1、鄭州沈莊市場分析報告咨詢研發中心 2007-10分析思緒市場認知地塊分析定位概念公寓篇宗地位置鄭州東區，市中心以東5公里，老城區與鄭東新區交匯處。城市開展城市開展東進北移，為工程開展帶來了契機。區域特征新老城區交融點，承啟城市未來開展方向區域樓盤開發密集，迎來大盤開發時代質量樓盤相繼面世，顯現高檔住宅區雛形區域價錢節節攀升，引領鄭州住宅市場價錢 【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇工程地塊曼哈頓80萬 ￥5700-6000名門盛世30萬 ￥5500-5700廣匯PAMA30萬 ￥5800-6800銀基王朝 100萬 ￥5200-6900未來城25 萬

2、￥5000首座國際廣場22萬 ￥5100英協廣場￥5000假設愛售罄桔祥花園售罄開展東郡售罄豐源官邸25萬 ￥4900【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇項目名稱開盤時間供應量供應套數成交套數月均去化套數去化率未上市體量曼哈頓07/228.72904229025479%50銀基王朝06/41463628046.644%86廣匯PAMA07/28.55193634070%21.5未來城07/65.639025062.564%18.5首座國際07/65.16162636543%16.9豐源官邸07/5640430460.876%19單位：萬；套整體去化速度

3、平穩，去化率在40-80%，大盤對于前期資金回籠要求高，采取“低價跑量戰略，典型工程曼哈頓供需情況價錢情況目前市場價錢07年初市場價錢后續供應壓力較大，區域大盤時代開發的降臨使得工程未來面臨外部強大的供應壓力和市場競爭，知區域未上市體量至少在212萬近半年區域價錢漲幅顯著，尤其以金水路沿線高質量工程為代表，拔高區域行情，漲幅在15-20%；未來路南段沿線漲幅在8%-10%，兩者的區隔在于地級差別金水路在區域有高認同度和質量認同鄭州價錢領漲的區域，高端居住區籠統顯現。本區域和鄭東新區已成為鄭州市場認同的高端住宅區，具備強大市場號召才干元/新江灣城六大版塊【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步

4、總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇項目名稱曼哈頓銀基王朝廣匯PAMA未來城立面效果總建面積801003025建筑風格美式風格ARTECO風格現代風格現代風格容積率6.53.623.313.68綠化率25%55%55%30%主力戶型面積1R：33.7-64.23R：121-1734R：158-1933R：136.6-167.54R：189-2602R：1033R：143-1774R：1932R：983R：1504R：190優勢1.臨金水路城市干道，交通便捷2.80萬復合社區，物業形態豐富，社區配套完善3.16米挑高大堂，7000會所，架空層綠化4.萬科物業顧問1.立面具質感，景觀電梯彰顯高貴品

5、質2.臨街大面積綠化，提高項目高端形象，降低了沿街主干道的影響1.水景資源、高綠化率2.休閑長廊電梯3.一層一景，造型多變1.未來路/商城路交匯處，臨街面積較大2.冠名葛優話劇“希望長安”，利用名人效應3.中心景觀水景，高綠化率劣勢1. 密度高，影響采光2.領街，噪音，尾氣多，影響生活品質3.小戶型設計存在缺陷，去化存在較大抗性4.周邊沒有供居民駐足的配套場所，難以吸引人流，影響項目商業價值 1. 密度高，影響采光2.無商業配置1. 密度較高，影響采光2.金水路/107國道交匯處，噪音污染影響生活品質1. 密度較高，影響采光單位：萬；新江灣城六大版塊【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總

6、結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇單位：萬；項目名稱首座國際豐源官邸名門盛世英協廣場立面效果總建面積22251010建筑風格現代風格現代風格古典風格現代風格容積率5.524.73.482.0綠化率40%34%-43%主力戶型面積1R：74-792R： 94-1132R： 93-1003R：139-1454R：156-1801R： 48-922R：1163R：154-1751R：29-44優勢1.地理位置優越，鬧中取靜2.熊耳河畔，自然水景3.建筑立面大氣，富有現代感1.地理位置優越，鬧中取靜2.熊耳河畔，自然水景3.建筑立面簡約，優雅4. 4000平方米的中央庭院 ，景觀層層遞進1.地處鄭汴路

