1、#+項(xiàng)目成本測算說明（成本費(fèi)用、項(xiàng)目分類及核算內(nèi)容）一、項(xiàng)目情況：1、項(xiàng)目所處位置，位置的大體情況；2、項(xiàng)目的組成情況：幢數(shù)、各自的層數(shù)、各自的結(jié)構(gòu)類型、層高等3、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠 化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）二、編制依據(jù)：1、我公司與相關(guān)單位簽訂的合同、協(xié)議。2、項(xiàng)目的市場定位報(bào)告。3、項(xiàng)目的規(guī)劃和擴(kuò)初方案。4、省市有關(guān)行政性收費(fèi)項(xiàng)目的政策、法規(guī)、文件。5、有關(guān)中介機(jī)構(gòu)提供的和我公司收集的類似項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)。6、測算期建筑材料的價(jià)格或價(jià)格指數(shù)。7、項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)。8、其他依據(jù)。三、開發(fā)產(chǎn)品成本目

2、標(biāo)的確定及核算視開發(fā)產(chǎn)品具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列 18項(xiàng)，其中16項(xiàng)組成項(xiàng)目開發(fā)成 本：1、 土地使用權(quán)取得費(fèi)2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建安費(fèi)用4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)7、開發(fā)期間費(fèi)用8、營業(yè)稅等及附加四、成本組成#+土地獲得價(jià)款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)、契稅及市政配套費(fèi)：支付的地價(jià)，向政府部門交納的契稅、 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地公正費(fèi)和土地證手續(xù)費(fèi)。合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作的房屋成本 和相應(yīng)稅金等紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管

3、線 鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，農(nóng) 作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。其他土地類費(fèi)用開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè) 計(jì)、可行性研究、籌建“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：測繪測量費(fèi)：包括土地測量費(fèi)、建筑放樣測量費(fèi)、市政放樣費(fèi)、復(fù)測 費(fèi)、管線跟蹤測量費(fèi)、竣工測繪費(fèi)、地震安評費(fèi)、填渣測繪費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、防 雷防靜電測試費(fèi)、日照測試費(fèi)和其他測量測繪費(fèi)。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)、主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、附屬工 程設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)、勘探費(fèi)和其他設(shè)計(jì)費(fèi)方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)：方案設(shè)計(jì)費(fèi)（含方案招

4、標(biāo)費(fèi)評審費(fèi)和模型及效 果圖費(fèi)）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)。主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)：裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、幕墻設(shè)計(jì)費(fèi)、鋁合金門窗設(shè)計(jì)費(fèi)、 智能化設(shè)計(jì)費(fèi)、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)、人防電站設(shè)計(jì)費(fèi)、基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)。附屬工程設(shè)計(jì)費(fèi)：市政設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、給水設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)保設(shè) 計(jì)費(fèi)、路燈設(shè)計(jì)費(fèi)、有線電視設(shè)計(jì)費(fèi)、河坎設(shè)計(jì)費(fèi)、電氣設(shè)計(jì)費(fèi)、煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)、 高層電動(dòng)抄表設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管線設(shè)計(jì)費(fèi)和標(biāo)識標(biāo)牌設(shè)計(jì)費(fèi)。審圖費(fèi)：各種施工圖審核、消防建審、防雷設(shè)計(jì)審核、人防工程審#+核等。勘探費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基的各種勘探費(fèi)。其他：可行性研究及其他不能列入以上內(nèi)容的各種勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、制 圖、曬圖費(fèi)等。報(bào)批報(bào)建費(fèi)（可退費(fèi)用

5、要注明）教育地方附加費(fèi)白蟻防治費(fèi)散裝水泥費(fèi)墻改費(fèi)規(guī)劃告知牌制作費(fèi)環(huán)評費(fèi)室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)消防測試費(fèi)（付測試單位）消防驗(yàn)收費(fèi)（付消防支隊(duì)）異地人防建設(shè)費(fèi)異地綠化費(fèi)招投標(biāo)費(fèi)：包括招投標(biāo)管理費(fèi)，設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備等招標(biāo) 費(fèi)及招標(biāo)代理費(fèi)，標(biāo)底編制費(fèi)等合同公證費(fèi)質(zhì)監(jiān)費(fèi)其他報(bào)批報(bào)建費(fèi)：如規(guī)劃管理費(fèi)、檔案管理費(fèi)和綜合驗(yàn)收費(fèi)等。三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè) 費(fèi)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用、臨時(shí)電貼。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線 鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場地平整費(fèi)：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房

6、拆除費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占地費(fèi)用及其他臨#+時(shí)費(fèi)用。房屋安全鑒定及周邊環(huán)境監(jiān)測費(fèi)。考古費(fèi)。1.2.2.8其他三通一平類費(fèi)用。1.2.5物業(yè)類費(fèi)用：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主委員會的由物業(yè)公司代管的物 業(yè)管理基金、維修基金或其他專項(xiàng)基金以及代收費(fèi)項(xiàng)目。初期物業(yè)管理費(fèi)。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。電梯設(shè)備維修費(fèi)。弱電維修基金。房屋保修費(fèi)。其他物業(yè)類費(fèi)用。代收費(fèi)：如有收費(fèi)需說明。主體建安工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生在主體內(nèi)并列入房屋建筑安裝費(fèi)用預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi) 用。樁基工程：包括工程樁、圍護(hù)樁、樁基測試等主體結(jié)構(gòu)及安裝工程包括地下室工程和上部工程地下室工程：包括土方、基坑圍護(hù)及護(hù)壁、基坑測試費(fèi)

