1、婚姻法解釋三適用中涉及房產糾紛三個典型問題探討-、提出問題（一）婚后父母為子女出資購房的處理（二）夫妻之間贈與房產的處理（三）離婚協議中房產贈與條款的處理二、解決問題（一）關于婚后父母為子女出資購房的處理問題婚姻法司法解釋（三）出臺后，對第七條的爭議最大，有人稱之“違法”，有人認 為該條對保護婦女權益極為不利。究其緣由在于，許多人將婚后父母部分出資為 子女購房的情形也納入到第七條的適用范圍。其實，從第七條規定的內容來看， 我們從字面語法上簡單理解，“婚后由一方父母出資為子女購買”是對后面“不動產” 的修飾，是一個定語，它所強調的是不動產，贈與標的物是不動產而非出資。第 七條并沒有“婚后用夫妻共

2、同財產還貸”或“婚后用夫妻共同財產部分出資”的用語， 適用第七條第一款的前提條件是：其一，一方父母全額出資且產權登記在出資人 子女名下的；其二，購買不動產的目的是“為子女”，而非為父母本身。現實生活 中，有的父母可能出于子女單位能夠報銷相關物業費、暖氣費等原因，也有的考 慮到將來可能發生的遺產稅等問題，將父母自己出資購買的不動產登記在子女名 下，實際上并無贈與子女的意思表示。父母掛子女之名購房，用子女的名義登記 產權，但實際是父母本身的財產，沒有贈與的真實意思。審判實踐中應區分“贈 與”與“掛名”的實際情況，否則離婚時因掛名登記導致父母與子女之間爭奪產權， 極有可能損害父母的切身利益。婚姻法司

3、法解釋（三）第七條關注的重點是，在有關證據認定父母出資購房系贈 與行為時，該房屋究竟應視為只對自己子女一方的贈與還是對夫妻雙方的贈與？ 實質上是如何解讀婚姻法第十八條第三項規定的“遺囑或贈與合同中確定只歸夫 或妻一方的財產”，其中的“確定”一詞是解讀的關鍵。父母為已婚子女出資買房的行為在當下較為普遍，很多父母在子女結婚時傾注畢 生積蓄買房，有的甚至是向親朋好友借款，預支了今后的養老費用。按照國人的 通常心理和習慣，在贈與己婚子女房產時，既不想以生硬的“明確意思表示”確定 只給自己的子女，從而引起兒媳或女婿的不快，又擔心子女婚姻破裂時被分走一 半房產，許多父母便以房屋產權登記在自己子女名下的“含

4、蓄”方式，表達只對自 己子女贈與的意思，在沒有簽署書面協議明確贈與何方的情況下，離婚時如何認 定房產歸屬，就涉及到法律的根本理念問題。法律在本質上是不打算保護不勞而 獲的，面對目前“瘋狂”的房價，因為子女離婚而損失一半財產，很多老人都感到 無法接受。于是，在司法實踐中出現偽造債務、虛假訴訟甚至出資父母與自己子 女倒簽贈與合同的種種亂象，骨子里無非就是出資父母想在子女婚姻關系解體時 保住自己辛苦積蓄購買的房產。本來父母出資給子女買房就可能考慮到將來的養 老問題，最新修訂的老年人權益保障法規定：“贍養人的配偶應當協助贍養 人履行贍養義務”“，而離婚后子女的配偶連這個”協助”義務也沒有了，卻在離婚

5、訴訟中要求將房產作為夫妻共同財產進行分割。如果不顧事實將婚后父母為子女 購買的房屋大而化之地認定為夫妻共同財產，顯然有悖法律的公平原則。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，用房屋產權登記在自己子女 名下的行為表明態度是最有說服力的。尤其從保護老年人合法權益的角度出發， 該條規定對子女配偶一方試圖通過婚姻獲得大額財產的行為有一定的遏制作用。反對婚姻法司法解釋（三）第七條規定的觀點認為，我國婚姻法夫妻財產制的基 礎是婚后所得共同共有，是指婚姻關系存續期間夫妻一方或雙方所得的財產，均 歸夫妻雙方共有，但法律另有規定的除外。婚姻法司法解釋（三）第七條顛覆了 法定的夫妻財產共有制度，屬于違反法

