1、南寧 秀湖 翠都 項目 可行 性研 究報相對穩定健康的競爭相對激烈、產品品牌化，優勝劣汰市場環境日漸同質化己成必然r、r、咼性價比、物質與有較好的城市配套以地段來決定價精神復合產品及發展前景格選擇J)我們自身又擁有什么?丫項目規模優勢；借 品牌實力優勢；區 域形象佳，配套完 善。經驗缺乏；資金缺 乏；人力資源缺乏南寧處于東盟及 泛北部灣發展的 核心及領頭位置新增體量太大；土 地供給充足，郊區 價格相對較便宜。我們的風險在哪里?產品定位風險銷售風險密度高，多元化， 整體及主打路線 路線難定整體體量大，時間 要求緊，競爭激 烈。我們準備去哪里?00我們準備如何去?/M2 。先認識品牌再認 識產品，

2、展示。以沙盤為依托，以 置業顧問來導引， 以活動來實現。新型南寧人中檔、咼生活品 質的精品社區。享受完善配套 健康居住生活。住宅均價：用健康的居住理念 和近乎完美的功能 配套來打動客戶。策略：項目未動 品牌先行健康理念貫穿始終理念導入品牌導入產品導入檔次定位形象定位價格定位客戶定位第一部分南寧概況 TOC o 1-5 h z 一、 南寧地理位置及交通狀況 5二、城市基礎設施 8-9 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 三、政策法規 9-10 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 四、經濟發展狀況 11 H

3、YPERLINK l bookmark8 o Current Document 五、南寧城市近期建設規劃一發展方向 12-17第二部分 南寧1997 2007年11年房地產市場回顧一、 見證南寧11年的發展 18二、南寧市 11年房地產開發投資額指標 19三、南寧市 11年商品房銷售指標 20-21四、2007年112月份房地產市場運行情況回顧 22第三部分 2007 2008年2月南寧市住宅市場整體分析一、 整體數據及住宅類數據 23-27二、2007年南寧市各區域房地產市場分析 28-38三、2007年南寧市房地產市場開發及住宅市場表現良好 39-43四、2008年年初南寧市住宅市場“淡”

4、字開幕 44-45第四部分本項目區域分析一、項目概況 46-53二、區域房地產市場 54-55三、本項目 SWOT分析 56第五部分 本項目定位一、目標客戶定位 57-60 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 二、項目檔次定位 61 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 三、項目形象定位 62四、項目價格定位 63第六部分產品建議第一部 南寧概況一、 地理位置及交通狀況1、中心城市的地位南寧位于廣西南部，是廣西政治、經濟、文化、科技、教育、金融、 信息中心，是廣西壯族自治區黨政軍首腦機關的所在地。毗鄰

5、粵、港、澳， 背靠大西南，面向東南亞。南寧是中國西部各省區唯一沿海的省會城市， 具有沿江（邕江穿城而過，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿 海（距防城港172公里、北海港204公里、欽州港104公里）和沿邊（距 中越邊境重鎮友誼關200多公里）地緣優勢。南寧是中國大西南出海通道 的重要樞紐城市，是中國華南、西南和東南亞經濟圈的重要中心城市，是 雙向溝通中國和東盟的前沿城市。2、自然氣候南寧地處北回歸線以南，受海洋氣候調節，屬亞熱帶季風區，陽光 充足，雨量充沛，霜少無雪。年平均氣溫21.7度，年平均降雨量達1300 毫米，全年無霜期345 360天，有“草經冬而不枯，花非春仍奔放”之 說。

6、3、地理環境南寧位于東經 107 45 108 51 ,北緯 22 12 23 32 。 市區居于廣西四大盆地之一的南寧盆地，平均海拔74 79米，最高處為 496米。南寧境內主河流為西江最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕 江，匯入珠江水系。4、城市榮譽南寧市1991年以來先后榮獲“中國城市綜合實力50強”、“全國衛 生城市”、“全國城市環境綜合整治優秀城市”、“全國雙擁模范城市”、“國 家園林城市”等稱號。1998年作為精神文明建設的典型在全國廣泛宣傳。 2002年獲中國城市居住環境建設的最高獎項中國人居環境獎，被評 為中國適合人類居住的“綠色家園”。從2004年起中國一東盟博覽會會址永久

7、性落戶南寧。2007年10月1 日，一個光輝的歷史時刻出現了，應聯合國人居署邀請, 陳向群市長率南寧市代表團今日起程赴墨西哥，將接受由聯合國副秘書長 兼人居署執行主任安娜親自頒發的 聯合國人居獎”，這一獎項，將我們綠 城南寧跨入國際性軌道。2008年2月21日，廣西北部灣經濟區被明確賦予 重要國際區域經濟 合作區功能的，在我國迄今批準實施的所有新區、經濟區和試驗區中， 惟有北部灣經濟區，而南寧在其四市中又占據核心位置。5、區位優勢（1）沿海的開放城市南寧南臨北部灣，距廣西的三大深水優良港口城市一北海市、防城 港市和欽州市僅204公里、173公里和104公里。廣西出海口是中國離東 南亞地區以及非

8、洲最近的出海口。廣西沿海港灣眾多，可開發的大小港口 21個，開發后年吞吐能力可達1億噸以上。近期規劃建設18個萬噸至十 萬噸的泊位。廣西已確立了 “南（寧）北（海）欽（州）防（城港）”沿海發展戰略， 充分發揮南寧市對廣西沿海地區的大城市依托作用和輻射作用。這一地區 將成為廣西乃至中國大西南經濟發展最活躍的地帶，成為中國沿海地區發 展的新熱點。（2）沿邊的首府城市廣西邊境有8個縣（區、市）與越南接壤，現有邊境口岸11個，南寧 距中越邊境的廣西憑祥、東興口岸只有230公里和204公里，相鄰的7 個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發展邊境貿易有著 天然的地利條件。（3）沿江的內河口岸

