1、. 行業季度投資戰略 ：.；敬請閱讀正文之后的免責聲明 民族證券第 PAGE 9頁敬請閱讀正文之后的免責聲明 民族證券第 PAGE 1頁table_reportdate2021年04月1日行業研討報告 行業季度投資戰略table_main行業季度投資戰略table_research分析師：崔娟執業證書編號：S0050206060084cuijchinans地址：北京市金融大街5號新浩大廈7層(100140)成交活潑有望階段性延續房地產行業2季度投資戰略投資要點table_rank房地產投資評級本次評級：引薦跟蹤評級：維持 1、3月份成交再超預期。3月份尤其是3月中下

2、旬商品房成交出現大幅反彈，量價齊升態勢超出市場預期。我們監測的16個重點城市3月份以來成交量環比2月份增長60.5%，出現明顯上升。3月份后兩周長三角和珠三角地域反彈勢頭強勁，杭州、無錫、北京、深圳、上海成交明顯上升。 2、3月份刺激成交量反彈的主要要素有以下幾點：首先，購房政策逐漸趨緊導致購房者出現恐慌心思。隨著購房優惠政策的逐漸退出以及調控預期逐漸加強，購房者爭先入市來躲避政策的不確定性；其次，目前商品房供應依然偏緊，而且假設10年各地將本質性加大保證性住房建立力度，商品住宅供應將相對減少，引發購房者需求的快速釋放；最后，人民幣升值和通脹預期依然存在，投機投資性購房熱度依然不減。 3、由于

3、上述刺激要素影響，成交活潑有望階段性延續，成交價錢能夠會繼續攀升。當然，量價齊升使調控預期也將日益加強，而且成交價錢的攀升使成交量繼續上升的能夠性逐漸減弱，因此我們以為二季度上半段成交活潑的能夠性較大。 4、部分房地產上市公司再融資有望在二季度獲得證監會同意。09年下半年提出再融資方案但尚未獲得證監會同意的有29家公司，擬募集資金689億元。再融資正式開閘對二級市場有一定提振作用，但中期來看，在宏觀調控的大背景下房地產板塊融資趨緊的趨勢并沒有改動。 5、在成交活潑有望階段性延續、再融資有望正式開閘等要素刺激下，房地產板塊二季度能夠會出現階段性反彈，主要風險在于市場繼續量價齊升所引發的進一步伐控

4、預期。從中期看，何時進入加息周期將是影響房地產市場的主要要素。個股方面，可關注一線地產股中未來業績釋放速度較快的保利地產和招商地產，以及二、三線地產股中土地本錢較低的蘇寧環球和中南建立、業績增長較明確的濱江集團。table_data市場數據房地產行業指數3470.74滬深300指數3345.61上證指數3109.11深證成指12494.35中小板指數6189.33table_stock行業指數相對滬深300表現table_relation相關研討，2021年3月11日，2021年3月5日table_people行業研討小組正文目錄 TOC h z t 民族一級標題,1,民族二級標題,2 HYP

5、ERLINK l _Toc257984004 一、3月份成交再超預期 PAGEREF _Toc257984004 h 3 HYPERLINK l _Toc257984005 一成交綜述 PAGEREF _Toc257984005 h 3 HYPERLINK l _Toc257984006 二刺激要素分析 PAGEREF _Toc257984006 h 5 HYPERLINK l _Toc257984007 二、二季度市場展望 PAGEREF _Toc257984007 h 5 HYPERLINK l _Toc257984008 一成交活潑有望延續 PAGEREF _Toc257984008 h

6、 5 HYPERLINK l _Toc257984009 二房地產開發投資將穩定增長 PAGEREF _Toc257984009 h 5 HYPERLINK l _Toc257984010 三再融資有望正式開閘 PAGEREF _Toc257984010 h 6 HYPERLINK l _Toc257984011 三、09年板塊凈利潤實現快速增長 PAGEREF _Toc257984011 h 6 HYPERLINK l _Toc257984012 四、投資戰略 PAGEREF _Toc257984012 h 7圖表目錄 TOC h z t 民族圖頭標題 c HYPERLINK l _Toc2

7、57984247 圖1：北京商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984247 h 4 HYPERLINK l _Toc257984248 圖2：上海商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984248 h 4 HYPERLINK l _Toc257984249 圖3：深圳商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984249 h 4 HYPERLINK l _Toc257984250 圖4：廣州商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984250 h 4 HYPERLINK l _Toc257984251 圖5：杭州商品房周成交情況 PAGEREF _Toc2

8、57984251 h 4 HYPERLINK l _Toc257984252 圖6：南京商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984252 h 4 HYPERLINK l _Toc257984253 圖7：天津商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984253 h 4 HYPERLINK l _Toc257984254 圖8：武漢商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984254 h 4 HYPERLINK l _Toc257984255 圖9：成都商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984255 h 4 HYPERLINK l _Toc2579842

