1、建筑經(jīng)濟(jì)與工程項(xiàng)目管理課程論文龍歸城保障性住房淺析一、研究背景1.社會(huì)保障性住房定義社會(huì)保障性住房是我國(guó) HYPERLINK /view/719681.htm t _blank 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類(lèi)型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。2.主要分類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房3.社會(huì)意義安居保障 改善城市低收入居民的居住條件，是重要的 HYPERLINK /view/919903.htm t _blank 民生問(wèn)題

2、，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。權(quán)威測(cè)算顯示，2010年新增的75億元 HYPERLINK /view/186048.htm t _blank 廉租房建設(shè)投資及其所帶動(dòng)的地方和社會(huì)投資，可以拉動(dòng) HYPERLINK /view/71353.htm t _blank 鋼材消費(fèi)量65萬(wàn)噸，水泥消費(fèi)量50萬(wàn)噸。 刺激消費(fèi) 加快建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)。4.現(xiàn)

3、實(shí)問(wèn)題在保障性住房問(wèn)題上，地方政府當(dāng)前重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象非常普遍，導(dǎo)致保障性住房面臨六大突出問(wèn)題。 （1）設(shè)計(jì)滯后 地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善， HYPERLINK /view/9338.htm t _blank 交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒(méi)能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。 （2）質(zhì)量隱患 有的地方一些保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。 （3）管理漏洞 家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況

4、基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方在保障性住房分配中存在申請(qǐng)弄虛作假、 HYPERLINK /view/103636.htm t _blank 申報(bào)不實(shí)以及工作人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件審批、不認(rèn)真履行職責(zé)、失職瀆職等現(xiàn)象。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見(jiàn)很大。 （4）資金短板 建設(shè)資金籌措和征地 HYPERLINK /view/58949.htm t _blank 拆遷壓力比較大。2011年建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長(zhǎng)了建設(shè)周期。 （5）政策不周 我國(guó)保

5、障性住房建設(shè)和管理總體上帶有探索性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保障范圍、保障方式等，還需要在實(shí)踐中不斷完善。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問(wèn)題。同時(shí)，也有前后政策如何更好銜接的問(wèn)題。 （6）法制不全 現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然我國(guó)于2005年發(fā)布城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法，但因沒(méi)有上升到法律層面，管控效用并不大。 二、研究項(xiàng)目簡(jiǎn)介龍歸城龍歸城保障性住房項(xiàng)目位于市白云區(qū)的中部，東側(cè)臨廣從公路，南側(cè)臨近龍興西路，北側(cè)靠近黃興田路，西面為龍歸中學(xué)。項(xiàng)目總用地面積34.57萬(wàn)平方米，綜合容積率3.4

6、，總建筑密度約23.3%，綠地率約35%。龍歸城項(xiàng)目超過(guò)了金沙洲新社區(qū)面積，成為廣州市最大的保障房社區(qū)，用地面積相當(dāng)于6個(gè)正佳廣場(chǎng)。總建筑面積約105萬(wàn)平方米，其中住宅面積約72.6萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目以河涌為界分2個(gè)標(biāo)段，其中河涌以南為標(biāo)段1，用地面積為217733平方米，建筑面積605773平方米；河涌以北為標(biāo)段2，用地面積為127959平方米，建筑面積356091平方米。層數(shù)自定，建筑高度大于50米。該工程計(jì)劃新建34棟住宅樓，地上21-33層；一棟商業(yè)綜合樓，地上6層；一棟消防站，地上3層；兩棟幼兒園，地上3層；一棟小學(xué)，地上4層；風(fēng)雨運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；一棟中學(xué)，地上5層；社區(qū)活動(dòng)中心；商業(yè)用房；平

