1、 .wd. .wd. .wd.第一章 總論第一節(jié) 工程建設(shè)單位簡介一、工程申報單位簡介崇左市綜合汽車城工程由崇左市綜合汽車城籌投資建設(shè)。崇左市綜合汽車城籌注冊資本5000萬元，法定代表人，主要經(jīng)營汽車物流、貿(mào)易、維修等。二、投資方簡介崇左市綜合汽車城籌由B公司聯(lián)合C、D投資創(chuàng)辦。B公司注冊資本5000萬元，成立于某年某月某日，法定代表人某某某，現(xiàn)有員工多少名，其中本科以上學(xué)歷多少人，具有中、高級技術(shù)職稱多少人，公司取得的主要成績，公司主要經(jīng)營什么產(chǎn)品，2012年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入多少萬元第二節(jié) 工程概況一、工程名稱崇左市綜合汽車城二、擬建地點(diǎn)崇左市江州區(qū)江州鎮(zhèn)崇左市城市工業(yè)區(qū)內(nèi)三、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模工

2、程通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經(jīng)營模式，到達(dá)節(jié)約用地的目的。工程用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場包括汽車物流倉庫、生態(tài)停車場共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米。四、建設(shè)進(jìn)度工程兩年零三個月建設(shè)完成，方案2017年7月開場啟動，2018年元月開工建設(shè)，建筑工程施工期為18個月，2019年5月基建完成，2019年9月開業(yè)。五、投資估算與資金籌措工程總投資30663萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，鋪底流動資金360萬元。固定資產(chǎn)投資包括建筑工程費(fèi)21267萬元，土地費(fèi)用3200萬元，其他資本化費(fèi)用5836萬元。工程資金全部由工程投資人自籌。其中，投資人方案投入自有資金12600

3、萬元，占工程資金的40%，通知金融機(jī)構(gòu)及經(jīng)營融資18900萬元，占工程資金的60%。六、效益簡析工程建成的，整個汽車城每年可銷售汽車10000輛，加上售后服務(wù)、汽車用品銷售等，預(yù)計綜合收入15億元，新增各類稅收5639萬元。其中，汽車城經(jīng)營本身可實(shí)現(xiàn)利稅4509萬元。七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按現(xiàn)階段人民銀行五年以上貸款利率6.55%設(shè)定為工程基準(zhǔn)收益率計算，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：內(nèi)含報酬率：8.04%所得稅后，下同靜態(tài)投資回收期：9.89年(含建設(shè)期2年)動態(tài)投資回收期：13.47年(含建設(shè)期2年)凈現(xiàn)值：2668萬元凈現(xiàn)值率：7.83%投資利潤率平均：7.11%第二章 工程建設(shè)的必要性和前景分析第一節(jié)

4、工程建設(shè)的必要性一、工程建設(shè)背景近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長，城鄉(xiāng)居民生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車開場快速進(jìn)入普通家庭，成為群眾消費(fèi)品，汽車保有量節(jié)節(jié)攀升。表2-1 中國汽車保有量據(jù)中國貿(mào)促會汽車行業(yè)分會預(yù)測，2017年，中國汽車產(chǎn)銷量將突破3000萬輛，全國民用汽車保有量預(yù)計將到達(dá)1.35億輛，至2020年，乘用汽車千人保有量預(yù)計將到達(dá)148輛，接近全球平均水平，中國的汽車市場將迎來新的里程碑，新車產(chǎn)銷量將會成為美歐之和，汽車保有量將會成為世界第一，中國將真正成為一個汽車大國。表2-2 中國乘用汽車千人保有量變化表雖然中國汽車市場取得了長足進(jìn)步，近幾年增長速度

5、較快，但與國外相比還有很大差距。以千人汽車保有量為例，美國最高，到達(dá)863輛，日本第二595輛，全球平均154輛，而中國為58輛，僅為全球平均值的三分之一強(qiáng)。可見，中國汽車市場還有極其巨大的開展空間，蘊(yùn)藏極其巨大的市場份額，在較長一段時間內(nèi)保持快速增長。表2-3 全球主要汽車市場千人保有量比照圖汽車消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車交易市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，專業(yè)汽車市場開場嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的開展前景。目前，汽車綜合市場在北京、上海、廣州、重慶、成都、深圳等特大城市開展良好，擁有眾多規(guī)模宏大、功能齊備的綜合汽車市場。由于經(jīng)濟(jì)開展后進(jìn)，目前廣西雖然興建了不少具有較大規(guī)模的汽車市場，但功能

