1、. REF _Ref h 區域分析PAGE ：.；市場研討報告前 言原理與思緒：市場研討與市場推行是市場營銷的兩個步驟，二者相互關聯，不可或缺。前者經過詳盡的市場調查，采集相關市場數據，并運用科學的方法加以分析，從而準確把握宏觀市場及區域市場的供需情況，深化了解國家政治經濟政策對房地產市場的影響，科學的預測市場走向、競爭對手及競爭方式，最終確定準確合理的市場定位；而后者那么根據前者的研討成果市場定位處理市場推行中的詳細措施，如價錢戰略，銷售戰略，廣告宣傳戰略，促銷手段的組合戰略等。簡言之，前者是根底，后者為前者邏輯結論。體系與方法：市場調研報告將從宏觀和微觀兩個層面展開，宏觀方面包括：宏觀經濟

2、情勢，產業政策導游，房地產工程開發、銷售情況，產品本身與市場營銷的所處階段與詳細特征；微觀方面包括：工程所在區域的自然、經濟及人文情況，區域市場的供應及需求分析。第一部分 宏觀區域分析區域社會經濟開展情況區域概略網上資料或統計局地理位置位置、所轄區域、面積、市區面積城市性質及位置城市的歷史、文化、所占的重要位置城市規模城市用地規模、人口規模城市總體規劃城市格局、所含區、規劃方向、突出特征區域經濟開展概略數據來源 統計局區域國內消費總值及增長比例、人均國內消費總值及增長比例全省增長率當地增長率A國民經濟總產值第三產業房地產B固定資產投資房地產投資C社會消費品零售總額D商品零售價錢指數居民消費價錢

3、指數商品住宅價錢指數列柱狀圖人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資區位分析工程區域位置與自然概略 工程所在區域概略工程所在區域是大區域的什么地帶、占有什么位置、起到什么作用 附：工程地塊位置圖 區域位置工程詳細位置、占地及位置優勢 區域景觀條件工程所在區域景觀工程與城市主要商業區及就業區的聯絡分析工程所在區域的交通情況工程周邊的快速路、主干路、次干路、支路；工程周邊的公交線路；工程到達市中心的乘車道路及時間主要商業區、就業區的分布及與工程的關系CBD中央商務區所處位置與工程間隔 、時間CRD中心商業區所處位置與工程間隔 、時間CID科技商務中心區所處位置與工程間隔 、時間分析工程與上

4、述區域的關系城市規劃對工程開發的影響區域整體規劃概略工程周圍規劃概略規劃對工程的影響區域分析結論經濟開展、人均收入及支出消費工程的區位優優勢工程的交通優優勢大規劃與工程周邊的小規劃對工程的影響分析第二部分 區域房地產的市場分析區域住宅商業市場的開展情況區域住宅商業市場的開展回想及概略起步興起期時間、首批代表作、產品特征平穩開展期時間、代表作、產品特征、需求情況整合提升期時間、代表大盤、產品及戰略理念、需求情況近年來區域住宅商業市場供求分析市場供應方面近幾年來的施工面積及增長數據來源：房地產開發辦市場需求方面近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額數據來源：房地產開發辦價錢變化各類房產工程的價錢及漲幅

5、：經濟適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業用房數據來源：統計局區域住宅商業市場的開展特點政府對市場的管理調控力強相關房地產政策及區域房產政策的出臺及作用市場體系逐漸完善主要包括出現多層次的供應房及二手房的開展市場熱點向規模化的轉移大盤的出現、配套的完善，社區的規劃及設計房地產企業的汰弱留強進程加快外地開發商的進入和現有開發商的情況及分析其他區域住宅商業市場格局根據市場情況將城市劃分為幾個區域版快，再根據版快進展分析例：東部版快開展背景：區域情況、交通、配套、規劃；樓盤特點：該板塊內的樓盤共性；銷售情況：價錢、交房、檔次、銷售率工程所在區域的房地產特性前面板塊分析中應涉及到該

6、部分內容，再將該區域目前銷售的詳細代表工程進展分析，為本工程提供根據。工程所在區域住宅商業工程概略例：小區概略位置山大路開展商占地面積總建面積物業類型組合分期開發進程規劃規劃特點建筑風格特征園林環境營造工程開工時間開盤裝修設備規范樓盤公建配套物業管理收費規范： 元/式管理本次開發銷售期情況#銷售情況推售總套數套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛 房 廳 衛 房 廳 衛主要面積范圍 平面構造類型 價錢多層均價小高層均價整體均價元/買家特征層次區域分布營銷推行主題內容推行戰略后續供應后續開發面積工程評價優勢： 優勢：工程所在區域的產品特點分析開發規模及配套情況工程所在區域代表性工程占地面積規模比較占地

7、面積小于萬平方米萬平方米大于萬平方米工程稱號 數量規劃設計及戶型特點本區域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風格以什么為主：歐式、現代；社區文化；環境；工程主力戶型情況、分析以何種戶型為主裝修規范及智能化系統工程所在區域的銷售特點營銷推行特點經過對濟南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內容、表達方式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調查從營銷戰略層面看：宣傳主題、主訴內容、銷售控制從營銷執行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售效力、人員素質售價情況：集中銷售均價、最低價錢、最高價錢、銷售率客戶特點：主要區域客戶來源、檔次、目的、緣由

8、工程所在區域市場開展預測：工程區域規劃與工程聯絡，工程所在區域的市場供求及消化預測典型個案詳細引見區域內主要工程的特點或區域內最勝利的案例區域市場需求調查分析調查詢卷內容附表問卷調查闡明及統計分析內容：問卷統計分析結論第三部分 工程條件分析工程地塊本身條件分析地理位置現場地質情況開展商提供勘察報告、風水情況土地面積及其東線圖開展商提供七通一平現狀現場、與開展商交流工程周邊環境分析地塊各方面的環境建筑物、污染情況、近景、遠景及視野遮蓋情況地塊適當半徑內歷史人文景觀列示標明間隔 工程地塊車距工程用地居住情況：周邊小區居住情況工程周邊居民情況工程外圍情況地塊交通情況周達市政路網縱橫圖周邊公交系統起始

