1、PAGE PAGE 51把萬科般房產集團公司財骯務愛分析靶萬科頒集團胺公司愛簡介盎萬科 HYPERLINK /view/38340.htm 癌企業稗股份有限公司成斑立于1984年佰5月，是目前中奧國最大的專業 HYPERLINK /view/58553.htm 案住宅百開發企業之一。傲1988年進入艾房地產行業，1懊991年成為深佰圳證券交易所第柏二家上市公司。襖經過二十多年的扮發展，成為國內笆最大的住宅開發百企業，目前業務胺覆蓋珠三角、長靶三角、環渤海三俺大城市經濟圈以跋及中西部地區，啊共計53個大中敖城市。近三年來罷，年均住宅銷售艾規模在6萬套以把上，2011年頒公司實現銷售面哎積1075

2、萬平巴米，銷售金額1凹215億元，2皚012年銷售額版超過1400億哀。銷售規模持續啊居全球同行業首胺位。骯2011年公司扮完成新開工面積八490.1萬平氨方米， HYPERLINK /view/319342.htm 傲竣工面積皚536.4萬平隘方米，實現銷售愛金額634.2邦億元，營業收入癌488.8億元吧， HYPERLINK /view/295204.htm 癌凈利潤佰53.37億元啊。版萬科1988年澳進入房地產行業跋，1993年將哎大眾住宅開發確叭定為公司核心業矮務。至2009隘年末，業務覆蓋柏到以珠三角、長百三角、 HYPERLINK /view/266822.htm 挨環渤海扒三

3、大城市經濟圈胺為重點的40個矮城市。2009般年在歐洲貨幣八評選的“全球胺最佳房地產開發瓣企業”榜單中，唉萬科獲得全球住佰宅類開發企業第敗一名。邦萬科1991年岸成為深圳證券交襖易所第二家房地芭產行業 HYPERLINK /view/307.htm 把上市公司澳，持續增長的業板績以及規范透明巴的 HYPERLINK /view/264130.htm 凹公司治理結構俺，使公司贏得了稗投資者的廣泛認安可。公司在發展板過程中先后入選捌 HYPERLINK /view/15012.htm 胺福布斯癌“全球200搬家最佳中小企業澳”、“亞洲最佳擺小企業200強吧”、“亞洲最優爸50大上市公司扮”排行榜；

4、多次跋獲得投資者關俺系等國際權威跋媒體評出的最佳拜公司治理、最佳盎投資者關系等獎背項。壩經過多年努力，拌萬科逐漸確立了昂在 HYPERLINK /view/58553.htm 般住宅藹行業的競爭優勢艾：“萬科”品牌扮成為行業第一個矮全國馳名商標，昂旗下“ HYPERLINK /view/5158718.htm 皚四季花城敖”、“ HYPERLINK /view/4289324.htm 岸城市花園岸”、“金色家園岸”等品牌得到各百地消費者的接受奧和喜愛；公司研靶發的“ HYPERLINK /view/3159124.htm 俺情景花園洋房挨”是中國住宅行巴業第一個專利產把品和第一項發明礙專利；公

5、司物業霸服務通過全國首柏批 HYPERLINK /view/886785.htm 柏ISO9002扒質量體系認證；絆公司創立的萬客奧會是住宅行業的骯第一個客戶關系啊組織。同時也是皚國內第一家聘請耙第三方機構，每敖年進行全方位客靶戶滿意度調查的挨住宅企業。資產負債表分析熬資產負債表水平伴分析表的編制；佰根據萬科公司2拌012哎年資產負債表，絆編制資產負債表癌的趨勢擺分析表，如表1扳所示。稗 岸 頒 斑 俺表拔1 版資產負債表 暗 傲 柏 笆 哀 單位：萬元澳資產笆2011-12斑-31扳 襖2012-12埃-31佰 笆變動額拔變動率氨（%）板貨幣資金斑3423951隘5229154壩180520

6、3岸0.53 靶交易性金融資產阿-扮-凹-爸-襖應收賬款奧151481俺188655懊37174搬0.25 八預付款項拌2011622案3337361搬1325739吧0.66 捌其他應收款隘1844061邦2005792按161731斑0.09 案存貨捌2551641胺1疤2083354瓣9奧-468286百2頒-18.35半流動資產合計艾2826466八5盎3627737瓣4八8012709哎0.28 拜發放貸款及墊款靶52533扳60478叭7945敗0.15 跋可供出售金融資阿產敖44126百476鞍-43650矮-0.99 癌持有至到期投資柏-白-皚-白-搬長期應收款半-頒-邦-昂-

7、疤長期股權投資辦642649班704031辦61382邦0.10 巴投資性房地產案112611拌237523罷124912把1.11 拔固定資產原值敗212119拜221704佰9585板0.05 敖累計折舊捌52533叭60478拜7945柏0.15 瓣固定資產凈值敗159586擺161226奧1640靶0.01 礙固定資產減值準百備般-頒-盎-邦-扒固定資產巴159586擺161226安1640壩0.01 埃在建工程八70555拜105112芭34557案0.49 澳工程物資挨-跋-疤-凹-半固定資產清理半-安-昂-盎-澳無形資產哀43547岸42685襖-862斑-0.02 安商譽熬0凹

8、20169岸20169襖長期待攤費用澳4100挨4232盎132耙0.03 皚遞延所得稅資產鞍232624埃305486笆72862俺0.31 盎其他非流動資產半46379擺21849骯-24530傲-0.53 捌非流動資產合計百1356179艾1602788板246609暗0.18 拜資產總計耙2962084安4背3788016笆2八8259318襖0.28 盎負債和所有者權胺益懊短期借款傲172445霸993240隘820795叭4.76 哎交易性金融負債頒1704襖2576百872絆0.51 芭應付票據礙3125伴497713奧494588背158.27 背應付賬款百29745襖81稗4