7、臺(tái)廣場(chǎng)；商業(yè)入口廣場(chǎng)；康體廣場(chǎng)；公交站場(chǎng)；局部設(shè)有一個(gè)兩層高的地下室。龍歸城擬設(shè)置四類(lèi)住房：經(jīng)適房(60平方米左右)、公租房(60平方米以下)、政府主導(dǎo)的限價(jià)房，設(shè)計(jì)戶數(shù)1.2萬(wàn)套，按照套數(shù)來(lái)分，公共租賃房占住宅總套數(shù)的61.56%(7576套)，經(jīng)濟(jì)適用房占24.23%(2984套)，限價(jià)房占14.21%(1736套)。龍歸城規(guī)劃居住人口約3萬(wàn)人。總投資約36.8億元，項(xiàng)目于2011年1月11日下午正式破土動(dòng)工，計(jì)劃于2012年底竣工。龍歸項(xiàng)目是廣州學(xué)習(xí)借鑒新加坡、香港公共房屋建設(shè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)打造的保障性住房示范區(qū)，有望成為中低收入市民的安樂(lè)窩。將設(shè)置獨(dú)立的社區(qū)服務(wù)中心(含大型多功能禮堂)、

8、獨(dú)立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，配套一所36個(gè)班的小學(xué)、一所36個(gè)班的中學(xué)、3個(gè)獨(dú)立設(shè)置的幼兒園以及一家獨(dú)立的商務(wù)酒店。項(xiàng)目距離地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線龍歸站約兩公里，除了道路交通，城內(nèi)有大型公交站場(chǎng)，規(guī)劃部門(mén)為了方便居民，還提出在地鐵14號(hào)線增設(shè)龍歸站點(diǎn)。三、項(xiàng)目分析龍歸城設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)表示，將確保龍歸城造價(jià)不一定高，但一定要堅(jiān)固耐用，不是豆腐渣工程；確保面積不大，但居住一定要舒適；確保交通方便、市民出行方便，公交站場(chǎng)和商業(yè)結(jié)合在一起；確保居住成本盡可能降低，廳房采光、公共廊道面積等都與廣東特別氣候相適應(yīng)。1.平面組織特點(diǎn)一：戶型設(shè)計(jì)功能更為靈活龍歸城項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1.2萬(wàn)套住房，居住人口約3萬(wàn)人。除了廉租房與經(jīng)濟(jì)適

9、用房外，還增加了公共租賃房、人才公寓、限價(jià)房、安置房，滿足不同層次保障對(duì)象的需求，同時(shí)也使保障房社區(qū)的入住對(duì)象從單一走向多元。住房類(lèi)型數(shù)量（戶）面積經(jīng)濟(jì)適用住房1652控制在61平方米左右政府主導(dǎo)建設(shè)的限價(jià)房298490平方米以內(nèi)人才公寓17363575平方米左右公租房7586A型，共11幢 528860平方米以內(nèi)B型，共5幢 229835平方米以內(nèi)此外，最小兩房面積為38.65平方米，最小一房面積為26.95平方米。 特點(diǎn)二：戶型注重通風(fēng)采光保障房戶型考慮舒適性，在目前龍歸城的設(shè)計(jì)中，所有戶型的廳房廚廁全部是自然通風(fēng)采光，而且大部分戶型都能做到南北對(duì)流。2.材料選擇 工程造價(jià)龍歸城項(xiàng)目總用地

10、面積34.57萬(wàn)平方米，總建筑面積約105萬(wàn)平方米，容積率3.4，規(guī)劃居住人口約3萬(wàn)人。龍歸城項(xiàng)目主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻采用涂料，瓷磚，玻璃幕墻裝飾，安裝空調(diào)和電梯。資金來(lái)源：財(cái)政投資投資總額：人民幣336652.4萬(wàn)元。其中，工程費(fèi)用限額：人民幣153898.24萬(wàn)元項(xiàng)目建筑綜合成本為3500元/平方米(不含土地成本)龍歸城項(xiàng)目分兩標(biāo)標(biāo)機(jī)型，造價(jià)控制：第一標(biāo)段:2301.390640萬(wàn)元;第二標(biāo)段:1449.065061萬(wàn)元。第一標(biāo)段:（1）從本標(biāo)段紅線范圍外供電局指定的民營(yíng)變電站接10KV高壓電纜至1#箱式高壓室（含1#高壓室）、電氣設(shè)施及電纜溝的施工，本標(biāo)段造價(jià)約2500萬(wàn)元。（2）

