1、.地產匯搜集整理，僅供學習參考：.；地產匯 dchui第一部分 土地開發戰略第三部分 綜合評價及開發建議- PAGE 22 -招華尖崗山土地開發戰略目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc76189069 目 錄 PAGEREF _Toc76189069 h I HYPERLINK l _Toc76189070 第一部分 土地開發戰略 PAGEREF _Toc76189070 h 5 HYPERLINK l _Toc76189071 1.問題的提出及處理 PAGEREF _Toc76189071 h 5 HYPERLINK l _Toc76189072 2.綜合開發

2、的必要性 PAGEREF _Toc76189072 h 6 HYPERLINK l _Toc76189073 3.綜合開發戰略 PAGEREF _Toc76189073 h 7 HYPERLINK l _Toc76189074 3.1綜合開發方式選擇 PAGEREF _Toc76189074 h 7 HYPERLINK l _Toc76189075 3.2綜合開發方式實施要點 PAGEREF _Toc76189075 h 10 HYPERLINK l _Toc76189076 4.集中開發戰略 PAGEREF _Toc76189076 h 12 HYPERLINK l _Toc76189077

3、 4.1開發片區位置選擇 PAGEREF _Toc76189077 h 12 HYPERLINK l _Toc76189078 4.2集中開發方式 PAGEREF _Toc76189078 h 13 HYPERLINK l _Toc76189079 5.現已獲得宗地開發戰略 PAGEREF _Toc76189079 h 14 HYPERLINK l _Toc76189080 6.后續出讓土地建議 PAGEREF _Toc76189080 h 15 HYPERLINK l _Toc76189081 第二部分 工程分析 PAGEREF _Toc76189081 h 22 HYPERLINK l _

4、Toc76189082 1.工程地盤解析 PAGEREF _Toc76189082 h 22 HYPERLINK l _Toc76189083 1.1地理位置及周邊環境 PAGEREF _Toc76189083 h 22 HYPERLINK l _Toc76189084 1.2工程用地條件 PAGEREF _Toc76189084 h 24 HYPERLINK l _Toc76189087 1.3工程交通條件 PAGEREF _Toc76189087 h 25 HYPERLINK l _Toc76189088 1.4工程周邊配套設備 PAGEREF _Toc76189088 h 27 HYPE

5、RLINK l _Toc76189089 2.工程SWOT分析 PAGEREF _Toc76189089 h 29 HYPERLINK l _Toc76189090 2.1優勢分析 PAGEREF _Toc76189090 h 29 HYPERLINK l _Toc76189091 2.2優勢分析 PAGEREF _Toc76189091 h 30 HYPERLINK l _Toc76189092 2.3時機分析 PAGEREF _Toc76189092 h 31 HYPERLINK l _Toc76189093 2.4要挾分析 PAGEREF _Toc76189093 h 32 HYPERL

6、INK l _Toc76189094 第三部分 工程定位 PAGEREF _Toc76189094 h 33 HYPERLINK l _Toc76189095 1.工程開展主題定位 PAGEREF _Toc76189095 h 33 HYPERLINK l _Toc76189096 2.檔次定位 PAGEREF _Toc76189096 h 37 HYPERLINK l _Toc76189097 3.產品定位 PAGEREF _Toc76189097 h 38 HYPERLINK l _Toc76189098 3.1建筑類型定位 PAGEREF _Toc76189098 h 38 HYPERL

7、INK l _Toc76189099 3.2戶型面積定位 PAGEREF _Toc76189099 h 40 HYPERLINK l _Toc76189100 4.客戶定位 PAGEREF _Toc76189100 h 41 HYPERLINK l _Toc76189101 附錄 工程開展背景研討 PAGEREF _Toc76189101 h 45 HYPERLINK l _Toc76189102 1.深圳市城市開展情況 PAGEREF _Toc76189102 h 45 HYPERLINK l _Toc76189103 1.1深圳市國民經濟開展概略 PAGEREF _Toc76189103

8、h 45 HYPERLINK l _Toc76189104 1.2深圳市總體規劃及開展概略 PAGEREF _Toc76189104 h 47 HYPERLINK l _Toc76189107 1.3寶安區國民經濟開展概略 PAGEREF _Toc76189107 h 51 HYPERLINK l _Toc76189108 1.4寶安區規劃及開展概略 PAGEREF _Toc76189108 h 52 HYPERLINK l _Toc76189109 2.深圳市房地產宏觀市場概略 PAGEREF _Toc76189109 h 56 HYPERLINK l _Toc76189110 2.1深圳市

9、宏觀房地產市場開展現狀 PAGEREF _Toc76189110 h 56 HYPERLINK l _Toc76189111 2.2寶安區住宅市場開展分析 PAGEREF _Toc76189111 h 59 HYPERLINK l _Toc76189114 3.深圳市別墅市場供應情況 PAGEREF _Toc76189114 h 66 HYPERLINK l _Toc76189115 3.1深圳市別墅市場的開展歷程回想 PAGEREF _Toc76189115 h 66 HYPERLINK l _Toc76189116 3.2深圳市別墅市場的供應特征 PAGEREF _Toc76189116

10、h 67 HYPERLINK l _Toc76189117 3.2.1區域分布及區域特征 PAGEREF _Toc76189117 h 67 HYPERLINK l _Toc76189118 3.2.2供應量 PAGEREF _Toc76189118 h 72 HYPERLINK l _Toc76189119 3.2.3容積率分布 PAGEREF _Toc76189119 h 73 HYPERLINK l _Toc76189120 3.2.4容積率低于0.6的低密度別墅工程調查 PAGEREF _Toc76189120 h 74 HYPERLINK l _Toc76189121 3.2.5容積

