1、新中國的房地產發展新中國成立到70年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。長期以來人們習慣于按照分配住房的時間、數量和地點考慮安排工作、學習和生活。80年鄧小平同志提出，我國城鎮住房制度改革的設想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補給出售新建住房政策進行試點。按照這個政策，個人購買住房的房價款，由個人、單位和政府各承擔1/3，即個人只需支付房價款的1/3，就可以買到住房，其余房價款由單位和政府補貼。1987年9月,深圳經濟特區率先實行土地使用權有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。1988年4月，規定了“土地使用權可以依照法律規定轉讓”從而使房地產

2、市場有了法律上的保障。1989年，由于政治形勢以及宏觀經濟的影響房地產市場受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環境得到進一步發展，加上浦東開發的帶動作用，1991年下半年，房地產市場出現回升趨勢。從嚴格意義上說，我國房地產市場是從1992年興起的。1992年是我國房地產市場發展的一個轉折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產業在有利的政治、經濟環境下得到了迅速發展，房地產市場興起，交易活躍。其重要標志是1992年前幾個月社會各界普遍公認的一個社會新熱點“房地產熱”的出現：全國前四個月與上年同期相比，工業總產值增長18.3%,全民所有制單位固定資產投資增長38.6%,社會商品零售額

3、增長14.6%,而商品房完成投資卻增長78%,商品房銷額增長63.3%.1992年下半年:膨脹.1992年下半年房地產市場迅速膨脹.全年完成房地產開發投資比1991年底增長175%,新開工面積增長78.1%,利用外資增長228%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產公司增加2倍.1993年上半年達到頂峰.這期間,全國商品房完成開發投資比上年同期增長143.5%新開工面積增長136%;新增開發公司6000余家,至此,全國房地產開發公司已達19000多家.1993年下半年1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開始對房地產業實施宏觀調控政策.“相持”主要表現在三個方面:一是從心

4、態上看,很多人認為宏觀調控是暫時的,“年底將出現新一輪高潮”;二是從實際價格上看,很多大城市基本不見降價,“有價無市”的局面非常明顯;三是完成的投資增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.這種局面大致持續到1993年3月.1994年3月至1995年:房地產進入理性回落、平穩發展階段。1994年3月“兩會”之后，房地產市場開始理性回落。政府工作報告中提出的9%的經濟增長速度和13000億的固定資產投資規模的計劃，逐漸平靜了社會上期望房地產市場出現新一輪高潮的心態。1995年是國家宏觀調控繼續深化的一年，在房地產領域，宏觀調控已取得明顯成效，房地產市場步入平穩發展階段。住宅、辦公用房、商業服務業

5、用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結構；地區差異有所縮小；用于炒作的資金和投機性的投資明顯減少；中介咨詢、物業管理也獲相應的重視和發展。1997年有關國家機關提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔保貸款的辦法一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。從98年下半年起全國城鎮停止住房實物分配，實行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經濟適用房為主體的多層次新的住房供應體系，對不同收入層次的居民供應不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經濟適用的商品住房實行政府指導價，對最低收入家庭提供廉租金實行政府定價。第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界

6、提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快

7、速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之

8、而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。詳細：中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，

9、由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。1993年朱镕基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去

10、買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30、20，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發商漲價提供可能，這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出

11、房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調