1、商業綜合體策劃全案第一章 項目定位分析第一節、項目地塊屬性分析1、項目地理位置項目位于昆明市西山區書林街，大地塊東臨停車場（規劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規劃路，北臨15米規劃路。分析：A、 書林街項目地處昆明老城區中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名勝古跡為依托，西臨書林街,東接青年路延長線,北近金碧路，南至環城南路；緊臨醫院、學校，周邊為寫字樓、高檔住宅區、以及以螺螄灣批發市場、雙龍商場、明通商場、云紡商業區，百盛和昆百大為核心的大型商業區。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現昆明文化名城風貌的仿古建筑，昭示

2、這里一直延續著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現在五分鐘步行范圍內分布著昆華醫院、兒童醫院、市人民醫院這些昆明的重點醫院。舉步可抵達家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場B、 歷史上的書林街，設立了大量的外國駐昆機構，如法國領事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國人開辦的“惠滇醫院”(今兒童醫院)，往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學校及出版機構。其中，與項目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學之一。所以，書林街是昆明人文環境的典型代表；C、 項目所在的盤龍江，是最早進行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經

3、行成了良好的自然環境。2、項目地質、水文、氣候情況項目土地的地質情況，從實地觀察來看，項目屬于辦公樓及舊產房。原有建筑的基礎大部分還沒有拆除。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。分析：項目土地的地質情況總體比較良好，沒有潛在的嚴重地質災害，適合修建房屋，在施工圖設計時，應根據地質情況對基礎的形式進行專題研究和經濟性分析，選用即滿足安全要求又造價經濟的基礎形式。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。項目內原有建筑的基礎、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發中的地質勘探

4、和基礎施工，都有不利影響。3、項目地形、地貌項目地形相對比較規整，臨街面長，項目臨建設路一側長約115米，臨二環路東二段一側長約340米，臨沙河長約69米。項目屬于辦公樓及產房改造，場地平整量較大。分 析：項目的地形、地貌比較規整，對規劃設計和開發建設都沒有不利影響，適合規劃建設。 項目的臨街面長，在規劃設計時應充分利用，規劃建設適當的商業建筑，以提高項目的開發價值。4、項目的市政配套情況 項目地處昆明市中心城區，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便捷。分 析：A、據項目現有的周邊市政配套情況，項目的水、電、

5、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個方向來，建議本項目在規劃設計時，比較項目兩面臨路的情況，選擇最經濟、合適的市政配套方案。B、書林街是是項目通往三市街商區和螺螄灣商區的主要交通要道， 建議項目規劃設計時，項目的主入口應選擇在書林街上，同時，在巡津街一側設次入口。5、項目周邊城市配套情況由于本項目位于昆明市傳統的老城區，周邊、中學、小學、幼兒園、醫院、等設施齊全。同時，步行程20分鐘，分別可到三市街商區和螺螄灣商區?？梢詽M足現有社區的各類消費需求。第二節、項目地塊SWOT分析1、優勢1.1、地段優勢：地塊位于一環路內，是城區的優勢地位口岸。1.2、城市配套優勢：位于城中區，能享受到城市中心區

6、域高度成熟、完善的城市配套；1.3、交通優勢：臨城市主干道巡津街；鄰近一環路、東寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網絡，出行方便、快捷；1.5、景觀優勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；1.6、人文環境：緊靠昆明市最好的中學之一昆明三中，濃郁的人文底蘊為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎； 1.7、地塊優勢：臨街面長達115米左右，有利于商業地產的開發規劃設計及后期經營。2、劣勢2.1、項目位于昆明老城區，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現狀整體品質感不是很高。2.2、項目地塊較小，且開發條件苛刻。不利于規劃設計。2.2、項目屬于商業用地，銀行貸款首付款比例高

7、、時間短、利息高。3、機會3.1、城中區可供開發的土地十分稀缺，如此項目地塊已經是罕有的“黃金寶地” ；3.2、螺螄灣商圈為項目提供了，龐大的目標客戶群體。4、威脅4.1、，項目同時面臨著市中心及一環路邊的大規模，高檔次的樓盤競爭。項目有一定的市場競爭壓力4.2、CPI連續創新高,銀行可能連續加息.4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的樓盤供應量遠遠小于客戶的需求量。如果，明年供應量集中釋放，市場競爭的壓力將進一步升級。第三節、項目定位總體定位建議定位以住宅為主，商業為輔。項目總體定位標志性的高品質人文樓盤住宅 “大人物，小公館”“教育改變未來”商業24小時高品質法式風情街總體定位說明迎合