11、率為0.6-1.0的別墅工程調查 PAGEREF _Toc76189121 h 81 HYPERLINK l _Toc76189122 4.別墅市場需求調查 PAGEREF _Toc76189122 h 87 HYPERLINK l _Toc76189123 4.1潛在目的市場分析 PAGEREF _Toc76189123 h 87 HYPERLINK l _Toc76189124 4.2潛在客戶需求調查 PAGEREF _Toc76189124 h 89 HYPERLINK l _Toc76189125 5.供需市場調查結論 PAGEREF _Toc76189125 h 105 HYPERL

12、INK l _Toc76189126 6.典型別墅工程分析 PAGEREF _Toc76189126 h 106 HYPERLINK l _Toc76189127 6.1城市山谷 PAGEREF _Toc76189127 h 106 HYPERLINK l _Toc76189128 6.2香港愉景灣 PAGEREF _Toc76189128 h 111第一部分 土地開發戰略1.問題的提出及處理華僑城地產和招商地產協作競得尖崗山片區第一塊出讓土地，約為整個尖崗山片區的非常之一，但地塊存在以下開發難點：該地塊為尖崗山片區第一塊開發土地，片區內部根底設備不完善，片區內外生活配套缺乏，且片區公建配套建

13、立的時間表未定，存在一定開發風險；地塊臨近高速公路，噪音影響大，也破壞了自然景觀；地塊條件優勢不明顯，尤其在東區，所處位置地勢較低且平緩，不利于高檔低密度住宅的籠統塑造；由于尖崗山片區的整體籠統尚未樹立，工程開發時對片區籠統整體推行的難度大且本錢較高，而且該地塊的地價較高，樓面地價達5440元/平方米，較高的開發本錢決議了開發工程日后的售價將超越10000元/平方米。根據上述分析，我們以為目前該地塊的開發條件開發高檔低密度住宅的難度較大，但本地塊的高本錢又決議了該地塊開發必需走高檔道路提高收益，因此構成矛盾。建議爭取獲得整個尖崗山片區用地進展綜合開發。2.綜合開發的必要性對政府而言，有利于尖崗

14、山片區規劃建立的整體性，華僑城和蛇口的勝利、銀湖失敗，闡明了綜合開發的優勢。蛇口及華僑城綜合開發的優勢有目共睹，綜合開發、一致規劃和管理，使兩片區功能規劃合理，配套設備完善，社區居住氣氛濃郁，住宅的保值升值空間大；而銀湖片區采用分宗出讓土地，由各開發商本人開發，缺乏一致的規劃和管理，出現了各種各樣的問題。首先，土地分宗出讓，拿到土地的開發商知名度不高，開發權利較弱，其開發的高檔住宅工程建筑設計和園林規劃缺乏特點，檔次不高；其次，由于各開發商自行開發，各個小區的建筑風格各異，缺乏協調性；而且，各開展商在開發時，并不留意在景觀利用上的互補和協調，出現了后建工程擋住先建工程這類爭奪景觀資源的景象；另

15、外，由于銀湖片區缺乏一致規劃，片區公共配套設備缺乏，主要以小區內部配套為主，這不僅添加了開發商的本錢，卻依然不可以處理配套缺乏的問題。綜合開發有利于政府融資，降低政府資金投入和管理壓力。由企業進展綜合開發，政府可以充分利用企業資金，減少財政投入，同時不用參與詳細的開發管理，而從宏觀層面進展協調和配合，可以降低政府的管理壓力。對華僑城和招商而言，綜合開發，可利用本地塊與其他地塊的互動，化解本地塊的不利條件。可以在產品類型的搭配上，景觀的利用上，使現有地塊得到最正確的利用。是華僑城地產和招商地產塑造品牌的需求。整個尖崗山片區規模大，規劃定位為高端住宅，進展綜合開發不僅可以充分發揚華僑城地產和招商地

16、產的開發優勢，而且有利于提升兩公司的籠統和塑造品牌。3.綜合開發戰略3.1綜合開發方式選擇在整個尖崗山片區的綜合開發戰略上，主要有以下幾種開發方式可供選擇：1旅游開發帶動房地產開發方式開發方式：以旅游開發為契機，獲得尖崗山居住用地的綜合開發權，經過建立旅游工程，帶動房地產的開展。分析：政府對旅游工程有明確的規劃，目前寶安的旅游工程集中在沙井和光明。根據尖崗山片區的規劃，尖崗山片區將開展成為居住區，而且附近的鐵崗水庫是一級水資源維護區，在此開展旅游工程不符合政府規劃；即使尖崗山片區允許開展旅游工程，在短期內也難以成為具有象世界之窗那樣影響力的中心景點，對地產工程的推進才干有限。華僑城旅游地產的勝

17、利主要依托世界之窗、歡樂谷等旅游工程的開發帶來了人氣，帶來了完善的商業和生活配套，同時也直接帶動華僑城房地產價值的穩步提升，但是在尖崗山開展旅游工程對房地產工程價值的提升作用無法在短期內到達華僑城的程度；尖崗山的旅游資源條件并非非常優越，而且間隔 尖崗山住宅工程非常近，在此開發公共旅游工程，會帶來較大人流，不僅影響了工程的私密性，而且添加了工程的平安隱患和管理難度，同時也不利于工程的籠統提升；旅游工程投資較大，回收期長綜合上述分析，旅游開發帶動房地產開發方式的可行性不大。2深圳地鐵4號線方式開發方式：與政府簽署捆綁式框架協議，以捆綁開發部分根底設備工程為條件，獲得尖崗山居住區土地的一級開發權，

