1、江西南昌昌黃馬項項目可行性研究報告二零零七七年十二月五日目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc184639085 前 言 PAGEREF _Toc184639085 h 4 HYPERLINK l _Toc184639086 一、總論論 PAGEREF _Toc184639086 h 5 HYPERLINK l _Toc184639087 1.1、項目概概況 PAGEREF _Toc184639087 h 5 HYPERLINK l _Toc184639088 1.2、可行性性研究的的依據和和主要工工作 PAGEREF _Toc184639088 h 8 HY

2、PERLINK l _Toc184639089 1.3、南昌市市宏觀環環境分析析 PAGEREF _Toc184639089 h 10 HYPERLINK l _Toc184639090 二、南昌昌市宏觀觀經濟情情況 PAGEREF _Toc184639090 h 14 HYPERLINK l _Toc184639091 2.1、南昌市市社會經經濟環境境分析 PAGEREF _Toc184639091 h 14 HYPERLINK l _Toc184639092 2.2、南昌市市總體房房地產市市場分析析 PAGEREF _Toc184639092 h 18 HYPERLINK l _Toc18

3、4639093 2.3、具代表表性房地地產項目目分析 PAGEREF _Toc184639093 h 31 HYPERLINK l _Toc184639094 2.3.1、南南昌大體體量樓盤盤分析 PAGEREF _Toc184639094 h 31 HYPERLINK l _Toc184639095 2.3.1.11、正榮榮大湖之之都 PAGEREF _Toc184639095 h 31 HYPERLINK l _Toc184639096 2.3.1.22、江西西奧林匹匹克花園園 PAGEREF _Toc184639096 h 33 HYPERLINK l _Toc184639097 2.3

4、.1.33、南昌昌居住主主題公園園 PAGEREF _Toc184639097 h 35 HYPERLINK l _Toc184639098 2.3.1.44、銀河河城 PAGEREF _Toc184639098 h 37 HYPERLINK l _Toc184639099 2.3.2、南南昌高價價項目分分析 PAGEREF _Toc184639099 h 39 HYPERLINK l _Toc184639100 2.3.2.11、萬科科四季花花城 PAGEREF _Toc184639100 h 39 HYPERLINK l _Toc184639101 2.3.2.22、香溢溢花城 PAGER

5、EF _Toc184639101 h 41 HYPERLINK l _Toc184639102 2.3.2.33、水榭榭花都 PAGEREF _Toc184639102 h 43 HYPERLINK l _TToc118466391103 2.33.3、南昌別別墅項目目分析 PAGEREF _Toc184639103 h 45 HYPERLINK l _Toc184639104 2.3.3.11、綠地地新城 PAGEREF _Toc184639104 h 45 HYPERLINK l _Toc184639105 2.3.4、度度假型樓樓盤分析析 PAGEREF _Toc184639105 h

6、47 HYPERLINK l _Toc1846391006 2.33.4.1、廬廬山華僑僑溫泉 PAGEREF _Toc184639106 h 47 HYPERLINK l _Toc184639107 2.3.4.22、廬山山陽光溫溫泉度假假村 PAGEREF _Toc184639107 h 48 HYPERLINK l _Toc184639108 2.3.5、總總體綜述述 PAGEREF _Toc184639108 h 50 HYPERLINK l _Toc184639109 2.4、SWOOT分析析 PAGEREF _Toc184639109 h 51 HYPERLINK l _Toc18

7、4639110 2.4.1、優優勢（SS）分析析 PAGEREF _Toc184639110 h 51 HYPERLINK l _Toc184639111 2.4.2、劣劣勢(WW)分析析 PAGEREF _Toc184639111 h 52 HYPERLINK l _Toc184639112 2.4.3、機機會(OO)分析析 PAGEREF _Toc184639112 h 53 HYPERLINK l _Toc184639113 2.4.4、威威脅性（T）分析析 PAGEREF _Toc184639113 h 54 HYPERLINK l _Toc184639114 2.5、綜述 PAGER

8、EF _Toc184639114 h 55 HYPERLINK l _Toc184639115 三、項目目發展模模式建議議 PAGEREF _Toc184639115 h 56 HYPERLINK l _Toc184639116 3.1、總體發發展方向向建議 PAGEREF _Toc184639116 h 56 HYPERLINK l _Toc184639117 3.2、生態居居住新城城定位建建議 PAGEREF _Toc184639117 h 56 HYPERLINK l _Toc184639118 3.3、生態居居住新城城發展概概念建議議 PAGEREF _Toc184639118 h 5

9、6 HYPERLINK l _Toc184639119 3.4、規劃原原則 PAGEREF _Toc184639119 h 57 HYPERLINK l _Toc184639120 3.5、總體規規劃 PAGEREF _Toc184639120 h 57 HYPERLINK l _Toc184639121 3.6、啟動區區發展方方向建議議 PAGEREF _Toc184639121 h 57 HYPERLINK l _Toc1846391222 3.66.1、康體娛娛樂式地地產（高高爾夫旅旅游地產產） PAGEREF _Toc184639122 h 58 HYPERLINK l _Toc184

10、639123 3.6.2、風風景度假假結合商商務開發發模式 PAGEREF _Toc184639123 h 59 HYPERLINK l _Toc184639124 3.6.3、復復合式旅旅游地產產模式 PAGEREF _Toc184639124 h 60 HYPERLINK l _To3.77、項目目發展模模式建議議 PAGEREF _Toc184639125 h 64 HYPERLINK l _Toc184639126 3.7.1、建建筑風格格建議 PAGEREF _Toc184639126 h 66 HYPERLINK l _Toc184639127 3.7.2

