1、上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望（ 精選多篇 ）談?wù)撨@個話題，首先應(yīng)該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來看。國內(nèi)方面，從xx 年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從金融方面來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控， 10 年雪災(zāi)、地震、股市的持續(xù)走低和連續(xù)的通貨膨脹以及企業(yè)盈利水平降低對樓市也產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。雪災(zāi)、地震屬于不可抗拒的自然界突發(fā)因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產(chǎn)生巨大影響的是國家的宏觀調(diào)控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機(jī)擴(kuò)大并蔓延、 10 年全球經(jīng)濟(jì)衰退和股市暴跌、 6 月份越南爆發(fā)金融危機(jī)導(dǎo)致樓市崩盤。今年

2、以來，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。經(jīng)過這一輪的市場波動，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。按國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國 70 個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 2014 年1 月、 2 月、 3月、 4 月、 5 月同比漲幅為12.9%、 11.7%、 5.7%、 2.6%、 1.3%，環(huán)比分別下降1.2%、 0.3%、 4.9%、 2.2%、 0.5%。價格環(huán)比數(shù)據(jù)說明全國樓市正處于一個緩慢下降通道。上半年深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價持續(xù)下降，市場

3、持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、深圳新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場交易持續(xù)低迷。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 9 日發(fā)布的 2014 年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142 84 億元，比去年同期增加4 34；商品住宅竣工面積為1950 89 萬平方米，同比增加 5 15；商品住宅新開工面積303 89 萬平方米，同比減少7 76；商品住宅空置面積65 37 萬平方米，同比增加 84 5；商品住宅銷售面積為154 25 萬平方米，同比減少02。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。二、新建商品住宅價格持續(xù)回

4、落。深圳市6 月份商品住宅銷售均價為 11159 元平方米，比去年最高點(diǎn)下降36%。三、二手住房交易持續(xù)冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89 萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4 去年的 1.86 ：降至 1.05 ： 1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為 25.22 萬平方米、 12.62萬平方米、 22.98 萬平方米、 30.64 萬平方米、 34.74 萬平方米、 35.69 萬平方米。全市深圳的房價與成交量可以說是領(lǐng)跌全國，這與去年深圳房價領(lǐng)漲全國前呼后應(yīng)。這樣的大起大落，說明深圳的房地產(chǎn)市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內(nèi)其他城市更有經(jīng)

5、驗(yàn)。經(jīng)過這次洗禮，深圳的房地產(chǎn)市場將會變得更加理性和健康，所以這次調(diào)整對于深圳乃至全國來說應(yīng)該是件好事。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時期，大家都在不遺余地的擴(kuò)張規(guī)模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個行業(yè)都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設(shè)這個問題。但是現(xiàn)在開始市場回歸了，中介公司也開始扎扎實(shí)實(shí)做事了，正好趁市場調(diào)整之機(jī)會加強(qiáng)公司自身建設(shè)，包括管理水平、人才培養(yǎng)與儲備、服務(wù)創(chuàng)新等。中介公司只有加強(qiáng)公司自身建設(shè)整個行業(yè)才能健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，才能把握好市場復(fù)蘇后的下一波行情。對于整體市場來說，健康發(fā)展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以說這次調(diào)整在某種程度上盡管時間長了一些，有些

6、企業(yè)受到了一些傷害，但是我想從長遠(yuǎn)來說也未必是壞事。2014 年下半年應(yīng)該繼續(xù)持續(xù)上半年的調(diào)整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個行業(yè)一定是有好處的，通過整個2014 年的歸位、調(diào)整、振蕩，應(yīng)該在 2014 年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素，我覺得近期房價下降的可能性比較大。 xx 年年房地產(chǎn)的價格和實(shí)際的產(chǎn)品的價值我覺得是有一定程度背離的，包括個別的樓盤在一兩個月之內(nèi)大幅漲價，這是不合市場規(guī)律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥著投資（用投機(jī)可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它自身的價值，這就是

