1、法拍項目盡職調查清單,需要落實的內容一、與競買土地相關文件,1.1 ,拍賣公告,1、拍賣信息、拍賣公告、拍賣土地現狀、有無權利瑕疵需要到“人民法院訴訟資產網”上查相關內容1.2,土地評估報告,1、市政條件（七通一平） 2、土地規劃條件 3、評估價格 4、土地權利限制 5、土地閑置時間及費用 6、國有建設用地土地使用權出讓合同及工業用地土地開發建設補償協議 各自支付的款項多少7、政府對入園的項目有無特殊約定 1.3 ,土地勘查報告,1.4,土地權利證書或文件,1.5,土地出讓合同,獲取來源： 1、開發區管委會 2、法院 、 交易所 3、國土局、土地儲備中心1.6,土地價款繳納憑證,1、法院、交易

2、所、拍賣公司 2、國土局 、土儲備中心 3、稅務所 4、被拍賣的公司1.7,土地使用證,1、土地使用權人 2、 座落 3、土類（用途） 4、使用權類型 5、終止日期 6、使用權面積 7、發證日期 8、到在國土局落實土地證真假1.8,土地規劃文件,1、用地性質 2、用地規模 3、容積率 4、地上建筑規模 5、控制高度 6、建筑密度 7、綠地率 1.9,拍賣委托書,1、法院、交易所1.10,在建工程,立項、開工手續、及各種證照，以上手續是否能夠變更1.11,政府態度,先跟老板溝通一下是否要事先跟政府溝通二、土地拍賣原因、與拍賣有關的生效法律文書,2.1,確定本次拍賣債權債務關系的判決、調解書等生效

3、法律文書；,1、了解拍賣地的真實原因 2、債權債務關系及款項 3、土地使用權人（債務人）工商登記信息及其涉及的未結執行案件情況，進行查詢（企業信用信息網、最高人民法院執行人信息網 可查詢） 4、 拿到民事調解書 2.2,本次拍賣依據的強制執行裁定書；,2.3,其他與本次拍賣相關的法律文件；,1、到法院找此次負責拍賣的法官了解情況三、土地使用權相關信息,3.1,通過國土權屬登記部門，對拍賣土地權屬、抵押、查封狀況進行獨立調查，及了解土地出讓金、補償款、稅費、土地閑置費等的繳納情況；,1、抵押：一般情況下拍賣公告會有，特殊情況下需要到國土局和法院了解； 2、查封：是否查封 3、落實土地出讓金、補償

4、款、稅費是否繳納齊全；3.2,對拍賣土地權屬、抵押、查封、涉訴、占用情況進行了解；,1、通過執行法院、拍賣機構了解 2、土地權屬登記部門 四、拍賣規則、程序相關信息,4.1, 了解拍賣機構的拍賣規則、保證金繳納方式等；,1、報名手續：產權交易所辦理 2、拍賣規則：網絡競價，了解競價的規則 3、保證金繳納方式：到法院繳納、落實退保證金的時間及流程、繳納后多長時間能收到款項4.2,調查拍賣土地有無法定優先權人（如共有人、承租人）；及，如有他項權利對拍賣可能構成的影響；,1、關注土地評估報告中是否有優先權人4.3,競拍成功后土地使用證辦理時間、程序；,1、土地證辦理時間：國土局獲得的協助人民法院執行

5、的土地登記規定，辦理新土地證為10個工作日（不包含市國土資源局或市、區縣人民政府審批時間及需要與人民法院核實情況的時間）； 2、土地證辦理程序：土地登記申請書（原件）； 人民法院做出的執行裁定書（復印件）；申請人身份證明材料4.4,競買人承擔的費用，如拍賣傭金比例；,1、傭金的支付方式需要和交易所落實清楚； 2、傭金支付比例：拍賣公司和交易所各占多少； 3、傭金的發票：開票時間、開票抬頭； 4、傭金支付時間4.5,競買人應繳稅費種類、稅率和稅額。,1、契稅、印花稅（稅率、稅額） ；2、地主的稅由誰承擔？ 五、拍賣技巧,5.1,競爭對手調查,1、提前3天安排人員到法院-關注是否有和此項目相關的人員去到“涉訴繳費”窗口開具收據，特別是在拍賣的頭一天早上在法院時刻關注，最好能看到對方的公司名稱（開收據時要出示“交易所”給的相關證明，里面有競拍公司的抬頭）； , 2、拿到公司名稱或對方的聯系方式后在網絡上搜索對方的相關信息、企業信用信息網可以查到相關公司的法人及股權結構，基本可以判斷對方是什么類型的公司、出價的可能性； ,3、提前準備一個新的手機號，以防止在交易所和法院碰到競拍著了解對方信息，防止泄露公司信息, 4、和交易所的人員處好關系，交易所100%知道有幾家公司競拍，以免一個公司參拍后無其它家參拍，項目流拍，同時也避免用2家公司競拍，需要多付一個公司的保證金