9、城市南寧是西江水系廣西境內的4個內河口岸之一。西江水系從云貴高 原而來，橫穿廣西，經廣東流入南海，是大西南地區通往港澳的一條黃金 水道。目前南寧至廣州、香港、深圳、梧州等8條內河航線已開通，待西 江航道二期整治工程完工，一千噸級內河船舶可從南寧直達廣州和港澳地 區。線的樞紐城市云南、貴州、四川諸省幅員遼闊，人口眾多，面積和人口占中國的 1/4和1 / 5，是一個巨大的市場。湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧 交匯，使之成為粵瓊港澳西進的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。華南、西南兩大經濟圈的交匯點南寧毗鄰粵、瓊、港、澳，背靠云、貴、川，既可以接受華南沿海 發達經濟的輻射，又可以利用西南地區豐富的資源

10、。在兩個經濟圈的結合 部，南寧市作為中心城市，對區域經濟的發展有著舉足輕重的作用。6、立體交通運輸網絡作為大西南出海通道的樞紐城市，南寧己形成航空、鐵路、公路、 水路四通八達的立體交通運輸網絡：航空航空，目前南寧已開通飛往北京、上海、廣州、香港、曼谷、河內 等國際國內航線47條。鐵路鐵路運輸通過全國最先進的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等 干線相通，可直達祖國的大江南北，其中湘桂線終點還和越南接軌。目前， 西南地區最大的鐵路編組站正在南寧建設。公路公路，由國道、省道、高速公路編織成聯系緊密、輻射四方、方便 快捷的公路網絡，可通達廣西各縣、市和全國主要城市。全國最長的區內 高速公路一一桂林至北

11、海高速公路以首府南寧為重要節點；西南地區最近 的出海通道南寧至河池(水任)高速公路連接貴州、四川等地；南寧 至中越邊境重鎮友誼關的南友高速公路，被譽為“南疆國門第一路” 是 中國通往越南乃至東南亞地區最便捷的陸路國際大通道。（4）航運水路運輸已開通7條內河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色， 直入云貴，順可達粵、港、澳，南寧港年貨運吞吐量385萬噸。（5）市內交通市內公共交通十分便利，公共汽車全部實行了無人售票，1998年空 調公共汽車開始投入運營。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出 租車行業的文明經營讓外地來客乘興而來，滿意而歸。二、城市基礎設施近年來，南寧市按照建設大西南出海通道樞紐

12、城市的要求，加大投 入，加強城市道路、橋梁、通訊、電力、供水等基礎設施的建設，不斷創 造良好的生活、生產和投資環境。（1）路橋通暢全市道路總長599公里，縱橫交錯的634條道路使市內交通四通八達； 66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其 中市區內橫跨邕江的大橋有4座；全長39公里，還有5座大橋正在建設 中，路幅60米寬的城市快速環道已經建成通車。城市外環線也將建成通 車，南寧市的城市交通網絡骨架已基本形成。（2）水電充足南寧市民幾乎沒有缺水、少電之煩惱，即使在用水用電量高峰的盛夏 時節，日供水能力達91.12萬噸的市內5座水廠和年供615463萬千瓦電 力的供電力仍然

13、為居民生活和工業用水用電提供了保障。（3）郵政業務齊全南寧市內的76個郵政局（所）已開辦各種信函、包裹郵寄、報刊零 售、郵政儲蓄、國際國內特快、圖文傳真等多項業務，郵政業的功能日臻 完善。（4）電信發展迅猛南寧電信從規模容量到技術層次和服務水平不斷躍上新臺階。1997 年市內電話總容量達42.26萬門，市話用戶達到23.4萬戶，電話普及率 達到每百人35部，躍入全國城市先進行列；移動電話、無線尋呼用戶逐 年增多；公用電話3704部，普及率名列全國省會城市前10名。目前，微 波、光纖、衛星等現代通信技術的運用已形成了以南寧為中心，直通全國 各地及世界近200個國家和地區通訊網絡。（5）環衛設施完

14、備全市有生活垃圾無害化處理廠（場）3座，垃圾中轉站34座，公共廁 所334座，瑯東污水處理廠1座（江南污水處理廠正在建設中），市區主 次干道實行了機械化清掃，全日保潔，生活小區、小街小巷都整潔衛生。三、政策法規環境1、房地產有關法規南寧市政府采取積極措施促進房地產業發展。幾年來，頒布了南寧 市城市建設綜合開發項目管理暫行辦法、南寧市住宅小區建設管理的若 干規定、南寧市房地產開發項目綜合驗收暫行辦法、南寧市住宅區物 業管理辦法、南寧市城市房地產交易管理條例等一系列法規規章，加 強了對全市房地產開發的宏觀控制和規范化管理。房地產開發建設管理部 門對開發項目實施全過程跟蹤管理，同時積極引導開發企業確

15、立全新的開 發理念，以市場為中心，實施精品戰略，創建名牌樓盤，帶動和促進房地 產開發項目向高標準、高品質邁進。2、“136 ”城市建設計劃南寧制定實施“ 136 ”目標和“城市建設管理年方案”，旨在把城市建 設管理作為該市新世紀經濟主要增長點來抓，消除過去視城市建設為消費 和花錢的觀點，塑造城市最佳環境，把區位優勢和環境優勢轉化為經濟優 勢，促進生產力發展。同時，拉開城市框架，拓展城市空間，推進舊城改 造，加快新區開發，打通城市干道，完善配套設施，強化城市管理，努力 把南寧建成具有民族特色和亞熱帶風格現代園林城市。為確保“136 ”目 標和“城市建設管理年方案”的順利實施，南寧制定頒布一批重要