9、486100頒1511519伴0.51 哀預收賬款叭1111017哀2叭1310239皚8隘1992226扳0.18 笆應付職工薪酬凹169035哀217775柏48740拌0.29 白應交稅費皚407862搬451559爸43697敗0.11 俺應付利息暗27230巴64969唉37739啊1.39 隘其他應付款傲3021679皚3604532頒582853斑0.19 笆一年內到期的非耙流動負債跋2184583扳2562496把377913奧0.17 傲流動負債合計盎2007241凹6皚25艾983357背5910941板0.29 埃長期借款版2097196敖3603607版1506411拜

10、0.72 按應付債券安585040盎0隘-585040昂-1.00 霸預計非流動負債捌3868笆4429案561頒0.15 哀遞延所得稅負債拌77891皚73381背-4510壩-0.06 襖其他非流動負債鞍1180啊1568敗388按0.33 哀非流動負債合計扒2765174胺3682985佰917811捌0.33 八負債合計按2283759罷0笆2966634翱2鞍6828752壩0.30 霸實收資本(或股案本)頒1099521壩1099555芭34澳0.00 氨資本公積半884346敖868386皚-15960矮-0.02 巴盈余公積岸1364873懊1701705挨336832皚0.2

11、5 凹未分配利潤芭1893462扳2668810版775348把0.41 爸外幣報表折算差壩額拜54578半44099跋-10479柏-0.19 背歸屬于母公司股稗東權益合計安5296780矮6382555拜1085775罷0.20 懊少數股東權益靶1486474懊1831264艾344790啊0.23 半所有者權益合計敗6783254班8213819搬1430565扮0.21 凹負債和所有者權背益總計芭2962084百4扒3788016挨2巴8259318扮0.28 隘（白1啊）岸哀總資產變動情況昂分析啊從總體來看，企板業的資產總額從伴年初的襖2962084扳4隘萬元八增加到年末的熬3788

12、016霸2萬元，澳增長了叭8259318吧萬元，安增幅為0.28鞍%白，吧說明公司本年資敗產規模有所增長翱。板企業資產總額的敖增加將會增加搬萬科公司笆的競爭實力。凹流動資產本期增白加巴8012709扮萬半元，增長幅度為艾0.28安%熬。哀非流動資產本期笆增加了斑246609萬傲元百，增幅為疤0胺.18靶%，兩者合計使板總資產增加了耙8259318芭萬元挨，增幅為版0.28拔%。稗（襖2把）傲案權益變動情況分擺析礙從總體來看，企胺業的權益總額從矮年初的罷2962084哀4斑萬元增加到年末罷的拌3788016哀2萬元，增長了霸8259318矮萬元，增幅為0伴.28%搬。其中，負債增捌長了0.3%，

13、俺所有者權益增長笆了0.21%昂。企業所有者權稗益的增加說明把萬科凈資產在不懊斷扮增值。頒所有者權益本期啊增加主要體現在捌未分配利潤的增壩長上。未分配利癌潤本期增加77藹5348萬元，翱增幅為0.41扳%。說明本公司芭的盈利能力還是啊比較好的。哎再次，盈余公積敗增長礙了俺0.25骯%，案也阿說明澳了爸企業絆盈利能力很好。傲資產負債表垂直扮分析表的編制白根據萬科公司2稗012年資產負扒債表，編制資產按負債表的垂直分搬析表，如表2所俺示。藹 扒 佰 安 瓣 暗 隘 藹 板 唉 昂表2 資產負啊債表 氨 阿 敗 礙 拜 瓣 把單位：%瓣資產柏2011骯2012罷負債與所有者權埃益邦2011哀2012

14、白貨幣資金板11.56佰13.8奧短期借款辦0.58 艾2.62 辦應收賬款敖0.51扮0.5扳交易性金融負債扳0.01 把0.01 半預付款項盎6.79笆8.81哀應付票據唉0.01 斑1.31 佰其他應收款白6.23傲5.3安應付賬款矮10.04 罷11.84 案存貨奧70.33昂67.36氨預收賬款唉37.51 凹34.59 傲流動資產合計半95.42芭95.77哎應付職工薪酬昂0.57 唉0.57 阿發放貸款及墊款翱0.18板0.16敗應交稅費埃1.38 背1.19 耙可供出售金融資搬產氨0.15版0耙應付利息巴0.09 襖0.17 把持有至到期投資俺其他應付款俺10.20 伴9.52

15、 案長期應收款芭一年內到期的非爸流動負債擺7.38 藹6.76唉 八長期股權投資搬2.17敗1.86胺流動負債合計疤68.59 奧68.59 扮投資性房地產艾0.38版0.63阿長期借款澳7.08 唉9.51 白固定資產原值瓣0.72背0.59霸應付債券傲1.98 襖0.00 叭累計折舊澳0.18奧0.16斑預計非流動負債拜0.01 班0.01 芭固定資產凈值癌0.54隘0.43阿遞延所得稅負債愛0.26 翱0.19 頒固定資產凹0.54半0.43暗非流動負債合計盎9.34 瓣9.72 胺在建工程百0.24岸0.28氨負債合計昂77.10 擺78.32 佰工程物資半實收資本(或股八本)疤3.7

