1、全轄個(gè)金條線資產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品培訓(xùn) 個(gè)人金融部 2009.11 第1頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人住房貸款 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 商業(yè)用房貸款 抵質(zhì)押貸款額度 項(xiàng)目準(zhǔn)入第2頁(yè)，共76頁(yè)。我行零售貸款的基本原則 部分自籌 有效擔(dān)保 專(zhuān)款專(zhuān)用 按期償還第3頁(yè)，共76頁(yè)。個(gè)人住房貸款一手住房貸款（PLAA）二手住房貸款（PLAB）易居寶安居寶第4頁(yè)，共76頁(yè)。 一手住房貸款（PLAA） 貸款對(duì)象具有完全民事行為能力的自然人。第5頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人條件在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；年滿18周歲，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；已經(jīng)簽署購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；已支付首付款;提供

2、經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款人規(guī)定的其他條件。 第6頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款期限、成數(shù)（以人民幣貸款為例）貸款期限：最長(zhǎng)期限不得超過(guò)30年，且男性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)65周歲，女性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)60周歲。貸款成數(shù)：最高不得超過(guò)房?jī)r(jià)的80根據(jù)央行政策，家庭第二套房首付不低于40%第7頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款利率、還款方式（以人民幣貸款為例）貸款利率：執(zhí)行人行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，并可在規(guī)定范圍內(nèi)浮動(dòng)。 還款方式：一年以上按月還本付息，一年以內(nèi)可一次性還本付息。根據(jù)央行最新政策，家庭第二套房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的110%等額本息還款法和等額本金還款法第8頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸

3、款時(shí)應(yīng)提供的資料 借款申請(qǐng)書(shū)；具有法律效力的身份證件;婚姻狀況證明；收入證明；借款人在中國(guó)銀行開(kāi)立的還款賬戶；購(gòu)房合同、協(xié)議或其他有效文件；首期款收據(jù)等;其他資料。月收入8000元以上需佐證：納稅證明、銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)等居民身份證、戶口本、軍官證等第9頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審 借款人資格審查 借款人還款能力審查 借款用途審查 擔(dān)保條件審查 抵押物情況、抵押率等還貸比（50%和55%）、收入證明及佐證等對(duì)項(xiàng)目、購(gòu)房合同、房?jī)r(jià)、首付款、關(guān)聯(lián)關(guān)系等身份證明、年齡、信用記錄等第10頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款擔(dān)保 抵押擔(dān)保質(zhì)押擔(dān)保保證擔(dān)保其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式 第11頁(yè)，共76頁(yè)。 抵押權(quán)的設(shè)立抵押

4、雙方以書(shū)面形式訂立抵押合同，抵押物和抵押合同應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定。以期房抵押的，抵押雙方辦理預(yù)抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)需落實(shí)期間擔(dān)保，待該期房竣工交付使用后辦理正式抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件。以現(xiàn)房抵押的，抵押人雙方辦理抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件。物權(quán)法：預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效 第12頁(yè)，共76頁(yè)。 抵押權(quán)的設(shè)立以土地使用權(quán)抵押，抵押雙方辦理抵押登記，取得土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）等，均由抵押權(quán)人執(zhí)管。抵押物由抵押人占管的，貸款本息未清償前，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵

5、押物再次抵押、變賣(mài)、贈(zèng)予或以其他方式處置。抵押物發(fā)生繼承、遺贈(zèng)的，繼承人和受遺贈(zèng)人必須提供有關(guān)法律文件并與貸款人簽訂有關(guān)補(bǔ)充文件，承擔(dān)原合同一切未履行的責(zé)任。以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其它有效資產(chǎn)抵押，當(dāng)事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。第13頁(yè)，共76頁(yè)。港澳臺(tái)及外籍人士有效身份證明：港澳臺(tái)人士提供身份證件和通行證或臺(tái)胞證，外籍人士提供護(hù)照和在華居住證明婚姻證明：港澳人士由當(dāng)?shù)氐拿裾聞?wù)所出具，由外籍人士出具的國(guó)外婚姻證明，應(yīng)由駐該國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館出具證實(shí)書(shū)。未婚的簽未婚承諾函貸款成數(shù)：原則上應(yīng)比同檔次國(guó)內(nèi)居民貸款成數(shù)低一成貸