7、投資學(xué)中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機(jī)行為背后的動機(jī)，投機(jī)行為的關(guān)鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手，那么自己就一定是贏家，只是應(yīng)多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調(diào)回來，很多樓盤最新推出的樓盤預(yù)期應(yīng)該是回到去年的這個時候，回到一年前的時候，市場的價格已經(jīng)在回落了，但是價格的回落并不能說明市場就要到下去了，價格圍繞整個價值在波動，這也是正常的市場規(guī)律。對于中介公司來說，成交量才是最重要的，因?yàn)槲覀兪强總蚪鸹蠲挥凶銐虻某山涣坎拍苤握麄€中介行業(yè)。目前深圳二手樓交易持續(xù)冷淡，恢復(fù)市場的關(guān)鍵是恢復(fù)消費(fèi)者信心。消費(fèi)者信心低

8、迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價格、糧食價格持續(xù)上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費(fèi)者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現(xiàn)出和股市類似的下跌局面：每當(dāng)大家以為底部終于到來時，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費(fèi)者或者投資者的行為都是非理性的，現(xiàn)在每個人對市場都有一種繼續(xù)下跌的心理預(yù)期，這種預(yù)期就會強(qiáng)化他們持幣觀望的行為，而這種集體的觀望行為則會導(dǎo)致市場下跌，而下跌的市場又反過來強(qiáng)化了他們的心理預(yù)期。如此循環(huán)往復(fù)，結(jié)果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價位也不敢入市，這恰好驗(yàn)證了“羊群效應(yīng)”理論和斯金納的“強(qiáng)化理論”。在此種情況下，恢復(fù)購房者

9、信心恐怕是當(dāng)務(wù)之急。09 年上半年寧波房地產(chǎn)市場回顧及下半年市場展望在 2014 年第四季度以來政府一系列救市政策的扶持下，曾經(jīng)的觀望情緒瞬時消失，曾經(jīng)的蕭條行情成為歷史，壓抑了一年多的能量在短時間內(nèi)加速迸發(fā)而出，使得 2014 年上半年的寧波樓市迎來了自調(diào)整時期以來最為黃金的時刻，成交量跳躍上升屢創(chuàng)新高，成交價格在回調(diào)之后再次快速拉升，無論片區(qū)優(yōu)劣、房子大小、房價高低，都叫好叫賣，暢銷不斷，大有供不應(yīng)求的勢頭，甚至出現(xiàn)了曾經(jīng)屬于“泡沫時代”的產(chǎn)物“日光盤”。寧波樓市似乎又回到了 2014 年那個繁榮、火爆、瘋狂卻又顯得焦躁的年代。2014 年上半年，市四區(qū)供應(yīng)量為 78.3 萬平方米，與上年

10、同期相比減少14.3%上半年，成交量14056套，約 163.19 萬平方米，相比同期大幅上漲120%，半年即完成 2014 年的任務(wù)，漲勢明顯。截止 2014 年 6 月 30 日，寧波市四區(qū)可售房源僅為 7400 套，約 95 萬平方米，若按 2014年上半年 13000套的銷售量，加之下半年預(yù)計(jì)上市的 8000套房源，15000套存量消耗也僅需半年！第一部分 土地市場分析2014 年寧波商品住宅開發(fā)用地僅為 48.25 萬平方米，按照容積率2.0 計(jì)算，也僅為 96.5 萬平方米，相當(dāng)于 2014 年四區(qū)商品住宅用地的成交量。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調(diào)，將對未來土地市場帶來較大