9、情況、頻次及遠景規劃直入地塊的道路交通情況工程附近公建配套設備分析購物中心商場、超市、菜市場文化教育幼托、小學、中學、大學圖書館及質量醫療各級醫院、藥店及質量金融各種銀行郵政局、所文娛餐飲體育健身、歌舞餐飲周邊已成社區情況附近小區列圖各樓盤及小區的居民階層小區規劃、價錢等工程條件分析結論第四部分 市場研討結論從區域市場的開展來看房地產的開展趨勢供需關系區域開發實力市場產品主要競爭點及產品趨勢從工程所在區域的市場分析來看從工程開發的規模來看區域工程類型、主力戶型從工程所在區域的銷售情況來看：期房銷售率、現房銷售率、售價從客戶情況來看，主要客戶群體從工程的營銷推行來看，綜合評價從對區域市場的調查分

10、析來看選擇在本區域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭構造、家庭收入、區域、從業潛在客戶對區域房價的接受才干從潛在客戶對戶型面積的選擇上看例：區域分析濟南市社會經濟開展概略濟南市概略地理位置濟南位于山東省中西部，泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪，西、北與聊城、德州接壤。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城五區，章丘市和長清、平陰、濟陽、商河四縣。全市總面積平方公里，其中市區面積平方公里。城市性質及位置濟南是山東省省會，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠流長，泉水著名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國家級的歷史名城。濟南不但是全省的政治、經濟、文化、科教和旅游中心，同時

11、也是副省級城市，是我國東部沿海開放向內陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區作用的經濟中心和重要的交通樞紐。城市規模到年，濟南中心城區的城市人口從年的萬人增至萬人，城市建立用地控制在平方公里以內；年城市人口增至萬人，城市建立用地控制在平方公里以內。城區地人口增長，城市建立用地的擴展，將對地域的房地產開發有一定的刺激作用。城市總體規劃濟南中心城區為“東西帶狀組團式規劃，由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成，主城區與組團之間以綠色空間相隔離。中心城區的建立以主城區的調整改造和以“先東后西的時序開展建立外圍組團為重點。加快主城區調整改造，控制外延，重點調整用地構造和規劃，強化省會城市的中心功能

12、，積極開展第三產業,完善城市根底設備和公共效力設備,改善城市環境，突出泉城特征，維護歷史文化名城。 濟南市經濟開展概略資料來源：濟南市統計年鑒國民經濟快速增長，綜合實力進一步加強。年濟南市國內消費總值初次突破千億元大關，到達.億元，比上年增長.%。其中：第一產業添加值.億元，增長.%；第二產業添加值.億元，增長.%；第三產業添加值.億元，增長.%。三次產業構造為.：.：.。人均國內消費總值元，增長.%。資料來源：濟南市統計年鑒居民收入添加，生活程度繼續改善。年，城鎮居民人均可支配收入為元，比上年增長.%，城鎮居民人均消費性支出元，比上年增長.%。年，受行政事業單位人員增資要素的影響，在崗職工收

13、入顯著添加，平均工資元，比上年增長.%。同時城鄉居民消費構造不斷發生改動，生活條件日益改善，城市恩格爾系數降至.%。區位分析工程區域位置與自然概略歷下區概略工程地塊位于歷下區，歷下區區位優越，交通便利，文化昌盛，教育興隆，既是全市的文化區和商業區，又是科技區和風景區；是省人大、省政府、省政協、省軍區等多家省、市機關的駐地 ，也是多家科研單位和高等院校的所在地。幾年來，歷下區大力實施“科技興區戰略，把依托科技提高作為開展區街鎮村經濟的突破口，促進了全區經濟的繼續安康快速開展。全區主要經濟目的延續五年增幅堅持在，財政收入增幅名列市區之首，社會各項事業均走在全市前列，獲得了“全國科技任務先進城區等榮

14、譽稱號。 工程地塊位置圖區域位置工程位于歷下區菜市南街以北，西臨濟南名勝大明湖米。東、南方向分別接近歷山路和東關大街。占地.萬平方米，可規劃用地.萬平方米。.濟南市傳統的景觀軸線自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黃河森林公園等組成，是濟南市最珍貴的自然景觀資源，而本工程位于傳統歷史景觀中軸的中心位置附近，與大明湖、東湖相伴，具備極強的區域景觀優勢。同時，沿“經四路泉城路解放路“這條東西向軸線，將CBD中央商務區、CRD中心商業區、CID科技商務中心區連于一體，而本工程位于CBD 、CRD和CID這條軸線上。區域景觀條件本區是濟南古城所在地，文物古跡眾多。古城區“家家泉水，戶戶垂楊，素有“泉城之

15、稱。趵突泉被譽為“天下第一泉，大明湖被譽為“泉城明珠，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖是歷下的真實寫照。環城公園象一條翠帶環繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，構成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。泉城廣場是全市規模最大、設備最先進的公眾廣場。沿黑虎泉泉城廣場趵突泉五龍潭大明湖組成的泉池園林景觀區，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環城公園為紐帶，充分表達了濟南文化和園林藝術特征。工程與城市主要商業區及就業區的聯絡分析工程所在區域的交通情況中心城區的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。道路網規劃由條環路、條放射路、條南北向和條東西向主干路簡稱“三環九射，