16、的配套 政策，以創造良好、寬松的投資和建設環境。此外，也加大舊城改造力度， 促進城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態特色。3、決策影響南寧市近來“136 ”目標和大規模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求 更好的居住環境而持幣待購，新的“六縣六城區”大南寧框架的形成和國 內各地人口的涌入以及從2004年起中國一東盟博覽會會址永久性落戶南 寧，這將會有大批的國內外客商聚集南寧，推動著南寧房地產市場的急劇 升溫。4、西部開發優惠政策南寧已出臺西部開發優惠政策。外商來南寧投資興辦企業，可以享受沿海開放城市和國家西部開發的有關優惠政策， 外商在南寧投資包括房地產在內的13個項目，均可享受外商投資

17、的鼓勵類項目的各項優惠政策。四、經濟發展概況2006年南寧市生產總值（GDP 861.94 億元，比上 年增長13.4%。 南寧市城鄉居民收入增加。城鎮居民人均可支配收入10193元，比上年增 長 10.75%。2007年南寧市生產總值（GDP）突破860億元，達1062.99 億元， 增長17.1 %,比上年加快6.35個百分點，增幅創1995年以來的最高水 平，經濟總量穩居全區各市之首。城鎮居民人均可支配收入突破萬元大關， 達到11877.09 元，比上年增長13.8 % ;“十一五”經濟發展目標，經濟總量不斷壯大，在優化結構、提高效 益和降低消耗的基礎上，生產總值年平均增長12%;力爭到

18、2010年，生 產總值突破1000億元；人均生產總值比2000年翻1.5番；工業總產值突 破1000億元，年平均增長19 % ;工業增加值、財政收入、全社會固定資 產投資、外貿出口總額比2005年翻一番，工業增加值年平均增長16 %， 財政收入年平均增長15%，全社會固定資產投資年平均增長16 %，外貿出 口總額年平均增長20 %;社會消費品零售總額年平均增長13 %;社會主 義市場經濟體制比較完善，開放型經濟達到新水平。“十一五”期間，城 市規模：至2010年末，中心城區人口規模將達到208萬人，城市建設用 地總規模約為208平方公里，城鎮居民人均可支配收入將達到12900元， 城鎮居民人均

19、居住面積將達到25平方米。連續四屆中國-東盟博覽會的成功舉辦，強勁拉動了南寧市的經濟發 展。2006年南寧市經濟增幅創1995年以來的最高水平經濟增量繼上年首 次突破100億元后，2006年又實現新突破，經濟增量達138.6億元。為 了給中國-東盟紀念峰和中國-東盟博覽會提供一個良好的會務環境，南寧 市去年加大了城市基礎設施的建設，投資150多億元人民幣，加強對大型 游樂場、路橋以及一些新開發區域的基礎設施建設。同時，使南寧的對外貿易獲得了極大的發展機遇。2006年南寧市實 現進出口總額9.29億美元，增長29.18 %，其中出口總額7.17億美元， 增長24.26 %。同時，2006年南寧市

20、也迎來了外資投資高潮，合同外資保 持增長，新批外商投資項目86個，合同外資額4.69億美元，增長47.88 % ; 南寧市實際利用外資1.85億美元，增長8.31 %。五、南寧城市近期建設規劃 發展方向南寧市城市總體規劃（20062020年）明確了南寧未來的發展方 向：沿江布局、整體向東、重點向南，提出了建設舊城、鳳嶺和五象3大 各有側重的城市中心，確定了蟠龍、鳳嶺等8大近期重點開發建設組團。 此外輕軌等城市公交系統也提上了日程。此規劃近期到2010年，遠景為 2020年以后。新南寧的未來形象將是西南地區交通樞紐、中國一東盟自由貿易區 的區域性國際城市。3年后，作為泛珠三角經濟圈西部區域性中心

21、城市以 及廣西北部灣經濟區的核心城市，南寧中心城建設用地控制在216平方公 里，相比此前的控制目標155平方公里，增加近1/3。“此前適用的南寧市城市總體規劃(19952010 ),它確定的2010 年發展目標已經提前實現，建設用地已經完成。”南寧市規劃局負責人表 示，南寧2002年和2004年兩次大的行政區域調整，市域范圍發生了重大變 化，而與東盟經濟合作的加強以及北部灣經濟區的逐漸成形，都需要對南 寧進行新設計。1、主要內容城市性質與職能城市性質：南寧是廣西壯族自治區首府，西南地區交通樞紐，中國-東盟 自由貿易區的區域性國際城市。城市主要職能：區域性國際城市：中國一東盟自由貿易區的區域性物

22、流基地、商貿 基地和加工制造業基地，以及區域性信息中心、交通中心和金融中心。泛珠三角經濟圈西部區域性中心城市：珠三角經濟向西擴散的樞紐， 新興產業化基地。西南地區交通樞紐：承擔西南大通道的交通樞紐職能。廣西壯族自治區首府：承擔政治、經濟、文化與信息中心職能。北部灣(廣西)經濟區的核心城市：承擔區域現代服務中心與科技 創新基地的職能。城市規模人口規模：市域總人口 2010年控制在690710萬人，2020年控制在780 800萬人。中心城人口 2010年控制在210萬人，2020年控制在290萬人。 用地規模：2010年，中心城建設用地控制在216 k卅，人均建設用地103.0 卅。2020年，

