1、房地產項目評估體系一、項目評估體系1、評價指標表1、項目評價指標一、城市評價指標指標解釋1與當地政府關系熟識市長、書記+2分關系較好+1分無關系-0分交惡-1分董事長選 擇城市四 大標準略 加變化以 便于判 斷，第四 項可用來選擇地塊2經濟結構非公經濟為主或第三 產業占較大比重+1分介于二者之間+0 分公有經濟為主且第 三產業比重輕-1分3所處產業周期長期低彌后反彈期及 快步上揚初期+2分持續大幅上漲或 緩慢起步+1分漲幅較大仍微漲或連接多年下跌+0分一潭死水或較大 漲幅后盤整-1分巨幅上漲后快速下跌-2分4城市化進程市中心掘起初期+0分新區掘起期+0分郊區化階段+0分尚未開始城市化-2分5供

2、求關系供不應求+13分基本平衡+0分供大于求-1-3分價格戰-4分供求因素6城市（區域）吸引力輻射全國+2分輻射全省+1分對外略有輻射+0分只輻射當地-1分人口外流-2分周邊購買 力支撐7輻射區域購買力強+2分較強+1分中+0分偏弱-1分弱-2分8是否當地巳有項目有+1分無+0分品牌延續二、項目評價指標指標解釋1項目區位中心+2分次中心+1分新區-1分遠郊-3分如在市中心掘起初期否決供求競爭2土地付款方式四兩撥千金+4分適當分期+1分一次付清-2分資本回報3估算項目利潤率30% +7 分20-30% +5 分10-20% +13 分0-10% -1-3 分 53 50 2-3 -1 53 50

3、 2-3 -1 85 81 4-3 0 -3注：分值區間可以進一步修正與完善二、部分項目地塊試評結果指標4項目代碼123456789101與當地政府關系22111121122經濟結構00010001-1-13所處產業周期2112221111城4城市化進程0000000000市5供求關系-1-3-1011-230-1評6城市（區域）吸引力0-20100-22-2-2價7輻射區域購買力11-111102-1-18是否當地巳有項目1100001111小計500655011-1-1城市評價較好一般一般好較好較好一般好較差較差1項目區位21-3-122-1-1-112 土地付款方式1114111111項

4、3估算項目利潤率3-2-1212-23-2-24風水評級1010110110目5工業污染等硬傷00000000-40評6有無拆遷-30000-30000價7資金鏈狀況-2-200000000小計2-2-2553-24-50項目評價較好一般較差較好較好較好較差較好差一般總得分7-2-211108-215-6-1總評價較好較差較差好好較好較差好差較差注：模擬項目立項時狀況進行評價；由于不了解嘉興、嘉善的情兄，未做評價精選三、項目評價結果說明1、“好”項目1（11）、2 （ 10 ）、3（15）三個項目都被評判為“好”項目，三個項目的共性是拿地 時期都在房價快速上漲時期（初期），順勢而為。取勝的關鍵

5、分別是：1新區掘起之初占據新區低價協議地塊；2在新區掘起初期占據 了的新區中心絕佳區位；3搭上郊區化”進程的順風車等。2、“較好”的項目4（ 7）、5（ 8 X 6（ 5）三個項目被評判為較好”的項目，三個項目的共性也是拿地 時期都在房價快速上漲時期（目前揚州、2等城市仍處于快速上漲周期階段，只不過受調 控影響暫時抵制了需求，有小幅調整），順勢而為。揚州兩項目本來都是好項目，區位、風水俱佳；美中不足是都有拆遷問題（-3分）， 且農校地塊拿地時資金鏈緊張（-2分）。6地塊利潤評估并不高，資金壓力大，風險是比較大的，故城市評價高（7分）而項 目評價低（-2分），但借湖東地區房價彪升的契機，仍不失有吸引力的一個項目。3、“一般”項目7項目評價一般（不完全資料統計），由于連云港房價剛起步（2060 元/M2均價）就受 調控影響，其房價快速提升還有一段等待期，項目前期利潤是很低的。但如果資金實力允許，能夠捂”到樓市回暖（而不是追求當年銷售額與回籠），亦 不失為一個有潛力的好項目。4、“較差”的項目8、9、10、11項目、12地塊都被評估為較差項目。前四者共性是地塊位置較偏，所在地區吸引力差，人口外流，且城市化進程還沒到郊 區化”階段；9項目本不該如此尷尬，仍定位失誤之故。12地區則房價已趨高位，供過于求，且限房價上限導致利潤偏低，無吸引力。5、“差”與直接“