16、1 疤2.90 案固定資產清理伴資本公積壩2.99 暗2.29 唉無形資產俺0.15把0.11柏盈余公積佰4.49 挨4.49 半商譽搬0懊0.05按未分配利潤板6.39 絆7.05 叭長期待攤費用愛0.01癌0.01懊外幣報表折算差藹額靶0.18 唉0.12 敖遞延所得稅資產白0.79矮0.81矮歸屬于母公司股案東權益合計白17.88 哎16.85 安其他非流動資產頒0.16拌0.06巴少數股東權益版5.02 皚4.83 笆非流動資產合計藹4.58稗4.23癌所有者權益合計昂22.90 巴21.68 跋資產總計版100盎100扳負債和所有者權拌益總計絆100.00 澳100.00 鞍（懊1爸

17、）疤笆資產構成分析暗萬科安總資產為378哎80162萬元柏，其中流動資產熬總額盎為362773拔74萬元，占資般產總額的比例為班95.77澳%扮；辦非流動資產為1凹602788萬芭元，占資產氨總額比例僅盎為笆4.23骯%。笆可見，公司流動安資產疤比重過高，非流八動資產比重過低搬。流動資產多說稗明公司的流動風壩險較小，澳但是，流動資產巴過多會占用公司岸大量資金，影響懊公司的資金利用藹效率。白（敖2疤）稗暗負債與權益結構矮分析頒公司負債總計2霸9666342礙萬元，占資本總敗額的比重為78佰.32%。其中絆流動負債259傲8335萬元，岸占資本總額的比靶重為68.59擺%；非流動負債半總額為368

18、2哀985萬元，占安資本比重為9.白72%跋。昂公司所有者權益佰總計82138八19萬元，占資百本比重為21.氨68%。公司負唉債比重過大，這哎會增加公司的財般務風險，一旦公靶司的資金鏈發生疤問題，極有可能八引起償債危機。皚而在負債中流動芭負債的比例又較爸大，因此企業必鞍須有足夠的經營絆凈現金流來償還笆流動負債。昂所有者權益應著敖重關注以下項目凹：a. 應付賬款挨應付賬款總額為搬4486100按萬元，占資本比八重達1瓣1.84鞍%礙。企業經營時，氨最好是欠別人錢皚，而不是別人欠搬自己錢，體現在斑報表中，則應該扒是應付賬款多，翱應收賬款很少。藹這說明萬科公司暗信譽較好，但另瓣一方面，如果公懊司經

19、營發生問題埃，可能會有資不皚抵債的風險。b. 預收賬款鞍預收賬款總計1扒3102398把萬元，占資本比胺重的34.59愛%。預收賬款多絆說明公司的產品氨非常搶手，這也隘與中國目前房地澳產市場的狀況相斑符。同時也符合斑房地產行業的特藹殊性，如期房的挨銷售，就是先交襖定金后交房。但靶是，萬科公司本按年預收賬款比重拔較上年有所下降按，可能是由于國艾家對房地產市場罷的調控產生的影皚響。利潤表分析鞍利潤表水平分析氨表的編制懊根據萬科公司2吧012年利潤表般，編制利潤表的暗水平分析表，如奧表3所示。半 叭 懊 扒 哀 辦 埃 霸 埃表啊3敖 盎利潤擺表霸水平分析表白 頒 斑 辦 鞍 巴 癌單位：元敗項目俺

20、2012年度熬2011年度般增加額奧增減（%）癌一、營業總收入胺103,116頒,245,13白6.42瓣71,782,半749,800拔.68爸31,333,啊495,335扒.74扳43.65哀二、營業總成本敖 83,023版,173,06拌2.97翱56,71澳6,379,5拜46.64斑26,306,背793,516翱.33板46.38啊其中：營業成本斑 65,421阿,614,34隘8.00爸43,228,盎163,602案.13般22,193,扳450,745瓣.87阿51.34捌營業稅金及附加按 10,916隘,297,53澳7.10般 7,7787八86,086.按49巴 3,

21、137,般511,450隘.61伴40.33哎銷售費用辦 3,056背,377,65暗6.90骯 2,556,爸775,062靶.26般 499,6背02,594.頒64壩19.54俺管理費用稗 2,780暗,爸308,041白.10班 2,578,靶214,642壩.30邦 202,0頒93,398.唉8唉 7.84懊財務費用笆 764,隘757,191奧.68八 509,8般12,978.鞍62骯 254,9半44,213.搬06皚 50藹資產減值損失凹 83,班818,288拜.19耙 64,6啊27,174.擺84愛 19,1頒91,113.絆35般29.70叭加：公允價值損安失拜 -

22、8,背719,233拔.08挨 -2,8拔68,565.鞍33唉 -5,8唉50,667.扒75隘 204巴投資收益藹 礙 928,68奧7,953.6笆9埃 699,7澳15,008.啊48跋 228,9伴72,945.白21疤32.72扒其中：對聯營邦企業和合營企業案的投資收益澳 889,班787,588板.26拌 643,9矮87,754.版62爸 245,7氨99,833.跋64辦38.17鞍三、營業利潤俺 21,013盎,040,79哀4.06埃15,763,扳216,697拌.19俺 5,249,拔824,096挨.87扳33.30骯加：營業外收入絆 144,叭645,173般.1

23、2礙 76,1艾86,678.襖42阿 拌 68,458案,494.7叭89.86稗減：營業外支出按 87,百500,829拌.07半 33,5隘20,955.埃29骯 53,9絆79,873.胺78佰161.03伴其中：非流動資氨產處置損失斑 6,藹068,873瓣.87巴 1,1皚44,283.稗45敗 4,9拌24,590.叭42捌430.36疤四、利潤總額伴21,070,半185,138辦.11懊15,805,拜882,420擺.32瓣 5,264,稗302,717伴.79柏 33.31骯減：所得稅費用罷 5,407,笆596,715懊.05皚 4,206,般276,208斑.55笆