18、開發完后，再與政府結合經過掛牌、招標、拍賣的方式公開出讓已開發熟地，按商定的比例，與政府共同分享土地增值收益。該方式源于香港地鐵的深圳地鐵4號線方式香港地鐵與政府簽署捆綁式框架協議，由香港地鐵投資建立深圳地鐵4號線，政府將沿線站點用地劃定藍線范圍給予地鐵公司，由地鐵公司進展土地一級開發，再與政府結合經過掛牌、招標、拍賣的方式公開出讓已開發熟地，土地增值收益由政府和香港地鐵公司按預先商定的比例分成，共享土地增值收益。分析： 該方式勝利的重要前提是政府有需求而作為主導來促成該方式，但對于尖崗山工程并非易事。近幾年深圳政府在城市根底設備建立方面投入相當大，深圳地鐵、福田中心區、深港西部通道等大型根底

19、設備建立耗費了大量的政府財政，使政府面臨資金壓力。在地鐵4號線的建立上，政府為了降低資金壓力，同時引進香港地鐵先進的地鐵管理和營運閱歷，自動與香港地鐵公司談判，促成地鐵4號線的捆綁開發方式。本工程目前尚不具備這個條件。該方式勝利的關鍵是開展商情愿捆綁的根底設備建立能否對政府有足夠的吸引力，一旦政府沒有興趣，談判將會非常困難。在尖崗山工程上，假設捆綁大型的根底設備建立工程，投資將會非常大，對開發商的財力是一個考驗；但假設捆綁尖崗山居住區的共建配套設備和周邊市政公園等工程，由于投資不大，政府能獨立完成，對政府的吸引力不大。綜合上述分析，深圳地鐵4號線方式勝利的難度較大。3捆綁開發方式開發方式：與政

20、府簽署捆綁式框架協議，以捆綁建立尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設備為條件，經過公開招標結合拍賣的方式獲得整個尖崗山居住區的開發用地，對片區進展綜合開發。分析： 該方式無需與政府分享土地增值收益，不影響政府的土地收益，政府較容易接受；捆綁開發尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設備能減少政府資金投入，節約政府資金。同時捆綁公建立施建立，也有利于開展商控制開發節拍，配合工程開發進度。出讓建立用地時捆綁學校、居委會管理用房等公建配套的做法，在深圳過去拍賣出讓土地時已被多次采用，在尖崗山工程上也應該容易被采用；采用公開招標結合拍賣的出讓方式，符合政府土地出讓政策規定，政府在推進該方式時沒有政策妨礙。

21、而且采用招標方式，不僅思索出價，還要調查招標者的設計方案等，有利于工程獲得最正確開發方案，同時也是對工程擔任任的做法。因此，捆綁開發方式的可行性較大。綜合以上對三種綜合開發方式的分析，建議經過“捆綁開發方式獲得尖崗山片區整體工程用地。捆綁開發方式與政府簽署捆綁式框架協議，以捆綁建立尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設備為條件，經過公開招標、拍賣的方式獲得整個尖崗山居住區的開發用地，對片區進展綜合開發。3.2綜合開發方式實施要點在采用捆綁開發方式的過程中，要關注以下實施要點。選擇公開招標與拍賣相結合的土地出讓方式，采取綜合評標的方法。根據政府規定，商業、旅游、文娛和商品住宅等各類運營性用地，必需

22、以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，而拍賣和掛牌方式都是出價高者得，不能確保工程用地一定由華僑城拿到，因此必需選擇招標結合拍賣的方式，招標階段除了思索招標者的出價，還應充分思索招標者的規劃方案、開發實力等，經過設置有利于華僑城的評標條件，減少競爭對手，添加華僑城的中標時機。采用公開招標結合拍賣出讓土地，綜合評標選擇開發商的方式在國內其他城市也被廣泛采用。其中中海興業在成都拿到“地王的方式就是一個很好的范例。“成都地王出讓案例該案例中土地出讓方式采用招標與拍賣結合的方式進展。第一階段：意向競買人在土地出讓公揭露布之日起至2004年3月10日前，參與成都國土部門組織的規劃設計方案招標，按照有關規定公費編

23、制規劃設計成果文件，提交專家評審委員會進展初審。第二階段：意向競買人的規劃設計成果文件經專家評審委員會初審，評分獲前三名的入圍，入圍者按專家評審委員提出的修正意見公費修正完善后交專家評審委員會終審。終審經過的，可以懇求參與土地拍賣。第三階段：競買人參與土地拍賣，以價高者得。詳細實施步驟建議本工程采用招標+拍賣的土地出讓方式，詳細操作步驟如下：步驟操作內容操作要點步驟一向社會公告公開招標出讓尖崗山用地，符合資歷條件的招標人才干參與招標。參與招標者必需預備規劃設計方案、過往開發閱歷等在內的成果文件該階段經過設置有利于華僑城的招標人資歷，如土地開發資質、曾完成片區綜合開發的規模、勝利完成片區綜合開發

24、工程的數量等，減少參與招標的競爭者步驟二由評審委員會對各招標人提供的規劃設計方案進展評審，按分數評選出三名入圍者，獲得參與土地拍賣的資歷。爭取華僑城和招商地產都能經過該輪評審，添加下一輪勝利的時機步驟三三名資歷競買人參與土地拍賣，價高者獲得尖崗山居住用地土地運用權4.集中開發戰略經過上述努力仍無法實現尖崗山片區整體綜合開發的情況下，我們建議爭取獲得盡能夠大的開發用地，進展集中開發。4.1開發片區位置選擇思索要素：已獲得的A012-0068地塊位于整個尖崗山片區的東片區。在開發用地的位置選擇上應該有利于化解已獲得用地地勢較低、地形較為平坦等不利條件，構成綜合開發，提高土地的開發價值。從土地的景觀