23、中心城建設用地控制在298 k m2，人均建設用地102.8川。 總體布局形態中心城應突出“一軸兩帶多中心”的發展模式，逐步形成沿邕江兩岸串珠 式展開、沿其支流縱深發展的城市布局形態。“一軸”：沿江城市發展軸。“兩帶”：西部北部生態保護帶和南部生態保護帶。中心城內的18條 內河(邕江一級支流)形成生態廊道，溝通“一軸”與“兩帶”之間的聯系。“多中心”以城市中心為極核、片區中心為主體、組團中心為骨干、 社區中心為基礎的多層次、網絡型的城市公共中心體系。規劃3個功能各 有側重的城市中心(舊城、鳳嶺和五象)，3個片區中心(江南、相思湖和 龍崗)，15個組團中心。中心城近期建設規劃圖南寧簾市總體規劃(

24、2006-20?0) 中心犧近期理設規劃回南寧市城市總體規劃(2006-2020)成果咎示mARLUritr 屋翡性母 AIIV Ril I W1社 Hl:進直III BJlirXilH U1J4tAlii獅 Mm MiIPLUMIF. JE m.qu) jB MllHtU：N； r*Q.Wt-, kUtMM, 44，NBMM. rT4MH. 監flHJiM- RHHLqilflll S. KHHH-BIIE.IfBJiniti IIHi HHi 心斤忙，MHIWhllHc- It沖乜- xft.ur 直僧 kh. nwiic-電慮.hi *口停曲*中-A-tt-t. vx-t*- k. t姬

25、下白It山MUM.N44-歇*|!事即*F 宜妞仲. 1IMauc UN.卓cl mm. *.KiLVWnHfii MLHUtAHIHMZ -44.i Ui.WtaliHK呼何呻奔即2、城市發展方向城市的主導發展方向：整體向東，重點向南邕江蜿蜒穿城而過，歷史上南寧的城市中心集中于江北，而江南地 區則稍顯薄弱。五象新區成為南寧向南發展的主戰場。作為一個全新城區，五象新 區規劃研究范圍175平方公里，規劃設計范圍88平方公里，核心區范圍18 平方公里，基本相當于重建了一個新南寧。在功能上，五象新區集中于行 政辦公、體育休閑、文化娛樂等，以此區別于舊城區商業、金融、旅游服 務的主導功能，另一個中心鳳

26、嶺則集中于商務和會展。城區的大規模擴建被視作向開發商提出的利好信號。“南寧的城市 發展是一種低密度擴張方式。南寧的城市建設在向外迅速擴張，因為南寧 土地資源豐富。”南寧市副市長趙宏聲曾表示。“重點向南，是南寧長期發展的方向。此新規劃的重點，突出了南寧 在中國一東盟戰略合作中的橋頭堡作用和北部灣城鎮群發展中的核心作 用，也是南寧的魅力所在。”另外一種聲音則寄望于南寧對北部灣地區的 吸聚力開始發揮效應。南寧市城市總體規劃(200E-2020)成果公示中心誠總體規劃圖3、中心城組團結構中心片區：自治區級商業中心和行政辦公中心、區域商務中心、高新技術產 業基地，綜合型居住社區。居住人口 96萬人，建設

27、用地規模94km2。 包括： 舊城組團，南湖組團，明秀組團，東溝嶺組團，安吉組團和 北湖組團。江南片區市級文化中心，制造業基地、區域交通樞紐與物流中心、花園 式居住新城。居住人口 69萬人，建設用地規模69km2。包括：亭洪組團， 富寧組團，沙井組團和那洪組團。青秀片區中國東盟商務中心、大型商貿會展中心、花園式居住新城。居 住人口 30萬人，建設用地規模32km2。包括：鳳嶺組團和青山組團。西鄉塘片區科研教育中心、文教基地、高新技術產業基地、花園式居住新 城。居住人口 30萬人，建設用地規模30km2。包括：相思湖組團和石埠 組團。邕寧片區區級商業中心、花園式居住新城、特色休閑旅游度假區。居住

28、 人口 25萬人，建設用地規模26km2。包括：蒲廟組團，龍崗組團，仙葫 組團。良慶片區自治區級文化中心、體育中心，區域交通樞紐與物流中心，花 園式居住新城。居住人口 40萬人，建設用地規模47km2。包括：蟠龍組 團，玉洞組團，平樂組團和大沙田組團。南寧市城市總體規劃門OOE2020)成果公示中心城組團結構分析團T南寧市城市總體規劃C2006-2020)n申右 iiji-F-Ci.JtWNJtrfiM,第軒!HtaHpIt M. HrT.1.口RJTJL. HIUdU4ki,. U- iMHiri. rima. viriiHMitA*ir!Ri44BHb.tlMJtH *AR*4ir- lI

29、B片這 HWB At- iB-IRr 4FIL trjiUl. IICr_ 4m盤#Hi Iipw 耳心愛 m.* 止 FMUHrtl-pAaABIiNiUtt9MWIM4、軌道交通開始提上日程在南寧大規模擴大的同時，軌道交通在大南寧的布局中開始提速。 按照新總體規劃，南寧在2020年內將建設完成兩條輕軌，一條東西走向布 局，一條南北走向布局。近期形成十字交叉的格局，總長預計達44.5公里。 并且以此為基礎，在遠期線網規劃上形成6條線路長達160公里的軌道交通 規模。南寧市城市總體規劃(2006-2020)成果公示中心城遠景軌道交通系統規劃圖ASUMft to. RMl om* y ”r 厲a

