1、本報告依據中國資產評估準則編制南京金陵飯店集團有限公司擬出售南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目餐戶評估報告蘇華評報字2022第153號（共1冊,第1冊）江蘇華信資產評估有限公司二。二二年六月八日中國資產評估協會報告編碼：資產評估業務報告備案回執3232020009202200381合同編號：2022-153;報告類型：法定評估業務資產評估報吿報告文號：蘇華評報字2022第53號報告名稱：南京金陵飯店集團有限公司擬出售南京市雨花臺區 軟件大道119號5憧103室、104室房地產市場價值 評估項目資產評估報告評估結論：14,981,200.00 元評估機構名

2、稱：江蘇華信資產評估有限公司簽名人員：韓圓圓 （資產評估師） 會員編號：32200038 潘雅琪 （資產評估師） 會員編號：32170013（可掃描二維碼查詢備案業務信息）說明：報告備案回執僅證明此報告已在業務報備管理系統進行了備案，不作為 協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專 業人員免除相關法律責任的依據。生成日期：2022年06月17日南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告目錄江蘇華信資產評估有限公司1目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark32 o Current Docum

3、ent h 聲 明1資產評估報告摘要3 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document h 資產評估報告正文5一、委托人、產權持有單位及其他資產評估報告使用人5二、評估目的6三、評估對象和評估范圍6四、價值類型6五、評估基準日7六、評估依據7七、評估方法9八、評估程序實施過程和情況9九、評估假設11十、評估結論12十一、特別事項說明14十二、資產評估報告使用限制說明14十三、資產評估報告日14南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告目錄 江蘇華信資產評估有限公司11-資產評估報告附件1、與評估目的相對應的經濟行為

4、文件復印件；2、委托人和產權持有單位法人營業執照復印件；3、評估對象所涉及的主要權屬證明資料復印件；4、委托人和其他相關當事人的承諾函；5、簽名資產評估師的承諾函；6、資產評估機構備案文件或者資格證明文件復印件；7、資產評估機構法人營業執照副本復印件；8、負責該評估業務的資產評估師資格證明文件復印件；9、資產評估委托合同復印件；10、評估明細表。南京市雨花臺區軟件大道119號5 Hi 103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告聲明江蘇華信資產評估有限公司 聲 明一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協 會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或

5、者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本 資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告 使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔 責任。本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告 使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何 機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解和使用 評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對 評估對象可實現價格的保證。三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規

6、和資產評估準則，堅 持獨立、客觀和公正的原則，并對所岀具的資產評估報告依法承擔責任。四、評估對象涉及的資產清單由產權持有單位申報并經其釆用簽名、蓋章或 法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、 完整性、合法性負責。五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或 者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人 不存在偏見。六、資產評估師己經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場 調查；己經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估 對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了査驗。執行資產評估業務的

7、目的是對資產評估對象價值進行估算并發表專業意見， 對資產評估對象法律權屬確認或者發表意見超出資產評估師的執業范圍。資產評 估師不對資產評估對象的法律權屬提供保證。里京市雨花終軟件大道9號5幢 y 竺*價值評估項目資產評估報吿.聲明江蘇華信資產評估有限公司七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估 報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告 中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。江蘇華信資產評估有限公司1南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告.摘要 南京金陵飯店集團有限公司擬出

8、售南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告摘要蘇華評報字2022第153號江蘇華信資產評估有限公司接受南京金陵飯店集團有限公司的委托，按照法 律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，釆用市場 法、收益法，按照必要的評估程序，對南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、 104室房地產在2022年2月28日的市場價值進行了評估。現將評估報告摘要如下。1、經濟行為：南京金陵飯店集團有限公司董事會于2022年5月30日發布的南 京金陵飯店集團有限公司第二屆董事會三十二次會議決議，決定出售南京市雨 花臺區軟件大道119號5幢103室

9、、104室房地產，因此委托江蘇華信資產評估有限 公司對以上資產的市場價值進行評估。2、評估目的：為南京金陵飯店集團有限公司出售南京市雨花臺區軟件大道119 號5幢103室、104室房地產提供市場價值參考。3、評估對象：南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室在評估基準 日時的市場價值。4、評估范圍：南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產， 建筑面積合計759.11平方米，含其分攤的土地使用權。賬面原值14,800,442.08 元，賬面凈值14,454,504.08元。5、價值類型：市場價值。6、評估基準日：2022年2月28日。7、評估方法：市場法、收益法。8