11、、園園林建議議 PAGEREF _Toc184639127 h 73 HYPERLINK l _Toc184639128 3.7.3、配配套建議議 PAGEREF _Toc184639128 h 76 HYPERLINK l _Toc184639129 3.7.4、主主題公園園探討 PAGEREF _Toc184639129 h 77 HYPERLINK l _Toc184639130 3.7.5、目目標客戶戶 PAGEREF _Toc184639130 h 79 HYPERLINK l _Toc184639131 3.7.6、項項目概念念定位 PAGEREF _Toc184639131 h

12、80 HYPERLINK l _Toc184639132 3.7.7、項項目開發發時間表表 PAGEREF _Toc184639132 h 81 HYPERLINK l _Toc184639133 3.7.8、項項目價格格定位 PAGEREF _Toc184639133 h 83 HYPERLINK l _Toc184639134 四、經營營狀況和和財務狀狀況的預預測 PAGEREF _Toc184639134 h 84 HYPERLINK l _Toc184639135 4.1、容積率率建議 PAGEREF _Toc184639135 h 84 HYPERLINK l _Toc1846391

13、36 4.2、建筑用用地平衡衡表 PAGEREF _Toc184639136 h 84 HYPERLINK l _Toc184639137 4.3、開發成成本 PAGEREF _Toc184639137 h 84 HYPERLINK l _Toc118466391138 4.44、別墅墅類住宅宅開發投投資收益益估算表表 PAGEREF _Toc184639138 h 86 HYPERLINK l _Toc184639139 4.5、別墅類類住宅開開發方案案投資估估算表 PAGEREF _Toc184639139 h 86 HYPERLINK l _Toc184639140 4.6、別墅類類住宅

14、開開發方案案投資計計劃表 PAGEREF _Toc184639140 h 87 HYPERLINK l _Tooc188463391441 五、潛潛在風險險提示及及措施 PAGEREF _Toc184639141 h 88前 言在過去的的幾周里里，工作作小組對對黃馬項目目展開了了大量的的調查研研究，相相互之間間進行過過多次溝溝通和討討論大型地地產運作作研究地產運運作模式式研究地產運運作難點點和相關關因素研研究市場及及競爭分分析南昌本本地房產產市場的的供求狀狀況，周邊地地區（灣灣里、南南昌縣、廬山）市場情情況及競競爭分析析（廬山山溫泉華華僑度假假村等）國內外外優秀案案例分析析國內外外優秀的的旅游

15、地地產開發發案例大量國國內外旅旅游地產產案例，并對這這功能組組合進行行詳盡的的分析 研討討與匯報報 前期期市場調調研結論論的匯報報 項目目定位研研討會 小組組內部討討論項目小小組內部部經常就就項目的的一些細細節問題題進行深深入探討討 并就就一些數數據資料料的真實實性多方方求證、進行二二次論證證 與合合作公司司的意見見交換在保持自自己獨立立專業判判斷的基基礎上，充分考考慮到相相關各方方的一些些建議本報告基基于：1、對市市場的充充分調研研分析2、該類類項目的的成功經經驗總結結3、基于于假設定定位下的的嚴謹的的投資預預測一、總論論1.1、項目概概況1、項目目介紹本項目主主體黃馬馬鄉位于于江西省省南昌

16、縣縣（蓮塘塘鎮）東東南面，總占地地面積330000畝，園園區面積積20000畝，其中住住宅建筑筑面積110000畝。項目地塊2、地塊塊介紹本項目主主體黃馬馬鄉位于于江西省省南昌縣縣（蓮塘塘鎮）東東南面，東與進進賢縣隔隔撫河相相望，南南與豐城城的袁渡渡鄉隔撫撫河支流流相峙，西與三三江鎮一一水相依依，北與與向塘鎮鎮接壤。在地球球上，位位于東經經116605，北緯緯2822左右。鄉人民民政府駐駐地黃馬馬街的南南面，距距蓮塘223kmm。全鄉鄉土地總總面積約約78.5kmm2（黃馬馬鄉555km22，省蠶蠶桑茶葉葉研究所所8kmm2，白虎虎嶺林場場11.5kmm2），地地處丘陵陵和小平平原，耕耕地面積

17、積2.99萬畝，林地面面積64488畝畝，水塘塘面積223388畝。境境內山巒巒疊嶂，森林覆覆蓋率達達45%，氣候候溫和，雨量充充沛。年年平均氣氣溫177.6，一月月平均氣氣溫5，七月月平均氣氣溫299.7，年降降水量115588，無無霜期2275天天。黃馬鄉資資源豐富富，物產產充裕。主要農農產品有有：年產產荸薺880000噸，花花生20000噸噸，茶葉葉2000噸，甘甘蔗1220000噸，水水果6000噸，蔬菜22萬噸，肉狗11萬只，具有較較大的深深加工潛潛力。白白虎嶺旅旅游開發發區湖在在山中，湖中有有山，湖湖光山色色，相映映成趣，四季常常青，環環境優美美，開發發前景非非常廣闊闊。工商商業企

18、業業已形成成建材、造紙、輕紡、農產品品加工等等工業門門類，正正著手籌籌建的工工業園區區設計起起點高，各項基基礎設施施配套，地價僅僅為南昌昌市的55200%，并并享有優優惠的稅稅收政策策，是您您投資辦辦廠的首首選。（1）經經濟環境境黃馬鄉隸隸屬南昌昌縣，地地區生產產總值1107.5億元元（預計計數，下下同），按可比比價比上上年增長長19.93%，“十五”期間年年均遞增增15.39%。三次次產業結結構比由由“九五”期末的的33.7：330.66：355.7調調整到220.11：444.4：35.5。全全縣財政政總收入入7.118億元元，比上上年增長長33.6 %，年均均遞增221.66%；地地方財