6、還很單一，主要以整車銷售及售后服務(wù)為主，鮮見服務(wù)配套完備的汽車市場。特別是崇左作為一座新興城市，更是汽車消費(fèi)的落后地區(qū)。目前，中國千人汽車保有量為58輛，千人乘用汽車保有量為52輛，崇左市分別為25.9輛和17輛，分別僅為全國平均值的44.5%和32.7%，差距很大。表2-4 崇左市千人汽車保有量變化表由于汽車消費(fèi)總量缺乏，崇左的汽車市場開展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場的開展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車交易場所的規(guī)模普遍偏小，連汽車專賣店都不多，更談不上4S店和汽車市場；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)開展緩慢；三是汽車市場的檔

7、次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。表2-5 崇左市千人乘用汽車保有量變化表崇左作為中國糖都，近年來經(jīng)濟(jì)增長迅速，老百姓生活水平普遍較高，具有較強(qiáng)的購置力，汽車市場前景廣闊，市場巨大。隨著崇左汽車消費(fèi)市場擴(kuò)大，崇左汽車市場不能適應(yīng)開展需要的態(tài)勢已越創(chuàng)造顯。無論是從汽車流通，還是汽車消費(fèi)者的需要來說，崇左都需要有規(guī)模較大的、具有多種功能、能提供高質(zhì)量服務(wù)、在全市范圍內(nèi)具有輻射能力的現(xiàn)代化汽車交易市場。本工程的投資人敏銳地觀察到了這一時機(jī)。經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)崇左汽車市場開展的需要，建設(shè)一個集汽車物流、展覽、整車與零配件銷售、售后服務(wù)、休閑娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。

8、二、工程建設(shè)的必要性一工程具有鮮明的特色，適應(yīng)了市場開展的需要，填補(bǔ)了市場的空白，具有強(qiáng)大的競爭力。中國是世界上最具潛力的汽車消費(fèi)市場。隨著國民經(jīng)濟(jì)不斷開展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，崇左近年來購車熱逐漸興起，汽車交易市場的開展也紅紅火火。遺憾的是，目前能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的汽車交易市場在崇左卻未出現(xiàn)，居民為購置滿意的車輛，必須到南寧等地選購。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大開展空間。本工程的開展方向正在于此。本工程擬跟隨國際市場的開展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平的路線，將汽車整車

9、、二手、零配件及汽車用品銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在崇左市建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個國際性的汽車城。這樣的汽車市場開展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著很強(qiáng)的競爭力。二工程的建設(shè)對整合崇左汽車物流資源，改善崇左汽車消費(fèi)環(huán)境，推動崇左乃至桂西汽車行業(yè)和物流業(yè)的開展，推動崇左城市化進(jìn)程和建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市有重要作用。現(xiàn)代物流業(yè)是當(dāng)前

10、經(jīng)濟(jì)開展的一大熱點(diǎn)。崇左市背靠大西南，面向東南亞，其西部和南部與越南3省10縣接壤，距離越南河內(nèi)約250公里。現(xiàn)有7個邊境口岸，邊貿(mào)互市點(diǎn)13個。近年來，崇左市依托優(yōu)勢的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和沿邊優(yōu)勢，對外貿(mào)易取得了長足開展，外貿(mào)出口總額連年攀升，2003年至2005年連續(xù)三年排廣西各地市首位，貿(mào)易額已到達(dá)相當(dāng)規(guī)模。崇左市是桂西南區(qū)域中心城市，具有沿邊、近海、臨首府的優(yōu)勢，是廣西通往越南及其他東盟國家最便捷的陸路通道，是廣西參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的門戶城市。根據(jù)?崇左中心城市總體規(guī)劃?，崇左市將通過建設(shè)國際物流中心、口岸經(jīng)濟(jì)、通道經(jīng)濟(jì)，逐步建成我國通往東盟陸路通道上新興的區(qū)域中心城市，建成現(xiàn)

11、代工業(yè)商貿(mào)城。本工程不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本工程特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用工程的規(guī)模優(yōu)勢與崇左的地緣優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。而且隨著崇左汽車消費(fèi)市場的開展和東盟地區(qū)汽車消費(fèi)能力的進(jìn)一步提高，崇左汽車市場向整個桂西地區(qū)及東盟地區(qū)輻射并使崇左成為該地區(qū)的汽車集散、交易中心。因而工程的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的開展要求，與崇左開展物流業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在推動崇左現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的開展、盡快充實(shí)崇左工業(yè)園及城市化進(jìn)程中做出奉獻(xiàn)。第二節(jié) 市場現(xiàn)狀與前景分析一、全國汽車市場現(xiàn)狀一三、四線城市增長迅猛由于基數(shù)巨大，

