1、第一章 前 言1. 研究背景X實業股份有限公司房地產開發業務目前正處于改革進展的關鍵時期,為制定以后3年的進展戰略,特托付-公司對其進展策略及市場定位進行專題研究。2. 研究目的及意義.調查分析北京市房地產市場的整體情況,各分物業情況,各區域物業分布狀況,并對房地產市場的供求狀況及進展趨勢進行分析預測，對XX房地產進展的投資方向、開發規模及產品定位提出指導性建議。2.2全面分析X實業股份公司的治理模式、房地產業的經營規模、以往業績、人力、物力、財力等資源狀況,并對比分析與事實上力相當的房地產開發企業的優劣勢，提出可持續進展策略。研究內容3.1國家及北京相關產業政策及宏觀經濟形勢研究3.2北京房

2、地產市場分析與預測3.3X實業股份公司房地產開發業務歷史回憶與現狀分析34房地產開發規模和市場定位3.房地產進展策略建議4. 研究方法與技術路線.一般調查、重點調查、輔助調查相結合4.整理數據庫及本項目專題調查表獵取相關數據. 4.3對數據進行處理分析，確定預測指標及預測方法。44采納回歸分析法對北京市房地產市場進行分析與預測。4.5運用預測結果及中房指數研究經驗確定XX房地產開發業務的開發規模和市場定位,并制定其進展策略。4.技術路線多方調查前期預備模型設計樣本模型數據處理模型調研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型 國家及北京相關產業政策及宏觀經濟形勢研究1 國家宏觀經濟形勢及政策

3、分析1.1、我國宏觀經濟運行態勢改革開放的深入進行,極大地促進了我國經濟的進展。隨著1996年軟著陸的實現,國民經濟的運行狀況發生了全然性的變化：從長期的賣方市場轉向了買方市場。當前宏觀經濟進展形勢總的來講是好的。農業和農村經濟進展較快，國企改革效果明顯,財政貨幣政策雙管齊下,資本市場進展平穩，國際經濟，尤其是東南亞、韓國經濟有全然好轉,這一切差不多上國民經濟接著向前進展的有利條件和重要因素。同時,也應當看到，在宏觀經濟運行中也存在著許多問題。其中要緊是，市場需求不足,多數產品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。0年上半年,中國宏觀經濟已擺脫了亞洲金融危機帶來的不利阻礙,正在穩步回

4、升，經濟增長持續多年的減速有望在今年改變。中國國家統計局公布我國上半年的經濟增長率為8(其中第一季度G增速為8.，第二季度增速為.3%)，國內生產總值達39,91億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個百分點。令人欣喜的是,今年上半年的經濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動,而是消費、出口、投資共同增長，呈現“三駕馬車”并駕齊驅，共同拉動的格局。經濟增長呈現以下特點:經濟增長將比前兩年更加平穩;擴大內需政策對即期生產的拉動作用增強；拉動經濟增長的供給與需求因素出現了新的變化;企業效益明顯好轉;市場物價止跌企穩。中國經濟正在出現積極向上的新的良好趨勢。表 近幾年分季度增長率的變化趨勢1季度季度3季度

5、4季度全年18.26.8%76%9.6%.%19998.3.17.0%6.1%7.10008%.75*.2%*.6其中：*為預測數據200年8月國家統計局中國經濟景氣監測中心對我國100位經濟界的聞名專家進行了調查,多數專家認為當前的宏觀經濟趨好。同意調查的專家均認為今年上半年的宏觀經濟狀況比較理想。8.7%的專家預期下半年的宏觀經濟走勢會比上半年好一些。百分之百專家預期2000年我國GDP增長速度會高于99年，平均預期值為76左右。 總之，我國宏觀經濟目前運行勢態良好，可能在以后3到年將保持向好勢態。1.2.關于房地產產業政策分析1年中央明確提出了要把住宅產業培育成為國民經濟新的增長點。19

6、8年初，朱總理進一步提出了“把住宅建設培育成為新的經濟增長點,使住宅消費成為消費熱點”的進展國民經濟的思路,為房地產業進展營造了最佳的宏觀政策環境。房地產業進展是受政策阻礙相當大的產業部門，國家對房地產業進展的態度往往是左右其進展與否的最重要因素。而我國政府是決心通過住宅產業解決內需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分講明了中國政府決意樹立房地產業在國民經濟中的重要地位。而以后出臺的相關政策都會立足于維護房地產業的進展。這一點是確信無疑的。依照目前宏觀經濟運行的狀況，為了擴大房地產投資,刺激房地產消費，進展房地產市場,國家制訂和出臺了一系列相關的政策和規定。998年的國務院關于進一步深化城鎮住房

7、制度改革，加快住房建設的通知,要求各地在198年12月31日停止住房實物分配,實行住房貨幣分配,把住房分配納入了市場經濟運行的軌道;依照通知的精神和要求,中央國家機關和北京市相繼在19年出臺了在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案和北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案,對住房貨幣分配及補貼標準和發放方式,完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規定。為了進展住房市場,擴大住房消費,實現二、三級住房市場聯動,開放了住房二級市場；為了規范二級市場的運行，促進房地產市場的進展,國家有關主管部門出臺了已購公有住房和經濟適用住房上市出售治理暫行方法，已購公有