24、1,201岸,320,50案6.5拔 28.56壩五、凈利潤胺15,662,埃588,423跋.06氨11,599,熬606,211凹.77靶 4,062,笆982,211凹.29埃 35.03礙歸屬于母公司所懊有者的凈利潤岸12,551,哀182,392胺.23八 9,624,笆875,268安.23岸 2,92辦6,307,1翱24安 30.40岸歸屬于母公司所爸有者的綜合收益耙總額擺 12,419案,023,31藹6.12捌9,807,8把92,609.襖25昂2,611,1邦30,706辦.87敖 26.62澳歸屬于少數股東版的綜合收益總額百 3,111,哎406,030傲.83皚1,

25、974,7傲30,943.懊54敖1,136,6背75,087.胺29熬 57.56暗利潤表敗垂直安分析表的編制邦根據萬科公司2百012年利潤表芭，編制利潤表的版垂直分析表，如般表盎4耙所示。巴 骯 礙 擺 佰 俺 奧 般 板表芭4扳 伴利潤奧表翱垂直分析表阿 啊 耙 盎 頒 案 白單位：%柏項目巴2012年度版2011年度拜一、營業總收入擺100.00矮100.00把二、營業總成本敖 80.51敖 79.01傲其中：營業成本靶 63.44唉 60.22按營業稅金及附加拌 10.59把 10.04藹銷售費用邦 2.96疤 3.56扒管理費用隘 2.70絆 3.59擺財務費用翱 0.74稗 0.

26、71癌資產減值損失扒 0.08爸 0.09藹加：公允價值變板動（損失或收益笆）凹 0白 0拌投資收益敗 0.90跋 0.97般其中：對聯營企笆業和合營企業的礙投資收益敗 0.86搬 0.90敖三、營業利潤辦 20.38背 21.96捌加：營業外收入般 0.14盎 0.11班減：營業外支出班 0.08搬 0.05癌其中：非流動資案產處置損益佰 0吧 0隘四、利潤總額傲 20.43邦 22.02愛減：所得稅費用皚 5.24霸 5.86按五、凈利潤澳 15.19皚 16.16按歸屬于母公司所叭有者的凈利潤唉 12.17伴 13.41愛少數股東損益叭 3.02昂 2.75艾歸屬于母公司所跋有者的綜合收

27、益芭總額斑 12.04罷 13.67啊歸屬于少數股東扳的綜合收益總額擺 3.02伴 2.75扒（1）.凈利潤鞍分析：辦萬科2012年藹實現凈利潤15班,662,59按萬元，比上年增擺長406，29爸8萬元，增長率暗35.03 %靶.從表中可以看板出凈利潤的增長隘一是由于利潤總擺額的增長，二是板由于實際繳納的扒所得稅的增長奧（2）.利潤總叭額分析：疤從表中可看出2敗012年的利潤胺總額較2011耙年增加526，阿430萬元，增熬長率為33.3叭1%，主要原因百是是非流動負債扳的處置大幅增加敖，其次是由于營鞍業外收入和營業半利潤的上升也是襖總額增長的有利骯因素。另外，公愛允價值變動損失百與營業外支

28、出的爸增加一定程度上稗減少了利潤。罷（3）.營業利按潤分析：百 從表中礙可看出，201皚2年的營業利潤挨較2011年提盎高了524，9絆82萬元，增長骯率為33.3 跋%，營業利潤的稗增加主要是由于胺營業收入和投資半收益的上升。其唉中營業成本、財按務費用、營業稅奧金及附加的大幅吧增加很大程度上扳削減了營業利潤懊。邦萬科2012年扳的營業利潤占營百業收入的比重為巴20.38%，哎較上年度下降了辦1.58%。本癌年利潤總額的構罷成為20.43版%，較上年度也癌降低了1.59礙%。本年凈利潤敖的構成為15.敖19%，較上年罷度縮小了0.9疤7%，可見從企哀業利潤結構看，版盈利能力較上年哎度都有所下降

29、。礙四、現金流量表辦分析瓣編制現金流量表胺的水平分析表。版現金流量水平分爸析表（表稗5瓣）百單位：萬元巴項目啊2012年靶2011年愛增加額百增減把一、經營活動產凹生的現金流量：鞍 銷售商品、提奧供勞務收到的現邦金吧1467254熬1519382岸-52128芭-3.43%襖 收到的稅費返敗還瓣3123愛6598骯-3475扒-52.67%絆 收到的其他與柏經營活動有關的敖現金半26627般33581敖-6954襖-20.71%暗 經營活動現金按流入小計愛1497004版1559560巴-62556拔-4.01%俺 購買商品、接瓣受勞務支付的現熬金佰49485芭2澳1212110礙-71725

30、8百-59.17%半 支付給職工以愛及為職工支付的捌現金岸148982案171708疤-22726八-13.24%吧 支付的各項稅絆費啊189435把222590熬-33155襖-14.90%埃 支付的其他與板經營活動有關的敖現金罷134661昂107835敖26826半24.88%擺 經營活動現金敖流出小計暗967929骯1714242辦-746313斑-43.54%笆 經營活動產生扮的現金流量凈額笆529075半-154682鞍683757艾-442.04百%版二、投資活動產拜生的現金流量：阿 收回投資所收八到的現金爸618493疤527113班91380頒17.34%佰 取得投資收益胺所

31、收到的現金礙22714岸21506隘1208隘5.62%班 處置固定資產鞍、無形資產和其唉他長期資產所收阿回的現金凈額傲15767皚4029氨11738凹291.34%壩 處置子公司及拌其他營業單位收敗到的現金凈額昂12795叭22699罷-9904阿-43.63%搬 收到的其他與拔投資活動有關的澳現金扮4156安5018耙-862捌-17.18%啊 投資活動現金昂流入小計邦673924疤580稗365皚93559哀16.12%拜 購建固定資產挨、無形資產和其皚他長期資產所支背付的現金把37072板99598澳-62526昂-62.78%稗 投資所支付的矮現金把669393半371820傲29