7、與英協路交匯處，新老城區、商貿建材中心、鄭汴融城核心三點交匯地帶2.高端社區配套已經成熟3.建筑立面古典，韻味十足1.金水路核心位置，交通便利，周邊配套成熟2.外立面富有現代感劣勢1. 密度較高，采光不佳2. 周邊小型生活配套商業尚不成熟3.鄰未來路主干道，噪音，尾氣多，影響生活品質 1. 密度較高，采光不佳 2. 周邊小型生活配套商業還不成熟1.鄰街，噪音，尾氣多，影響生活品質 1.鄰街，噪音，尾氣多、影響生活品質【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇區域認知鄭州新老城區交融處，承接老城繁華，徜徉鄭東新區愉快規劃前景鄭州城市開展東進的橋頭堡區域，政策、

8、規劃傾斜，升值潛力宏大競爭環境良好規劃前景、宏觀環境及高質量元素支撐區域工程快速穩定去化質量大盤開發時代降臨，區域后續面臨強大供應壓力及市場競爭高端住宅區籠統顯現，近半年價錢漲幅顯著，領航鄭州住宅市場行情工程思索區域特征及競爭格局要素促使本工程塑造高端住宅產品成為必由之路自創勝利高端產品，在這根底上尋求突破和創新，這不是為了標新立 異，而是為了尋覓更適宜“生活的產品 城東村改造區域鄭東新區鄭州老城區本工程【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇東區高檔住宅項目名稱曼哈頓銀基王朝廣匯PAMA訴求點1.坐擁城市繁華中心2.百萬平米規模社區3.16米豪華挑高大堂

9、4.寬闊架空層園林5.7000高尚會所6.社區商業配套完善7.立面具質感，商業配花崗巖飾面8.住宅自動扶梯送達屋頂花園9.應用凸窗、圓弧形玻璃景觀窗、圓弧形玻璃欄桿陽臺10.萬科物業顧問1. 盡攬老城區與鄭東新區的資源與良好規劃2. 傳承ART DECO經典建筑立面3. 香榭麗舍大道，下沉式廣場中央景觀4. 霧森系統、三菱觀光電梯、人車分流、挑高6m500入戶大堂，細節彰顯品質5. 第一太平戴維斯提供私人菜單式服務6. 智能化設施保障業主安全及私密1.坐擁金水路城市干道，交通便捷2.反圍合式S型布局，建筑物采用薄板、通透3.4萬主題園林，4.2m高差臺地，室外自動扶梯4.健康主題、運動主題雙會

10、所5.智能化設施保障業主生活6.戶型窗體采用“南飄、北落”處理，增加采光面曼哈頓樣板段銀基王朝樣板段鄭東新區及其他高檔住宅【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高端住宅認知】市場認知住宅篇區域鄭東新區鄭州西區（鄭州頂級住宅）項目名稱綠城百合公寓溫哥華山莊藍堡灣訴求點1. 鄭東CBD國際化區域2. 綠城強大品牌號召力3. 8000商業中心、6000運動廣場，完善社區配套規劃4. 遵循建筑與景觀相融合5.社區采用組團設計，更好體現社區氛圍和鄰里關系6. 建筑外觀采用新古典主義建筑風格，三段式建筑形體，以清水面磚、石材和高檔涂料進行分割，增強立面層次的豐富感7. 推土造坡的方式，營造出豐

11、富的立體景觀效果，使各景觀之間相互補充和均好性8. 室內空間功能齊全、分區明晰、動線流暢9. 采用南北朝向布局，注重房間的通風采光效果，多陽臺設計、臥室八角觀景窗安排10. 重視輔助空間的運用，安排儲藏間、工作陽臺、走入式衣柜、露臺1. 鄭東CBD國際化區域2. 英倫建筑，質感立面彰顯品質3. 北美風情商業街，完善生活配套4. 純低密度規劃，立體人車分流5. 英式管家服務，全方位智能安防系統6. 5-8F帶電梯花園洋房、雙門廳、入戶花園1. 迎賓大道花園路與東風路交匯處核心地段2. 112.5m超寬樓間距3. 濱臨銀水河，俯瞰800m河濱中心景觀公園4. 天然花崗石材干掛幕墻5. 全精裝舒適建

