1、資產評估期末復習1、某企業尚能接著經營三年，經營終止后資產全部用于抵充負債，現擬轉讓。經預測，3年內各年預期收益分不為400萬元、300萬元、200萬元，若折現率為10，試求其三年收益現值總額。解：列表計算如下：年度收益額（萬元）折現率折現系數收益現值（萬元）140010%0.9091363.64230010%0.8264247.92320010%0.7513150.26合計761.822、對某企業進行預測得出，該企業以后能長期獲得收益，其第一年至第五年收益分不為500萬元、550萬元、600萬元、650萬元和700萬元，預測該企業的永續年金收益為750 萬元，確定近期折現率為10，又依照目前

2、物價上漲趨勢，預測以后通貨膨脹率會進一步上升，確定適用本金化率為15。試計算其收益現值。解：（1）列表計算如下：年度預期收益額（萬元）折現系數折現值（萬元）15000.9091454.5525500.8264454.5836000.7513450.7846500.6830443.9557000.6209434.63合計2238.49(2)750/15%=5000(萬元)50000.6209=3104.5(萬元)2238.49+3104.5=5342.99(萬元)3、被評估資產年設計生產能力為2萬噸，評估時由于市場不景氣，假如不降價銷售，企業必須減產到年產1.4萬噸，或每噸降價100元以維持設備

3、生產能力的正常發揮。政策調整持續了三年，折現率10%，規模效益指數為0.6。估算經濟性貶值率和經濟性貶值額。解：經濟性貶值率=1(1400020000)0.6100%=19%經濟性貶值額=10020000(133%)(P/A,10%,3)=3332446(元)4、公司對某一建筑物進行評估，該建筑物1995年底竣工投入生產使用，1999年底對其進行評估。該建筑物賬面價值為335000元，經評估人員調查，該公司所在某市價格指數為：1996年10.1%，1997年11，1998年12.3，1999年13。依照現場勘察情況，該建筑物尚可使用20年，試依照以上資料對建筑物重置成本進行評估。解：建筑物重置

4、成本待估建筑物賬面原價價格變動指數 335000(1+10.1%)（1+11%）(1+12.3%)(1+13%) =519533(元)5、某企業從美國進口了一臺設備，離岸價為50萬美元。國外運雜費為1萬美元，途中保險費為2.5萬美元，關稅稅率為30%。該企業進口設備已使用了3年，還能夠接著使用7年，外匯匯率美元比人民幣為1：8.5，進口過程中的銀行及外貿手續費3萬元人民幣，國內運雜費為5萬元，安裝調試費為7萬元。要求評估該設備的價值。解：CIF價格（FOB+國外運雜費+保險費）8.5=（50+1+2.5）8.5=454.75（萬元）進口關稅=CIF30%=136.425（萬元）增值稅=（進口關

5、稅完稅價格+關稅）17%=100.5（萬元）銀行及外貿手續費=3萬元國內運雜費=5萬元安裝調試費=7萬元該設備的重置完全價格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（萬元）該設備的成新率=7/（7+3）=70%該設備的評估值=706.67570%=494.6725（萬元）人民幣。6、被評估設備購建于1999年11月，賬面原值為100萬元，其中設備購置價80萬元，基礎及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。2002年11月對該設備進行評估，現收集到以下數據資料：(1)2002年該類設備的購置價比1999年上漲了50%，基礎及安裝費的物價上漲了30%，該設備的運雜費用達到3

6、萬元。(2)由于開工不足，該設備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。(3)與同類技術先進設備相比，該設備可能每月工人成本超支額為1000元。(4)該企業的正常投資酬勞率為10%，所得稅率為33%。要求：(1)依照上述資料，分不計算機器設備的重置成本和各項貶值指標。(2)計算被評估設備的評估值。解：(1)重置成本=80150%+18130%+3=146.4（萬元）(2)實體性貶值率=100%=26.47%實體性貶值額=146.426.47%=38.75（萬元）(3)功有性貶值=0.112(1-33%)3.7908=3.05（萬元） (4)評估值=146.4-38.75-3.05=1

7、04.5（萬元）7、待估土地為一待開發建設的“七通一平”空地，面積1000平方米，同意用途為商住混合，同意建筑物容積率為7，覆蓋率50，土地使用年限50年，1996年8月出售，依照規劃要求和市場調查，設計建筑面積7000平方米，共14層，12層為商業用房，共1000平方米，314層用于住宅，共6000平方米，可能建設期2年，到1998年8月完工，第一年投入60的總建筑費，第二年投入40的總建筑費，總建筑費為500萬元，專業費用為 總建筑費的6，利息率為10，利潤率為20，租售費用及稅金為總樓價的5，假定該樓建成后即可全部售出，可能商業樓4000元/平方米，住宅樓2000元/平方米，折現率為10

