1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與融資【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】 一般了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與融資的基礎(chǔ)知識(shí)；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、籌資與籌資方式、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)和內(nèi)容；對(duì)技能點(diǎn)和掌握點(diǎn)有一般性的了解。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資概述 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的基本概念 （一）投資要素 投資是指投資者為了獲取未來(lái)的收益將資金、土地、設(shè)備、物質(zhì)、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為。投資行為是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本推動(dòng)力。 1投資主體 投資主體即投資者，是指組織投資活動(dòng)、籌集和提供投資資金、進(jìn)行投資決策并實(shí)施投資的行為主體。（1）有相對(duì)獨(dú)立的投資決策權(quán)； （2）能自行籌措并自主運(yùn)用投資資金；

2、 （3）擁有對(duì)投資所形成資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)并享有投資收益。投資主體須具備如下四項(xiàng)基本條件： 2投資客體 投資客體即投資對(duì)象、目標(biāo)或標(biāo)的物。 3投資目標(biāo) 投資目標(biāo)是指投資活動(dòng)要達(dá)到的目的和投資者的投資動(dòng)機(jī)。 4投資方式 投資方式是投資過(guò)程的運(yùn)行方式，或投資活動(dòng)的運(yùn)行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。 （二）投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)及分類 投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是資金的運(yùn)動(dòng)。準(zhǔn)備階段儲(chǔ)備資金生產(chǎn)階段生產(chǎn)資金銷(xiāo)售階段成品資金商品銷(xiāo)售貨幣形態(tài)增值1按投資主體分類 分為：國(guó)家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資。2按投資客體分類 按物質(zhì)性質(zhì)不同，分為：實(shí)物投資、金融投資、無(wú)形資產(chǎn)投資。 按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同，

3、可分為：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。3按投資形式分類 分為：直接投資、間接投資。4按風(fēng)險(xiǎn)程度分類 分為：一般投資、風(fēng)險(xiǎn)投資。5按投資項(xiàng)目的內(nèi)容分類 分為：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設(shè)投資、工業(yè)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資等若干種類。 1資源消耗巨大； 2投資期間漫長(zhǎng)； 3環(huán)境因素復(fù)雜； 4風(fēng)險(xiǎn)客觀存在二、房地產(chǎn)投資的特征（一）一般性投資的特性1房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性；2房地產(chǎn)投資過(guò)程周期長(zhǎng)、成本高；3房地產(chǎn)投資所受制約因素多；4房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性；5房地產(chǎn)投資有良好的抗通貨膨脹性；6房地產(chǎn)從周?chē)鐓^(qū)環(huán)境的改善中獲得利益。 （二）房地產(chǎn)投資的特征三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為了確定投資經(jīng)營(yíng)的方向，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息，企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在的營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概念1市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)是收集資料；2市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的；3市場(chǎng)調(diào)查的方法必須是科學(xué)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概念的把握：（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用1有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的發(fā)展方向；2有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代；3有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷(xiāo)售和生產(chǎn)計(jì)劃；4有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確

5、的價(jià)格策略；5有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的一般原則1準(zhǔn)確性原則 資料的準(zhǔn)確性取決于以下三個(gè)方面： （1）市場(chǎng)調(diào)研人員的技術(shù)水平； （2）市場(chǎng)調(diào)研人員的敬業(yè)態(tài)度； （3）資料提供者是否持客觀態(tài)度。 2時(shí)效性原則3全面性原則4針對(duì)性原則5創(chuàng)造性原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（1）顧客調(diào)查（2）產(chǎn)品調(diào)查（3）市場(chǎng)占有率調(diào)查（4） 產(chǎn)品銷(xiāo)售趨勢(shì)調(diào)查（5）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查（6）目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查（7）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查（8）價(jià)格調(diào)查（9）銷(xiāo)售渠道調(diào)查（10）促銷(xiāo)組合調(diào)查第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 1.可控因素的調(diào)查 2. 不可控因素的調(diào)查（1）人口狀況調(diào)查（2）政治法律環(huán)境調(diào)查（3）經(jīng)

