1、北京理想集團蘇州天平水泥廠前期策劃報告蘇州商業市場分析面臨的現狀和目標專業市場分析個案競爭和借鑒項目定位業態配比、運營策略一房地產發展空間行業發展環境 新政分析蘇州城市背景 城市經濟 城市規劃城市房地產 年度市場回顧 商業市場表現 重點商圈發展服務 公益 卓越二專業市場分析三項目發展專業市場調研 汽配類 家居建材類 小商品類 五金機電類各類專業發展空間項目立地條件分析 板塊規劃 外部環境 區域房地產各類市場發展空間類型配比/經濟測算服務 公益 卓越Part 1.1行業發展環境服務 公益 卓越一二三緊縮政策下的市場回暖經濟不穩不改調控決心新政下的市場走勢2010年對中國房地產而言，是一個政策年，

2、調控政策持續高壓貫穿全年。但同時通過細化調控政策發現，2010年可以稱為承前啟后的過渡之年。一方面對“舊規則”進行結構性糾偏，使得通過慢周轉、 高毛 利的 盈利模 式難 以為 繼； 另一方 面， 通過 加大 保障房 建設、增加供給等手段，逐步 建立 房地 產“新 模式 ”。服務 公益 卓越調控的方向和內容保障房 首次將保障房寫入政府工作計劃并以問責制形式展開工作； 中央主要領導人不間斷視察地方市場保障房建設成果； 8月份，住房城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會聯合確定了北京、天津、重慶、唐山等28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，貸款額度約493億

3、元。土地出讓 要求有條件的地方政府積極探索新的土地出讓模式，“限房價、限套型”等土地出讓模式開始在深圳、廣州等地推廣執行； 國土部嚴查開發企業囤地情況：8月19日，國土資源部披露了全國房地產違法違規用地情況。截止5月底，全國限制土地總計2815宗，閑臵面積達16.95萬畝，占到了違規用地面積的90%。限購/限貸 首次將行政命令工具作為房地產調控的最主要手段； 北京成為本輪房地產調控的“龍頭”和“試驗田”，昭示著本輪調控的政治目的重于經濟目的； 將投資、投機類需求作為調控的主要對象，首次將改善類需求納入調控范圍； 首次臵業類客戶也被納入調控范圍，首付比例提至三成，優惠利率取消。緊資金 收緊開發企

4、業貸款； 清算土地增值稅； 加強融資監管； 商品房預售資金監管； 嚴格征收房地產企業稅收2010 年4月和 9月房地產調控政策對比9 月 新 政 策4 月新“國十條”主要內容特點主要內容特點個人房貸首套房首付款比例調整到 30% 及以上無 戶型差別套 型 建 筑 面 積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90 平方米以上不得低于 30%有 戶型差別二套房嚴格執行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準利率 1.1倍的規定要 求嚴格執行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準利率 1.1 倍抑 制 投 機、 投資三套房及以上暫停發放第三套及以上住房貸款用 于全國范圍貸款首付款比例

5、和貸款利率應大幅度提高，部分地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款不 同 地 區可 靈活 執行保 障 性 住房加大對各地 2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。強 化落實確 保 完 成 2010 年建設保障性住房 300 萬套、各類棚戶區改造住房 280 萬套的工作任務。具 體目標限購房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。對 一些城市提 出要求地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性的措施，在一定時期內限定購房套數。執 行靈活服務 公益 卓越“9.29”新政出臺是樓市失控的無奈

6、之舉，嚴厲程度空前，政府希望能及時控制瀕臨失控的樓市。服務 公益 卓越4月、9月兩次政策的效用時間不斷減弱，行業對政策的消化期逐漸縮短，市場對調控政策逐漸失去信心。服務 公益 卓越部分城市三、四季度房價逆市大幅度上行，供應量不足、存量壓力小使得房企缺少降價的動力。漲幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均價均低于新政出臺當月，價格出現抬頭態勢漲幅最大的城市：杭州各大城市存量消化周期：3-5個月北京房屋銷售價格指數當月環比上海房屋銷售價格指數當月環比當月同比杭州商品房成交情況當月同比深圳商品住宅成交情況土地市場：土地出讓面積較2009年增長105%，土地成交價格未見回落，房企對未來大勢看好。全國

7、土地單價月度變動情況主要城市近六個月住宅用地土地成交面積走勢圖（平方米）2010年全國土地出讓統計 2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%； 實際土地出讓面積42.8萬公頃，同比增加105%。2010年全國住宅地王統計 北京：中信集團63億元摘得CBD地塊，打破了2010年1月21日由中海創造的59.7億元的總價地王紀錄；單價地王由中國兵器裝備集團競得，成交樓面單價30197元/M2； 廣州：“一日三地王”，保利、中海先后創造出17276元/M2、19632元/M2、20605元/M2的成交單價，廣州地價進入“兩萬時代”； 天津：融創集團以10410元/M2競得興業

8、里地塊； 南京：中冶臵業以121.41億元競得下關濱江1號地塊，成為總價地王；招商地產以12789元/M2競得河西地塊，成為單價地王。服務 公益 卓越政策沒有任何松動下的回暖自住型需求的爆發性入市成交物業類型以中小戶型為主12政策執行效力差購房者對調控政策失去信心345開發商看好后市順勢而為婚房需求入市城市更新、舊城改造市場回暖原因服務 公益 卓越市場回暖的原因：政策效力邊際遞減，市場力量主導行業走勢新鴻嘉對蘇州/天津/常州/嘉興四城市回暖實地調研服務 公益 卓越一二三緊縮政策下的市場回暖經濟不穩不改調控決心新政下的市場走勢2007年寬松貨幣政策帶來第一波匯率上漲人民幣匯率上行加速2008年以