8、住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配治理的若干規定,關于調整房地產市場若干稅收政策的通知。為了調節宏觀經濟運行中出現的儲蓄與消費的關系，通過對中華人民共和國個人所得稅法的重要修改，恢復開征了利息所得稅。這一切政策規定,都十分有利于房地產投資和房地產消費,并進一步推進住房制度改革，進展以住房買賣和租賃為要緊內容的房地產市場的形成、進展和完善。以上政策表明：國家是決心樹立房地產業成為我國國民經濟的支柱產業。要緊政策走勢與預測：房改政策方面:我國住房制度改革通過了十幾個年頭，取得了一定的成就。人們的住房觀念在變化;房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長;建立住房公積金的單位和住房

9、公積金數量也在不斷地擴大。住房由打算經濟體制下的福利制，向與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度的過渡,不僅速度太慢,而且還產生了許多新問題,從而使住房制度改革更加復雜化住房實物分配,是傳統住房制度的全然特征；住房分配貨幣化,是住房制度改革的關鍵。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統一扣除。這種住房制度,嚴峻地制約了住宅經濟的進展和居民住房狀況的改善。在80年代初期和中期改革試點的基礎上,國務院于8年召開了全國第一次住房制度改革工作會議；199年召開了第二次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開展。為了建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，199年冬

10、季,國務院召開了全國第三次住房制度改革工作會議，依照會議的精神994年公布了國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定。決定關于建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度的一系列問題作出了明確的規定。三次住房制度改革工作會議,關于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。998年6月召開了全國住房制度改革工作會議。會后發出了國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知。通知的核心內容是宣布全國城鎮，從198年下半年起，停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則,實施住房分配貨幣化的住房分配體系;對不同收入家庭實行不同的政策,建立起以經濟適用房為

11、主的住房供應體系;以住房二級市場為主攻方向,培育和規范住房市場體系;建立具有中國特色的住房金融體系。如此就結束了幾十年來在中國占統治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度和把住房培育成為國民經濟新的經濟增長點，奠定了牢固的體制和經濟基礎。住房分配貨幣化，確實是把傳統體制下由國家扣除的職工住房消費基金,依照按勞分配的原則，量化到職工個人頭上,實質上也就是轉化住房消費基金的運行的渠道。目前各地陸續出臺了住房分配貨幣化的方案。在京中央國家機關和北京市的住房貨幣化的改革方案也于199年8月6日和999年9月日分不出臺。中央和北京市的住房分配貨幣化的實施方案,方案明確指出：

12、停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度,逐1月31日前參加工作的職工)老方法,新人（即199年月1日參加工作的職工)新方法。關于無房和住房未達標的老職工，實行一次性發放補貼；關于新職工,則按月發放補貼。住房補貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。發放住房補貼,建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。住房貨幣分配方案的實施,盡管在執行過程中,還有許多問題需要解決，然而不管如何樣,住房分配貨幣化,必將擴大住房投資和住房消費。總上所述,能夠發覺：房改政策差不多到位,關鍵在于執行,住房商品化、分配貨幣化已是大勢所趨,而下一步房改政策的著眼點在于使住房貨幣化真正納入職工的工資

13、，提高職工的支付能力,從而保證職工要房不再找單位,而是找市場。土地點面:調控住宅建設總量，保障住宅建設用地。下一步的政策立足點要加大對住宅建設用地的治理力度，在節約用地的差不多原則下，保障住宅建設用地。政府在制定土地供應打算時,要考慮住宅市場的現實需求和潛在需求,通過對土地的宏觀調控治理，最終實現住宅建設的持續穩定進展和住房市場的供求平衡。今后本市土地利用模式將是走內涵挖潛的路子,通過舊城改造、第二產業向外轉移等措施來增加存量建設用地;通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。金融方面:進展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入,銀行等金融機構是

14、供給住房建設和住房消費所需資金的重要經濟部門;同時房地產信貸，具有保值、增值和風險小的特性,是銀行等金融機構投資的理想領域。住房金融確實是在那個基礎上進展起來的。我國目前支持住房投資和住房消費的金融形式，要緊是住房公積金，住房合作社,住房抵押貸款,住房信貸。我國房地產金融,是在改革開放的條件下進展起來的。隨著房地產業的復蘇，金融機構開始向商品房提供貸款。182年，許多金融機構開辦了住宅儲蓄業務,房地產開發企業也開始同金融機構進行項目合作。94年國務院關于差不多建設和建筑業治理體制改革座談會記要（國發1號文）指出，各地組建房地產開發公司，由中國人民建設銀行提供周轉資金。195年中國人民建設銀行開

15、始辦理土地開發和商品房貸款業務。隨著住房改革的深入進行，1987年和188年經國務院批準,在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分不建立了住宅儲蓄銀行。199年12月中國人民建設銀行頒發了住宅儲蓄存款和住宅借款暫行方法，1992年月,中國人民建設銀行又頒發了職工住房抵押貸款暫行方法和單位住房貸款暫行方法。197年月，中國人民銀行頒布了個人住房擔保貸款試行方法。這一切都有力地促進了住房金融的進展。居民個人住房抵押貸款盡管有了一定程度的進展，然而還不夠理想。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外,要緊是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一;抵押貸款的首付款數額大;抵押貸款期限短;利率也不合理