6、款期限：外籍人士貸款期限最少6個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)20年，港澳臺(tái)人士可放寬至30年。貸款期末男性借款人年齡不得超過(guò)65歲，女性借款人年齡不得超過(guò)60歲貸款利率：原則上應(yīng)比較同檔次國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房貸款利率上浮5以上重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)和重點(diǎn)客戶的貸款成數(shù),可參照國(guó)內(nèi)居民第14頁(yè)，共76頁(yè)。常見(jiàn)問(wèn)題資料錄入：產(chǎn)品碼錯(cuò)、利率周期錯(cuò)，借款人基礎(chǔ)資料、第二擔(dān)保方式、抵押物面積、貸款金額錄入不完整或錯(cuò)誤等資料提供：無(wú)影像件或資料掃描不全，提供無(wú)效身份證件，收入證明無(wú)公章或公章不清晰等風(fēng)險(xiǎn)防范：提供虛假收入證明或收入證明涂改、貸款首付不足、月還款超比例、所購(gòu)房產(chǎn)非我行按揭支持類(lèi)型（純閣樓）、買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)買(mǎi)房人簽名和

7、日期、無(wú)銷(xiāo)售備案或備案有涂改、借款人逾期記錄較多而無(wú)說(shuō)明等。如：二手房錯(cuò)用PLAA、一年以內(nèi)周期錯(cuò)為1第15頁(yè)，共76頁(yè)。案例借款人，男，30歲，私營(yíng)業(yè)主，月收入1萬(wàn)元，配偶在同間公司工作，月收入5000元。借款人公司成立于2000年，注冊(cè)資金100萬(wàn)元，股東為借款人夫婦。借款人為購(gòu)買(mǎi)一套150平方米住房向中行貸款，期限20年，首付30%。信用報(bào)告顯示，借款人名下無(wú)住房貸款，配偶名下已有一筆房貸尚未結(jié)清，月還款3000元。第16頁(yè)，共76頁(yè)。如何審查借款人資格：包括身份證件、戶口本、婚姻證明等是否真實(shí)有效，信用記錄是否有逾期記錄，如有需調(diào)查分析是否為惡意。還款能力：判斷貸款成數(shù)是否合規(guī)，期限及

8、月還款額是否合理，并結(jié)合已有負(fù)債，判斷還貸比是否合規(guī)。另外還需根據(jù)借款人經(jīng)營(yíng)情況、佐證材料，分析其收入是否真實(shí)。貸款用途審查：確認(rèn)項(xiàng)目是否準(zhǔn)入，如否，需分析該項(xiàng)目是否存在完工風(fēng)險(xiǎn)等，價(jià)格是否合理、借款人與開(kāi)發(fā)商是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系等。擔(dān)保分析：貸款是否可落實(shí)有效的擔(dān)保第17頁(yè)，共76頁(yè)。 二手住房貸款（PLAB） 借款人條件1、所購(gòu)房屋具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易條件,產(chǎn)權(quán)明晰。2、其他同一手住房貸款借款人條件。 第18頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款期限、成數(shù)、利率、還款方式 （以人民幣貸款為例）貸款限額：按所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值或交易價(jià)格孰低原則，最高不得超過(guò)其80貸款期限：最長(zhǎng)期限為30年，且房齡與貸款期限之和

9、不得超過(guò)30年，同時(shí)男性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)65周歲，女性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)60周歲。貸款利率、還款方式同一手住房貸款。也適用央行新政第19頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提供的資料借款人資料同一手住房貸款;擬出售房屋的所有權(quán)有效證件及復(fù)印件； 售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件；房屋共有權(quán)人簽字同意出售房屋的書(shū)面文件；已出租的房屋須提供租賃合同變更的證明文件；貸款人要求提供的其他文件或資料。第20頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審借款申請(qǐng)人資格審查（同一手住房貸款） 借款人還款能力審查（同一手住房貸款） 貸款成數(shù)、期限和利率、還款方式審查抵押物審查 可上市交易、具備權(quán)證，面積不少于