8、，用假設開發法求該土地的價格。解：(1)賣樓價=10004000/(1+10%)2+60002000/(1+10%)2 =13224000(元)(2)總建筑費用=500000060%/(1+10%)0.5+500000040%/(1+10%)1.5=4594115(元)(3)專業費用=45941156%=275646.9(元)(4)稅費=132240005%=661200(元)(5)投資利潤=(4594115+275646.9+地價) 20%(6)地價=132240004594115275646.9661200(4594115+275646.9+地價) 20%求得地價=5599238.1 (元

9、)單位地價= 5599238.1/1000=5599.24(元/平方米)8、某待評地塊為一商業用途的空地，面積1000平方米，要求評估其1998年5月的公平市場交易價格，評估人員通過搜集有關資料選出三個參照物，參照物的有關情況如下表所示：參照物ABC評估對象坐落某市某市某市某市所處地區繁華市區類似類似繁華市區用途商業商業商業商業土地類型空地空地空地空地單價1700元/米21500元/米21600元/米2交易日期1997年10月1997年5月1997年8月1998年5月面積150米22400米2300米21000米2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質一般一般一般一般剩余使用年限

10、35年30年35年30年從評估人員的調查中未發覺參照物交易有什么專門情況，均為正常交易。據調查，1997年5月到1998年5月土地價格平均每月上漲1%。參照物A與待評對象處于同一地區，B、C的區域因素修正系數分不為1.136和1.042。由于待評對象的面積大于三個參照物，關于商業用地而言便于充分利用，故判定待評地塊面積因素對價格的阻礙較各參照物高5%。試運用市場比較法評估該土地的價格（折現率為6%）。解：(1)計算交易實例的修正價格：修正價格=參照物價格交易情況修正系數交易日期修正系數區域因素修正系數個不因素修正系數(1)交易情況修正：由于參照物均為正常交易，故無需修正。(2)交易時刻的修正：

11、 參照物A時刻修正系數=107100=1.07參照物B時刻修正系數=112100=1.12參照物C時刻修正系數=109100=1.09(3)區域因素修正：A、B、C的區域修正系數分不為1、1.136、1.042(4)個不因素修正：參照物A及C的使用年限修正系數=11/（1+6%）3011/（1+6%）35 =（10.1741）（10.1301） =（0.82590.8699） =0.9494參照物A個不因素修正系數=1.050.9494=0.9969參照物B個不因素修正系數=1.05參照物C個不因素修正系數=1.050.9494=0.9969(2)計算修正價格A=170011.0710.996

12、9=1813.36（元/米2） B=150011.121.1361.05=2003.90（元/米2）C=160011.091.0420.9969=1811.61（元/米2）待評估土地的單位評估值=（1813.36+2003.90+1811.61）3=1876.29評估總價值=1876.291000=1876290（元）9、某評估事務所對某企業進行資產評估。經核查，該企業產成品實有數量12000件，依照該企業的成本資料，結合同行業成本耗用資料分析，合理材料工藝定額為500公斤/件，合理工時定額為20小時。評估時該產成品的材料價格由原來的60元/公斤漲到62元/公斤，單位小時合理工時、工資費用不變

13、，仍為15元/小時。依照上述資料評估該產成品的價值。解：產成品的評估值=12000(50062+2015)=375600000(元)10、某企業評估某項低值易耗品。原價700元，可能使用1年，現已使用6個月，會計賬面上已攤銷300元，經調查了解，該低值易耗品的現行價格為1100元。評估該低值易耗品的價值。解：該低值易耗品的成新率=（1612）100%=50%該低值易耗品的評估值=110050%=550（元）11、某制藥廠生產的胃得安片，在市場上比較暢銷，賬面價值為871004.65，評估基準日胃得安片的庫存數量為287319瓶，賬面單價3.03元/瓶，出廠價3.95元/瓶（含增值稅）。該廠產品

14、銷售費用率為2.33%，銷售稅金及附加占銷售收入的1.4%，利潤率為14.48%，求該廠胃得安片的評估值。解：胃得安片的評估值庫存數量（不含稅出廠單價銷售稅金銷售費用所得稅）=287319(3.95/1.17) (12.33%1.4%14.48%33%)=888592(元)12、某企業擁有其他企業非上市一般股股票20萬股，持有股票期間，每年股票收益率在12%左右。股票發行單位每年以凈利潤的60%發放股利，其他40%用于追加投資。經進展趨勢分析，認為該單位將保持3%的經濟進展速度，凈資產利潤率將保持在16%的水平上，無風險收益率為10%，風險收益率為4%。試評估該股票的價格。解：PV=A1/(r