11、本標(biāo)段工程的全部設(shè)備安裝、線路（含電纜溝）敷設(shè)、線路（含電纜溝）改造、電房相關(guān)土建安裝工程，具體內(nèi)容以招標(biāo)文件及工程量清單、招標(biāo)圖紙為準(zhǔn)。全部工程包工、包料、包設(shè)備、包工期、包質(zhì)量、包具備送電條件、包安全生產(chǎn)、包文明施工、包調(diào)試與測(cè)試、包試運(yùn)行、包竣工驗(yàn)收初檢、包材料和設(shè)備檢驗(yàn)及試驗(yàn)、包培訓(xùn)、包質(zhì)保期內(nèi)工程質(zhì)量保修、包現(xiàn)場(chǎng)組織和協(xié)調(diào)，包因本標(biāo)段驗(yàn)收不能通過(guò)所需要發(fā)生的整改費(fèi)用等。（3）服從業(yè)主、各個(gè)項(xiàng)目監(jiān)理單位及總協(xié)調(diào)單位的協(xié)調(diào)管理，配合總協(xié)調(diào)單位做好質(zhì)量、進(jìn)度、安全、驗(yàn)收方面的工作。（4）負(fù)責(zé)辦理市政道路開(kāi)挖、修復(fù)及相關(guān)內(nèi)容、手續(xù)等，并負(fù)責(zé)繳納相關(guān)市政賠補(bǔ)費(fèi)、占道費(fèi)等一切費(fèi)用（市政賠補(bǔ)費(fèi)、占

12、道費(fèi)按發(fā)包人確認(rèn)的數(shù)量結(jié)算）。第二標(biāo)段: （1）從1#高壓室出線及其后面2#、3#高壓室及12臺(tái)630KVA變壓器（含土建）的購(gòu)置、安裝調(diào)試和送電。（2）從南村五社開(kāi)關(guān)房出線及其后面埋管、1臺(tái)630KVA變壓器（含土建）的購(gòu)置、安裝調(diào)試和送電。第二標(biāo)段為總協(xié)調(diào)標(biāo)，本標(biāo)段造價(jià)約1380萬(wàn)元。（3）本標(biāo)段工程的全部設(shè)備安裝、線路（含電纜溝）敷設(shè)、線路（含電纜溝）改造、箱變相關(guān)土建安裝工程，具體內(nèi)容以招標(biāo)文件及工程量清單、招標(biāo)圖紙為準(zhǔn)。全部工程包工、包料、包設(shè)備、包工期、包質(zhì)量、包送電、包安全生產(chǎn)、包文明施工、包調(diào)試與測(cè)試、包試運(yùn)行、包竣工驗(yàn)收、包材料和設(shè)備檢驗(yàn)及試驗(yàn)、包培訓(xùn)、包質(zhì)保期內(nèi)工程質(zhì)量保修

13、、包現(xiàn)場(chǎng)組織和協(xié)調(diào)，包因本標(biāo)段驗(yàn)收不能通過(guò)所需要發(fā)生的整改費(fèi)用等。（4）負(fù)責(zé)做好相關(guān)電力設(shè)計(jì)院的溝通和協(xié)調(diào)工作，取得電力設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的本工程施工圖，完成本工程的設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建手續(xù)，并負(fù)責(zé)繳納本工程的設(shè)計(jì)費(fèi)用。（5）負(fù)責(zé)辦理村道開(kāi)挖、修復(fù)及相關(guān)內(nèi)容、手續(xù)等。（6）辦理本工程的用電專(zhuān)項(xiàng)報(bào)建和驗(yàn)收手續(xù)，包驗(yàn)收、包竣工資料收集整理、確保項(xiàng)目通過(guò)用電驗(yàn)收合格。（7）服從業(yè)主及各個(gè)項(xiàng)目監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)管理，協(xié)調(diào)做好本工程在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、驗(yàn)收方面的工作。（8）負(fù)責(zé)本工程的用電專(zhuān)項(xiàng)報(bào)建和驗(yàn)收手續(xù)，包驗(yàn)收、包竣工資料收集整理等工作。從本項(xiàng)目紅線范圍外供電局指定的輸變電站或臨近開(kāi)關(guān)房到本項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)10KV電纜及