10、60平米(重點(diǎn)地區(qū)除外,但需定位中高端客戶）。第21頁(yè)，共76頁(yè)。還需關(guān)注的問(wèn)題交易的真實(shí)性、合法性： 所購(gòu)房屋必須具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或協(xié)議。注意買(mǎi)賣(mài)雙方姓名在有關(guān)交易資料中與房產(chǎn)證姓名前后手是否一致，借款人與房屋出售方是否存在有損我行權(quán)益的關(guān)聯(lián)性交易 。交易時(shí)間的確認(rèn) 以契稅交納日為準(zhǔn)，一般要求在交稅后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)按揭貸款。抵押物 注意抵押物價(jià)值虛高，房產(chǎn)性質(zhì)是否為住房，結(jié)構(gòu)不能為磚木、簡(jiǎn)易，土地性質(zhì)是否為出讓或劃撥，過(guò)戶和抵押是否有障礙，土地年限是否超出貸款年限。第22頁(yè)，共76頁(yè)。易居寶“理想之家.易居寶” 住房貸款產(chǎn)品，即一手散

11、戶按揭，產(chǎn)品政策、貸款審查等與一手住房貸款基本相同 。對(duì)借款人進(jìn)行必要的審查同時(shí)，還須對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的項(xiàng)目情況及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)查。我行只對(duì)原則上無(wú)完工風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)敘做“易居寶”業(yè)務(wù)。 第23頁(yè)，共76頁(yè)。 對(duì)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的調(diào)查 各行需對(duì)項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商情況等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查評(píng)估并出具調(diào)查報(bào)告，也可引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的具有一定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)單筆貸款金額達(dá)到盡職標(biāo)準(zhǔn)的貸款，客戶經(jīng)理需出具調(diào)查報(bào)告。對(duì)憑“購(gòu)房意向書(shū)”申請(qǐng)易居寶貸款的，客戶經(jīng)理須逐筆出具調(diào)查報(bào)告。對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)、我行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)、我行有開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)、已通過(guò)省行準(zhǔn)入的樓盤(pán)及與我行簽訂“理想之家”合作

12、協(xié)議的樓盤(pán)，客戶經(jīng)理可不出具對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查報(bào)告。第24頁(yè)，共76頁(yè)。 階段性擔(dān)保 保證方式抵押方式信用方式質(zhì)押方式開(kāi)發(fā)商、我行認(rèn)可的中介公司、擔(dān)保公司、客戶分層前二類(lèi)自然人擔(dān)保借款人自有物產(chǎn)具體操作待總行規(guī)定動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押第25頁(yè)，共76頁(yè)。 階段性擔(dān)保的期限所購(gòu)房產(chǎn)為現(xiàn)房：取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明后，解除階段性擔(dān)保。所購(gòu)房產(chǎn)為期房并能辦理預(yù)抵押登記：對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶，以及購(gòu)買(mǎi)總行級(jí)、省行級(jí)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的客戶，階段性擔(dān)保至辦妥預(yù)抵押登記為止；對(duì)一般客戶購(gòu)買(mǎi)非優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，必須取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明后，方能解除階段性擔(dān)保。所購(gòu)房產(chǎn)為期房并只能辦理合同備案

13、：必須取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明后，方能解除階段性擔(dān)保。第26頁(yè)，共76頁(yè)。安居寶 “理想之家.安居寶” 住房貸款產(chǎn)品，產(chǎn)品政策、貸款審查等與二手住房貸款基本相同 。第27頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人住房貸款 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 商業(yè)用房貸款 抵質(zhì)押貸款額度 項(xiàng)目準(zhǔn)入第28頁(yè)，共76頁(yè)。 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款（PLBA） 貸款對(duì)象具有完全民事行為能力的自然人。車(chē)型定位在8-40萬(wàn)元滿足我行中高端客戶和目標(biāo)客戶貸款需求。中高檔高用經(jīng)濟(jì)型、休閑型、運(yùn)動(dòng)型、小型商務(wù)車(chē)第29頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人條件在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能

