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2、aryykayy凡惠由于房產產抵押貸貸款涉及及環節多多、專業業性強，農村信信用社在在實際操操作過程程中，如如果不注注意風險險點，將將可能形形成貸款款風險。一、房房產抵押押貸款的的風險點點1、租賃權權對抗的的風險按照照“買賣賣不破租租賃”的的原則，如果“先租后后抵”，由于租租賃仍然然有效，信用社社將無法法處理抵抵押房產產。借款款人與信信用社簽簽訂借款款合同前前，如果果以明顯顯低于市市場價格格的租金金將房屋屋出租給給關系人人，并且且要求承承租人一一次性付付清租賃賃費，信信用社將將無法獲獲得租金金收入用用于還貸貸。2、抵押登登記權的的風險土地地使用權權的風險險，信用用社辦理理房產抵抵押登記記手續時時

3、，如果果沒有同同時辦理理土地使使用權抵抵押登記記，抵押押的房產產將無法法處置變變現。登登記期限限的風險險，信用用社辦理理房產抵抵押貸款款時，如如果將貸貸款的期期限與抵抵押物登登記的期期限設為為一致，一旦貸貸款到期期無法收收回，抵抵押登記記也將因因到期而而自動失失效。3、土地性性質引發發的風險險我國國目前的的土地性性質分為為劃撥土土地和出出讓土地地，出讓讓土地具具有使用用年限，屬于住住宅類土土地的使使用期限限為700年，屬屬于工業業類土地地的使用用期限為為50年年。土地地使用年年限到期期，信用用社將無無法處置置土地上上的房產產。4、土地用用途變更更的風險險出讓讓土地根根據用途途不同有有很多種種，

4、其價價值是完完全不同同的。借借款人如如果私自自變更土土地的用用途，如如將倉庫庫用地變變更為娛娛樂中心心用地，根據土地管管理法規定，國家可可以無償償收回土土地使用用權，信信用社將將無法處處置抵押押房產。5、在建工工程抵押押的風險險建設設工程價價款優先先權，根根據合合同法規定，在建工工程承包包人的優優先受償償權優于于抵押權權的優先先受償權權。稅收收優先權權，根據據稅收收征收管管理辦法法規定定，納稅稅人欠繳繳稅款的的行為發發生在納納稅人以以其財產產設定擔擔保之前前，稅收收優先于于擔保物物權。6、共有財財產抵押押的風險險根據據擔保保法解釋釋規定定，共有有財產進進行抵押押時，共共有人以以其共有有財產設設

5、定抵押押，未經經其他共共有人的的同意，抵押無無效。借借款人用用共有財財產辦理理房產抵抵押貸款款時，如如果財產產共有人人沒有簽簽字，就就會自動動喪失抵抵押權。二、防防范房產產抵押貸貸款風險險的對策策1、深入調調查，防防止“先先租后抵抵”信用用社辦理理房產抵抵押貸款款前，要要認真做做好貸前前調查工工作，詳詳細了解解借款人人用來抵抵押的房房產是否否已經租租賃他人人；對已已經出租租的房產產，一般般不予辦辦理房產產抵押貸貸款。2、認真辦辦理抵押押登記辦理理房產抵抵押貸款款時，信信用社應應要求借借款人將將房產和和土地使使用權一一并抵押押，以便便于處置置抵押房房產。房房產抵押押登記的的期限比比抵押貸貸款的期

6、期限要長長，留夠夠充足的的時間處處置抵押押房產。3、注意土土地的性性質和使使用期限限根據據土地的的性質，查看土土地使用用期限是是否到期期，對即即將到期期或已經經到期的的土地，其地上上附著物物不得辦辦理抵押押貸款。4、開展貸貸后檢查查信用用社應經經常開展展貸后檢檢查，查查看借款款人土地地實際用用途是否否發生變變更，并并根據情情況及時時采取有有效措施施。5、對在建建工程抵抵押貸款款重點管管理對發發放的在在建工程程抵押貸貸款，信信用社應應進行單單獨管理理，要求求借款人人把基本本存款賬賬戶設在在本社，往來款款項要通通過本社社辦理，隨時監監督借款款人資金金使用情情況。6、共有財財產抵押押對共共有財產產，

7、信用用社應詳詳細掌握握財產共共有情況況，要求求所有財財產共有有人共同同簽字。7、重視第第一還款款來源信用用社發放放房產抵抵押貸款款時，不不僅要考考慮借款款人的第第二還款款來源，而且更更重要的的是重視視第一還還款來源源；不僅僅要對借借款人進進行擔保保分析，而且要要對借款款人進行行財務分分析、現現金流量量分析和和非財務務分析，對借款款人經常常開展貸貸后檢查查，動態態反映貸貸款形態態，從根根本上提提高房產產抵押貸貸款的質質量，有有效防范范房產抵抵押貸款款風險。貸款風險險法律防防范的具具體措施施及其必必要性 （一）貸款風風險法律律防范的的具體措措施防范范貸款風風險的途途徑有許許多,包包括：首首先，各各