9、來過度放貸帶來第二波匯率上漲服務 公益 卓越物價壓力加大工業生產尚未回暖，經濟增長仍然有下滑的可能；在物價上漲的壓力下，2011年政府工作的主要目標為穩定物價、改善民生，同時保障國內金融市場穩定，防范國際短期資本集中進入擾亂國內資本、資產市場。工業生產增速仍在低水平運行服務 公益 卓越市場在政策并未放松情況下出現反彈，政府起初的宏觀調控目標并未完全達到，政府面臨非常大的壓力。目標1：平抑房價、優化民生在經歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何解決百姓的住房問題對社會的平穩具有舉足輕重的作用；目標2：打擊投資投機，保證國內金融穩定運行2008年以來寬松的貨幣

10、環境，使得市場流動性過于充裕，社會資金大量流向房地產，加劇了銀行的風險度；人民幣匯率加速上行，國際套利資金不斷威脅著國內資本、資產市場；目標3：政治掛帥、取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態度，但屢調屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民眾成為政府調控樓市的當務之急，可以說本輪樓市調控很大程度上也是一個政治問題。首套房首付 要求對購買首套住房建筑面積在 不分住房大小，一律要求首套比例貸款首付要30%及以上。服務 公益 卓越2010.4.17 國十條表述2010.9.29 調控措施表述2011.1.26 調控措施表述90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。-在

11、商品住房價格過高、上漲過快、律暫停發放居民家庭第三套及 付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。非本地居民 非本地居民住房貸款未做明確限購房 制。擁有1套及以上住房的非當地戶籍對不能提供一年以上當地納稅 居民家庭、無法提供一定年限當地證明或社會保險繳納證明的非 納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。 當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。限購只有后來北京版調控細則中采取 對于房價過高、上漲過快、供限購措施，要求同一家庭在北京 應緊張的城市，要在一定時間只能購買一套住房。 內限定居民家庭購房套數。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，

12、在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。問責停留于空泛問責。明確要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經出臺細則的要完善。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。三次調控對比：調控政策日趨嚴厲，對地方政府實行地方責任制，擴大限購令范圍，收緊限購數量。城市政策摘要青島已有兩套住房的市民暫停向其售房，買房的市民需要先開具住房情況證明。上海2月1日起，在上海已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限

13、購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。濟南在2011年12月31日前，市內五區及長清區、高新區以家庭為單位只能新購一套新建商品房。對違反該規定的購房者，相關部門將不予辦理房產證。北京對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。服務 公益 卓越重點城市限購細則迅速出臺貫徹細則，一線城

14、市“深化限購令”出臺，預計其他房價上漲壓力較大城市將在近期跟進。“新國八條”之后各地限購細則摘要服務 公益 卓越商品房預售資金專款專用可這一政策，可以說是二次調控來的再一個重磅政策。相比之前的金融政策、交易環節政策，預售資金監管將非常直接的沉重打擊開發商，這也可以說是從4月份調控來對開發商影響最直接的一個政策。2010.4.21完善商品房預售制度的通知政策要點1、今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。2、預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。3、房地產開發企業應將取得預售許

15、可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。部分城市已經推行的商品房預售資金監管制度是對房企又一直接打擊，影響到房企資金周轉速度。服務 公益 卓越收緊貨幣政策：2010年四季度以來的三次加息打破市場對央行迫于外部環境難以加息的預期，準備金率調整直接壓縮了房地產資金來源量。緊縮平穩的貨幣政策將貫穿至2011上半年。央行將綜合運用利率、存款準備金率、公開市場操作等價格和數量工具,提高貨幣政策的有效性。加息主要影響是：第一，明確政策意圖，削弱通脹預期；第二，降低信貸杠桿，抑制樓市投機；第三，提升資金成本，凸顯“十二五”規劃的主線轉變經

16、濟發展方式。央行從2010年四季度開始連續進行了三次加息、五次上調存款準備金率。至此，2011年貨幣政策轉向穩健與常態化的序幕已經完全打開，“溫水煮青蛙式的收緊流動性，在逐漸接近臨界點”。4月23日證監會 國土部共同嚴控房地產企業融資中國證監相關部門負責人表示：有兩類企業納入此次國土資源部監管審核范圍：一是：募集資金投向房地產項目的股權類投資企業；二是：募集資金雖不投向房地產項目，但包含單純用于補充流動資金，或歸還銀行貸款的內容，且原有業務包括房地產經營的股權類融資企業，因此類企業有可能將募集資金間接用于房地產項目。服務 公益 卓越融資限制：叫停增發、上市流產、房企融資面臨困境，土地增值稅清算

17、加速開發商現金流失。短期內政府調控的政策邏輯依然是：促供給、壓需求，逼迫房價下降，保障房、土地供應等長期政策發揮作用尚待時間。調控目標要求各地合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。限購范圍1月27日前約30個城市發布了限購令，住建部目前已擬定了第三批限購城市名單，限購城市數量將擴大至70個。問責制擴大問責認定范圍，明確地方政府責任，要求地方政府嚴格執行差別化購房信貸、房地產相關稅收征收等方面。“禁3禁2禁1”本市戶籍居民家庭已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房（禁3）；外地戶籍居民家庭在本市無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明（須滿足一定年