6、律規定的越權解釋。其實，這種觀點是對婚姻法規定精神的誤解。我國1980年頒布的婚姻法第十三 條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約 定的除外。”也就是說，除了夫妻另有約定，婚后所得財產一般都認定為夫妻共 同財產。2001年修訂的婚姻法恰恰沒有籠統規定婚后所得均屬共有，糾正了長 期以來我國不分青紅皂白將婚后所得財產一概視為夫妻共同財產的做法。其明確 列舉了夫妻共同財產和一方個人財產的范圍，一方的婚前財產、一方因身體受到 傷害獲得的醫療費及殘疾人生活補助費等費用、遺囑或贈與合同中確定只歸夫或 妻一方的財產、一方專用的生活用品等等都被納入一方個人財產的范圍，婚姻法 司

7、法解釋（三）第七條的依據正是婚姻法第十八條第三項，即“遺囑或贈與合同 中確定只歸夫或妻一方的財產”，何來違法之說呢？也有觀點認為，婚姻法司法解釋（三）第七條與婚姻法司法解釋（二）第二十二 條的規定相互矛盾，令人無所適從。其實，婚姻法司法解釋（三）第七條與婚姻法司法解釋（二）第二十二條的規定 并不沖突，是從不同法律層面分別規定的。婚姻法司法解釋（二）第二十二條規 定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子 女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外；當事人結婚后，父母為雙方購 置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方 的除外。”我們認為，

8、該條文中的“應當認定為贈與”，是指父母實際出資時意思表 示不明的情況下，從社會常理出發認定為贈與，這是基于父母出資借給子女買房 的概率遠遠低于父母出資贈與子女買房的概率。如果當事人有證據證明父母對子 女購房的出資是借貸關系的，則應當按照借貸關系處理。婚姻法司法解釋（三）第七條的落腳點是如何認定一方父母出資所購買不動產的 歸屬問題，而婚姻法司法解釋（二）第二十二條強調的是如何處理父母為子女購 房的出資問題，其落腳點不一樣，不能得出這兩條互相矛盾的結論。前者是對后 者的進一步細化和補強，增加了不動產登記的條件，從而與物權的公示力相結合。實際生活中父母出資為子女買房的情況復雜多樣，司法解釋的規定只是

9、提供一個 基本裁判規則，不太可能窮盡各種情況。如果離婚時尚未取得不動產權屬證書又缺乏明確贈與一方的證據，婚后父母為子 女購房的出資應視為對夫妻雙方的贈與。如果一方父母出資，而房屋產權卻登記在另一方名下，按照日常經驗法則，除非 當事人能夠提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資父母明確表示向子女 的配偶贈與，一般應認定為向夫妻雙方的贈與；當然，如果婚后一方父母為子女 出資購房，產權登記在夫妻雙方名下的，該房屋應當認定為夫妻共同財產。如果父母只是支付了房屋價款的一部分，其余款項由夫妻雙方共同支付，則出資 父母并不能取得房屋的所有權，也就無法決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記 在自己子女名下。父母

10、部分出資時一般只能決定其出資份額贈與何方，鑒于房屋 產權登記在出資方自己子女名下，將父母出資部分認定為只向自己子女的贈與更 加合理合法。從債務承擔方式的角度考慮，當事人婚后購房辦理按揭貸款時，銀行通常會要求 夫妻雙方到場簽字，由夫妻雙方連帶承擔銀行的債務。既然債務由夫妻雙方承擔 連帶責任，根據權利義務相一致的原則，該房屋的產權也應由夫妻雙方共同享有。 既然房屋產權歸夫妻雙方共同共有，增值收益亦應歸產權人所有，即夫妻雙方共 同共有。綜上所述，婚姻法司法解釋（三）第七條僅限于婚后父母為子女全款出資購買不 動產的情形，對于不在該條適用范圍的父母部分出資情形，如果房屋產權登記在 出資人子女名下，可按照