8、級政府府要充分分發揮宏宏觀調控控的職能能，打破破地方保保護主義義，用綜綜合的、長遠的的、戰略略的觀點點來矯正正自己的的施政行行為，從從經濟的的長足發發展、社社會的穩穩定為出出發點來來認識貸貸款。其其次，強強化企業業監控，防止企企業多頭頭開戶，逃避信信貸監督督。督促促企業及及時補充充資本金金，減輕輕貸款利利息壓力力。貸款款發放后后，要對對貸款使使用、資資金去向向等進行行詳細分分析，防防止企業業資金混混亂使用用。再次次，加強強風險管管理。實實施“審審貸”分分離制度度。實行行貸款風風險度管管理和加加強對不不良貸款款的監控控。 根根據商商業銀行行法、擔保保法、貸款款通則等法律律法規的的規定，嚴格操操作

9、規程程，規范范貸款手手續，依依法行使使權利，使信貸貸管理走走上規范范化、法法制化的的發展軌軌道。具具體來說說是： 1、 依法審審查貸款款人應當當依照我我國法律律法規及及有關部部門的規規定，對對借款人人和借款款進行審審查。即即在貸款款前對貸貸款和借借款人進進行調查查；在貸貸款時，對貸款款文件和和貸款有有關細節節進行調調查；在在貸款后后，對貸貸款進行行跟蹤檢檢查。在在調查中中，一定定要嚴格格依照國國家法律律法規和和規章的的規定來來進行，遇到專專門或具具體的問問題時，委托律律師等專專業人員員或專門門機構開開展。審審查的內內容，包包括借款款人主體體情況、借款人人高級管管理人員員情況、貸款項項目和用用途

10、情況況、還款款來源情情況、擔擔保情況況以及與與擔保有有關的情情況。同同時，在在調查時時，應當當依照法法律規定定的程序序來進行行，不能能隨意進進行。杜杜絕人情情貸、關關系貸。關系人人是指金金融機構構的董事事、監事事、管理理人員、信貸業業務人員員及其近近親屬以以及他們們投資或或者擔任任高級管管理職務務的公司司，企業業和其他他經濟組組織，關關系人貸貸款中，由于權權力、人人情等因因素干擾擾，常有有審查不不嚴，忽忽略擔保保，不適適當優患患的種種種弊端，而且容容易滋生生假公濟濟私，行行賄受賄賄等違法法犯罪現現象，由由于關系系人貸款款可能使使貸款金金融機構構承擔更更大風險險，所以以各國卻卻予以嚴嚴格限制制，

11、我國國商業業銀行法法明確確規定：商業銀銀行不得得向關系系人發放放信用貸貸款，向向關系人人發放擔擔保貸款款的條件件不得優優于其他他借款人人同類貸貸款條件件，根據據修理改改后刑刑法違違反規定定發放關關系人貸貸款，造造成較大大或重大大損失的的單位，直接負負責主管管人員和和其他責責任人員員應承擔擔刑事責責任。 22、 依依法制定定貸款文文件 貸貸款文件件是約束束各方貸貸款當事事人的法法律依據據，文件件制定的的好壞會會影響貸貸款人的的利益。尤其是是銀行往往往一般般采用格格式文本本，這容容易使貸貸款人的的經辦人人忽視貸貸款文件件，給貸貸款利益益的設定定及實現現留下了了一定的的隱患。同時，合同同法對對格式文

12、文本有較較高的要要求，如如果對格格式文本本發生爭爭議，采采用的解解釋一般般是以有有利于借借款人為為原則的的。這就就要求貸貸款人依依法制定定貸款文文件，依依法應用用貸款文文件。 33、依法法行使權權利，追追蹤貸款款用途，不合適適用途而而又高風風險使用用貸款的的必須盡盡快返回回。 在在貸款過過程中，借款人人和貸款款人均有有各自的的權利和和義務，貸款人人在行使使自己的的權利和和履行自自己的義義務時，一定要要依法進進行，并并不得損損害借款款人利益益。貸款款人應當當依照法法律規定定及貸款款合同的的約定，進行貸貸款的發發放、催催收和行行使抗辯辯權、債債權的保保全權利利等。貸貸款了放放后，主主管信貸貸員要定

13、定期到借借款單位位檢查企企業經營營狀況及及貸款的的使用情情況，通通過審閱閱企業的的購銷合合同，實實地調查查，推算算和預測測該筆貸貸款是否否具有帶帶來盈利利的積極極意義等等相關情情況并向向領導反反映，若若借款人人不按合合同使用用借款將將借款挪挪作它用用，銀行行有權收收回部分分或全部部貸款，對違約約部分按按信貸政政策有關關規定加加收500%的罰罰息。 44、 完完善擔保保制度，重視擔擔保物的的資產評評估。貸貸款的擔擔保與抵抵押是銀銀行為減減少貸款款風險，保證貸貸款安全全而采取取的必要要措施。凡經銀銀行發放放的貸款款應依法法辦理財財產抵押押或信用用擔保手手續，由由借款單單位自行行落實擔擔保單位位或抵

