房保障工作的政策，廣州、無錫等計劃供應 60 余萬套商品住