1、上市企業投資性房地產公允價值計價模式的決策分析論文導讀:：新會計準那么實施兩年來，有關數據顯示大多數上市企業投資性房地產仍采用本錢計價模式，僅少量企業采用公允價值計價模式，這與實施前的預測不一致。本文分析了管理層如何進行計價模式變更決策，解釋了上市企業很少采用公允價值計價模式的現象，提出并論證了影響上市公司對公允價值計價模式選擇的主要原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出不變更計價模式的選擇。論文關鍵詞：本錢計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利1.引言為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準那么體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準那么的新企業會計準那么體系。

2、準那么體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準那么體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對局部資產選擇公允價值進行計價。其中?第三號會計準那么投資性房地產?的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由本錢計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升 。此次準那么體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對局部資產選擇公允價值進行計價。其中?第三號

3、會計準那么投資性房地產?的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的本錢計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用本錢計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升 。但直到2021年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準那么變動對上市企業的整體影響很小 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素 。本文認為客觀因素制約影響了小局部上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企

4、業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。2.新準那么下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應新會計準那么對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準那么中被認為不屬于投資性房地產。新會計準那么單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是標準企業對投資性房地產的會計處理和相

5、關的披露，提高會計的相關性。舊準那么里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值?；诖?，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不適宜。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計標準，投資性房地產準那么由此應運而生。2.1新準那么下投資性房地產計價特點相對于舊準那么，新準那么中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要表達在：1

6、歸入的資產性質變化在舊的會計準那么中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準那么、固定資產準那么和無形資產準那么三個局部，由于各個局部的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準那么標準處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準那么標準處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準那么的標準來進行處理。而在新準那么中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。2.價值計量模式的選擇變化舊準那么中，歸入固定資產和無形

7、資產計價的房地產主要以本錢模式計價，歸入存貨資產的房地產那么以本錢與市價熟低法原那么計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，本錢價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準那么規定，投資性房地產可采用本錢模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值fair value意指公平合理之價值;。3.后續計量變化在舊會計準那么中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。新會計準那么下的房地產后續計量那么規定：原來采用本錢模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，

8、那么不允許再變更為本錢模式計量。在本錢模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準那么計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為根底調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。2.2公允價值計價效應我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要表達在：1極大地

9、提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業防止被退市。2改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得開展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也發布了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而防止了被退市的厄運。雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2021年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的

10、上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施本錢計價模式，與新會計準那么推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表 年 度 2006 2007 2021 采用本錢計量模式的上市公司 619家 657家 690家 采用公允價值計量模式的上市公司 10家 18家 23家 3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素為何大局部上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了局部企業不能采用公允價

11、值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四局部將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：1.公允價值計量的嚴格準那么限制?；趯ξ覈鴩榈目紤]，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準那么限制。?企業會計準那么第3號投資性房地產?第十條規定：有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量;。采用公允價值模式計量的，應同時滿足以下條件：(1)投資性房地產所在地有活潑的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市

12、場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計;。相對來說，國際會計準那么下的公允價值可采用三種方式獲得：活潑交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了局部企業不能采用公允價值進行相關計量。2.本錢因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露本錢和支付評估費用的本錢。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作本錢，而且相關準那么還要求企業應在年報中詳細披露房地產當

13、期賬面價值的增減變動情況、公允價值確實認方法及其理由等。相對采用歷史本錢計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大局部物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價根底仍采用本錢模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有

14、的房屋建筑物改售為租，在準那么實施的第一年，其公允價值超過賬面本錢的局部也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活潑地區，但仍然采用原本錢計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活潑，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的本錢支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地

15、產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策?，F代公司制度下，公司所有權和經營權別離，所有者與經營者之間屬于委托代理關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為代理人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本局部即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。設企業已有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準那么公布之后的兩年

16、內，公司是否將投資性房地產由原采用的本錢計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否是否采納公允價值計價模式決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，那么選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：表2 是否變更為公允價值計價決策收益表 決策收益 管理層收益 公司收益 類型1：正，正 類型2：正，無 類型3：正，負 類型4：無，正 類型5：無，無 類型6：無，負 類型7：負，正 類型8：負，無 類型9：負，負 在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8

17、、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策劃機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式以作為延期期權留待對自己最有利時執行?？梢姡魃鲜泄臼欠褡兏媰r模式取決于變更計價模式的收益結果類型。變更決策后收益結果的判斷思路是：1對公司來說

18、，假設公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，那么稱為變更決策對公司的收益為正；假設變更后對公司為負面影響，那么稱為變更決策對公司的收益為負；假設變更決策后對公司的影響很小，那么稱為變更決策對公司的收益無。2對管理層來說，假設變更決策對管理層的利益有重大積極影響，那么稱為有正收益；反之為負收益；假設無影響，那么稱收益無。雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：

19、正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果當投資性房地產由本錢計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1由于近年物業升值迅速，基于會計計量原那么，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2可改善公司相關財務指標如資產負債率，甚至可防止當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益保住上市資格；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實

20、際經營業績不佳時，計假設價模式變更可以改進公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，那么變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，假設變更計價模式可實現改善公司相關財務指標到達貸款銀行融資標準，那么變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更那么對企業來說實質上無影響或為負影響由于將失去未來有利時的變更時機。投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司假設因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以假設變更計價模式能保存上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大

21、。假設上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。2公司經營業績為正時變更決策的收益結果此情況下，投資性房地產由本錢計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1可在原來正經營業績的根底上，更高地提升公司的會計利潤。2可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3由

22、于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去本錢法下折舊對所得稅抵扣的好處，那么后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出稅負增加，可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是

23、負收益或者近似無影響當增加的稅負不多時。投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1失去在未來變更計價模式的時機。這是因為準那么規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因

24、經營業績不善而遭辭退。假設管理層早期實施了變更計價模式那么會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的時機。2計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。3.收益結果類型綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助防止因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，那么變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理

25、層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，那么變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量那么更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保存增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9