8、城市的發展節奏，提供與城市發展進程相匹配的高檔次住宅產品和生活商業中心。歷史上的書林街，大量的外國駐昆機構，如法國領事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學校、出版機構、工廠、居民區。隨著昆明市城市化進程，書林路的工廠及居民區拆遷是必然的。而書林街的文化特性，已經深深印入昆明人的心里。從歷史屬性和文化屬性來看，項目應該主定位標志性的高品質人文樓盤；項目臨近，金碧夜市、三市街商圈、螺螄灣商圈。項目無法與三個商圈相比，可考慮商業的互補。三個商圈的經營時間有限，（螺螄灣17：00，三市街19：00，金碧夜市2：00），可從時間上來彌補位置上的差異。

9、結合，項目地塊的歷史屬性，項目商業定位為24小時高品質法式風情街。2、項目的形象定位書林街的高品質標志性樓盤項目形象定位說明昆明市的房地產開發已經進入品牌時代和品質時代。消費者消費心理和消費理念已經成熟，對有品牌和高品質的樓盤認同度高。3、產品定位項目產品定位文化氣息濃郁的標志性樓盤法國式的爛漫生活情調高層公寓純法國現代建筑風格的高品質電梯公寓產品定位說明大型餐飲：純法國菜，（如：楓丹白露），面積約2000；法式風情街，法式教育培訓機構：面積7000；高品質電梯公寓：約4棟，面積約20000；對項目地塊而言，充分發揮地塊的區位優勢、位置優勢、文化優勢、歷史優勢，爭取項目開發的效益最大化，同時，

10、與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為純法式人文高品質樓盤。4、建筑風格定位項目建筑風格定位純法國現代建筑風格建筑風格定位說明法國人以豐富的文化遺產而自豪，這是毋庸置疑的。法國相當重視教育藝術和知識性討論被認為是每天生活的一部分。無論是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有著高聳的尖塔和飛拱柱、鑲著彩色玻璃的大型花飾窗格。）還是現代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑學派的創始人物之一非常捍衛以功用為主的理性都市計劃。他的作品有摩天大樓、網狀道路系統、開放式空間，以及環繞著大城市的衛星城鎮等）。其建筑風格吸收和傳承了豐富的人文底蘊文，其建筑風格與本項目所在的區域昆明書林街相吻

11、合，同時，昆明現有房地產開發的項目，缺乏具有純法國建筑風格的項目，項目的建筑風格定位具有市場空白性機會。項目采用純法國現代建筑風格，不僅可以做到項目產品的差異化，同時也與項目所在的城市地段區域屬性和總體定位、形象定位匹配。5、目標客戶定位 5.1、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營業主、自由職業者、企業中高層及外資單位的高級員工、企事業單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以28歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現其自我價值與身份的人群

12、。住宅客戶消費特征：以二次置業為主，一次置業為輔。5.2、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業。5.3、休閑生活商業客戶定位經營餐飲、娛樂、休閑業、零售業的商家和具有一定經濟實力的投資者休閑生活商業客戶來源：昆明本地或長時間在昆明的生意人、企事業單位及私營企業的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業客戶心理特征：講究“市場空白和填補性商業機會”的高投資回報性，注重現實經營與未來經營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業客戶消費特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業管理定位根據項目形象、產品、客戶定位，需要與之匹配高標準物業管理，其定位為：人性化、酒

13、店式的物業管理。第二章 項目規劃設計第一節、項目規劃設計條件1、用地面積規劃建設凈用地面積約：9773.38；代征道路面積：713.342、用地性質：商業用地3、容積率：不大于3。4、建筑密度：建筑密度不大于60%。5、綠化率：不小于25%。6、建筑限高:小于30米6、建筑高度和樓間距：按昆明市規劃局對該項目的規劃要求，結合國家和昆明市規劃和建筑設計規范進行。7、建筑退讓紅線：按昆明市規劃局對該項目的規劃要求，結合昆明市規劃設計規范和建筑設計規范進行。8、其他規劃要求:參考昆明市城市規劃條件2007(0165號)第二節、項目技術指標 根據項目的地形條件和項目的規劃設計指標，經分析，建議項目的技