7、、地下室土 建地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖上部工程：包括結(jié)構(gòu)及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花 崗巖等）上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖其他外立面工程：包括室內(nèi)外門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、護(hù)欄等工程。裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝 修和商業(yè)精裝修等。其他安裝工程費(fèi)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及安裝#+中央吸塵系統(tǒng)設(shè)備及安裝空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)電梯設(shè)備及安裝費(fèi)室內(nèi)軟化水設(shè)備及安裝費(fèi)室內(nèi)直飲水設(shè)備及安裝費(fèi)消防通風(fēng)系統(tǒng)安裝費(fèi)太陽能熱水器人防設(shè)備及安裝費(fèi)機(jī)械停車位智能化及通訊弱電系統(tǒng)費(fèi)：包括安全防范及智能控制系統(tǒng)、衛(wèi)星 電視、三表遠(yuǎn)傳、

8、家居智能化和其他。其他主體建安工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：室內(nèi)外高低壓電器系統(tǒng)費(fèi)：包括高低壓設(shè)備及線路安裝費(fèi)、配電站、 開閉站、電貼費(fèi)、電纜溝費(fèi)用和其他高低壓費(fèi)用（如外圍電纜等）。室外供水費(fèi)自來水系統(tǒng)費(fèi)：包括室外給水、一戶一表管理安裝費(fèi)和水泵房設(shè)備 費(fèi)。直飲水系統(tǒng)費(fèi)熱水系統(tǒng)費(fèi)室外道路、排水、排污道路建造費(fèi)：小區(qū)內(nèi)外的道路路基平整、墊層、基層、面層，開設(shè) 路口及補(bǔ)償費(fèi)等。雨污水系統(tǒng)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外鋪設(shè)的雨污水管道、雨污水井和化糞池 等。污水處理設(shè)施費(fèi)：如凈化池及其處理設(shè)備等。室外采暖系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)費(fèi)熱交換站#+鍋爐房費(fèi)用掛網(wǎng)費(fèi)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)費(fèi)調(diào)壓站室外園林環(huán)境費(fèi)綠化工程建設(shè)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外綠化苗木及

9、種植費(fèi)、苗木種植需要的 種植土等。廣場園路、景觀建造費(fèi)：指廣場園路基礎(chǔ)平整、墊層、基層、面層, 還包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、休閑亭、假山等景觀工程。大門圍墻建造費(fèi)河坎建造費(fèi)其他園林環(huán)境工程費(fèi)：未列入上述范圍的兒童游樂設(shè)施、體育設(shè)施 等。室外照明路燈工程草坪燈工程其他管線工程費(fèi)有線電視費(fèi)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（電話、電信或網(wǎng)通等）其他工程管網(wǎng)費(fèi)室外零星設(shè)施費(fèi)信報(bào)箱費(fèi)用各類指示牌、標(biāo)志牌、示意圖費(fèi)用垃圾筒、果殼箱費(fèi)用地下車庫車位分隔保護(hù)相關(guān)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商 不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾 類：#+在開發(fā)小區(qū)

10、內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委 會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身 房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收 益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 如開發(fā)商通過補(bǔ) 交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則 應(yīng)作為經(jīng)營

11、性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施。業(yè)主會所：單體會所結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購置。物業(yè)管理及居委會用房：單體結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購置；如設(shè)置在主體 工程中按建筑面積分?jǐn)偅鐭o法分?jǐn)偟模f明具體位置。幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置。學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置。運(yùn)動(dòng)場所：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。菜場：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。公交車站單獨(dú)人防工程：土建工程費(fèi)、水電安裝費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)獨(dú)立停車庫：土建工程費(fèi)、水電安裝費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)其他公共配套設(shè)施：除以上公共配套設(shè)施以外的其他公共配套設(shè)施。開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)接問費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)

12、現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審核概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工 費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)#+交房前財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指交房前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 中，為籌集資金而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目期間（交房前）直接用于 項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息凈支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái) 務(wù)費(fèi)用。交房前是截止項(xiàng)目綜合驗(yàn)收之后統(tǒng)一交房當(dāng)月。開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi) 用性支出。營銷費(fèi)用

13、為銷售發(fā)生的策劃、廣告、樣板房、售樓中心、售樓書、模型等所有營銷推 廣費(fèi)用，其中在銷售使用后能夠轉(zhuǎn)讓出售、形成公司產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目獨(dú)立核算。主要包括：銷售代理費(fèi)：銷售代理單位的傭金。行政收費(fèi)：包括面積預(yù)測費(fèi)、面積實(shí)測費(fèi)、地名申請費(fèi)、房屋交易 費(fèi)、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)和銷售許可證費(fèi)等。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告。廣告媒體費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子 屏。產(chǎn)品制作及禮品費(fèi)：宣傳品、售樓書、各種禮品等。房產(chǎn)交易及合同購買費(fèi)營銷活動(dòng)費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場所布置、工作人員餐費(fèi)。銀億會員活動(dòng)費(fèi)企業(yè)品牌宣傳推廣費(fèi)銷售中心、樣板間建設(shè)費(fèi)用：指設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)及家具、器 具購置費(fèi)，可回收部分從總費(fèi)用中扣除。營銷企劃服務(wù)咨詢費(fèi)其他銷售費(fèi)用交房后財(cái)務(wù)費(fèi)用是指交房后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 中，為籌集資金而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括企業(yè)交房后發(fā)生的利息凈支出、金融機(jī) 構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用#+公司管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和