32、7573矮80.03%凹 取得子公司及翱其他營業單位支耙付的現金凈額挨11617艾25703般-14086扳-54.80%熬 支付的其他與凹投資活動有關的礙現金辦143692巴108996疤34696佰31.83%搬 投資活動現金隘流出小計壩861773八606116藹255657岸42.18%班 投資活動產生拜的現金流量凈額跋-187849疤-25751扮-162098斑629.48%矮三、籌資活動產巴生的現金流量埃 吸收投資收到懊的現金胺960胺6000氨-5040凹-84.00%壩 其中：子公司耙吸收少數股東投柏資收到的現金擺960傲6000按-5040按-84.00%敗 取得借款收到扳

33、的現金罷2272273班2173958哎98315昂4.52%昂 收到其他與籌矮資活動有關的現百金矮66055唉22072扳43983艾199.27%搬 籌資活動現金熬流入小計斑2339288斑2202030礙137258胺6.凹23%擺 償還債務支付柏的現金骯2350599皚1962642爸387957凹19.77%巴 分配股利、利挨潤或償付利息所鞍支付的現金隘250300伴194363矮55937板28.78%哎 其中：子公司瓣支付給少數股東埃的股利、利潤瓣4488佰6869般-2381捌-34.66%藹 支付其他與籌背資活動有關的現頒金拌25269氨51323芭-26054唉-50.76

34、%版 籌資活動現金邦流出小計扳2626168般2208328巴417840哎18.92%疤 籌資活動產生絆的現金流量凈額皚-286880懊-6298拔-280582柏4455.10矮%拔 四、匯率變動罷對現金及現金等藹價物的影響艾476安-1529半2005藹-131.13辦%板 五、現金及現拜金等價物凈增加懊額挨54821昂-188261版243082柏-129.12奧%扮 加:期初現金傲及現金等價物余靶額氨246335胺434596安-188261愛-43.32%盎 期末現金及現佰金等價物余額凹301156哀246335拌54821捌22.25%澳編制現金流量表俺的結構分析表。把現金流量結

35、構分般析表（表6）凹單位：萬元把項目矮2012年凹流入結構隘流出結構奧內部結構爸一、經營活動產邦生的現金流量：半 銷售商品、提吧供勞務收到的現暗金八1467254癌32.53%辦98.01%按 收到的稅費返班還愛3123八0.07%般0.21%白 收到的其他與埃經營活動有關的扒現金瓣26627傲0.59%扮1.78%扳 經營活動現金扒流入小計搬1497004版33.19%板100.00%靶 購買商品、接壩受勞務支付的現挨金礙494852笆11.11%懊51.12%按 支付給職工以笆及為職工支付的隘現金胺148982耙3.34%佰15.39%柏 支付的各項稅耙費盎189435爸4.25%唉19.

36、57%皚 支付的其他與笆經營活動有關的斑現金拌134661敖3.02%壩13.91%拔 經營活動現金凹流出小計罷967929白21.72%擺100.00%白 經營活動產生芭的現金流量凈額跋529075斑二、投資活動產愛生的現金流量：芭 收回投資所收襖到的現金骯618493半13.71%半91.77%敖 取得投資收益奧所收到的現金唉22714霸0.50%案3.37%哎 處置固定資產案、無形資產和其板他長期資產所收疤回的現金凈額安15767唉0.35%奧2.3氨4%稗 處置子公司及胺其他營業單位收挨到的現金凈額絆12795白0.28%啊1.90%板 收到的其他與拔投資活動有關的暗現金敗4156澳0

37、.09%唉0.62%柏 投資活動現金疤流入小計芭673924半14.94%俺100.00%藹 購建固定資產佰、無形資產和其埃他長期資產所支按付的現金敖37072愛0.83%埃4.30%唉 投資所支付的按現金哀669393扒15.02%胺77.68%霸 取得子公司及芭其他營業單位支靶付的現金凈額按11617岸0.26%疤1.35%懊 支付的其他與阿投資活動有關的版現金骯14拜3692白3.22%熬16.67%把 投資活動現金巴流出小計把861773跋19.34%敗100.00%襖 投資活動產生頒的現金流量凈額敖-187849邦三、籌資活動產扳生的現金流量捌 吸收投資收到挨的現金骯960白0.02

38、%癌0.04%耙 其中：子公司百吸收少數股東投敗資收到的現金伴960稗0.02%案0.04%胺 取得借款收到暗的現金班2272273搬50.38%岸97.14%瓣 收到其他與籌拔資活動有關的現艾金班66055捌1.46%擺2.82%佰 籌資活動現金挨流入小計疤233斑9288傲51.87%罷100.00%俺 償還債務支付骯的現金哀2350599伴52.75%拜89.51%稗 分配股利、利把潤或償付利息所扒支付的現金辦250300頒5.62%拜9.53%艾 其中：子公司百支付給少數股東暗的股利、利潤翱4488伴0.10%唉0.17%搬 支付其他與籌昂資活動有關的現案金拜25269捌0.57%柏0

39、.96%懊 籌資活動現金搬流出小計埃2626168吧58.94%昂100.00%巴 籌資活動產生奧的現金流量凈額扮-286880疤現金流入總額盎4510216骯100哎.00%白現金流出總額白4455870熬100.00%隘 四、匯率變動班對現金及現金等叭價物的影響埃476班 五、現金及現案金等價物凈增加昂額罷54821盎 加:期初現金昂及現金等價物余哀額矮246335扒 期末現金及現爸金等價物余額俺301156背萬科公司201矮2年現金流入總哎量約為451.吧億元，其中經營暗活動現金流入量佰、投資活動先進八流入量和籌資活扳動現金流入量所愛占的比重分別為胺33.19%，隘14.94%和矮51.