16、；以及抵押貸款擔保問題等。依照經濟進展的形勢和住房分配貨幣化的實行,各金融機構正在研究新的方法和實行新的措施,例如組合貸款等。隨著金融對住房消費支持力度的增大,居民住房消費和住房建設將會得到較快的進展。 值得注意的是開征利息所得稅。1999年月30日,中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對中華人民共和國個人所得稅法作了重要修改。確定了“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅”。利息稅，準確的講法是利息所得稅，是對個人儲蓄存款利息所得征收的一個稅種。利息稅不是新設立的稅種。950年我國公布的利息所得稅暫行條例，規定了對存款利息所得征收所得稅。198年由全國人大通過的，在198年

17、人大常委會修訂的個人所得稅法，差不多將利息稅所得列為應稅項目,考慮到當時的具體情況,確定暫免征收。現在對存款利息所得開征個人所得稅,屬于恢復征收。那個稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家,都對儲蓄存款利息所得征收所得稅。恢復征收存款利息所得個人所得稅，是經濟進展的需要。我國經濟改革實現軟著陸以后,特不是從19年以來，物價連續下降,大部分商品供過于求,消費需求疲軟，固定資產投資放慢，經濟處于衰退狀況。要擺脫目前經濟進展的困境，必須擴大需求，鼓舞消費，增加投資。恢復征收利息所得稅,能夠從三個方面發揮作用。第一,提高國家財政收入,加大對下崗職工補助、城鎮居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入

18、者的支持的力度，提高他們的消費水平。第二,調節收入分配,縮小收入水平的差距。第三,在降低利息率的同時，通過利息所得稅,引導城鄉居民分流儲蓄存款,增加消費和擴大投資。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低,而投資意愿上升。中國經濟景氣監測中心近日對113位都市居民進行了調查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望,4%的居民在考慮降低儲蓄水平。總的看來，征稅降息雙管齊下,居民的投資愿望以上述65的居民開始傾向各類投資。然而在我國目前經濟進展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲蓄存款以外,要緊是投資股票、債券、工商業和房地產。然而在這

19、幾種投資品種中,首選也應當是房地產。因為,股票投資風險太大;工商業投資除了也有一定的風險以外，還需要一定的資金規模、相當數量的工程技術人員和治理人員,特不是市場并不看好。因此，房地產是最好的投資方向或投資品種。投資住宅,不僅符合國家鼓舞消費和鼓舞投資的政策導向，而且投資者能夠獲得較高的收益。第一，投資房地產具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。這是由住房的性質決定的。住房既是消費品，又是投資品。在長期的傳統體制下,人們把住房只看作是消費品,這種看法是不正確的。在市場經濟條件下,住房不僅是消費品,而且也是投資品。住房作為消費品,首先是為了滿足人們最差不多的

20、需求。在這種情況下,它是最必需的消費品，是任何人都回避的。因此，要滿足居民生活的需求,首先必需滿足居民對住房的需求。然而，就住房本身的性質來講，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經濟社會的進展和居民收入水平的提高,它依舊人們進展資料和享受資料。住房作為進展資料和享受資料，決定了住房的消費空間十分巨大。同時,住房依舊人們投資對象,即投資品。在資金一定的情況下，住房投資也應當是人們首選的投資項目。因為,住房投資不僅比股票投資、工商業投資風險小；而且比儲蓄、債券等利息高。就北京目前來講,不管是一居室、二居室、依舊三居室，所有房屋租金收入,都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。因此，購房

21、投資,不僅是一種安全可靠,而且也是收益較大的投資。第二，住房投資，能夠同時實現兩種功能。住房既能夠作為消費品,具有滿足消費者的消費需求的功能,同時也能夠作為投資品實現保值增值的功能。在市場經濟條件下，居民購買住房,首先是為了滿足自己居住消費的需求，然而在住房消費過程中,同時就實現了保值和增值的功能。現實生活表明,假如由于情況變化，不需要現有的住房，或者為了更換現有住房,居民通過出售自己的住房,不僅能夠保值,而且還可能增值。第三,目前投資住房，既能夠幸免征收利息所得稅，還能夠享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，能夠利用住房補貼、

22、住房公積金,銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅,解決自己的住房問題。已購公有住房和經濟適用住房上市出售治理暫行方法的實施，啟動了住房二、三市場,為工作單位與住房距離太遠,上下班不方便的；以舊房換新房的;以小房換大房的等等住房困難者,提供了解決解決住房困難問題的機會。這部分居民，能夠通過出售舊房的收入，加上住房補貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現以舊換新,以小換大的目的。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關于調整房地產市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣一般住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費。 拆遷安置政策方面: 貨幣還遷促進了住房市場的進展 北京市都市房屋拆

23、遷治理方法于199年12月日起開始實施，991年10月日起開始實施的北京市實施都市房屋拆遷治理條例細則同時廢止。方法是對細則的修改和完善，是北京市進行房屋拆遷的差不多準則。方法是依照北京市都市建設的進展，房屋拆遷中存在的問題,以及建立社會主義市場經濟體制的需要制訂和實施的。方法的制訂和實施標志著北京市房屋拆遷治理進展到了一個新的時期。1991年起開始實行的房屋拆遷細則，關于規范房屋拆遷行為，保障都市建設的進展,起到了重要的作用。然而，隨著社會主義市場經濟體制的建立，都市建設的進展,原有的細則差不多不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素,不符合國務院都市房