14、力；已經(jīng)簽署購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的合同或協(xié)議；必須支付首付款；提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款人規(guī)定的其他條件。 第30頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款期限貸款期限：原則上不應(yīng)超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。第31頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款成數(shù)、擔(dān)保方式 擔(dān)保方式最高成數(shù)最長(zhǎng)期限房產(chǎn)抵押80%5車(chē)輛抵押+保證擔(dān)保70%5車(chē)輛抵押前三類(lèi)客戶70%,其他60%前三類(lèi)客戶5年,其他3年第32頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提供的資料 借款申請(qǐng)書(shū)；具有法律效力的身份證件；婚姻狀況證明；收入證明；借款人在中國(guó)銀行開(kāi)立的還款賬戶；購(gòu)車(chē)合同或協(xié)議；首期款收據(jù)等；其他資料。月收入8000元以上需佐證：納稅證明、銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)等居民身份證

15、、戶口本、軍官證等第33頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審 借款人資格審查 借款人還款能力審查 借款用途審查 擔(dān)保條件審查 抵押物情況、抵押率、擔(dān)保人及擔(dān)保能力等還貸比、收入證明及佐證等對(duì)購(gòu)車(chē)合同、車(chē)價(jià)、首付款、關(guān)聯(lián)關(guān)系等身份證明、年齡、信用記錄等第34頁(yè)，共76頁(yè)。銀行卡分期購(gòu)車(chē) 申請(qǐng)人條件同車(chē)貸車(chē)輛購(gòu)置價(jià)原則上不低于5萬(wàn)元，私車(chē)上公牌車(chē)輛購(gòu)置價(jià)不低于15萬(wàn)元以所購(gòu)汽車(chē)為抵押,并可追加房產(chǎn)抵押、存單質(zhì)押、保證金質(zhì)押、自然人保證等方式分期期數(shù)最長(zhǎng)不超過(guò)36期額度最高不超過(guò)購(gòu)車(chē)總價(jià)的70% 手續(xù)費(fèi)率不低于1年3%、2年6%、3年9%第35頁(yè)，共76頁(yè)。案例 申請(qǐng)人王XX因購(gòu)買(mǎi)22.3萬(wàn)元的PASSAT

16、轎車(chē)向我行申請(qǐng)13萬(wàn)元貸款，期限3年，抵押率58%，擔(dān)保方式采用車(chē)輛抵押與自然人保證。調(diào)查情況： 1、信用報(bào)告顯示借款申請(qǐng)人已有貸款，月還款1000元，還款記錄正常。 2、借款人為大學(xué)教授，家庭月收入約1.2萬(wàn)元，同時(shí)借款人提供了所得稅納稅證明。 3、擔(dān)保人為教育局工作人員，月收入6000元，信用報(bào)告顯示無(wú)貸款。審批結(jié)果：通過(guò)第36頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人住房貸款 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 商業(yè)用房貸款 抵質(zhì)押貸款額度 項(xiàng)目準(zhǔn)入第37頁(yè)，共76頁(yè)。 商業(yè)助學(xué)貸款（PLDA） 貸款對(duì)象 年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人。用于就讀國(guó)內(nèi)中學(xué)、高校、境外接受高等教育所需學(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用等（包

17、括出國(guó)路費(fèi)）第38頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人條件具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩妥x境外學(xué)校的，還須提供受教育人的護(hù)照（通行證）；受教育人需具有就讀學(xué)校的錄取通知書(shū)（接收函）或?qū)W生證以及就讀學(xué)校開(kāi)出的學(xué)習(xí)期內(nèi)所需學(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用的證明材料；須提供中國(guó)銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方保證；已擁有一定比例（不少于20%）的自有資金的證明；貸款人規(guī)定的其他條件。第39頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款期限、成數(shù)貸款期限：一般為1至6年，最長(zhǎng)不超過(guò)10年（含10年） 。貸款成數(shù)：原則上不超過(guò)受教育人所需學(xué)雜費(fèi)、生活費(fèi)等總金額80%； 還款方式：1年以上只能采用按月還本付息，1年以內(nèi)的還可采用靈活還款方式第40頁(yè)，共76