25、資源和利用條件來看，尖崗山居住區東片區四面環山，地勢變化較大，景觀較好，更利于開發高檔物業。因此，我們建議4.2集中開發方式問題的提出：集中開發能否要捆綁片區公建配套及周邊市政公園建立？根據規劃，尖崗山居住區東區總用地面積約71萬平方米，建筑總面積約47萬平方米，建立規模依然較大，只需捆綁片區公建配套及周邊市政公園建立，對政府才有吸引力；公建配套位于東區內，嶺下山、尖崗山等市政公園也圍繞在東區周圍，一同捆綁開發公建配套設備和市政公園有利于對東片區進展整體規劃和工程開發的總體安排，充分利用周邊的園林資源為工程制造賣點，提升東區的開發價值。經上述分析，我們以為，集中開發該當捆綁公建配套，開發方式采

26、用捆綁開發方式。捆綁開發方式與政府簽署捆綁式框架協議，以捆綁建立尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設備為條件，經過公開招標、拍賣的方式獲得尖崗山居住區東區的開發用地，對片區進展集中開發。在詳細操作上建議依然采用招標與拍賣相結合的土地出讓方式。5.現已獲得宗地開發戰略假設政府依然不贊同整體出讓尖崗山片區東區，而只思索分宗拍賣出讓尖崗山片區用地，爭對現已獲得的A012-0068號宗地，可以采取以下開發戰略：推遲開發已獲得宗地推遲開發有利于降低后續拿地本錢已獲得的A012-0068號宗地為尖崗山片區首宗開發用地，其開發情況對整個片區的整體籠統和日后開展至關重要，政府和其他開發商都非常關注。假設該宗地

27、推遲開發，必然會使其他開發商對尖崗山片區的開發前景心存疑慮，在尖崗山片區拿地的決心有所動搖，從而影響其在尖崗山拿地的積極性，這便使華僑城-招商能有時機以較低的價錢拿取后續出讓宗地。推遲開發有利于迫使政府回到采用集中開發方式的談判桌上由于已獲得的A012-0068號宗地開發關系到尖崗山片區的整體開展，政府非常關注該宗地的開發情況，假設推遲開發，片區開發進度放慢，那么會給政府構成壓力，一方面有時機爭取重新回到集中開發方式的談判桌上，另一方面，也有能夠推進政府加速出讓后續地塊，從而有利于本工程宗地開發戰略后階段的實施。由于A012-0068號宗地存在地勢較低、本錢較高等開發難點，目前開發時機尚不成熟

28、。要求政府出讓尖崗山片區后續宗地，參與土地拍賣既然無法實現綜合開發和集中開發，而現已獲得用地的開發條件和開發時機并不理想，那么就要求政府盡快出讓尖崗山片區后續宗地，爭取獲得適宜地塊，與已獲得地塊整合，構成開發優勢。6.后續出讓土地建議建議后續出讓土地捆綁A區公建配套用地A區公建配套概略：用地代碼位置用地面積m2建筑面積m2容積率建筑密度用途01-05-01菠蘿場34344156000.45 18%公建、會所、商業01-04-01菠蘿場29306.37334001.14 48%公建、商業、辦公小計63650.37490000.77 A區公建配套位于尖崗山居住區的中心菠蘿場，東區的西部，離已獲得地

29、塊較近，后續出讓土地捆綁A區公建配套用地有利于工程的整體規劃和工程開發的總體安排；A區公建配套是尖崗山片區的中心配套，規劃作會所、商業、辦公用途，建筑面積約49000平方米。如不捆綁出讓而思索單獨出讓，由于該商業配套面積不大，土地本錢總額不高，部分開發商有能夠情愿以較高的地價拿地，那么對其他開發商非常不利。假設拿到公建配套的開發商在開發進度上不配合，甚至不開發，將會令其他開發商非常被動，不利于整個片區的建立；另外，假設政府不單獨出讓A區公建配套而自行建立，在沒有明確的公建配套建立時間表的情況下，也不利于開發商對工程開發的安排。因此，建議后續出讓土地捆綁A區的公建配套用地。2后續出讓土地規模確定

30、思索要素：為了提升尖崗山片區的整體籠統和檔次，應盡量防止中小開發商進入該片區，因此選擇的土地規模要比較大，可經過設置較高的資金門檻來到達這一目的。從最近幾年深圳住宅用地買賣情況來看，總地價到達5億元以上的成交案例有以下幾宗：地塊編號位置土地面積平方米建筑面積平方米總地價萬元買家B303-0041香蜜湖9354413100095000 信和置業中國投資集團，中海地產股份A012-0068寶安區新安213186.8110660058000 深圳招商房地產與深圳華僑城房地產結合競買G03404-1龍崗區布吉鎮坂雪崗397883.543767097000 深圳市萬科房地產G01029-17、19、20

31、、30龍崗中心城400658.5658366.583800 深圳市鴻榮源房地產開發公司T207-0026沙河東路75101.8255300.078000 深圳百仕達實業、百仕達石化投資、百仕達LPG開展、FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED結合競得T207-0034白石二道南、沙河東路81920.3266500.075500 泰華房地產中國T207-0035白石洲路南、沙河東路80732.8250600.070000 泰華房地產中國從上表買賣案例來看，5億以上的大宗土地買賣有以下特點：開展商均為品牌開展商單宗用地買賣總地價沒有超越10億但有潛力的開展商的資金實力不可小視。2

32、001年“紅樹灣地王三塊地拍賣，泰華地產出價14億拿下其中兩塊，依然讓人驚心動魄。因此，建議政府至少拿出5億以上總地價規模的用地，出讓土地總地價假設達10億以上，置信有此實力參與競爭的開展商將非常少，那么華僑城-招商拿到出讓土地的時機將會更大。后續出讓土地規模測算：后續出讓土地的總地價按照10億計算，樓面地價按5500元/平方米思索，出讓土地的建筑面積將到達18萬平方米。該土地規模包括了A區公建配套的建筑面積49000平方米，扣除公建配套的建筑面積，住宅用地的可建立建筑面積至少到達13萬平方米。注：上述測算，假設公建配套樓面地價和住宅用地樓面地價一樣3后續出讓土地位置選擇思索要素臨近已獲得的A