30、 *MTt am.y yX.FMA. M#MIA“*”C” H tI *awa4A aalUMblfiKAMUImi “naesANMooajiA.5 M&8O- iJOteA2 SkmA”人見C“U.BtflK30051112001000800600400第二部分 南寧1997 2007年房地產市場回顧見證南寧11年的發展南寧市歷年GDP與三大產業一覽表（按當年價格計算）單位：億元、%年份GDP第一產業第二產業第三產業產值增速產值增速產值增速產值增速1997304.491478.591492.229133.69181998339.551283.44699.738156.38171999356

31、.99585.272101.992169.7392000377.94687.663105.373184.9192001412.96988.491111.145213.32152002451.71993.015122.4510237.25112003502.531195.653148.4621258.4292004588.8613.2102.757184.97253016623119.5716230.9925372.1242006861.9419134.6813293.5327433.731720071062.9917.1158.627.5367.3321.1537.0

32、417.3南寧市近11年GDP與三大產業關系（單位：億元）+ GDP- 第一產業 第二產業近11年來，南寧GDP總量都以穩中有升的發展態勢前進，自2005年起開始進入快速發展階段。據初步統計，2007年，南寧市全市GDP總量突破1000億元，同比增長17%, 增長速度高于全區、全國，是自1994年以來該市經濟增長的最高速度。連續三年南寧 市GDP增幅都達到10%以上，表明南寧市正處于在改革開放以來， 快速發展時間最長， 穩定性最好的時期。房地產開發投資額指標1997-2007年南寧市房地產開發投資額（億元）1997-2007年南寧市房地產開發投資增長率11年以來，南寧市房地產開發投資額逐年遞增

33、，自 2002年后，南寧房地產發展步入 快速軌道，市場投資交易量都急速上升。直到 2005年國八條”以后，房地產拉開調控 的帷幕，隨后2006年國六條”的出臺，繼承了去年宏觀調控的序幕，調控力度不斷加 大，南寧房地產投資熱潮得以抑制。2005年至2007年南寧市房地產投資仍不斷上漲,但增速開始減緩，而市場交易仍相當紅火近兩年，南寧城市發展已不僅僅局限在南寧，泛北部灣的發展規劃、東盟商務區 的日漸成熟，南寧房地產業發展更為前途無量。2007年，南寧市房地產累計完成投資 187.46乙元，同比增長34.49%,增幅比去年提高了 2.48個百分點，增長速度高出同期 全社會投資增速9.22個百分點。全

34、年房地產投資額占全社會投資的比重為33.46%，比上年提高2.36個百分點，房地產開發呈現出加速上升的走勢，08年我市房地產市場仍雄性待發。三、商品房銷售指標1997-2007年商品房實際銷售-銷售面積-I銷售額1997-2007年銷售面積、銷售額增長率19971998199920002001200220032004200520062007口銷售面積增長率口銷售額增長率1997-2007年南寧商品房價格走勢)m2/元(2007年，南寧市商品房均價相對去年有小幅上漲，全年商品房交易均價為3404元/m,細品市場，今年保障類住宅大量融入市場，中低檔次住宅大受消費者青睞，價格 集中在2000-250

35、0元之間，而高品質商品房價格大幅度上升，市場呈現兩及分化，但 城市房地產總體市場均價持平。1997年-2000年，南寧市房地產發展處于房改的起步階段，因此市場銷售相當平淡， 2001年起，市場初見起色，直至2006年后，市場消化開始加快，外地人口逐步遷入南 寧，市場消費力度不斷增強。四、南寧市2007年1-12月份房地產市場運行情況回顧1、商品房供應情況 1-12月，全市批準預售項目共計235個，商品房批準預售600.79萬平方米，與上年同比 增長26.1%，其中商品住宅批準預售495.88萬平方米，與上年同比增長32.37%。2、商品住房銷售情況1-12月商品住房實際銷售54994套，面積為

36、594.75萬平方米，與上年同比增長36.07%，商品住房銷售均價為：3279.91元/平方米,與上年同比增長17.14 %。商品住房銷售均價走勢平穩 3、存量住房交易情況1-12月存量住房成交6666套，與上年同比增長2.74 %,成交面積為61.77萬平方米，與上 年同比增長9.21%，成交金額為13.38億元，與上年同比增長33.80%,平均銷售價格為 2166.53元/平方米，與上年同比增長 22.53%。第三部分 2007年一2008年2月南寧市住宅市場整體分析一、整體數據：2007年房地產施工總面積2116.34 萬川，竣工面積419.77 萬川。商 品房銷售面積628.84萬卅，

37、商品房銷售總額130億元，商品房平均售價 3404元/ m2 ,完成房地產投資187.46億元。2007年南寧市通過“招牌掛”出讓國有建設用地使用權共計 36宗，出讓總面積 3408.721畝，總成交價為63.48億元。其中，掛牌出讓20宗，出讓面積3016.62畝, 成交總價42.09億元；拍賣出讓16宗，出讓面積392.098畝，成交總價21.39億元。2007年南寧土地出讓宗數面積區間表 青秀區所銷售的住宅戶型的種類比較齊全，從單間配套到八室戶型一應俱全，而八室戶型更是青秀區獨有的住宅戶型種類。具體來看，青秀區銷售住宅的戶型特點是三室戶型“一枝獨秀”，而四室、兩室和單間戶型“勢均力敵”。