9、56 圖10：重慶商品房周成交情況 PAGEREF _Toc257984256 h 4 HYPERLINK l _Toc257984257 圖11：1-2月份房地產開發投資同比增長31.1% PAGEREF _Toc257984257 h 5 HYPERLINK l _Toc257984258 圖12：1-2月份全國商品房銷售面積同比增長38.2% PAGEREF _Toc257984258 h 5 HYPERLINK l _Toc257984259 圖13：1-2月份房地產開發建立速度明顯加快 PAGEREF _Toc257984259 h 5 HYPERLINK l _Toc2579842

10、60 圖14：1-2月份房地產開發資金來源快速增長 PAGEREF _Toc257984260 h 5 TOC h z t 民族表頭標題 c HYPERLINK l _Toc257986441 表1：2021年3月份周成交環比增長情況 PAGEREF _Toc257986441 h 3 HYPERLINK l _Toc257986442 表2：09年凈利潤增長較快上市公司一覽 PAGEREF _Toc257986442 h 6 HYPERLINK l _Toc257986443 表3：09年預收帳款占比較大上市公司一覽 PAGEREF _Toc257986443 h 7 HYPERLINK l

11、 _Toc257986444 表4：重點公司盈利預測和投資評級 PAGEREF _Toc257986444 h 7一、3月份成交再超預期 一成交綜述3月份尤其是3月中下旬商品房成交出現大幅反彈，量價齊升態勢超出市場預期。我們監測的16個重點城市3月份第一周至第周圍累計成交量環比分別增長8.24%、13.7%、10.36%和34.99%。16個重點城市3月份以來成交量環比2月份增長60.5%，出現明顯上升。3月份后兩周長三角和珠三角地域反彈勢頭強勁，杭州、無錫、北京、深圳、上海成交明顯上升，其中杭州3月份第周圍成交量環比增長216.59%，成交均價26241元/平米，環比增長27.66%。 表1

12、：2021年3月份周成交環比增長情況區域城市周成交面積環比增長周成交均價環比增長第1周第2周第3周第4周第1周第2周第3周第4周珠三角深圳 38.17%1.33%63.03%47.53%-14.28%13.71%4.16%-5.14%廣州 -4.50%-14.07%31.67%34.14%-6.22%-廈門 -19.61%40.48%21.26%47.53%29.39%-27.64%54.04%-10.67%小計-4.97%1.94%32.35%40.71%-長三角上海 36.16%-10.99%32.99%32.28%-11.61%2.23%-20.79%23.18%蘇州 37.97%1.9

13、9%16.61%34.38%-4.77%8.12%-7.24%2.13%杭州 -0.04%109.50%-37.21%216.59%-18.14%-10.14%41.56%27.66%南京 60.38%23.99%-2.61%27.05%-無錫 92.01%-19.95%12.45%58.86%-17.80%9.42%10.01%-6.06%小計46.51%-1.62%15.04%44.79%-環渤海北京 -6.60%27.51%29.84%48.14%-天津 60.72%-11.72%40.93%23.10%-1.63%0.82%-1.18%4.31%青島 61.11%20.80%29.10

14、%8.92%-小計21.98%11.84%32.89%32.55%-其他地域成都0.45%5.26%9.58%23.35%-武漢60.70%8.21%-5.32%15.78%-10.17%-1.72%-5.08%3.72%重慶-35.91%67.37%-11.97%53.23%-10.59%5.38%-4.05%-2.02%昆明34.18%40.56%-31.44%-8.04%-9.10%-13.63%20.25%-7.79%福州-28.86%13.21%-12.94%24.58%-14.10%-3.40%36.75%-20.45%小計-11.15%29.44%-10.01%28.16%-合

15、計8.24%13.70%10.36%34.99%-資料來源：CRIC，民族證券圖1：北京商品房周成交情況圖2：上海商品房周成交情況資料來源：CRIC，民族證券資料來源：CRIC，民族證券圖3：深圳商品房周成交情況圖4：廣州商品房周成交情況資料來源：CRIC，民族證券資料來源：CRIC，民族證券圖5：杭州商品房周成交情況圖6：南京商品房周成交情況資料來源：CRIC，民族證券資料來源：CRIC，民族證券圖7：天津商品房周成交情況圖8：武漢商品房周成交情況資料來源：CRIC，民族證券資料來源：CRIC，民族證券圖9：成都商品房周成交情況圖10：重慶商品房周成交情況資料來源：CRIC，民族證券資料來源

16、：CRIC，民族證券二刺激要素分析我們以為，3月份刺激成交量反彈的主要要素有以下幾點：首先，購房政策逐漸趨緊導致購房者出現恐慌心思。隨著購房優惠政策的逐漸退出以及調控預期逐漸加強，購房者爭先入市來躲避政策的不確定性；其次，目前商品房供應依然偏緊，而且假設10年各地將本質性加大保證性住房建立力度，商品住宅供應將相對減少，引發購房者需求的快速釋放；最后，人民幣升值和通脹預期依然存在，投機投資性購房熱度依然不減。二、二季度市場展望一成交活潑有望延續由于上述刺激要素影響，因此成交活潑有望階段性延續，成交價錢能夠會繼續攀升。當然，量價齊升使調控預期也將日益加強，而且成交價錢的攀升使成交量繼續上升的能夠性

