1、萬科東麗湖工程推介.東麗湖區位引見東麗湖規劃概述工程首期謀劃勝利舉行大滑賽目錄.自然生態環境優越區位東麗湖地域的開發工程發現工程啟動時機的成熟一、東麗湖區位引見.東麗湖的構成生態群落動物資源溫泉地熱資源空氣質量聲環境質量.自然生態環境. 東麗湖是1976年為農業灌溉而人工開挖的水庫。 蓄水量2200萬立方米，湖岸周長12公里，水域遼闊，面積達7.3平方公里約1.1萬畝，相當于西湖的1.5倍。 其水域面積位居天津市各自然生態維護區之首。東麗湖的構成. 主要有三種生態群落，其中蘆葦群落覆蓋面積最大。 蘆葦群落：從生態角度，蘆葦具有多種生態功能，具有減輕土壤水分蒸發，調理空氣濕度，添加土壤有機質，改

2、造灘涂，固堤的作用。也是各種候鳥棲息，繁衍的場所。既有經濟價值，又有很高的審美價值。 蘆葦雜草草甸群落 湖堤為刺槐群落 生 態 群 落.鳥類理想的棲息地：本地域生息繁衍的鳥類有幾十種，十幾萬只。其中有十多種為國家重點維護鳥類：白天鵝、黑嘴鷗、白額雁、禿鷲、白尾鷂、小鷗、貓頭鷹等 豐富的昆蟲資源 魚類資源：盛產銀魚、湖蝦等 哺乳動物動 物 資 源.東麗湖地域處于山嶺子地熱帶的中心區域，地熱資源非常豐富，其水質中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風濕、關節炎、神經衰弱等病癥具有良好的藥用價值，還有美容、理療等功能。 現有一口地熱井深度為1800米，水溫高達97，自流出水量為45立方米/小時。當地

3、利用溫泉資源消費的飲用礦泉水，質量優良，非常暢銷。溫 泉 地 熱 資 源. 經過空氣質量檢測對比，東麗湖地域的NO2、TSP、 SO2三項目的的現狀濃度都低于全市的平均濃度，是天津市空氣質量最好的區域之一。 污染物五日均值目的分析 單位：mg/m3NO2 SO2 TSP 東麗湖地域0.0400.0100.106 市 區0.0610.0390.436空 氣 質 量. 東麗湖地域噪聲分貝值遠低于市區及其家鄉鎮地域，根本沒有噪聲污染。根據監測結果，東麗湖工程中心區域的晝夜噪聲監測值均低于I類，聲環境質量較好。聲 環 境 質 量.戰略中心東移產業走廊交通走廊.優越的區位. 未來天津城市的開展將呈現“一

4、根扁擔挑兩頭的格局，即天津市區和濱海新區齊頭并進。東麗湖地域處于天津市和天津濱海新區的中間位置，是一個投資置業，大展宏圖的理想基地。天津市區 東麗湖 塘沽區“一根扁擔挑兩頭戰略中心東移. 濱海新區的國民消費總值占天津國民消費總值的37，未來8年將會和天津市區平分秋色。隨著天津市產業東移戰略的執行，東麗湖地域的產業走廊位置將更加重要。 產業 走 廊.目前： 經過津漢公路、衛國道與市區相連。 茶金路津漢公路至東麗之光大道拓寬整修工程正在進展中，方案7月底完工。 每天往返市區和濱海新區人流量達10萬人次。 東麗湖與京、津、塘的交通網絡根本成型。未來： 在茶金路與與京津塘高速公路、津濱高速公路交口處開

5、通出口。 金鐘河大街延伸線曾經通車，該路可由金鐘河大街直接到達東麗湖東麗之光大道。天津機場和東麗湖之間建筑一條高速路。交 通 走 廊.東麗湖地域的定位旅游度假區的初步開發宏大的開展潛力.東麗湖地域的開發.東麗湖地域于一九九三年經市政府同意成為 天津市十大旅游風景區之一 天津市七個自然生態維護區之一 東 麗 湖 地 區 的 定 位.東麗湖地域于一九九三年開場開發，構成目前小規模的旅游度假區 尚未開場大規模的開發天水國際村湖濱浴場東麗湖度假村頤園賓館旅游度假區的初步開發.天津市政府城市規劃及工業新區東移的戰略 濱海新區的開展 國內消費總值平均每年增長1.6個百分點 開發區累計同意來自70多個國家和

6、地域的外商及港澳臺投資企業三千余 家，構成了電子通訊、生物醫藥、機械加工等眾多產業群落。 保稅區已有80多個國家和地域的外商前來投資。 目前東麗經濟開發區的開展 來自十多個國家和地域的150多個企業 寬廣的投資領域 優惠的稅收政策 完善的社區效力宏大的開展潛力. 住宅郊區化的開展趨勢 東麗湖具備的區位優勢 人們生活方式的多樣化，呼喚新的居住環境 .工程發現.戰后，西方老城市以地鐵和高速公路為根底，出現住宅大規模郊區化，區別于別墅和單元住宅的郊外小住宅低層、低密度成為中產階層的居住方式。在九十年代初期,中國較興隆的大城市北京、上海、廣州相繼出現住宅城郊化。針對中產階級以大規模小住宅為開展概念的工