11、的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。上半年，寧波全市范圍內(nèi)共出讓120 幅，總供應(yīng)面積為 3943.73 畝，寧波各區(qū)域已經(jīng)成交的土地共有108 幅，土地成交面積達(dá)3629.07 畝，總金額達(dá)到 90.50 億元。 上半年，寧波四區(qū)共成交37 幅土地，土地成交面積達(dá)1614.69 畝，總金額達(dá)到 52.39 億元。其中，住宅用地鄞州區(qū)成交9 幅，土地成交面積為 361.81 畝，總建筑面積為44.34 萬平方米，江北區(qū)成交 2 幅住宅用地，成交面積為 98.3 畝，總建筑面積為9.82 萬平方米。而鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3c 地塊以8707元/ 平米的樓面價問世之后，更是引發(fā)了下半年土地市場的深度猜想

12、，下半年，誰來接地王的棒子？第二部分 住宅市場分析一、新增供應(yīng)量分析2014 年上半年，寧波四區(qū)有19 個項(xiàng)目分 30批次的先后上市，上市量為 5540套，約 78.3 萬平方米，而2014年上半年的上市量為7443套， 91.03 萬平方米，下半年的上市量則為101.59 萬平方米， 6798套。從上市的項(xiàng)目來看，主要分布在東部板塊和鄞州新城區(qū)，同時老城區(qū)隨著青林灣觀庭的推出，市場熱度再度被激起，此外，東部的錦繡東城、西部的水岸楓情、北部的奧林80、南部的盛世天城等多個項(xiàng)目，均成為市場熱點(diǎn)項(xiàng)目。同時也在很大程度上消耗了板塊內(nèi)的改善型客戶，同時市場依然保持較高熱度。二、成交量價分析05 年 3

13、 月份頒布的“國八條“，到 7 月寧波住宅成交達(dá)到了該階段的最低點(diǎn)，而后住宅成交量逐步攀升（春節(jié)影響除外），該階段中，寧波住宅價格從年初的5000元/ itf上漲至ij 6000元/itf,相比調(diào)控前，價格有所上升；06 年 5 月份頒布了”國六條“，前提是在于前一次調(diào)控未來穩(wěn)定價格。本次調(diào)控的影響前后持續(xù)了近5 個月，市場處于一個震蕩階段，到 06 年 10 月份，成交量才逐步穩(wěn)定，經(jīng)過春節(jié)后快速上揚(yáng)，期間價格在經(jīng)過一段時間的小幅振蕩之后，從 07 年 5 月起，寧波樓市量價齊飛，達(dá)到了一個階段性的高點(diǎn)。由于房價的飛漲，國家在 07 年 9 月底出臺了新的宏觀調(diào)控政策，該政策實(shí)施以來，連續(xù)1

14、0 個月寧波樓市成交量震蕩下行，一直依靠個案拉動成交量，成交相對低迷；而價格震蕩前行，一直尋找新的支撐點(diǎn)。由于內(nèi)外部環(huán)境的變化， 2014年 10 月起，國家及地方的救市政策紛紛出臺，而寧波 26 條及購房入戶政策也相繼落實(shí)，此后的 7 個月時間里，成交量快速增長，而價格則受到整體市場環(huán)境的影響，起伏不大。但2014 年 6 月份聯(lián)心村地塊的拍賣，致使各板塊主要項(xiàng)目紛紛調(diào)整價格，價格再次突破沖高。2014 年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望2014-07-197 月 14 日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施（下稱“新國五條”），著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之

15、勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。江陰藏品銷售團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6 月 70 個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14 個，漲幅較年初 1 月份回落的城

16、市有53 個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。 2014 年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、金科、愛家、華潤、恒大、綠城、等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為

17、旺盛的。第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1 個百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26 個百分點(diǎn)。地級城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36 個百分點(diǎn)。從2014年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2 個百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6 個百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增 2.8 個百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)

18、調(diào)控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。根據(jù)我們階段性市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2 季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和 36%，比1 季度分別略微下降0.5 和 0.8 個百分點(diǎn)。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實(shí)為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。 2 季度購房者對保障房和房價控制目標(biāo)的信心度比較低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價的作用，比 1 季度下降 6.5 個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開