12、筑6. 個性化英式私人管家，智能安防體系7.五星級酒店、2萬超市、20萬商業配套規劃綠城百合公寓實景藍堡灣實景【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高檔住宅認知】市場認知住宅篇鄭州高端住宅認知及設計元素地段：鄭州東區和鄭東新區是目前市場最為認可的居住地段之一，也是市場公認的富人區配套：鄭州市場對于高端物業的商業、公共效力及交通配套要求較高概念：主題概念性的社區具備較高認同，可以表達高端客戶的生活理念和檔次規模：規模、地標型工程有較高認識度，規模社區往往意味配套功能齊全且有富人聚集效應規劃：國際知名設計公司擔綱規劃，倡導國際化先進生活方式。景觀：周邊大景觀帶，社區集中景觀、坡地景觀、

13、尤其水景資源是更能表達高端工程質量材質：建筑用材走在鄭州市場前沿，引入隔熱窗、中空玻璃、花崗巖石材立面、幾何外型等戶型：落地飄窗、多陽臺設計、臥室八角觀景窗安排，增加采光；戶型功能分區明晰、動線流暢；注重輔助空間的運用，安排貯藏間和走入式衣柜等公共：引入景觀電梯，奢華裝修挑高大堂、主題會所等塑造高端工程籠統營銷：業務員的專業素養和良好氣質是高端物業銷售的利器，能讓客戶產生心思共鳴及預見未來的優質效力售樓處：大空間及奢華的售樓處裝修是對于高端客戶身份的認同，表達客戶的尊貴感智能化：采用先進的安防、家居智能化系統物管：知名物業管理公司或顧問公司成為高端住宅未來生活質量的保證，如銀基王朝第一太平戴維

14、斯鄭州高端住宅認知及設計元素【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高檔住宅認知】市場認知住宅篇國內一線城市高端產品特征【區域特征】【量價走勢】【工程明細】【初步總結】【高檔住宅認知】市場認知住宅篇高端產品合理規劃尊崇生活溫馨空間合理分區人車分流精裝規范會所配套智能系統立體景觀鮮明籠統建筑風格尊崇戶型融入建筑景觀分區現代生活英式管家成熟配套公共效力商業配套創新設計合理規劃：大空間，低建筑覆蓋的規劃設計，分區合理，動線流暢，人車分流鮮明籠統：建筑本身應該有無可挑剔的建筑質量與國際化的建筑風格，注重細節的專有配置成熟配套：擁有成熟的城市生活設備與完善的社區配套立體景觀：社區擁有的自然資源

15、的稀缺性，及社區所在區域城市文脈的不可復制性，社區內部豐富景觀元素溫馨空間：廢品精裝修產品，引入新的設計元素和齊全的功能空間，倡導生活新理念尊崇生活：高質量的物業效力和配套會所設備現代生活：智能化安防、家居系統保證業主生活私密和質量市場認知自創工程分析永新城概略：總規模達14萬，由11幢高層建筑組成，集住宅、商業、辦公、休閑等功能于一體。住宅均設置私密性景觀園林，共570多套房源，全部為精裝修房。特點：上海中心城區第一個“開放式住宅小區，采取的是整鄰居綜合性改造的“城區運營方式，有別于區域其他樓盤。我們可以關注的方向關注點一：產品線城市中心、整鄰居改造，極致細節，豐富的產品線背后帶來的幾種不同

16、的贏利方式，公寓住宅常規銷售、酒店公寓基金收買，大戶型超值銷售永新晶苑60000-62500元/。關注點二：產品細節在高檔產品鋪天蓋地的徐家匯，永新城尋求高溢價的出路在于追求產品區域差別化，而高端產品的比拼在于細節，永新城的細節站在了區域的高端。精裝質量立面與大堂社區鳥瞰圖市場認知自創工程分析中環凱旋宮概略：總規模達27萬，由11幢高層建筑組成，集住宅、商業等為一體。住宅均設置私密性景觀園林，共1000套房源，全部為精裝修房。特點：典型的產品營銷，純粹產品、裝修的堆積，打造區域高端工程籠統，價錢跳脫區域行情。我們可以關注的方向關注點一：國際先進居住理念，鑄就科技生態豪宅24小時社區中央空調系統

