1、2004 年濟南商業市場回顧1.濟南商業市場發展概況濟南是一座古老的城市，隨著濟南經濟的不斷發展，其商業格局逐漸形成。長期以來，濟南一直由當地企業主導。濟南百貨大樓，人民百貨大樓，大關苑百貨大樓，第一百貨大樓，山東華聯商業大廈，五個市級國有大型購物中心幾乎都占有濟南的全部業務。但是，進入市場經濟后，當地商業巨頭的壟斷逐漸被打破，許多有實力的國內外客商開始抨擊濟南的商業結構，目前的競爭形勢變得越來越激烈。泉城商業發展的不同階段發展歷程第一階段第二階段第三階段濟南百貨，人民百貨，大觀園百貨，第一百貨和山東華聯商業大廈在濟南占據主要市場份額銀座，貴和，大潤發介入，三元組增長沃爾瑪，蘇寧電器和家樂福參

2、戰銀座，貴和等企業“暴發戶”隨著三聯家電的崛起，它從小門頭開始，并迅速發展。臺灣大潤發（RT-Mart）等外地企業也紛紛涌入，市場競爭也日趨激烈。除了最熱銷的商家“超市業態”外， 濟南家電市場也吸引了激烈的競爭。在新的一年2002 年國慶節，總有“價格殺手”，所謂的國美電器正式登陸濟南，并陸續開設了開元店，八一店，北苑店和紅樓店。“搶占了濟南家電市場的一半”。依靠國內零售市場逐步放開的背景，并著眼于濟南吸引人的市場，國內的商業巨頭來到濟南征服這座城市。在我的國家之后加入世界貿易組織后，商貿之門已經全面打開，更加強大的“外國商業巨頭”加入世貿組織的風氣迅速進入了濟南。2002 年中，國際零售業“

3、老板”沃爾瑪進入泉城，并于 2003 年底正式開業。2004 年 5 月 1 日，另一家世界零售巨頭法國家樂福在解放橋附近建造并開始營業。兩家主要的國際企業：沃爾瑪和家樂福“大鱷魚”它將位于泉城路濟南商業街的東西兩側。在穩定傳統商業中心的同時，也為濟南的業務帶來了新變化。繼沃爾瑪和家樂福之后，另一家世界級的商業零售掠奪者于今年 8 月在濟南定居。正大益初蓮花與山東魯能泰山發展有限公司舉行簽字儀式，正式落戶魯能泰山廣場。在短短幾年內，濟南的商業結構發生了重大變化，商業形式也發生了質的飛躍。那時，“雜貨店”的“大而全”，“小而全”由傳統的百貨商店取代，這些專業商店具有不同的定位和特色。然后，大型超

4、市出現在濟南， 這是不可接受的。在短短的幾年中，有超過 15 家大型超市，面積超過 10,000 平方米，為市民的生活帶來了極大的便利。銀座， 大潤發和其他專注于連鎖商業的現代商業形式和營銷方法迅速 崛起，并已成為商業流通業中增長最快的商業形式。業務格式的更新是市場細分，業務水平整體提高的表現以及市場經濟條件下業務的持續生存與發展的結果。“生與死的選擇”就是結果調整經營結構。從這個意義上說，泉城商業結構的變化，是濟南商業由封閉到開放的過程，也證明了濟南在全國商業地位的迅速提 高。因此，濟南市政府瞄準的是“區域商務中心”的目標并不遙遠。2.商業總體規劃使濟南的商業格局日益清晰形成濟南市商業網絡的

5、總體布局規劃，形成“三，一，四，六”的結構，即建設三個主要商業區，升級一個城市級商業中心，以及新建四個城市級商業子中心。形成六個城市商業發展軸心，構建與濟南城市空間布局相適應的現代城市商業發展新格局。圖 1濟南商業規劃布局圖城市級商業中心將把古城濟南傳統的中央商務區進一步轉變為 城市級商業中心，形成位于濟南的大都市級商業中心，服務山東并輻射周邊省市。四個城市級商業子中心符合城市未來東，西翼的擴展。計劃在城市級商業中心周圍，在東部工業區，東部新城市，西部新城市和西部地區的核心區域安裝四個市政級商業子中心。該中心旨在減輕舊城區的負擔，增強新區的吸引力和服務功能，為新區居民提供高端的綜合消費服務，并

