1、社區(qū)商業(yè)的求新發(fā)展之路國(guó)美 明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān) 賈玉鵬PART 1社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)概述商業(yè)7大要素動(dòng)線分析物業(yè)管理業(yè)種規(guī)劃話題炒作經(jīng)營(yíng)策略空間設(shè)計(jì)地段社區(qū)商業(yè)常見問題規(guī)模不當(dāng)追求短期銷售, 急功近利定位模糊缺乏業(yè)態(tài)分工缺乏招商規(guī)劃商鋪切分不合理產(chǎn)品設(shè)計(jì)先天不足后期經(jīng)營(yíng)策略和物業(yè)管理方案不明晰PART 2社區(qū)商業(yè)的運(yùn)做要點(diǎn)商業(yè)前期定位對(duì)于社區(qū)商業(yè)操作來說, 準(zhǔn)確的項(xiàng)目前期商業(yè)定位必不可少的, 甚至可以說準(zhǔn)確商業(yè)定位是影響社區(qū)商業(yè)成敗的關(guān)鍵, 是社區(qū)商業(yè)操作的靈魂, 是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的指南針.案例-國(guó)美第一商街現(xiàn)階段青年路沿線配套商業(yè)東方基業(yè)汽車城北京萬杰醫(yī)院韓式快餐清潔一廠世紀(jì)浴都北京清潔一廠服務(wù)站北京鐵興

2、機(jī)械安裝公司北京海運(yùn)公司北京萬興汽車服務(wù)東郊汽配城國(guó)美第一城福華肥牛北京青年路木材公司北京煤炭一廠金泰國(guó)際大廈周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況銷售價(jià)格區(qū)間示意圖注：以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)售價(jià)基本維持在10000元/M2-20000元/M2銷售面積區(qū)間示意圖注：以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)面積基本維持在10000M2-25000M2區(qū)域現(xiàn)狀總結(jié) 本案地處北京東四環(huán)外工業(yè)改造區(qū)，青年路貫穿南北連接姚家園路及朝陽北路，長(zhǎng)期以來人流較為密集，近年來由于政府大力加強(qiáng)發(fā)展朝陽商業(yè)經(jīng)濟(jì)取得初步成效，泛CBD及泛燕莎商圈不斷放大相互重疊，東部商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)升溫 。 從目前區(qū)域調(diào)查情況分析，本案周邊現(xiàn)有商業(yè)配套數(shù)量幾乎為零，屬于四環(huán)外為數(shù)

3、不多的一處商業(yè)空白點(diǎn)，從現(xiàn)有發(fā)展業(yè)態(tài)來看，本案所處區(qū)位價(jià)值雖已被地產(chǎn)界及購(gòu)房客戶廣泛接受，雖處繁華鬧市，但長(zhǎng)期以來由于青年路改造的滯后，導(dǎo)致在區(qū)域上出現(xiàn)了“商業(yè)真空”，因此區(qū)域價(jià)值無法有效提升，從現(xiàn)有商業(yè)分布來看主要商業(yè)還是局限于青年路兩側(cè)，商業(yè)動(dòng)線呈現(xiàn)線狀散點(diǎn)布局，在平面關(guān)系上只是作到了“點(diǎn)”與“線”的關(guān)系，要作到“面”還需要相當(dāng)長(zhǎng)的過程。 商業(yè)定位 服務(wù)功能定位 不僅服務(wù)于國(guó)美第一城社區(qū)原有消費(fèi)人群，而是最大限度地挖掘朝陽區(qū)及北京當(dāng)?shù)乜蛻羧旱男枨螅恍蜗罄砟疃ㄎ?全業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)中心，無與倫比的交通便利，展現(xiàn)國(guó)美第一城商業(yè)獨(dú)特理念；功能設(shè)置定位 在滿足周邊市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)品牌店，強(qiáng)化品牌聯(lián)盟