7、程都獲得較大勝利，較為代表的有廣州的祈福新村、碧桂園和上海的錦秋加州工程。住宅郊區化的開展趨勢.隸屬天津未來最具活力的濱海新區行政區劃。 東麗湖地域與京、津、塘的交通網絡根本成型。 自然環境非常優越，附近地域無工業工程，空氣、水體、土壤均沒有遭到污染。 特征的湖區景觀。東麗湖具備的區位優勢. 追求自然、安康的生活形狀 交通的自在度加大 城市和郊區人口密度的差別 信息化的開展快，產業向城郊開展成為能夠人們生活方式的多樣化，呼喚新的居住環境.5.工程啟動時機的成熟 03年以后，天津的城市規劃、土地政策、以及東麗湖周邊配套的進 展、交通建立的進展都發生了很大的變化，因此對東麗湖工程的啟 動時機曾經到

8、來。城市的開展土地政策的調整東麗湖周邊配套的進展.天津空港物流加工區中 心 城 區萬科東麗湖濱海國際機場東麗湖旅游度假區金 鐘 公 路津 漢 公 路京 津 塘 高 速津 濱 高 速茶 金 路張貴莊 工程濱 海 城 區 城市的開展隨著新一屆政府的上任，城市的開展規劃更加明晰，在“雙核兩帶多中心的城市規劃中，東麗湖的位置非常突出。特別是在根底設備上的投入速度明顯加速，道路的建立使得東麗湖地域在整個城市中的位置不再是偏居一隅而成為城市體的一部分，東麗湖旅游度假區作為整個城市的中部生態中心位置更為明確。.確定了以下投資熱點：2003年市政府從國家開發銀行貸款500億元，要在中心城區未來5年完成四大工程

9、：快速路工程、海河開發市政工程、地鐵為1、2、3號線，綠色家園，該500億元貸款方案用土地出讓收益來歸還，制定了土地整理方案。快速環線-48.9公里 四條快速通道-75.5公里三條快速聯絡線-20.6公里快速路總長145公里.土地政策的調整 天津市在2003年6月2日出臺了，加強了市級政府對土地的控制實施前和實施后政策最大的區別是土地出讓金數額，新政策出讓金按評價確認地價的20%收取，老政策關于住宅工程普通按樓面地價收取，兩者相比較，新政策出讓金大大高于老政策。無形中添加開發商土地本錢。與此同時，土地供應的格局發生艱苦變化，市土地局將成為最大土地壟斷者，土地嚴厲方案供應，特別是別墅用地，土地資

10、源更為稀缺。 .東麗湖周邊配套的進展空港加工區的建立列入本屆政府的任務報告天津經濟技術開發區西區 東麗湖工程以新市鎮的方式進展整體規劃，鎮中心和產業的規劃是關鍵點，雖然滑水賽的召開促進政府加大了根底建立投資，加快了招商速度，但是近期單靠本身的建立無法實施，遠期也很難支撐。空港物流加工區和天津經濟技術開發區西區的建立將承當地域性產業效力中心這一角色，東麗湖地域成為天津新市鎮的遠期目的具備了現實性津漢公路的建立金鐘公路的建立市內部分由于以上的根底配套實施速度明顯提速，至明年開盤時，東麗湖的飛地情況將徹底改觀，到外環線的時間可縮短到1015分鐘，到市中心的時間可縮短到3040分鐘。根據北京、上海的閱

11、歷，在這樣的路程范圍內，加上東麗湖特有的生態資源優勢，東麗湖地域具備了近期作為第一居所的條件。.工程概述工程的總體市場定位首期規劃成果二、東麗湖規劃概述.宗地概略規劃理念規劃主題規劃規劃與產品設計概念.工程概述.宗 地 概 況 天津萬科東麗湖工程位于風景秀麗的東麗湖旅游溫泉度假區，南接7.3平方公里的東麗湖，北臨東麗之光大道，西與湖堤路毗連。 該工程占地270多萬平方米(4095畝)，總建筑面積88萬平方米，總體規劃容積率0.36，是萬科目前最大的房地產工程，方案在810年內建立成為一個功能齊全的綜合性新市鎮 萬科東麗湖.萬科東麗湖工程將“建筑文脈、“優秀小區的根本要素、“良好的城市形狀三個設

12、計思想結合在一同。 堅持土地原有的特點和周邊環境的影響 ，基于新小區建立方案及原那么，最終構成一個具有底蘊、經得起時間考驗的優秀小區。 Contextualism建筑文脈BuildingStrongCommunities優秀小區的根本要素GoodCityForm良好的城市形狀規 劃 理 念摘自加拿大BDCL事務所規劃成果). 萬科東麗湖所采用的設計手法最根本的一點是對地塊建筑文脈的透徹了解。規劃理念：之一 地域風景特征 現狀周邊土地運用性質 建議開發工程 交通流量 氣候要素 市政設備才干 潛在人口變動 地質及水文條件Contextualism 建筑文脈. 萬科東麗湖的規劃是基于凱文林奇開展的實