19、政政一般預預算收入入4.447億元元，比上上年增長長34.6%，年均遞遞增233.777%。全全社會固固定資產產投資448億元元，比上上年增長長61.2%，五年累累計投資資99.23億億元，是是“九五”期間的的3倍。縣域經經濟綜合合實力排排名全省省第一，基本競競爭力邁邁入全國國A級行行列。經經中國社社科院等等三家權權威機構構聯合評評審，南南昌縣位位居全國國最具投投資潛力力中小城城市155位。交通現狀狀：目前：以江西省省蠶茶研研究所所所部為中中心向四四周各居民區區域輻射射的柏油油路及水泥泥主干道道4條，水泥支支路若干干，形成成了較為為理想的的道路網網。黃馬馬鄉離昌昌北國際際機場660余公公里，距

20、距南昌市市僅355公里，北靠浙浙贛鐵路路和3116、3320國國道，上上海至云云南瑞麗麗的高速速公路穿穿過有大大型互通通立交進進口通道道。（2）天天然環境境野生生物物資源：鳥類、兔兔類、兩兩棲類、爬行類類動物均均有分布布，特別別是鳥類類資源豐豐富，其其中省重重點保護護陸生野野生動物物白鷺、綠鷺、牛背鷺鷺、和翠翠鳥、紅紅尾伯勞勞等1550種約約5萬只只，聚集集棲息林林中。植物資源源院內現有有園林綠綠化苗木木面積550000多畝，生態景景觀較多多，已有有以美國國紅楓為為代表的的觀賞植植物，以以樟樹為為代表的的芳香植植物，以以棱角三三礬為代代表的珍珍惜樹種種等植物物共8000余種種；有221000畝

21、生態態茶園、1200畝生態態桑園、23000畝綠綠化苗木木、6550畝四四季果園園等。園園區內植植被覆蓋蓋率達885%以以上，形形成良好好的植被被群落和和生態環環境。人工栽培培的植物物有：苗苗木品種種1977種（其其中色葉葉樹種550種），茶樹樹品種666種（資源2248份份），桑桑樹1550種，果樹品品種600種，此此外還有有許多花花卉及種種草藥類類野生植植物，植植物種類類共計約約8000多種。生態環境境 地段基本本實現了了農田田田園化、丘陵旱旱地梯田田化、所所有道路路園林化化。周邊邊無任何何工業污污染，植植物覆蓋蓋率達885以上上，具有有良好的的生態環環境。1.2、可行性性研究的的依據和和

22、主要工工作1投資資必要性性。根據據市場調調查及預預測的結結果，以以及有關關的產業業政策等等因素，論證項項目投資資建設的的必要性性。一是是要做好好投資環環境的分分析，對對構成投投資環境境的各種種要素進進行全面面的分析析論證，二是要要做好市市場研究究，包括括市場供供求預測測、競爭爭力分析析、價格格分析、市場細細分、定定位及營營銷策略略論證。2技術術可行性性。主要要從項目目實施的的技術角角度，合合理設計計技術方方案，并并進行比比選和評評價。3財務務可行性性。主要要從項目目及投資資者的角角度，設設計合理理財務方方案，從從企業理理財的角角度進行行資本預預算，評評價項目目的財務務盈利能能力，進進行投資資決

23、策，并從企企業的角角度評價價投資收收益、現現金流量量計劃及及后期匯匯報能力力。4組織織可行性性。制定定合理的的項目實實施進度度計劃、設計合合理的組組織機構構、選擇擇經驗豐豐富的管管理人員員、建立立良好的的協作關關系、制制定合適適的培訓訓計劃等等，保證證項目順順利執行行。5經濟濟可行性性。從資資源配置置的角度度衡量項項目的價價值，評評價項目目在實現現區域經經濟發展展目標、有效配配置經濟濟資源、改善環環境、提提高區域域內人民民生活等等方面的的效益。6社會會可行性性。主要要分析項項目對社社會的影影響，包包括政治治體制、方針政政策、經經濟結構構及社會會穩定性性等。7風險險因素及及對策。主要對對項目的的

24、市場風風險、技技術風險險、財務務風險、組織風風險、法法律風險險、經濟濟及社會會風險等等風險因因素進行行評價，制定規規避風險險的對策策，為項項目全過過程的風風險管理理提供依依據。1.3、南昌市宏觀環環境分析析南昌市概概況地理位置置江西省省省會，全全省政治治、經濟濟、科技技、文化化中心，全國335個特特大城市市之一。地處江江西省中中部偏北北地區，贛江、撫河下下游，鄱鄱陽湖濱濱。位于于東經 1155277至111635、北緯緯 288100至 2911之間。面積118399平方千千米。220033年底，總人口口90.5萬人人。行政區劃劃全縣轄共共轄四縣縣(南昌昌、新建建、進賢賢、安義義)、五五區(東

25、東湖、西西湖、青青云譜、青山湖湖、灣里里)，兩兩個國家家級開發發區(南南昌高新新技術產產業開發發區、南南昌經濟濟技術開開發區)，一個個新區(紅谷灘灘新區)。交通狀況況南昌歷來來是華東東地區的的重要交交通樞紐紐，鐵路路、公路路、航空空、水運運相結合合的立體體交通網網絡四通通八達，方便快快捷，也也是京九九鐵路唯唯一途徑徑的省會會城市。 航空昌北機場場距市區區23公公里（昌昌九高速速公路經經過），每周有有近百個個航班抵抵達，航航班主要要通達線線路有南南昌至北北京、福福州、廣廣州、海海口、深深圳、廈廈門、溫溫州、西西安、上上海、香香港等225條航航線。鐵路京九鐵路路與浙贛贛鐵路在在境內貫貫穿交匯匯，浙