15、g) =200000 1 12%/(10%+4%)40%16% =315789(元)13、某企業進行資產評估，賬面債券投資為50，000元，系另一企業發行的三年期一次性還本付息債券，年利率15%，單利計息，評估時點距到期日兩年，當時國庫券利率為12%，經評估人員分析調查，發行企業經營業績較好，兩年后有還本付息的能力，風險不大，故取2%風險酬勞率以國庫券利率作為無風險酬勞率，該種債券沒有上市交易，求該債券的評估值。解：債券到期值50000 (1+3 15%)=72500(元)債券評估值72500 (1+14%)-2=55789(元)14、某企業有一種差不多使用10年的注冊商標。依照歷史資料，該企

16、業近5年使用這一商標的產品的比同類產品的價格高0.7元，該企業每年生產100萬件產品。該商標目前在市場上有良好趨勢，產品差不多上供不應求。依照預測可能，假如在生產能力足夠的情況下，這種商標的產品每年可生產150萬件，每件可獲超額利潤0.5元，可能該商標能夠接著獵取超額利潤的時刻是10年。前5年保持目前超額獲利水平，后5年每年可獵取的超額利潤為32萬元。折現率為10%。評估該項商標權的價值。（15分）利率為10%的復利現值系數列表如下：期數（年）12345678910復利現值系數0.9090.8260.7510.6830.6200.5640.5130.4660.4240.385解：（1）計算預測

17、期內前5年中每年的超額利潤為： 1500.5=75（萬元）（2）計算該商標權價值：商標權價值=75（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5+32（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10 =753.7909+322.3536=284.3+75.3167 =359.6167（萬元）15、某企業以自有的一項無形資產向另一企業投資，該無形資產的重置成本為200萬元，同意投資的企業擬投入合營的所有資產的重置成本為8000萬元，投資企業無形資產成本利潤率為600，同意投資的企業擬合作的資產

18、原利潤率為20。試評估這一投資的無形資產的利潤分成率。解：無形資產約當投資額200 (1+600%)=1400（萬元）受讓方約當投資額8000 (1+20%)=9600（萬元）無形資產利潤分成率1400/(1400+9600)=13%16、某企業為兩年前剛剛轉產的一個企業，由于產權變動需要進行評估，可能該企業生產經營活動將在以后的五年內逐步趨于穩定，由評估人員和相關專家通過市場預測和分析，以后五年的凈現金流量分不為200萬元、400萬元、500萬元、580萬元和585萬元。已知社會平均收益率為20。國庫券利率為15，該企業的風險系數為1.2，試確定企業的整體資產價格。解：(1)本金化率15%+

19、1.2(20%15%)=21%(2)PV=200/(1+21%)+400/(1+21%)2+500/(1+21%)3+580/(1+21%)4+585/(1+21%)5+585/21%(1+21%)-52291（萬元）17、評估人員對某一企業進行整體評估，通過對該企業歷史經營狀況的分析及國內外市場的調查了解，收集到下列數據資料：(1)可能該企業第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業將進入穩定進展時期，收益額將保持在300萬元的水平上；(2)社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業所在行業風險系數為1.5；(3)該企業各單項資產經評估后的價值之和為

20、1600萬元。要求：(1)確定該企業整體資產評估值。(2)企業整體資產評估結果與各單項資產評估值之和的差額如何處理?（15分）解：(1)企業以后5年的預期收益額分不為：第1年：200萬元第2年：200(1+10%)=220萬元第3年：220(1+10%)=242萬元第4年：242(1+10%)=266.2萬元第5年：266.2(1+10%)=292.82萬元(2)折現率=8%+(12%-8%)1.5=14%(3)企業整體評估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4+292.82(1+14%)-5+30014%(1+14%)-

21、5=1930.79萬元或者：前5年收益現值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4+292.82(1+14%)-5=817.79(萬元)第6年后的永續收益現值=30014%(1+14%)-5=1113(萬元)企業整體資產評估值=817.79+1113=1930.79(萬元)(4)企業整體資產評估結果與各單項資產評估值之和的差額330.79萬元，作為該企業的商譽處理。 18、甲企業擁有一項專利技術，重置成本為100萬元，經測算專利技術的成本利潤率為500%，現擬向乙企業投資入股，乙企業原資產經評估確定的重置成本為3000萬元，成