33、012-0068號宗地，便于與已獲得用地進展整合，整體規劃，綜合開發接近公建配套設備，使工程未來的居住者生活較為便利選擇用地條件較好的土地。該類用地地形地勢、景觀具有開發高檔住宅的明顯優勢，有利于迅速提升整個片區籠統根據規劃，東區02區以主次干道自北而南分為4個地塊：02-01為第一塊，編號自02-01-01至02-01-06共6個地塊；02-02為第二塊，編號自02-02-01至02-01-04共4個地塊；02-04為第三塊，編號自02-04-01至02-04-06共6個地塊；02-05為第四塊，編號自02-05-01至02-05-03共3個地塊；尖崗山片區東區用地供應情況見下表：用地代碼用

34、地面積m2建筑面積m2容積率建筑密度建筑類型02-010117864.3196000.5418%獨立0223920102000.4314%獨立0334293.62000.413%獨立049875.5866000.6722%獨立0520256.08108000.5318%獨立0671340.28282000.413%獨立小計177549.87792000.45 02-020128690.5390701.3632%合院0264849.3483000.7434%聯排0347475.6375000.7936%聯排0435099.5249000.7132%聯排小計176114.91497700.85 0

35、2-040126047.130231894.790330065.14043332205559230635939.2小計213191.261066000.50 25%獨立、聯排02-050156449.6432000.7735%聯排0247620.33282500.5932%聯排0336280.19232500.6435%聯排小計140350.12947000.67 注：其中02-04地塊即為已獲得的A012-0068號宗地。東區各地塊的分布位置見以下圖：各地塊位置特點分析02-01地塊：地塊地勢較高，擁有較好的景觀資源，但與本工程已獲得用地隔離；02-05地塊：地塊接近本工程已獲得用地，但間隔

36、 公建配套用地較遠；02-02地塊：地塊與本工程已獲得用地相鄰，西側緊靠公建配套用地，而且地塊地勢較高，呈北高南低的特點，未來建筑規劃朝向大部分為座北朝南，景觀資源也較豐富。可見，在位置上，02-02地塊具有相對優勢。出讓土地位置選擇在出讓土地的位置選擇上，建議采取以下方案：建議方案一：02-01和02-02地塊組合捆綁A區公建配套用地出讓注：上述地塊地價按照樓面地價5500元/平方米計算從土地規模來看，東區可建建筑面積到達13萬平方米以上的土地只需02-02地塊，因此滿足可建建筑面積13萬平方米以上的土地規模，可以選擇02-02地塊，或者是幾個地塊組合出讓。各地塊的組合有以下三種方式：組合方

37、式組合規模組合特點02-01和02-02用地面積35.4萬平方米，建筑面積22.9萬平方米組合的兩地塊位置上相連，間隔 公建配套較近，而且地塊條件較好，利于高檔住宅開發02-02和02-05用地面積31.6萬平方米，建筑面積24.4萬平方米組合的兩地塊之間不相連，且02-05地塊間隔 公建配套較遠 02-01和02-05用地面積31.8萬平方米，建筑面積17.4萬平方米組合的兩地塊之間不相連，且02-01地塊與已獲得地塊隔離，不利于構成整體規劃和開發的優勢綜合上述分析，02-01和02-02地塊組合是后續土地出讓的最優選擇。建議方案二： 選擇02-02地塊捆綁A區公建配套用地出讓在政府不采用方

38、案一的情況下，建議采取該方案。注：上述地塊地價按照樓面地價5500元/平方米計算02-02地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超越13萬平方米，在政府不采用方案一的情況下，建議選擇02-02地塊捆綁A區公建配套用地出讓。地產匯搜集整理，僅供學習參考PAGE PAGE 39中國社區商業投資開展 CHINA COMMUNITY BUSINESS INVESTMENT DEVELOPMENT LTD. CCB 第二部分 工程分析以下分析以230萬平方米整個尖崗山片區作為分析對象工程地盤解析1.1地理位置及周邊環境地理位置工程地塊尖崗山居住區處于深圳市寶安區新安街道辦事處和西鄉鎮交接部位，詳細位于鐵崗水

39、庫及尖崗山以南，廣深高速公路以北，寶安71、72區以西，鐵崗排洪河以東。規劃總用地面積為230.25萬平方米。周邊環境尖崗山居住區東面的寶安71、72區主要為居民生活區和建立工業區，建筑方式以多層住宅和多層工業廠房及配套宿舍為主；用地西南面為廣深高速公路寶安出口寶安立交橋、企龍山和嶺下山，其中嶺下山將規劃為寶安公園；用地西面為鐵崗排洪河、鐵崗泵站及鐵崗村工業區，建筑方式主要為多層工業廠房及配套宿舍；用地北面為鐵崗水庫及其一級飲用水源維護區與尖崗山。加周圍環境的照片1.2工程用地條件1.4.1地形、地勢尖崗山居住區用地主要為緩坡及丘陵結合地形，呈不規那么外形，西北-東南方向長，東北-西南方向較窄