16、九縱九橫構成總體框架。其中快速環主要由經十路、歷山路、北園大街、濟齊路、營市街等圍合組成，工程地塊與快速環的關系非常親密，不到一公里的道路間隔 就能與此環路相銜接。本工程地塊的外圍交通興隆。地塊南臨菜市南街，往西米有明湖北路和黑虎泉北路通、等四路公交車及歷黃路南北歷山路通、等公交車，往西米市東關大街通、K、等公交車、米是歷山路，往北米是北園大街。經過這幾條快速路和城市干道，工程與中心城區各就業區和商業網點的銜接非常便利，乘公交車道省政府和泉城廣場也只需分鐘。主要的商業區、就業區的分布及與工程的關系沿“經四路泉城路解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠的方式將規劃的CBD、CRD、CID連于一體

17、，構成商業、商務、高科技三大功能區域同一軸線分布的格局。CBD中央商務區:以經四路為軸心，在城市總體規劃劃定的順河街、經七路、緯六路、經一路圍合地域規劃建立，由此逐漸建成高樓林立、環境良好、功能齊全、商貿云集、現代氣味濃郁、時代鮮明的城市籠統標志區。與本工程的道路間隔 為.公里。CRD中心商業區：西門地域泉城路南門地域。集購物、游覽、悠閑、餐飲、文娛和效力于一體，集中了為數眾多、功能齊全的大型商貿場所，充分表達了昌盛都市風貌。與本工程的道路間隔 為公里。CID科技商務中心區以“山大路電子一條街為軸線構成“科技商務區，現已集聚了以IT科貿為主的余家高科技企業，產品輻射全省及周邊省份，是濟南高科技

18、產業的中心地帶。與本工程的道路間隔 為公里。本工程與這三大新興就業和商業區域的關系相當親密，交通非常便利，經過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相銜接。其次沿濼源大街沿線開展比較成熟，事業單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當數量的科教事業單位和大學校區；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機關單位，區內就業人口普遍素質高，購買才干較強。以上地域與本工程間隔 僅有公里左右。城市規劃對工程開發的影響今后濟南城區住宅建立按照舊區改造與新區開發相結合的原那么，綜合開發，配套建立，改善居住環境，提高居住程度，滿足人民群眾日益增長的居住需求。根據城市總體規劃，將聯絡嚴密、規劃集中的居住用

19、地組合成片，構成個居住生活片區，而本工程位于明湖居住片區。該片區位于城區的中心位置，改造居住用地和保管居住用地比例較大，其改造和建立的力度直接關系到城市的籠統和功能配套。根據城市的規劃意向，其中兩項改造工程與本工程的開發關系極其親密：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。其二是工程東面沿黑虎泉北路的護城河整治工程，改善河水質量和河堤風貌，重現楊柳垂岸的泉城特征。隨著這兩項工程的規劃實施，本工程的區域籠統將得到有力提升。按照“十五方案舊城改造任務重點，大明湖公園是濟南是重點的擴建工程。同時，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點改造

20、的風景線。由政府對明湖擴建的決心可見，大明湖不但是城市歷史景觀中心，同時更是城市繼續開展的珍貴資源后盾，含概歷史、景觀、人文等多重意義，并以成為具有強大輻射的文化中心。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區域能同時尊重并從分表達明湖特征、表達濟南泉城文化。區域分析結論濟南市近年來經濟開展迅速，人民生活程度日益提高，尤其是在崗職工收入顯著添加。城鎮居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費之首。本工程位于泉城歷史景觀軸線和新興商務區軸線交匯的中心區域，商業價值和環境價值非常顯著。工程在具備一定的泉城傳統文化底蘊的同時，還將受害于商務區的成熟所帶來的中高檔次購房群體。工程外圍的交通非常便利，公交線

21、路齊全，與城市中心的各大重要功能點均有快捷的聯絡，加強了工程對周邊區域的輻射才干。城市居住片區的規劃開展將為工程的開發建立提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護城河的整治將在工程所在區域構成良好的外部環境，有效提升本工程的檔次籠統。 REF _Ref h 濟南房地產市場分析濟南房地產市場分析濟南市整體住宅市場的開展情況濟南城區商品住宅市場開展回想及簡況一、起步興起期九十年代中前期的興起到百花齊放濟南市商品住宅的開發始于八十年代初期，開場時真正商品住宅工程極少，進入到九十年代中前期，逐漸構成商品住宅與經濟適用房既相互競賽又互為補充的局面。商品住宅的代表作有：東部的百花小區；西部的實力花苑和北部的柳云

22、小區。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。同期，經濟適用房開場出現，如桃園小區、王官莊小區等。這一時期所開發的產品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設計以方正適用為主要指點思想，注重通風采光和南北朝向，但其外立面、室內規劃等與同期的單位宿舍相差無幾，小區規劃根本為多層行列式規劃，區內配套簡單、綠化粗糙；住戶以各企事業單位職工為主，需求層次低，以滿足根本居住條件為主。由于市場開展程度相對較低，市民對商品住宅的認識有限，最關懷的還是價錢和地段。二、平穩開展期九十年代中后期產品更新換代政府取消福利分房的政策開場實施，客觀上產生了大量的集團購買景象，同時二次置業者開場出現，市場需求膨脹。在這一時期，

23、濟南市的房地產開發呈現出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現市場。這一時期住宅市場細分日愈明顯，城區西北部的經濟適用房、南部的高檔住宅及城區中心的一些中檔住宅不同開發檔次住宅工程的差別化開場顯現出來。少數本地開展商開場注重產品的內部素質和前期的包裝，產品設計從建筑外立面到功能規劃等方面都出現了更新換代。小區的規劃規劃、周邊景觀資源的利用、會所的配備等，使產品的素質得到了一定的提升，獲得了良好的經濟效益。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。三、整合提升期年以后經過幾年的運作，濟南房地產市場進入大盤主導、品牌競爭時代。年外地實力開發商爭相進入濟南，大盤涌現陽光舜城、新世界陽光花園、陽光國