14、術指標如下：總用地面積 10486.72代征地面積713.34 凈用地面積9773.38 容積率3.0容積率建筑面積29320.14 總建筑面積41320商業建筑面積9000.00 2層住宅建筑面積20320.14 地下建筑面積12000.00 2層住宅戶數33960/戶住宅車位237按0.7比例商業車位90每1000.7車位合計車位327車位需要面積5886每車位18地下設備用房800.00 綠化率25%綠化面積2621.68 總用電負荷21171.03 住宅用電負荷(KW01422 8按6KW/戶計算商業用電負荷90100按100W/計算配套用房及設備用電100供電設備負荷1047.8按0

15、.65的同時系數計算樣板房裝修面積120 裝修2套銷售中心800住宅每層面積360 一梯6戶計算每棟8層計算的面積2880住宅棟數4住宅公共面積8800住宅電梯2每棟2臺商業電梯-覆蓋率46% 配套公廁5000 配套社區用房-第三節、項目規劃設計1、規劃設計理念 根據項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規劃設計理念為：1.1、尊重地域文脈，濃郁的人文環境和自然環境結合；將人居理念、現代時尚的商業理念與地域文脈結合，環保與科技概念結合。1.2、以人為本，將建筑形式與環境、特別是體現城市風貌的有機協調，實現人、建筑與自然的和諧共生，營造舒適、優雅的居住環境和生活商業環境。1.3、以科技為先導，提

16、高項目產品的新技術含量，建設智能化人居環境，實現技術與人文的互融共生，引導入住者生活方式的改變和生活品質的提高。1.4、以創新產品打造強勢的市場競爭力，對項目的建筑風格、戶型結構、建筑空間、環境特色以及項目的商業進行廣泛學習借鑒、深入研究，提供具有個性的創新性住宅產品和商業建筑。2、規劃設計指導思想2.1、項目的規劃設計建議聘請熟悉法國的建筑擔綱設計，將項目設計昆明市市區的標志性項目和標志性建筑。2.2、注重項目的位置和區域特點，充分尊重和利用項目特有的地形特點的進行規劃設計。2.3、充分考慮高品質、高端社區的景觀環境、社區心理環境、公共衛生環境、文化環境，將“以人為本”的理念落實到平面和空間

17、布局之中。2.4、充分考慮項目臨街面比較長的特點，全力打造休閑型“街鋪”。為未來商業的經營營造良好的商業環境。3、總平規劃設計布局要點3.1、建議，項目規劃設計為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規劃，中間為公共休閑區。3.2、在主要開口設計在書林街上，（人行出入口）次要開口設計在鐵皮巷上。（車行出入口）3.3、書林街和鐵皮巷交接處規劃布置為大型餐飲。 3.2、兩個開口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是“街鋪”4、建筑風格設計項目建筑風格定為法國現代建筑風格，以其整體的大氣風格、從細節處體現的現代文明、色彩和材質感表現項目的建筑美和品質，同時注重空間造型。5、豎向空間設計5.1、臨街生

18、活、休閑商業二層，成院落式布局，注重營造商業氛圍和經營空間。5.2、住宅8層，二層以上為高品質住宅。6、戶型設計：創新、人性化空間6.1、小戶型的面積，大戶型的享受。6.2、考慮戶型的結合，（既兩套、多套的聯通）6.3、所有戶型的房間均自然采光、戶戶設置觀景休閑大陽臺，使之成為客廳和臥室的“空中花園”；客廳、主臥設計大幅落地玻璃；主衛生間采用大尺度空間和觀景窗。6.4、設計空中庭院，建設立體生態與綠化空間，為住戶提供休息、交流、觀景的空中平臺，更人性的讓人的心靈與自然融合。7、景觀設計本項目的景觀以商業景觀為主：商業街的環境與景觀商業街的環境與景觀主要是城市節點景觀、項目生活、休閑商業街景觀。