24、屋拆遷治理條例中規定的按照拆遷面積進行補償的原則;按照原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一,不符合市場經濟規律;原細則操作性不強，不利于拆遷治理制度化和規范化。在修改細則和制訂方法的過程中，堅持了以下一些原則:第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面治理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷治理權限劃分,以及操作程序等，都作了比較明確的規定；另一方面對拆遷補償的相關內容，包括拆遷補償的對象和方式,拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規定。第二,適應住房制度改革的需要。原有細則在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的打算體制下的福利分房的

25、色彩,新方法規定,房屋拆遷按照原建筑面積實行貨幣補償,體現了住房制度改革的原則和要求。第三，促進住房市場化的原則。新方法規定的補償方式,是由當事人協商確定,既能夠貨幣補償，也能夠實物安置。如此有購買力的被拆遷戶就進入了房地產市場,是推動住宅市場化的重要步驟。第四，服務于首都建設的大局的原則。房屋拆遷是都市建設和進展的重要內容,不管是拆遷依舊被拆遷人，都有應當服從首都建設和進展的需要。修改后的方法共5章,55條，變動比較大的地點要緊是:依照國務院的都市房屋拆遷治理條例的規定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素,確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原細則中的“拆遷安置”的內容并入了“拆

26、遷補償”中，從而就把原拆遷中體現福利性質的“按人補償”,轉變為市場經濟條件下的“按房補償”。切實愛護被拆遷房屋所有人的權益，關于使用權人，只限于執行國家規定租金標準的才能夠給予補償。房屋拆遷,能夠直接進行貨幣補償，也能夠把貨幣折為實物即房屋補償。補償數額,按照原建筑面積的重置價格結合成新確定;假如進行實物補償，則由拆遷人把貨幣補償額折算成等額的房屋。另外確實是完善了拆遷工作程序,增加了拆遷工作的透明度。總的講,拆遷方法,把拆遷工作從打算體制下的福利補償方式,轉變為市場經濟體制下的市場運作方式，即有力地愛護了被拆遷人和拆遷人的合法權益;有利于深化住房制度改革;有利于拆遷工作的進行；也有利于進展房

27、地產開發建設市場和住宅市場。2 北京市社會經濟進展狀況及產業政策2.1在全國宏觀經濟勢趨好的大環境下,北京市200年上半年經濟接著保持積極向上的進展趨勢,總體經濟運行良好。本市經濟保持強勁的進展勢頭，總體經濟持續走強,景氣曲線呈上揚勢態。依照北京市統計局公布的數據得知,上半年全市實現國內生產總值144.1億元，按可比價格計算,比去年同期增長12%,為196年以來同期最高增速,高于全國平均水平3.個百分點。2.2北京市房地產政策分析近年來隨著國家出臺了一系列有關房地產方面的政策法規，北京市也相應出臺了一系列利于房地產業進展的方案與政策。例如:北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案,

28、已購公有住房和經濟適用住房上市出售治理暫行方法,已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配治理的若干規定，關于調整房地產市場若干稅收政策的通知，北京市都市房屋拆遷治理方法等等。這些政策規定有利于深化住房制度改革,開放住房二級市場，規范房屋租賃市場,按照市場經濟原則改革公房租賃關系；對都市房屋拆遷實行貨幣補償,完善住房公積金制度,開征利息所得稅等一系列政策規定的出臺和實施,關于擴大房地產投資，轉變在打算經濟體制下長期形成的住房消費觀念,增加居民住房消費支出，進展和規范房地產市場，都有著重要的現實意義，并對房地產業的進展產生長遠的阻礙。 綠化隔離帶政策分析: 為了落實北京市都市總體規劃

29、，加快規劃市區內綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和都市化進程,促進都市生態環境改善和首都經濟社會可持續進展，200年3月20日,北京市綠化隔離地區建設領導小組出臺了關于加快本市綠化隔離地區建設的意見,提出從200年開始，在規劃綠化隔離地區范圍內，用3年至年時刻完成綠化60平方公里的任務。 綠化隔離帶大都處于城鄉結合部,環境相對比較差，土地開發利用率低,人口居住密度高,又多為農民居住地，改造難度大。目前由于風沙問題嚴峻，氣候條件變得越來越差，才引起政府進一步注意應該加大環境愛護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設,將改變周邊土地環境,把原來基礎設施差

30、,環境惡劣，人口稠密的城鄉結合部改變成環境優美,基礎設施齊全的可用來開發居住小區的優等地。總之,綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區的土地將被大大改善,利于開發房地產；綠化隔離帶能擴大商品房供應量,按照京政辦發020號文件，在綠化隔離帶周邊地區的原有農民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1:.5；另外,綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環境是小區永久的賣點，而綠化隔離帶將從全然上改變小區的大環境。中關村地區分析:1999年6月5日,國務院關于建設中關村科技園區有關問題的批復公布,使中關村地區成為眾人關注的焦點。中關村地區有