14、押押物品。 對擔擔保物的的資產評評估要注注意以下下幾個問問題（11）驗證證抵押物物品所有有權證書書，（22）抵押押人對抵抵押物是是否擁有有財產處處理權，（3）抵押物物是否投投資，沒沒有投保保的要辦辦理保險險，（44）審查查抵押物物的價值值評估材材料，抵抵押物必必須是易易于確定定價值，易于變變現，不不易損壞壞的財產產，對抵抵押物進進行上述述各項內內容審查查后，按按規定的的抵押率率和公式式抵押貸貸款額。5、跟跟蹤擔保保物狀況況 （1）抵押人人轉讓已已辦理登登記的抵抵押物的的，應當當通知抵抵押權人人并告知知人轉讓讓物已經經抵押的的情況，如果抵抵押人違違反了其其作為抵抵押人和和出賣人人所負的的信息告告

15、知義務務，沒有有知抵押押權人或或者未告告知受讓讓人，則則抵押物物人轉讓讓無效。（2）當抵押押人的行行為足以以使抵押押物價值值減少時時，抵押押權人有有權要求求抵押人人停止其其行為。（3）當抵押押物價值值減少時時，抵押押權人有有權要求求抵押人人恢復抵抵押物的的價值，或提供供與減少少的價值值相當的的擔保。（4）當抵押押權人對對抵押物物價值減減少無過過錯時，抵押權權人只能能在抵押押人因損損害而得得到賠償償范圍內內要求擔擔保，抵抵押物價價值未減減少的部部分，仍仍作為債債權的擔擔保。（二）必必要性運運用法律律來防范范和化解解信貸風風險，在在中國有有著更為為特殊的的必要性性。新中中國成立立后，直直到1997

16、8年年，我國國的銀行行金融體體制處于于高度集集中時期期，形成成的是以以中國人人民銀行行總行為為中心的的、全國國統一的的銀行體體系。從從19779年開開始，中中國逐步步地實行行金融體體制改革革，形成成了以中中國人民民銀行為為中心，以各專專業銀行行為主體體的新的的金融體體系結構構。為進進一步完完善這種種體系結結構，一一些全國國性商業業銀行、區域性性商業銀銀行、信信貸合作作社和一一些非銀銀行金融融機構相相繼設立立，一些些特區和和沿海開開放城市市還引入入了外資資銀行。19993年111月，黨的十十四屆三三中全會會把專業業銀行的的轉軌寫寫入市場場經濟框框架，通通過對四四大專業業銀行的的改造，建立起起了一

17、個個完善的的中國商商業銀行行體系。19993年112月國國務院關于金金融體制制改革的的決定中，也也明確要要求國家家各專業業銀行在在政策性性業務分分離出去去之后，要盡快快轉變為為國有商商業銀行行，按現現代商業業銀行經經營機制制運行。要使商商業銀行行的發展展實現改改革的預預期，必必須以規規范化、國際化化的經營營機制作作為最高高準則，這其中中必須要要借助于于法律的的力量。健全防防范和化化解商業業銀行信信貸風險險的法律律規范，隨即成成為金融融立法的的一個重重要環節節。 幾幾年前，針對我我國國有有企業債債務負擔擔過重，國有銀銀行不良良資產居居高不下下的情勢勢，有關關部門已已經進行行了多方方面的探探索和實

18、實踐。比比如，貸貸改投、兼并破破產、下下崗分流流、減員員增效、免息、降息等等政策。這些舉舉措雖然然都發揮揮了一些些作用，但效果果都不是是十分理理想，特特別是僅僅僅依靠靠國有商商業銀行行催收到到期貸款款和每年年提取呆呆壞帳準準備金來來核銷歷歷年積累累的巨額額不良資資產，作作用十分分有限。從19999年年起，我我國又成成立了四四家資產產管理公公司，本本來是希希望企業業通過債債轉股來來解決國國有銀行行不良資資產之憂憂，又解解決國有有企業經經營困難難之苦。但現在在看來，債轉股股充其量量也只是是化解銀銀行不良良資產的的治標措措施，頁頁絕非治治本之舉舉，況且且債轉股股在實施施之后也也沒有起起到良好好的效果

19、果。要從從根本上上解決長長期困擾擾銀行的的過高比比例的不不良資產產問題，唯一的的出路就就是深化化企業體體制和金金融體制制改革，消除產產生不良良資產的的體制基基礎，而而這又需需要靠完完善的法法律制度度來實現現。 在在我國加加入世界界貿易組組織以后后，外資資銀行會會較大規規模地進進入我國國市場。為了在在世界貿貿易組織織的框架架內，最最大程度度地保障障我國國國家和國國民的經經濟利益益，健全全法制在在某種程程度上已已經成為為我們的的唯一選選擇。根根據服務務貿易總總協定的的透明度度原則，任何簽簽字方都都必須把把影響服服務貿易易的措施施的有關關法律、行政命命令及其其他決定定、規則則和辦法法在生效效以前予予

20、以公布布。透明明度已經經成為世世界貿易易組織成成員的一一條重要要游戲規規則，它它們也是是金融開開放的前前提和精精髓。這這種原則則性的要要求，使使各國能能夠借以以保護本本國國家家和國民民利益的的手段和和工具，就只能能是公布布的、公公眾能夠夠獲得的的規范性性文件。這就要要求我們們要對現現有的商商業銀行行法律、法規進進行補充充和完善善，協調調現行法法律規定定與國際際最低標標準或國國際慣例例之間的的沖突和和不一致致，補充充法律規規定的漏漏洞，避避免國際際法的直直接適用用?？傊?，只有有順應世世界發展展的潮流流，以法法律手段段作為武武器，才才符合世世界貿易易組織在在爭端解解決機制制等方面面的要求求，從而