26、贛贛、湘贛贛、南潯潯、贛寧寧等鐵路路主干線線縱橫穿穿越。公路昌九、昌昌樟高速速公路是是連接贛贛江兩岸岸的紐帶帶，南昌昌各長途途汽車線線路有省省際客車車，通達達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等等近百個個外省大大中城市市；省內內班車，通達江江西省內內各個大大、中、小城市市及城鎮。水路沿贛江、撫河、錦江和和鄱陽湖湖可到達達長江各各口岸，至九江江外運港港口2220公里里。南昌城市氣候候南昌氣侯侯濕潤溫溫和，屬屬亞熱帶帶季風區區，雨量量充沛，四季分分明，春春秋季短短，冬夏夏季長。年平均均氣溫 17-177.7，極端端最高氣氣溫400.9，極端端最低氣氣溫-115.22。年降降雨量11600017700毫毫

27、米，降降水日為為1477-1557天，年平均均暴雨日日5.66天，年年平均相相對濕度度為788.5%。年日日照時間間17223-118200小時，日照率率為400%。年年平均風風速2.3米/秒。年年無霜期期2511-2772天。冬季多多偏北風風，夏季季多偏南南風。適適合植物物、花卉卉生長，是營造造“花園園城市”的理想想地區。南昌的氣氣候冬冷冷夏涼，決定著著居住于于該區域域的房子子北向的的房間較較為潮濕濕，居住住區域的的人群歷歷來喜歡歡南北向向的特點點。名勝古跡跡南昌風景景名勝眾眾多，旅旅游資源源豐富，擁有文文化遺址址 6000余處處，人文文景觀118處，自然景景觀266處。119866年，國國

28、務院命命名南昌昌市為歷歷史文化化名城。全市有有國家級級、省級級、市級級的重點點文物保保護單位位50多多處。以以南昌為為旅游集集散地，還可前前往鄱陽陽湖候鳥鳥保護區區、廬山山、景德德鎮、三三清山等等著名的的旅游風風景區觀觀光。素素有“西江第第一樓”之稱的的滕王閣閣，雄踞踞南昌沿沿江北大大道、依依城臨江江，瑰偉偉絕特。二、南昌昌市宏觀觀經濟情情況南昌經濟濟快速、協調、健康發發展，是是南昌市市提升經經濟綜合合實力的的源泉。南昌市市現代制制造業重重要基地地建設取取得了長長足發展展，以卷卷煙、冶冶金、藥藥業、酒酒業、家家電、機機械等主主導型的的制造產產業已經經成為稅稅源基礎礎。20006年，國國稅收入入

29、中來自自于制造造業的稅稅收占國國稅總收收入的66655，同同比增長長1334。2.1、南昌市市社會經經濟環境境分析國民生產產總值高高速增長長.20066年南昌昌市的國國民生產產總值111844.577億元，社會消消費品零零售總額額3588.400億元，是十年年前4.2倍。第三產產業生產產總值為為4633.666億元，是十年年前的55倍，第第三產業業在GDDP中所所占比重重為399.2%，對經經濟增長長的貢獻獻率為333%，推動GGDP增增長5個個百分點點，其中中商貿物物流業對對南昌經經濟增長長的貢獻獻率逐年年增加，已成為為南昌經經濟中具具有相當當規模和和水平的的重要產產業之一一。主要綜合合指標

30、全市完成成財政總總收入1150.56億億元，同同期增長長20.8%，完成地地方一般般預算收收入688.111億元，增長225.11%，金金融機構構存款余余額為118500.744億元，較同期期增長119.77%，金金融機構構貸款余余額為112277.799億元，較同期期增長220.55%，城城鄉居民民儲蓄存存款余額額為7333.113億元元，較同同期增長長13.9%財政總收收入、地地方一般般預算收收入、地地方財政政支出增增幅均躍躍居中部部省會城城市榜首首，名列列全國省省會城市市前茅。城鄉居民民收入同同步增長長。20006年年全市在在崗職工工工資收收入實現現“雙突破破”，在崗崗職工工工資收入入突

31、破百百億，達達1111.811億元，城市居居民年人人均可支支配收入入達到1117559元，比上年年增長110.44%；年年人均消消費性支支出75548元元，增長長6.88% 。工業生產產以及產產品銷售售累計（萬元）增加值增長速度度（%）產銷率（%）本月止累計工業增加加值（現現行價）276223111.62225.99597.996總計中：國有5255559.311.99100.56集體411992.66823.66599.669股份合作作制656113.99913.77896.771股份制108332600.47731.33396.771外商及港港澳臺投投資6963306.5528.00398

32、.669私營企業業3503378.6433.66597.774總計中：國有控控股141447744.83317.33198.333總計中：輕工業業151559566.21124.7798.663重工業124663555.41127.55697.338總計中：大中型型185662199.97720.77198.22全市規模模以上工工業實現現增加值值2766億元，同比增增長255.955%，發發展速度度在中部部省會城城市中位位居前三三甲。政策及金金融環境境20066年以來來，中國國房地產產業全面面進入宏宏觀調控控時期，隨著市市場的逐逐步發展展和政策策的發力力，金融融、土地地、稅收收等各項項國家宏宏