18、限）購買1套住房，暫停購買第2套住房（禁2）；不能提供一定年限本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停購房（禁1）。服務 公益 卓越1234服務 公益 卓越一二三緊縮政策下的市場回暖經濟不穩不改調控決心新政下的市場走勢2010.1.10.20前月供12.25日加息后月供2.9日加息后月供貸款成數10年20年30年10年20年30年10年20年30年50%55863622304356523699312857033757319360%67044347365267824438375368444509383270%782150724260791351784379798452604471房地

19、產調控政策疊加效應給行業成交帶來的負面影響或超預期加息前后月供變化分析 單位：元對居民按揭成本的影響：以房價100萬，首付30%的20年期貸款為例，如不能享受優惠利率，則本次加息前月供為5178元，加息后為5260元，需多支出82元，提升幅度1.6%。考慮從10月20日至今已經加息三次，本次加息后對月供的累積影響幅度為7%；如果未來再次加息25個基點，累積加息對月供的影響會達到9.6%。根據未來的通脹演化趨勢，仍存在繼續加息壓力，其所產生的累積效應將在購買力層面得到實質體現。5年內二手房稅費原購價100萬，再交易200萬，首套100平米稅額5.5萬2萬3萬稅額11萬2萬3萬稅種營業稅個稅契稅合

20、計調控前稅率差額5.5%1%1.5%10.5萬調控后稅率全額5.5%1%1.5%16萬部分交易因為避稅，納稅只有一半，也就是5萬左右，新國8條如果全部執行可能增加稅費10萬以上。服務 公益 卓越全國房地產當月開發資金來源情況房企的資金鏈將是2011年行業轉變的關鍵，多個融資渠道被限、加之可以預見的銷售速度放緩，各項目入市價格將更為貼近市場。開發企業資金來源占比我們預計2011年開發企業資金來源不容樂觀貨幣政策由適度寬松轉為穩健已經確定，全年新增貸款額度可能在7萬億左右，低于2010年7.5萬億的指標，意味著開發企業獲得貸款的能力降低；2010年房地產信托、銀信合作等項目均被叫停或規范，開發企業

21、從這些渠道融資將更加困難；經過2010年全年調控，部分開發企業資金狀況已不如2010年初穩健，同時2011年將持續2010年三季度以來的高壓，銷售速度放緩已成必然，意味這2011年資金風險加大。服務 公益 卓越如果按照持有房屋套數為標準，可以把一個城市房產需求的客群劃分為以下幾類：按本次新國八條的政策篩選一下，看看還有那幾個類型的家庭還可以能夠被允許再購買1套住房的？1. 無房的城市戶籍家庭；傳統的剛性需求；2. 有且只有一套房的城市戶籍家庭；改善型需求；3. 無房的納稅外杢戶家庭；新城市人或者投資客；服務 公益 卓越無房的城市戶籍家庭；有且只有一套房的城市戶籍家庭；有或曾經有2套及2套以上的

22、城市戶籍家庭；無房的納稅外來戶家庭；有房或曾經有過房的納稅外來戶家庭；無房的無納稅外地客家庭；有房或曾經有過房的無納稅外來戶家庭；60%50%40%30%20%10%0%70%80%100%90%90以下180以上51.45%34.07%2008年10.49%4.00%47.14%18.48%2009年90-144144-1807.36%27.03%45.1%24.75%2010年5.77%24.39%限購背景下，蛋糕減小，有限的剛需客戶和首次改善類客戶成為市場爭奪的重點，二次改善、高端改善類以及投資客戶被迫離場。市區商品住宅成交結構首次改善為主，兼有部分二次改善客戶傳統的剛需客戶二次改善高端

23、改善從蘇州商品住宅的成交結構來看，如忽略投資客戶的影響，剛需客戶和首次改善類客戶約占市場40%-50%的份額。服務 公益 卓越服務 公益 卓越新鴻嘉認為，本輪調控后的市場走勢也將呈現9.27新政后的“雙觸底”過程，隨著南京限購細則的出臺，蘇州細則也將跟進，成交量將逐月下降，將在一定程度上加劇開發商的資金鏈緊張程度，從而導致價格開始出現松動，價格低谷將在成交量觸底后形成；蘇州2011年的新增住宅供應量預計將與2010年持平，在二次改善、高端改善和投資客戶離場的情況下，市場部分剛需客戶和首次改善類客戶觀望情緒加重，全年商品住宅成交量將縮水50%左右，若央行持續加息預期，縮水額度將加大；如前分析，本

24、輪調控的政治目的高于經濟目的，政府將行政工具“常態化”，犧牲預期的經濟增長，繼續對房地產進行嚴厲調控，兌現政府的承諾，同時繼續加強與推經房地產市場制度化改革的措施，一期建立起完整的行業發展規范。商辦市場2011年的表現取決于央行的加息決心，按照目前的一年期定期存款利率來看，與CPI指數仍存較大差距，除非央行改變目前銀行的盈利方式，大幅加息以扭轉負利率現狀，投資客群難以從商辦市場中離場。蘇州商辦市場成交量價在2010年取得了較大的發展，從近期的土地出讓來看，未來商辦供應量體較大，除部分優質物業能繼續維持較高的價格預期之外，多數項目在加息后收益差縮小，價格恐難繼續維持高位。服務 公益 卓越Part

25、 1.2蘇州城市背景服務 公益 卓越經濟發展城市經濟保持了較快的增速，第三產業發展速度加快，處于經濟結構轉型期。支柱產業2010年1-11月增速 通信設備、計算機及其他電子設備制造業，23.8% 電氣機械及器材制造業，27.8% 通用、專用、交通運輸設備制造業，33% 紡織工業，18.6% 化學原料及制品制造業，27.3% 黑色技術冶煉及壓延加工業，19.6%年末從業人員中各種身份就業者比例1978年1990年2000年2007年2008年職 工20.227.523.625.523.8國有職工11.415.112.04.34.2集體職工8.811.43.50.60.5其他從業人員-1.00.6

