1、精品文檔惠州東江學府花園項目策劃案簡介(2005-5-23 18:08:57)分類：房地產營銷策劃惠州東江學府花園項目策劃案簡介項目總策劃：嚴忠明(總規圖 )目錄第一部分概論1、 東江學府花園項目簡述2、 前期策劃原則及思路引導市場/ 概念產品設計/ 超前性/ 一炮而紅第二部分項目資源整合及市場研究1、惠州近期熱門樓盤分析金世界花園江畔花園東湖花園長湖苑濱江公園附近樓盤2、惠州市樓市狀態評述概念落后/ 同質競爭/ 缺乏理想居住環境.精品文檔3、東江學府花園的初步資源整合尋找項目支撐點/ 打造樓盤內驅引擎/ 新都市主義4、惠州一中的角色定位東江流域強大的輻射力/ 樓盤內驅引擎惠州一中簡介惠州一中

2、與東江學府花園的關系水乳交融 / 互惠互利 / 共贏局面 /第三部分項目定位及價值分析1、惠州市整體城市走向研究一個中心/ 出現城市組團/ 轉折關鍵點2、該地塊的核心競爭力研究惠州人才高地/ 組團商業中心/ 培養產業鏈3、該項目的整體定位SWOT 定位分析第四部分項目市場調查及經濟可行性分析1、客戶群研究思路做市場概念/ 1.6%的拉動/ 讓市場追捧.精品文檔2、概念產品描述我的家/ 保值升值/ 無后顧之憂/ 可持續發展3、客戶群消費觀念研究教育是最大的投資/ 節省了 8萬元4、東江學府花園價格水準研究升值 200500 元每平方米5、推廣渠道和方式報紙/ 電視/ 口碑/ 小批量試探市場6、靜

3、態綜合成本及收益率第五部分東江學府花園形象及品牌定位1、概念產品形象及品牌意義2、項目功能定位a.小區內部功能組合智能型功能居住安全保障功能休閑娛樂功能綜合商業功能配套服務功能建議.精品文檔3、 項目品牌及身份定位東江學府花園的身份組合物業品牌概念住戶榮譽的內涵物業建筑格調及形象社區文化形象發展商形象第六部分建筑規劃設計建議1、項目規劃的基本理念突出教育主題/ 自然生態/ 以人為本2、小區內各項功能組團的設置和空間分布建議有機結構/ 細胞組團3、建筑使用之建筑語言的建議戶型/ 天際線/ 預應力技術4、建筑內部裝修設計建議精裝/競爭力/涂料5、會所功能設置和空間分布展覽館/ 圖書館/ 惠州市的有

4、機組成6、智能化系統設置建議惠州首個綠色生態智能系統/ 成套技術.精品文檔第七部分環境規劃設計1、小區道路線形系統設計車行系統/ 步行系統/ 無障礙設計/ 減噪設計2、環境總體規劃設計說明環境生態植物培植景點布置小區環境燈光系統設計第八部分項目初步營銷框架1、整合營銷方式確定集團軍作戰/ 步調一致2、推廣主題概念產品/ 消除陌生感/ 政府支持/ 引導潮流3、營銷通道研究4、銷售策略5、項目包裝計劃6、廣告宣傳炒作計劃7、銷售活動規劃及策劃8、物業準備工作計劃.精品文檔9、價格策略執行計劃及調整10、裝修套餐設計11、售后服務12、按揭服務與置業錦囊設計第九部分項目 VI 系統設計一、基本要素1

5、、小區形象標志；2、小區形象標志標準制圖法；3、小區形象標志中英文標準字體；4、小區形象標志中英文應用標準字體；5、小區標準用色、輔助色及其使用規范；6、小區象征圖形；7、小區輔助圖形、輔助色帶的延展及應用規范；8、小區形象標志使用修正型（最大空間使用修正，最小空間使用修正）；9、小區形象標志與企業應用字組合規范（全名、地址、電話）；10、小區標準印刷字體。二、應用要素.精品文檔1、銷售辦公用品系列（1）名片（豪華、普通）（2）專用信封（國內、國際）（3）信箋、便箋、公文紙、傳真紙（4）工作證、胸卡、標牌（桌示）、徽章（5）公文夾、文件袋（6）企業合同及銷售文本（7）企業辦公文具系列（水杯、原