22、本利潤率為10%。評估人員通過分析認為，該專利技術的經濟壽命為5年，法律愛護期還有10年，可能以后5年該專利產品的凈收益分不為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風險酬勞率可能為6%，國庫券利率為4%。要求：(1)分不計算專利技術約當投資額和乙企業資產的約當投資量。(2)計算專利技術的利潤分成率。(3)計算折現率。(4)計算被評估專利技術的評估值。解：(1)計算約當投資額分不為：專利技術約當投資額=100(1+500%)=600 (萬元)乙企業約當投資額=3000(1+10%)=3300(萬元)(2) 專利技術利潤分成率=100%=15.38%(3)折現率=4%+6%=

23、10%(4)專利技術評估值=400(1+10%)-1+420(1+10%)-2+430(1+10%)-3+450(1+10%)-4+440(1+10%)-515.38%=248.28(萬元) 19、某資產在以后6年中每年末的凈收益分不為400萬元、420萬元、440萬元、460萬元、460萬元、460萬元，在第6年末，可轉讓給其他持有者，轉讓價格為2000萬元，市場利率為12%。估算該資產的價值。解：該資產的評估值=400（P/F，12%，1）+420（P/F，12%，2）+440（P/F，12%，3）+ 460（P/F，12%，4）+ 460（P/F，12%，5）+ 460（P/F，12%，

24、6）+2000（P/F，12%，6）=2804.75（萬元）20、有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積位2000平方米，擬開發建設寫字樓，容積率為2.5，建設期為2年，建筑費用為3000元/平方米，專業費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業費用在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即可出售，可能售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅金為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為10%。要求：采納假設開發法估算該宗土地目前的單位地價（假設不考慮資金時刻價值因素）。解：（1）計算賣樓價：賣樓價=20002.59000=45000000（元）（2）計算

25、建筑費用和專業費用：建筑費用=300020002.5=15000000（元）專業費用=1500000010%=1500000（元）（3）計算銷售費用和銷售稅金：銷售費用=450000002.5=1125000（元）銷售稅金=450000006.5%=2925000（元）（4）計算投資利潤：利潤=（地價+建筑費用+專業費用）10%=（地價+16500000）10% =1650000+地價10%（5）計算利息：利息=（地價+建筑費用+專業費用）6%=（地價+16500000）6%= 990000+地價10%（6）求取地價：地價=45000000-16500000-1125000-2925000-（

26、1650000+地價10%）-（990000+地價10%）地價=19008333（元）單位地價=19008333/2000=9504（元/平方米）21、某公司2004年對某一建筑物進行評估，該建筑物于2000年年底竣工投入生產使用，賬面價值為335000元。經評估人員調查，該公司所屬某市建筑業環比價格指數分不為2001年10.1%，2002年11%，2003年12.3%，2004年13%。依照現場勘察情況，該建筑物尚可使用20年。依照以上資料采納成本法對該建筑物價格進行評估。解：（1）重置成本采納價格指數調整法計算： 重置成本=建筑物賬面原價價格變動指數 =335000（1+10.1%）（1+

27、11%）（1+12.3%）（1+13%） =519533（元）（2）成新率采納使用年限法計算： 成新率=20/（20+4）100%=83.3%（3）該建筑物評估值=51953383.3%=432770（元）22、某企業向另一企業轉讓一項影碟機生產技術，已知轉讓方與受讓方共同享用這一生產技術，雙方設計生產能力分不為800萬臺和500萬臺，該技術屬轉讓方外購，賬面價格為300萬元，已使用3年，尚可使用10年，3年中累計通貨膨脹率為12%；技術轉讓后，10年減少銷售收入按現值計算為80萬元，且開發費用的追加成本按現值計算為25萬元，試評估該影碟機生產技術轉讓的最低收費額。解：（1）計算該生產技術重置

28、凈值： 300（1+12%）10/13=258（萬元） （2）計算重置成凈值分攤率為：500/（500+800）=38.5%（3）計算機會成本為：80+25=105（萬元）（4）計算該無形資產轉讓的最低收費額為：25838.5% + 105=204（萬元）23、已知甲企業為A行業的一個企業，由于要發行股票，需要進行評估，已知甲企業現在生產能力已達到設計生產能力，過去幾年中生產經營比較穩定。請有關專家對甲企業起進行環境分析得出的結論是：國家的行業政策在較長時刻內可不能變動，行業的競爭格局也差不多比較穩定，可不能有大的變化，企業內部環境較穩定。在此基礎上，評估人員收集了過去5年甲企業的收益，并據此預測以后5年的收益分不為2800萬元、2700萬元、2900萬元、2850萬元、2750萬元。已知社會平均收益率為20%，國庫券利率