26、0.6農村勞動者79.772.066.142.534.0城鎮私營及個體勞動者0.59.331.441.6服務 公益 卓越經濟發展第二產業仍然是蘇州經濟的支柱，第三產業所占比例緩慢增長，與之對應的第三產業從業人口比例仍保持在較低水平。區域中 心城區工 業園區 高 新區吳 中區 相 城區2008 年人口2009 年人口年 增加76.5876.24-0.3432.6633.941.2834.7733.14-1.6357.6859.972.2936.5236.930.41 中心城區（金閶區、平江區、滄浪區）和吳中區是市區戶籍人口的主要居住區，從 2008 年到2009年各區的人口增長情況來看，中心城區

27、和高新區戶籍人口呈現負增長的態勢，說明蘇州城市“空心化”趨勢明顯。工業園區和吳中區成為吸納新增戶籍人口的主要區域。服務 公益 卓越經濟發展人口保持穩定增長，中心城區、高新區戶籍人口負增長，空心化表現明顯。年復合增長率=1.08%分組所 占比重 （% ）全 年人均可支配 收 入 ( 元 )400 元 以 下0.33842400-600 元2.36250600-800 元4.38604800-1000 元7.0108231000-1500 元25.7154751500-2000 元26.0204762000-2500 元11.0266232500-3000 元7.0326263000-4000 元

28、5.7410554000-5000 元4.0533195000 元 以 上6.71011612000 年2007 年2008 年2009 年在崗職工工資117783140436090市區居民可支配收入9274212602386726320市區居民消費性支出70271395915183農民純收入5462104751178512969城鄉居民儲蓄存款余額13901415325299462435年復合增長率=13.85%市區居民家庭月人均可支配收入分組表主要年份蘇州市居民收入（人均水平）數據來源：蘇州 2009年統計年鑒服務 公益 卓越經濟發展由于整體經濟水平的快速發展，帶動了人均可支配收入的快速增

29、長，居民購買力強，有較好的購房經濟基礎。城市規劃長江三角洲地區區域規劃確定了蘇州向綜合型城市發展的方向，提升綜合承載能力和服務功能。“一核九帶”空間格局以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運河、沿溫麗金衢線為發展帶的空間格局。區域戰略地位亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進制造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。其中，全球重要的現代服務業中心定位是首次提出。2015年發展目標人均地區生產總值達到82000元（核心區100000元），服務業比重達到48%（核心區50%），城鎮化水平達到67%（核心區70%左右）；到2020年，力爭

30、率先基本實現現代化，人均地區生產總值達到110000元（核心區130000元），服務業比重達到53%（核心區55%），城鎮化水平達到72%（核心區75%左右）。服務 公益 卓越五大區域中心城市 完善區域性中心城市功能，進一步提升南京、蘇州、無錫、杭州、寧波等區域性中心城市的綜合承載能力和服務功能，錯位發展，擴大輻射半徑，帶動區域整體發展。服務 公益 卓越城市格局“T”型城市結構，各版塊功能重新確立，橫軸為主、縱軸為輔。古城區定位為文化名城、旅游基地；老城區特色為“融”，定位為宜居社區、和諧鄰里；高新區特色為“新”，定位為主城中心、臨河新市、青山入城；相城區特色為“水”，定位為水城、花城、商城、

31、生態人居城；工業園區特色為“洋”，定位為開放蘇州、蘇州CBD、高新基地、濱湖新城；吳中區特色為“文”，定位為人文吳中、山水吳中、創意吳中、快樂吳中。服務 公益 卓越 主城城區（古城和高新區）、新城城區（主要是園區）構成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區和新城城區組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區。為了給主城中心注入活力，總體設計提出了干將路西延的設想。 高新區東部區域作為主城區的組成部分，主要承擔城市生活服務中心和市域政治、文化中心職能，疏解古城區釋放出來的人口，成為新的城市核心。 新區城市規劃已從圖紙走向現實，西進和北擴區域市政配套處于快速發展階段，房地產市場

32、也逐漸升溫 新區整體發展方向為“北擴西進”。分別向廣闊的滸通板塊和西部板塊延伸。 未來新區將建成以高新技術產業、旅游休閑觀光、科技研發中心、大型會議會展中心和高品質居住為主導的，融現代文化和傳統文化于一體的，科技、文化、生態、高效的現代化新城區。規劃總用地 223K ， 規 劃 總 人 口 100-130 萬人 。雙城格局下，高新區向僅有的腹地“北擴西進”，以科技城和滸墅關為中心將形成兩座新城，兩新城成為未來高新區房地產開發的主要區域。城市格局高新區后起發力，憑借更為廣闊的腹地空間，目標建設成為蘇州主城核心。規劃建設輕軌路線增值九條，與城市發展的“T”形結構相契合，城市向東、向北發展趨勢明顯。

33、輕軌規劃/建設遠期（2050年前）軌道交通線網規劃區總長為318公里，其中，中心城區265公里。計入延伸的虛線段（見圖），規劃區線網規模為380公里，其中中心城區為286公里。中心城區站點數量181座，換乘站37座。近期（2010-2015年），蘇州擬新建輕軌108公里（其中建成64.2公里，開間43.7公里）。至2015年，蘇州的城市快速軌道長度將達116.5公里，相當于5個內環快速路的長度。東部新城目前已開建的有1#、2#、3#線，其中1#線將于2012年通車，2#線將于2014年通車。快速環線建設引發蘇州房地產升級吳江被納入蘇州房地產版圖進入蘇州半小時生活圈。科技城進入一線開發商視野萬科