17、 、每戶獨立新風交換系統 、中央直飲水系統 、中央生活用水系統 、24小時中央熱水系統、冰蓄冷節能新技術 關注點二：高規范配置突破傳統地域認知概念超五星級酒店式雙大堂、地下車庫精裝修、首創地下立體交通體系社區鳥瞰圖智能化設備德國屋頂花園系統外墻外保溫系統中央冰蓄冷系統EIB建筑智能總線系統戶外軸簾系統屋面雨水虹吸排放系統飾板及窗套系統內墻裝飾墻紙系統同層排水系統石膏板內隔墻系統地面管道系統地面輻射采暖系統斷橋保溫隔熱鋁窗及雙層中空LOW-E玻璃系統生活垃圾處理系統以及住宅生態系統辦公篇【辦公分布】【工程目的】【競爭板塊】【辦公總結】市場認知辦公篇CBD區域工程周邊順馳第一國際綠地峰會天下綠地世

18、紀峰會中油大廈中煙大廈上東國際國龍大廈中華大廈格拉姆國際中心新國際商務中心待售在售【辦公分布】【工程目的】【競爭板塊】【辦公總結】市場認知辦公篇項目區域開盤日期建筑面積（萬平方米）樓層主力面積租售情況單價/租金（售：元/平方米；租：元/平方米/月）備注白宮項目周邊2007.10.203.128100，150，170，200售6500-7000榮勛贏座項目周邊預計年底開盤5.926售800014層裙房未來大廈項目周邊6.023租65英協廣場項目周邊2007.5.193.92977-1273售5200建業置地廣場項目周邊2007.9售Soho 6500-7000中油國際大廈CBD區域2007.10

19、.135.5售7500在建，尚未入市；兩棟120米高的建筑組成綠地世紀峰會CBD區域2006.3.33.862880-1141售5400綠地峰會天下CBD區域2007.4.83.930售6500中煙大廈CBD區域2007.9.183.13190-1200售6500-70001-4層商務配套裙房，531層為寫字樓格拉姆國際中心CBD區域2007.10.2133低層100-400；高層500-1300售6500-720016層以上為辦公；格拉姆國際中心由氣勢恢宏的兩幢120米高塔樓和裙樓組成中華大廈CBD區域4.531售6890工程周邊CBD區域特征：1、工程周邊辦公規劃分散。2、區域寫字樓新舊混

20、雜，老式辦公樓以租為主，新工程對外出賣。3、金水路沿線收到CBD辦公市場輻射明顯，辦公氣氛較為成熟，報價到達6500-8000元/，其他區域辦公氣氛尚未構成，工程以淡化辦公概念，以SOHO等方式推行。特征：1、板塊辦公市場起步較晚，眾多辦公工程將于07下半年、08年進入市場，區域未來供應體量宏大。2、板塊定位為未來中原中心商務區，區域內工程以甲級辦公樓為主。3、目前區域辦公均價維持在7000元/左右，尚未拉開與周邊區域辦公工程的價差。新江灣城六大版塊區域辦公市場開展背景 鄭東CBD是鄭州新區未來的中心。07年商務區內環30幢高層將全部開工投入運用，外環高層開建27幢，15幢開工，5幢將投入運用

21、。【辦公分布】【工程目的】【競爭板塊】【辦公總結】市場認知辦公篇 鄭東CBD區域板塊開展特點1、區域辦公以整層或半層方式出賣2、政府規劃利好，內環高層以高檔住宅為主，外環高層以辦公為主，內外環間以商業步行街相隔，有利于構成區域高檔辦公的市場氣氛。3、區域市場價錢尚未與金水路、未來路沿線拉開差距，未來更具升值潛力。 從以上表格可以看出：67%的受訪者看好鄭東新區的開展前景，其中有18%的受訪者非常看好鄭東新區的開展前景。另外在投資環境調查中，有57%的受訪者看好鄭東新區的投資前景。新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊【辦公分布】【工程目的】【板塊引見】【辦公總結】市場認知辦公篇辦公市場小結區域辦公價