13、際，這是許多城市規劃設計師任務原那么的根底。規劃理念：之二Good City Form良好的城市形狀 可識別性 道路 結點 邊境限 行政區 標志物. 活潑的社區中心 集中的綠地 方便合理的步行系統 與周圍景區的聯絡 層次清楚的街道網絡 小路及街巷 林蔭道 具有不同私密性的社交場所 步行到達的商店及效力設備 對公共空間的注重 尊重當地的地域環境 發明良好的城市形狀 追求高尚的生活質量 汲取并采用了北美在住宅小區建立方面的最新設計思想“城市新生活，重新喚起人們對建立精彩耐久的住宅小區的熱情。規劃理念：之三Building Strong Communities優秀小區的根本要素.規劃主題世外桃源環境

14、優雅，提供安康的生活方式，遠離嘈雜擁堵的街道。自然環境遭到維護，人們與鳥類及自然景觀調和相處，并從中受害。人們可以到此周末休閑或遠足郊游，遠離城市塵囂。生態主題：利用當地優美的自然風景和豐富的生態資源，突出生態主題，建成一個有濕地、水系、野鳥和溫泉的生態系統，成為華北乃至全國真正的生態居住區。多功能綜合社區：滿足新市鎮的城市功能需求，建立一個功能齊全、科學合理的綜合性社區，集居住、任務、運動、商業、教育、文娛、休閑、會議度假等功能于一體。打造新市鎮的產業：營造獨立的、自成體系的產業氣氛，保證新市鎮所應具有的耐久活力，為社區的可繼續開展提供強有力的產業支持。“52的生活方式：周末來這里度假，釋放

15、在喧嘩城市中任務五天的心境；也可在東麗湖任務、生活、度假，縱情享用一周七天的輕松暢快規劃主題世外桃源(摘自加拿大BDCL事務所規劃成果).工程規劃規劃.整體用地平衡比例與建筑面積比例 .停車與開放的空間.水系的概念.路網系統. 誰在這里居住？東麗湖社區的居民是中到中上收入的人群，有執業者、行政管理人員、當地運營者等，年齡集中在30-50歲，除此之外，社區對退休、半退休人員及年輕執業者和他們的家庭也有很大吸引力。 誰在這里做客？東麗湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者來此享用安靜的鄉間生活。社區注重安康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氣氛，為周圍城市提供了一個獨特的去處。 誰在這里任務

16、？1.醫療保健、教育、藝術、文化及溫泉、旅館、餐館的運營者及職員、商店主、文娛專家及行政管理者。2.大批高科技產業的從業人員3.社區將順該當今潮流，構成在家辦公的方式，利用通訊技術的最新成果，經過互聯網進展商務活動。市場研討社區人群分析.規劃簡述The resort community of Dongli Lake has been 東麗湖社區的規劃與構思基于住宅、休閑、商業conceived and planned as a complete synthesis of 與旅游設備綜合性運用的思索，構成一個完全成熟的residential , recreation, commercial an

17、d resort uses 工程。充分開發先天的優勢與能源，對于這些僥幸的working together to form a complete and mature 居民也感遭到與社區的交融。她真正表達了一個完development. At once large enough to develop its 全、現代的開發方式。own synergy and energy, yet compact enough tofor the fortunate residents to feel a sense ofbelonging and community, it truly represents

18、 acomplete, and model, development.3期獨體別墅、聯排別墅、中低層公寓、定制化產品類型以天津市主流需求市場及當地產業人口消費為主尋求區域產業支持，轉變城鎮人口的構成比例，主要吸引當地產業人口，形成復合型城鎮以產業適應與預留性公建配套為主，并逐步完善城鎮的服務配套：主題公園等。依托空港物流中心區建設可繼續開展與工程生長關注項目首期產品方面獨體別墅、聯排別墅、低層公寓客戶方面以天津市中高端群體為主啟動項目，并附以城市新興階層客戶群體開發側重以運動、休閑為主題，主要樹立項目的充分吸引力、以絕對領先的產品與環境滿足目前客戶對高生活質量標準的追求。配套方面達到滿足客戶對

19、項目的吸引力標準及首期常住型客戶的基本生活要求。營建的設施主要為：銷售中心、示范區、服務性公建、運動場、生態景觀等產業方面2期獨體別墅、獨戶住宅、聯排別墅、中低層公寓以天津市中端主流市場客戶群體為主，并吸納北京、濱海區域的高端客戶群體以教育、渡假為主題，在保持產品的領先的同時，以完備、完美的生活配套最大程度地吸引規模消費為目標城鎮的基本生活與教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系統主要營建的設施為：。市鎮中心、會議度假中心、學校依托會議渡假及體育產業.產品設計概念設計概念：簡明、個性、復原、潛在環境設計、保管、相互關聯.選用的戶型設計概念.總體定位的描畫總體定位構成的根底總體定位的結論.工程的總

20、體市場定位概述.順應多階層人群定居，以完善的生活配套設備和效力體系為根底的多功能綜合型生態新市鎮；以湖景、水溪、自然動植物等生態環境和豐富多彩的運動休閑設備為特征；提供包括獨體別墅、獨體住宅、奢華別墅、聯排別墅、低層公寓在內的多層次、多價位的復合產品，以滿足多層次復合市場的需求總體定位的描畫. 1對前期天津地產市場開展趨勢分析 2對目的客戶的三次調查研討 3對國外新市鎮開發方式的自創總體定位構成的根底市場研討任務.1對天津地產市場開展趨勢分析 A總體市場開展特征： 改善型市場開展迅速多層次、復合化的需求構造日益明顯 隨著危改的終了，中低價位住宅仍占市場主流，但重心有所上移。特別是2500元/平