6、濟(jì)環(huán)境調(diào)查（4）自然環(huán)境調(diào)查（5）科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平調(diào)查第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（一）調(diào)查準(zhǔn)備階段1. 確定調(diào)查目標(biāo) 2. 初步情況分析 3. 制定調(diào)查計(jì)劃 4. 非正式調(diào)查第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序（三）提交調(diào)查報(bào)告階段1. 資料的整理分析 2. 編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（四）跟蹤調(diào)查階段1. 確定資料來(lái)源 2. 確定調(diào)查方法 3. 擬定調(diào)查表或調(diào)查問(wèn)卷 4. 抽樣設(shè)計(jì)抽樣調(diào)查 5. 實(shí)地調(diào)查（二）正式調(diào)查階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法（一）觀察法 1. 直接觀察 2. 間接觀察 3. 局外觀察（二）問(wèn)卷調(diào)查法 調(diào)查問(wèn)卷的主要形式和基本內(nèi)容第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（四）房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念 預(yù)測(cè)是指人們運(yùn)用科學(xué)知識(shí)和手段，對(duì)客觀世界中未來(lái)不確定事件的發(fā)展變化趨向和結(jié)果，事先所做的分析和估計(jì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)做出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)； 2產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)影響的預(yù)測(cè)； 3市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)； 4技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)； 5銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè)； 6房地產(chǎn)生命周期預(yù)測(cè)； 7供給能力預(yù)測(cè)； 8市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè)； 9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)。（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟 1確立預(yù)測(cè)目標(biāo)； 2擬定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃； 3收集與整理資料； 4選擇預(yù)測(cè)方法； 5預(yù)測(cè)分析； 6預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)；

8、7編寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告。 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程 （一）項(xiàng)目及項(xiàng)目周期 1項(xiàng)目的含義 指在一定的約束條件下，具有特定目標(biāo)的一次性任務(wù)。構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，必須具備如下4項(xiàng)基本條件。 （1）項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)整體； （2）項(xiàng)目具有明確的目標(biāo)； （3）項(xiàng)目具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)； （4）資源條件的保障。 2項(xiàng)目周期（1）項(xiàng)目投資前期 投資機(jī)會(huì)研究； 投資項(xiàng)目建議； 投資項(xiàng)目可行性研究； 投資項(xiàng)目評(píng)估與投資決策。（2）項(xiàng)目投資實(shí)施期 項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工任務(wù)的承發(fā)包； 項(xiàng)目控制； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理。（3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)使用期 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資特性（1）前期工作的重要性；（2）增值與保值的特性；（3）替換性；（

9、4）法規(guī)約束與保護(hù)特性；（5）金融作用的特性。 2土地使用權(quán)的獲取 （1）有償出讓土地使用權(quán) 指地、市、縣人民政府及其土地管理部門(mén)，代表國(guó)家將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)，以指定的地段、用途和其他條件，通過(guò)規(guī)定的形式和程序，出讓給土地使用者，并一次或分次收取土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)（定向議標(biāo)）是政府根據(jù)城市規(guī)劃的要求與土地使用性質(zhì)，有目的地定向選擇土地受讓人，然后與選定的土地受讓人協(xié)商議定土地的出讓金、使用年限、使用性質(zhì)和其他條件，最后達(dá)成協(xié)議，簽訂土地使用合同，有償出讓土地使用權(quán)的全過(guò)程。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（經(jīng)過(guò)資格審查的單位或個(gè)人），

