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3、te with warning signs, isolating network protection facilities2022武漢土地市場分析 地王樓面地價9078元/ 來源：搜狐焦點網 2012年01月09日14:20 我來說兩句(0) 2022年是“十二五規劃的開局之年。武漢市社會經濟保持較快開展天龍八部，全市地區生產總值預計達6500億元以上，較2022年增長12%以上，凈增1000億元左右;預計全年可完成財政收入1763億多元，增長24.5%，經濟增長表現出強大后勁。4月武漢市發布?武漢市2022年度國有建設用地供給方案?，指出“土地供給空間布局應以城市總體規劃確定的主城+新城組

4、群、主城區為核、多軸多心空間結構為導向，在確保中心城區重點功能區域供地的同時，逐步向新城組群傾斜，促進主城與新城、中心城區與遠城區的協調開展。為全年的土地供給結構奠定了基調。與經濟快速增長相反圖行天下，隨著國家房地產調控政策的逐漸深入，在年度樓市政策調控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下，武漢土地市場全年呈現出先熱后冷的趨勢，市場習慣性底價成交，土地市場明顯降溫。一、2022年武漢市土地市場概況根據武漢市土地交易中心公示，2022年全市土地成交地塊258宗，比2022年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2022年略有減少，成交總金額僅539.04億元，同比下降31%左右。土地單價約275萬元/

5、畝網絡超女，平均樓面地價為1890元/平方米，同比下降9.05%。出讓土地的平均容積率為2.80，土地利用效率與2022年根本持平。縱觀全年土地交易，第一季度成交金額為199.72億元，第二季度為141.40億元，第三季度達62.98億元，第四季度達134.95億。通過年度變化分析可知，第一季度，無論是外鄉開發商，還是外來開發商go2map，拿地都比擬積極，交易量為全年最大，其中，中心城區優質地塊依然很搶手，成為名企爭搶目標，而郊區尤其是配套缺乏的遠城區一些地塊比擬受冷落。可以看出開發企業其實對市場并沒有十足的信心。第二季度，在受到國家出臺政策的深度打壓后，開發商拿地謹慎，開始出現土地延期拍賣

6、的現象，還有一宗地塊流拍，交易量急速下降。第三季度，遠郊地塊供給量遠超中心城區，由于開發商上半年資金回籠情況不理想，而新政進一步加大調控力度，開發商拿地壓力劇增焦點房地產網，土地交易市場明顯降溫，土地出讓面積雖有增多，但大都集中于遠城區，因此土地總體出讓金額仍較少。第四季度，年底多宗土地的出讓使得市場成交額略微上漲。到四季度，由于傳統樓市的“金九銀十”銷售狀態并不理想，開發商資金鏈更趨緊張，樓市的慘淡使得開發商拿地熱情驟減，至年末，國家明確堅持房地產調控不動搖的政策，使得開發商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出現多宗地塊因為沒有買主，不得不一再延期拍賣，兩宗地塊流拍go2map，絕大局部地塊以

7、底價成交。二、武漢市環狀結構模式下土地市場的運行狀況“十一五末期焦點裝修家居網，武漢市的環狀結構模式已初步形成，環線主干道成為城市核心功能區域的有機邊界。武漢市的內環線于1995年6月通車，全長30公里，面積約50平方公里;二環線在建，全長52公里，面積約169平方公里;三環線于2022年12月通車，全長88公里，面積約684平方公里。四環線已完成規劃，全長132.3公里;外環線于2007年12月16日通車，全長188公里，面積約2251平方公里。一般來說，武漢市主城區呈圈層狀結構，四環線呈圈層加組團結構，遠郊區呈組團結構。內環線包圍的是城市的核心區域，二環線包圍的是城市的中心區域，三環線包圍