11、婚姻法第十八條第（三）項的規定精神，該部分出資視 為只對自己子女一方的贈與。如果雙方對房屋的產權歸屬沒有事先約定，所購房 屋的產權及增值收益部分歸夫妻雙方共同共有。具體分割夫妻共同財產時，將訴爭房屋的性質認定為夫妻雙方共有，并不代表簡 單機械地進行對半分割。根據婚姻法第三十九條的規定精神，要根據“財產的具 體情況”，本著照顧子女和女方權益的原則進行裁決。也就是說，分割夫妻共同 財產時，要全面考慮財產的資金來源、雙方結婚時間長短、夫妻對家庭所做貢獻 等因素，避免出現顯失公平的情況。對一方父母部分出資為子女購房的，離婚分 割時可對出資父母的子女一方予以適當多分，至于“多分”的數額如何掌握，應由 法

12、官根據案件的具體情況作出公平合理的裁判。（二）關于夫妻之間贈與房產的處理問題夫妻在婚前或婚姻關系存續期間約定將一方個人所有的房產贈與另一方或與另 一方共有，但沒有辦理房產過戶手續，贈與一方請求法院撤銷房產贈與時應如何 處理的問題，婚姻法司法解釋（三）第六條已經給出答案，但學術界仍然存在爭 議。由于現行婚姻法第十九條規定：“夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及 婚前財產的約定，對雙方具有約束力。”有觀點認為，既然夫妻之間的約定對雙 方有法律上的約束力，夫妻之間關于贈與房產的約定，不涉及第三人的問題，只 要意思表示真實，沒有欺詐、脅迫的情形，就應該認定為有效，履行房屋變更登 記手續不是必要條件，贈

13、與一方請求撤銷贈與的，人民法院不應予以支持。在審 判實踐中，對夫妻將一方所有的房產約定為共同共有或按份共有時，按照婚姻法 第十九條的規定，有的法院就認為這種約定對夫妻雙方有約束力，判令繼續履行 有關的贈與協議；如果夫妻約定將一方所有的房產全部贈與另一方，因未辦理房 屋變更登記手續，依照物權法的規定，房屋所有權尚未轉移，而依照合同 法關于贈與一節的規定，贈與房產的一方可以撤銷贈與。有人就追問：同樣是 贈與，為什么贈與99 %房產就不能撤銷，而贈與100 %就可以撤銷呢？其實這個問題的關鍵點在于：對夫妻之間的房產贈與行為，究竟是按合同法上的 贈與處理還是按照婚姻法第十九條的約定處理？我個人認為，無

14、論夫妻雙方約定 將一方所有的房產贈與對方的比例是多少，都屬于夫妻之間的有效約定。但問題 是這種有效的贈與約定是否可以撤銷？現行婚姻法中缺乏相應的規定。夫妻之間 贈與的標的包括動產和不動產，合同法對贈與問題進行了比較詳盡的規定， 如：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”；“贈與的財產依法需要辦 理登記等手續的，應當辦理有關手續”；“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務 性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人 可以要求交付”。婚姻家庭領域的協議常常涉及到財產權屬的條款，對于此類協 議的訂立、生效、撤銷、變更等并不排斥合同法的適用。在實際生活中，贈 與往往發生

15、在具有親密關系或者血緣關系的人之間，合同法對贈與問題的規 定也沒有指明夫妻關系除外。一方贈與另一方不動產或約定夫妻共有，在沒有辦 理變更登記之前，依照合同法第一百八十六條的規定，是完全可以撤銷的， 這與婚姻法的規定并不矛盾。需要指出的是，婚姻法司法解釋（三）第六條重點在于明確夫妻之間贈與房產可 以按照合同法第一百八十六條的規定處理；如果贈與的房產已經登記過戶， 但受贈的夫妻一方對另一方有扶養義務而不履行、嚴重侵害贈與人或者贈與人的 近親屬、不履行贈與合同約定的義務等，贈與人可以按照合同法第一百九十 二條的規定行使法定撤銷權。行使任意撤銷權的依據是合同法第一百八十六 條，條件是贈與房產的產權未發