12、同時受到限行、限排等政策的影響，一、二線城市汽車消費(fèi)增速有所放緩，三、四線城市成為汽車消費(fèi)增長的主要市場，據(jù)中國領(lǐng)先的市場研究提供者新華信國際咨詢公司統(tǒng)計及預(yù)測，2012年，中國三、四線城市汽車消費(fèi)增長速度為41%，遠(yuǎn)超全國增速，在2020年以前，三、四線城市潛在需求將得到有效釋放，成為未來幾年內(nèi)汽車消費(fèi)增長的主要動力，汽車銷售平均增長率將在30%以上。二中國汽車市場開場進(jìn)入售后時代十年來，中國汽車保有量持續(xù)增長，2012年突破1.1億輛，但經(jīng)過2002、2006、2009年三次井噴式增長后，汽車新車增速有所放緩，汽車售后市場逐漸成為具有可持續(xù)性的利潤增長點(diǎn)。表2-6 中國新車銷量增長率三中國

13、汽車消費(fèi)受國際經(jīng)濟(jì)影響不大由于世界經(jīng)濟(jì)開展存在諸多的不確定因素，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需要一個較長的時間，這將在一定程度上影響我國汽車工業(yè)的開展。但由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于較為穩(wěn)定的增長期，國際環(huán)境影響有限，作為支柱產(chǎn)業(yè)，未來幾年國家對于汽車工作的支持從 基本上沒有改變，居民的購車需求十分旺盛，從近15年汽車平均增速16.74%看，至少在2020年以前我國汽車工業(yè)及汽車消費(fèi)市場都仍將呈現(xiàn)較好的開展態(tài)勢。二、整體市場前景一從現(xiàn)在至2020年，80后將成為汽車消費(fèi)主力，他們大多是獨(dú)生子女，對生活質(zhì)量要求高，在各年齡段是素質(zhì)最高、觀念最新、追求現(xiàn)代生活最迫切的群體。二換購汽車的比例大幅增加，這是汽車“用爛用完觀念

14、淡化的結(jié)果，預(yù)計在十年以內(nèi)，二手車市場增速會高于新車市場，中國將逐步進(jìn)入汽車分層消費(fèi)時代。三汽車限購令將使一、二線城市汽車市場增速減慢，而三、四線城市汽車市場將加速成長。四由于汽車出口基數(shù)低、世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及中國制造汽車水平的提升，汽車出口特別是對東盟等落后國家的出口將持續(xù)快速增長。三、崇左市場總量市場份額預(yù)測崇左自2003年建市以來，人口總量變化不大，截止2012年，總?cè)丝?45萬人，各年人口構(gòu)造見表2-7。自2008年以來，崇左市汽車保有量穩(wěn)步增長，特別是2012年保有量增速高達(dá)27.7%，開展形勢喜人，詳見表2-8。年份18歲以下1835歲3560歲60歲以上合計2003年47.27 8

15、1.39 72.93 26.30 227.89 2004年46.44 83.04 73.82 26.38 229.67 2005年44.49 81.51 75.72 28.94 230.65 2006年45.63 81.12 77.08 29.37 233.20 2007年45.84 80.58 80.10 30.37 236.89 2008年42.63 79.84 84.38 33.16 240.01 2009年44.33 78.28 85.99 33.36 241.96 2010年45.11 76.72 87.63 34.06 243.53 2011年46.71 74.70 89.88 3

16、5.28 246.57 2012年48.36 72.30 89.87 34.84 245.37 表2-7 崇左市建市以來各年人口構(gòu)造表表2-8 崇左市2008年以來汽車保有量增長率隨著汽車保有量的快速增長，2012年崇左汽車保有總量突破6萬輛，到達(dá)63430輛。2012年，崇左市汽車千人保有量25.9輛，僅為全國平均值58輛的44.5%，缺乏全國值的一半。表2-9 崇左市2008年以來汽車保有量變化表廣西壯族自治區(qū)第十次黨代會和第十二屆人民代表大會第一次會議確定了加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)桂新跨越，與全國同步全面建成小康社會的奮斗目標(biāo)。隨著小康社會的建成，汽車消費(fèi)水平逐步上升是必然的。如果到2020年，崇

17、左千人汽車保有量到達(dá)全國平均水平148輛的80%，那么按總?cè)丝?50萬人計算，2020年崇左汽車保有量將到達(dá)29.6萬輛，比2012年增加23.3萬輛，考慮舊車報廢因素，新增汽車入戶預(yù)計近30萬輛，即平均每年4萬輛左右，市場份額巨大，前景廣闊。崇左市綜合汽車城作為崇左唯一的大型汽車城，建成后預(yù)計可分享25%的市場份額，即每年銷售汽車1萬輛左右，按均價12萬元計，僅汽車一項(xiàng)，年銷售額可達(dá)12億元，加上售后服務(wù)、汽車用品等其他收入，年營業(yè)總額預(yù)計達(dá)15億元。第三節(jié) 工程優(yōu)勢分析崇左綜合汽車城的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一區(qū)位優(yōu)勢崇左素有“南疆國門之稱，地處祖國南疆，沿邊近海連東盟，背靠大西南，東