10、、評估結論及其使用有效期（1）評估結論南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告.摘要江蘇華信資產評估有限公司經釆用市場法，南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產 于評估基準日2022年2月28日時的市場價值為1,498.12萬元，(大寫人民幣壹 仟肆佰玖拾捌萬壹仟貳佰元整)。本報告所稱“評估結論”含增值稅，未考慮評估增減值對其他相關稅金的影 響，最終稅金的繳納金額應由各級稅務機關在匯算淸繳時確定。(2)評估結論使用有效期本資產評估報告僅為本報告中描述的經濟行為提供價值參考。評估結論的使 用有效期為自評估基準日起一年，即自2022

11、年2月28日至2023年2月27日。重要提示以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細 情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。江蘇華信資產評估有限公司南京市雨花臺區軟件大道119號5憧103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告正文 南京金陵飯店集團有限公司擬出售南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告正文蘇華評報字2022第153號南京金陵飯店集團有限公司：江蘇華信資產評估有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規和資產 評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，釆用市場法、收益法，按照必 要的評估程序，對南京市

12、雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產于 2022年2月28日的市場價值進行了評估?，F將資產評估情況報告如下。一、委托人、產權持有單位及其他資產評估報告使用人（一）委托人及產權持有單位概況公司名稱：南京金陵飯店集團有限公司公司類型：有限責任公司法定代表人：狄嘉注冊資本：300,000萬（元）成立日期：1983年2月21日營業期限：1983年2月21日至無固定期限住所：南京市漢中路2號統一社會信用代碼：9132000013475748XE經營范圍：省政府授權范圍內的國有資產經營、管理、轉讓、投資，企業托 管，資產重組，實物租賃，經批準的其他業務。（依法須經批準的項目，經相關 部門批

13、準后方可開展經營活動）（二）其他資產評估報告使用人其他資產評估報告使用人包括國有資產監督管理機構、相關監管機構和部門。南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告目錄江蘇華信資產評估有限公司1二評估目的_南京金陵飯店集團有限公司董事會于2022年5月30日發布的南京金陵飯店 集團有限公司第二屆董事會三十二次會議決議，決定出售南京市雨花臺區軟件 大道119號5幢103室、104室房地產。本次評估是為南京金陵飯店集團有限公司擬 出傳南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產提供市場價值參考。三、評估對象和評估范圍評估對象與評估范圍內容1、評

14、估對象：南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產于 評估基準日2022年2月28日時的市場價值。2、評估范圍：南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產。 房屋建筑面積合計759.11平方米，含其分攤的土地使用權。賬面原值 14,800,442.08 元，賬面凈值 14,454,504.08 元。委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。主要資產狀況(1)權益狀況南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室2項房地產己全部由南 京金陵飯店集團有限公司領取了不動產權證書。具體如下：序號權證編號建筑物名稱建筑面積(m*)權利類型權力 性

15、質用途終止日期1蘇(2021)寧 雨不動產權第 0019351 號雨花臺區軟件 大道119號5 幢103室497.23國有建設 用地使用 權/房屋 (構筑物) 所有權出讓/ 其它商務金 融用地/ 辦公2049/2/282蘇(2021)寧 雨不動產權第 0019352 號雨花臺區軟件 大道119號5 幢104室261.88合計759.11根據產權持有單位人員介紹，評估基準日時委評房地產未涉及抵押和擔保事 項，現場勘察時房屋空置，未對外出租。(2)區位狀況江蘇華信資產評估有限公司1南京市雨花臺區軟件大道価號5幢|。3室、I*蘭場價值昨項目資產評御告.正文平房地產位于南京市雨花臺芨萩藥詩M03室、1

16、04室，所在 物業為“豐盛商匯，東至安德門大街，南至軟件大道，西至天隆寺路，北至雨 花客廳。位于雨花臺區軟件谷，附近有雨花客廳，園區內有華為、中興、戴爾等 軟件企業，位置優越，辦公環境成熟。距1號線天隆寺地鐵站約400米；距安德 門大街軟件大道公交站約200米，有公交75路、88路、94路等多條公交線路通 過，交通便捷度優。園區內有山姆會員商店、浦發銀行、肯德基、必勝客等入住， 公共設施較齊全，完備度較高；區域內有雨花客廳、楚翹城等大型商業中心，區 域繁華程度較高。（3）實物狀況雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室2項房地產均建成于2012年7 月.結構均為鋼混結構，均位于1層，外墻