24、際新城，相繼成為市場熱點。如此多的大規模樓盤和外地實力開展商集中出現，不僅規模大，而且實力強，市場影響深遠。年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤稱號，標志著濟南房地產開發運營程度得到快速提升。樓市中大盤的增多一方面闡明濟南房地產開發正在從零星開發向成片開發方式轉變，另一方面大型樓盤的配套優勢、環境優勢、本錢優勢又能為購房者帶來更多的實惠。同時，外地實力開展商進入濟南開發的大規模樓盤不但突破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改動著濟南房地產的開發理念，引領著樓市創新開展的潮流。匯統房產與國內家電巨人海爾正式簽約，結成跨行業戰略聯盟，以及泉城一批放心房的評選，代表著品牌和效

25、力已逐漸成為濟南樓市今后的競爭焦點。一些有強大后盾支持的開發商能夠會脫穎而出，具備先進技術、管理理念的工程必定會對市場的競爭規那么產生影響。而產品開發沒有特征，理念沒有創新的開發商將面臨被淘汰的命運，從市場的開展來看，這些影響曾經或正在凸現。近年來濟南商品住宅市場供求分析一、市場供應方面從年到年，濟南市區房地產不斷處于平穩開展形狀。隨著市政根底設備投資的大規模推進和新一輪舊城改造工程的進展，濟南市區房地產開發市場開發規模總量迅速擴展。從左表可以看出，年開場，延續兩年房地產投資及開發施工規模增幅明顯。年房地產開場施工面積到達萬平方米，其中住宅施工面積突破萬平方米。從外來開展商方案的大規模開發工程

26、情況估計，年全年新建商品房面積將是年兩倍，商品房上市供應量將到達多萬平方米，大盤供應的急劇添加對市場構成嚴峻的壓力，假設市場需求不能同時堅持同步添加，年將是從供不應求向供過于求的轉機點，構成真正意義上的買方市場。資料來源：濟南市房地產開發辦資料來源：濟南市房地產開發辦 資料來源：濟南市房地產開發辦二、市場需求方面年濟南市區房地產開發預銷售面積明顯上升，已超越萬平方米，其中住宅預銷售面積約占總預銷售面積的%。年房地產開發銷售額突破億元。個人購房面積繼續幾年堅持繼續上升的良好勢頭，闡明個人購房已占據濟南商品房銷售的主流。資料來源：濟南市房地產開發辦資料來源：濟南市房地產開發辦三、價錢變化年第一季度

27、房屋銷售價錢指數工程以上年同季價錢為以上季價錢為總指數.(一)住宅.、經濟適用房.、普通住宅.()多層住宅.()高層住宅.、奢華住宅.別墅. 高檔公寓.(二)非住宅.、寫字樓. 、商業用房. 、其他.資料來源：濟南市統計局從上表可以看出，在年第一季度，濟南市各類住宅及商用物業的銷售價錢繼續堅持著平穩上升的勢頭。濟南商品住宅市場開展特點一、政府對市場的管理調控加強年月，濟南開場執行一致的房產丈量規范，出臺了。年月日起正式實施的對商品房的銷售條件、廣揭露布、合同簽署、銷售代理和交付運用等均作了詳細規定，這無疑為規范房地產市場奠定了堅實根底，為消費者撐起了維護傘，給處理房產買賣糾紛提供了法律根據。年

28、中，濟南市開發辦開展了濟南市年度“放心房評選活動。匯統等個商品房住宅小區(組團)被評選為年度“放心房，這些活動的進展對房地產市場消費和規范化開展起到了促進作用。此外隨著政府對用地、房地產開發資質、經濟適用房、租賃市場等多方面實施更嚴厲的管理，將逐漸為濟南的房地產開發市場構建一個公開、公平、公正的市場運作機制。二、住宅市場體系逐漸完善濟南市政府近幾年努力于構建以經濟適用房為主體的多層次住房供應體系的目的方式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應的商品房、經濟適用房和廉租房。在一手市場平穩開展的同時，全市二手房買賣市場進一步昌盛。年二手買賣量約占總買賣量的%，而在年，二手房買賣量僅占到總買賣

29、量的%。二手房買賣的增長闡明濟南房地產市場形狀的不斷完善，滿足了市場不同層次的需求，促使市民構成逐漸改善、梯級消費的住宅消費觀念。三、市場熱點向規模化開發的小區型樓盤轉移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅工程開發的規模化趨勢越來越明顯，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數都是占地面積都在千畝以上的工程，在房地產開展成熟的城市中大盤曾經占據主導位置。濟南過去由于土地分割出讓及開發商實力普遍不強的緣由，導致大盤少，年以來，新世界陽光花園及陽光國際新城等大型樓盤開場出現，成為市場熱點。大盤開發帶來的規模效應，在景觀營造、生活配套到社區氣氛、及開發本錢多方面都占有優勢，在一定程度上可以提高居住質量。從景觀環境看，

30、大規模社區提供了數量較大且集中的綠化面積，設計師可以精心雕琢，使之呈現豐富的景觀層次；從社區配套看，大型社區可以添加一些小型樓盤所無法配置的設備；大型社區也有條件營造安靜的社區環境。四、個人購房成為主流年以來，隨著住房制度改革的深化，濟南住宅市場個人購房時代曾經到來。從統計數據來看，個人購房比例由年%逐年攀升到年%，闡明濟南個人住宅消費市場曾經占據絕對主導位置。近年濟南商品住宅個人購房面積比例面積預銷售面積萬平方米.個人購房面積萬平方米.個人購房面積比例%資料來源：濟南市統計局五、房地產開發企業汰弱留強進程加快目前濟南市近家房地產開發企業中，平均注冊資金缺乏萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最