21、米至3500元/平米的中價市場需求逐年添加。 高端需求開場活潑潛在的高端需求轉化成現實的需求 聯排別墅熱在2002年開場啟動。從8月份開場，天津南部的聯排別墅開場漸次推出，代表是半島蘭灣、城市別墅、仁愛豪景。城南別墅的特征：戶型創新，在萬科新城的根底上有所開展；面對高端市場，主力戶型超越百萬；銷售情況良好。.安居需求改善需求高端需求 處理根本的居住問題,看中價錢和 接受總價在10萬-30萬之間 面積、房型、位置及小區環境是第一要素 接受總價在30萬到50萬 二次或多次置業,注重工程或產品 個性 接受總價為70萬及以上 65%25%10%多層次、復合化的需求構造日益明顯.B、區域市場開展特征：

22、東部地域成為開發熱點： 隨著太陽城，張貴莊的新區啟動，東部交通干線的完成，東部地域成為繼南部市場后又一主要的熱點地域。工程周邊投資日益升溫； 滑水賽后，東麗湖地域的投資進程加快，特別是保稅區空港近40平方公里土地的圈定，對東麗湖區域的投資、就業及根底設備建立意義重大。 濱海新區開展潛力宏大： 區內房地產年銷售量僅占天津房地產市場總量的11%，供應和需求均不活潑，與地域經濟開展不成比例。假設交通問題獲得改善，該區的三資企業的外商、白領將是潛在的大市場。.市場趨勢綜述:1、天津地產市場正在構成多層次、復合型的需求構造。高端需求日趨活潑，改善型需求開展漸成主流，同時安居需求仍堅持旺盛勢頭。2、城市東

23、部是城市開展的主要方向，將成為未來3年房地產開展的亮點。特別是空港加工區的規劃，對于加強東麗湖地域和城區的聯絡、改善交通條件、帶動產業開展意義艱苦。3、市場需求總體呈現劇烈的本地化特征，低端需求仍是市場主力，高端需求涌如今位于城市外環線附近的聯排別墅地域。相反，一些遠郊的別墅不成規模，配套、手續不規范，僅以低價吸引少量特異的需求。.2對目的客戶的三次調研第一次調研目的：處理方向性問題2000年4月測試市場潛力和工程定位：概念、社區功能、環境、風格等方向性定位理想社區：理想的東麗湖概念=46%的生態環保+22%的運動休閑+17%的教育+15%的美式衛星城鎮。生態環保是東麗湖工程吸引客戶的最大賣點

24、，但運動休閑，教育和美式衛星城鎮實踐上是目的客戶對未來生活的理想描畫，規劃上應與工程主題相結合。產品選型理想的建筑風格=77.5%的獨戶住宅+11.2%的聯排別墅+11.2%的低密度公寓對于大多數二次以上置業的客戶，產品的獨特性和差別性非常關鍵，同時闡明聯排別墅和低層公寓也有一定市場。環境吸引：東麗湖社區在環境上最大吸引力：環保、平安、安靜。.2001年10月1日期間，對萬科新城、城市花園和部分來訪客戶進展了問卷調查，由于這部分客戶基本上都屬于改善型和特異型需求的客戶，調查結論有一定代表性。調查闡明：根本情況：客戶以26-45歲的年齡為主。職業以三資、股份制企業管理人員、個體經商和國有企事業單

25、位管理者為主，比例為63%。擁有私家車和單位配車的比例為75%。置業意向：57%的客戶傾向于獨立住宅和獨體別墅。77%的客戶需求面積在150平米以上。50-80萬元是他們最能接受的價位。從居住地到任務地的交通間隔以30-45分鐘為宜。第二次問卷目的：測試置業意向2001年10月. 本次調研是在2000年4月初次針對東麗湖工程調研的根底上，進展的更細化、更深化的二次調研。天津市政府為世界大學生滑水賽而投資的周邊設備、公路建立為東麗湖工程的啟動提供了良好契機。如何在東麗湖工程現有情況根底上，經過主題概念以及差別性的產品吸引住目的客戶，是工程開發要處理的中心問題。 第三次調研旨在到達以下目的： 客戶

26、群特征：1、首期客戶特征；2、濱海新區市場客戶特征；3、北京市場客戶特征4、需求利益細分市場特征客戶需求特征：1、對于遠離市中心的郊外住宅，客戶有哪些需求點？他們真正關懷的是什么？東麗湖工程的哪些特點最具吸引力？小區內配套設備規劃，哪些設備必不可少？ 2、可接受的價位判別 3、各需求細分市場對住房需求的特點第三次調研目的：描畫客戶特征與需求偏好2002年12月. 從住房心思需求角度看細分為四類客戶，但比例相差不大 生態追求型客戶占 30% 向往別墅型客戶占 26% 綜合社區型客戶占 23% 運動、休閑型客戶占 21%從住房類型需求角度看別墅、非別墅客戶各半，前者稍多 別墅客戶占 54% 非別墅