17、玻璃幕墻，局部干掛石材；入戶門為 玻璃門，塑鋼窗；現場勘察時己由產權持有單位改造為一整間，層高為4.2米； 室內石膏板吊頂，墻面粉刷乳膠漆，地面鋪設地磚；筒燈照明；水、電、消防等 齊全；室內由原承租戶自行裝修，不在本次評估范圍內。四、價值類型根據本次評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，資產評估人員選 擇市場價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何 強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、評估基準日本項目評估基準日為2022年2月28日。六、評估依據（-）經濟行為文件南京金陵飯店集團有限公司第二屆董事會三十二次會議決議。（二）法律依據

18、1、中華人民共和國資產評估法（2016年7月2日第十二屆全國人民代南京市雨花臺區軟件大59號5 *。3室、1。4室房呻市場價值評估項目資產州挪告.正文 匸姦務委員會第二十一次會議通過廠2、中華人民共和國企業國有資產法（2008年10月28日第一屆全國 人民代表大會常務委員會第五次會議通過）。3、國有資產評估管理辦法（國務院1991第91號令）。4、國有資產評估管理辦法施行細則（國資辦發199236號）。5、國有資產評估管理若干問題的規定（財政部令第14號）。6、企業國有資產評估管理暫行辦法（國務院國有資產監督管理委員會令 第12號）o7、企業國有資產交易監督管理辦法（國務院國資委財政部令201

19、6第32 號）o8、關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知（國資委產權 2006274 號）o9、關于企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知（國務院國資委 國資產權2009941號）o10、中華人民共和國土地管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民 代表大會常務委員會第十二次會議第三次修改）。11、中華人民共和國城市房地產管理法（2019年8月26日第十三屆全 國人民代表大會常務委員會第十二次會議第三次修改）。12、中華人民共和國城鄉規劃法（2015年4月24日第十二屆全國人民 代表大會常務委員會第十四次會議修正）。13、中華人民共和國土地管理法實施條例（2021年4月21日國

20、務院第132次會議修訂）。（三）評估準則依據1、資產評估基本準則（財政部財資201743號）。2、資產評估職業道德準則（中評協2017J30號）。3、資產評估執業準則一資產評估程序（中評協201836號）。4、資產評估執業準則一資產評估報告（中評協2018J35號）。一 8江蘇華信資產評估有限公司豐市雨花臺區軟件大道”9號5 53室、*岬市場價值極項目盜產評用吿.正文 廠&產評估執業準則一資島鬲贏扃?兩祐201733號）。-6、資產評估執業準則一資產評估檔案（中評協201837號）。7、資產評估執業準則一不動產（中評協201738號）。8、資產評估機構業務質量控制指南（中評協201746號）。

21、9、資產評估價值類型指導意見（中評協201747號）。10、資產評估對象法律權屬指導意見（中評協201748號）。11、企業國有資產評估報告指南（中評協201742號）。12、資產評估執業準則一資產評估方法（中評協201935號）。（四）權屬依據不動產權證書。（五）取價依據1、中國人民銀行同期貸款市場報價利率（LPR） 02、委評房地產所在區域的房地產市場狀況、同類房地產市場租金狀況等數據。3、資產評估專業人員的現場勘査記錄和獲取的評估業務資料。4、評估機構收集的有關詢價資料、參數資料等。5、其他與評估資產相關的資料。七、評估方法（-）評估方法的選擇對委評房地產進行實地勘査和對類似房地產調査后

22、，委評房地產的用途為辦 公，認真分析了影響委評房地產價值的相關因素，對于委評辦公房地產，成本法 無法真實反映該類房地產的市場價值，因此不適用成本法評估，而同區域內近 期類似市場交易案例較多，同一區域內近期類似租賃交易案例也較多，因此可以 采用市場法和收益法評估。（二）評估方法的運用1、市場法市場法是指選取一定數量的可比交易實例，將它們與委托評估房地產進行比南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產評估報告目錄江蘇華信資產評估有限公司1,根據其間的差異對可比實例進行修正后得到委托評估房地產價值的方法。計算公式:P=PxAxBxCxDxE式中：p一委評房地產的評

23、估值；P，一可比實例房地產價格；A-交易情況修正系數，為委評房地產交易情況指數除以比較實例交易 情況指數：B交易日期修正系數，為委評房地產評估基準日地價指數除以比較實 例交易日期地價指數；C-區位狀況修正系數，為委評房地產區域因素條件指數除以比較實例 區域因素條件指數；D-權益狀況修正系數，為委評房地產權益因素條件指數除以比較實例 權益因素條件指數；E-實物狀況修正系數，為委評房地產實物因素條件指數除以比較實例 實物因素條件指數。2、收益法收益法是通過估計房地產每年的潛在總收益，減去空置、拖欠租金的損失和 所需上交的各項稅費以及管理房屋所需要的維修、管理、保險費等帶來的收益， 計算岀每年的純收