18、頁(yè)。 貸款擔(dān)保抵押擔(dān)保質(zhì)押擔(dān)保保證擔(dān)保其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式 第41頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提供的資料 借款申請(qǐng)書(shū)；具有法律效力的身份證件；婚姻狀況證明；收入證明借款人在中國(guó)銀行開(kāi)立的還款賬戶；受教育人就讀學(xué)校的錄取通知書(shū)（接收函）及就讀學(xué)校開(kāi)出的學(xué)生學(xué)習(xí)期間所需學(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用的證明材料；若受教育人需出境讀書(shū)，還需提供受教育人的護(hù)照；借款人如系受教育人的直系親屬、法定監(jiān)護(hù)人，須提供中國(guó)銀行認(rèn)可的借款人與受教育人的關(guān)系證明；擔(dān)保所需的證明或文件；有一定比例自有資金的證明材料；中國(guó)銀行要求提供的其他資料。月收入8000元以上需佐證：納稅證明、銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)等居民身份證、戶口本、

19、軍官證等第42頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審 借款人資格審查 借款人還款能力審查 借款用途審查 擔(dān)保條件審查 抵（質(zhì)）押物、抵（質(zhì)）押率、擔(dān)保人及擔(dān)保能力等身份證明、年齡、信用記錄等第43頁(yè)，共76頁(yè)。案例 申請(qǐng)人李XX，因其兒子赴澳大利亞留學(xué)，向我行申請(qǐng)貸款30萬(wàn)元，以存單34萬(wàn)元作為質(zhì)押擔(dān)保。調(diào)查情況： 1、信用報(bào)告顯示借款人及配偶沒(méi)有貸款記錄。 2、借款人提供了澳大利亞學(xué)校的錄取通知書(shū)及其他貸款所需材料。 3、借款人提供了存單質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押率88%。審批結(jié)果：通過(guò)第44頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人住房貸款 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 商業(yè)用房貸款 抵質(zhì)押貸款額度項(xiàng)目準(zhǔn)入第45頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人

20、商業(yè)用房貸款一手商業(yè)用房貸款（PLCB）二手商業(yè)用房貸款（PLCB）一手辦公用房貸款（PLCB）商業(yè)用房指有獨(dú)立門(mén)面、具有經(jīng)營(yíng)性收入的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。 第46頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款對(duì)象具有完全民事行為能力的自然人。第47頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人條件具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩荒隄M18周歲，有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)或租賃的商業(yè)用房，僅限位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商業(yè)用房；與簽訂房合同或協(xié)議；已交納首付款；提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款人規(guī)定的其他條件。第48頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款期限、成數(shù)（以人民幣貸款為例）貸款期限：

21、最長(zhǎng)期限不得超過(guò)10年，且男性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)65周歲，女性借款人貸款期限加年齡不超過(guò)60周歲。貸款成數(shù)：最高不得超過(guò)房?jī)r(jià)或交易價(jià)格的50%二手商鋪以評(píng)估值或交易價(jià)二者孰低確定，如價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)房產(chǎn)均價(jià)20%，則貸款成數(shù)至少降一成。二手商鋪房齡與貸款期限之和不得超過(guò)房屋土地使用年限。第49頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款利率、還款方式（以人民幣貸款為例）貸款利率：執(zhí)行人行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率上浮10%。 還款方式：一年以上按月還本付息，一年以內(nèi)可一次性還本付息。等額本息還款法、等額本金還款法第50頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提供的資料 借款申請(qǐng)書(shū)；有效身份證件；婚姻證明；收入證明

22、；首付款證明；借款人在中國(guó)銀行開(kāi)立的還款賬戶；購(gòu)買(mǎi)房合同；保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明；貸款人要求提供的其他證明文件或資料。第51頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審 借款人資格審查 借款人還款能力審查 借款用途審查 擔(dān)保條件審查 商鋪地段、商業(yè)氛圍、質(zhì)量狀況、抵押物情況、抵押率等還貸比、收入證明及佐證等對(duì)項(xiàng)目、購(gòu)房合同、房?jī)r(jià)、首付款、關(guān)聯(lián)關(guān)系等身份證明、年齡、信用記錄等第52頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款擔(dān)保 抵押擔(dān)保質(zhì)押擔(dān)保保證擔(dān)保其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式 第53頁(yè)，共76頁(yè)。一手商鋪應(yīng)注意以下問(wèn)題：敘做純二層及以上商鋪、底層面積遠(yuǎn)小于二層面積的商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪；樓盤(pán)未經(jīng)省行準(zhǔn)入、或敘做不在準(zhǔn)