17、逐漸減弱，因此我們以為二季度上半段成交活潑的能夠性較大。二房地產開發投資將穩定增長由于成交活潑有望階段性延續，房屋供應依然偏緊，因此二季度房地產開發投資有望穩定增長。1-2月，全國完成房地產開發投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。1-2月，全國房地產開發企業房屋施工面積20.97億平方米，同比增長29.3%；房屋新開工面積1.49億平方米，同比增長37.5%；房屋開工面積6101萬平方米，同比增長8.2%。1-2月，全國房地產開發企業完成土地購置面積2407萬平方米，同比增長11.2%，去年全年那么是下降18.9%。圖11：1-2月份房地產開發投資同比增長

18、31.1%圖12：1-2月份全國商品房銷售面積同比增長38.2%資料來源：wind，民族證券資料來源：wind，民族證券圖13：1-2月份房地產開發建立速度明顯加快圖14：1-2月份房地產開發資金來源快速增長資料來源：wind，民族證券資料來源：wind，民族證券三再融資有望正式開閘部分房地產上市公司再融資有望在二季度獲得證監會同意.09年下半年提出再融資方案但尚未獲得證監會同意的有29家公司，擬募集資金689億元。再融資正式開閘對二級市場有一定提振作用，但中期來看，在宏觀調控的大背景下房地產板塊融資趨緊的趨勢并沒有改動。三、09年板塊凈利潤實現快速增長截止4月1日，已有74家地產上市公司公布

19、09年報，累計凈利潤同比增長47.65%，其中50家公司凈利潤實現同比增長，同比漲幅在30%以上的有34家公司。36家公司預收帳款占09年營業收入50%以上，業績鎖定性良好。估計09年板塊凈利潤同比漲幅在40%左右。表2：09年凈利潤增長較快上市公司一覽證券代碼證券簡稱08年凈利潤億元09年凈利潤億元同比增長600159.SH大龍地產3.390.0214259.32%000961.SZ中南建立5.600.271980.12%000011.SZ深物業A0.970.10886.06%000608.SZ陽光股份2.670.28842.78%600823.SH世茂股份2.060.61237.44%00

20、0671.SZ陽光城1.810.60200.93%600266.SH北京城建8.503.16168.84%000031.SZ中糧地產3.741.42163.01%600684.SH珠江實業0.620.24154.82%000540.SZ中天城投4.601.91141.13%002285.SZ世聯地產1.510.66127.26%000043.SZ中航地產0.630.29119.06%000006.SZ深振業A3.261.50117.22%600383.SH金地集團17.768.41111.24%600175.SH美都控股1.230.59108.25%000046.SZ泛海建立4.032.119

21、1.25%000014.SZ沙河股份0.800.4484.14%600614.SH鼎立股份0.720.4174.06%600.SH道博股份0.380.2273.22%002146.SZ榮怒放展6.103.7164.43%600376.SH首開股份9.325.7163.25%600067.SH冠城大通2.841.7463.11%600048.SH保利地產35.1922.3957.19%資料來源：wind，民族證券表3：09年預收帳款占比較大上市公司一覽證券代碼證券簡稱09年營業總收入億元09年預收賬款億元預收賬款占營業收入比例002244.SZ濱江集團28.3471.60252.67%00060

22、8.SZ陽光股份9.8824.03243.16%600807.SH天業股份0.821.51185.08%600823.SH世茂股份10.6118.54174.72%600322.SH天房開展11.6920.14172.30%002133.SZ廣宇集團13.1020.36155.39%600639.SH浦東金橋8.4011.99142.74%600048.SH保利地產229.87298.30129.77%002146.SZ榮怒放展32.8939.03118.68%600743.SH華遠地產11.6013.64117.62%000537.SZ廣宇開展10.1711.46112.66%000718.

23、SZ蘇寧環球27.9329.36105.11%600325.SH華發股份40.0740.95102.20%600383.SH金地集團120.98123.60102.17%600376.SH首開股份51.9452.27100.63%600665.SH天地源18.5818.60100.08%資料來源：wind，民族證券四、投資戰略綜上所述，在成交活潑有望階段性延續、再融資有望正式開閘等要素刺激下，房地產板塊二季度能夠會出現階段性反彈，主要風險在于市場繼續量價齊升所引發的進一步伐控預期。從中期看，何時進入加息周期將是影響房地產市場的主要要素。個股方面，可關注一線地產股中未來業績釋放速度較快的保利地產和招商地產，以及二、三線地產股中土地本錢較低的蘇寧環球和中南建立、業績增長較明確的濱江集團。表4：重點公司盈利預測和投資評級資料來源：公司公告，wind，民族證券 table_des分析師簡介崔娟：先后畢業于天津財經大學國際金融專業和加拿大曼尼托巴大學精算專業，2005年7月加盟民族證券研發中心，先后從事金融行業和房地產行業研討，目前重點研討房地產行業。曾在、等刊物發表研討文章多篇，對金融和地產行業有較深化研討。分析師承諾擔任本報告全部或部分內容的每一