18、及東南部接南寧市、欽州市，北鄰百色，具有沿邊、沿鐵路、近首府、近海港的區(qū)位優(yōu)勢。二規(guī)模優(yōu)勢崇左綜合汽車城占地250畝，整合售前服務(wù)、新車銷售、零配件銷售、汽車用品、汽車美容、售后服務(wù)、維修保養(yǎng)、信息服務(wù)，對消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，是崇左市規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代化汽車城。三交通優(yōu)勢工程所在地距廣西首府南寧市110公里，境內(nèi)有湘桂鐵路、南友高速公路、欽崇高速公路、靖崇高速公路和規(guī)劃中的南寧至憑祥高速鐵路經(jīng)過，并與越南鐵路、一號公路相接，形成中國通往東盟最便捷的陸路大通道。四經(jīng)營優(yōu)勢崇左綜合汽車城將采取國內(nèi)外大型汽車市場的先進(jìn)管理經(jīng)歷，突出專業(yè)化的服務(wù)優(yōu)勢，統(tǒng)一管理，集中經(jīng)營，使廠商

19、的經(jīng)營管理費(fèi)用大大降低。五網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費(fèi)者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而崇左綜合汽車城將在傳統(tǒng)市場的根基上，運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進(jìn)的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)等信息平臺。第三章 工程定位與經(jīng)營模式第一節(jié) 工程定位一、市場定位崇左綜合汽車城定位為廣西西南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代化汽車城，立足崇左，面向崇左一區(qū)六縣，輻射南寧、百色、北海、欽州、防城港和越南北部。二、經(jīng)營品種轎車、貨車的銷售，汽車配件、裝飾美容材料的銷售，汽車維修保養(yǎng)、裝飾美容，二手車評估與交易，汽車物流配送等。三、功能分布崇左綜

20、合汽車城六大功能模塊，即汽車展銷功能、汽車物流功能、汽車文化展示功能、汽車交易服務(wù)功能、汽車配套服務(wù)功能與辦公服務(wù)功能；包含五大專業(yè)市場和配套園區(qū)，即汽車4S店集群、汽配用品美容市場、二手車市場、卡車貨車市場、摩托車市場，配套園區(qū)包括綜合管理服務(wù)區(qū)、試車場。第二節(jié) 經(jīng)營模式崇左綜合汽車城采取統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營的模式，即由汽車城統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一銷售管理，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，為客戶提供如下服務(wù)工程：1、建設(shè)網(wǎng)上商城，設(shè)立電子信息屏，為客戶提供售前與售后信息服務(wù)。2、為進(jìn)場廠商提供日常商務(wù)服務(wù)，包括協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場提供工商、稅務(wù)、車管、稽征、金融

21、、保險等管理與服務(wù)；3、代客新車上牌、駕駛證備案、車輛、年審、辦理保險服務(wù)等；4、組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關(guān)國際汽車開展的最新動態(tài)信息；5、建設(shè)一座專業(yè)試車場，為客戶提供專業(yè)購車體驗(yàn)；6、作好園區(qū)綠化與規(guī)劃，建成綠色環(huán)保的汽車城，同時建設(shè)一個汽車電影院，白天開門營業(yè)，夜間成為市民休閑散步的好去處，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模工程通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經(jīng)營模式，到達(dá)節(jié)約用地的目的。工程用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場包括汽車物流倉庫、生態(tài)停車場共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米，具體建設(shè)內(nèi)容見表4-1。序號建設(shè)內(nèi)容占

22、地面積畝房屋面積停車場 面積 綠化面積 1小汽車4S店集中區(qū)1003500020000116672小汽車品牌集中展示區(qū)4030000800036673小汽車配件用品城209000300013334卡車貨車交易城8080004000053335卡車貨車配件用品城208000400013336摩托車電動車交易城309000700040007二手車評估交易中心51000200013338試車?yán)矸?wù)中心102400020002667合計3201240009200035333表4-1 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模第二節(jié) 建設(shè)方案工程建設(shè)方案具體以具有專業(yè)資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計為準(zhǔn)，本建議書僅