14、變壓器等相關(guān)設(shè)備、電纜及相關(guān)設(shè)施的敷設(shè)安裝，以及13臺(tái)箱式變壓器及相關(guān)設(shè)備的購(gòu)置、安裝、調(diào)試及送電。龍歸城設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)其中一名設(shè)計(jì)師范躍虹說(shuō)：在立面設(shè)計(jì)方面，我們堅(jiān)持一個(gè)原則，在節(jié)約的前提下，造出一個(gè)不像保障性住房的社區(qū)。目前我們的設(shè)計(jì)已經(jīng)能夠達(dá)到商品房社區(qū)的外貌，立面避免粗糙感，用少的錢(qián)達(dá)到宜居的效果。龍歸保障性住房技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目行業(yè)：房建安裝項(xiàng)目概況：龍歸保障性住房為廣州市住房保障辦公室籌建的保障性住房，建筑面積約104.96萬(wàn)平方米，基坑面積約13.3萬(wàn)平方米，基坑深度約6.5米（一層地下室）、10米（二層地下室），局部最深處約13米。樁類(lèi)型為管樁、灌注樁和人工挖孔樁。資金來(lái)源：財(cái)政撥款。項(xiàng)目

15、工程總造價(jià)：劃分為三個(gè)標(biāo)段，預(yù)計(jì)發(fā)包價(jià)合計(jì)為1842萬(wàn)元，本項(xiàng)目實(shí)行全費(fèi)用綜合單價(jià)包干。工程地點(diǎn)：廣州市白云區(qū)標(biāo)段劃分招標(biāo)內(nèi)容預(yù)計(jì)發(fā)包價(jià)一標(biāo)段（1）基坑監(jiān)測(cè)；（2）建筑物沉降觀測(cè)；（3）低應(yīng)變檢測(cè)；（4）錨桿抗拔試驗(yàn)。630萬(wàn)（其中基坑監(jiān)測(cè)240萬(wàn)元，沉降觀測(cè)210萬(wàn)元，低應(yīng)變150萬(wàn)元，錨桿抗拔試驗(yàn)30萬(wàn)元）二標(biāo)段（1）高應(yīng)變動(dòng)力檢測(cè)（或樁基靜載檢測(cè)）；（2）復(fù)合地基檢測(cè)；（3）豎向抗拔試驗(yàn)。405萬(wàn)元（其中高應(yīng)變或樁基靜載320萬(wàn)元，復(fù)合地基檢測(cè)55萬(wàn)元，抗撥試驗(yàn)30萬(wàn)元）三標(biāo)段（1）超聲波法檢測(cè)；（2）鉆芯法檢測(cè)（支護(hù)樁和工程樁）。807萬(wàn)元（其中超聲波法130萬(wàn)元，鉆芯法677萬(wàn)元）中

16、標(biāo)人、中標(biāo)候選人中標(biāo)人單位名稱廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢測(cè)總站投標(biāo)報(bào)價(jià)（萬(wàn)元）492.2344投標(biāo)修正價(jià)（萬(wàn)元）492.2344綜合得分（其中:技術(shù)得分/商務(wù)得分/經(jīng)濟(jì)得分/誠(chéng)信得分）90.25(0/0/0/0)3.節(jié)能節(jié)材龍歸城項(xiàng)目運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)及節(jié)能新措施，設(shè)計(jì)體現(xiàn)“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)保”的可持續(xù)性發(fā)展理念，在工程設(shè)計(jì)中采用了節(jié)能新技術(shù)及節(jié)能新措施。施工單位是廣州協(xié)安建設(shè)工程有限公司 。綠色工地的實(shí)現(xiàn)與否，很大程度上在于施工人員的素質(zhì)與技能，因此協(xié)安極為重視施工人員的培訓(xùn)工作。其負(fù)責(zé)人說(shuō)“對(duì)新進(jìn)來(lái)的民工進(jìn)行三級(jí)安全教育和崗前教育。未經(jīng)培訓(xùn)教育合格的，一律不得上崗。對(duì)于特殊工種，一