19、城市節點景觀注重營造城市和商業氛圍，注重項目的城市形象和項目商業形象的塑造，注重項目品質感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質景觀和綠化和諧統一。8、總平交通設計8.1、人車分流原則：在項目的主次出入口設計中，將人行出入與車行出入完全分開，以體現人性化關懷的設計思路。8.2、地下停車原則：項目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設景觀環境，提高項目的整體品質。8.3、項目內地面交通以人行為主，且設計成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路生硬。8.4、形成項目環形交通原則：由于項目土地面積較小，所相臨的兩條道路也比較窄。項目的車行和主要的人行主道，形成環形交通。8.5、

20、在項目書林街一側設計項目的人行主出入口、車行主出入口，鐵皮巷一側設計項目的車行主出次口、人行次出入口。9、供電設計9.1、項目在地下負二層設置中心配電室，設置高壓、低壓配電設施。9.2、為保證消防負荷用電要求,設一臺自備柴油發電機組,容量為300KW，市電正常時,由市電供給該區所有負荷用電,市電因故停電時,自備發電供給各消防負荷用電。10、消防設計10.1、建筑消防本項目設環形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內消防車可通過綠化地面），每棟建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內按與其相適應的高層建筑防火設計規范要求設計。10.2、消防給排水10.2.1、室外消防給水：室外消防給水采用低壓制，室外

21、消火栓間距為3040m。10.2.2、根據建筑物內各個場所的功能配置一定數量的化學滅火器材。10.2.3、對項目建筑內所設的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風機等消防動力設備，均采用雙路電源末端自投線路設計，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應急母線段，線路采用防火電纜，另一路引自正常線段,線路采用阻燃電纜。11、防排煙11.1、所有地下車庫均設排煙系統，每個防煙分區的建筑面積不超過200,且防煙分區不應跨越防火分區,防煙分區的劃分采用從頂棚下突出不小于0.5m的梁劃分,排煙風機的排煙量按換氣次數不小于6次/小時計算確定。排煙風機均選用消防高溫排煙風機。11.2、設備用房除發電機房、水泵房外

22、均設排煙系統,排煙機的排風量為：單只一個防煙分區時,按每不小于10m3/h計算,但單只風機最小排煙量不小于7202/h;按最大房煙分區面積每不小于120m3/h計算。12、結構設計本項目高層住宅采用現澆鋼筋混凝土薄壁框架剪力墻結構，現澆肋梁樓板, 實現住宅房間內隱梁隱柱；商業建筑采用現澆鋼筋混凝土框架結構；基礎為片筏基礎,抗地震基本烈度為8度,人防擬按8級人防考慮。場地內開挖后將形成的邊坡根據實際情況分別采取適當的擋墻型式支護，確保邊坡的穩定與安全。13、給排水設計13.1、給水水源：由市政給水管網提供。給水系統：主支管呈支狀布置，管徑DN100mm，分別從管徑DN200mm主給水管接入；各棟

23、分別設置獨立的加壓設施。13.2、消防給水用水量： 室內消火栓 40L/S；室外消火栓 30L/S； 自動噴水：26L/S；消防給水系統：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內貯初期水量15m，室內設消火栓給水系統，此外在商場等公共部位增設自動噴水滅火系統。13.3、排水 在書林街已有規劃的城市污水管和雨水管，根據項目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨水分流制系統，污水采用暗管組織排水，主管管徑為d300mm ，雨水采用暗管與暗溝相結合組織排水，主管管徑d300d600mm。14、通風設計通風及防排煙設計 地下停車庫及

24、設備用房嚴格按規范設置通風系統，送排結合，通風設計參數為：地下車庫6L/H，配電間3L/H，變電間10L/H，水泵房4L/H，新風從地面引入，經豎井（車道）、風機、風道送入車庫及設備用房，排風由排風機房經豎井排至屋面，風機選用低噪聲高效混流風機。廚房油煙氣排放為各廚房內設排油煙機，通過變壓式共用排風管將油煙集中高空排放。15、報警與聯動 本項目在項目各個消防分區各設一套火災自動報警與消防聯動控制系統，各系統相互獨立運行，共用一間消防控制室，面積約20。16、煤氣設計17.1、商業用煤氣與住宅用煤氣分別從市政煤氣主干管接入，并分別設置煤氣總閥門。17.2、住宅民用煤由市政天然氣主干管向各樓分區引