4、所帶來的綜合效應(yīng)。商業(yè)定位后可以解決的問題 建筑規(guī)模 業(yè)種定位 各種商業(yè)類型比較 面積大小行車范圍商圈人口數(shù)商家戶數(shù)鄰里型約5000M210000M2510分鐘5萬人2030家社區(qū)型約15000M220000M21020分鐘15萬人30100家(主力店：大型超市)區(qū)域型26萬M22030分鐘30萬人以上100150家(主力店：百貨公司)超區(qū)域型610萬M23040分鐘50萬200家(主力店：35家)超級(jí)型10萬以上60分鐘以上50萬以上200家以上(主力店：5家以上)依組織分類購(gòu)物中心(Shopping Mall)、百貨公司、超市、專業(yè)店、連鎖店、量販店等。依地理位置分類商業(yè)街(區(qū))店鋪、市中

5、心店鋪、住宅區(qū)店鋪、郊區(qū)店鋪。依規(guī)模大小分類大賣場(chǎng)、中賣場(chǎng)、小賣場(chǎng)依業(yè)種分類綜合賣場(chǎng)、精品店、餐飲店、服飾店、雜貨店、五金等。依客戶分類男性專賣店、兒童專賣店、女士用品店、婚紗等商鋪的分類商業(yè)功能劃分劃分原則：環(huán)境原則 根據(jù)本案所處區(qū)域的周邊環(huán)境，進(jìn)行環(huán)境劃分按需原則 根據(jù)未來本案客戶的經(jīng)營(yíng)行業(yè)特點(diǎn)，按需劃分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原則 根據(jù)本案的平面布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行劃分 重點(diǎn)是差異化業(yè)態(tài)定位區(qū)域型娛樂板塊區(qū)域型購(gòu)物板塊區(qū)域型休閑板塊區(qū)域型餐飲板塊區(qū)域型休閑板塊商業(yè)范圍及使用面積：A區(qū)：2#樓=2981M2 6#樓=4558M2 9#樓=3475M2（部分商業(yè)面積）C區(qū)：（3月14日設(shè)計(jì)院提供CAD圖紙）產(chǎn)品面積

6、控制及鋪位分割：A區(qū)：2#樓 10-50M2=8.37% 50-100M2=19.85% 100M2以上=71.78% 6#樓 10-50M2=14.76% 50-100M2=9.52% 100M2以上=75.72% 9#樓 10-50M2=8.83% 50-100M2=19.24% 100M2以上=71.93%總結(jié)：主力商鋪10-50M2=11.16% 50-100M2=15.38% 100M2以上=73.46%業(yè)態(tài)定位：休閑消費(fèi)類：咖啡、書吧、畫廊、音像店、美容/美發(fā)/美體、飾品店、精品店、化妝品店、家居裝飾等；社區(qū)服務(wù)類：寵物醫(yī)院、藥店、郵局、銀行、便利店、鮮花店、洗衣店、彩擴(kuò)店、家政服

7、務(wù)中心等；會(huì)所類：才藝課堂、鋼琴班、陶藝、茶道、雕刻、剪紙、YOGA、跆拳道、麻將房、青年酒店公寓等；區(qū)域型餐飲板塊商業(yè)范圍及使用面積： A區(qū)： 9#樓=3672M2（部分商業(yè)面積） 11#樓=17448M2 產(chǎn)品面積控制及鋪位分割： A區(qū)：9#樓 10-50M2=54.30% 50-100M2=6.72% 100M2以上=38.98% 11#樓 10-50M2=26.25% 50-100M2=19.59% 100M2以上=54.16% 總結(jié)：主力商鋪10-50M2=31.13% 50-100M2=17.35% 100M2以上=51.52%業(yè)態(tài)定位： 多功能、大型餐飲綜合體。區(qū)域型購(gòu)物板塊 大