21、而適應入入世的挑挑戰。四、防范范和化解解商業銀銀行信貸貸風險的的制度(一) 理順政政府、財財政、銀銀行及間間的法律律關系，創造良良好的社社會信用用環境隨隨著市場場化的逐逐步推進進，政府府管理經經濟的職職能主要要應是制制定各經經濟主體體共同遵遵守的游游戲規則則，并監監督執行行，對違違規者按按規定實實施懲罰罰，確保保秩序。政府對對經濟的的調控、引導也也應以間間接手段段為主。為此，從現在在起，各各級政府府應及時時轉變觀觀念，放放棄過去去那種直直接行政政干預的的做法讓讓包括銀銀行在內內的經濟濟實體按按照規則則獨立自自主開展展經營活活動，法法人經營營自主權權應受法法律保護護。同時時，政府府在制定定規則時

22、時，應考考慮到風風險管理理問題，引導、監督經經濟實體體加強風風險管理理。中央央銀行的的監管重重心也應應及時從從單純的的合規性性稽核監監督向以以防范風風險為核核心的審審慎監管管轉變，把防范范風險作作為金融融監管的的重心。隨著經經濟體制制改革的的逐步深深入，國國家財政政收入占占國民收收入的份份額將逐逐年下降降，國家家財政將將無力繼繼續作為為企業的的投資主主體，而而依靠銀銀行貸款款解決又又有諸多多弊端，因此，國家應應順應經經濟市場場化的需需要，逐逐步從競競爭性行行業中退退出，轉轉由富裕裕起來的的居民個個人成為為企業投投資主體體。國家家財投資資轉以基基礎建設設、支柱柱產業、環保、文文化，衛衛生和社社會

23、保障障事業為為主，并并且財政政投資應應不留缺缺口。新新成立的的企業無無論是國國有還是是私有，都必須須嚴格按按公司法法的要求求，繳足足自有資資本后方方可開業業，保證證商業銀銀行資金金不被財財政性擠擠占。銀銀行作為為獨立法法人實體體，也要要嚴格按按貸款原原則辦事事，確保保銀行信信貸資金金能夠正正常循環環周轉。首先，國家立立法機關關應進一一步健全全和完善善中國的的商法體體系，實實現銀行行信用的的契約化化、規范范化和嚴嚴肅化，確保銀銀行和企企業間的的信用履履約關系系能夠得得到法律律的充分分保護，必要時時，可由由強制執執行來實實現銀行行債權。對有意意不履約約或逃廢廢銀行債債務的行行為應制制定嚴格格的法律

24、律處罰規規定（包包括追究究個人責責任），以便創創造良好好社會信信用環境境。創造造良好社社會信用用環境的的一個前前提就是是依法明明確企業業產權，明確由由法人所所有權規規定的償償債義務務，企業業不能因因產權國國有就可可以吃銀銀行大鍋鍋飯。其其次，司司法部門門應以依依法維護護社會信信用為己己任，加加大執法法力度，對那些些不講信信用、有有意賴債債甚至廢廢債的應應堅決予予以打擊擊。同時時，國家家也要進進一步加加大執法法監督力力度，確確保執法法部門公公正嚴明明，絲毫毫沒有地地方利益益或部門門利益。(二) 國有有商業銀銀行要轉轉變成為為真正的的商業銀銀行要使使國有商商業銀行行真正獨獨立于政政府，擺擺脫政府府

25、的束縛縛，就必必須進行行產權制制度改造造，使之之成為真真正獨立立的產權權主體，擁有完完全獨立立的、產產權邊界界明晰的的自有資資本金，以此為為基礎，實現真真正的獨獨立自主主經營，形成硬硬化的風風險約束束機制。國有商商業銀行行產權制制度可考考慮采取取國家控控股的有有限責任任公司或或股份有有限公司司形式。在國家家財力和和銀行自自身積累累有限的的情況下下,通過過改制增增資也可可以增強強銀行資資本金實實力，提提高抗風風險能力力。國有有商業銀銀行經過過產權制制度改造造后，作作為真正正的金融融經濟實實體，應應徹底擺擺脫同政政府的直直接行政政關系，國家作作為大股股東只能能以股東東的身份份發揮作作用；商商業銀行

26、行作為法法人實體體，奉行行的只是是安全性性、流動動性和收收益性這這一市場場原則，出現風風險也只只能以自自有資本本金承擔擔，出現現支付危危機只能能被接管管、兼并并或清盤盤?？傊瑖杏猩虡I銀銀行應辦辦成真正正的商業業銀行。(三) 加大大國有企企業改革革力度，建立企企業制度度進一步步加大國國有企業業產權制制度改革革力度，從根本本上扭轉轉因投資資主體錯錯位造成成的國有有企業經經營不規規范、效效益低下下的問題題。這就就要求我我們必須須改變目目前這種種以間接接融資體體制，通通過股份份制改造造、產權權轉讓等等途徑，逐步提提高直接接融資的的比重，降低企企業負債債率，讓讓富了起起來的居居民個人人從單純純債權

