1、.新光地產(chǎn)工程提案報(bào)告PAGE 1：.；PAGE 8昆明思想幾何戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)項(xiàng) 目 提 案 報(bào) 告前言都會菁英，城市主義樂園 對一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確了解和定位，是勝利推行該產(chǎn)品的關(guān)鍵！ 思想幾何對新光這個(gè)工程從了解到戰(zhàn)略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深化思索和概念提升的。我們是以目的消費(fèi)者的本身特點(diǎn)及消費(fèi)理念為根底來把握整個(gè)產(chǎn)品的分析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營銷戰(zhàn)略來制定操作流程的。而在對產(chǎn)品的詳細(xì)設(shè)計(jì)問題上，那么有專業(yè)設(shè)計(jì)公司去詳細(xì)執(zhí)行操作。 我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來的秀稿這些都是不值得開展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅摹Ｎ覀円龅降模褪浅蔀殚_展商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲方工程

2、提供全程的戰(zhàn)略效力，幫開展商把握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)每一處疏漏。我們就是要從對產(chǎn)品的整體把握開場，先理制出筋骨，再配之以新穎的血肉，并附以全新的個(gè)性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑呵斥為一項(xiàng)完美、鮮活的產(chǎn)物，最終勝利地將其推向市場。 我們置信，沒有勝利的開場，就沒有勝利的結(jié)果！SWOT分析優(yōu)勢：目前區(qū)域開展?jié)摿^大本案所定戶型市場需求量較高區(qū)域出行交通便利本案所處地理位置優(yōu)勢二環(huán)周邊區(qū)域個(gè)案質(zhì)量較高，配套較全時(shí)機(jī)：政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策全新的99+1的社區(qū)酒店式物業(yè)效力本案產(chǎn)品類型市場尚未飽和優(yōu)勢：1區(qū)域環(huán)境較差2區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)備較少3高層樓特質(zhì)，造價(jià)高、公攤大4接近火車站，流

3、動(dòng)人口較多，存在諸多 隱患要挾：1競爭個(gè)案2部分市場份額曾經(jīng)分化3性價(jià)比脫離市場4開發(fā)商本身定位失誤SWOT分析綜述： 我們經(jīng)過對以上所列優(yōu)優(yōu)勢、時(shí)機(jī)點(diǎn)及要挾點(diǎn)的整合與對比，可以看出，其優(yōu)優(yōu)勢相差是很明顯的！目前昆明房產(chǎn)市場的大環(huán)境較為樂觀，不斷處于穩(wěn)中有升的勢頭。從本案優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的消費(fèi)群體多屬于年輕的獨(dú)身及上班族，他們對城市化要求程度比較高，由于任務(wù)緣由，更需求在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案工程處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管效力有更大的

4、靈敏性，使得居住質(zhì)量可以高于已有社區(qū)，這也是本案一大推行優(yōu)勢。但本案所存在的優(yōu)勢也是顯而易見的，本案工程雖處市區(qū)，交通便利，但由于間隔 火車站較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)備較遠(yuǎn)，如運(yùn)動(dòng)場所、學(xué)校、超市等等。另外，工程容積率過高，活動(dòng)空間少；加上工程造價(jià)高，公攤面積大高層住宅樓本身的局限性，也是本案的主要缺陷，所以要經(jīng)過個(gè)案質(zhì)量的提升及更為全面的物業(yè)效力來彌補(bǔ)這些缺陷。在工程推行上，還有市場的要挾，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，小躍層為主的戶型已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，它們曾經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場份額，對日后本案的推行不能說是沒有壓力的。

5、但是，我們的時(shí)機(jī)點(diǎn)就在于，小戶型市場并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的工程使我們在產(chǎn)品推行及投放市場時(shí)有很多閱歷可以自創(chuàng)，使我們在本身工程質(zhì)量的定位和提升上可以更勝一籌。此外，如今政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大時(shí)機(jī)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多中心圈層的競爭。土地價(jià)值決策一、工程概略：1工程位置 本案工程地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案工程間隔 市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2地塊情況 本案工程地塊總占地總面積3359.5平方米約合5畝，整個(gè)地塊呈現(xiàn)為一個(gè)較為整齊的正方形，地勢較為平整。3周邊情況簡