25、入支干管，在各分區入口處設閥門井，在各個單元設置閥門開關。17、電話系統、電纜電視系統、廣播系統、項目防盜對講系統、閉路監控系統本項目設計電話系統、電纜電視系統、廣播系統、項目防盜對講系統、閉路監控系統。在設計時按照設計規范進行設計。18、項目配套設施19.1、管理配套設施公共廁所（1座），50；物業管理用房，200。19.2、智能系統電話系統數字電視系統寬帶網絡系統與VPN數字傳輸系統停車場管理系統FAS火災報警自動化系統19.3、保安、監視系統包括：樓宇防盜對講與緊急呼叫系統閉路監控系統設備監控系統電子巡更系統門禁系統第三章 項目價格分析第一節、住宅市場定價分析市場經濟最明顯的特點就是市場

26、競爭。根據房地產特有的區域市場特征和競爭態勢，通過“區域的同一性、消費群體的重疊性、項目的同類性、價格的可比性”等主要要素，以科學的方法選取本地塊潛在競爭對手來進行各項指標比較，通過影響購買決策的不同權重來測算出本地塊的一個初步市場價格。根據市場競爭定價法對本地塊測算出的價格進行一個科學的市場分析與修正。1、可類比住宅項目及參數確定分析本地塊的消費輻射區域，得出在市場定價上可比較、參考的樓盤主要有“順城、時代廣場、中央麗城、香宮國際、，其具體比較明細如下：項 目權重順城時代廣場中央麗城香宮國際本地塊產品力地段位 置151514121312交 通555443城市配套101010788合 計 =S

27、UM(ABOVE) 30 =SUM(ABOVE) 3029232523產品戶 型1088878環 境201512181312建筑形象554545創 新533444社區配套555343物業管理544435形象力開發商品牌544434宣傳推廣543435營銷力銷售方式544445銷售服務544435合計 =SUM(ABOVE) 10086808173792、本地塊比較價格計算值項 目順城時代廣場中央麗城香宮國際平均值權重（分）8680817380均價（元/）1100010500700085009250本地塊均價79（9250/80）=9134.00根據市場競爭定價法原則測算出本地塊的住宅均價在91

28、00.00元/左右；根據昆明房地產價格近幾年的漲幅與趨勢，在8個月后本地塊正式推出、其整個項目的整體均價在91009500元/之間；但鑒于房地產價格受整個國民經濟等多方面的影響較大，同時考慮項目要具有非常強的市場競爭力，因此本項目住宅均價暫定為9200元/。第二節、商業市場定價分析暫時不考慮銷售第四章 項目投資估算與資金籌措1、建設成本估算1.1、項目開發建設成本估算表費用項目工程量單價總價建筑面積單價說明單位：元/元元/一、土地成本土地成本9773.386382.95623829851509.75二、三通一平1、施工用水4132082640.22、施工用電413208264023、場地平整4

29、132028115696028平均填土1米三、設計勘探費用1、方案設計費41320301239600302、施工圖設計費4132015619800153、園林設計費270010270000.654、樣板房裝修設計費120100120000.29裝修2套5、銷售中心裝修設計費800100800001.94四、勘探費用413202826402.00 五、報建費1、城市配套費用413202018305320201含水電及污水2、施工圖審查費413202826402.00 3、招標費413200.0937180.09 4、規劃放線費413200.0624790.06 5、監理費413203123960

30、3六、建設施工費1、建筑物建安費413201500619800001500含地下室和住宅外墻裝修2、總平工程費用4132030 123960030.00 3、銷售中心建設費用80080064000015.494、樣板房裝修費用12020002400005.8(含家具飾品等)5、銷售中心裝修費用80020001600003.8(含家具飾品等)6、住宅公共部分裝修8800300264000063.899、綠化景觀費用 2700200540000139、配套公廁50.0 1350675001.6七、配套系統1、備用發電機組413201.14471051.14 2、項目供電系統1047.8 85088

31、995021.54含變電、配電設備3、項目供水系統413200.6247920.64、消防系統(含通風)4132095.4394192895.40 含地下室和商場5、電梯41320381570160386、住宅弱電系統20320.144081280619.677、住宅強電系統20320.1470142240934.428、住宅給排水系統 20320.144081280619.67 9、住宅門禁和對講系統3397502542506.1510、住宅煤氣費用339 37001254300 30.3611、住宅公共部分消防8800120105600025.56 13、商場給排水系統9000.00 54