6、子筆具、煙缸等）2、小區環境空間設計系列（1）特定外觀型設計（2）室內外展示設計（3）LOGO 墻設計（4）樓盤銷售現場包裝（5）銷售導示系統（6）（門廊、工作間、燈具、標志牌）環境的應用系統設計（7）車輛圖形設計（8）樣板展示間設計3、企業標準服飾系列（1）管理層（2）文員.精品文檔（3）物管人員（4）保安員4、企業公關系列（1）禮品包裝特殊設計（2）手提袋（兩種開度）（3）企業專用禮品（4）公關促銷廣告語（5）請柬、賀卡（6）會所賓卡7）POP 掛飾、旗飾三、手冊后期制作本手冊共分五大部分（ VI ）宣言 . 主持人序目錄基本要素應用要素附錄 (標志、標準字、應用標準字、標準色標本)第十部

7、分物業管理建議.精品文檔1、物業管理定位2、物業管理理念3、物業管理的服務內容4、總體目標及分項指標5、管理公司組織架構圖及人員配備6、物業管理收支測算表、開辦費測算7、有關物業管理建議第十一部分推廣執行方案一、銷售策略1、價格定位及價格策略2、入市時機及姿態3、銷售方式及策略4、銷售組織1）銷售程序安排2）銷售隊伍組織及運作3）銷售人員培訓計劃4）實戰練習與上崗考核二、項目包裝.精品文檔1、項目整體形象包裝2、發展商形象包裝置3、項目工地的包裝4、現場售樓部的設置和包裝5、樣板房的設置和包裝6、地盤所處地段道路的包裝三、廣告宣傳計劃1、媒體的分析2、媒體的組合3、費用預算4、宣傳定位5、銷售

8、賣點6、廣告構思及文案四、宣傳用品的監制1、模型及效果圖2、售樓書3、展板4、宣傳單張5、住戶手冊6、認購書.精品文檔7、戶外看板-概 論1東江學府花園項目簡述本項目的發展商為惠州市麒麟房地產開發公司。本項目1992 年 9 月經惠州市規劃局批復同意開發， 1996 年 6 月，廣東省國土廳發文同意辦理用地手續。項目由惠州市麒麟房地產開發公司負責開發，并投入1.13 億元資金，已基本完成“三通一平”工程。該項目位于惠州市東南部，中心城區與高新技術產業開發區的接合部上，用地西臨惠淡路，北接環城公路，總占地面積95 公頃。該地段位于惠州市南部一片丘陵地上，場地西北部在前期開發中基本辟為平地，有一條

9、小溪在用地北部穿過，整個場地東南高， 西北低。在丘陵的分割下大致形成 18 米，高差 1530米的高度。 現狀丘陵地的植被條件一般，沒有什么大的喬木，只有一些常年生長的灌木，在臨近邊緣的小山上，有十分濃郁的大樹，可見此處有比較好的綠化生長條件。本地區常年風向為東南風，各季主導風向為北風，屬典型的亞熱帶氣溫。該地段屬于惠州高新經濟開發區的一部分，亦是該規劃區一塊居住生活用地，臨近惠州大學，距市中心 2 3 公里。主要交通干道是惠淡公路，規劃建設中的四環路緊臨地段北路，交通便利。 該地東北部散布幾個村莊，惠淡公路兩側規劃中將開發一批工廠倉庫，但對整體環境影響不大。 該場地屬于典型的丘陵地段，可規劃

10、建設的平地不多， 需要作較大的場地平整和改造工作。該地段景觀特色比較突出，山巒起伏，環境清幽，清雅悠閑的山野氣氛，特別適合居住和建設教育項目。按發展商初步設想，整個項目由兩部分組成：第一部分為 80 班的市級重點中學， 容納惠州市范圍的學生， 一所規模設施水平一流的學校，占地面積 19.7 公頃； 第二部分為 56 層花園洋房和 Town House 高標準的、 人與自然緊密結合的綜合社區。住宅區部分用地75.3 公頃，建筑面積75.365 萬 m2，可容納16， 016 人口。市級中學部分住校生為 4000 人，兩者合計本項目為居住的 2 萬余人。由此建成以教育為主題的綜合性文化社區。本項目