31、高等院校68所、科研院所家、高科技企業數十家。這些差不多上使中關村地區成為“中國硅谷”的優勢。然而，中關村地區在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足,使一些想進駐中關村地區的國際高科技企業望而卻步,阻礙了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。從房地產方面講,中關村地區存在著專門大的缺口,該地區的寫字樓、公寓、住宅嚴峻不足,這從中關村地區房地產項目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲,不管從中關村的進展，依舊從市場需求的角度考慮，中關村在房地產方面都有相當大的進展潛力。23可能北京市房改方向和政策走勢 下一步北京市

32、房改方向會是:接著穩步推進公房租金改革,組織公房按成本價出售,進行住房普查，建立住房檔案,開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的要緊著眼點。政策導向將有助于啟動和完善北京市房地產市場，保證北京房改政策的進一步落實,促進北京房地產業的進展。國家及北京宏觀經濟進展對房地產業的阻礙3. 國民經濟進展水平與房地產業 依照世界各國房地產業的進展歷程來看,當人均國民生產總值進入500-100美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長時期,住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加,直到人均國民生產總之達到8000美元-10000美元時，住宅投資才開始減少,而人均國民生產總值為100美元左右，是住宅進

33、展的增長期。我國目前人均國民生產總值約為700美元,房地產建設與消費正處于快速增長時期。通過近幾年的房地產投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖能夠明顯看出這一點。世界部分國家或地區1988年房地產占GDP的比重大約在10%上下（參見下表)；香港地區高達30%,在這些國家或地區,房地產差不多成為國民經濟的支柱產業。表： 198年部分國家或地區房地產業占GDP的比重國家或地區美國日本英國法國韓國臺灣比重11.41.412.20.8.010.86目前，我國房地產業占GDP的比重偏低(目前為4%左右），房地產業成為我國經濟進展的支柱產業還有一段艱辛路要走(國際慣例是：只有當房地產業占GDP的比重到達

34、10左右才能成為國民經濟的支柱產業)。我國即使到本世紀中葉達到中等發達國家水平，住宅建設投資占DP的比重也不應該下降。假如這一比重能保持目前5-6的趨勢(19年為5.6%），那么到2010年時,則我國城鎮住宅建設投資將達到每年85000億元。我國住宅產業的增加值到201年將達100億元，占GP的比重為81%。住宅產業將確立國民經濟的支柱產業地位。32 DP與房地產業的相關度 為了研究房地產與GDP之間的相關程度,我們采取了9911999年的北京市的商品房銷售額和GP進行一元線形回歸分析,結果如下： St=-76.84+0.027t3 R2=0.17, 其中,St為北京市第 年的商品房銷售額；t

35、為北京市第年的國民生產總值，均為當年價格，單位為億元。 計算結果表明:GDP與商品房銷售額之間的相關程度較高,相關度達到0.97。 由于GD與房地產業呈正相關關系，而且相關度專門高，因此，國民經濟的進展將帶動房地產業的進展,在國家宏觀經濟趨好的大環境下,房地產業將面臨新一輪的進展周期。33 宏觀經濟進展周期與房地產經濟周期房地產業在西方發達國家有近百年的歷史。房地產經濟同西方經濟一樣,有它本身的進展高潮和低潮,形成有自身特色的房地產經濟周期。據有關資料介紹,美國房地產業大約按120年的時刻完成一次周期波動,香港是78年為一次周期波動。在我國,房地產業是一個新興產業,剛剛從固定資產投資及差不多建

36、設中獨立出來的房地產業，其進展歷程相當短，只有十幾年的歷史,但就這十幾年來看,我國的房地產業的進展能夠講是進展快、波動大，它的周期性波動形式在一定程度上能夠探討我國房地產經濟周期波動的規律。房地產業始終是國民經濟的先導產業和基礎產業并將進展為支柱產業。 正是由于房地產的基礎性和先導性，使得房地產業的進展要超前于國民經濟中其他產業的進展,因而房地產業是經濟繁榮、蕭條的重要標志,是經濟升溫與否的“晴雨表”,這在西方經濟發達國家和香港等地區差不多得到證實。房地產業，包括住宅產業的進展，同國民經濟進展周期緊密相關。房地產的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調整、恢復等一系列自我平衡機制，具體講來它的周期波

37、動大致如下：經濟增長對物業的需求刺激建筑業的進展經濟繁榮進一步刺激物業需求新建物業超過實際需求產生過剩物業積壓物業需求迅速退進入調整期物業需求逐步消化現存量進入恢復期物業供求關系達到平衡時期新的經濟增長使物業需求大于供給開始新一輪市場周期運動。與宏觀經濟周期相比，房地產業進展周期的特征是:（1)房地產業稍后于宏觀經濟進入復蘇期；()房地產業先于宏觀經濟進入繁榮期;（3）房地產業先于宏觀經濟進入衰退期;（）房地產業的蕭條期長于宏觀經濟；(5)房地產業周期波動的波峰高于宏觀經濟，波谷低于宏觀經濟。也確實是講,相關于宏觀經濟,房地產經濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。房地產經濟的進展受國民