27、/主要為低層公寓客戶占 46% 從消費方式看常住型客戶居主導位置47%，將近一半 作為第一居所的常住型客戶占 47 作為第二居所的休閑度假型客戶占 29 用于出租、升值的投資型客戶占 24三次客戶調研的主要結論客戶類型細分及各類型比例.三次客戶調研的主要結論有效客戶主要特征 市區、濱海、北京有效目的客戶的平均年齡均為35歲。 天津市區客戶平均家庭月收入為6519元；濱海新區客戶平均家 庭月收入為6525元；北京市區客戶平均家庭月收入為9812元。 天津市區65的文化程度在大專及以上、濱海新區大專及以上 文化程度者占65。 天津市區有效目的客戶平均住房套數是1.39套；濱海新區有效 目的客戶平均

28、住房套數是1.2套； 天津市區有效目的客戶家住河西區的最多，其次是河東區、 南開區，再次是紅橋區、和平區、河北區。 天津市區運動、休閑型、生態追求型、別墅向往型、綜合社 區型客戶的比例大致相當。.三次客戶調研的主要結論居住心思需求分析目的客戶普遍以為日常任務壓力大,休閑時間少, 沒時間鍛煉身體、居住的生態環境不好。天津市區有效目的客戶更希望到生態環境好的地方居住；而濱海新區的有效目的客戶更希望參與文娛健身性俱樂部。游泳是一切目的客戶最喜歡的舒緩任務壓力的運動健身方式，其次是羽毛球和保齡球。客戶心目中生態概念的含義主要是：空氣清新、自然、安靜、 安康。大部分客戶對概念型社區表示出興趣。.三次客戶

29、調研的主要結論東麗湖工程吸引力濱海新區天津市區北京市區運動、休閑社區概念最有吸引力的地方社區具有安康的、休閑的生活氣氛，附近有高爾夫球場，社區內有網球場、足球場、體育館、健身房以及攀巖、騎馬、釣魚、滑水等眾多運動、休閑工程濱海新區64%、天津市區51%、北京市區44%生態社區概念最有吸引力的地方社區內有美麗的水景，小溪從家門前或后院流過35%位于自然生態維護區，緊鄰大面積湖面30%別墅住宅概念最有吸引力的地方社區內及周邊自然生態，縱情享用閑適、安靜，回歸自然28售價適中30%社區內及周邊環境自然生態，可縱情享用閑適、安靜，回歸自然44%綜合社區概念最有吸引力的地方社區功能完好，有行政效力中心(

30、郵局、銀行、社區管委會等)、購物中心、大型餐飲場所、電影院、咖啡廳、學校、醫療診所等，生活便利，具有濃郁的生活氣氛濱海新區46%、天津市區51%、北京市區社區內有美麗的水景，小溪從家門前或后院流過36%.三次客戶調研的主要結論東麗湖工程吸引力濱海新區天津市區北京市區聽說過東麗湖的比例82%83%26%購買東麗湖工程的能夠比例65%64%6%有意向購買的緣由本工程離任務地點、市區都不太遠，交通便利，上下班方便；間隔市區近，購物方便；環境生態，配套完善，適宜居住等。本工程生態環境好，對安康有益；交通便利；有投資升值價值等。購買顧慮交通不方便；對東麗湖不了解等。對東麗湖區域不熟悉；位置遠，不方便；擔

31、憂配套問題，如：醫療、購物等不方便；子女教育問題不好解決；郊區住房的平安問題等。1 、離北京太遠，親戚、朋友均在北京，任務、生活都不方便；2 、天津水質不好；3 、人文有差別，一方水土養一方人，水土不適；4 、對東麗湖不了解，沒聽說過，對這里的自然風景表示疑心。.三次客戶調研的主要結論東麗湖工程購買能夠性天津市區濱海新區北京基數:一切被訪者20010250%一定不會3.6838能夠不會17.31250不一定15.1166有能夠62.8626一定會.72總計.5100100購買東麗湖工程的能夠性：天津市區與濱海新區樣本客戶的購買能夠性均超越60%不同類型客戶購買東麗湖工程的能夠性：常住型客戶購買

32、能夠性最高.客戶調研綜述:a、常住、度假、投資三類客戶中，“常住客戶占絕對份額 市區和濱海地域思索在東麗湖工程常住的潛在客戶均占絕對 份額，最少占一半。濱海地域57%選擇長住；市區47%選擇長住；b、“生態型、“運動休閑型、“綜合社區型、“向往別墅型 四類客戶的比例較為平均； 濱海/選運動休閑：31%；選綜合社區：28%；選生態：24%；向往別墅：17%； 市區/選生態：30%；向往別墅：26%；選綜合社區：23%；選運動休閑：21%c、選擇“別墅和“非別墅的客戶比例較平均 有效調查樣本中，選擇別墅的客戶和選擇非別墅的客戶比例相差不大。 濱海地域選非別墅的客戶比例大一些；市區內選別墅的比例大一