22、錢區域辦公均價維持在6500-8000元/，與區域住宅相比，沒有明顯的價錢優勢。區域潛在辦公市場區域內銀基王朝、首座國際等住宅工程規劃有辦公工程，但尚未開發或立項，闡明開發商對區域辦公市場開展的不確定性。競爭板塊CBD辦公板塊確實立和開展將對工程周邊區域辦公市場的開展呵斥宏大的沖擊，區域辦公分布區域辦公分布較為零散，金水路沿線受CBD輻射影響，聚集了一定的辦公氣氛，而鄭汴路沿線的辦公產品那么被刻意弱化辦公概念，主要以SOHO方式出現。 區域辦公開展阻力大，目前開展辦公物業缺乏市場支撐。酒店式公寓篇【工程分布】【工程目的】【個案引見】【市場總結】市場認知酒店式公寓篇中油大廈觀洲國際名門盛世英協廣

23、場建業置地廣場本工程景象：從市場分布上看：工程所在的未來路周邊有較多的酒店式公寓分布。而CBD區域的酒店式公寓相對較少。分析：未來路作為老城區和新城區的交界點，工程周邊酒店業的興隆，帶動了酒店式公寓的開展。而CBD區域相對高段的定位不允許存在太多酒店式公寓方式的物業所存在。新區市場的需求只能從工程周邊進展消化。【工程分布】【工程目的】【個案引見】【市場總結】市場認知酒店式公寓篇樓盤名稱區域價格（元/）面積（）交房標準去化率備注名門盛世項目周邊5500-570027-42裝修85%裝修標準分：400、800、1200元/ 觀洲國際項目周邊560040-70裝修85%4梯40戶建業置地廣場項目周邊

24、720070-120裝修60%英協廣場項目周邊500048-175裝修38%中油國際CBD區域800055-110毛胚90%單層20套，標準間55 特點：1、酒店式公寓以裝修房為主，裝修規范也隨著不同工程不同面積，動搖較大，層次清楚，工程于工程之間的價錢差別也較大。2、區域酒店式公寓的面積跨度大，從40的小房型到175的大房型，但還是以小面積為主，大面積為輔。【工程分布】【工程目的】【個案引見】【市場總結】市場認知酒店式公寓篇 名門盛世地段：位于金水路、未來路，新老城區交界處，占據金水路與未來大道集合處推行概念以純小戶型產品問世，以周邊完善的配套作為工程主要支撐，發掘工程的投資潛力。戶型工程2

25、7-42的小戶型總價低，市場接受度強新江灣城六大版塊新江灣城六大版塊【工程分布】【工程目的】【個案引見】【市場總結】市場認知酒店式公寓篇酒店式公寓小結價錢+裝修=公寓價錢區域酒店式公寓帶裝修價錢與周邊公寓毛胚價錢根本相當，而小戶型使得酒店式公寓更具總價優勢。區域工程去化速度均較為理想。投資客主導酒店式公寓市場地段優勢折射出投資價值，因此區域酒店式公寓物業主要將目的客源定為投資客。周邊市場環境CBD區域規劃了大量的辦公，為區域帶來眾多的潛在的商務客源。，戶型面積區間大區域酒店式公寓面積跨度大，客戶選擇范圍更為廣大。 區域接受度高，市場反響熱烈，根據該物業類型的投資價值屬性，建議在前期推出酒店式公

26、寓，以求迅速打響市場口碑和到達前期快速去化、資金快速回籠的目的。商業篇【商業分布】【商業分析】【個案解讀】傳統商圈 鄭州目前有影響的商圈主要是二七紫荊商圈，對工程有一定影響的還有金水路、經三路、未來路商業街；專業市場 鄭州東區專業市場主要集中在鄭汴東路沿線；未來商業 工程所在區域及鄭東新區目前商業配套相對缺乏，但目前多個工程處于建立、銷售、招商階段，未來商業供應量體較大，市場競爭猛烈。市場認知商業篇【趨勢研判】紫荊商圈經三路商業街金水路商業街未來路商業街鄭汴路專業市場一條街寶龍城市廣場，25萬CBD商業步行街3.6公里商業名門城市廣場曼哈頓廣場首座國際廣場本工程【商業分布】【商業分析】【個案解

27、讀】市場認知商業篇【趨勢研判】名稱區位業態規模售價投資回報曼哈頓廣場金水路未來路口休閑、時尚品牌購物；金融商務；餐飲；大賣場等16萬臨金水路：5萬元/；不臨金水路：一樓3.5萬元/；二樓2.5萬元/；三樓不賣不包租名門城市廣場金水路沿線服飾 餐飲、健身房等4.2萬臨金水路：5萬元/，沿玉鳳路3萬元/，其他2萬元。回報率：13年 6% 一次性兌現46年 8% 半年返還一次79年 9% 半年返還一次2萬定金頂5萬首座國際廣場未來路商城路交叉口3層5萬的復合業態沿街大型商業5萬底層：20000元/二層：10000元/三層：8000元/不包租寶龍生活廣場鄭東新區百貨，大賣場，溜冰場等25萬最高：2.5