40、87%。暗可見企業的現金礙流入總量中籌資芭活動所占的比重稗最大，經營活動藹現金流出量所占礙比重次之。經營罷活動的現金流入白量中銷售商品、拔提供勞務收到的芭現金，投資活動瓣的現金流入量中盎收回投資所收到愛的現金，籌資活佰動中的現金流入吧量取得借款收到稗的現金分別占各奧類現金流入量的罷絕大部分比重。扒萬科公司201氨2年現金流出總柏量約為445.疤6億元，其中其拌中經營活動現金敖流出量、投資活翱動先進流出量和壩籌資活動現金流佰出量所占的比重疤分別為21.7半2%，19.3奧4%和58.9般4%。可見，在跋現金流出總量中按籌資活動現金流扮出量所占的比重耙最大，經營活動霸和投資活動所占藹的比重相差不多

41、奧。按在經營活動現金靶流出量中，購買扒商品、接受勞務愛支付的現金占5挨1.12%，比斑重最大，占全部埃現金流出結構的啊11.11%。阿投資活動的現金巴流出量主要用于艾投資支付的現金芭項目占全部現金斑流出結構的15胺.02%，占投霸資活動先進流出扒量的77.68拜%。愛籌資活動的現金懊流出量主要用于八債務償還，本年疤償還債務所支付壩的現金占全部現鞍金流出量的52般.75%，是主骯要現金流出項目板，其占籌資活動八現金流出量的比俺重為89.51笆%。盈利能力分析班1.資本經營盈柏利能力因素分析般表靶項目岸2笆0般12扮年案2邦0佰11扒年敖差異襖平均總資產氨3375050絆2.76罷2559229瓣

42、9.59扳柏平均凈資產班749柏8536.67俺5耙6120936吧.91 擺礙負債啊2966634傲2.01半2283759拜0.15隘扮負債案/邦平均凈資產傲3.96 昂3.73 佰0.23礙利息支出礙76475.4捌2傲50981.3拜25494.1版2爸負債利息率（版%扳）瓣0.26 昂0.22 靶0.04佰利潤總額扒2107018奧.51扮1580588耙.24爸526430.邦3百息稅前利潤礙2183764絆.23癌1631569爸.54百552194.暗7斑凈利潤昂1255118斑.24叭962487.哎53扮292630.疤7敖所得稅稅率（吧%鞍）八35搬33搬2敗總資產報酬率

43、（白%挨）哎6.47 俺6.38 哀0.09 笆凈資產收益率（埃%傲）白16.74 凹15.72 襖1.01 背根據上表對萬科霸公司資本經營能般力因素分析如下芭分析對象靶=16.74%盎-15.72%襖=1.01%連環替代分析：把2爸0芭11埃年：【扮6.38%+斑（俺6.38%-0隘.22%辦）岸*3.73胺】瓣*哀（凹1-33%壩）襖=15.92%懊第一次替代（總般資產報酬率）斑: 伴【唉6.47%+(礙6.47%-0辦.22%)*3耙.37襖】跋*(1-33%隘)=18.40白%伴第二次替代（負俺債利息率）：【笆6.47%+(扮6.扳47%-0.2唉6%)*3.3奧7俺】敗*(1-33%

44、芭)=18.36艾%愛第三次替代（杠凹桿比率）：【爸6.47%+(辦6.47%-0熬.26%)*3氨.96凹】靶*(1-33%熬)=20.81伴%懊2艾0礙12岸年：【扒6.47%+(澳6.47%-0般.26%)*3鞍.96佰】氨*(1-35%案)=20.19埃%巴總資產報酬率變捌動的影響為：百18.40%-搬15.92%=扳2.48%皚負債利息率變動斑的影響為：耙18.36%-絆18.40%=捌-0.04%埃資本結構變動的埃影響為：爸20.81%-岸18.36%=芭2.45%叭稅率變動的影響藹為：絆20.19%-白18.36%=半1靶.83%按可見，萬科唉2瓣0疤12柏年凈資產收益率拔比瓣2

45、阿0隘11拔年凈資產收益率八提高了頒1.01%班，主要是由于總愛資產報酬率提高唉引起的，總資產半報酬率的貢獻為般2.48%半；其次企業負債翱籌資成本上升對百凈資產收益率帶百來的是負面影響扒，它使得凈資產搬收益率降低了擺0.04%壩；負債與凈資產稗比率的上升發揮八了一定的財務杠扒桿作用，但由于拜比例變化較小，唉故作用不是很明暗顯，僅使得凈資襖產收益率上升翱2.45%安，所得稅稅率降安低為凈資產收益叭率的上升做出了八貢獻，使得凈資愛產收益率上升了癌1.83%暗。按2.資產經營盈佰利能力分析擺資產經營盈利能伴力分析表把項目背20拜12班2011挨差異礙營業收入邦1031162愛4.51巴717827

46、4挨.98耙奧利潤總額柏2107018稗.51伴1580588疤.24矮皚利息支出礙76475.7哀2壩50981.3埃安息稅前利潤澳2183494癌.23頒1631569埃.54白暗平均總資產絆3375050皚2.76跋2559229罷9.59扳胺總資產周轉率奧30.55%吧28.05%巴2.50%扒銷售息稅前利潤罷6.47%霸6.38%唉0.09%霸總資產報酬率隘1.98%懊1.79%搬0.19%版分析結果表明，爸該企業本年全部板資產報酬率比上笆年提高了奧0.9%哎，是銷售息稅前奧利潤率提高的結靶果，它使總資產昂報酬率提高了愛0.03%版；而且總資產周斑轉率提高也使總傲資產報酬率提高扒了版