33、些。 但兩地域選非別墅和選別墅的客戶比例相差最多不超越20%。 市區/選別墅：54%；市區/選非別墅：46%； 濱海/選別墅：40%；濱海/非別墅：60%.3對國外新市鎮開發方式的自創 基于新都市主義理念的開發原那么人與自然調和共生 尊重人與自然的調和共生關系，維護自然景觀與社區融為一體，在整個工程的建筑、水系、土壤、植被、能源等諸多方面融入生態學概念，使人們的生活更為的安康和長久堅持環境的自然、優美與活力勃勃。 適宜步行尺度的開放型社區 經過合理的社區規劃，路網構造來實現整體的開放空間，表達區域的可識別性，界定鄰里組團和易于便利到達。社區路網與城市交通動脈相接駁。新市鎮社區的路網將引導小區呈

34、現城市開放形狀。 .兼顧居住和就業 提供充足的就業時機，逐漸實現就業本地化，使居住和就業相交融。多元化社區構成 工程定位在低層、低密度、低價位、高質量的大規模小住宅。將改善型產品和休閑度假型產品相結合，豐富社區業主構造。構成多元化、充溢活力的社區形狀。 注重社區教育 教育氣氛要在社區內隨處可見，不能將教育僅限定在教室，接受教育不應該是年輕人的專利。 交流的空間 社區內的居民安排豐富的休閑活動和場所，便于社區業主進展思想與信息的交流。明確的社區邊境 明確動植物的棲息地、沼澤、開放空間、田野以及休閑用公用空間的維護措施，有方案的保管一定的公用空間。不但可以保證“緊湊社區的開發，而且還可以使社區充溢

35、活力。 .總體控制，分期實施 安排合理的開發節拍和贏利方式，控制現金流的平衡。根據工程的不同階段，社區配套成熟度、交通問題處理的時機，介入不同的細分市場。 產業與區域開展的聯動 合理的產業開展方式，促進社區與區域開展的聯動，發明一個強有力的，充溢人文內涵的可繼續開展社區。 .總體開展方向根據市場分析和客戶調查結論。總體來看，該當把建立一個“多功能、復合化的成熟社區作為東麗湖工程的根本開發思緒。整個工程該當可以向市場提供多類別、多層次、成梯度的產品陣列。工程最終很能夠要演進開展成一個配套完備、功能齊全的遠郊新市鎮。 社區主題整合“生態社區、“運動休閑社區、“綜合社區三大約念主題可以是層層推進的“

36、生態是地塊的先天優勢；“運動休閑是工程的附加價值；“多功能綜合社區/新市鎮是工程的遠期目的。“單純的生態和“單純的運動休閑都不能完全滿足潛在客戶的常住需求，難以構成全方位的吸引力。“多功能綜合社區將是工程多重概念的最終聚焦點。 多層次產品根據市場分析和地塊特征，整體來看，東麗湖工程該當提供包括獨體別墅、獨體住宅、奢華別墅、聯排別墅、低層公寓在內的多層次、多價位的復合產品，以滿足多層次復合市場的需求。 配套漸進完善常住客戶是本工程的主力客戶。常住必然會存在多方位的生活需求。從長期來看，在社區配套上該當構成較為完備的硬件設備和軟件效力體系。當然，從工程漸進開發著眼，建立首期，需求在滿足完美生活所需

37、的眾多配套設備中，選擇最有吸引力的啟動類別。 總體定位結論的得出.首期的規劃成果描畫鄰里中心建筑方式3.首期規劃成果.首期開發范圍項 目 面積指標 備 注 示范區 銷售中心 1，500平米 開盤設在鄰里中心內樣板房 5，000平米 包括5套獨體別墅Town house 5，000平米 配套商業 8，000平米 包括醫療、郵局、銀行、餐飲、書店等 室外綜合運動場 12，000平米 包括室外各種小型運動設施（04年暫不施工）網球場 1，500平米 2片 滑水賽道2，000平米 具備05年世滑賽比賽的場地要求.規劃目的描畫：對東麗湖地塊建筑文脈的透徹了解正是新市鎮理念貫徹社區與總體環境協調一致開發的

38、表達，發明良好的城市形狀也符合該理念的規劃要求，汲取并采用了北美在住宅小區建立方面的最新設計思想“城市新生活，可以保證社區耐久旺盛的生命力。但是我們又有創新，有所開展。服從與當地地脈的充分交融，工程與區域風景特征的巧妙結合，并經過開發營造與保管當地的生態濕地系統。維護自然環境與各種動物在此按照本人的生存習性生長并存在著。延續與再激發各種城市形狀與規劃手法的運用，讓人們遠離嘈雜、擁堵的環境，同時同樣享用著城市生活氣氛與熱情。靈敏與開放突破傳統的住宅規劃方式與現代城市的幾何特征構建形狀，更多地強調了城鎮中不可預見的要素、并發明了更多的不同人群之間的混合與交流的時機。安康與環保充分利用地域水、地熱、