23、入范圍內(nèi)的商鋪貸款；開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)交易，或?yàn)樘兹°y行資金，采取售后包租、返租等形式變相提高商鋪價(jià)格；未對(duì)開(kāi)發(fā)商期間擔(dān)保能力、所購(gòu)房的位置、結(jié)構(gòu)、用途、商業(yè)氛圍、變現(xiàn)能力及等進(jìn)行深入調(diào)查和提供報(bào)告；虛擬商鋪樓盤(pán)未提供銷(xiāo)售許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的商鋪按揭貸款；第54頁(yè)，共76頁(yè)。二手商鋪應(yīng)注意以下問(wèn)題缺少前手資料（原產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口簿、原兩證）。交易雙方或中介機(jī)構(gòu)高估二手商鋪價(jià)格，套取資金。 敘做“劃撥”土地性質(zhì)的二手商鋪；二手商鋪未經(jīng)評(píng)估，僅以購(gòu)置價(jià)測(cè)算貸款金額； 大額首付款未提供首付款進(jìn)帳單或支付首付款證明材料； 未對(duì)二手商鋪使用和租金情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，產(chǎn)生空鋪、棄鋪。 第55頁(yè)，共76頁(yè)。案例

24、某人購(gòu)買(mǎi)“XX花園”5#樓1-6層整棟商業(yè)用房，總價(jià)1480萬(wàn)元，建筑面積6112.22平方米，貸款700萬(wàn)元，期限10年，貸款成數(shù)為47%。審批人員通過(guò)電話與借款人核實(shí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)下述現(xiàn)象：1、借款人在開(kāi)發(fā)公司中占有股份，屬關(guān)聯(lián)人購(gòu)房，客戶經(jīng)理未在調(diào)查報(bào)告中說(shuō)明此點(diǎn)；2、借款人對(duì)所購(gòu)房屋總價(jià)不清楚；3、借款人不清楚首付款的支付時(shí)間。 第56頁(yè)，共76頁(yè)。分析1、貸前調(diào)查不詳細(xì)；對(duì)借款人購(gòu)房行為的真實(shí)性未能夠進(jìn)行充分核實(shí)2、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱 ，目前部分經(jīng)辦行對(duì)于關(guān)聯(lián)人購(gòu)房的判斷、虛假按揭的基本特征了解甚少。3、抵押物6112平方米，并且是1-6層整棟樓，抵押物變現(xiàn)能力明顯較差，不宜敘做按揭貸款。第5

25、7頁(yè)，共76頁(yè)。 個(gè)人住房貸款 消費(fèi)類(lèi)汽車(chē)貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 商業(yè)用房貸款 抵質(zhì)押貸款額度項(xiàng)目準(zhǔn)入第58頁(yè)，共76頁(yè)。個(gè)人房屋抵押循環(huán)貸款額度(融資寶)貸款額度（PLGA）額度提款（PLFA）第59頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人條件1、申請(qǐng)人為中華人民共和國(guó)公民，且借款人年齡與額度期限之和不超過(guò)65歲；2、具有穩(wěn)定、合法的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力；3、提供我行認(rèn)可的房產(chǎn)進(jìn)行抵押；4、在我行開(kāi)立與貸款幣種相同的個(gè)人結(jié)算賬戶并保持正常往來(lái)；5、“期房融資寶”業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人僅限于經(jīng)我行CRM系統(tǒng)確認(rèn)的VIP客戶和客戶分層前兩類(lèi)的客戶；“現(xiàn)房融資寶”的申請(qǐng)人僅限于我行客戶分層前三類(lèi)客戶