40、，東部和北部主要為山體。用地范圍內有孖松山、大井山、菠蘿場三個地勢較高的山體，總體地勢呈現東南高、西南低的特點。1.4.2用地現狀目前用地內除規劃道路建立外，根本堅持原有園地概貌。山體上種植著荔枝林等低矮林木和部分高大樹木，部分區域分布有農田和水塘。用地西北部建有1棟6層建筑和多棟低層建筑，中部設有弘海實業公司的低層簡易廠房，另有多棟簡易暫時建筑零星分布在用地各處。用地上有多條高壓電線經過。1.3工程交通條件外部交通從外部交通區位條件來看，本工程對外交通聯絡非常便利。廣深高速公路從工程用地西南側經過，與用地周邊的機荷高速公路、松白公路、寶石公路、廣深公路構成了四通八達的公路網，從工程用地可非常

41、方便地進入深圳市區，聯絡寶安區各鎮及龍崗區，通達東莞、廣州、惠州等地。工程用地接近同樂關和南頭關，距深圳寶安國際機場約8公里，離蛇口港約25公里；到東莞約35分鐘車程，到廣州和惠州約60分鐘車程。內部交通工程用地與外部聯絡道路概略：路名走向闡明廣深高速公路偏東西雙向六車道與71、72區相連的道路偏東西雙向四車道與西鄉大道相連的道路偏南北雙向四車道上川路偏南北雙向四車道鐵崗路偏南北雙向二車道銜接寶石公路的道路偏南北雙向二車道與寶安公園相連的通道偏南北寬約3米其中銜接寶石公路的道路上有支路可通往鐵崗水庫，可充分利用。尖崗山居住區內規劃道路分為主干道和次干道兩級，主干道規劃為雙向四車道，次干道規劃為

42、雙向二車道，目前主干道路網和沿山次干道路網除部分路段外已根本建立完成。1.4工程周邊配套設備尖崗山居住區用地目前周邊生活配套設備較少，最近的生活配套設備主要集中在用地東面的寶安71、72區和南面的74、76區生活區。接近用地，在前進路東北側，創業二路西北側，寶田一路東南側的區域范圍內，主要生活配套設備如下：配套類型位置稱號與工程用地間隔 學校74區機關第二幼兒園4分鐘車程36區上合幼兒園5分鐘車程寶田一路鐵崗幼兒園3分鐘車程寶田一路鳳凰崗幼兒園3分鐘車程75區天驕小學5分鐘車程35區上合小學5分鐘車程69區新蕾小學3分鐘車程寶田一路鳳崗小學3分鐘車程33區寶龍小學5分鐘車程34-2區文匯中學5

43、分鐘車程醫院74區深圳市寶安人民醫院第三門診部4分鐘車程23區深圳市寶安人民醫院第二門診部5分鐘車程百貨及超市76區多多樂百貨3分鐘車程35區沃爾瑪購物廣場5分鐘車程74區大通百貨4分鐘車程71區江南百貨2分鐘車程銀行76區工商銀行4分鐘車程34-2區交通銀行、廣東開展銀行5分鐘車程31區工商銀行、建立銀行、西鄉信譽社8分鐘車程公園75區流塘公園5分鐘車程32區上川公園6分鐘車程交通西鄉大道寶安客運中心3分鐘車程其他西鄉大道東端加油站4分鐘車程2.工程SWOT分析2.1優勢分析位置優勢工程用地接近鐵崗水庫，周圍青山環抱，同時又接近成熟的城市中心生活圈，既可享用成熟的城市配套，又由于天然的地理條

44、件運用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優雅之地。地形優勢工程用地主要為緩坡和丘陵地形，地勢高低起伏，且周邊青山環抱，具有良好的生態環境，適宜開發高檔低密度住宅。規模優勢工程用地規模較大，面積達230.25萬平方米，有利于整體規劃開發，有助于打造住宅精品，樹立企業品牌。交通條件優勢工程用地附近的廣深高速公路、西鄉大道、廣深公路、寶石公路等興隆的路網，使尖崗山居住區與外部的溝通非常便利。規劃優勢根據寶安區政府的城市規劃，尖崗山居住區將規劃為低密度高尚居住區，是改善寶安區居民生活環境，提高寶安區整體籠統的重要工程之一。本工程高起點、高規范的規劃，決議了本工程必將成為寶安區甚至深圳市未來幾年最具影響力和

45、示范作用的標志性高尚住宅工程，對寶安區房地產的晉級開展將起到不可忽視的推進作用。開展商優勢華僑城地產和招商地產的品牌效應有利于加強市場對本工程的關注程度和自信心，是本工程開發的優勢之一。2.2優勢分析工程用地周邊生活配套缺乏目前工程尚未構成成熟的居住氣氛，其最近的生活配套集中在地塊東側的寶安71、72區和地塊南側的74、76區，距工程用地有一定間隔 ，且部分配套檔次較低，與工程未來住戶的檔次和需求不太符合，因此本工程開發時應留意在工程內部營造相對完善的配套設備。接近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從工程西側經過，忙碌的車流對工程帶來不可忽視的噪聲影響。可以在廣深高速接近工程一側堆起一定高

46、度的土坡，安設隔音擋板并栽種綠樹，最大程度地減少噪聲對工程開發的影響。用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，影響工程籠統用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，且距本工程較近，會對工程的開發建立及后期的銷售帶來負面影響。附近區域為工業區，人流雜亂，容易對本工程構成平安隱患尖崗山居住區西面為鐵崗村工業區，東面為寶安71、72區的建立工業區，這兩個區域的常駐人口較為復雜，素質較低，容易對本工程構成平安隱患。尖崗山片區未構成居家生活氣氛，市場有待培育和引導尖岡山居住區為政府規劃的高尚生活區，目前的任務只是進展到規劃設計和根底設備建立階段，尚未真正構成居家生活的氣氛，因此，該片區的前期推行難度較大、本錢較高