47、0.16%氨。由此可見，要辦提高企業的總資按產報酬率，增強扒企業的盈利能力隘，就要從提高企叭業的總資產周轉翱率和銷售息稅前扳利潤率兩方面努翱力。柏全部資產現金回骯收率指標表扒項目把2012巴2011骯經營活動凈現金暗流量（千元)哀372595.敗85八338942.跋46凹平均總資產（千版元)案3375050阿2.76百2559229扒9.59靶全部資產現金回半收率辦1.10%扳1.32%巴與該公司爸2011版年全部資產現金懊回收率指標相比澳，癌2012背年該指標有所降捌低，但是相對于邦萬科地產總資產俺報酬率的穩步提敗高，其改善措施斑需要加強。這說皚明要確保公司的哀盈利能力增長保絆持比較穩定的

48、同疤時，盈利質量需敗要改善。柏3.昂商品經營盈利能扮力分析把萬科收入利潤率柏率分析表半項目 藹20奧12年拔20襖11年靶差異奧營業收入 巴1031162吧4.51挨7178274熬.98爸壩營業成本艾6542161百.43霸4322816鞍.36八百營業利潤扳2101304凹.08柏1576321佰.67版耙利潤總額 芭210氨7018.51愛1580588敖.24敖百凈利潤 捌1255118拔.24熬962487.邦53胺敖利息支出 背76475.7氨2霸50981.3扮俺總收入氨1041895吧7.83氨7255865叭.15百艾營業收入利潤率骯（%）胺20.38 唉21.96 襖-1.

49、58 把營業收入毛利率扮(%)背32.21 鞍36.56 擺-4.36 稗總收入利潤率（俺%）敖59.73 矮61.06 哎-1.33 氨銷售凈利潤率（凹%） 罷3.63 芭3.23 氨0.40 凹銷售息稅前利潤霸率（%）板21.18 扳22.73 懊-1.55 藹從上表可以看出傲，萬科公司頒2012礙年比吧2011耙年銷售凈利潤率敗有小幅度提高為吧0.40%礙。營業收入利潤笆率、營業收入毛百利率、總收入利骯潤率和銷售息稅鞍前利潤率有較大壩幅度降低，這些昂表明萬科公司盈安利能力有所降低八，說明企業的經白營有待改善艾。扮萬科公司成本利昂潤率分析表（懊%暗）疤項目哎2*12澳2*11靶差異安營業成

50、本利潤率扒0.32翱0.36奧-0.04扒營業費用利潤率礙0.25安0.28版-0.03骯全部成本費用總胺利潤率白0.25頒0.28邦-0.03疤全部成本費用凈愛利潤率矮0.15懊0.17耙-0.02捌從上表可以看出版，萬科公司20疤12年與201岸1年相比，營業傲成本利潤率、營矮業費用利潤率、隘全部成本費用總絆利潤率、全部成八本費用凈利潤率壩均有所降低，但頒降低幅度較低，熬這說明了萬科公疤司盈利能力有所愛降低，企業的經版營能力有待提高哎。挨銷售獲現比率分癌析表吧項目般2*12扮2*11埃銷售商品、提供八勞務收到的現金骯（萬元）哎1161088背3.96岸1036488辦7耙營業收入 （萬澳元

51、）扳1031162頒4.51愛7178275邦銷售獲現比率（襖%）俺1.13頒1.44班從上表可以看出扳，2012年與隘2011年相比懊銷售獲現比率有拔所降低，表明公拌司通過銷售獲取挨現金的能力有所襖減弱。可以初步礙判定公司銷售形暗勢總體還是良好白，但與2011半年相比有所降低半，信用政策不近捌合理，收款工作敗不夠得力，有待罷提高。凹4盈利能力分捌析每股收益分析表敖項目絆2012板年芭2011般年敖2010伴年拜凈利潤（萬元）爸1,255,1敖18隘962,488昂728,313柏優先股股息啊0伴0疤0伴發行在外的普通柏股加權平均股數把（萬股）凹966219.半50懊966182.奧84半96

52、6089.氨00奧基本每股收益罷1.14澳0.88板0.66白稀釋每股收益拔1.14隘0.88骯0.66俺由萬科公司每股氨收益分析表可知耙，萬科2012昂年的每股收益比鞍2011年增長邦了29.51%哀，2011年比芭2010年增長扳了33%左右，皚表明企業的盈利礙能力逐年提高。邦每股收益因素分把析表岸凈利潤（萬元）敗1,255,1唉18.24背962,487八.53翱728,312奧.70隘優先股股息暗0壩0翱0把普通股權益報酬敗率（辦%稗）瓣19.66胺18.17巴16.47哎普通股權益平均白額（萬元）叭63841.2胺1懊52971.2半5拌44220.5拜6拌發行在外的普通暗股平均數（

53、萬股挨）罷966219.拌50背966182.癌84奧966089.啊00半每股收益愛1.14啊0.88把0.66八每股賬面價值（胺元）拜5.80哀4.82稗4.02安根據資料，阿2012骯年每股收益為笆1.14唉元。捌2011跋年每股收益為半0.88佰元，翱2010壩你那每股收益為靶0.66芭元。可見，氨2010胺年到扒2012瓣年，每股收益成藹遞增，對增加的傲原因進行因素分巴析（拜2011安年與阿2012半年為例）哎1.稗每股賬面價值變伴動對每股收益的挨影響：（哎5.80-4.把82敗）叭*18.17%罷=0.18鞍（元）把2.班普通股權益報酬爸率變動對每股收傲益的影響：敖5.80*翱（暗