8、的是城市的主城區。圖2-1：武漢市主城區環線示意圖(一)各環線成交土地分析1、總體情況2022年搜狗，武漢市內環線成交土地面積只有22公頃，成交土地的宗數和面積都較少，與“十一五期間的平均水平根本保持平衡，這在一定程度上說明武漢市核心城區土地市場根本處于供不應求的狀態，核心城區可出讓土地依然存在較大短缺;與2022年相比，二環線土地成交面積出現較大幅度下降，與之形成鮮明比照的是三環線土地成交面積的快速上升，三環線成交面積遠大于二環線土地成交面積，這和武漢市環狀交通進一步完善緊密相關，隨著城市的不斷擴張，2022年12月三環線正式全面通車，大量開發商開始關注三環線周邊土地，促使三環線土地成交面積

9、不斷增加;近年來，武漢市六大新城組群的逐步形成，遠城區開展迅速，加大對土地供給量的需求，2022年三環線以外土地成交面積開始激增，2022年武漢市遠城區土地成交面積繼續保持大幅增加，開始超過主城區成交量。2、分用地性質土地成交面積2022年武漢市內環線成交土地中住宅用地面積減少至3.67公頃校友錄，其他商業用地為14.54公頃，綜合用地面積為4.86公頃，沒有出讓商服用地;二環線內綜合用地成交量和內環線的根本保持平衡，其他商業用地面積較大，住宅用地面積是內環線的10倍;三環線成交土地中，其他商業用地面積較大，占比為47%，表達了三環線隨著交通的改善，商業氣氛正在逐漸改善;其次是住宅用地面積為1

10、94.15公頃，商服用地、工業用地成交面積為較少，根本與二環線持平;遠城區土地成交面積最大的是工業用地，?武漢都市開展區“1+6空間開展戰略實施規劃?規定，建設9個新型示范園區和14個一般工業園區，6個新城區各自將集中建設一個工業示范園區，其凈工業用地不低于20平方公里;漢陽、洪山和青山3個中心城區示范園區和其他一般工業園區，規模不低于10平方公里。這表達了武漢市工業開展向遠城區布局的組團模式。3、平均樓面地價與2022年相比，2022年武漢市內環線平均樓面地價4657元/平方米，總體保持平緩上升，二環線內平均樓面地價有所提高，到達3727元/平方米;三環線內平均樓面地價為2109元/平方米;

11、三環線以外樓面地價為1896元/平方米，較之2022年有明顯提高。圖2-3-1：2022年武漢市各環線成交土地平均樓面地價統計單位：元/平方米數據來源：武漢市國土資源與規劃網4、“地王分析以樓面地價、總成交價格、總面積為評價標準圖行天下，比照分析2022與“十一五期間出現的地王。“十一五期間，以樓面地價為評價標準的“地王主要分布在內環線，即城市的核心區域;以總價格為評價標準的“地王主要分布在二環線，即城市的中心區域;以總面積為評價標準的“地王主要分布在三環線，即武漢市主城區。這在一定程度上說明，隨著武漢市環狀空間的成型，城市中心區域土地出讓規模總體減小，出現“寸土寸金現象;2022年大規模的土

12、地出讓沿著城市環線向外擴張分布。其中，P(2022)157號青山區紅衛路街東興洲村地塊拍得202200萬元，成為2022年武漢單宗土地總價地王。值得注意的是，樓面地價“地王吉慶街二期地塊(P(2022)037號)拍出的樓面地價為9078元/平方米，但是比2022年的樓面地價“地王即同一公司在同一區域拍下的一期地塊(P(2022)057號)相比搜狐網，樓面價降低了22.31%;這充分表達了同區域同用途地塊的樓面地價較上年度有所下滑。(二)各環線成交土地容積率分析容積率是衡量土地開發強度的重要指標之一，容積率的變化能正確反映土地開發強度的變化。2022年武漢市內環線平均容積率為4.21，與2022