23、作初步設(shè)想。主要建筑物建設(shè)方案如下：1、小汽車品牌集中展示區(qū)目前市場上小汽車品牌眾多，所謂蘿卜青菜各有所愛，每一種汽車品牌都有一定的消費(fèi)群體，但消費(fèi)量有大有小，如果每個品牌都建設(shè)成4S店模式，不僅增加建筑用地，從效益核算上講也是不經(jīng)濟(jì)的。所以建設(shè)小汽車品牌集中展示與銷售區(qū)，考慮1520家品牌入駐，房屋建筑面積為3萬，為二層框架構(gòu)造，占地40畝，配套建設(shè)生態(tài)停車場汽車物流倉庫8000，道路及綠化面積3500。主要功能包括汽車展示廳及辦公用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。2、管理服務(wù)中心為集約利用土地，提高經(jīng)營效率，本工程擬建管理服務(wù)中心大廈一棟

24、，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險服務(wù)、園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等功能。占地10畝，總建筑面積2.4萬，共建12層，其中地下一層，地上11層，建筑風(fēng)格為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。配套建設(shè)生態(tài)停車場2000，綠化面積2500。3、小汽車4S店集中區(qū)小汽車4S店集中區(qū)占地100畝，建筑面積為3.5萬，主要功能為銷售品牌及其他汽車，考慮810品牌入駐。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能表達(dá)各自品牌的文化、形象特色。配套建設(shè)生態(tài)停車場汽車物流倉庫20000，道路及綠化面積11

25、000。4、試車場據(jù)了解，目前廣西汽車市場還沒有一家配套建設(shè)有專業(yè)的試車場，比方廣西著名的南寧金源汽車城，顧客試車都在南寧市快速環(huán)道上進(jìn)展，既不能給顧客完整真實(shí)的用車體驗(yàn)，還極不安全。所以，無論從消費(fèi)者角度，還是從城市交通管理的角度，配套建設(shè)專業(yè)試車場都是十分必要的。試車場位于汽車城的一角，占地15畝，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，顧客在試車過程中，既可以全方位檢驗(yàn)汽車的功能，又可以全面體驗(yàn)在各種路況行駛的感受。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動的服務(wù)更為全面，是汽車城的一大特色。5、小汽車配件用品城小汽車配件用品城占地20畝，建筑面積有90000，考慮60家

26、商鋪入駐，采用連排式商業(yè)鋪面，單層構(gòu)造，房屋之間建設(shè)3000停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套綠化面積1300。擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的崇左最大的汽車配件及用品市場。6、卡車貨車交易城卡車貨車交易城占地80畝，建設(shè)面積8000，考慮20家貨車卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，房屋后面配套建設(shè)生態(tài)停車場汽車物流倉庫4萬，道路及綠化面積5000。7、卡車貨車配件用品城卡車貨車配件用品城緊鄰卡車貨車交易城，占地20畝，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，建設(shè)面積8000，考慮30家商戶入駐，房屋之間建設(shè)4000停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套建設(shè)道路及綠化面積1300。8、二手車評

27、估交易中心二手車評估交易中心占地5畝，建筑面積1000，考慮35家商戶入駐，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。9、摩托車電動車交易城摩托車電動車交易城占地30畝，建設(shè)面積9000，考慮30家貨車卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，房屋之間建設(shè)7000停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套建設(shè)道路及綠化面積4000。第五章 建設(shè)條件與建設(shè)進(jìn)度第一節(jié) 工程建設(shè)條件一、自然條件一氣候條件崇左市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)區(qū)，一月平均氣溫13.8，七月平均氣溫28.1，年平均氣溫20.8-22.4，無霜期為330天以上，工程所在地江州區(qū)更高達(dá)364天，降雨量為1088-

28、1799毫米，降雨量最多的地方是大新縣下雷鎮(zhèn)，市區(qū)及扶綏、寧明兩縣年平均降雨量在1250毫米以下。春旱災(zāi)害較為頻繁，八九月份受熱帶風(fēng)暴影響易發(fā)水災(zāi)。在工程建設(shè)過程中，合理安排時間與進(jìn)度，可趨利避害。二地質(zhì)地形條件崇左市地質(zhì)構(gòu)造古老，多以泥盆紀(jì)，二疊紀(jì)和三疊紀(jì)為地質(zhì)基層，以石灰?guī)r占優(yōu)勢，頁巖、砂巖次之，第四紀(jì)酸性赤紅壤土層為地表蓋層。境內(nèi)山環(huán)岳繞，丘陵起伏，山多地少，地貌復(fù)雜多樣，以喀斯特巖溶地貌為主體。工程所在地為喀斯特巖溶地貌，地勢平緩，易于施工。三野生動植物資源全市有植物資源2000多種，動物資源300多種。其中屬國家重點(diǎn)保護(hù)的世界珍稀野生動物白頭葉猴、云豹、冠斑犀鳥、黑葉猴、穿山甲等30