54、19.66%-傲18.17%安）巴=0.09(辦元）昂計算結果表明，敖每股賬面價值的伴變動使每股收益扮增加了拔0.18啊元，普通股權益背報酬率的變動使壩每股收益增加了芭0.09疤元，兩項因素共拜同作用的結果使耙每股收益增加了爸0.27拔元。可見企業經班濟實力和盈利能凹力比扒2011啊年均有提高。按普通股權益報酬奧率分析扳普通股權益報酬爸率=（凈利潤-八優先股股息）/爸普通股權益平均胺額半由每股收益因素艾分析表可知，萬隘科2010年到鞍2012年的普靶通股權益報酬率安分別為16.4耙7%、18.1癌7%、19.6百6%。可見，權哀益報酬率逐年遞昂增。對其增加的笆原因進行因素分笆析：傲a.翱201

55、2年與2挨011年比較跋凈利潤變動對權俺益報酬率的影響礙：背=捌（125511敖8.24-96般2487.53安）/52971拔.25=5.5骯3%案普通股權益平均礙額變動對權益報哎酬率的影響：邦=罷1255118半.24/638昂41.21-1昂255118.疤24/5297暗1.25=-4皚.04%啊兩因素共同作用凹的結果使普通股扳權益報酬率增加爸了1.49%。熬b.襖2011年與2稗010年比較奧凈利潤變動對權拜益報酬率的影響百：敖=半（962487懊.53-728矮312。70）般/44220.挨56=5.30岸%白普通股權益平均骯額對權益報酬率按的影響：版=岸962487.罷53/5

56、297熬1.25-96阿2487.53擺/44220.把56=-3.6絆0%背兩因素共同作用絆的結果使普通股扒權益報酬率增加俺了1.70%癌價格與收益比率俺分析班價格與收益比率案=按每股市價襖/捌每股收益巴2012柏年霸=10.12/捌1.14=8.搬88版2011鞍年百=7.47/0安.88=8.4搬9唉可見盎2012芭年比佰2011擺年增加了案0.39背。捌c.叭對矮2012癌年和壩2011昂年進行因素分析癌：挨每股市價的變動霸對價格與收益比擺率的影響搬(10.12-胺7.47)/0澳.88=3.0胺1礙每股收益變動對伴價格與收益比率骯的影響安10.12/1扒.14-10澳。哎12/0.8

57、8柏=-2.62按兩因素共同作用俺的結果使價格與鞍收益比率增加了按0.39.背從股利發放指標唉來看，萬科公司半的盈利能力和分礙配狀況比較穩定鞍。愛每股經營現金流絆量指標分析白每股經營現金流白量罷=伴經營活動凈現金案流量傲/稗發行在外的普通拜股股數八同行業公司每股藹經營現金流量比奧較分析哎邦總資產規模（萬奧元）哎凈資產規模（萬爸元）跋每股經營現金流吧量（元）矮差異版萬科矮4611.38稗821.382埃9矮0.39骯1拜保利地產皚3054.84藹547.795翱2胺0.43敖1.10絆招商地產岸1232.94辦294.392斑8盎0.32爸0.82拜金地集團岸1175.22傲309.964半4笆

58、0.33笆0.85奧華夏幸福礙625.11翱49.5859凹0.24伴0.62案上表數據分析，般進一步證實萬科疤的盈利能力在同背行業中占有領先傲地位。岸萬科盈利能力小俺結挨從以上數據看出挨萬科近三年獲利安能力有所回落，哀銷售毛利率、營俺業利潤率和銷售吧凈利潤下降可判哎定，近三年企業礙在營業成本控制扒方面放松了政策矮，在期間費用的辦控制方面存在薄艾弱環節，應加強阿成本費用的控制按力。暗扒總資產收益率有艾一定程度下降，按息稅前利潤增幅班小于資產總額增拜幅，應加強對資襖產經營的關注，稗對相關財務政策佰加以調整，減少俺財務風險。半挨萬科企業這三年敖凈資產收益率指扒標連續上漲，說扮明企業擁有較強盎的獲利

59、能力，且半這種獲利能力有芭很好的穩定性。耙主要是凈利潤上笆升較多，而投資愛收益的下降和所斑得稅的上升說明凹凈利潤上升是由暗主營業務收入增拜加所致。一方面吧是因為公司經營邦效率的提升，一絆定程度上克服了辦2011年市場半低谷時售價，利艾潤率下滑的影響笆；另一方面可能辦與公司近年來調敗整公司經營戰略罷有關。挨伴每股收益一直在罷持續增長，在全版球性金融危機的啊不利外部環境下澳，為股東創造的吧回報越來越好，扳且高于同行業水吧平，公司的經營皚成果值得肯定。骯懊總的來說，萬科靶的主營業務獲利版能力近年來有所叭提升，萬科擁有八較強的獲利能力澳,藹懊行業排名基本穩挨定。在行業滄海安桑田變化的十年拌,翱愛萬科一

60、直保持了艾很高的盈利水平礙,氨稗除了市場強大需愛求外,俺安說明其擁有很高背的管理水平和決襖策能力,另外，邦規范、均好的價隘值觀也是其長盛八不衰的秘訣。當哎然也有不足需要按繼續努力。建議矮公司在未來，一胺方面要加強對市敖場環境變化和客八戶偏好的研究，氨靈活調整產品結佰構，確保適銷對芭路；另搬一方面，也要繼懊續以銷售率為控霸制指標，努力實氨現較快的銷售速霸度。市場調整中癌自住需求再度成皚為主流，這與萬昂科一直以來的產懊品定位高度吻合昂。營運能力分析昂1.總資產營運頒能力分析笆總資產周轉率綜柏合分析資料表氨總資產周轉率分熬析資料表翱昂項目八霸2絆0板12安年吧2俺0頒11班年擺2扒0傲10拌年稗銷售