34、進入，與科技城合作開發濱水別墅。郭巷進入“大園區”時代保利、九龍倉進入，地價超過房價。青劍湖成為園區新興“CLD”2010年板塊房價漲幅超過25%、服務 公益 卓越吳江樞紐。服務 公益 卓越機場建設碩放機場進入江蘇省、無錫市、蘇州市三方共建，目標建成國家干線機場、蘇南一類航空口岸和區域樞紐機場。蘇州未來的交通網絡將有意向碩放機場靠攏，目前正在著手規劃軌道交通、高速公路等交通路網；在江蘇省未來“兩樞紐、一大、六中”的航空配臵版圖中，無錫機場被定位為與南京祿口機場并列的區域性航空蘇南碩放機場的改擴建重點增加國內客運和國際貨運航線；服務 公益 卓越Part 1.3蘇州房地產服務 公益 卓越土地出讓住

35、宅用地出讓量逐漸萎縮，商辦用地出讓量增加，反映出市場對商辦類物業消化能力增強。2010年蘇州市區共成交土地約593萬方（含定銷房及廉租房）2010年土地成交總量較2009年增長了65%，保持了連續兩年的回升態勢，但總量仍僅為2007年的三分之一。2004年以來住宅用地出讓比例總體呈減少趨勢2010年商業（含辦公、酒店）用地出讓規模僅少于2007年、2006年，同比增長123萬方；服務 公益 卓越外圍商業用地拉低了市區商業用地出讓均價，2010年同比下滑4%2010年商業（含辦公、酒店）用地出讓樓面價為2791元/M2，同比下滑4%；2010年出讓的商業用地主要集中在園區和吳中區，高新區主要集中

36、在滸墅關和科技城板塊。住宅用地成交樓面價保持增長態勢，2010年漲幅達到27%2010年蘇州市區掛牌住宅用地總量較少、單宗用地規模小，參與競拍的開發商數量較多；成交的別墅用地較少，但各中心區優質地塊的推出仍拉高了市區的土地價格。土地出讓住宅用地供應量日漸稀缺，拉高了開發商對住宅開發的預期，用地價格保持了較快的增速。服務 公益 卓越二級市場商品房供銷兩旺，供應量與2009年持平，成交量環比減少了41.1%，市場供銷處于合理水平。2010年市場溫度隨冷卻了些許，但表現仍然不缺乏活力。2010年蘇州市累計供應商品房720.6萬方，與2009年供應量水平相當。連續三年，蘇州市區商品房供應量在700萬方

37、左右，顯示蘇州市區商品房新開工面積發展比較平穩。2010年，蘇州市累計銷售商品房651.6萬方，環比2009年減少455萬方，降幅41.1%。雖然降幅較大，但成交量的絕對值仍處于比較樂觀的水平。2010年蘇州市商品房供銷比1.11，供大于求。2010年蘇州市區商品住宅成交價格9963元/平方米，環比2009年上漲2513元/平方米，漲幅33.7%，蘇州新建住宅成交價格漲幅遠遠超過全國平均水平。住宅價格上漲的動力來自產品的升級以以及區域規劃。服務 公益 卓越二級市場在無差別首付政策影響下，90平米以下產品市場空間被中大面積產品擠壓。2010年剛需市場表現活躍，首購以及首改類產供應占整體供應量比例

38、與2009年持平，180平方米以上的高端改善類產品比例有所放大。2010年別墅房源供應量豐富，新入市別墅項目較多。144-180平方米產品所占比例明顯減少，該面積段產品已然成為蘇州市場的邊緣化產品。2010年，90平方米以下的房源成交所占比重與2009年相比有所擴大，180平方米以上的高端改善類房源成交所占比重則相對被壓縮。服務 公益 卓越二級市場市場存量仍處于低水平，全年存量去清周期在3-5個月，市場壓力小。2010年底，蘇州市區可售商品住宅306.1萬方，比去年年底存量增加66.7萬方，漲幅達到27.9%，增長幅度較大；至2010年底，存量去清周期為4.9個月。2010年年底商品住宅存量結

39、構顯示，180以上的房源存量面積占整體存量面積的45%左右，其次90-144平方米產品的存量面積比例較大。服務 公益 卓越板塊名稱青劍湖尹山湖科技城獨墅湖西岸盛澤蕩相城區中央商貿區春申湖開發時間2007 年2010 年2007 年2007 年2010 年2009 年2008 年進駐開發商中信、中新、協信、圓融、九龍倉、招商保利、九龍倉萬科、艾維克、蘇高新仁恒、保利、中海安徽高速地產合景、華潤、雅戈爾、恒基中國、融僑城建邦、融創代表項目阿卡迪亞、森林湖、青湖語城MAX 未來城、水秀坊星島仁恒、獨墅島橡樹灣、融僑城81 棟、建邦唯園主流價格公寓 9000-9500元/ 平，別墅 2萬元 /平以上公