31、大的房地產開發公司年銷售也只需億多元，手中握有工程的只占總數的。許多的老開發商由于觀念陳舊，實力不強，面對猛烈的競爭，只能吃本錢，也有部分開發商一個工程要做至年，動作太慢。開發商大都各自為戰，自立為王；開發企業良莠不齊，空殼公司不少，工程公司很多，單位開發面積低，沒有構成規模經濟。今后一段時間濟南市場將墮入“戰國時代，隨著各開發企業的猛烈爭奪，強者愈強、弱者愈弱的“馬太效應將更加明顯，市場的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實力、講信譽、重品牌的開展商。面對外地開展商的大舉進攻，無疑對本地開展商構成很大壓力。但從另一角度看，外來開展商的進入，對加快濟南房地產業的開展和房地產市場的完善，將起到

32、一個很好的推進作用。估計隨著更多外來開發商的進入，今后幾年將是濟南市房地產市場優勝劣汰、重新洗牌的整和的新時期。濟南城區商品住宅市場格局為便于針對性地了解工程所處市場環境特點，他們按照近年來濟南城區商品住宅市場發育構成的板塊特點，分成中部工程所在區域、東部、南部、西北部和西南部五個板塊，從區域背景、市場特點幾個方面進展概述。一、東部概略區域范圍：二環東路以東區域。開展背景：該區域處于昌盛的城區中心和高新技術開發區之間，是一個學術、文化、高科產業區，受城區中心輻射的影響，近二環地域開展較快，越往東開展越不成熟。總的來講，本區域經濟環境較為落后，根底設備、配套設備也不夠齊全，人們在交通、醫療、衛生

33、、就學、購物、休閑等各方面還不是很方便。但由于濟南城區開場實施向東西兩翼展開的城市開展戰略，東部良好的規劃前景吸引到一些開發商進入本區域開發，同時經十路向東擴展延伸將推進東部樓市的開展。樓盤特點：該區域工程地塊占地較為適中，為內部環境的營造和提升發明了條件，適宜開展成為中等規模的中檔適用性住宅小區，建筑類型大多為多層、小高層住宅。開發時間較長且市場反映較好的工程有百花小區、齊魯世紀園等，這兩個工程經過滾動開發逐漸積累了市場閱歷，并不斷提升每一期開發產品的素質，滿足變化中的市場要求，博得客戶的信任。而東部大型開發工程代表雅居園國家康居示范小區之一由于初期定位過高，與區域客戶層次的消費特點不吻合，

34、在銷售時遇到波折。銷售情況：該地域開展欠成熟，目前在售樓盤大部分中等偏下檔次，售價在元/平方米之間，新開盤的三慶都市新城由于位置較遠，初期開盤售價不到元/平方米。二、南部概略區域范圍：經十路以南、英雄山路以東的區域。開展背景：本地域由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區、七里山、金雞嶺橫貫南北。南部天然獨到的山地自然條件優勢，為高檔樓盤的開發提供了強大的市場時機，濟南市超大規模的中高檔樓盤集中在該區域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤特點：本地域的住宅集中了高、中、低，各類檔次的工程，大型經濟適用房玉函小區、中檔超大規模社區陽光舜城及高檔社區圣華山莊為各檔次住宅工程的代表。相對而言

35、，高檔住宅工程的代表較多，但規模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區域近期開發的工程大多為高檔工程，但整體規小，中檔工程數量較少，但整體開發規模大。銷售情況：曾經非常成熟的大型經濟適用房區玉函小區，是群眾化消費品，市場目的寬廣，尤其是其平方米以下的小戶型遭到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在元/平方米左右，銷售異常的好。陽光舜城的交通情況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發的集體銷售組團已頗具規模，社區氣氛已見雛形，為其后期開發及市場籠統的樹立奠定了根底。由于配套設備的投入跟不上，加上工程規模較大，消費群于濟南的各個地域，在集團認購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著

36、名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發進程的放緩，多少闡明濟南市的中高檔大中型工程市場情況不是非常樂觀。陽光舜城目前小高層的售價在元/平方米左右。而開發接近尾聲，在售的高檔小區圣華山莊售價在元/平方米以上。三、西北部概略區域范圍：經一路以北，濟濼路以西的區域。開展背景：北部由于工廠較多，該地域根底設備和配套設備較為普通，但交通較為方便，而居民消費才干低，使得開發條件和市場條件遭到限制。樓盤特點：本地域根本以經濟適用房開發為主，目前占據市場主導位置的是配套齊，售價低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區。金閣花園是本地域近年來開發的規模最大的社區之一，開發商將庭院綠化與休閑設備有機結

37、合，并興建大型公建配套設備，引入公交線路，構成自成一體的獨立社區，為其在當地的競爭中增添了籌碼，是本地域也是濟南市經濟適用房的代表。其他新建小區均注重了庭院綠化及景觀設計，煤氣等生活設備上也根本齊全。但總體來看，這一地域的樓市開展速度較為緩慢，生活設備方面的變化不是很大，如在寬帶網接入、三表遠傳、電子設備、純真水入戶等方面的建立還沒有構成大面積推行的局面。銷售情況：目前該區域在售工程的售價在元/平方米，附近眾多的企事業單位集團購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價低廉是其最大的優勢，隨著生活、環境配套的逐漸完善，該區域曾經成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概略區域范圍：經一路以南，英

38、雄山路以西的區域。開展背景：該地域鐵路分布較多，加上機床廠、軸承廠、機車廠等大型重工業企業占地面積較大，根底設備條件差，缺乏新興產業的帶動，因此西部地域經濟較為落后。但隨著大量經濟適用住宅的開發及大量的“騰籠換業舊城改造工程進展，該地域環境在逐漸改觀。進入年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進入改動了市場格局，兩個大型工廠用地被征用開發，他們所開發的大型中檔精品住宅小區開場占據市場主導位置，并構成全市性的影響。樓盤特點：該地域的房地產開發在早期以經濟適用房為主流，不斷是本地域開發的重點，王官莊小區是該區域經濟適用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在平方米之間。曾經全部開發完成的匯統