38、2007年青秀區共銷 售三室住宅戶型12220套（見表2）,占區域總銷量的43.7 %;四室、兩室和單間戶 型住宅分別銷售了 4766套、4160套和3722套，各占區域總銷量的17.04 %、14.88 % 和 13.31 %。2007年青秀區的供應量區域全年供應總量為327.20萬平米，銷售總量為313.93萬平米，比例上各占據 全市總量的一半以上，供求基本趨于平衡。整體看來，青秀區今年供應量以新盤推量為主，面市一年以上的老盤已經銷化完畢，漸退出市場。青秀區商品房供應量及銷售量情況月成交面積 供應面積2007年青秀區的銷售量青秀區商品房銷量及增幅:成交面積增幅從上圖可看出，07年以來，青秀

39、區各月銷化量以月均 25萬平米為一軸線上下波 動，漲幅在10萬平米以內，月銷售在2030萬平米之間。2.江南區 均價隔月小幅波動2007年，江南區商品房均價一旦有所上漲，次月就會立刻回調。偶數月份的 區域均價有小幅上漲，而在奇數月份的區域均價立刻調整回落，于是區域均價出現了 小幅度一起一落的情況（見表5）。而江南區的銷量保持相對穩定，月銷量保持在600多套左右。2月份的銷量最少，僅有372套；8月份的銷量最大，達914套2007年南寧市江南區商品房銷售情況表-g1000500800700004003320D100025002000150010005000乂撫/平肓世二室和三室戶型熱銷2007年

40、，江南區以二室和三室的住宅戶型最為熱銷，銷量分別為 2203套和 4607套（見表6）。二室和三室戶型僅次于青秀區，銷量排名第二。業內人士分分析, 選擇在江南區置業的人群，多為自主型購房者，這兩種戶型能夠滿足人民普遍的居住 需求。2007年南寧市江南區銷售住宅戶型統計表（e2007年江南區的供應量江南區商品房供應量及銷售量情況口成交面積 口供應面積1234567891011126 4 2 08 6 4 2 0m2萬，位單江南區全年供應總量為65.37萬平米，銷售總量為90.38萬平米，整體呈供不應求態勢2007年江南區的銷售量江南區商品房銷量及增幅 增幅成交面積年初，隨著龍光普羅旺斯的推出，迅

41、速帶動了江南片區市場發展，使片區在年初 就站穩了銷售亞軍的位置。碧園南城故事緊接其后，5月中茵麗景星城面市，云星尚 雅名都一次次緊急加推，整個片區今年來呈一片繁榮盛況。被人們遺忘已久的江南片 區在今年迅速活躍起來，漸成為消費者追逐的圣地。寧要江北一張床，不要江南一套房”的傳言亦漸成歷史。3.西鄉塘2007年西鄉塘區的供應量西鄉塘區商品房供應量及銷量情況成交面積-供應面積西鄉塘區全年供應總量為76.84萬平米，銷售總量為83.75萬平米。全年供應量主要 集中在6月和10月，分別為12.36萬平和14.61萬平。2007年西鄉塘區的銷售量西鄉塘區商品房供應量及增幅2T120.00%100.00%7

42、.412%6.145.1044%-3586%33%-52.14.340.00%9.57115.34%9.099.318.45|112345678910111286 4 2 0m2萬，位單80.00%48.098.126.60.00%40.00%申.70%0%-0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%供應量 增幅07年西鄉塘片區銷售小高峰集中在 5-9月，該時段月均銷售面積達8.5萬平米以 上。整個片區均呈現一片大好盛況。4.興寧區區域均價全市漲幅最高興寧區首個均價波峰出現在4月份，均價達3078元/平方米，首破3000元大 關（見表7）。不過，市場旋即進入調整期，直到

43、 8月份區域均價才再次突破3000 元/平方米。從8月份開始，區域均價進入快速上漲通道，11月和12月的均價都突破 了 4000元/平方米，而11月均價更是高達4808元/平方米，創南寧市商品房區域均 價新高。興寧區的商品房月均銷量保持在 500套左右，起伏較大的月份與江南區一樣，都是2月和8月。2月銷量低至181套，而8月的銷量卻高達869套140.00%2007年南寧市興寧區商品房銷售情況表60005000400030002000 ig10000()住宅總供應量較少興寧區熱銷戶型與江南區相似，都是二室和三室的住宅戶型銷量較大。二室和三室戶型住宅分別銷售了 1467套和2150套（見表8），

44、而其他戶型銷售表現平 平。業內人士分析，興寧區是傳統的商業區，住宅物業供應量較少，以滿足普遍需求 的二室和三室住宅戶型為主。2007年南寧市興寧區銷售住宅戶型統計表（和i）2007年興寧區的供應量興寧區商品房供應量及銷售量情況成交量供應量興寧區全年供應總量為56.68萬平米，銷售總量為49.88萬平米由于朝陽商圈地段繁華，寸土寸金，該地段內多以少用地、高密度商住樓為主。 今年來商圈內新推樓盤有綠都錦江匯、盛世聯邦廣場等。2007年興寧區的銷售量興寧區商品房供應量及增幅供應量-一增幅從曲線圖可看出，興寧區的銷售量從4月起，就逐漸呈上升趨勢，8月達最高峰,9月及以后趨于平緩5.良慶區均價較為平穩2

45、007年良慶區商品房均價最為穩定，除 2月、10月區域均價環比漲幅在10 個百分點以上，其余月份的變動幅度都在 1個百分點左右。直到年11月，良慶區的 均價才首破3000元/平方米。11月和12月區域均價分別為3072元/平方米和3085 元/平方米（見表9）。業內人士分析，隨著南寧市“整體向東，重點向南”的城市總 體規劃的出臺，良慶區樓市價值將得以挖掘。總體來看，去年全年良慶區的商品房銷量較小，月均銷量僅有310套左右。業內人士分析，由于區域內房地產項目較少，因此區域銷量受項目供應量影響較大。年南寧市良慶區商品房訥售情況表L 150耳2月5H7冃10尸12124221640913S37721