17、定要?jiǎng)趧?dòng)部門(mén)培訓(xùn)合格后方可持證上崗。工程材料是項(xiàng)目建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，直接影響工程的建設(shè)成本和質(zhì)量，也是綠色施工的重要方面。為實(shí)現(xiàn)綠色施工，協(xié)安的施工團(tuán)隊(duì)在建筑材料一關(guān)亦是相當(dāng)用足了功力，以期提高利用效率、減少損耗，更是絞盡腦汁采用各種措施使得建筑材料能循環(huán)利用，降低不必要的浪費(fèi)。另外，因目前施工用電采用發(fā)電機(jī)發(fā)電，項(xiàng)目部淘汰性能老舊、效率低下的發(fā)電機(jī)，采用新型高效發(fā)電機(jī)，減少了柴油用量，提供了發(fā)電效率。更為節(jié)約的是，發(fā)電機(jī)冷卻水作洗車(chē)槽洗車(chē)用水，部分洗車(chē)槽水經(jīng)沉淀池沉淀后，繼續(xù)循環(huán)使用洗車(chē)。4.項(xiàng)目工期龍歸城項(xiàng)目于2011年1月11日動(dòng)工，計(jì)劃于2012年6月封頂，2012年12月結(jié)束 HYPE

18、RLINK / t _blank 裝修，爭(zhēng)取在2013年4月30日交樓入住。項(xiàng)目的工期一直是廣大人民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)，其施工進(jìn)度一直牽動(dòng)民心。曾有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家質(zhì)疑“龍歸城動(dòng)工7個(gè)月仍在挖土，進(jìn)度緩慢需引起重視”，還因暴雨導(dǎo)致基坑支護(hù)施工專(zhuān)業(yè)承包標(biāo)段1的基坑支護(hù)出現(xiàn)問(wèn)題，以及地鐵14號(hào)線的影響導(dǎo)致工期要往后調(diào)整兩個(gè)月這些種種問(wèn)題令市民對(duì)于龍歸城能否按期完工產(chǎn)生質(zhì)疑、不滿及憂慮。“工程的基礎(chǔ)部分是最重要、最耗時(shí)的，大約要占整個(gè)工程1/3的建筑時(shí)間，只要前期打好了基礎(chǔ)，蓋房子其實(shí)是很快的事情。”該負(fù)責(zé)人續(xù)指，龍歸城的施工計(jì)劃不變，工程如期進(jìn)行中，甚至有些超進(jìn)度完成，將于2012年6月封頂，2012年12月

19、結(jié)束 HYPERLINK / t _blank 裝修，爭(zhēng)取在2013年4月30日交樓入住。由于整個(gè)龍歸城項(xiàng)目是分標(biāo)段進(jìn)行，涉及諸多施工企業(yè)，為激勵(lì)大家工作積極性以及保障施工質(zhì)量，業(yè)主方每季度會(huì)組織一次安全質(zhì)量進(jìn)度文明施工方面的綜合考評(píng)并進(jìn)行排名，而協(xié)安在每次的排名中從未跌出三甲。為打造高效標(biāo)準(zhǔn)工地，協(xié)安采用信息化辦公、機(jī)械化施工，提高了工地的整體效率。在實(shí)行過(guò)程控制，按規(guī)范、圖紙嚴(yán)格施工，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。在施工進(jìn)度的控制方面，計(jì)劃工期是天，將目標(biāo)層層分解并責(zé)任落實(shí)到具體負(fù)責(zé)人，工程進(jìn)度有序推進(jìn)。四、設(shè)計(jì)方法歸納1.建筑設(shè)計(jì)階段要從功能出發(fā)在總平面設(shè)計(jì)上做到用地范圍、功能分區(qū)明確，在戶型設(shè)計(jì)中做到通風(fēng)，采光，借景等各戶的均好性，