27、人人身份轉轉變成投投資主體體，讓其其關心、監督國國有企業業的經營營管理，促使企企業及時時轉換經經營機制制，建立立適應現現代市場場經濟需需要的有有效的風風險約束束機制。規范國國有企業業運作，盤活國國有企業業。國有有企業改改制后，國家往往往仍是是大股東東，要達達到所有有權和經經營權的的真正分分離，實實現法人人財產自自主有效效經營，國家就就應該徹徹底放棄棄行政干干預，以以股東身身份委托托有能力力的經營營者經營營，經營營者的責責任和權權利應是是對等的的，經營營者應以以企業經經營成果果最大化化為己任任，通過過企業效效益來實實現國有有資產增增值。國國家和經經營者的的委托代代理關系系應充分分體現“干得好好的

28、，回回報就多多；干得得不好的的，及時時換人，并應承承擔相應應的責任任?！?通過改改革，國國家對國國有企業業的行使使官僚式式管理應應轉變為為國家控控股公司司對國有有股權的的管理，使國有有企業真真正地以以獨立法法人身份份既獨立立自主經經營又單單獨承擔擔負債的的民事責責任。同同時，為為解決國國有企業業承擔的的過多改改革成本本，國家家應抓緊緊做好社社會保障障體系建建設和住住房制度度改革，解決國國有企業業包袱，讓國有有企業成成為真正正的企業業。(四四)完善善破產制制度 11、建立立企業的的破產重重整制度度。破產產制度對對于商品品經濟的的發展及及債權人人利益的的保護具具有積極極的作用用。但另另一方面面，破

29、產產必將導導致工人人的失業業，尤其其在現代代社會，分工越越來越紅紅，相互互間協作作程度相相當緊密密。在此此情況下下，企業業經營的的成敗，已不僅僅僅是企企業本身身或投資資者個人人的問題題，而與與社會公公眾利益益相聯系系，重整整制度從從社會公公眾利益益出發，充分發發揮債權權人和債債務人的的主觀積積極性，使債權權人與股股東利益益協調一一致，使使即將破破產的企企業，有有重整旗旗鼓，趨趨向復興興的機會會，使社社會經濟濟安定免免受影響響，同時時國家通通過法律律途徑對對企業重重整活動動積極干干預，也也反映了了私法公公法化的的世界經經濟立法法趨勢。2我我國公公司法業已頒頒布，破產法法也早早已施行行，但公司法法

30、、破產法法中均均未規定定公司重重整制度度。其實實，我國國更需要要建立重重整制度度。因為為，受傳傳統計劃劃體制的的影響，我國相相當多的的企業缺缺乏資金金，領導導體制不不完善，市場競競爭能力力差。不不關門、不破產產，又難難以生存存；關閉閉了，破破產了，對社會會又會帶帶來很大大的壓力力。在這這種情況況下，如如果經過過企業債債權人和和股東的的協商努努力，盡盡力挽救救，是可可以使企企業獲得得新生的的。這一一點對于于解決目目前國有有銀行不不良貸款款，讓可可能走出出困境的的企業復復興至關關重要。3應應注意建建立個人人破產制制度。建建立和完完善企業業破產制制度是必必要的，對此，我們仍仍要作不不懈的努努力。但但

31、是沒有有個人破破產制度度，企業業破產制制度的實實行也會會大打折折扣。一一是個人人經營會會利用企企業法人人破產制制度,故故意損害害債權人人的利益益，在我我國沒有有有限責責任例外外規定的的情況下下更是如如此；二二是企業業法人經經營失敗敗往往跟跟經營管管理者違違法犯罪罪有關，如果沒沒有個人人破產制制度，也也就無法法追究他他們的財財產責任任；三是是個人不不能破產產，就會會出現沒沒有財產產的富翁翁現象。個人破破產制度度應當盡盡快建立立，同時時，要考考慮利用用現代的的電腦建建立統一一的個人人帳戶制制度，到到期債務務不還，列入黑黑名單，任何人人再到銀銀行貸款款都不可可能。(五)完完善擔保保制度和和推行貸貸款

32、保險險制度考考察發達達國家市市場經濟濟的發展展史，在在市場經經濟發展展的初始始階段，都曾不不同程度度地面臨臨信用危危機對經經濟秩序序的破壞壞性影響響，各國國在探索索解決該該問題的的途徑時時，大多多借助于于擔保制制度的確確立和完完善來實實現市場場信用的的重建與與維護。經濟越越發展，商品流流通越頻頻繁，對對擔保制制度的需需求也就就越迫切切。一是是在擔保保中引入入保險機機制，不不失為一一個切實實可行的的辦法。這樣，可在風風險處于于萌芽狀狀態時期期就著手手處理，防止不不良因素素蔓延下下滑，達達到降低低貸款風風險的目目的。二二是修改改擔保保法，提高交交易的便便捷。擔保法法，在在擔保程程序的設設計和制制度