39、花園由本地匯統地產開發，小區的規劃設計和建造按照國家康居示范小區的規范進展，是西南部從中低檔的市場籠統向中檔精品住宅轉型的過渡產品，開發商在營銷推行活動上大膽創新，屢創新意，勝利樹立起產品品牌和企業品牌。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光國際新城是正在開發之中的中檔精品住宅，占地面積分別為畝和畝，規劃設計和園林公建配套起點高，銷售包裝表達出中檔精品住宅社區的籠統。銷售情況：目前正在開發銷售中的經濟適用房工程價位在元/平方米左右，戶型也普遍在平方米以下，總價控制在萬元以下，適宜普通工薪階層消費，銷售理想。新世界陽光花園售價較高，多層售價元/平方米，已根本售磬，目前推出的小高層處于小區中心位置，

40、擁有安靜的空間和高水準的園林環境規劃支撐，售價在元/平方米左右，獲得約成的銷售率。陽光國際新城今年推出市場不久，首期推出的板式住宅大部分被集團內部認購，剩下的點式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價在元/平方米左右。隨著西南部幾個大盤開發進入高潮期，市場供應激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地域的消費者后和集團購買后，將主要依賴其他各個地域，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售估計將遇到更大的壓力。五、中部概略區域范圍：北至北園大街，二環東路以西，經十路以北，緯六路以東區域。開展背景：中部處于濟南市的城區中心，是包含了大明湖、泉

41、城廣場等濟南傳統與現代相結合開展的城市中心，開展非常成熟，房地產開發根本上只能經過舊城改造來實現。舊城改造拆遷本錢高企，是該區域房地產開發工程分散、工程開發規模小、售價高的主要緣由。樓盤特點：住宅工程較多，但本地域地塊普通較為狹小，占地小于萬平方米，工程規模小，容積率偏高，但開發總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。少數規模相對較大的工程利用占地規模優勢營造出宜人的園林環境。銷售情況：該區域是濟南市開展最成熟的區域，土地本錢和建造本錢高，開發商惟有提高售價才干有利可圖。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價在元/平方米之間，少數工程因接近大明湖或是具備商住兩用功能，售價可以到達元/平方米

42、。工程所在區域房地產市場特征在前面對濟南城區分板塊商品住宅市場進展概略分析中，曾經簡單將本工程所屬東部區域的情況進展引見，為進一步了解工程所處市場環境，本節將經過對中部目前在售代表性商品住宅工程的產品特征和銷售特點進展分析，為本工程的開展提供根據。工程所在區域代表性商品住宅工程概略數碼港小區概略位置山大路開展商舜華園建立開展占地面積.萬平方米總建面積.萬平方米物業類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發進程分兩期；第一期住宅施工中規劃規劃特點板式小高層住宅行列式加點式組合建筑風格特征現代風格園林環境營造不詳工程開工時間.；開盤裝修設備規范精裝修與簡單裝修兩種；集中熱水供暖室內明裝鑄鐵暖氣片；家

43、庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫、幼兒園、會所、商鋪物業管理收費規范：.元/封鎖式管理本次開發銷售期情況#銷售情況推售總套數套銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛房廳衛主要面積范圍-平面構造類型平層價錢多層均價小高層均價元/整體均價元/簡單裝修減約元/買家特征層次IT人士、高級白領、山大教師、銀行電訊等職員區域分布山大路附近營銷推行主題內容數碼家園；企業品牌、文化教育推行戰略現場展現、讀書文化節、電影晚會、開展論壇、客戶聯誼會后續供應后續開發面積第二期數碼時代廣場寫字樓工程評價優勢：企業品牌、營銷推行操作才干強優勢：施工進度滯后中偉新居小區概略位置霞侶市街開展商

44、中偉實業占地面積不詳總建面積近萬平方米物業類型組合棟多層分期開發進程即將交樓規劃規劃特點板式聯體樓建筑風格特征無特征園林環境營造簡單工程開工時間年裝修設備規范室內初裝修；意大利產戶式燃氣爐、室內鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業管理收費規范：.元/普通管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要構造類型平層價錢多層均價元/買家特征層次報社集團購買套，其他為附近企業、學校職工及個體老板區域分布菜市南街、歷山路附近 營銷推行主題內容價錢推行戰略現場掛幅后續供應后續開發面積無工程評價優勢：臨近路段無商品房開發、低價優勢：規模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區概

45、略位置山大路歷山路之間開展商山東鴻苑房地產開發占地面積總建面積.萬物業類型組合棟板式多層分期開發進程一次開發，根底工程規劃規劃特點三排行列式建筑風格特征歐陸式園林環境營造不詳工程開工時間.裝修設備規范毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半地下車庫物業管理收費規范：.-.元/普通管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要構造類型平層價錢整體均價元/買家特征層次白領、教師、行政人員、少部分老板區域分布附近區域營銷推行主題內容無推行戰略網頁、路牌后續供應后續開發面積無工程評價優勢：臨近高校區、周邊開展成熟優勢：小區門前市政路道路級別低金冠花園小區概略位置大

46、明湖西側、銅元局前路開展商建銀房地產公司占地面積約萬平方米總建面積萬平方米物業類型組合首期棟小高層分期開發進程首期棟已全部建成交付，二期尚未開工規劃規劃特點點式小高層一梯-戶建筑風格特征歐陸式園林環境營造較好、有假山水池卵石徑工程開工時間.裝修設備規范廚衛精裝修，其它精裝；YORK戶式空調；塑鋼中空玻璃轉角凸窗；智能安防及管理系統；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業管理前年免收封鎖式管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數套銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要構造類型平層平層躍復式價錢整體均價元/買家特征層次團體認購多，私人老板等中產階層人士區域分布城區單位及北園