13、年的最高值5.01相比有所下降。二環線、三環線平均容積率與2022年根本持平，開發利用較強，三環線的順利通車和周邊根底設施的完善推動三環線土地開發強度的提升。遠城區的容積率較之2022年有明顯提高，到達32.53，反映出遠城區土地整體的開發強度得到提升。三、總結縱觀2022年武漢市土地出讓市場的開展chinaren，主要呈現以下幾大特點：1、全年呈現出先熱后冷的趨勢寒冷的樓市拖累了土地市場的熱度，土地交易進入了“寒冬期。在嚴厲的調控與土地政策的影響下，開發商存量高、資金鏈緊張，整體拿地熱情不高，2022年武漢土地市場整體呈現低迷狀態，全年呈現出先熱后冷的趨勢。2、開發商拿地理性、謹慎由于住宅市

14、場受到了嚴厲的調控，市場由熱轉冷，尤其在武漢執行限購后，成交量明顯下降。加之央行屢次上調存款準備金率后，商業銀行的可貸額度將進一步緊縮，嚴重影響著開發商的錢袋子17173，為保證資金鏈，2022年開發商拿地趨于謹慎。以2022年第三季度為例，土地總體成交情況表現不錯，但從幾次土地拍賣過程來看，土地平均競價次數有所減少，溢價成交土地比例有所下降，大局部地塊未進入競拍流程，均以底價成交。顯然在限購、限價、加息、存準率上調等一系列政策調控下，企業拿地逐步趨于理性。3、地塊流拍延期頻現、底價成交現象成主流2022年雖然武漢土地市場遇冷，但不少住宅地塊的起始價依然不低，導致土地拍賣頻現出現大量地塊被延期

15、、甚至流拍現象。從2022年1月首次土拍開始，武漢就出現土地延期流拍，雖然地方政府下半年加大推地力度，呈現“以量補價的態勢，但拍賣延期、流拍現象依然沒有得到緩解。同時土地底價成交現象也越來越常見圖行天下，越來越多的地塊是“起始價成交。以12月最后一場土地拍賣為例，28宗地只賣了70億元，出現三宗延期，兩宗流拍，雖然有南國置業、招商地產出手拿地，但也根本都是底價成交。4、城中村、老街及舊城改造備受青睞2022年武漢城市更新加快步伐，加大了舊城改造力度，二環以內城中村改造全面完成，并加快推進漢正街等舊城改造及二環線外城中村改造。同時，老街改造地塊也是土拍上最為關注的熱點之一，其中精武路和吉慶街地塊

16、最為吸引眼球，吉慶街又一次創造出了年度“地王，在武漢舊城改造加速背景下，舊城改造也將會成為重要的拿地方式，企業積極參與舊城和城中村改造，舊城改造成為淡市背景下的“香饃饃。5、房產大鱷、中等企業同臺競技2022年焦點裝修家居網，繼招商地產、遠洋地產首次相繼在武漢拿地后，深圳巨頭佳兆業集團在5月27日亦以6.8億元人民幣成功競得湖北省武漢市洪山區兩宗地塊，到了年底，招商地產再次以三家子公司之手布局漢陽墨水湖，其集團宣稱，此舉有利于加強華中地區的戰略布局，進一步優化土地儲藏結構。與此同時，前幾年房地產市場的火爆帶來大量企業投身房地產開發，其中中等實力的開發企業占了不少比例，在土地市場上的表現也相當踴

17、躍。2022年土地供給中中小體量的地塊數量眾多。由于地塊體量不大，投入資金門檻不高，這些區位優良的小地塊受到中等實力的開發企業青睞。總的來看，縱觀2022年土地市場的整體行情，可以看出國家宏觀調控的政策影響正在逐步到位，同時也說明房地產市場正在逐漸回歸理性搜狗，這為房價進一步下調奠定了根底。四.土地市場的開展建議1. 加強市場監測，深入調查研究市場運行狀況。當前土地出讓市場開展的不確定因素增多，土地市場一片冷淡，政府土地管理部門應該要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供給、土地價格變化情況的監測分析，科學預測商品住房和商業用地對土地的需求，深入調查研究，了解當前形勢下房地產開發商的思想顧慮和所面臨的實際困難，為下一步進行研究和決策提高參考。2. 調