46、41 2456 酋軸 24S1 2523 247 2510 2510 2575 2離5 3072 308535003000250020001S0010005000樓中樓“受寵”良慶區住宅銷售具有戶型和銷量“雙減”的特點。該區域銷售的住宅沒有六 室、七室和八室戶型（見表10），是南寧市銷售住宅戶型種類最少的一個城區。 另外, 區域住宅總銷量較少，僅為3767套，占全市住宅銷售總量的6.94 %。值得注意的是， 良慶區的樓中樓住宅較為熱銷，其銷量繼青秀區之后排名全市第二。200?年南寧市良慶區銷售住宅戶型統計表 Mo,2007年興寧區的銷售量興寧區商品房供應量及銷售量1成交量1供應量良慶區全年供應

47、總量為21.61萬平米，銷售總量為33.56萬平米，需求大于供應。該片區距離城市核心片區相對較遠, 均處于城市較低水平。市民對片區認同感不高，故片區去化量及供應量2007年良慶區的銷售量44.5m2萬良慶區商品房供應量及增幅80.00%60.00%3.540.00%320.37%20.00%2.50.00%2-20.00%1.5-40.00%10.5129101112345678-60.00%-徑80%0%100.00%供應量增幅-100.00%四、2007年南寧市房地產開發及住宅市場表現良好房價屢創新高、國家宏觀調控頻出2007年，對于南寧市房地產市場來說，注定是 不平凡的一年。南寧房產市局

48、信息化合作單位一一綠城人居網提供的數據顯示，2007年，總體來看，南寧房產市場銷售面積大于新增面積，房價漲幅屢次在全國排名中名列前茅。2007年1月南寧普通商品房均價僅2833元/平方米，而11月份則達到了 3602元/平方米，是全年的最高點，不到一年時間，房產均價漲了769元。雖然高房價讓廣大購房者苦不堪言，但也不可否認，2007年是南寧房地產快速發展年。市場供應住宅供應同比增長9.48%綠城人居網統計數據顯示，2007年南寧房產市場全年供應量合計 587.87萬平方米，比去年增長5.05%。其中，住宅類物業供應量合計為474.88萬平方米（見表1）， 較去年增長9.48%;商鋪物業和寫字樓

49、物業的供應量分別為 38.97萬平方米和16.58 萬平方米；其他物業（包含車庫、雜物房和會所，下同）供應量為 59.44萬平方米。市場銷售方面，2007年，南寧普通住宅銷售面積合計 573.36萬平方米，商鋪銷售面積合計28.41萬平方米，寫字樓銷售面積為16.41萬平方米；其他物業銷售 面積合計22.46萬平方米。2007年南寧商品房供銷面積對比表（表1 ）O60o o o O o o o O 3210場業裘型住宅商鋪寫字樓其他n供應174.881638. 971716. 577859.4432銷何57X 35642& 417316. 406122. 4608住宅房價屢創新高從住宅價格走勢

50、來看，首個價格波峰出現在 2月份，均價達3088元/平方 米，首次突破3000元大關（見表2）。緊接的3月份普通住宅均價回跌1月份水平。不過，從4月份開始，普通住宅均價進入迅速增長期。除 6月和12月的均價 有小幅下降外，南寧普通住宅均價逐月保持1個百分點以上的增幅。特別是10月和11月，環比增幅一度高達3.78%和3.15%。11月住宅均價達到全年的“制高點”，為 3602元/平方米。2007年南寧房價漲幅較大，幾次排名均在全國各市房價漲幅前列。購房者“追漲殺跌”造成供求關系失衡，對房價影響較大。0(X)050004000*300020002007年南寧住宅銷售情況表（表24000rnnlf

51、ni350030002500200015001CMJ05002月3月4月胡6月明9月K)月竹月12月29273882342049935018464456104630389552655518均價28333088285331293168314232583305336634923602358510000商鋪價格波動較大2007年，南寧市商鋪物業的均價波動較大。16月份，南寧市商鋪均價仍 在7000元/平方米左右徘徊，而7月份是商鋪均價的“分水嶺”，每平方米均價首破 萬元大關（見表3）。711月，南寧市商鋪均價都在10000元/平方米以上，直到12 月價格才有所“降溫”，回落到 9525元/平方米。根

52、據供求關系分析，2007年商鋪供應面積達38.97萬平方米，而銷售面積為 28.41平方米，供應已滿足了需求。但由于盛世聯邦廣場等項目面市， 其以高價位、 大投放量而引起商鋪物業整體價格的波動。502007年南寧商鋪銷售情況表農、I900300700&005004003002001000J,J-.4r-IL4耳 5月 6月 7R 8冃 蟲耳 1。冃衍月悅耳180001600U1400012000 10000 9000 6000 WOOD200C 0=1 哀 S2547132519057317629938030914B399361 （善+ 幻忡 &462 5944 915 6617 5097 7

53、305 14365 10390 15325 11074 11346 9525 （九平萬將寫字樓供應制約銷售2007年南寧市寫字樓物業供應量較少，市場銷售情況因此受到較大的影響。全年南寧市寫字樓的供應面積為 16.578萬平方米，而銷售面積達16.41萬平方 米，幾乎是出來一套就銷售一套。3月、6月、8月、9月和12月，寫字樓的市場供 應量為零，而2月、3月、4月、6月、7月和9月的銷售套數較少，商鋪月銷量在 70 套以下（見表4）。業內人士認為，寫字樓市場的銷量受供應量的制約較大。2007南寧寫字摟銷售情況表（嵐耳）O007O60O 11:1500040030O.III200)1 o 1J 1