40、寓 8500元/ 平公寓 8500元/平，別墅 1.6萬/平別墅 2.5萬/平起公寓 1 萬元 /平起別墅 2 萬 /平起房地產板塊新興房地產板塊不斷涌現，品牌開發商外擴表現明顯，帶動了市區外圍板塊發展。大量一線開發商進入蘇州并進行項目開發改組后在蘇州競得相城區盛澤蕩低密度地塊，樓面地價高達6575 元/平米項目計劃建成城北濱水休閑度假代表性項目。綠城： 2009 年國內住宅地王2009 年強勢進軍蘇州，在雙湖板塊儲備用地達到37萬方，低密度用地打造蘇州頂級豪宅；競得雙湖地塊后，蘇州房地產價格加速上行。萬科地產：繼工業園區、中心城區后，進軍高新區科技城華潤地產：平門府、橡樹灣一線開發商的到來，

41、可以預見未來蘇州市場的產品力和營銷水平都將大幅度提升。蘇州房地產市場將進入大盤時代、品牌時代和品質溢價時代。服務 公益 卓越房地產板塊大開發商進駐并尋求擴張，帶來巨大的時代紅利，市場預期爆發力較強。保利：和諧生活，自然舒適儲備獨墅島、尹山湖板塊共 N畝地，用做區域整體開發；已開發東高新區保利雅苑項目。安徽高速地產：07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1

42、009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12服務 公益 卓越附表：蘇州月度成交套數及套均面積變化60708090100110120130140蘇州商品住宅成交套均面積（M2）市區成交套均面積服務 公益 卓越成交結構在不同市場階段差異性較大，但套均成交面積呈現出趨小趨勢。90 平米以下產品市場空間成長較快；90-120M 2 產品市場份額較為穩定，但90-100M 2 產品在淡市期份額擴大07 年一、二季度90平米以下產品僅占20% 的份額，三季度開始份額逐漸增加，至 08年6月份達到43% 的峰值；市場成交低位運行

43、期，中小 套型 產品 成交比 例快 速增 加， 成為支 撐市 場運 行的 主力；75-90平米產品成交比例從2008 年 3 月開始快速上升，由15% 的比例升至20-30% 之間120-144M 2 ,144-180M 2 產品市場空間萎縮120-144 平米產品從“9.27 ”新政前 30% 的比例萎縮至20% 左右；144-180 平米產品從“9.27 ”新政前 10% 的比例萎縮至6% 左右；套均成交面積呈現趨小態勢2007 年以來，蘇州商品住宅價格增幅較大，在價格壓力下，大面積產品成交比例萎縮，使得成交套均面積減 少服務 公益 卓越商業供求比系數穩定，維持了自三季度以來的供銷兩旺態勢

44、。商業存量去化周期在二季度快速回落，但仍處在較高水平。商業市場供求比低于警戒線，市場呈現出供銷兩旺態勢；存量較大，去清周期較長。各區域商業價格（元/平米）商業價格保持了穩定上升趨勢；數據顯示，商業項目中心城區均價依舊高于其他各區；其它區域成交均價變動幅度不大； 吳中區商業成交面積較為穩定，是目前蘇州市區商業的主要開發區域。服務 公益 卓越商業市場商業價格漲速較快，中心城區價格領跑市區，吳中區成為主要的商業開發區域。各區域商業銷售面積（平米）蘇州商業成交均價變化（元/平米）服務 公益 卓越商業市場“跨界”開發、小面積商鋪、大型地標項目開發是2010年蘇州商業市場的主旋律。新鴻基、九龍倉在湖東的超

45、高層建筑分別在1月、3月奠基；高新國際商務廣場面市；恒基中國相城區160萬方城市綜蘇州萬科國際廣場萬科的首個持有型物 億象城銷售均價4-5萬/平米，主力總 合體入市；業，位于蘇州東環路，商業面積約3萬平米， 價80-150萬，首次開盤約5000組客戶到場， 活力島水韻花都大型城市綜合幾乎引入阿斯頓馬丁等高端品牌。 開盤售罄。 體入市；木瀆合景領峰城市綜合體入市。我們發現，針對蘇州市場的種種傳統論斷正在被顛覆。“不溫不火的市場”正在加速：需求不旺、價格不高的蘇州市場價格開始迅速提升；占有強勢資源的、品質高的高端樓盤在市場中處于領漲地位；品牌開發商集中進入和擴張，價格預期爆發力強；開發商持有商業意

46、愿增強，寫字樓、綜合體項目開始大量出現。城市價值被認同，外地購房需求正在被激發：外地投資客群從高端物業向具有高升值潛力的項目擴散；在我司的跟蹤中，新政前各區域代表性中端項目中外城市客戶所占比例約為20%左右，較2009年前的10%有較大提升。高房價壓力下，中小戶型產品市場空間擴大：城市房地產價格快速增長，首臵和首改客群對房型面積需求趨小；內陸樓盤中大量外地客戶出現；在高端項目領漲的背景下，中端項目價格生存空間增大。品牌開發商增加土地儲備，房地產版圖擴大，價格預期增加：大交通背景下，房地產熱點板塊增多；品牌發展商集中進入城市近郊板塊，市場價格預期走高。服務 公益 卓越蘇州的城市建設和雄厚的經濟基

47、礎是房地產發展的基礎，市場的激烈競爭和品牌開發商對客戶的爭奪是未來城市房地產的發展的方向。服務 公益 卓越Part 1.4專業市場調研汽車配件市場家居建材市場五金機電類市場小商品市場專業市場分布多分布在金閶新城、高新區、吳中區和相城區，其他區域規模型專業市場分布較少。交通配套導向312國道沿線蘇虞張快速路沿線227省道沿線快速環線沿線政府規劃導向金閶新城木瀆商圈凱馬汽車城高新國際汽車城蠡口家居市場渭塘珍珠城虎丘婚紗1234685910711歷史形成錢萬里橋小商品市場德合小商品市場1. 中翔小商品城； 2. 中國國際服裝城； 3. 蠡口家具城； 4.渭塘珍珠城； 5. 華夏五金機電城； 6. 新