29、多種，野生植物種類占全國1/4。工程在標(biāo)準(zhǔn)城市范圍內(nèi)建設(shè)，不會對野生動植物資源造成影響。綜上所述，工程地不存在影響工程建設(shè)的自然條件，且本工程建設(shè)不會對當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境造成重大影響，工程地沒有需要保護(hù)的歷史文物，建設(shè)過程中還可以開掘出石灰?guī)r加以綜合利用，降低建造成本，適宜進(jìn)展工程建設(shè)。二、政策條件汽車是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展，增加就業(yè)，拉動內(nèi)需等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。據(jù)工信部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年汽車行業(yè)稅收9500億元，占全國稅收的13%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4.34萬億元，占全國GDP的6.13%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員超過4000萬人，占全國城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的12%以上。正是由

30、于汽車產(chǎn)業(yè)對社會開展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)揮的重要作用，國家對汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)一直是鼓勵和支持的。有生產(chǎn)，就必須得有買賣；有買賣，必須得建設(shè)交易市場。但傳統(tǒng)的汽車銷售市場過于分散，不利于集約經(jīng)營，也不利于現(xiàn)代物流業(yè)的開展，不利于節(jié)約土地。所以，國家鼓勵在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商貿(mào)集散地建設(shè)物流中心，開展現(xiàn)代物流業(yè)。崇左市綜合汽車城不僅僅是一個汽車銷售場所，當(dāng)她形成一定規(guī)模后，汽車生產(chǎn)廠家可以直接發(fā)貨到崇左市場，減少中間環(huán)節(jié)和二次分流；同時可以面向東南亞市場，爭取汽車出口，具有強(qiáng)的現(xiàn)代物流業(yè)功能。崇左作為中國糖都，將建成連接?xùn)|盟、面向國際的區(qū)域性中心城市。本工程作為崇左唯一的汽車城工程，作為崇左城市工業(yè)的有效填充，相信

31、地方政府是充分理解與大力支持的。第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度工程兩年零三個月建設(shè)完成，方案2013年7月開場啟動，2014年元月開工建設(shè)，建筑工程施工期為18個月，2015年5月基建完成，2015年9月開業(yè)，具體安排見表5-1工程進(jìn)度表。本工程作為一項(xiàng)大型建設(shè)工程，參與的部門極其眾多，涉及的事項(xiàng)千頭萬緒，面臨的問題千難萬阻，指揮、管理、運(yùn)作如此大型的建設(shè)工程，并使之順利完工、竣工，到達(dá)預(yù)定目標(biāo)，這是一場艱辛卓絕的戰(zhàn)役。但只要企業(yè)與主管部門積極協(xié)調(diào)配合，提前安排，合理調(diào)度，按方案完成進(jìn)度是完全可能的。表5-1 工程方案進(jìn)度表第六章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、編制范圍與依據(jù)1、投資估算范圍本估算包

32、括崇左市綜合汽車城的土地征用、建筑安裝、前期工程、根基設(shè)施、公建配套設(shè)施、綠化和景觀等工程的土建設(shè)備費(fèi)用，以及工程的其他費(fèi)用。2、根據(jù)國家計委和財政部的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展編制。3、采用人民幣為估算幣值。二、固定資產(chǎn)投資估算1、各類設(shè)備價格根據(jù)現(xiàn)行市場價格估算。2、材料價格按2013年一季度廣西市場指導(dǎo)價格取值。3、安裝工程費(fèi)按指標(biāo)及同類工程發(fā)生的費(fèi)用估算。4、 基本預(yù)備費(fèi)用按投資估算表中第1局部的10%估列，漲價預(yù)備費(fèi)不予估計。5、前、后期費(fèi)用：包括施工前期及竣工期間交納的各種費(fèi)用，含稅費(fèi)，按投資估算表中第1局部的15%估列。6、資本化利息：即建設(shè)期利息，短期貸款利率按6%，中長期貸款利率按6.15

33、%，資本化利息預(yù)計520萬元。7、土地價格擬按工業(yè)倉儲用地價格，約10元/畝。經(jīng)計算，本工程固定資產(chǎn)投資30303萬元。其中：建筑工程費(fèi)21267萬元，土地費(fèi)用3200萬元，其他費(fèi)用5836萬元。固定資產(chǎn)投資估算表6-1見所示。序號工程或費(fèi)用名稱占地面積畝房屋面積 停車場 綠化面積 估算投資萬元占固定資產(chǎn)投資比重建筑工程裝飾安裝工程其他費(fèi)用合計固定資產(chǎn)投資30303.31 100%1工程費(fèi)用320124000920003533315066.65620021266.65 70%1.1小汽車4S店集中區(qū)1003500020000116673983.3517505733.35 1.2小汽車品牌集中展