33、的規規定上程程序繁瑣瑣，效率率低下，使交易易的雙方方望而生生畏，不不僅無形形中增大大了交易易費用，降低了了商業效效率，給給與該企企業進行行交易的的其他主主體帶來來了同樣樣的不便便。擔擔保法，第442條規規定了辦辦理抵押押物登記記的部門門，其中中，以城城市房地地產或者者鄉（鎮鎮）、村村企業的的廠房等等建筑物物抵押的的，為縣縣級以上上地方人人民政府府規定的的部門；以航空空器、船船舶、車車輛抵押押的，為為運輸工工具的登登記部門門；以企企業的設設備和其其他動產產抵押的的，為財財產所在在地的工工商行政政管理部部門。這這樣，如如果企業業嘗試以以其一切切有形財財產設定定共同抵抵押以取取得融資資，則不不得不按

34、按照各種種財產的的不同屬屬性分別別到不同同部門履履行相應應的登記記手續，其他社社會公眾眾如果想想了解該該企業設設定擔保保物權的的情況也也不得不不到上述述各登記記部門去去分別查查閱。這這種繁雜雜的程序序性要求求增大了了交易費費用，降降低了商商業效率率。對這這種不符符合市場場經濟效效率和安安全的做做法必須須加以改改變(六六)商業業銀行應應建立科科學有效效的風險險防范和和內控機機制建立立科學有有效的風風險防范范和內控控機制，是保證證商業銀銀行不會會繼續出出現不良良貸款問問題的前前提條件件。目前前我國銀銀行應加加強如下下幾方面面的制度度建設：1、銀銀行內部部應建立立科學有有效的風風險防范范、監測測、預

35、警警與控制制的組織織架構體體系，確確保各機機構間既既相互協協調又相相互制約約。2、按照資資產負債債管理和和風險管管理的要要求，真真正落實實和完善善信貸三三查制度度、審貸貸分離制制度、貸貸款管理理制度及及風險責責任制度度等一系系列內控控制度，做到崗崗位有責責權，操操作要規規范，保保證合法法合規經經營。33、健全全內部管管理人員員與操作作人員的的行為規規范，避避免權力力過于信信中，防防止人為為造成風風險的隱隱患。同同時也要要不斷加加強員工工素質的的培訓，增強防防范和化化解風險險的能力力。4、強化內內部審計計與稽核核力度，建立健健全風險險的防范范、監測測與預警警系統，盡早把把風險消消滅在萌萌芽狀態態

36、；同時時，還要要建立健健全崗位位輪換和和強制休休假制度度，避免免內部人人作案造造成的損損失。55、做好好安全防防范工作作，嚴防防案件風風險的發發生。66、對銀銀行企業業內部進進行改革革。首先先改造行行政化的的內設機機構，按按市場運運行機制制設置內內設機構構，而不不是因人人設位，應該設設什么機機構，要要根據運運行的必必需與工工作量來來設定并并配置人人員，而而不是為為了給相相關人員員提供一一個職位位而設置置機構。機構的的設置要要符合效效率和效效益性原原則。其其次是選選擇配置置高素質質的人才才，并充充分調動動他們的的積極性性和創造造性，增增強他們們為企業業服務的的活性。再次是是建立銀銀行內部部合理的

37、的利益分分配，這這種“合合理”要要有利于于調動職職員的工工作積極極性，激激勵管理理上的能能者。人人員配置置實行優優勝劣汰汰，并明明確崗位位的職責責。預防機制制和預防防措施。（一）保險業業必須全全面介入入住房按按揭，建建立住房房按揭銀銀行風險險轉移機機制。保保險融資資與住房房按揭融融資具有有許多內內在的切切合因素素，購房房人的人人身財產產安全、開發商商的履約約能力與與銀行風風險的防防范，這這些需求求均可以以通過保保險業的的介入而而得以妥妥善解決決，使保保險與按按揭各方方利益得得到最佳佳組合。銀行風風險轉移移機制可可通過以以下三個個方面得得以建立立： 11、購房房人所購購房屋的的財產保保險。此此處

38、值得得注意的的事，在在實際操操作中，筆者發發現在絕絕大多數數保險合合同中都都明確寫寫著“如如發生意意外事故故導致房房屋毀損損后，銀銀行為被被保險人人或第一一受益人人”，筆筆者認為為由于銀銀行對抵抵押房產產并不擁擁有所有有權，這這種作法法違反保險法法的規規定，該該保險法法律關系系是無效效的。對對此筆者者建議在在保險合合同中可可以明確確約定“ 如發發生意外外事故導導致房屋屋毀損后后，銀行行可以從從保險賠賠償金中中優先受受償”。 2、購房人人的人壽壽保險，核心是是將購房房抵押貸貸款與人人壽保險險相結合合，它要要求購房房人購買買相應年年限和金金額的人人壽保險險作為借借貸的擔擔保，購購房人只只需支付付全

39、部房房價155%至220%的的首期購購房款即即可購房房。在這這種機制制下，一一方面購購房人每每月僅需需支付貸貸款的利利息，人人壽保險險期滿后后其保險險金恰足足以清償償貸款本本金，經經濟負擔擔大為減減輕；另另一方面面又可確確保銀行行債權不不會因購購房人中中途死亡亡、殘廢廢以致喪喪失還款款能力而而出現貸貸款無法法收回的的風險。“為購購房人帶帶來許多多便利，也為保保險公司司帶來新新型客戶戶群體，拓展市市場業務務領域，同時也也給開發發商帶來來新的生生機，最最終也給給銀行確確立了因因購房人人傷亡而而造成的的還貸風風險防范范機制。 (二二)開辟辟律師業業務與個個人住房房按揭業業務的契契合點，確立個個人住房