38、經濟進展的制約，房地產業的基礎性和先導性特點，決定了房地產投資應超前于國民經濟周期性波動。在經濟周期的低轉折點來到之前,把握好投資機會和項目,保證在經濟擴張期和高峰期能得到較大進展，在高轉折點到來時能及時采取調整措施,使投資項目、投資結構和經營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優化新開發與再開發投資的選擇。本章結論:目前，國家和北京市宏觀經濟趨好,房地產業政策利好，北京市住宅與房地產業面臨著良好的進展機遇。第三章 北京房地產市場分析與預測居住物業市場分析與預測1.1 住宅市場分析11. 供給分析北京市現有住宅存量約17億平方米,從其性質上看，以基建項目為主,其中近億平方米的設計或配套存在一定缺

39、陷。目前市場上住宅供應量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長,其中7年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長94，98年竣工589萬平方米,增長22%,年竣工08萬平方米,增長4，今年上半年商品住宅竣工面積達49萬平方米，比去年同期增長8%。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米) 住宅項目在各個區域均有分布,其中近郊區面積遠大于城區,相對而言,朝陽、海淀、豐臺三區更為活躍，其總建筑面積比例分不占26%、19%和1。在上半年新開盤的5個住宅項目中,朝陽區18個，海淀區1個,兩區新項目數占5%。所有新盤項目規劃建筑面積為59萬平方米,其中朝陽區145萬平方米，海淀區126萬平方米,兩區總

40、和占5。海淀區新項目要緊集中在中關村核心區及其周邊,而朝陽區的新項目則以亞運村及望京地區為主。.1.2需求分析 近年來我國宏觀經濟形勢趨好，國民經濟保持了穩定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。住宅銷售面積增長較快，其中7年共銷售242萬平方米,同比增長28,98年為377萬平方米,增長6%,99年為485萬平方米，增長28。今年上半年本市住宅市場共銷售204萬平方米,實現銷售額.6億元,分不比去年同期增長1倍和.4倍。盡管上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉,但由于近年來竣工量均大于實際銷售量,據統計截止到年底本市商品住宅的空置量萬平方米,這些空置房對銷售市場壓力巨大

41、。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米)1 價格分析: 一般住宅價格從總體上看,具有市中心高、外圍低,北部高、南部低的區域特征。二環內住宅平均價格為7760元左右，二三環間為6000元左右，三四環之間為4000600元。北部住宅通常比南部住宅價格高000多元/平方米。北京市住宅分區平均價格表(元/平方米）區位二環內東北二三環間西北二三環間西南二三環間東南二三環間西三四環間北三四環間東三四環間均 價76737357062476312685746區位南三四環間西四環外東四環外北四環外南四環外通州昌平大興均價44085457542407229713681.4阻礙市場的要緊因素價格。價格是消費者考慮的要緊

42、因素。依照中房指數最 新調查顯示,8的被訪者能承受的價格在000元/平方 米以下,其中200-3000元那個區間的人數最多，為2%。位置。通勤距離(時刻)是購房者考慮的又一個因素, 他們往往青睞于對自己熟悉地區的物業，一些位于郊區 的住宅由于交通及市政配套較差,長期空置。品質。消費者對住房的工程質量、功能、環境質量和管 理質量要求越來越高,許多開發商觀念上仍沒有完全改 變對現有市場的認識，目前市場上適應個人購房的個性 化、多樣化的住宅供應不足。消費觀念。由福利分房轉變為個人購買，在寬敞居民心 理上、行為上還需要有一個逐步適應的過程。11. 重點地區分析)亞運村地區:本地區房地產進展的綜合區位優

43、勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設施及優越的自然人文環境。從進展趨勢上看,亞運村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區。從價位來看,本地區居住物業整體檔次水平較高,以內外銷公寓為主，一般住宅項目相對較少，均價在50元/平方米左右，目前的在售面積約為30萬平方米，要緊項目有風林綠洲、XX綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2)中關村地區:中關村地區原有許多房地產項目,已形成了具一定規模的居住社區。隨著國務院關于建設中關村科技園區的決定,中關村科技園區內的一些房地產開發項目開始升溫。目前中關村地區的項目均呈現不同程度的熱銷場面，隨著中關村科技園的建設,該地區基礎設施的進一步完善，其將成

44、為本市最熱的地區之一。 中關村地區上市供應項目均價為300元/平方米，屬一般住宅類的中高檔價位。據統計,當前中關村中心區在售面積約261萬平方米，要緊項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。依照中關村地區規劃，核心區內住宅項目將嚴控審批。因此，中關村地區的物業價格保持穩中有升,尤其是位于核心區的項目,由于其周邊商品房供應量將會越來越小,需求會大于供給，因此其價格有進一步上升趨勢。3)望京新區：望京新區盡管距市區較遠,但隨著開發的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產市場的熱點地區。 本地區的項目為一般住宅類的中檔價位，均價多數在4

45、800-530元左右,在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等,現有供應量為12萬平方米。本地區住宅漲勢已被寬敞購房者認同,因此項目普遍銷售情況較好。4）南二三環:據統計,本地區供應總量為18萬平方米,此區域內中檔項目較多，均價保持在60元/平方米左右,其總體價位要比北部的低至0元平方米。盡管南城的各項基礎設施有了專門大的改善,然而由于人們的居住觀念短時刻內難以改變,且南城辦公區較少,在此地區就業的人數較北城少，因此，南二三環地區近期內專門難成為市場的主流。 住宅二級市場與一級市場聯動反應 開放住房二級市場,部分居民靠出售現住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄

46、及政策性和商業性的貸款支持，就能夠大大增強住房購買力,進而促進一級住房市場的消費。另一方面，由于二手房具有區位、價格等優勢,又會受到一些臨時不具備購買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級市場的消費,促使一級市場作相應的調整,使價格更趨合理。1.17 舊城改造對住宅市場的阻礙 市中心舊城區的人口密集，市政基礎設施落后,造成改建這些地區的高難度和高成本，同時成本的上升,又導致了改造后的新建住宅價格居高不下,加上越是中心區，地理位置優越的土地越是有限,部分開發商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高,價格更是居高不下，遠遠超出了一般居民的購買力,形成高檔公寓的聚攏地。由于舊城改造

47、使大量的人口外移,城區邊緣及近郊區將成為居住的集中地,這些地區的住宅項目將成為今后房地產市場的熱點,逐漸形成幾個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等,同時這些地區的商業將會大幅度增長。1.8 市場預測以后幾年內的住宅的竣工量將接著保持較快增勢。依照對85年以來住宅竣工面積的回歸分析,可能20年住宅竣工面積為985萬平方米,2002年為1107萬平方米,203年為239萬平方米。隨著人們住房消費觀念的轉變，以后幾年內的住宅的銷售量將有所增加。依照對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，可能2001年住宅銷售面積為560萬平方米,2002年為642萬平方米,23年為730萬平方米。 依照北京市20年

48、遠景規劃，到00年要實現人均居住面積1平方米，另據北京市統計資料顯示，截止到199年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此能夠推算出在今后的11年中,全市每年住宅的需求量至少要達到40萬平方米。這部分需求要緊來源于商品住宅,今后將全部通過商品住宅市場來實現,因此今后幾年,商品住宅的銷售量將越來越大。總體價格仍會走低。隨著個人購買力的慢慢活躍，住宅銷售量將會越來越大,但其整體價格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數走勢能夠預見，近1年內，指數將保持平穩下降的態勢，年降幅達3%。總體價格趨勢是穩中有降，但不排除個不熱點項目價格上揚。4）中關村、亞運村地區是居民購房的首選地區。據調查顯示，最多的購

49、房者首選地區是亞運村地區,占17%，同時亦有%的購房者首選中關村地區,其次是東三環附近。5）盡管供應量和需求量在以后幾年內都會有一定增加,但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加,空置總量必定加大。如此，供大于求不可幸免,市場競爭將越來越激烈。1.經濟適用房市場分析.2.1供應分析北京市經濟適用住房共個項目（首批19個，第二批個），9年本市共竣工經濟適用房50萬平方米，20年經濟適用住房打算開復工面積98萬平方米，因此在今后23年內全市的經濟適用房供應量將會大大超過去年。1.2. 銷售情況從目前市場情況來看，經濟適用房總體銷售形勢較好,99年共銷售0萬平方米。特不是幾個距城區較近，且交通條件和

50、周圍環境較好的小區。但必須看到經濟適用房真正熱銷的是位于市區邊緣地區，房價大約在00元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。至于位于郊區甚至遠郊區的眾多經濟適用房,盡管每平方米僅030元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離都市，交通不便、配套不全，小孩就學難。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津,致使購買者寥寥無幾。.23 市場預測 200年打算開復工面積為918萬平方米，如此巨大的供應量將在23年內竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數。19年已銷售的經濟適用房大大釋放了這部分居民購買力,2000年起,經濟適用房的銷售可能可不能再有99年的“火爆”場面了。同時關于限

51、制經濟適用房購買對象的有關政策,會在今年或明年出臺,屆時只有中低收入者才能購買，這對經濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場分析31 供給分析北京市于1995年開始對房地產業實施宏觀調控，限制外銷項目的審批,但外銷公寓的供應卻連年遞增。這要緊是由于前幾年批準的項目陸續交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣,進展商改變物業功能。93年-9年，外銷公寓的累計竣工量為40萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓1個，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個,總建筑面積70萬平方米,且都集中在朝陽區的東二、三環附近。由此可見，東二、三環仍然是高檔公寓的認知區。 高檔公寓要緊集中在朝陽、海淀、

52、宣武等地區，其中以朝陽區最多，占4。朝陽區的高檔公寓要緊集中在東二、三環沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區。東城區的高檔公寓則要緊集中在東直門外、二環沿線及朝內大街。海淀區是高檔公寓市場的一個新興地區，專門有進展潛力，但其高檔公寓要緊面向國內客戶。西城、崇文、宣武等區則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業。各行政區高檔公寓分布比率1.3需求分析從銷售市場上看,盡管外銷房市場普遍不是專門景氣，然而那些位置優越、戶型新穎、設計精美的物業依舊博得這些人的青睞,去年嘉和麗園的旺銷確實是一個典型的例子。由于金融危機的阻礙，97年-99年高檔公寓的價格持續下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉

53、，且隨著中國加入世貿的臨近,外銷公寓市場差不多有所升溫，市場銷售差不多開始轉暖。現在本市在售的高檔外銷公寓平均售價00美元左右，與去年同期差不多持平。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖(USD/平方米)在租務市場上，關于外銷高檔物業需求仍差不多上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊如此的行業更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而,需求總量的減少已是不爭的事實。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖(SD/平方米）由于北京出現越來越多的高檔內銷商品住宅，其設計和建筑標準已逐漸接近外銷住宅的水準,內銷住宅物業和外銷住宅物業概念正在逐步淡化；