26、和“理想之家會(huì)員卡”的持卡人；額度提款用于資金周轉(zhuǎn)使用的，其客戶定位為：經(jīng)我行CRM系統(tǒng)確認(rèn)的VIP客戶、我行客戶分層前兩類(lèi)的客戶以及對(duì)我行綜合貢獻(xiàn)明顯的重點(diǎn)客戶。6、符合我行規(guī)定的其他條件。第60頁(yè)，共76頁(yè)。 抵押物條件可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下以及借款人與他人共有的住房、商鋪?zhàn)鳛榈盅何铮蝗绲盅何餅榻杩钊伺c他人共有，則要求增加抵押物共有人為共同還款人，并要求全部共有人共同簽署抵押合同以及同意抵押承諾函。第61頁(yè)，共76頁(yè)。 抵押率的確定抵押物樓齡在5年以內(nèi)的，抵押率均不超過(guò)70%；抵押物樓齡在5-10年之間的，抵押率一般不超過(guò)60%，對(duì)滿足我行客戶分層前兩類(lèi)的客戶、經(jīng)我行

27、CRM系統(tǒng)確認(rèn)的VIP客戶、對(duì)我行綜合貢獻(xiàn)明顯的重點(diǎn)客戶可仍享受抵押率最高70%的優(yōu)惠政策。抵押物樓齡在10年以上的，抵押率在上述同等條件下應(yīng)各下降一成。第62頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款用途、額度貸款用途：一切合法個(gè)人消費(fèi)支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得用于國(guó)家法律和金融法規(guī)明確禁止的項(xiàng)目，不得用于無(wú)指定用途的個(gè)人支出。 額度：?jiǎn)喂P金額不超過(guò)1500萬(wàn)元，單一客戶家庭（含直系親屬）累計(jì)金額不超過(guò)2000萬(wàn)元。 第63頁(yè)，共76頁(yè)。 期限額度期限與房齡之合最長(zhǎng)不得超過(guò)30年 借款人提款明確用于購(gòu)置住房時(shí)，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年；用于購(gòu)置商業(yè)性用房不超過(guò)10年；用于購(gòu)車(chē)不超過(guò)5年；其他消費(fèi)類(lèi)用途在保證真實(shí)性

28、的前提下，最長(zhǎng)不超過(guò)為15年；經(jīng)營(yíng)類(lèi)用途最長(zhǎng)用款期限為10年，以上用款期限均得不超過(guò)額度到期日。 第64頁(yè)，共76頁(yè)。 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)提供的資料 借款申請(qǐng)書(shū)；具有法律效力的身份證件婚姻狀況證明；收入證明；借款人在中國(guó)銀行開(kāi)立的還款賬戶；抵質(zhì)押物權(quán)屬證明及估值文件 ；貸款用途材料其他資料。月收入8000元以上需佐證：納稅證明、銀行對(duì)帳單、金融資產(chǎn)等居民身份證、戶口本、軍官證等發(fā)票等消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)合同等第65頁(yè)，共76頁(yè)。 貸款資料初審 借款人資格審查 借款人還款能力審查 借款用途審查 擔(dān)保條件審查 抵押物情況、抵押率等收入及佐證、是否與用途匹配等是否真實(shí)、合法合規(guī)等身份證明、年齡、信用記錄等第66頁(yè)，共76頁(yè)。還需關(guān)注的問(wèn)題核定額度時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持第一還款來(lái)源和第二還款來(lái)源并重的原則，確保貸款投入與還款能力相匹配。借款人有多個(gè)抵質(zhì)押物時(shí)，可以合并申請(qǐng)一個(gè)抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度，也可以分別申請(qǐng)多個(gè)抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度，但是多個(gè)抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度不能共用同一抵質(zhì)押物。不得發(fā)放“零首付”貸款，貸款用于借款人消費(fèi)支出時(shí)，貸款金額不得超過(guò)借款人單筆消費(fèi)總金額的80%。第67頁(yè)，共76頁(yè)。案例 申請(qǐng)人王XX為滿足消費(fèi)需要，以其自有住宅為抵押向中行申請(qǐng)抵押貸款額度50萬(wàn)元。根據(jù)房產(chǎn)證顯示，住宅建筑面積