34、示區(qū)4030000800036672823.3515004323.35 1.3小汽車配件用品城20900030001333876.654501326.65 1.4卡車貨車交易城8080004000053332106.654002506.65 1.5卡車貨車配件用品城20800040001333826.654001226.65 1.6摩托車電動車交易城3090007000400011304501580.00 1.7二手車評估交易中心5100020001333206.6550256.65 1.8試車場156000400010001000.00 1.9管理服務(wù)中心102400020002667211

35、3.3512003313.35 2土地費(fèi)用32032003200.00 11%3其他費(fèi)用5836.6635836.66 19%3.1前、后期費(fèi)用(含各種稅費(fèi))3189.9983190.00 3.2 基本預(yù)備費(fèi)用2126.6652126.67 3.3資本化利息520520.00 表6-1：固定資產(chǎn)投資估算表序號工程周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)建設(shè)期經(jīng)營期合計12123456789101112131流動資產(chǎn)30123400340034003400340034003400340034003400340034003400442001.1應(yīng)收賬款30123000300030003000300030003000300

36、030003000300030003000390001.2存貨30129595959595959595959595959512351.2.1原材料3012404040404040404040404040405201.2.2動力燃料3012151515151515151515151515151951.2.3產(chǎn)成品3012505050505050505050505050506501.3現(xiàn)金301220020020020020020020020020020020020020026002流動負(fù)債301222002200220022002200220022002200220022002200220022

37、00286002.1應(yīng)付賬款301220020020020020020020020020020020020020026002.2短期借款2000200020002000200020002000200020002000200020002000260003流動資金1-21200120012001200120012001200120012001200120012001200156004流動資金本年增加值12001200表6-2 經(jīng)營期流動資金估算表(金額單位:萬元)三、流動資金估算本工程建成后對入駐商戶實(shí)行統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營模式，對各入駐商戶提供一定資金支持，故需要的流動資金較多。流動資金估算以年需

38、要各種原材料、動力燃料、人工費(fèi)用等按分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)展估算詳見表6-2，工程經(jīng)營期各年需投入流動資產(chǎn)3400萬元，融資2200萬元，流動資金需用額為1200萬，按30%計算，鋪底流動資金360萬元。四、工程總投資1、工程總資金工程總資金31503萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，流動資金1200萬元。2、工程總投資30663萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，鋪底流動資金360萬元。第二節(jié) 資金籌措一、資金用款方案根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，編制工程資金用款方案，為便于直觀，工程發(fā)生的資本化費(fèi)用直接在表中列示，沒有分?jǐn)傔M(jìn)基建投資中去。詳見表6-3。序號用款工程用款額度萬元2013年2014年2

39、015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1前期工作300050015005005002土建工程15067400030003000300020673裝修安裝620015001500150017004后期工作1901905預(yù)備費(fèi)21262002502502502502502502501766資本化利息52065656565656565657土地費(fèi)用3200160016008流動資金12001200合計3150370034156415381548154815388220151631表6-3 工程用款方案表二、資金來源與籌措方式工程需要籌措資金31500萬元，全部由工程投資人自籌

40、。其中，投資人方案投入自有資金12600萬元，占工程資金的40%，通知金融機(jī)構(gòu)及經(jīng)營融資18900萬元，占工程資金的60%。自有資金中注冊資金解決5000萬元，建設(shè)期用資本公積形式由股東后續(xù)投入解決7600萬元，合計12600萬元。辦理土地證后，辦理土地抵押貸款3000萬元，股權(quán)質(zhì)押貸款6000萬元，經(jīng)營性融資5000萬元，在建工程抵押貸款4900萬元，合計18900萬元。第七章 財務(wù)評價第一節(jié) 財務(wù)評價原那么與財務(wù)假設(shè)一、財務(wù)評價原那么本工程財務(wù)評價是根據(jù)國家開展改革委、建設(shè)部?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?第三版和國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)展編制的。二、財務(wù)假設(shè)1、計算年限財務(wù)評價計算年限15年包