47、路一帶營銷推行主題內容位置、戶型、建材設備推行戰略報紙廣告后續供應后續開發面積二期用地規模不詳工程評價外觀設計及內部建材裝修設備表達出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受害單位不多；一梯-戶的設計令住戶私密性降低，導致部分戶型朝向和采光不佳。大明翠庭小區概略位置明湖北路號開展商山東白鶴集團占地面積.萬總建面積.萬物業類型組合棟層；板式一梯兩戶為主和棟高層點式分期開發進程全部建成規劃設計特點行列式規劃、人車分流建筑風格特征歐陸式園林環境營造歐式門樓、綠化粗糙工程開工時間年裝修設備規范彩色塑鋼窗體配優質中空玻璃；智能化管理和安防系統；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、

48、兒童游憩場所物業管理收費規范：.元/封鎖式管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數座小高層約戶銷售率其中一座被團購，共余多套戶型主力戶型房廳衛房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要構造類型平層平層平層價錢小高層均價觀湖單位元/小高層均價不看湖單位元/買家特征層次集團購買其中棟高層、北園路業戶、本地勝利人士等區域分布較為分散營銷推行主題內容與大明湖深情對話推行戰略有獎征文活動后續供應后續開發面積無工程評價優勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的獨一支撐點；不看湖樓座根本為板式設計，通風采光好，二衛設計適當超前。優勢：歐式庭院不夠精細、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區概略位置歷山路東側、山大

49、南路北側開展商山東東興置業集團占地面積萬平方米總建面積.萬平方米物業類型組合多層與小高層組合共棟分期開發進程最后一期小高層封頂規劃規劃特點多層行列式與小高層點式、集中中心庭院建筑風格特征新古典風格園林環境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細，中央主題園景宜人工程開工時間年裝修設備規范毛坯房、戶式中央空調樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網球場、幼兒園、小學物業管理收費規范：.元/多層 .元/小高層封鎖式管理本次開發銷售期情況棟小高層及南區棟多層銷售情況推售總套數小高層：余套多層：余套銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要構造類型平層平層價錢多層均價元/小高層均價元/整體均價元/

50、買家特征層次中高收入家庭、二次置業者區域分布東部山大一帶營銷推行主題內容大型園景成熟社區推行戰略“零首付后續供應后續開發面積無工程評價城市中心園林式成熟住宅社區；規模適中、小區環境營造精細、戶型設計對應市場需求。芙蓉花園小區概略位置北園大街七一路口開展商濟南園城房地產開發占地面積首期萬平方米總建面積物業類型組合多層分期開發進程首期三棟多層規劃規劃特點板式聯體行列式規劃建筑風格特征無特征園林環境營造粗糙工程開工時間裝修設備規范簡單裝修；國產戶式燃氣爐、三聯塑鋼窗樓盤公建配套尚未建成物業管理收費規范：.元/封鎖式管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛主要面積范圍-

51、主要構造類型平層平層價錢多層整體均價元/閣樓元/買家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區域分布外地及本地營銷推行主題內容無推行戰略現場展現后續供應后續開發面積尚有大部分用地未開發工程評價優勢：緊鄰北園大街，針對北園大街生意人優勢：周邊環境雜亂不堪花園新居小區概略位置花園大街開展商濟南市拆遷效力公司占地面積總建面積物業類型組合棟多層分期開發進程封頂規劃規劃特點板式建筑風格特征仿歐式園林環境營造粗糙工程開工時間年裝修設備規范簡單裝修；市政供熱室內暖氣片明裝樓盤公建配套無物業管理收費規范：.元/普通管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數含套閣樓銷售率%閣樓僅余套戶型主力戶型房廳衛房廳衛房廳

52、衛主要面積范圍主要構造類型平層平層平層價錢多層均價元/買家特征層次山航職員、醫院職員、附近生意人區域分布附近區域居住就業人員營銷推行主題內容無推行戰略無后續供應后續開發面積無工程評價優勢：地段成熟優勢：規模小三慶匯文軒小區概略位置經十路東段開展商三慶房產占地面積總建面積.萬平方米物業類型組合棟高層分期開發進程已封頂規劃規劃特點東座層、西座層建筑風格特征現代風格園林環境營造不詳工程開工時間年裝修設備規范初裝修；戶式中央空調加設燃氣爐；綜合布線、樓盤公建配套平臺花園、裙樓商場物業管理收費規范：元/封鎖式管理本次開發銷售期情況銷售情況推售總套數銷售率%戶型主力戶型房廳衛房廳衛房廳衛主要面積范圍-主要

53、構造類型平層平層平層價錢整體均價元/買家特征層次勝利人士階層區域分布分散營銷推行主題內容看千佛山、鄰名校推行戰略企業品牌后續供應后續開發面積無工程評價優勢：看山鄰名校優勢：高層一梯四戶的北向單位銷售阻力大工程所在區域商品住宅產品特點分析開發規模及配套情況經過對目前工程所在區域在售代表性樓盤的統計分析，作為中心城區商品住宅開發的繼續熱點區域，缺乏能引領市場的大型開發工程。大部分為占地萬平方米的中小型開發工程，只能配置根本的公建配套設備，而運動及休閑類的設備很少思索；綠景嘉園占地面積較大，擁有規模優勢，為其營造較好的園林環境及配置較為完善的公建立施發明了條件，小區設有游泳池、大型中心花園廣場、網球