6、彰顯現代都市新區的新風格。六個城市商業發展軸心根據新城市總體規劃確定“三帶三軸”結構，結合城市五個主要區域在未來的發展中，規劃形成了“五縱一橫”的六個城市商業發展軸心，“五縱”：定位于城市級商業中心，沿著傳統的商業發展軸心，沿著歷史與傳統的風格軸心形成。千佛山穿過古城，大明湖到黃河；在中部地區形成了現代商業發展東部新城市和西部新城市分別位于主城區Axis。在東部工業區的中心新興的商業發展軸心形成在唐野地區和西部地區的城市群中心區。“一個水平”：永靖四路泉城路解放路煉油廠南路形成的商業發展延續軸線。濟南市商業計劃的出臺，為濟南市商業地產市場的發展提供了理論依據，促進了濟南市商業地產新格局的形成，

7、為投資者指明了方向，客觀上促進了商業地產的競爭。市場在濟南。一個更加理性的時代。各種商業區，在泉城形成新的業務結構區域商業區開始形成， 城市級商業區繼續發展。濟南市場的商業地位和計劃中的商業中心實現了舊業務與新計劃的整合。舊商業區的擴展和新區的發展將充分整合現有資源，以在春季城市濟南形成新的商業模式。根據商務區的不同業務區域，每個商務區分為綜合商務區和專業商務區。其中，根據輻射范圍和商業集中度，綜合商務區分為三個層次，如下圖所示。圖 2濟南商務區分布圖根據濟南市業務發展現狀，已形成七個綜合商務區和四個主要專業商務區。以下是幾個商業區的比較：從上表可以看出，大多數商業區都將大型企業（大型購物中心

8、或市場）作為其基本聚集點，而將街頭商店作為其商業輔助區。從上述主要商業區擁有的大型大型商業地產來看，泉城路商業區位居榜首，處于絕對領先地位，其商業地位也可見。圖片3商業區租金分配在不同地區，商業物業租金差異很大。上圖顯示，濟南商業區的租金分配呈分層分配。全城路和老東門商業區的租金水平是第一個梯度，平均租金在10 元/平方米/天以上；區，盛大路商業區， 西部市場商業區和紅樓商業區為第二梯度，平均租金范圍為 46.5 元/平方米/天；其余的商務區是第三層，租金不到 4 元/平方米/天。老東門商業區的平均租金是第一位。由于舊的東門商業區主要圍繞小商品市場和批發市場形成，因此該商業區規模較 小，商業強

9、度較高，并且形式較早。中低端的消費人群眾多，因此其核心區域的租金水平甚至高于全城路商業區，但其影響力遠小于后者。其次是已形成城市級商業中心的泉城路商業區。泉城路商業區已成為中高端收入人群最頻繁的區域。大觀園，盛大路， 西市，紅樓等二級商業區都有深厚的商業背景，商業發展相對穩定。三級商務區受商業環境或面積擴大等因素的影響，商店的租金普遍較低。供應市場分析自 2002 年以來，政府已規劃了濟南的業務，并出現了各種大型商業市場，為濟南人民提供了更多的就業機會和收入。有更多的人從事商業活動和更強大的消費能力。 ，也為繁榮的商業市場注入了活力。圖 419962003 濟南市零售發展投資（單位：億元）數據

10、來源：濟南統計年鑒with 與住宅和辦公樓市場相比， 濟南市商業地產市場的供給增長相對較低，但其增長速度逐漸趨于穩定，規模和分布也更加合理。從供應結構的角度看，大型物業的供應占較大比重，如 03-2004 年，珍珠世紀廣場，萬達商業廣場，集北國際物流中心，嘉匯環球廣場，國際風情街，南方精品服飾城等十多個大型商業廣場共投放市場。建筑面積480,000 平方米因此，大型商店和倉庫超級市場是供應的主要市場力量。中型商店和小型商店（或商店）的供應相對穩定，主要位于中小型商業街和新建或在建住宅小區，尤其是一些大型住宅小區。此外，市場上還有一些重新定位或裝修過的購物中心。中心城市的潛在供應明顯不足，商業地