32、50001.00 14、商場弱電系統9000.00 8720001.74 15、商場強電9000.00 120108000026.1316、停車場管理系統415000060000014.54套17、商場煤氣95000450001.09100一個八、策劃營銷費1、策劃、營銷費1869452880.01200 2243343.4654.91約銷售產值的1.2%九、廣告推廣費1、廣告發布費1869452880.0120 2243343.4654.91約銷售產值的1.2%十、產權登記1、住宅產權辦理費用33980.00 271200.662、商業產權辦理 十一、其他費用1、經營管理費413201249

33、58412含對外業務費2、財務費用625000000.085000000121年息按8%，3、物業管理2000004.84、營業稅1869452885.70%109241026.44合計總成本166501412.94030 1.2、成本構成分析：從以上成本構成來看：該項目的總成本為166501412.9元，建面單價合4030元/；其中土地成本達62382985元，建面單價合1509.75元/；土地成本外的開發成本104118427.9元，合2520.11元/（其中：項目前期設計、報建等成本11827021元，建面單價合286.23元/；項目建設施工成本81448331.2元， 建面單價1971

34、.16元/；項目策劃、推廣、銷售費用4486686.92元，建面單價合108.58元/；項目的開發經營管理費用6369114元，建面單價合154.14元/）。2、靜態總投資 2.1、綜上，本建設項目靜態總投資為161501412.9元，其構成如下：土地成本：62382985元，占靜態總投資的38.6%；建筑安裝工程和配套系統：9327535.2元，占靜態總投資的57.7%；其它費用：5855800.92元 占靜態總投資的3.6%。2.2、基本預備費用： 按500萬元計算，占靜態總投資的3%。3、動態總投資根據本項目的具體情況，整個項目綜合貸款按6250000元的貸款計算，貸款期限1年，年利息按

35、8%計算，則貸款利息為：5000000元。則項目動態總投資為166501412.9元。貸款利息占靜態總投資的3.09%，占動態總投資比例為3%。4、資本金本項目工程靜態總投資為161501412.9萬元、已經投入土地購買資金-元，另有項目基本準備金-元，占總投資的-%，基本滿足國家對工程建設資本金的規定要求。5、資金籌借本項目工程靜態總投資為161501412.9元，其資金來源為：5.1、自籌-元，主要用項目前期綜合費用.5.2、售房預付款，在項目開工四個月后，項目即可進行銷售。各個開發分期預計在建設期銷售70%，銷售收入首先滿足用于開發建設投資，實行滾動開發。5.3、貸款額為62500000

36、元，作為項目的建設資金。第五章項目銷售利潤分析1、初步產值利潤分析一、項目產值計算面積銷售價格銷售額1、住宅產值20320.149200186945288均價2、商業產值 9000-銷售總產值1869452883、車位產值237-總產值186945288二、項目總成本166501412.9三、項目產值利潤計算1、現金毛利潤20443875.1毛利潤率12.29%2、所得稅33%6746478.73、凈利潤13697396.4凈利潤率8.2%2、盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設盈虧平衡點的銷售收入為A，則：總投資（A-營業稅及附加-所得稅）=1，盈虧平衡點時無所得稅16

37、6501412.9元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1則計算A為176565655.2元盈虧平衡點=176565655.2元186945288=94.44%盈虧平衡分析表明：當銷售收入達到94.44%時，項目可以保本。一般來說，項目盈虧平衡的銷售率低于80時，項目的風險很小，本項目的盈虧平衡為94.44%，高于接近94.44，說明在商鋪不考慮銷售的情況下,項目的抗風險能力較弱。3、敏感分析成本與銷售價格敏感性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況171501412.91869452886746478.78697396.45%工程

38、總成本增加5%180076483.51869452886746478.7122325.80.006%工程總成本增加10%188651554.21869452880-1706266.20工程總成本減少5%162926342.31869452886746478.71727246710.6%工程總成本減少10%154351271.61869452886746478.725847537.716.7%總銷售總成本（不變）銷售增加5%196292552.4171501412.9818107616610063.59.6%銷售增加10%205639816.8171501412.911265673.322872