47、，市場有待培育和引導。關外整體籠統認知度的提高有待時日關外的整體籠統認知度不高，寶安臟亂差的環境情況和治安等社會問題，是吸引關內高端購房者和香港、臺灣等海外購房者的主要妨礙。雖然隨著寶安城市建立的開展，上述情況會得到逐漸緩解，但人們對寶安整體籠統的認可，尚需求一個過渡時期。2.3時機分析同類工程市場供應較小，工程開展空間大深圳市目前獨一一個超低密度、可供大規模開發高端住宅的處女地。政府不再批別墅用地，未來低密度住宅的供應將會越來越少，工程競爭較小，開展空間大。深圳經濟高速開展，為工程培育了可觀的潛在需求深圳市經濟的繼續高速開展，培育了大批積累了一定財富的企業主和企業金領階層，為工程提供潛在需求

48、。寶安區整體籠統日益提升為工程帶來開展機遇近幾年寶安區在城市規劃開展和根底設備建立方面的力度和獲得的成就有目共睹。高規范規劃的寶安中心區、廣深公路拓寬工程等大型工程建立將會極大改善寶安區的城市環境， 從而促進寶安區整體籠統的提升。寶安區整體籠統的改善有利于突破關內和境外高端客戶在寶安購房的心思妨礙。寶安區交通條件改善為工程帶來開展機遇寶安區路網改造、地鐵開通、深港西部通道建立、關口懇求撤銷的利好，將使寶安和特區的聯絡更加快捷方便。便利的交通拉近了寶安與特區的間隔 ，使工程的輻射區域范圍更大，在一定程度上擴展了本工程的消費群體。政府支持使工程更具開展優勢本工程的規劃和定位的起點高，是近年來政府推

49、出的獨一一個超大規模低密度住宅工程，不僅有利于改善當地的居住生活環境，而且有利于完善城市功能，提升城市整體籠統。因此尖崗山居住區的規劃建立遭到政府的相當注重，置信政府在開發過程中會給與一定的支持和配合。2.4要挾分析寶安區的競爭要挾寶安其它區域尚有部分土地可以規劃為低密度住宅，如西鄉濱海區，假設該區域的土地啟動，將會對本工程呵斥一定的影響。另外，龍華坂雪崗和橫崗大型低密度住宅工程即將推出，也將對本工程構成一定競爭。 特區內的競爭要挾從目前市場情況來看，特區內別墅或者townhouse等低密度住宅在未來幾年依然有相當的供應量，如何在規劃設計上添加亮點，突破買家對于本工程位于關外的心思妨礙，是本工

50、程與特區內別墅工程競爭成敗的關鍵。第三部分 工程定位以下分析以230萬平方米整個尖崗山片區作為分析對象1.工程開展主題定位定位思緒充分思索本工程的地理環境和自然條件。思索本工程規劃設計條件對工程開發的影響。結合深圳國際化開展背景尋覓開發思緒結合以下幾個關鍵詞，提煉本工程開展主題。山地自然國際人文 工程開展主題開展主題內涵：山地居所自然的居所。山地是遠離城市的凈土，悠遠而安靜；山地地勢起伏，光線明暗富于變化；山地里植物種類豐富，枝繁葉茂，從綠草地到低矮的灌木再到參天大樹，給人予最原始、最自然的親近感；山地里人們與各種昆蟲和小動物自在、調和地共存，是人類對自然最徹底的回歸；安康的居所。山地里充足的

51、陽光、輕新的空氣、自然的通風，讓人精神豐滿，堅持安康心態和體魄；強調居所概念。居所是人們放松、休憩的私人場所，講究安靜與溫馨。工程用地周圍環山，有條件開發成各種主題的郊野公園，如植物園、果園等，為社區增添樂趣，但不應成為外來游人紛繁而至的旅游景點。本工程應該充分利用用地的山地形狀，盡能夠堅持用地原有的地形、地貌，與住宅建筑相交融，構成“低密度、高綠化、全景觀的人居環境。同時引入豐富的樹種和植被、溪流水源，發明人與動物接近的時機，擴展人與自然之間的關系和對自然的情感。努力營造自然調和的山地意象，創建最適宜人居的安康居所。國際社區本工程國際化定位與深圳市國際化開展目的相一致。深圳的國際化開展目的是

52、把深圳建立成為重要的區域性國際化城市，這不僅要求要把深圳建立成為高科技城市、現代物流樞紐城市、區域性金融中心城市，在人居環境定位上，還要把深圳建成一個美麗的濱海旅游城市、高檔次的文化-生態城市，努力發明一個最適宜居住的國際人居環境。國際化定位將為本工程帶來開展機遇。一方面，隨著深圳國際化步伐的加速，對外經濟的高速開展，落戶深圳的跨國公司和企業越來越多，在深圳任務和生活的外籍人士也越來越多，為本工程帶來潛在需求；另一方面，深圳在城市建立和人居環境建立上獲得了有目共睹的成就，“國際花園城市、“結合國人居環境獎和世界環保“全球500佳等榮譽稱號，讓世界從另一個角度認識深圳，讓越來越多的外籍人士情愿選

53、擇和居住在深圳。因此本工程國際化定位符合深圳的開展方向，能在深圳國際化開展的大環境中獲得寬廣的開展空間。本工程未來居住群體呈現國際化特征。本工程規模大，目的客戶群體層次豐富，未來的居住者不僅會有國內人士，還會有港臺、歐美、日本、韓國等外籍人士。因此本工程在規劃設計、配套、社區文化營造上都應該充分思索到這部分人士的需求。國際水準的產品規劃設計。本工程的高檔定位要求高規范的規劃設計，這就要求本工程無論在建筑設計上，還是園林設計上，都應該選擇具有國際背景和國際設計閱歷的一流的設計公司，把本工程打呵斥具有國際水準的一流的產品。強調社區的概念。注重人與人之間關系的和睦，經過建立完善的配套設備和豐富的社區