33、觀政策策紛紛出出臺，及及時給房房地產業業降溫。“五次加加息”，“控制第第二套房房首付”等一系系列的調調控政策策相繼出出臺，南南昌做為為中國的的中部城城市，房房地產行行業所受受影響較較小。房房地產整整體價格格穩中有有升。同同時政府府相應增增大了經經濟適應應房的放放量。20077年，宏宏觀調控控繼續施施壓，房房價也將將不斷走走高。普普通商品品住房標標準的修修改，一一方面是是銷售價價格不斷斷上漲的的結果，一方面面也將促促進原先先中低價價位產品品的銷售售。政府支持持“住在南南昌”的品牌牌，將對對今后南南昌的房房地產開開發提出出更高的的要求，有利于于促進商商品房整整體社區區規劃、戶型設設計、景景觀綠化化

34、等方面面的更新新完善。商品房的的市場供供應量將將得到一一定保障障。經濟濟適用房房的興建建對改善善南昌市市民居住住環境起起到積極極作用。20066年和220077年作為為國家“十五”計劃和和“十一一五”規規劃的轉轉折時期期，國家家希望繼繼續保持持適度的的國民經經濟增長長規模和和總供給給，而需需求的擴擴張將是是其中的的關鍵。在擴大大消費需需求中，最有意意義，對對上下游游產業帶帶動作用用最大的的仍然是是住宅產產品的消消費。所所以20007年的經經濟政策策中，鼓鼓勵住宅宅消費將將是擴大大內需的的核心內內容之一一。分析結論論近年來，南昌市市經濟持持續穩定定增長，人民生生活水平平及消費費水平也也得以不不斷

35、提升升，城市市化進程程的不斷斷推進。這充分分體現了了南昌市市政府所所采取的的一系列列如流通通改革的的逐步深深化、結結構調整整力度加加大等措措施已見見成效。縱觀南昌昌市經濟濟運行態態勢，開開局經濟濟穩健起起步，來來勢看好好，主要要經濟指指標繼續續保持較較快增長長勢頭，經濟運運行質量量進一步步提高，這為全全年經濟濟持續穩穩定較快快發展奠奠定了良良好基礎礎。同時，近近期國家家相繼出出臺的消消費稅調調整和成成品油漲漲價政策策，給相相關行業業帶來的的壓力加加大。以以鋼材為為主的黑黑色金屬屬冶煉及及壓延加加工產品品出廠價價格大幅幅回落，但工業業仍為南南昌市重重點投資資的產業業。另一一方面，房地產產投資稍稍

36、有下降降趨勢，在國家家政策調調控下，房地產產行業漸漸漸回復復平穩。2.2、南昌市總體房房地產市市場分析析南昌市房房管局發發布今年年房地產產市場運運行情況況報告。今年，全市市市區商品品房預銷銷售面積積3833.511萬平方方米，同同比增長長0.55%，銷銷售金額額1199.888億元，同比增增長211.5%。全市市房地產產地稅收收入133.955億元，同比增增長533.9%； 220077年上半半年，全全市房地地產總投投資額為為50.87億億元，同同比增長長7.11%。投資和新新建規模模均有增增加 今年上半半年，南南昌市房房地產開開發投資資累計完完成投資資50.87億億元,比比上年同同期增長長7

37、.11%,其其中住宅宅投資累累計完成成47.15億億元,增增長288.8%,占全全市房地地產開發發投資的的92.7%。全市商品品房施工工面積為為13441.006萬平平方米，同比增增長122.4%，其中中商品住住宅施工工面積6637.14萬萬平方米米，同比比增長228.33%；全全市商品品住宅新新開工面面積1447.443萬平平方米，同比增增長1.7%；全市商商品房竣竣工面積積4277.566萬平方方米，同同比增長長48.9%，其中商商品住宅宅竣工550.880萬平平方米，同比增增長733.5%。 市區商品品房銷售售89億億元 全市商品品房預銷銷售面積積3222.7萬萬平方米米，同比比增長44

38、4%，銷售金金額1117.33億元，同比增增長755%。其其中，商商品住宅宅預銷售售249930套套，同比比增長33.6%，預銷銷售面積積2922.3萬萬平方米米，同比比增長440.66%，銷銷售金額額98.20億億元，同同比增長長71.7%。 全市市區區商品房房預銷售售面積3383.51萬萬平方米米，同比比增長558.22%，銷銷售金額額1099.911億元，同比增增長211.3%。 南昌房地地產市場場現狀1起步步較晚，發展迅迅速 作作為中部部一個不不可忽視視的省會會城市，南昌是是全國唯唯一一個個與長江江三角洲洲、珠江江三角洲洲和閩東東南三角角洲相毗毗鄰的都都市，具具有承東東啟西、溝通南南北

39、的樞樞紐性區區位優勢勢， 22002220005年年，南昌昌房地產產始終保保持了較較為迅猛猛的發展展態勢， 20006年年，競爭爭更是激激烈，地地塊價格格拍出了了10000多萬萬每畝的的高價，20007年南南昌中山山西路一一宗土地地以每畝畝12002萬元元的價格格出讓，其單價價創下南南昌土地地出讓的的歷史最最高價。在如此此高價的的情況下下，開發發商還有有利可圖圖，足以以證明南南昌開發發商的開開發理念念已相當當成熟。2樓市市發展火火爆，價價格一路路走高 據南昌昌市房管管局公布布的數據據，20006年南昌昌市房地地產完成成投資總總額1993.992億元元，商品品房銷售售金額達達到1119.88億元