6、述 本案地塊市政道路建立較為理想，但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，交通非常便利。二、土地價(jià)值分析通常一塊土地價(jià)值是由多種要素共同組成的，包括本身土地特征、交通情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)備、治安情況、開展趨勢等等，而土地價(jià)值是這些要素綜協(xié)作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些要素對該工程進(jìn)展分類論述。1地塊位置 本案工程地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未撤除，總用地面積為3359.5平方米。3交通情況本工程位于永平路和春城路交叉處，公交道路較多，3路、44路、47路、58路、63路、6

7、4路等起點(diǎn)站均在本工程地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機(jī)場，道路四通八達(dá)，交通非常便利。4周邊情況由于位于火車站附近，人流量較大，過于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5治安情況由于地處火車站附近，人員性質(zhì)較為混雜，流動(dòng)性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的平安隱患。6配套情況 還短少部分生活配套設(shè)備，如運(yùn)動(dòng)場所、學(xué)校、超市等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定的不便。總評： 結(jié)合以上眾多要素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢不是很高。在區(qū)域的周邊情況和治安情況上存在一定缺陷，這主要是其客觀要素人員復(fù)雜，流動(dòng)性大呵斥的。但也要看到，工程周圍也不失

8、其繁華性，也有客觀優(yōu)勢的存在。所以，我們必需看到本案的開展?jié)撡|(zhì)，只需可以把握好本案工程的前期市場定位和銷售的入市時(shí)機(jī)，完全可以把本案做成一個(gè)能符合市場需求的商住樓，并極有能夠成為引領(lǐng)一種嶄新時(shí)髦消費(fèi)的工程。一、開展商開發(fā)方式的建立從本案地塊所處的位置與周邊環(huán)境來看，適宜做中端工程。從開展商的意圖來看，本案應(yīng)遵照快和準(zhǔn)的原那么。首先，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮短工期，以把握房地產(chǎn)市場的銷售旺季，搶占市場先機(jī)，到達(dá)銷售周期短的目的。其次，市場的定位要準(zhǔn)，投放的時(shí)機(jī)要準(zhǔn)，尋求最好的切入點(diǎn)，以有力的籠統(tǒng)，適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢介入市場，一炮打響。小戶型占大比例的陽光A版、86街U2等已全

9、部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產(chǎn)市場上小戶型產(chǎn)品曾經(jīng)斷檔，構(gòu)成昆明的小戶型市場真空期，這將是本案進(jìn)入市場的極好時(shí)機(jī)。二、開展商開發(fā)流程 2003年08月2003年11月為方案設(shè)計(jì)時(shí)間 2003年11月12月方案擴(kuò)出 2004年01月本案開場開工 2004年03月04月內(nèi)部認(rèn)購 2004年05月1日本案開盤，售樓處投入運(yùn)用。 2004年12月建筑工期終了三、開展商開發(fā)時(shí)機(jī)工程開發(fā)時(shí)機(jī)要盡量把握好4月5月開盤的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合5月的昆明春季房展會，利用春季房展會繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購，并把握好市場動(dòng)機(jī)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，把握先機(jī)，搶占市場。另外要把握1

10、0月份的昆明秋季房展會及銷售旺季，及時(shí)推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作方式博得消費(fèi)者的青睞。使本案堅(jiān)持穩(wěn)定熱銷的局面。四、開展商開發(fā)思緒由于本案開發(fā)量較小，在3.3萬方左右，就昆明房產(chǎn)市場的消化量來看，工程風(fēng)險(xiǎn)是相對較小的。經(jīng)過對市場的摸查了解，對于本工程建議以產(chǎn)品類型來間接控制開發(fā)量。本工程主要以三種戶型為主，分不同時(shí)間、不同階段，分類分批推向市場，以便靈敏地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。五、資金模擬表產(chǎn) 品工程綜合容積率9.7 總套數(shù)約300戶，總建筑面積約33000平方米均 價(jià)2904元/總 價(jià) A型： 45 * 2900元/ =130500元 B型： 60 * 2900元/ =174000元 C型： 80 * 2900元/ =232000元財(cái) 務(wù) 分 析 土地：767元/ 建安本錢：1000元/ 配套：30元/ 綠化：5元/ 設(shè)計(jì)費(fèi)：5元/ 智能化：20元/ 資金還款：80元/ 營銷管理：60元/ 稅收：50元/ 767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2021元/按44%毛利：202144%+2021=2904.5元/ 住宅：27000平米 2904.5元/平