54、活動，營造出表達居住者獨特文化檔次的社區文化，為居住者發明交流的平臺，提高小區的安康生活質量。從而使整個社區的開展到達更高層次的追求，充分表達“和睦人居社區的氣氛。2.檔次定位定位思索要素 尖崗山居住區的規劃設計方案使工程具備開發高檔住宅物業的條件尖崗山居住區規劃總用地面積約230萬平方米，規劃建筑總面積約80萬平方米，容積率僅為0.35，如此大規模的超低容積率住宅用地在深圳可謂首屈一指。而且政府對該工程用地的詳細規劃設計目的顯示，工程的建筑高度大多不超越12米，層數不超越4層，工程建筑類型以獨立住宅和聯排住宅為主。因此，規劃設計條件決議了本工程必需開發為高檔住宅物業。尖崗山片區自然條件適宜開

55、發高檔居住物業尖崗山片區周圍環山，接近成熟的城市中心生活圈，既可享用成熟的城市配套，又由于天然的地理條件運用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優雅之地。工程的地理位置符合富人既要追求生活的便利，又要獨享清幽、隱世而居的要求。而且工程用地接近鐵崗水庫，周圍被尖崗山、大井山、嶺下山、企龍山環繞，依山傍水，空氣清新，環境優美。工程用地地勢高低起伏，地上植被參差有致富有層次感，周邊還規劃有多個郊野公園，如此自然調和的生態環境非常適宜開發高檔住宅物業。高本錢決議了本工程要爭取高價位從尖崗山片區首拍宗地的地價來看，政府對尖崗山居住區的期望值較高，后續用地的拿地本錢估計不會低，較高的土地本錢也決議了本工程只能開

56、發高質量高價位的高檔居住物業華僑城地產和招商地產塑造品牌的需求本工程規模大，規劃定位高，只需開發高檔物業才干更大程度地提升華僑城地產和招商地產的公司籠統，打造企業品牌。綜合上述分析，尖崗山居住區整體檔次定位為3.產品定位3.1建筑類型定位定位思索要素本工程規模較大，面對的細分市場要足夠大由于本工程規模較大，總建筑面積接近80萬平方米，因此本工程在產品設計上應提供較為豐富的產品類型，添加產品的選擇面，以滿足不同消費群體的需求。深圳別墅市場升溫，聯排別墅等經濟型別墅熱銷目前深圳低密度別墅的供應特點是純別墅區少，別墅類型以獨立別墅為主，聯排別墅等經濟型別墅供應較少。從銷售情況來看，獨立別墅由于總價較

57、高，銷售速度稍慢，但總體銷售情況仍較理想，聯排別墅等經濟型別墅熱銷，市場承接才干較強。近兩年別墅市場明顯升溫曾經成為不爭的現實，主要是由于政府不再批別墅用地，這意味著擁有優越景觀資源的別墅將越來越少，從而刺激市場需求繼續升溫。從提升工程檔次和彌補市場供應缺乏的角度思索，建議本工程建立成為純別墅區，不思索花園洋房、奢華公寓等建筑類型，同時適當添加聯排別墅等經濟型別墅，滿足市場需求。深圳市主要低密度容積率低于0.6別墅區建筑類型比較：工程稱號建筑類型和數量齊明別墅113棟獨立別墅，4棟12層公寓銀谷別墅獨立別墅20棟，公寓11棟仙湖山莊一期由28棟獨立別墅和1棟7層公寓樓組成西麗山莊45棟獨立別墅

58、，2棟雙拼別墅和24套復式房半山海景別墅有獨立別墅、雙拼別墅和疊加式別墅，共60多棟別墅天琴灣一、二期為11棟低層、聯體退臺式公寓，總共69戶；三期為48棟頂級獨立別墅云深處獨立別墅55戶，花園洋房6棟58戶，聯排別墅18戶觀瀾湖高爾夫大宅第一期共81棟帶電梯奢華獨立別墅。寶龍山莊74戶別墅，分為A、B型雙拼別墅和C、D、E型獨立式別墅兩大類型，數量約各占一半。客戶需求問卷調查統計結果提供分析根據市場問卷調查顯示，獨立別墅的需求占了一半以上。可見獨立別墅作為住宅的終極方式，因其良好的私密性、充足的開放空間等優勢，依然是市場最受歡迎的別墅類型。綜上所述，本工程建筑類型定位為3.2戶型面積定位定位

59、思索要素根據深圳市規劃國土局公布的統計數據，2003年全年深圳成交別墅242套，成交合同面積70103.62平方米，成交平均戶型面積為每套290平方米；2004年1-4月，深圳成交別墅66套，成交合同面積19060.27平方米，成交平均戶型面積為每套289平方米。目前深圳市低密度容積率低于0.6別墅供應中，居家型獨立別墅的主流面積為每棟300-400平方米，部分提供超越500平方米的戶型，但供應數量不多；聯排別墅的主流面積為200-300平方米。市場問卷調查結果顯示，200-299平方米和300-499平方米的戶型面積需求分別占了40%以上。闡明中型戶型面積最受市場歡迎。本工程供應量較大，銷售壓力較大，可以經過減少戶型面積從而降低總價，使部分消費才干較弱的購房者成為本工程的潛在客戶。綜上所述，本工程戶型面積定位為獨立別墅和雙拼別墅面積：300-400平方米聯排別墅等經濟類型別墅面積：180-250平方米4.客戶定位定位思索要素本工程規模大，目的客戶范圍要比較大工程占地約230萬平方米，總供應量約2700戶，且根據規劃均為高檔大面積戶型，工程的目的客戶群數量要足夠大才干完全消化。因此本工程的目的客戶決不能由于其位于寶安而僅僅定位為寶安本地客戶，應該把目的客戶范圍擴展到深圳市，甚至是深圳以外城市，