16、生轉移，不適用社會公益和道德義務性質的贈與 合同以及經過公證的贈與合同；法定撤銷權是基于法定事由，由贈與人行使的撤 銷贈與的權利，其依據是合同法第一百九十二條。（三）關于離婚協議中房產贈與條款的處理問題雙方當事人離婚時協議將共同所有的房產贈給子女，但沒有辦理房產變更登記手 續，一方反悔要求撤銷離婚協議中的贈與房產條款，審判實踐中應如何處理，一 直存在兩種不同的觀點：一種觀點認為，離婚協議中的房產贈與條款與整個離婚協議是一個整體，不能單 獨撤銷。男女雙方基于離婚事由將夫妻共同財產處分給子女的行為，可視為一種 有目的的贈與行為，在雙方婚姻關系因登記離婚而解除的情況下，應認為贈與房 產的目的已經實現

17、，故贈與房產條款不能隨意撤銷。另一種觀點認為，婚姻登記部門在辦理離婚登記時，根據婚姻登記條例的規 定，只要求自愿離婚的雙方當事人對子女和財產問題協商一致作出適當處理，并 不對財產分割協議進行實質性審查。合同法規定經過公證的贈與合同，或者 具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不可撤銷，而在婚姻登記 機關簽訂的贈與合同并不屬于法定不能撤銷的合同。贈與行為一般都發生在親屬之間或具有一定親密關系的當事人之間，婚姻家庭糾 紛中涉及贈與條款的效力等問題，當然應適用合同法中有關贈與的規定。鑒 于贈與合同單務、無償的基本法律特征，未成年子女受贈取得房產沒有支付對價， 贈與人一方在標的物權屬變更前有

18、權撤銷贈與。我們認為，夫妻離婚時協議將共同所有的房屋贈給子女，一般有兩種情況：一是 在民政部門登記離婚，簽訂協議將夫妻共有的房產贈與子女；二是在法院協議離 婚、領取民事調解書，自愿將房產贈與子女。第一，當事人在民政部門登記離婚時，離婚協議中的房產贈與條款與整個離婚協 議是一個整體，不能單獨行使任意撤銷權。有的當事人是在綜合考慮各種因素的 前提下才同意登記離婚的，也許附加的條件就是把房產無償贈與子女。男女雙方 基于離婚事由將夫妻共同財產處分給子女的行為，可視為一種附協議離婚條件的 贈與行為，在雙方婚姻關系已經解除的前提下，基于誠信原則，也不能允許任意 撤銷贈與。有的當事人惡意利用贈與的撤銷達到既

19、離婚又占有財產的目的，不僅 給子女或原配偶造成了經濟損失和新的精神傷害，也給社會帶來不誠信反而受益 的負面影響。如果一方當事人對離婚協議中的贈與條款反悔，在登記離婚后一年的除斥期間屆 滿前提起訴訟，法院受理后經審查，未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫 等情形的，應當依法駁回當事人的訴訟請求。有觀點認為，最高人民法院婚姻法司法解釋（三）第6條規定：“婚前或者婚姻 關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變 更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第 一百八十六條的規定處理。”也就是說，除了經過公證的贈與會同，或者具有救 災、扶貧等社會公

20、益、道德義務性質的贈與合同不可撤銷，一般的贈與合同在標 的物權利轉移之前是可以撤銷的。同樣是贈與房產，為什么離婚時贈與子女的房 產就不能撤銷呢？其實，這種單純的贈與行為與離婚協議時的贈與行為性質并不相同，贈與合同是 贈與人將自己的財產無償給與受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，贈與人在贈 與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。而在民政部門登記離婚時達成的財產分割 協議所涉及的贈與條款，與解除婚姻關系密不可分，根據婚姻法司法解釋（二） 第8條的規定：“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割 達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。”當事人反悔請求變更或者撤銷財產 分割協議的，如果不能舉證簽訂協議時有欺詐、脅迫的情形，一般很難得到法院 的