40、房按揭銀銀行風險險預防機機制 個個人住房房按揭從從根本上上講是一一種融資資活動，其突出出特點是是信用行行為，而而對于信信用程度度的認定定往往需需要有專專業法律律技能，因此律律師業介介入個人人住房按按揭成為為必要和和可能。律師至至少可以以在以下下幾個方方面發揮揮其重要要作用： 1、對購房房人的資資信進行行審查。首先審審查購房房人是否否符合法法律規定定的主體體資格，其次審審查經濟濟收入來來源是否否足夠和和穩定，是否自自用購房房，是否否存在“炒樓”意圖等等情況。 2、代為起起草、簽簽訂住房房按揭合合同、購購房合同同甚至是是保險合合同。從從合同形形式、合合同內容容兩方面面依法維維護開發發商、銀銀行、購

41、購房人的的合法權權益，確確保各契契約的真真實性和和合法性性。律師師介入住住房按揭揭業務，從防范范銀行風風險的角角度講具具有如下下重大意意義：（1）從從程序和和實體上上保證整整個按揭揭行為的的合法性性，防止止因銀行行審查不不慎而帶帶來的隱隱憂；（2）律律師對自自己的法法律行為為負責，如因律律師過錯錯而導致致合同無無效或者者其他損損失，律律師應承承擔相應應的法律律責任，包括民民事賠償償責任、行政責責任甚至至是刑事事責任。 （三）實實行制度度創新，加強制制度建設設，提高高商業銀銀行信貸貸管理水水平和防防范風險險能力法法律是一一種最具具穩定性性和最強強約束力力的制度度。制度度建設對對于發展展經濟的的作

42、用已已為大多多數的經經濟學家家和法學學家所認認同。在在制度建建設中，制度創創新更是是重中之之重。制制度創新新這個概概念，在在經濟學學里的含含義是指指能使創創新者獲獲得追加加利益的的現存制制度的變變革，它它與技術術創新有有某種相相似性，制度創創新往往往是采用用某種組組織形式式或者經經營管理理形式方方面的一一種新發發明的結結果。從從觀念上上講，制制度創新新就是解解放思想想，轉變變觀念，是突破破舊觀念念、舊制制度的束束縛而建建立新觀觀念、新新制度的的結果，因此對對于創新新者而言言，它既既需要理理論勇氣氣，更需需要實踐踐的勇氣氣。一種種新制度度的誕生生并產生生預期的的純收益益是這兩兩種勇氣氣相結合合的

43、結果果。目前前我國有有很多銀銀行經營營者已經經意識到到了制度度創新對對于改進進管理制制度，提提高經濟濟效益的的巨大作作用并進進行了許許多成功功的嘗試試，但是是，還遠遠遠不能能適應我我國經濟濟和金融融形勢發發展的需需要。實實踐證明明我國銀銀行在原原有計劃劃體制下下建立起起來的內內部經營營機制包包括信貸貸管理機機制已經經不能適適應市場場機制的的需要，需要通通過制度度創新，拋棄原原有的舊舊制度、舊機制制，建立立新制度度、新機機制，同同時吸收收原有機機制中仍仍然具有有生命力力的制度度，從而而建立起起商業銀銀行新的的適應市市場機制制需要的的靈活高高效的內內部經營營機制和和信貸管管理機制制，使商商業銀行行

44、獲得新新的生命命力，真真正按照照企業化化的要求求經營，去追求求和實現現利潤最最大化，最終做做到防范范金融風風險，保保障銀行行信貸資資產安全全。 （四）提高認認識，強強化管理理，建立立一套權權責分明明，平衡衡制約，運作有有序的內內控機制制以防范范住房按按揭中得得銀行風風險在建建立內控控機制上上，關鍵鍵是嚴格格建立健健全法人人管理體體制和法法人授權權制度。在強化化一級法法人制度度的同時時，要嚴嚴格對下下屬分支支機構推推行授權權和轉授授權制度度，對信信貸資產產管理薄薄弱，違違軌違紀紀，經營營效益低低的高風風險機構構，上級級銀行應應收回授授權和轉轉授權。要盡快快完善其其它內部部管理制制度，實實現內控控

45、監督的的現代化化，從而而提高內內控監督督的廣度度和深度度，減少少內控環環節，改改善內控控機制的的運作質質量，達達到防范范和化解解風險的的目的。住房房抵押貸貸款風險險防范針對上上面所述述的這些些風險，本文從從以下幾幾個角度度出發，提出一一些防范范的措施施，使房房抵押貸貸款在為為民眾有有效服務務的同時時所帶來來的風險險盡量最最小化。2.1 違違約風險險的控制制針對對購房者者存在違違約可能能性，我我們應從從以下兩兩點入手手：一是是銀行在在接到購購房者的的貸款申申請后，需要對對購房者者的基本本情況（如收入入情況、資產負負債情況況、月供供占家庭庭月收入入的比重重、購買買房屋的的用途等等）進行行詳細調調查