39、陽光、植被、風的資源，建造與自然調和的生態住宅，是工程有別于其它工程的一個重要特點。首期規劃特點.鄰里中心規劃總建筑面積：8000平方米產品方式：首層為商場 2-3層為公寓.建筑產品與方式.建筑方式:北美風格的建筑規劃、低層、低密度住宅; 簡約風格超空間獨體式別墅;環抱式鄰里組合方式、減少自家公共空間，添加鄰里交流;建筑風格:北美住宅風格表達表現手法: 每棟住宅外觀外型變化豐富，追求輕盈、豐富的體型，多樣化的手法，但整體樓座擺放自然、規整，視覺構成變化多樣、參差有秩的覺得; 屋頂形狀極具個性，線條洗煉平直，充分利用日照資源;陽臺均為敞開式，以添加生活空間與建筑外部空間過渡的灰空間，突破傳統的二

40、元空間方式，同時復原“我們失去的花園;每戶“多入口設計，多出口、多功能、多靈敏性地制造出多重私密領地，無一不是室內空間向室外多個方向的延展。每戶獨立的院落與水景、溫泉設置，構成“自有天地居家感受，同時院落的兩度分割，表達了“中式風韻與空間過度;南、北兩向不同功能區域的規劃與安排，使得生活空間的利用更加合理室外“平臺的設置，添加過渡空間，改善室內外空間的絕對對立。資料部品:涂料與天然實材的搭配調和，發明出有別于眾的立面個性；室外運用不同的天然資料的材質，使得建筑的內部與外部空間到達渾然一體；窗的方式變化豐富。建筑設計特點.三、工程首期謀劃首期定位的描畫首期定位構成根據首期工程謀劃.工程目的： 開

41、盤目的：樹立天津市高檔物業的工程籠統； 遠期目的：未來2-3年內將會占據天津市場上中高端物業翹楚的位置，并逐漸達成多樣化產品形狀、復合型居住人口新市鎮的遠期目的。首期產品目的： 以獨特的產品方式獨體別墅滿足天津市內部分對頂級產品的需求要求； 經過不同產品類型測試出客戶對于郊外住宅需求特點； 同時補充部分低層公寓產品；首期市場定位描畫. 1對近期市場走勢的判別2對預期價位接受度的評價首期定位構成根據. 整體市場綜述：對市場1-3季度的數據分析顯示 03年，全市516萬平米的消化，以60平米和100-120平米的單位銷量最為強勁。闡明由于受城市路網建立、危改拉動各項目的就季季攀高，天津房地產市場出

42、現前所未有的充沛活力，天津房地產市場強勁的增長勢頭。總成交面積、金額同期相比上升幅度為65%。尤其是三季度市場各項目的出現大幅度的攀升，在上半年市場空前的昌盛與開展的根底上又創新高。市場總體成交均價上升為2881元/平米，到達歷史最高程度。市場供應類型逐漸瞄準高規范規格： 本年度由于大面積產品銷量的大幅度添加，將120平米以上的產品細分為120-150平米和150平米的兩檔。同期相比總體上升為82。從需求角度分析，客戶對貨值的心思接受價位不斷提高： 總貨值40萬以上的產品銷量不斷提升，同期相比總提升比例為107，本年度將本目的分解為40-50萬和50萬兩檔，闡明高端產品需求量的急劇增長的態勢高

43、端物業堅持活潑的銷售局面 以半島藍灣、城市別墅、仁愛豪景為代表的城南高端市場照舊堅持良好銷售態勢，銷售比例根本接近60%，3季度平均單價提升堅持在100-120元/月的頻率。城市別墅平均單價單價6500元/平米，半島6700元/平米對近期市場走勢的判別.由于未來5年拆遷的增容量每年堅持300萬平米，天津市整體仍舊以改善型市場為主，其中以面積在120平米以下，總價在30萬的產品占據主流消費市場。另一個趨勢反映了中高端分布構造有逐漸擴展化的趨勢，貨值在50萬，面積在150平米以上的產品劃定了高端物業的最低消費區間，同時受中高端需求量的擴展增抵影響，高端需求無論在面積目的、貨值總量上將會同步上升。由

44、于受土地政策、開發程度、建安本錢添加要素的影響，高端物業供應空間呈現被擠壓的趨勢，從別墅年需求量年平均為15萬平米來看，未來2年內，高端物業市場仍舊需求適度供量給予平衡補充。天津區域經濟的開展情況顯示出：政府每年投向市政、路網以及其它根底建立的總量為500億元，且堅持3年的穩定程度。這種經濟環境下對催生部分高收入階層產生積極影響，同時對居住的需求質上將產生一定騰躍式的購買拉動。從城南高檔產品規劃類型、操作程度、銷售情況分析，具有絕對領先的別墅產品類型仍舊是一個空白區間，可以滿足高端需求的產品將會吸引市區特質消費群體。 對未來需求市場開展的判別：.同類產品的市場情況：工程簡介：順弛太陽城 棕櫚陽

45、光為太陽城整體規劃的別墅組團，以“北美居住生活區為推行切入于03年9月份正式面向市場。組團占地38000平米，開發單位為96棟。產品方式根本為2-6拼的聯排別墅。目前建立階段為樁根底施工階段，方案于04年9月份入住。產品方式：面積目的：為190-330平米的聯排別墅。主力戶型為230-250平米。層數：為2-3層，部分單位設有半地下室。院落與車位：每戶設有獨立的小院面積目的在30平米左右及1個車位。產品特點：層高為4.5米，面寬為7.2米，每戶設有獨立的觀景中廳10-15平米平米。交房方式：毛坯交工。銷售情況：截止03年共銷售41套，占42%。單價范圍平均在5000元/平米。棕櫚陽光.一 期二