41、括建設(shè)期2年。2、幣種工程投入全部為人民幣，且以人民幣進(jìn)展測算。3、財務(wù)基準(zhǔn)收益率參照現(xiàn)階段央行五年以上長期貸款利率6.55%設(shè)定為工程基準(zhǔn)收益率。第二節(jié) 財務(wù)評價一、營業(yè)收入與營業(yè)稅費(fèi)估算一營業(yè)收入工程建成后實(shí)行統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營，各入駐商戶的經(jīng)營收入都集中匯總計算。照本建議書第二章第二節(jié)的分析，工程建成經(jīng)營后，如能搶占崇左市25%的市場份額，年汽車銷售問題在1萬輛以上，年銷售額在12億元左右，加上售后服務(wù)、汽車用品等其他營業(yè)收入，年營業(yè)總額預(yù)計達(dá)15億元。但是，各種經(jīng)營收益匯總后，需要與各入駐商戶進(jìn)展結(jié)算和分配，汽車城最后收獲的僅僅是服務(wù)管理費(fèi)及經(jīng)營場地租金。所以，本工程估算的營業(yè)收入僅包

42、括汽車城向入駐商戶收取的管理費(fèi)收入、服務(wù)費(fèi)收入如統(tǒng)一舉辦車展、促銷、廣告等收入經(jīng)營場所租金收入以及其他經(jīng)營收入如物業(yè)費(fèi)收入、停車場租金收入等。工程在建成后開場經(jīng)營，預(yù)計年營業(yè)收入6302萬元，各年營業(yè)收入估算見表7-1。二營業(yè)稅費(fèi)及所得稅汽車銷售與消費(fèi)環(huán)節(jié)，主要需要交納增值稅、車輛購置稅、城建稅、水利基金、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。其中銷售環(huán)節(jié)繳納的增值稅等稅費(fèi)由商戶繳納，亦可由汽車城集中繳納，開業(yè)后由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)規(guī)定再行決定繳納方式；車輛購置稅由消費(fèi)者繳納。增值稅按平均增值10%估算，銷售環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅按5%凈利潤估算。汽車城本身經(jīng)營取得的營業(yè)收入按5%計征營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得的

43、25%計征企業(yè)所得稅。經(jīng)估算，整個汽車城每年繳納各項(xiàng)稅費(fèi)13844萬元，詳見表7-2。由于車輛購置稅在車輛入戶地繳納，既使不建設(shè)本工程，只要崇左本地有車輛入戶亦可收取。故剔除車輛購置稅8205萬元后，本工程可新增稅收5342萬元，其中屬于汽車城本身的局部為1195萬元。二、成本估算汽車城經(jīng)營本身各年總成本共計2590萬元，具體構(gòu)成見表7-3。類別收入工程經(jīng)營期12345678910111213合計整體營業(yè)收入1500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001950000 汽車銷售1200

44、001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001560000 售后服務(wù)18000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000234000 用品銷售8000800080008000800080008000800080008000800080008000104000其他車輛銷售300030003000300030003000300030003000300030003000300039000 其他收入100010001000

45、100010001000100010001000100010001000100013000汽車城經(jīng)營本身營業(yè)收入630263026302630263026302630263026302630263036304630581932 租金收入595259525952595259525952595259525952595259525952595277376 管理費(fèi)收入1501501501501501501501501501501501501501950 其他收入2002002002002002002002002002002012022032606表7-1 預(yù)計營業(yè)收入金額單位：萬元類別環(huán)節(jié)稅種計稅依據(jù)

46、稅率預(yù)計稅額(萬元)1銷售增值稅增值額17%2179 城市維護(hù)建設(shè)稅增值稅額7%153 教育費(fèi)附加增值稅額3%65 地方教育費(fèi)附加增值稅額1%22 水利基金銷售額1150 2消費(fèi)車輛購置稅銷售額10%8205 3利潤分配企業(yè)所得稅所得額25%1875 4汽車城本身經(jīng)營營業(yè)稅營業(yè)收入5%315 城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅額7%22 教育費(fèi)附加營業(yè)稅額3%9 地方教育費(fèi)附加營業(yè)稅額1%3 水利基金營業(yè)收入16 企業(yè)所得稅所得額25%839 工程營運(yùn)后年納稅總額13844 汽車城經(jīng)營本身納稅金額1195 表7-2 年度預(yù)計繳納稅費(fèi)序號工程經(jīng)營期合計123456789101112131易耗品32 32 32

47、 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 4102水電費(fèi)90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 11703工資及福利600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 78004折舊費(fèi)1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 167705攤銷費(fèi)80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 10406修理費(fèi)137 137 137 137 137 137 137 137

48、137 137 137 137 137 17817銷售費(fèi)用126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 16398業(yè)務(wù)費(fèi)32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 4109其他費(fèi)用126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 163910財務(wù)費(fèi)用120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1560合計263226322632263226322632263226322632263226322632263234217表7-3 經(jīng)營期成本費(fèi)用表1、外購原材料主要為公司經(jīng)營用的辦公材料、低值易耗品等,按年收入的0.5%估列，年32萬元；2、外購動力、燃料：按用電量60萬度/年，單價1元/度；用水量12萬噸/年，單價2.5