19、工不足是導(dǎo)致2 季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標(biāo)均參考gdp 或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2014年提升 3.3 個百分點(diǎn)；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2014 年提升 3.6 個百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、金科、恒大、愛家、華潤、等房企上半年銷售

20、金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年cpi 維持高位且gdp 明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4 個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（ 112

21、9億元人民幣）、海外發(fā)債融資（ 561 億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35 個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2014 年時的水平。下半年房地產(chǎn)走勢研判經(jīng)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價控制目標(biāo)、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半

22、年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。、未來政策走勢的研判目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（ 1）政策是長期的：目前房價尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。（ 2）政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。（ 3）房價是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺

23、。、未來量價走勢的研判今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：（ 1）供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個月內(nèi)，價格將迎來底部；（ 2）供銷差（反映供過于求的指標(biāo)）達(dá)到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40 個重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到 2014 年 1 季度達(dá)到頂峰，全面超過08 年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售

24、壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。、未來購房者心理預(yù)期2014 年 2季度經(jīng)了解藏品購房者信心指數(shù)為 54.7 ，較 1 季度下降 0.6 ，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心略高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺?/p>

25、期，一方面調(diào)控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。2014 上半年房地產(chǎn)市場主要調(diào)控政策分析及下半年情勢展望一 相關(guān)背景分析調(diào)控房價政策的出臺是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好的基礎(chǔ)之上2014 年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， gdp 增長達(dá)到 11.9%;工業(yè)企業(yè)利潤和效益大幅增長; 社會消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資增長趨于穩(wěn)定; 民間投資累計(jì)增速自 2014 年以來首次超過國有及國有控股

26、投資增速（21.1%），達(dá)到30.4%; 出口增速（28.7%）回復(fù)到2014 年的水平 ; 財政收入高速增長達(dá)34.0%，增速比上年同期大幅提高 42.3 個百分點(diǎn)；市場信心逐步恢復(fù)，國民經(jīng)濟(jì)上升勢頭明顯，“保增長”壓力減輕，管理通脹預(yù)期成為即期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)目標(biāo)之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的異常表現(xiàn)成為調(diào)控房價政策出臺的直接誘因由于 2014 年寬松貨幣政策的慣性作用和房地產(chǎn)開發(fā)投資回升滯后的雙重原因，今年一季度房地產(chǎn)市場中游資充裕而供給短缺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了淡季不淡的局面。表現(xiàn)在：一季度商品房銷售面積的增長速度達(dá)到近年房地產(chǎn)市場發(fā)展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速還高出

27、20 多個百分點(diǎn)，市場供求失衡的局面進(jìn)一步加劇。在成交量的推動下，地價和房價上漲趨勢明顯，今年一季度，全國70 個大中城市居住用地交易價格同比平均上漲了30.5%，二手房價格同比平均上漲了 9.5%。新建住房平均價格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個人住房抵押貸款占商品房銷售額比重相比去年末上升了 10 個百分點(diǎn)左右。特別是，在北京，樓面地價超出在售樓盤價格的“地王”出現(xiàn)，再次造成全社會對房價上漲預(yù)期的高度一致，帶動了當(dāng)?shù)囟址拷灰椎倪B鎖毀約漲價，企業(yè)不理性的漲價行為開始出現(xiàn)，投資性和恐慌性購房比重加大，連夜排隊(duì)、當(dāng)日開盤當(dāng)日售光的“日光盤”增多，市場上的恐慌和不滿情緒上升。二.2

28、014 上半年房地產(chǎn)市場主要調(diào)控政策回顧分析區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整以 2014 年 4 月 17 日國務(wù)院頒布的關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上 1漲的通知（國發(fā)201410 號）為代表，矛頭直指房價過快增長的一線大城市。當(dāng)前一線大城市樓市發(fā)展明顯過熱，房價脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房價急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動較小，房地產(chǎn)的需求主要來源于區(qū)域內(nèi)，雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中價格和銷售量也有增長，但幅度要遠(yuǎn)小于一線城市。因此，要實(shí)現(xiàn)市場的發(fā)展平衡、資源的配置平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整從 2014年 1-6