11、各項策劃指標一覽.精品文檔經濟技術指標（居住部分）：1.居住用地面積:753, 000 平方米2.總戶數 :4330 戶(5 層洋房 )+96 戶 (Townhouse)+38 戶(別墅 )=4464 戶3.總 人 口 數 :4464 3.5 人 /戶 =15624 人4.總建筑面積 :737, 500 平方米5.住宅建筑面積:652, 220 平方米洋房 :5196 戶 (以 6 層計 ) 120 平方米 /戶 =623, 520 平方米Townhouse:96 戶 200 平方米 /戶=19, 200 平方米別墅 :38 戶 250 平方米 /戶 =9, 500 平方米6.公建建筑面積 :

12、85,280 平方米小學 2所 :8,640 平方米 ( 每所 24 班 ) 2=17, 280 平方米幼兒園4 所 :1, 500 平方米 (每所 6 班) 4=6, 000 平方米會所 2間 :12, 000平方米酒店 1間 300床:24, 000 平方米商業服務設施 :18, 000 平方米市政設施 :8, 000 平方米7.停車位:4600 輛(1 輛/戶) 地下車庫占80%建筑密度 :容 積 率:0.98綠地率 :11. 住宅層數 :6 層.精品文檔用地面積 (公頃 )所占比例 (%)人均面積 (m2/ 人 )總用地面積 :公頃80 班中學占地面積:19.7 公頃居住區用地面積:7

13、5.3 公頃其中 : 山地面積 :11.75 公頃15.6%規劃用地面積 :63.55 公頃84.4%1.住宅面積2.公建面積3.道路用地.精品文檔4.公共綠地2前期策劃原則及思路惠州東江學府花園前期策劃的目的， 是為了使該項目高質高效地完成， 創造良好的社會與經濟效益。深入研究惠州市民的居住習慣，爭取讓惠州東江學府花園成為惠州市的最理想的居住區域，成為惠州的理想居住模式。爭取讓該項目榮獲國家、省、市有關建筑、居住、園林等方面的獎項。 取得各級政府大力支持， 創造獨特的高品位、 高水準的居住品牌， 在惠州市乃至整個東江流域成為文化教育和居住的一個中心。堅持以人為本的設計理念，用新都市主義的設計

14、思想為指導，將都市的生活與配套完整地表現在該樓盤上，消除惠州人對郊區盤的陌生感。引導房地產消費市場，引導惠州消費潮流，引導惠州城市發展方向。為惠州市人才建設和理想生活搭建前所未有的高水準平臺。4)根據惠州市房產發展的自然規律，該地段目前房產的自然價位大約在18002000 元/m2（毛坯房），通過前期策劃， 我們希望提高整個樓盤的價值， 使售價增加 200500 元 /m2 ，為消費者創造更優質的產品，為發展商創造更好的經濟效益。在惠州房地產業率先引入整合營銷模式，借鑒先進經驗，增加發展商的競爭力，提高競爭效率。策劃基本思路：引導市場，創造市場，做好概念產品；充分整合社會資源，提高樓盤競爭力，

15、打造樓盤內驅引擎；總規及相關設計，要超前惠州同類樓盤設計35 年，產生產品落差；堅持可持續發展思想，以人為本，為樓盤中、長期發展奠定良好基礎；.精品文檔優質低價，在創造良好的樓宇品牌的同時，也隆重推出發展商的良好的形象；為惠州市創造一個人才高地居住區域，為惠州市打造一張教育名片；務求東江學府花園開盤一次成功，一炮走紅；節約成本，以快制勝，建立良好的運作機制。做惠州文化教育房產的典范(2005-5-12 11:48:50)分類：房地產營銷策劃做惠州文化教育房產的典范金山龍庭與惠州學院的資源整合教育是一個國家、一個城市文化含金量的標志，如何合理利用教育資源來打造地產品牌，又用品牌地產來推動教育的發

16、展，是眾多房地產開發商的熱心渴望和追求。惠州的教育地產模式啟動的不算早，市場卻以最快的速度給以社會、企業、業主以兩良性的反饋。深究其中的根源，是因為教育地產適應了業主、學校、企業、及社會四方的需要。其一、滿足了業主對孩子教育的需求。 試問有誰不希望生活在一個文化活動繽紛而且環境優美的小區？有誰不期望自己的孩子從小就能受到良好教育的培養，能長大成材， 正是家長的這種迫切的需求催生了教育地產的產生。其二、目前在政府對教育資金投入不足的背景下，如何利用市場的資源進行商業的運作，完善教育資源的設施，是學校的發展瓶頸，因此需要尋求企業的支持。其三、順應了企業在開發、經營樓盤的品牌性的需求。教育地產是一個