40、元；全市市商品房房竣工面面積413.066萬平方方米，銷銷售面積積4099.9萬萬平方米米，從數數據看，竣工的的商品房房幾乎都都可以銷銷售完，證明樓樓市非常常火爆。而從價價格上更更能反映映這一特特點，220011年南昌昌的房地地產價格格平均在在10000元每每平方米米左右，20002年在在20000元每每平方米米左右，到20007年，平平均價格格已經到到了44400元元每平方方米，而而位于市市中心的的恒茂國國際價格格接近990000元每平平方米。 3、城市市框架擴擴張，房房地產施施展舞臺臺擴大南南昌自近近年以來來，經濟濟發展得得到快速速提升，原城市市容量難難以適應應城市發發展的需需求，促促使了

41、南南昌城市市框架快快速擴張張，其規規劃的紅紅谷灘新新區就要要容納440萬人人口，為為房地產產開發提提供了巨巨大的施施展舞臺臺。4、板塊塊競爭此此起彼落落，紅谷谷灘板塊塊最為激激烈 從從南昌房房地產市市場的發發展看，主要分分為六大大板塊，分別為為以恒茂茂國際華華城為代代表的市市中心板板塊；以以萊茵半半島為代代表的朝朝陽洲板板塊；以以金域名名都、香香溢花城城為代表表的青山山湖板塊塊；以萬萬達星城城、江信信國際花花園為代代表的紅紅谷灘板板塊；以以萬科四四季花城城為代表表的京東東板塊；以水榭榭花都、大湖之之都為代代表的象象湖、城城南板塊塊。 六六大板塊塊尤以紅紅谷灘板板塊最為為突出，一江兩兩岸的自自然

42、景觀觀資源、市政府府搬遷、眾多開開發商共共同造市市所形成成的配套套和環境境資源、眾多大大學校園園的人文文資源、強大的的后備土土地資源源等形成成強大的的居住吸吸引力，使紅谷谷灘成為為最熱點點的區域域。南昌房地地產市場場特點1、從戶戶型和面面積需求求分析:據市場統統計資料料反映，市場對對90平平方米以以內的戶戶型在普普通商品品房中依依然是主主力需求求。同時時要關注注的是在在高檔商商品房受受到國家家房產政政策等方方面的影影響部分分1200平方米米以上的的戶型需需求在短短時間內內也處在在供不應應求的狀狀態。2、物業業管理水水平滯后后，影響響了房地地產市場場的健康康發展:市場由于于各種客客觀原因因，物業

43、業管理水水平普遍遍滯后。近年房房地產市市場發展展迅速，但是滯滯后的物物業管理理水平不不能滿足足快速增增長的市市場需求求，物業業管理成成為最困困擾市民民購房的的因素之之一，影影響了房房地產市市場的健健康發展展。3、產品品不斷推推陳出新新、升級級換代:房地產市市場發展展平穩，開發規規模和銷銷售情況況呈較快快增長，產品不不斷推陳陳出新：從最初初的平面面、到層層層退臺臺、樓中中樓、疊疊加別墅墅，到入入戶花園園和一梯梯一戶設設計等等等，這些些產品創創新受到到市場追追捧，獲獲得較高高的附加加利益。4、產品品供應逐逐漸多樣樣化，住住宅品質質仍將進進一步提提高近期市場場上鋼結結構住宅宅大量增增加，住住宅在耐耐

44、久性能能、經濟濟性能、適用性性能和環環境優美美程度等等方面的的綜合表表現大幅幅度提升升，開發發建設節節能省地地型住宅宅成為武武漢政府府的明確確要求。市場供供應的產產品逐漸漸多樣化化：個性性化設計計已成樓樓盤的賣賣點，風風格各異異。以現現代風格格、古典典風格為為主。體體現出開開發商市市場意識識的進步步，也說說明建筑筑設計越越來越人人性化。5、從樓樓盤環境境分析:由于消費費者的需需求層次次提高，追求更更優美、更舒適適的居住住環境。近年來來發展商商也更加加重視樓樓盤的內內外環境境的美化化和完善善，對環環境的投投入有了了較大的的增長，環境設設計更趨趨實用化化。6、從樓樓盤配套套設施分分析:武漢在建建的

45、商品品房配套套設施比比較完善善，但智智能化程程度偏低低。配套套標準更更高，管管理更加加完善的的樓盤正正受到武武漢人的的重視和和青睞，精裝修修樓盤也也在短時時間內得得到了武武漢購房房者的認認同，完完善樓盤盤品質，強調物物業管理理逐漸成成為樓盤盤的賣點點。同時配套套設施的的有效性性實用性性正受到到空前的的重視。會所正正逐漸多多樣化，成為樓樓盤必不不可少的的配套設設施之一一，健身身房、娛娛樂室、閱覽室室、活動動中心、網球場場、游泳泳池等設設施，注注重以業業主的需需求為中中心，提提供全方方位的配配套服務務。而且且配套設設施的運運營也越越來越受受到重視視。7、房地地產開發發企業調調整步伐伐加快:國家宏觀

46、觀調控以以來，對對房地產產業產生生了較大大影響。通過宏宏觀調控控，一方方面抬高高了行業業準入門門檻，達達到對房房地產企企業重新新洗牌和和整合的的目的；另一方方面抑制制過熱投投資，防防止透支支市場需需求，有有助于房房地產行行業的可可持續發發展。南昌土地地狀況分分析1、板塊塊競爭日日趨激烈烈，大盤盤集中涌涌現20066-20007年年南昌在在售樓盤盤20萬萬平米以以上樓盤盤一覽表表板 塊塊案 名名占地面積積建筑面積積（平米米）城南大湖之都都16000畝（包包括4000畝內內湖）100萬萬康城498畝畝50萬夢里水鄉鄉600畝畝40萬銀河城15000畝135萬萬貴都國際際花城378畝畝36萬紅谷灘萬