39、730.613.3%銷售減少5%177598023.6171501412.92011881.54084729.22.4%銷售減少10%168250759.2171501412.90-3250653.70上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，項目的成本增加和減少，對項目的盈利影響很大，因此，項目開發過程中應加強開發管理特別是施工管理，嚴格控制造價，降低成本，擴大利潤空間。項目銷售總值的增加和減少，對項目的盈利影響很大，項目對造價和銷售價格很敏感。在項目的開發建設中,要力求降低成本，同時聘請專業的營銷策劃和廣告推廣公司，對項目進行系統的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價格，爭取利潤的

40、最大化。貸款感性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況171501412.91869452885096478.810347396.36%貸款增加1千萬元172301412.91869452884832478.89811396.35.6%貸款增加2千萬元173101412.91869452884568478.89275396.35.4%貸款增加3千萬元173901412.91869452884304478.88739396.35%項目成本分析中已經計算了3千萬元的貸款。上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，每增加1千萬元貸款（貸款年利息按8%計算，貸款周期為一年）

41、，項目利潤降低約1%，項目開發的利潤敏感性較大，項目可以采用前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進行投入，項目的后期開發利用一批次銷售收入投入的模式繼續建設。4、項目開發現金流量表項目合計08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度一現金流入2494452881貸款5000000 625000002銷售收入18694528838000000 60000000 88945288二現金流出166501412.9 1開發建設投資160409002.9 6250000029372700.939163601293727012貸款利息500000050000002營業稅及附加1092410 212800

42、336000543610 3所得稅0 06746478.74歸還貸款62500000三折舊0 0 0 0 0 四凈現金流量(稅前)-62500000 8414499.1 20500399 54028977累計凈現金流量(稅前)-54085500.9-33585101.9 20443875 五凈現金流量(稅后)-62500000 8414499.1 20500399 36199414 累計凈現金流量(稅后)-54085500.9 -33585101.9 1397396 六凈現值(稅前)-62500000 8414499.11962324051717217累計凈現值(稅前)-54085500.9

43、-34462260 17254957 七凈現值(稅后)-62500000 8414499.1 -1962324034650535累計凈現值(稅后)-62500000 -54085500.9 -344622601 11560821根據上表計算： 4.1、稅前全部投資凈現值：17254957元；4.2、稅后全部投資凈現值：11560821元；4.3、全部投資投資回收期：12個月（如果，2007年底完成整地）；4.4、一般情況下，只要項目投資的凈收益現值大于1，投資項目在經濟上就是可行的，本項目稅前全部投資凈現值為17254957元，稅后全部投資凈現值為11560821元，均遠大于1，說明項目在財務

44、上的風險非常小。 4.5、項目預計開發期為1年，銷售收入期為9個月。由于項目開發建設的時間和銷售收入期較短，且項目產品以全部銷售為主，只要項目按預期目標銷售，項目開發的現金流就會有充分保證。5、財務評價結論本項目工程靜態總投資為161501412.9元、動態總投資為166501412.9元，總銷售值為186945288元（未計算地下室銷售值），除回收建設投資外，可以實現銷售營業稅后利潤（毛利潤）20443875.1元，營業稅后投資利潤率為：12.29%?？梢詫崿F銷售稅后利潤（凈利潤）13697396.4元，稅后投資凈利潤率為：8.2%。項目的盈虧平衡分析表明：項目的抗風險能力很弱。項目的敏感分

45、析表明，工程造價的增加和銷售收入的提高對項目經濟效益影響比較明顯，項目建設貸款對項目經濟效益影響較弱。項目的開發建設現金流分析表明：本項目稅前全部投資凈現值為17254957元，稅后全部投資凈現值為11560821元，均遠大于1，說明項目在財務上的風險非常小；同時，只要項目按預期目標銷售，項目開發的現金流就會有充分保證，且全部投資投資回收期為1年。 財務分析評價表明項目的經濟效益可行。第六章 項目開發思路根據本報告對項目的總體形象定位為高端、品牌的標志性物業,獨具建筑風格和特色的地標性建筑。產品主要為高品質高層住宅、代表性餐廳、生活與休閑商業、車庫等。因此，項目的策劃、設計、開發建設和經營管理必須整合頂尖的專業團隊，充分借鑒國內外先進的開發和建筑理念、先進的工程技能和先進的建筑裝飾材料，才能營造功能齊全、環境優美、配套完善的高品質品牌物業。第一節、項目策