29、 月份房地產(chǎn)市場主要調(diào)控政策一覽表中我們可以看到，2014上半年國家出臺了近7部的政策支持保障性住房的建設(shè)，如有關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知、關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見等。相應(yīng)的，加大了限制投資性房地產(chǎn)交易的砝碼。2014 年一線城市豪宅市場發(fā)展過快，成交的份額甚至超過了普通住房。這使政府非常擔(dān)心。擔(dān)心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出鼓勵自住和改善性購房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)，以解決房地產(chǎn)未來的結(jié)構(gòu)問題。三 2014 年下半年房地產(chǎn)政策方向展望基于上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控后的狀態(tài)、政府各部門的表態(tài)及各方面權(quán)威人士的觀點(diǎn)，現(xiàn)對2014

30、年下半年房地產(chǎn)政策發(fā)展的動態(tài)歸納如下：“新國十條”中所列出的政策內(nèi)容，正在逐步得到細(xì)化、執(zhí)行。尤其是，最近國務(wù)院批準(zhǔn)“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，基本上使得“新國十條”中中所提到的合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)的稅收政策這一調(diào)控政策內(nèi)容預(yù)期懸念基本得以落地，意味著很可能于下半年在在上海等城市試點(diǎn)開征改革后的房產(chǎn)稅，也意味著將來可能在全國更多城市逐步相繼開征。這種未來調(diào)控政策預(yù)期，將房地產(chǎn)預(yù)期形成打擊，尤其將對下半年的房價預(yù)期形成重創(chuàng)，可能導(dǎo)致房價加速下降。從最近重申從嚴(yán)清算土地增值稅等政策來看，打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續(xù)，甚至還將從嚴(yán)，就可能逼迫更多的土地投入到開發(fā)、銷售，形成供應(yīng)增加。再加上打擊捂

31、盤、囤房、促使樓盤加快上市等調(diào)控政策所可能形成的供應(yīng)增加，市場供應(yīng)就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關(guān)系就可能會發(fā)生比較大的變化，其結(jié)果就會對房價預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。、 7月 3-4 日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場量跌價滯，這種情況不會維持太久，繼續(xù)調(diào)控下去，會出現(xiàn)量價齊跌的情況。并明確表態(tài)，嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策還將繼續(xù)深入。總之，政府此輪調(diào)控的決心非常大，態(tài)度非常堅(jiān)決。基于種種信號來看，中央政府在今年內(nèi)幾

32、乎不可能改變對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)發(fā)酵，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢來看，也難再次出現(xiàn)2014 年政府因金融危機(jī)而救市的那一幕。因此，房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢將從“一線城市過度發(fā)展，二三線城市長期處于相對弱勢”，轉(zhuǎn)化為“一線城市適度發(fā)展，二三線城市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”；住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢是從“非普通住房比重過大、成交量集中”轉(zhuǎn)化為“繼續(xù)支持自住、改善性需求，大力發(fā)展中低價位房”。這兩個轉(zhuǎn)變應(yīng)該是明年甚至更長時期內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。綜合來看，房地產(chǎn)政策基調(diào)基本保持了穩(wěn)定，放開城市戶籍限制對房地產(chǎn)毫無疑問是一

33、個發(fā)展的機(jī)遇。在當(dāng)前一線城市房價日益高漲，房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。2014 年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成了共識，有分歧的主要在于導(dǎo)致市場調(diào)整的原因以及調(diào)整時間的長短。我們認(rèn)為今年市場的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同，更多是出于市場自身內(nèi)因所致。因?yàn)?2014 年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購房者購買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險。市場的這些內(nèi)