10、以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)某塊土地使用權(quán)，土地出讓者按事先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)評(píng)標(biāo)、決標(biāo)來(lái)確定該地塊使用權(quán)獲得者的形式。拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)是土地使用權(quán)有償出讓方式中最具競(jìng)爭(zhēng)性的方式。 （2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 即土地使用者再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。出售土地使用權(quán)即買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)，就是土地使用者按法定的程序?qū)⒃摰貕K的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他方，他方為此支付土地轉(zhuǎn)讓金的方式。交換土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)的擁有人雙方約定相互轉(zhuǎn)移兩宗土地的使用權(quán)；或一方轉(zhuǎn)移某地塊的使用權(quán)，而另一方則以金錢(qián)以外的標(biāo)的物使用權(quán)或所有權(quán)進(jìn)行交換的方式。贈(zèng)與土地使用權(quán)是指贈(zèng)與人自愿把自己所擁有的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示愿意接受該

11、土地使用權(quán)而達(dá)成合同，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。 （3）出租土地使用權(quán) 指土地使用權(quán)的擁有人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交 換方式。（4）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng) 即以土地使用權(quán)作價(jià)人股，參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上是以土地的使用權(quán)作條件參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象 （1）土地 舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的土地屬房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地指的是城市郊區(qū)新征土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2）住宅

12、 （3）辦公樓宇 （4）旅店、酒樓、商場(chǎng) （5）工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)之類的物業(yè)（6）休閑性物業(yè) （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃流程 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)。 2房地產(chǎn)置業(yè)投資 3房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資 （四）房地產(chǎn)投資過(guò)程1投資分析與決策 市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析 、可行性分析 2前期工作 指投資項(xiàng)目決策后到開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)施營(yíng)建之前這段時(shí)間里進(jìn)行的各項(xiàng)工作。3房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā) “三控制一管理”：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開(kāi)發(fā)成本控制；工期控制。合同管理。4房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng) 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析 一、投資環(huán)境 投資環(huán)境是指被投資的地域（國(guó)家、

13、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。 二、投資環(huán)境的分類 （一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類 硬投資環(huán)境是指影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件。 軟投資環(huán)境是指影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化條件。 （二）按各要素存在的范圍分類宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。 （三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素 （一）社會(huì)環(huán)境要素社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)、社會(huì)服務(wù)。 （二）政治環(huán)境要素政治體制和政權(quán)、政治局勢(shì)、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）文化環(huán)境要素 （四

14、）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。（五）法律環(huán)境要素（六）自然環(huán)境要素（七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià) （一）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則系統(tǒng)性原則、比較性原則、時(shí)效性原則、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實(shí)事求是，突出重點(diǎn)的原則。 （二）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)。 （三）投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法 等級(jí)尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合評(píng)價(jià)法。 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概念 （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義 指在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財(cái)務(wù)

15、報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分； 2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論是主要的決策依據(jù)； 3非盈利性項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)； 4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是方案比較和選取的重要手段； 5配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則1效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性原則；2效益與費(fèi)用識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則；3動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)政策法規(guī)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù)。（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本原理（六）財(cái)務(wù)評(píng)

16、價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財(cái)務(wù)報(bào)表（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 二、建設(shè)項(xiàng)目投資估算基本認(rèn)知 （一）投資估算的作用是籌措基本建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。 （二）投資估算的階段劃分1毛估；2粗估； 3初步估算；4確定性估算；5詳細(xì)估算。（三）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成 根據(jù)資本保全原則，當(dāng)項(xiàng)目建成投入經(jīng)營(yíng)時(shí)，固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期貸款利息形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)三部分。固定資產(chǎn)是指使用期限超過(guò)一年，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過(guò)程中保持原有形態(tài)的資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)是指能長(zhǎng)期使用但沒(méi)

17、有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。遞延資產(chǎn)是指不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷(xiāo)的各項(xiàng)費(fèi)用，主要是指開(kāi)辦費(fèi)。 （四）建設(shè)項(xiàng)目投資估算基本方法（五）建設(shè)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成 1總成本費(fèi)用指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)（一般為一年）為生產(chǎn)和銷(xiāo)售產(chǎn)品而花費(fèi)的全部成本和費(fèi)用。制造費(fèi)用是指為組織和管理生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 銷(xiāo)售費(fèi)用是指為銷(xiāo)售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。生產(chǎn)總成本費(fèi)用構(gòu)成（一） 2經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷(xiāo)費(fèi) 維簡(jiǎn)費(fèi)利息支出生產(chǎn)總成本費(fèi)用構(gòu)成（二） 3可變成本與固定成本在產(chǎn)品總成本中，