11、產郊區化的步伐加快了。下表列出了 2004 年啟動的幾個商業項目中的大多數位于郊區：圖 5-濟南商業物業市場供應從上圖可以看出，濟南市在 2004 年啟動的商業項目中，有 90 以上分布在郊區，總體規模較大。新的商業項目開始轉移到郊區， 這也加快了郊區的發展。市區代表性的商業項目有魯能泰山廣 場，綜合廣場和西部市場小商品批發市場。其中，正大宜初蓮花正準備進入濟南市場，并已與魯能集團簽署了初步協議；西部市場改造工程也如火如荼。業務規模從原來的 16,000 平方米擴大到 50,000 平方米。它將在明年十月正式開放。此外，濟南住宅物業的發展也比較火爆。近年來推出的住宅物業中，大多數項目都是商業性

12、的且價格昂貴。其中，濟南的中高端物業的底價超過 100 萬平方米，而一些待售高端物業的底價則基本維持在 8,000。-11000 元/平方米，住宅業主已開始逐步在濟南新增商業物業中占有一定的市場份額。需求市場分析需求結構呈現出多元化和多中心的分布。從需求角度看，濟南商品房市場的需求結構呈現出多元化的趨勢分布，從大型商場，高端綜合商場，家庭商場，電器商店等，到各種中小型專業商店。大型購物中心的數量增長是有限的，但它們占了面積的很大一部分：相對而言，小型購物中心和中小型商店的數量迅速增加，每年的租賃交易量是同時，對商業地產的需求也迅速增長。按行業分類，濟南的商業物業消費主要集中在連鎖超市業，餐飲服

13、務業，服裝服飾業等行業。從近年來的發展來看， 連鎖超市的需求最大。超市往往在新建或在建住宅社區附近，尤其是大型住宅社區建立商業網點。高端綜合購物中心也是超級市場投資者的首選目標。另一個對商業地產有更大需求的行業是餐飲服務業。許多知名品牌的餐廳通常會投入大量資金來建立商業網點，以達到競爭和占領市場的目的。除了連鎖超市和餐飲業外， 服裝業也是商業地產市場的重要需求者。位于繁華地段的大型商店是許多服裝品牌商店的首選。長期以來，濟南的商業中心一直集中在濟南老城區的中心。泉城路商業區作為核心商業區的格局仍然是濟南商業布局的重要特征。但是，隨著濟南城市規模的逐步擴大和購買者流量的增加，這種分配方式受到挑戰

14、，新的分配狀況逐漸形成，呈現出新的發展特征。通過調查發現，濟南的商店（或商店）的分布具有以下特征：A.商店（或商店）的分布是多中心的，區域消費增加了。隨著城市人口的增加和住宅郊區化的增加，現有的泉城路，文華路等幾條商業街面對城市數百萬人， 顯然不能滿足需求，不僅給購物帶來不便，而且勢不可擋城市交通。因此，商業中心必須朝著多元化和郊區化的趨勢發展。這種趨勢的重要體現是商店（或商店）的多中心分布。人們在日常購物中越來越重視便利性，這使得區域性消費區分開了中央商業圈的資金流。在中央商業圈購物不再只是購物，而是許多人的精神生活。請享用。B.在濟南已形成的商業地產市場中，不同的商業區具有不同的經營特征。這是有歷史原因的，例如由傳統小吃街形成的餐飲業（芙蓉街）和圍繞大學科研機構形成的計算機街（盛大路科技市場）。C.濟南商業地產市場租金趨勢分析盡管市場發展緩慢，但濟南各大商鋪的開發商對租戶選擇仍持謹慎態度。根據相關調查，開發商通常只為非常適合其定位的客戶協商租