47、達星城城960畝畝100萬萬鹿景名居居200畝畝2400000江信國際際花園13400002477790豐和新城城600多多畝80萬鳳凰城479000056萬京東世紀風情情35萬50萬萬科四季季花城910畝畝50萬市中心恒茂國際際華城16.99萬50萬朝陽洲萊茵半島島花園240畝畝2308830青山湖香溢花城城500畝畝50萬金域名都都158畝畝36萬中大青山山湖花園園230畝畝23萬象湖新城城誠義12477畝117萬萬居住主題題公園14000畝130萬萬九里象湖湖城600畝畝60余萬萬江西平安安房地產產600畝畝60萬南昌偉夢夢集團12200畝110萬萬寧波銀億億950畝畝88萬上海綠地地集

48、團12000畝40萬2、供給給分析南昌制定定的20007年住住宅用地地供應計計劃，根根據該計計劃，南南昌今年年全市計計劃供應應住宅用用地65500畝畝，其中中本級供供應35500畝畝，經濟濟適用房房建設用用地不低低于8000畝。20006年，南昌市市全市供供地計劃劃是50000-55000畝，今年這這一計劃劃比去年年新增了了10000畝。為了充分分利用存存量土地地，同時時也為了了防止開開發商囤囤地。南南昌市規規定：雖雖然按照照土地出出讓合同同約定日日期動工工建設，但開發發建設面面積不足足1/33或投資資金額不不足1/4，且且未經批批準中止止建設滿滿1年的的，依然然按照閑閑置土地地處置；對已經經

49、交地、具備開開工條件件的商品品房建設設項目，開發建建設單位位在已完完成規劃劃報建手手續的情情況下，1個月月內必須須開建；尚未完完成報建建手續的的，應當當加快項項目報建建進度，3個月月內必須須開工建建設。3、供地地價格今年土地地掛牌由由于位置置較好，均價價上漲很很多，同同類地段段的掛牌牌價格與與去年相相比基本本高處很很多。成成交狀況況好于去去年，說說明開發發商對市市場投資資熱情不不減。110月225日，站前西西路占地地40.52畝畝地塊，正榮置置業有限限公司以以8688萬元/畝，高高于地價價2.33倍的價價格競的的此地，其價格創下下南昌土土地出讓讓的歷史史最高價價。4、 商商品房開開發總量量分析

50、07年上半年南昌房屋屋施工面面積逐年年走高，20005年，南昌市房房屋施工工面積111933萬平方方米，同同比增長長11；20006年年南昌市市房屋施施工面積積13441萬平平方米與與上年同同期相比比增幅111.22個百分分點。220077年上半半年全市市商品房房施工面面積6337.114萬平平方米，同比增增長288.3%。南昌房房屋施工工面積最最近多年年保持了了比較兩兩位數的的快速增增長，可可以預見見今明兩兩年商品品房的供供應量也也有會比比較大幅幅度的增增長。5、商品品房消化化總量分分析最近幾年年，南昌昌的商品品房銷售售基本處處于快速速增長的的水平，20006年交交易面積積是20003年年成

51、交面面積的近近一倍。當時220066年的交交易面積積與20005年年是基本本持平的的。20007年年上半年年，房地地產新開開工面積積下降66.5%，房屋屋供應量量上升，竣工面面積為998.331萬平平米，增增長488.9%.20006-20007年有有跡象表表明房屋屋銷售速速度歷經經了快速速提升階階段后，現在銷銷售速度度正在放放慢。6、南昌昌市近幾幾年均價價及總價價變化，根據南昌昌市近五五年均價價顯示，南昌近近五年內內商品房房均價由由27222元/升至至44000元/，較較20003年，五年內內上漲了了16778元/，上上升幅度度達到116.11%。南昌城市市規劃說說明 20022年底南南昌市

52、城城市規模模提前達達到南南昌市城城市總體體規劃（19998-220100）年年所確定定的遠期期規劃目目標。220033年，市市委、市市政府決決定編制制(22003320020年年)南昌昌市城市市總體規規劃，規劃分分2個空空間層次次：主城城區東起起瑤湖，西至長長堎、麥麥園，北北起北外外環線，南至昌昌南大道道，由昌昌南、昌昌北兩城城組成，建成區區范圍面面積約3330平平方公里里；市域域為南昌昌市行政政轄區范范圍，面面積74402平平方公里里。規劃劃至20020年年南昌市市主城區區實際居居住人口口為2880萬人人，城市市建設用用地面積積2655平方公公里。該該規劃220033年111月111日市政政

53、府常務務會通過過，111月211日經市市人大通通過報省省政府審審查。220066年8月月18日日省政府府常務會會原則通通過，規規劃期限限調整為為20001-220200年，報報國務院院審批。南昌市規規劃軌道道交通初初定4條條地鐵線線以及11條輕軌軌線。根根據規劃劃，未來來軌道交交通將如如一張網網，覆蓋蓋整個南南昌以及及周圍的的衛星鎮鎮。總體綜述述20077年年初，南昌市市區供應應量小幅下降降，成交交量也呈呈下降趨趨勢。供供略小于于求，供供求比例例穩定，市場運運行穩定定。商品房價價格不斷斷上漲。特別是是市區，由于市市區個案案多集中中已形成成規模的的京東、紅谷灘灘、青山山湖以及及朝陽洲洲區域，價格