48、東方汽配城；7. 錢萬里橋小商品市場； 8. 高新國際汽車城； 9. 凱馬汽車城； 10. 新東方裝飾城； 11.德合小商品市場服務 公益 卓越服務 公益 卓越汽配專業市場蘇州汽車數量仍在快速增長，推動了汽車配件市場和4S店發展。總體來看，蘇州市汽車銷售數量保持了20%左右的增速，私家車保有量保持了30%左右的增速；車管所最新統計數據顯示，2010年以來，蘇州市新上牌汽車量猛增，前10個月全市汽車新上牌數達20.87萬輛，比去年同期增長36.3%，已超過了2009年全年水平，其中市區上牌數為9.44萬輛，比去年同期增長34.3%。全市汽車日均上牌達686輛，其中市區日均上牌311輛。蘇州汽車和

49、私家車保有量快速增加，成為僅次于北京、上海的國內第三大汽車保有城市。服務 公益 卓越汽配類專業市場在政府規劃帶動下形成金閶新城、木瀆南北兩個市場集群，占據市場絕大部分份額。蘇州汽配專業市場規劃較為有序，沿西環高架軸南北兩端形成了兩個汽配專業市場。金閶新城規劃面積11.2平方公里，新城著力打造專業市場集群和貨運交易中心，建設貨物交易、物資配送、運輸倉儲、物資聯運、信息交流“五大中心”。建設成為集交易、運輸、倉儲、配載、商業配套服務等多功能于一體的現代化新城區，實現“服務蘇州、輻射全省、影響全國”的目標；江南汽配市場是依托于凱馬汽車城形成的，項目一期在2006年底試營業，目前已經開發至第三期，成為

50、蘇州市區產業鏈最為完整的汽配市場。汽車4S店集中分布在郭巷、凱馬廣場、高新國際汽車城三板塊。總建筑面積213萬M一、二期2約6萬M三期2約7萬M租金2一期：30-45元/M /月2二期：18元/M /月（三年低租期）位臵長江路與蘇福路交匯處物業類型寫字樓、商鋪、酒店式公寓服務 公益 卓越江南汽配城項目是蘇州較早開發的汽車綜合服務市場，項目規劃起點較高，是蘇州目前影響較大的汽配市場。木瀆汽車生活商業圈 江南汽配城總體量高達13萬M2，共分三期開發，其中一、二期已營業，三期正在建設中 項目功能定位主要為零部件交易、汽車美容快修、研發及物流倉儲配送中心，其中一期定位為零部件交易區、 二期定位為汽車美

51、容快修區、三期則定位為研發及配送中心寶馬大廈二期一期綜合型商業樓面寬進深主力面積成交均價租金水平銷售方式一期4-6M6M280-100M25600元/M230-45元/M /月1+2+3F二期6.6M6M2150M 左右27000元/M218元/M /月南側：1+3F北側：1+2F服務 公益 卓越 二期09年5月1日試營業，6月26日正式開業，其主要功能定位為汽車美容快修區；目前二期整體營業率維持在85%以上； 產品方面，二期商鋪面寬較一期有所放大，其主力面積也增大至150M2左右； 因二期正式營業不久，其租金僅為18元/M2/月，遠低于一期租金水平；同時二期租金不分地段，一律均為18元/M2

52、/月； 銷售方式方面，項目一期采用1+2+3F的產品組合方式進行銷售；二期則采用1+3F及1+2F組合銷售，以避免2F、3F去化難的問題； 招商方面，項目二期招進邳縣同鄉會主力客源，以此來帶動其它客戶入駐開業，并取得了不錯的效果； 優惠方面，項目二期針對邳縣同鄉會客戶優惠為租兩年免9個月，其它客戶為租兩年免半年。江南汽配城項目采用低租金、主力客源帶動及產品組合銷售等方式造就二期商鋪的成功運營。服務 公益 卓越凱馬汽車城F5汽車主題公園，蘇州地區唯一一個綜合型汽車消費商圈，市場形象較好。總占地面積：1500畝總建筑面積：110萬平方米停車位：2288個凱馬廣場F5汽車主題公園，突破了國內汽車城以

53、汽車貿易為主的單一經營模式，集汽車貿易、汽車商務、汽車文化、汽車運動和汽車休閑五大功能于一體，致力于打造集產業、文化、旅游、娛樂于一體的整合商圈。2006年12月已經完成了汽車貿易（4S店）、汽車運動兩大塊的建設，主要集中29個品牌，如凱迪拉克、別克、豐田，雪弗來、本田、榮威、奔馳、奧迪、沃爾沃、英倫、寶馬等，已經全部開業。已完成凱馬美食街、凱豐娛樂街和凱馬車城（會展中心）的建設，共計建筑面積為12.8萬余平米 ；正在建設珠江新城等酒店式公寓項目。附凱馬汽車城規劃汽車4S店卡丁車賽車場服務 公益 卓越會展區項目總建235萬M一期2約7萬M二期2約4萬M三期未定租金2外街大商鋪64元/M /月2