18、有一部分費(fèi)用隨產(chǎn)量的增減而成比例地增減，稱為可變成本，另一部分費(fèi)用與產(chǎn)量的多少無(wú)關(guān)，稱為固定成本。生產(chǎn)總成本費(fèi)用構(gòu)成（三） 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)主要稅種 （一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)（包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。 2城市維護(hù)建設(shè)稅稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅（對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，僅指營(yíng)業(yè)稅）稅額為計(jì)征依據(jù)，稅率為7，與“三稅”同時(shí)繳納。外資企業(yè)免征。 3教育費(fèi)附加稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個(gè)人

19、實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅（對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，僅指營(yíng)業(yè)稅）的稅額為計(jì)征依據(jù)，稅率為3，與“三稅”同時(shí)繳納。外資企業(yè)免征。 4防洪工程維護(hù)費(fèi)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按每年應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額（房地產(chǎn)銷(xiāo)售額）的09計(jì)征。 5印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的各種憑證而征收的稅種。稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按房地產(chǎn)交易價(jià)的1，買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一半，即各負(fù)擔(dān)05。 6交易服務(wù)費(fèi)各地不一致。以廣州市為例，該項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按房屋交易額的02計(jì)征，買(mǎi)方負(fù)擔(dān)01，賣(mài)方負(fù)擔(dān)01。 （二）土地增值稅 1稅額計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值

20、額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 土地應(yīng)納稅額的計(jì)算，按下列公式進(jìn)行：土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率 2增值額的計(jì)算 增值額指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。 （1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入。 （2）計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，包括如下。 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。 與兩項(xiàng)之和即為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資構(gòu)成”中的“開(kāi)發(fā)成本”。 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的

21、費(fèi)用，即“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格。轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，詳見(jiàn)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（費(fèi)）”。 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按與項(xiàng)之和（即“開(kāi)發(fā)成本”之和）加計(jì)20扣除。 3免稅規(guī)定（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的 ；（2）因國(guó)家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)。 （三）企業(yè)所得稅第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資資金籌措 一、籌資與籌資方式資金籌措又稱融資，是指為企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌集資金的活

22、動(dòng)。 （一）按籌資主體分類的籌資方式公司籌資是指以公司自身的資信能力所安排的融資活動(dòng)，是一種傳統(tǒng)的籌資方式。項(xiàng)目籌資是以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量進(jìn)行籌資的方式。 （二）按資金來(lái)源渠道分類的籌資方式國(guó)家資金、借貸資金、公司之間的資金拆借、社會(huì)資金、自留資金、外資。（三）按籌資形式分類的籌資方式 1股權(quán)市場(chǎng)籌資方式 2債務(wù)市場(chǎng)籌資方式債券市場(chǎng)籌資是指通過(guò)債券發(fā)行籌集資金的形式。商業(yè)貸款是指向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款的籌資方式。 3租賃市場(chǎng)籌資方式租賃是出租人（租賃公司）按照租賃協(xié)議將物品交承租人臨時(shí)占有和使用，并在租賃期內(nèi)向承租人收取租金的經(jīng)濟(jì)行為。 4政策性信貸籌資方式政策性信貸是指國(guó)家或地方政府為了實(shí)施其產(chǎn)業(yè)政策，由財(cái)政補(bǔ)貼提供各種優(yōu)惠性貸款。 二、籌資原則 （一）適度性原則適度性原則是指資金的籌集一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)際需要，無(wú)論是籌資規(guī)模還是籌資時(shí)機(jī)、期限、方式均要適當(dāng)。 （二）效益性原則 效益性原則是指在制定籌資方案，進(jìn)行籌資決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)上