8、型超市 滿足自身社區(qū)及本地區(qū)的日常生活購(gòu)物需求，同時(shí)，超市的引進(jìn)，可最大限度的匯聚人氣，達(dá)到以點(diǎn)帶面的效果，提升本案的商業(yè)價(jià)值； 主題賣場(chǎng) 要求的面積較大，自身的主題經(jīng)營(yíng)，本身就擁有固定的消費(fèi)群體，也是對(duì)超市的一個(gè)有效支撐。并且，以主題賣場(chǎng)的針對(duì)性較強(qiáng)，也避免了商業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；建議商業(yè)主題可定位為專業(yè)型市場(chǎng)，例如家裝建材、家居用品、電腦市場(chǎng)、燈飾布藝、五金陶瓷等等，以填補(bǔ)周邊市場(chǎng)空白點(diǎn)；門臉商鋪可放寬業(yè)態(tài)限制； 主題賣場(chǎng)（愛家家居、國(guó)美電器、百安居、陶瓷五金城、燈飾窗簾城、眼鏡城）大型超市（家樂福、沃爾瑪、華潤(rùn)、物美、法寶、美廉美、易初蓮花、華普、京客隆）餐飲區(qū)(大型餐廳、咖啡廳、酒吧、書吧、

9、畫廊、音像店、美容等；)風(fēng)情街區(qū)(才藝課堂、鋼琴班、陶藝、茶道、雕刻、剪紙、YOGA、麻將房、青年酒店公寓等；)餐飲區(qū)(餐飲為主)體育館（跆拳道、健身房、籃球館、羽毛球館、游泳館、網(wǎng)球館、保齡球館、射擊館、游戲廳等；）如何更豐富的滿足消費(fèi)日益變化的消費(fèi)需求; 如何最大限度的聚集人氣, 營(yíng)造商業(yè)氛圍;如何使消費(fèi)者停留更多的時(shí)間;是商業(yè)規(guī)劃的根本目的.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃案例-明天商業(yè)中心1、美食名品街。特色商業(yè)、美食（121920A8A）11956平米3、熱力不夜城。 休閑娛樂(B-02)9337平米2、品牌風(fēng)情市場(chǎng)。日常生活商品 (b-06)13922平米6、藍(lán)調(diào)風(fēng)情街。酒吧、茶座、咖啡廳、特色餐飲

10、(171818A202121A)10676平米4、超級(jí)購(gòu)物港。超市/家居、家具、家飾(91010A)18660平米5、精品休閑城。商務(wù)會(huì)館休閑、健身(C-01)17726平米前期定制服務(wù)是社區(qū)商業(yè)成功的基本保證；主力店的引入可以確保商業(yè)成功銷售；定制服務(wù)主力店的引入1、美食名品街。特色商業(yè)、美食（121920A8A）11956平米3、熱力不夜城。 休閑娛樂(B-02)9337平米2、品牌風(fēng)情市場(chǎng)。日常生活商品 (b-06)13922平米6、藍(lán)調(diào)風(fēng)情街。酒吧、茶座、咖啡廳、特色餐飲 (171818A202121A)10676平米4、超級(jí)購(gòu)物港。超市/家居、家具、家飾(91010A)18660平米5、精品休閑城。商務(wù)會(huì)館休閑、健身(C-01)17726平米單純的銷售對(duì)大體量商業(yè)難度非常大；租賃的目的也是更好的銷售；租售并舉合理招商是業(yè)態(tài)規(guī)劃的保證銷售完只是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開始；真正商業(yè)的價(jià)值是通過運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)的；運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)成功的保證推廣營(yíng)銷從社區(qū)商業(yè)周邊現(xiàn)有環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑾M(fèi)者特征、物業(yè)條件、市場(chǎng)空間等多個(gè)方面綜合分析,尋找一個(gè)可被市場(chǎng)認(rèn)可的推廣概念,并提出相應(yīng)的操作辦法及實(shí)施房案.案例-國(guó)美第一商街/明天商業(yè)中心PART 4- 銷售