54、內街小商鋪80元/M /月售價（二期）21+2F（140-180 M ）213000元/M位臵金閶區312國道原常青收費站處物業類型商鋪、辦公一樓：商業、辦公，層高6M二樓：辦公、倉儲，層高3.3M三樓：辦公、倉儲，層高3.3M服務 公益 卓越新東方汽配城金閶新城綜合物流園重要組成部分，依托政府規劃，集“汽車零部件、汽車用品、快修維護、裝飾美容、倉儲、辦公、電子商務” 于一體。新東方汽配城鳥瞰圖二期一期面寬進深主力面積成交均價租售價格銷售方式一期5-6M8M2100-130M26000元/M2純1F商鋪60-80元/M /月1+2/1+3F商鋪35-50元2/M /月1+2F/1+3F二期7-

55、10M8M2140-180M13000元2/M ，純1F20000元2/M 左右銷售價格130001+2F/1+3F服務 公益 卓越 項目一期2005年12月28日開工，2007年營業，一期營業情況良好，租金水平上漲幅度較大 二期2009年10月開始銷售，價格在一期6000元/平方米的基礎上上漲了3000元/平方米，現在售價為13000元/平方米 銷售方式方面，項目一期采用1+2F或1+3F的產品組合方式進行銷售；以避免2F、3F去化難的問題 優惠方面，項目二期針對客戶優惠為包租3年，每年返還租金4-5萬元 項目二期由于展示面較差，銷售速度較慢，目前二期銷售率約30%，剩余316套商鋪，開發商

56、在等待商鋪經營狀況轉好后再推出其剩余房源來提高項目售價。新東方汽配城項目二期2009年10月份開始對外銷售，價格上漲較快，目前銷售率不到30%，開發商計劃持有出租3年。服務 公益 卓越產品面積大總價高，適宜的客戶數量少，且一期業主用較低的價格干擾二期銷售現場；金閶新城的規劃長遠看來優于長江路汽車產業圈，但比起長江路的宣傳推廣，金閶新城的規劃力尚未轉化成銷售力；新城建設速度慢，市政道路建設滯后于市場建設，影響客戶信心；從項目規劃來看，本項目優于江南汽配城，大車、小車種類齊全，但項目經營方式落后，缺少品牌經營商管理，對投資客戶吸引力較弱。買賣雙方對項目問題的看法趨于一致新東方汽配城項目問題點新東方

57、汽配城江南汽配城地理位臵區域規劃規模交通通達性銷售方式主要業態經營模式政府支持該項目地處未來的蘇州物流區，位臵較偏遠，未來發展前景較好物流新城、專業市場集中地10.8萬方主要依托于312國道，對外交通優勢明顯，但對內交通嚴重依賴快速環線采用1+2F，1+3F的銷售方式大車、小車皆有統一招商、統一經營蘇州市政府強烈支持，有退稅政策本項目處于蘇州傳統的配件市場蘇福路，屬于市區概念，市場認知度高木瀆汽車城，汽車銷售服務產業鏈13萬方處于泛市區，交通條件較好，依托于高架、蘇福路能快速達到市區各個片區一期1+2+3F，二期1+2F、1+3F以小型車為主統一招商、統一經營無服務 公益 卓越汽配類專業市場南

58、北兩大汽車主題市場規模、運營模式類似，打造以汽車為主題的綜合性汽車產業服務中心，項目都處于發展階段，尚未形成市場核心競爭力。服務 公益 卓越汽配市場總結一、市場格局基本形成蘇州汽車消費市場基本上沿西環路形成規模分布，由北向南形成了金閶新城、高新國際汽車城和凱馬汽車城三大汽車專業市場；三大專業市場擁有當地政府規劃支撐，拿地時間較早，土地成本低廉，在售價、租金方面對投資和自營客戶具有相當的吸引力。二、多功能、綜合消費型是蘇州汽車產業未來發展趨勢凱馬汽車城憑借集合了汽車休閑娛樂、汽車交易、餐飲、居住、會展等多項功能，逐漸在周圍形成了一個具有較長產業鏈的主題商圈，影響力逐步增強，帶動了江南汽配市場的發

59、展；新東方汽配城目前僅包含汽車配件、低端養護和美容三項功能，消費客群略顯單一，且金閶新城建設速度偏慢，項目難以提升市場競爭力。三、交通改善背景下，高新國際汽車城面臨更大的發展機會高新國際汽車城目前已經具有汽車展覽、4S店、二手車交易和政府行政等四項功能，在北環西延工程帶動下，區域的輻射能力得到加強；高新國際汽車城周邊的科技城、滸墅關和金閶新城等板塊的商品房開發正在提速，未來將圍繞本區域形成一個居住人口達到100萬的人口聚集圈。服務 公益 卓越Part 1.4專業市場調研汽車配件市場家居建材市場五金機電類市場小商品市場蘇州目前已經形成相城、橫塘兩大大型家具建材專業市場群，檔次齊全，吸納能力較強，

60、其他區域零星分布。城北，相城，零星分布蠡口家具市場中翔國際家具市場華東裝飾城橫塘家具市場華東商業城 以家具市場為主要產業（ 蠡口家具城為華東地區最大 ），逐步引入建材裝飾（中翔裝飾城），運營情況總體良好，年成交額在 50億左右城西，橫塘，集中分布 以建材、裝飾市場為主要產業代表 ( 蘇州規模最大 )，逐步引入家具市場，運營情況總體良好，年成交額在 20億左右城東，園區,零散分布,規模小 華東裝飾城（ 客流量大 ,租金最高 ）、百安居、中翔美通裝飾家居城城南，吳江，集中分布 華東商業城 ( 綜合體量規模最大，處培育階段，運營情況較差 )服務 公益 卓越服務 公益卓越生活圈。相城區域沿相城大道分布