17、長期性的概念，兩者都可以相互輝映。其四、順應了社會對整體文化的需求。教育地產不單可以促進一個地區經濟的良性發展，還可以提升這個地區文化品位。因此， 在惠州教育地產顯示出龐大的市場潛力和社會價值。在目前惠州地產市場上，相繼出現了教育地產的模式，并且大都得到了很好的發展，如大手筆投資新建 “惠州一中” 的東江學府、 擁有“東湖雙語言學校” 的東湖花園、 興建“惠州市外國語學校”的金迪星苑、還有準備建設“北京師范大學附中”的荷蘭水鄉等。這些都是市場對文化教育地產的認可，教育和地產都得到了良性循環的發展。但綜觀惠州的整體規劃，河南岸一帶將是惠州的文化教育的重要建設地區， 因為在這里， 不僅有惠州目前唯

18、一的一間省屬大學惠州學院， 還有規劃中的惠州大學城， 已經建成的惠州一中新校區， 惠州一中南山分校，河南岸中學等惠州出名的大中院校，這對于在這一帶的房地產開發商來說，不僅可以看作是一個賣點， 更為重要的是如何利用這些教育文化資源來打造一個大眾認可的品牌。位于金山湖畔的金山龍庭就有這種得天獨厚的優勢。風景秀麗、環境幽雅的金山龍庭小區雖然有其自身的許多優勢，但要是能與對面的惠州學院進行合作，整合附近的惠州一中、冷水坑小學、陵田中學等相應的教育資源的話，一定可以把金山龍庭的品牌提升到更高的層次。下面主要分析一下金山龍庭與惠州學院怎樣進.精品文檔行資源的整合。一、利用地理優勢做宣傳。金山龍庭和惠州學院

19、同處在湖光山色、青山綠水的金山湖畔的兩側， 彼此相互輝映。 惠州學院作為惠州大學的唯一性與金山龍庭的清凈優雅，都可以做為對外宣傳的互補優點。 目前惠淡大道一期工程的完工與通車， 大大的增加了這一帶的人流、車流。 因此有必要增加在路旁的宣傳，把環境和教育結合起來，讓經過這里的人都能感受到這里是一處教育文化和悠閑的圣地。使得外界一聽到金山龍庭就會聯想到惠州學院，一看到惠州學院就不忘去金山龍庭里看看， 地理位置的吻合造就了金山龍庭與惠州學院的優勢互補，從而提升了這個片區的文化、學術的氛圍。二、成立教育文化中心。隨著金山龍庭第二、第三期工程的相繼開發，入住的人數也必然會慢慢增加，雖然業主小孩的上學已不

20、成問題，但在如今競爭激烈、文化崢嶸的時代，更多的業主希望自己的孩子能從小就學一到兩門的技能，培養他們的興趣和愛好，“好讓他們贏在起跑線上” 。因此，金山龍庭可成立一個面積并不需要多大的文化教育中心，采取課余輔導、 培訓的原則。 老師的資源可以充分利用惠州學院的眾多專業學科，由惠州學院的老師或學生提供學習的輔導，教鋼琴、小提琴、繪畫、吹笛等豐富多彩的專業培訓。并不定時地舉辦一些公開的比賽， 加大策劃、 宣傳的力度。 這樣可以提升小區內的文化氣息，讓大家知道金山龍庭的文化品位，都希望能來這里居住。三、開展文化活動的交流與合作。如惠州學院每年都要舉行的文藝晚會、歌唱比賽、演講比賽等，都可以邀請金山龍庭的業主參加，甚至可以讓金山龍庭組團參賽;或者把晚會的活動辦到社區，增加文化表演的新亮點。而金山龍庭也應以冠和博物館為文化優勢，吸引更多的人去參觀、訪問、學習， 最好能定期對惠州學院的全體師生免費開放，組織教師到小區里搞各種的文化活動，并把相關專業老師的意見及建議記下來，以追求小區建設的逐步完善。四、體育、文化場所的合理利用。由于金山龍庭的建設用地十分有限，難于規劃、建設大型的運動場所， 難免有時會滿足不了業主對體育設施還有文化場所的需求。而惠州學院規模較大，無論是足球場、籃球場、乒乓球等設施較為完善，因此，凡是金山龍庭的業主可以通過辦理年卡的形式享用惠