54、另外外籍人士對購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當一部格外銷公寓項目從市場銷售活動的開始時期，就將目標市場定位于國內消費者。但真正高檔次的住宅項目的買家照舊是海外人士,其購買目的有相當一部分為投資。從區域上看,東二、三環地區的客戶要緊來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區的人士、海外歸來人士。另外,還有一定數量的國內企業的高層領導者、律師、文體明星等。中關村及西二、三環地區的客戶則以國內企業的高層領導者、律師、文體明星及從事高新技術的人員為主。區域分析 1)東二、三環地區東二、三環地區是人所共知的高檔公寓聚攏區,此地區高檔公寓供應量最大，約為69萬平方米，而且此地區外銷公寓所

55、占比重最大,達8%。由于此地區高檔寫字樓較多且毗鄰使館區,因此不管從售價還是租金上看,東二、三環高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為294元/平方米,租金為52元/天平方米。 較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主,新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿國際公寓、陽光100、現代城、嘉里中心、國貿公寓等。東二、三環的開發早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓接著建筑。由于東二、三環的售價及租金已進行了一段時刻的調整,可能今后大幅下調的可能性不大。 2)西二、三環地區西二、三環地區的項目要緊分布在紫竹橋及西直門地區。從99年下半年以來,紫竹橋、西直門

56、等幾個喧鬧地段整體供應量逐漸增大,新項目數量增多。目前西二、三環地區高檔公寓的平均價格為9156元/平方米，平均租金為2.元/天平方米。本地區新推出的高檔公寓項目不管從規劃、戶型依舊銷售手法上都有較高的水準,但該地區供應量均為近一兩年內推出的,市場能否在短期內消化掉如此大的供應量,仍是個未知數。3) 中關村地區中關村核心區目前高檔公寓的供應量相對較小,外銷房數量也較少，只有科技會展中心。由于這一地區以內銷公寓為主,要緊面向國內客戶,屬于中低檔次。因此該區域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為890元/平方米，租金平均為3.72元/天平方米。此地區公寓以銷售為主,但只有萬泉新新家園的銷售情況

57、較好,而其它的內銷公寓由于沒有特色,銷售情況一般。該地區可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關村高科技園區的建設，區內環境將越來越好。區域內高級公寓將有著寬敞的前景，萬泉新新家園的熱銷足以講明這一點。從區域本身情況來看，該區域的項目仍將有一定的漲價空間。.3.5市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在2-3年后，才有可能改變，近一兩年內價格仍將接著下跌，但由于受宏觀形勢好轉的阻礙，跌幅可不能專門大。在租務市場上，外銷公寓的供求失衡的現象較為嚴峻,但在中關村和CBD地區，高檔公寓仍供不應求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場壓力較大,平均租金在最近

58、兩年已下跌40%以上,盡管市場壓力仍然專門大,但目前租金已近谷底,下跌的空間不大，可能近期內仍會維持這種狀況。14、不墅市場1.市場供應自95年起，不墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現大量積壓。此后本市差不多上就沒有再批建新的不墅項目,近期北京市場上在售的不墅項目差不多上是一些老項目的后期供應。93年以來,累計竣工的不墅約為萬套左右。本市的不墅多選址在離市內并不十分遙遠的東北及西北方位,其中機場路至順義沿線項目最多，其次為昌平。1.2.市場需求 盡管市場上現有的不墅多是前幾年建成的,但從我們統計的情況來看,除幾個口碑較好的項目外,銷售率均較低，平均銷售率約為40。不墅的售價差異較大,從4000US

59、到250M，位于機場路附近的外銷不墅一般售價在1600D以上;價格為2000多元的低檔不墅，一般位于遠郊區縣，同時多數為非法開發的項目。由于銷售市場的不景氣,許多不墅也用來出租。然而由于不墅特有的消費群體較小,僅有那些位置好、檔次高的不墅才能贏得客戶。1.3.市場預測 不墅市場近期內仍難走出低迷，盡管加入WTO,外國來華經商人員增加,對不墅市場會起到一定的促進作用,但仍不能使不墅市場有全然性改變,仍需要一個較長時刻的調整期。. 寫字樓市場分析與預測2.1.供給分析 由于前幾年的過度開發,市場供應量過大，同時宏觀經濟的軟著陸,亞洲金融危機的阻礙,造成市場一蹶不振。寫字樓一直處于調整停滯之中，供應

60、量特不是新開項目逐年減少，市場更多的消化現有的樓盤。999年共有5棟寫字樓竣工，總計679萬平方米,比1998年減少43萬平方米。目前市場上寫字樓總存量約為2萬平方米。2 租售情況分析21 租務市場95年以來,寫字樓租金持續下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近2美元/月平方米，升幅達47%。朝陽區、東城區的寫字樓租金高于其他各區,反映了這兩個地區仍是寫字樓的租售熱點。全市寫字樓的出租率有一定的提高，特不是位于海淀區中關村,朝陽CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%,一些寫字樓甚至達到了10%的入住率。近年來寫字樓平均租金走勢圖（UD/平方米)近期高檔寫字樓租金