54、1.50Jo80n-其他物業年底銷量最大2007年，其他物業的銷售情況可謂是起伏不定。4月份銷量跌入谷底，僅銷售了 202套。隨后的幾個月中，銷量全面復蘇。熱銷情況一直持續到年底的12 月,并達到全年銷量最高點。（見表5）受宏觀調控政策影響，住宅市場結構有所調整，12月、8月和3月有不少其 他物業類型推出，在這三個月中，其他物業的銷量名列前三。案第虜4會質、隹業無售1況4U曲）T 35001*)購買人群比例外地人占36%2007年南寧市共銷售了 60841套商品房。其中，南寧本地人購買了 39220 套，占總量的64%（見表6）；南寧以外、廣西區內購房者購買了13189套，占總量的22%外省和

55、境外的購房者分別購買了 8222套和210套，各占總量的14唏口 0.35%。南寧以外、廣西區內的購房者和外省購房者所占的比重越來越大，說明越來 越多的人看好南寧的發展，并紛紛涌入南寧置業。2007年南寧商品房購房者地域構成圖（h |外管購房rL1%境外0.:徹水省真他地區購禪22%紋_|商寧購房考五、08年初，南寧住宅市場 淡”字開幕2008年預售面積4030萬 3)200住宅面積商業面積辦公面積其他面積: 2008年1月34.973.204.41 2008年2月11.030.6500.17102008年 1月，南寧市房地產綜合物業辦理預售總面積為 42.58萬平方米，環比下降 54.02%

56、,與去年同期相比增長5.27%,預售項目共19項，其中5項為首次面市項目，如 凱旋世紀、文雅苑、裕豐英倫、唐山華都、邕江時代廣場。2008年2月綜合物業辦理 預售總面積為11.85萬平方米，與去年同期相比其預售量萎縮的較嚴重，降幅達到 24.62%本月辦理預售項目共8項，其中越南園區、河畔國際公寓、老撾園區月亮灣、老撾園 區吉象人家、民發大觀天下為首次面市項目2008年南寧各行政住宅預售面積分布100.00%80.00%60.00%40.00%0.00%青秀區江南區興寧區r西鄉塘區良慶區 2008年1月59.35%9.05%14.33%15.67%1.60% 2008年 2 月85.98%1.

57、96%3.03%9.03%20.00%2008年兩個月行政預售面積主要集中在青秀區，分別為59.35%和85.98%,而良慶區兩個月只有很少的預售面積，只有1.6% o2008年 1-2月市場供銷情況2008年1 月2008年2 月口套48002080銷售面積51.6921.56口供給面積34.9711.03均價393042542008年 1 2月份，我市住宅備案量開始呈現下降趨勢，1月住宅備案4800套，面積為51.69萬平方米，環比下降13.01%和11.2%，與去年同期相比依然呈現增長趨勢，分別漲幅5.68%和13.21%o 2月住宅備案2080套,面積21.56萬平方米，環比分別降幅5

58、6.67% 和58.29%，與去年同期相比下降28.94%和29.35%。第四部分本項目區域分析第五部分本項目定位目標客戶定位目標客戶定位推倒定義范購買力地域消費觀較寬的目標 客戶定義目標客戶新南寧人持續穩定或上升的購買J群體履蓋全帀的 購買人群，特 別是城區心態開放，重 視健康理念， 親睞時尚定位依據（1）購買力因素針對消費能力最穩定、最持續或增長最迅速的群體（2）地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內輻射。周邊縣市客源不容忽視。（3）消費觀念因素哪個年齡層次的人比較注重生活？哪個類群體比較容易接受新的理念？定位結論“新南寧人”4、特征分析（1）個性獨立，擁有高收入，追求高品質生活的單身或者

59、年輕小兩口；（2）注重生活質量，注重小區的功能，注重區域的生活配套，注重健康，擁有運動喜好，同時追求年輕時尚的青年家庭；（3）注重健康理念，看中區域生活配套的中年一族；（4 ）外來人口中高收入人群，包括東盟各國人士，落戶南寧的精英人士；（5）追求南寧省會大都市生活的周邊縣市經濟基礎富裕群體。5、職業分類（1）行政事業單位公務員（2）私營企業主（3）企業白領及灰領6、目標客戶特性需求分析（1）行政事業單位公務員特征：?工作和收入穩定，有較多積蓄。有較高文化素質，思想觀念比較新，容易接受新事物。?追求較舒適的生活環境，生活講究品質。非常注重子女教育。?人員結構本地人和外地人都有，本地人為主。數量龐

60、大且結構穩定，置業需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業的可能性均等。 需求：?要求教育配套完善，并且不滿足于傳統的應試教育。?距離工作單位近，車程在二十分鐘以內，上下班方便。?完善的配套，安全舒適的居住環境，良好社區文化，體現身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。私營企業主特征：?對于南寧一個省會大都市來說私營企業主的數目相當龐大，同時資本 雄厚，收入高，購買能力強。屬二次及多次置業者。?雖然文化素質不高，但由于營商的原因，接觸新鮮事物多且理念超前， 同時投資意識非常強烈。?人員結構主要是本地人，置業在地域上沒有明確的要求，如果是周邊 縣市的私營企業主多數是為子女求學，望子成龍。