54、普普遍較高高，拉升升了房價價的漲幅幅。同時時土地資資源的稀稀缺，樓樓盤品質質的提高高等因素素，價格格上漲幅幅度高達達18.33%，商品品住宅的的價格漲漲幅也達達到111.244%。相相對應的的，購房房者的承承受力有有限，產產品結構構的不合合理，導導致總價價過高，最終消消費者的的眼光逐逐漸轉移移到價格格相對較較低的南南昌轄縣縣的商品品房。這這也從另另一方面面佐證了了南昌全全市成交交量呈上上升趨勢勢，而市市區成交交量小幅幅下降的的結果。開發商對對樓市預預期較高高。進入入20007年，南昌昌市房地地產市場場平穩發發展，價價格的上上漲帶動動了開發發商的積積極性，出現大大量高價價入市的的樓盤，例如水水榭

55、花都都、香以以48000元/入市市，與其其地段差差不多的的華府天天地售價價僅32200元元/左左右；青青山湖周周邊的恒恒茂湖濱濱花園以以40000元/以上上的價格格入市，高于行行情價3300-5000元/。但從市市場的反反映來看看，均取取得了不不錯的銷銷售業績績，且隨隨著房源源的緊缺缺，多數數樓盤的的價格呈呈上漲勢勢頭。從產品結結構來看看，緊湊湊型的戶戶型供應應量較少少，而市市場需求求明顯，產品結結構明顯顯不合理理。因此此，在樓樓價不斷斷走高的的行情下下，戶型型設計緊緊湊合理理、功能能齊備的的產品的的市場需需求將進進一步擴擴大。同同時，舒舒適戶型型的市場場供應量量較大也也反映出出大面積積戶型的

56、的市場需需求存在在，并將將向休閑閑型產品品過渡。地塊位置置面 積成交單價價競得人紅角洲CC4-004地塊塊76.990055畝80萬元元/畝南昌卓越越房地產產開發有有限公司司 紅角洲BB-166-1地地塊172.74665畝92萬元元/畝南昌世貿貿公寓開開發有限限公司 紅角洲AA-177地塊115.62884畝90萬元元/畝南昌中天天置業投投資有限限公司 紅角洲AA-155地塊114.73007畝75萬元元/畝南昌中天天置業投投資有限限公司 紅角洲 A-112地塊塊（由11-8號號地塊組組成）220.62889畝98萬元元/畝南昌開元元投資有有限公司司 北京東路路（原南南方電動動工具廠廠及周邊

57、邊地塊）86.117277畝 150萬萬元/畝畝江西億通通投資有有限公司司 塔子橋南南路11.337188畝118萬萬元/畝畝南昌市星星鑫實業業有限公公司 洪都北大大道（原原南昌市市化工原原料廠用用地）54.228377畝200萬萬元/畝畝江西贛源源實業投投資有限限責任公公司 江大南路路以東（原江西西洪都鋼鋼廠用地地）13.1148畝畝212萬萬元/畝畝南昌市華華成房地地產開發發有限公公司 上海路以以西，北北京東路路以南（原江西西洪都鋼鋼廠用地地）267.6111畝205萬萬元/畝畝江西恒茂茂房地產產開發有有限公司司 東湖區文文教路886號（原省化化肥農藥藥工業公公司用地地）2.51105畝畝

58、241萬萬元/畝畝江西昌萬萬置業發發展有限限公司 江西金牛牛集團子子弟學校校以東、盤龍山山變電站站西南500畝畝33萬元元/畝南昌洪銀銀資產經經營管理理有限責責任公司司 洪城大市市場以南南、水廠廠路以北北、市場場東路以以西60畝65萬元元/畝南昌市寶寶源房地地產開發發有限公公司陽明路以以北13.775411畝169萬萬元/畝畝江西省四四方房地地產開發發有限責責任公司司 紅角洲控控規B-17 、B-14部部分地塊塊 266.49005畝86萬元元/畝 金融街控控股股份份有限公公司 紅角洲控控規A-11部部分地塊塊 170畝畝110萬萬元/畝畝 南昌陽光光新地置置也有限限公司、新世界界（青島島）置

59、地地有限公公司 紅谷灘中中心區BB-277地塊東東側部分分用地 23畝111萬萬元/畝畝 南昌陽光光新地置置也有限限公司、新世界界（青島島）置地地有限公公司 洪都南大大道488號 58.3338畝畝65 萬萬元/畝畝 江西洪宇宇房地產產開發有有限公司司 建設西路路 93.2228畝畝總價10000萬萬元江西省火火炬房地地產開發發有限公公司 洪都大道道（原南南昌市第第四運輸輸公司用用地）10.112畝126萬萬元/畝畝 南昌市第第四運輸輸公司 洛陽路以以南，玉玉帶河以以西 47.997744畝85萬元元/畝 江西昌廈廈房地產產開發公公司 撫生路以以東、建建設路以以南 126.42447畝180萬

60、萬元/畝畝 富大有堤堤以東原原江紙周周邊地塊塊 24.885344畝247萬萬元/畝畝 江西省大大地電力力投資有有限公司司 迎賓大道道以西，武警醫醫院以北北（原青青云譜區區園林綠綠化管理理所用地地）20.556922畝125萬萬元/畝畝 江西江鈴鈴房地產產股份有有限公司司 高新三路路以東，捷德智智能卡公公司以北北 32.887322畝80萬元元/畝 南昌中業業興達實實業發展展有限公公司 青山湖大大道以東東原省工工業設備備安裝公公司用地地 62.334077畝196萬萬元/畝畝 福州青隆隆建筑工工程有限限公司 紅角洲 A-442 地地塊（十十里沿江江景觀線線）約2133畝198萬萬元/畝畝 南昌