28、-3萬元/一層：1.9萬元/二層：1.2萬元/三層：8000元/代租，回報率：第一年：4%；第二年：5%；第三年：6% 周邊在售商業工程周邊在售商業業態定位豐富，規模較大，成型后對區域商業氣氛有較大改善，但工程須思索本身位置相對不利及未來市場同質競爭的影響【商業分布】【商業分析】【個案解讀】市場認知商業篇【趨勢研判】名稱區位業態規模經營情況租金情況鳳凰城專業市場鄭汴路沿線陶瓷潔具、燈具、櫥柜暖通、家具、布藝家具、木地板等25萬方基本滿租30-37元/月中博家具城鄭汴路沿線家具30萬方基本滿租20元/月東站家電市場鄭汴路未來路交叉口小型家電3萬方基本滿租35元/月歐凱龍金水路未來路交叉口家具-基

29、本滿租-工程周邊聚集了建材、家具、家電、汽車等多個市場，集群效果明顯，運營情況均根本滿租，但其租金程度較低，同時對周邊環境有一定影響 周邊專業市場【商業分析】【商業分布】【個案解讀】市場認知商業篇【趨勢研判】商圈輻射半徑解讀本工程5公里半徑3公里半徑1.5公里半徑現有商業：鄭汴路專業市場一條街商業型態：專業市場家具、建材、家電、汽車等未來供應：鄭東新區CBD商業步行街約40萬商業型態：商業步行街、超市現有商業：未來路沿街商業、專業市場商業型態：沿街商業、專業市場家具、家電等未來供應：曼哈頓廣場16萬、名門城市廣場4.2萬、首座國際廣場5萬等商業型態：內廊商業街、主力店、大賣場、沿街商業現有商業

30、：紫荊商圈市區商業型態：百貨商場、商業街、大賣場未來供應：寶龍生活廣場25萬商業型態：Shopping Mall市區成熟商業、CBD區過100萬方商業供應限制區域商業空間，區域內未來商業形狀接近，競爭猛烈【商業分布】【個案解讀】市場認知商業篇【趨勢研判】【商業分析】東方曼哈頓工程概略占地：11.3萬總建：80萬限高：100m 物業：公寓、寫字樓、商業，19棟高層 開展商：河南升龍置業物業顧問：萬科物業規劃理念：住宅雙地面、商業雙首層住宅部分一期首府1R：50 2R：95-104 3R：131-175 4R：158-196二期國際公寓1R：33-63 三期上東區3R：120-140 4R：160

31、 商業部分總建面：16萬七大主題業態：主題時髦購物區/主題休閑購物區金融商務區/高檔餐飲區/休閑餐飲區主力店區/主題文化藝術區C區金融商務區D區高檔餐飲區A區主題時髦購物區B區主題休閑購物區E區主力店區F區文化主題藝術區H區G區休閑餐飲區1、該案經過引入以沃爾瑪為代表的主力店，營造整體商業氣氛，提升了投資者對其商業街區運營的自信心，直接帶動銷售；2、該案A、B區大量內廊式商業店鋪銷售情況理想，但大進深、多鋪位加大未來運營風險；3、該案相比本案地段佳、規模大，未來如運營不善，能夠對本案商業推出帶來負面影響。【商業分布】【個案解讀】市場認知商業篇【趨勢研判】【商業分析】寶龍城市廣場工程概略占地：11.3萬總建：25萬物業：商業、公寓開展商：鄭州寶龍置業開展規劃理念： Shopping Mall，三大主題功能區，商業部分總建面：19萬三大主題業態：主題時髦購物區/主題休閑購物區金融商務區/高檔餐飲區/休閑餐飲區主力店區/主題文化藝術區1、該案經過引入以沃爾瑪為代表的主力店，營造整體商業氣氛，提升了投資者對其商業街區運營的自信心，直接帶動銷售；2、該案A、B區大量內廊式商業店鋪銷售情況理想，但大進深、多