54、場等設備，客觀上加強了工程的競爭力。工程所在區域代表性工程占地面積規模比較占地面積小于萬平方米萬平方米大于萬平方米工程稱號中偉新居花園新居 數碼港 鴻苑雅士園 金冠花園 大明翠庭 芙蓉花園 三慶匯文軒綠景嘉園數量個個個規劃設計及戶型特點工程所在區域商品住宅開發均屬于舊城改造工程，容積率較高，住宅類型以小高層甚至高層為主，以少量多層板式為輔，在規劃規劃上充分思索到本地居民的喜好，多采用行列式加點式小高層的規劃；建筑風格以仿歐式為主，但近年來以數碼港為代表的現代建筑風格開場引導潮流。而部分地段稍差規模較小的樓盤根本上多層板式建筑，建筑外形缺乏吸引力，園林綠化粗糙。工程所在區域代表性工程主力戶型情況

55、工程稱號第一主力戶型面積第二主力戶型面積數碼港房廳衛房廳衛鴻苑雅士園房廳衛房廳衛金冠花園房廳衛房廳衛大明翠庭房廳衛房廳衛/衛綠景嘉園房廳衛房廳衛芙蓉花園房廳衛中偉新居房廳衛房廳衛花園新居房廳衛房廳衛工程所在區域代表性樓盤的戶型供應比較一致，以三房兩廳兩衛為主，以兩房兩廳一衛為輔。三房兩廳兩衛面積在 m之間，兩房兩廳面積在m之間。大明翠庭與綠景嘉園的戶型面積稍大，三房兩廳兩衛面積在m之間。只需芙蓉花園面向外地生意人和本地工薪階層，戶型以兩房兩廳為主。裝修規范及智能化系統目前在售樓盤中采用初裝修簡單裝修規范的居多，廚衛內除電器及爐具未配置外，櫥柜、潔具等裝好。數碼港在商住公寓部分采用全精裝修。大明

56、翠庭采用集中供熱室內地板低溫輻射采暖，金冠花園采用本錢稍高的戶式中央空調，其他樓盤多采用集中供熱室內暖氣片方式。各樓盤智能化管理、安防系統和寬帶網的運用普遍，但多數達不到星級規范。數碼港作為電信數字化樣板工程，將建立成為濟南首家“電信數字化示范社區，而其公寓采用國際先進的“家庭智能控制中心“系統，為實現家庭信息化使家庭具備辦公的條件。工程所在區域商品住宅銷售特點營銷推行特點經過對濟南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內容、表達方式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調查，他們以為目前濟南房地產營銷現狀如下：從營銷戰略層面來看：偏重于炒作，宣

57、傳主題單一，訴求內容集中在對地段、價錢、及規劃設計方面，大部分樓盤銷售過程缺乏控制。從營銷執行操作層面來看：大部分樓盤銷售場所狹小，多數樓盤不設樣板房、銷售效力等方面與興隆地域均存在一定的差距，銷售人員素養良莠不齊，銷售競爭扭曲導致各樓盤銷售資料透明度低，掌握系統專業銷售操作方式的企業極少。售價情況工程所在區域各樓盤的銷售均價集中分布元/ m之間，規模較小、綜合素質不高的樓盤銷售均價在元/ m之間，而大明翠庭觀湖單位的售價可以到達-元/ m的程度。各樓盤的整體銷售情況較好，在交房之前銷售率均可以超越成，剩下的多為頂層大面積復式單位及朝向規劃欠佳的邊角位單位。不少樓盤頂層閣樓普遍遭到市場歡迎，銷

58、售理想。買家特點大明湖附近兩個樓盤定位較高，買家除集團購買的單位職員外，還包括企業主、企業高層管理人員包括外資及少量市區高收入人士和外來投資人士。多為二次置業者。歷山路及山大路附近由于臨近科教區，附近的學校教師和從事IT行業的創業人成為主要的買家群體，另外沿歷山路往南一帶大量的企事業單位也是重要的客戶來源。而北園大街附近樓盤對準的是中低收入家庭、拆遷戶，買家以外來的生意人和本地普通工薪階層為主，置業目的為處理安居。工程所在區域市場開展趨勢預測工程所在區域屬大明湖居住片區，是城市總體規劃中個居住生活片區之一。根據城市的規劃意向，片區內菜市南街將拓寬為米的城市干道，屆時將成為城市東西向的一條主干道

59、，將極大方便工程與市區各主要商業區、生活區、任務區、商務區和旅游區的聯絡。黑虎泉北路護城河整治工程的開展，將大大改善河水質量和河堤風貌，重現楊柳垂岸的泉城特征，并將極大提升和改善區域的居住環境，有助于物業檔次和價值的提升。通常一個城市的空間開展，從二個方面入手，一是向外圍拓展，另外一個是舊城改造。濟南作為歷史名城，城市空間開展在東西兩翼拓展的同時，對老城區進展改造也是“運營城市的艱苦課題。隨著濟南市房地產開發有關政策的進一步改善、規范和到位，有實力的開發商將會不斷參與進展舊城開發，舊城容顏將會進一步改觀。工程所在區域為傳統的老城區，周圍配套齊全，居家生活方便。經過實力強盛的信萊置業對本工程的開

60、發和傾力打造，加上貼近大明湖的優勢和菜市南街的拓寬以及護城河的改造等利好要素，該區域的土地價值、房產價值將不斷提升。典型個案綠景嘉園工程地址：濟南市歷下區歷山路號開發建立單位：濟南東興置業有限責任公司主要規劃設計單位：濟南市規劃設計研討院主要施工單位：濟南二建、四建主要監理單位：濟南市歷城區建筑公程監理效力中心 “綠景嘉園是由山東東興置業集團開發建立的“以人為本的高質量的園林式品牌住宅社區，座落在濟南市歷下區歷山路東側號原濟南橡膠總廠。南臨山大南路，西依綠樹成蔭的歷山路，該工程地理位置座落在市區黃金地段，周邊環境優美，購物方便。兩側路、路、路、路、路公交車，出行便利。濟南東興置業有限責任公司于