46、，并并根據調調查的結結果決定定貸款與與否及合合同條款款的擬定定。二是是對置業業者的資資信進行行審核。審核的的指標主主要有：置業者者的家庭庭總收入入及儲蓄蓄證明：家庭人人口、人人均月收收入；月月供占月月收入的的比例。 2.2 流流動性風風險的控控制住住房抵押押貸款期期限長，而用于于貸款的的資金來來源主要要是銀行行存款及及住房公公積金，銀行存存款已處處于一個個基本穩穩定的狀狀態。但但現有住住房公積積金制度度尚存在在需要完完善的地地方，比比如：覆覆蓋率低低，來自自建設部部的數據據顯示，20007年實實際繳存存公積金金的職工工人數僅僅有71187.91萬萬；公積積金存在在應建未未建的現現象，如如一些民

47、民營企業業還未創創建住房房公積金金制度；歸集的的公積金金較少，普及面面不廣。針對這這些問題題，我們們應該著著手完善善住房公公積金制制度，讓讓住房公公積金切切實地滿滿足消費費者實現現住房融融資需求求，降低低流動性性風險。2.3 經經濟周期期風險的的控制房地產產業與經經濟周期期密切相相關，應應建立個個人住房房抵押貸款風風險預警警系統，防范市市場和政政策風險險。一是是建立風風險預警警的數據據庫，從從各個方方面取得得數據，不斷積積累和完完善數據據的收集集整理，為模型型開發打打下堅實實的基礎礎；二是是開發合合適的風風險預警警模型，對預警警區間、警戒線線以及指指標權重重、概率率密度函函數等設設置合理理參數

48、；三是建建立快速速反應和和預控機機制，對對風險預預警系統統顯示的的潛在風風險進行行及時處處理和化化解，最最大程度度地降低低經濟周周期給住住房抵押押貸款帶帶來的風風險。?2.4 利利率風險險的控制制針對對利率變變動帶來來的風險險，銀行行可以采采取以下下措施：一是開開發可調調整利率率抵押貸貸款，其其利率根根據市場場利率不不斷變化化而作周周期性調調整。與與我國現現行的浮浮動利率率相比，它的不不同之處處在于這這種周期期性的利利率調整整將有助助于改善善銀行存存貸款期期限的匹匹配狀況況，可將將銀行承承擔的利利率上升升風險轉轉嫁給借借款人，同時借借款人承承擔的利利率下降降風險也也可轉嫁嫁給銀行行。二是是開發

49、固固定利率率抵押貸貸款，它它是指在在抵押貸貸款合同同所規定定的還貸貸期限內內，貸款款利率固固定不變變的抵押押貸款方方式。在在這種模模式下，銀行承承擔了大大部分的的利率風風險，如如果銀行行能夠通通過獲得得固定利利率資金金來源與與貸款相相匹配（如發行行固定利利率債券券等），可以避避免相應應的利率率錯配和和流動性性風險。結論論住房房抵押貸貸款涉及及到置業業者、銀銀行以及及開發商商三方的的利益，要使其其帶來的的風險降降低到最最小化，上面所所述的防防范措施施只是其其中一部部分，我我們應該該不斷完完善?？偪傊?，三三方都應應正確處處理好業業務發展展與風險險防范的的關系，在貸款款產品的的設計中中充分考考慮風險

50、險因素，強化風風險控制制，完善善個人住住房抵押押貸款的的品種，使其適適合不同同的住房房需求者者，最大大限度的的確保住住房抵押押貸款的的安全，推動住住房抵押押貸款業業務的良良性、健健康發展展。當前，農農村信用用社肩負負著改革革與發展展的雙重重任務, 服務務農村，服務基基層，服服務千家家萬戶的的特點決決定了農農村信用用社的辦辦社宗旨旨，但是是，近幾幾年來，隨著地地方經濟濟的快速速發展，大額貸貸款的投投放逐年年增加，貸款的的風險防防范是目目前順利利推進改改革和信信用社穩穩健發展展的根本本保障。做為一一名從事事信貸管管理工作作者，結結合我多多年在一一線工作作實際，對如何何做好大大額貸款款的風險險防范略

51、略表淺議議： 一一、加強強信貸崗崗位人員員的管理理，是防防范大額額貸款風風險，確確保信貸貸資金安安全的重重要保證證。近幾幾年，農農村信用用社貸款款規模的的迅猛擴擴張，大大額貸款款客戶的的增多，貸款風風險防范范工作已已成為農農信社業業務經營營的重中中之重，特別別是大額額貸款的的管理更更應該科科學化，應以風風險防范范為工作作重點。我認為為信貸從從業人員員必須是是精兵強強將，熱熱愛并精精通信貸貸業務，政策理理論水平平較高，有高度度的事業業心和責責任感的的高素質質專業化化人員。一是要要合理配配置信貸貸人員，建立激激勵機制制。配備備人員時時要選擇擇那些政政治合格格、業務務精通、工作勤勤奮、吃吃苦耐勞勞、責任任心強的的人員，改革那那種干不不了內勤勤干信貸貸，不良良人員管管不良貸貸款的現現象；二二是明確確信貸人人員職責責