24、益，按照一定的資本化率得出評估對象的評估值。收益法的適用公式：mZAi(1 + r)in1=1上式中：P為市場價值；Ai為每年的凈收益r為資本化率；m為房地產的收益年限八、評估程序實施過程和情況(一)接受項目委托本公司與委托人就本次評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日等事項江蘇華信資產評估有限公司1q、二臺區軟件饋睥號5空豐豎*咤項目資產呻告.正文 癇-致，簽訂資產評估委成袞林靠擊頑商布 ，十劃。（二）現場調查核實1、指導委托人和產權持有單位準備評估資料等。2、核實資產與驗證資料實物資產的現場勘查根據評估業務的具體情況對委評房地產進行必要的勘察，包括對委評房地產 的現場勘察，了解委評房地產

25、的裝修、使用及維護狀況。搜集周邊的市場售價及 和金等價格資料，依據所搜集的資料，對委評資產進行因素分析、評定估算，得 出委評資產于評估基準日的初步結果。3、核實評估范圍，與產權持有者訪談，了解評估對象現狀，關注評估對象法 律權屬、收集評估資料。（三）評定估算根據評估目的、評估對象、價值類型及資料收集等情況，選擇恰當的評估方 法和相應的模型及參數，收集市場信息、分析、估算形成初步評估結果。（四）評估結果匯總、評估結論分析對各種評估方法形成的初步評估結果進行匯總、分析，在綜合評價不同評估 方法和評估結果的合理性及所使用數據的質量的基礎上，確定最終評估結論。（五）撰寫報告、內部審核根據評定估算的結果

26、撰寫評估說明，起草資產評估報告。根據本公司評估業 務流程管理辦法規定，資產評估師在完成資產評估報告初稿并提交公司內部審核， 根據審核意見對評估報告進行必要的調整、修改和完善。在出具資產評估報告前， 在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托人就資產評估報告有關內容 進行溝通，對溝通情況進行獨立分析，并決定是否對資產評估報告進行調整。完 成正式資產評估報告提交委托人。九、評估假設雨花臺區軟件大道佃號5幢103室、豐竺竺暨V補吶告.正文（一）基本假設1、持續使用假設：假設評估基準日后，委托人擬出售的房地產可以保持原 泡原用途繼續使用下去。2、交易假設：是假定所有待估資產已經處在交易的過程中，根

27、據待估資產 的交易條件等模擬市場進行評估。3、公開市場假設：是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資-資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以 使對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產 伺j場上可以公開買賣為基礎。（二）具體假設1、國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次 切易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化。2、有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發生重大變化。3、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對產權持有單位造成重大不利 影響。根據資產評估的要求，認定這些假設條件在評估基準日時成

28、立，當上述假設 條件發生變化時，本評估機構及資產評估專業人員將不承擔由于假設條件改變而 推導出不同評估結論的責任。十、評估結論本次評估釆用市場法和收益法，對南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103 室、104室房地產于評估基準0 2022年2月28日時的市場價值進行了評估。具 體結論如下：（一）市場法評估結果經釆用市場法評估，南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房 地產于評估基準日2022年2月28日時的市場價值為1,498.12萬元。（二）收益法評估結果南京市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房地產市場價值評估項目資產赫報告.正文江蘇華信資產評估有限公司 江蘇華信

29、資產評估有限公司1經釆用收益法評估，南示市雨花臺區軟件大道119號5幢103室、104室房 U于評估基準日2022年2月28日時的市場價值為1,338.84萬元。（三）評估結論的選取委評房地產釆用兩種方法得岀的評估結果分別為：市場法的評估結果為 . 498.12萬元，收益法的評估結果為1,338.84萬元，市場法的評估結果比收益法 平估結果高159.28萬兀，差異率11.90%o差異主要原因為：市場法是指選取一定數量的可比交易實例，將它們與委評 片地產進行比較，根據其間的差異對可比實例進行修正后得到委評房地產價值的 頊法.該方法更直接地反映房地產的市場價值；收益法是通過估計委評房地產每 小的純收益，按照一定的資本化率得出委評房地產的市場價值，反映的是委評房 地產持續使用前提下的未來收益價值，由于資本化率的變化以及未來租金上漲的 砂確定性，該方法反映房地產的市場價值的可變因素較多。評估人員認真分析了影響評估對象價值的相關因素，選用了市場法的評估結 果作為本報告最終評估結論。經釆用市場法，南京市雨花臺區軟