34、在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在，當(dāng)然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。市場何時走出調(diào)整期，我們認(rèn)為這取決于各地市場房價的調(diào)整幅度以及供應(yīng)的調(diào)節(jié)力度。對多數(shù)城市來說，這些因素的調(diào)整都需要一定的時間，不是短期內(nèi)可以完成的，因此我們預(yù)計(jì)下半年整個行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場將是一個反復(fù)“筑底”的過程，對企業(yè)來說，也將是一段比較難熬的時期。政策展望“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大為保證全年實(shí)現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，中央不斷通過定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長，并取得了一定的成效。從李克強(qiáng)總理最近的表態(tài)來看，我們預(yù)計(jì)下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成

35、為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會穿插于市場調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。 在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會加快、力度也將更大。市場

36、展望市場調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個“反復(fù)筑底”過程住建部明確地認(rèn)為當(dāng)前市場確實(shí)進(jìn)入調(diào)整期，但并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調(diào)整，行業(yè)才會回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應(yīng)這種沒有行政干預(yù)、通過市場內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場態(tài)勢。下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù)，目前成交量、房價還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。另一方面，就當(dāng)前市場成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住

37、宅成交量也已與2014、 2014 年甚至 2014 年除 1、 2 月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區(qū)域“盤整”一段時間。調(diào)整何時結(jié)束, 我們認(rèn)為很大程度上取決于房價調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認(rèn)為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可

38、能，仍然保持觀望。在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因?yàn)榉績r過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12 個月，最長不超過 15 個月。部分二、三線城市將會是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問題，與政策關(guān)系不大。購房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應(yīng)，個別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過

39、一次充分的市場調(diào)整，只恐怕未來再調(diào)整的程度會更加劇烈。土地展望土地市場將繼續(xù)分化，底價、流拍進(jìn)一步擴(kuò)大2014 年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進(jìn)入觀望態(tài)勢，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎， 3 月份土地市場也開始降溫。一季度經(jīng)營性用地成交建筑面積19215 萬平方米，同比減少13.8%。進(jìn)入二季度，土地市場表現(xiàn)愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測的100個城市經(jīng)營性用地成交建筑面積10383萬平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴(kuò)大。年初的火熱態(tài)勢難掩后期的頹勢，在房地產(chǎn)大環(huán)境下行的背景下，預(yù)計(jì)下半年土地市場將有以下趨勢：上半年政府推地較少，下

40、半年或迎來供地高峰。5 月份，國土部宣布暫停對外公布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經(jīng)公布全年供地計(jì)劃，而截至上半年多數(shù)城市已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)尚不足計(jì)劃供應(yīng)的五成。考慮下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期，資金相對較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財政壓力，下半年各地政府的土地供應(yīng)量勢必增加。此外， 6 月國土部發(fā)布節(jié)約集約利用土地規(guī)定，未來集約用地是大勢所趨，據(jù)統(tǒng)計(jì)在已經(jīng)公布2014 供地計(jì)劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)到39%和 32.5%。預(yù)計(jì)未來各城市還將繼續(xù)積極盤活存量用地，同時加強(qiáng)閑置土地管理。底價成交、流拍現(xiàn)象將繼續(xù)擴(kuò)大，溢價率可能走低。5 月開始

41、各城市頻頻出現(xiàn)多幅地塊集中出讓底價成交的情況，導(dǎo)致五六月份溢價率出現(xiàn)連續(xù)顯著下滑。 6 月份至今經(jīng)營性用地成交溢價率僅3.85%，達(dá)到2014 年以來最低水平。由于目前樓市處于調(diào)整期，且國家傾向市場自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)下半年不會出臺政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態(tài)度勢必依然謹(jǐn)慎，整體溢價率將走低。同時，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復(fù)2014 年的榮光。各能級城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。目前樓市已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，政府也在逐步放開行政干預(yù)，市場的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。對于土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強(qiáng)的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強(qiáng)的回調(diào)空間