46、 期四 期三期工程簡介：半島.藍灣 占地面積17萬平米，建筑面積11.3萬平米，容積率0.68，共383套聯排別墅，產品方式：6種戶型，產品面積目的為190.43-238.19平米。 銷售情況：1、一期西岸南北兩個半島開盤均價為5350元/平米。2、二期東岸北島開盤均價比一期上漲300元/平米，而一期剩余產品售價沒有提升。3、2002年12月已有銷售答應證部分的剩余產檔次置較差，數量有限，挑選余地小，同時受季節要素影響，該部分產品售價到達最低端，5064.9元/平米。4、2003年4月臨近十字水域部分的銷售答應證發證，該部分產品均價為5911.64元/平米，最高到達6500元/平米206.08

47、平米。.工程簡介：城市別墅 占地面積13萬平米，建筑面積9.5萬平米，容積率0.63，首期推出162套住宅，其中包含148套聯排別墅和14產品方式：復式，共13種戶型，目前銷售率70%，銷售情況：總體均價為5727.26元/平米。一期2003年8月入住。1、城市別墅開盤期均價為5408元/平米，開盤期第二個月價錢上調約100元/平米，到達5493元/平米。2、總體走勢穩步上升，尤其是2002年1月17日樣板間開放以后，價錢急劇上揚，最高銷售單價到達6590元/平米193.94平米。3、2003年4月和5月周邊競爭樓盤的壓力加大同時受非典影響，價錢略有下降。.價錢程度： 同時根據首期產品的規劃，

48、本錢測算角度分析，銷售價錢總價程度為100-120萬之間，接近高端物業心思價為的上線程度。減弱價錢阻力： 可以突出產品的個性，做出產品的絕對吸引力； 添加環境配套的投入，樹立高檔物業的工程吸引力； 營銷手段上創新，最大程度觸及目的客戶群體的消費習慣；對預期價位接受度的評價：.首期工程謀劃項目SWOT分析優勢產品的領先與獨特性，將會絕對引領“遠郊住宅”消費趨勢 ；規模化社區，天然的環境優勢，具備理想“城郊生活”的社區素質； “臨水而居”成為高品質生活意識的一項軟性指標；面積指標與價格處在市場熱點消費區間，市場風險相對較小； 品牌優勢機會別墅市場的升溫由于消費心理、土地政策的變化在未來2-3年內成

49、為高端消費的趨勢由于市政道路的建設、城市發展速度影響，東麗湖的區位優勢將日益突顯。同類產品不具備同質競爭力劣勢“距離”仍舊在目前成為前期項目認可的主要障礙。首期開發范圍，不足以支撐“規模化社區、日常生活配套”的需求。銷售的公開期過晚，過短，浪費市場機遇。對市場消費心理（遠郊住宅）的了解很處于嘗試階段威脅上半年將會推出的全新項目（南部市場紅勘開發的），在規模與產品的設計上與東麗湖具備一定的競爭，且距離相對較近、推出時間較早（04年上半年）。.工程籠統：世外桃源概念解釋：環境優雅，提供安康的生活方式，遠離嘈雜擁堵的街道。 自然環境遭到維護，人們與鳥類及自然景觀調和相處，并從中受害。人們可以到此周末

50、休閑或遠足郊游，遠離城市塵囂。 工程主題：要建成生態是我們追求的生活目的、安康是我們對于生活形狀的了解、環保是我們倡導的生活行為的綠色綜合性新市鎮生活模型。工程個性：尊重地脈的肌理，搭建人與自然共生的生態建筑，濃郁的城市意像表現，喚起人們對于“城市新生活的熱情。品牌效應：萬科新一帶造鎮方案的向遠郊啟動. (首期)工程定位:遠郊生態型臨湖生活;以水、鳥、蘆葦為工程籠統的設計表現(首期)產品定位:低層、低密度、戶戶帶院落、水景、溫泉具有北美建筑風格的城郊生態型住宅； 目的客戶群體定位：目的客戶構成：首期主要選擇天津市區的常住型高端客戶， 兼顧休閑度假型和“城市特質客戶。目的客戶特征 年齡構造：年齡

51、在40-50歲 消費心思特征：更加向往遠離城市、接近自然的生活方式； 更加關懷居住的享用度。 需求特征：有本人獨到的生活見解，不隨眾消費，生活與社交圈子相對固 定；但對高質物品的追求成為顯示本人對生活檔次的規范。 區域分布：相對沒有比較集中的區域，主要居住在95年以后購買的和平、河西的高端物業中.推行訴求重點：天津市獨一的“大型生態臨湖社區，充分享用“湖景生活；低層、低密度遠郊生態住宅；獨特的中式、超大、帶水景的院落；高性價比產品質量；具有無限升值空間；.會徽、桔祥物及相關設備賽期中媒體相關報道滑水賽舉行的作用王石及萬科高層對于東麗湖的觀念四、勝利舉行02年世界大學生滑水賽.會徽.桔祥物命名:

52、 英文“FLYER、中文稱號“福來桔祥物.滑水賽會所將成為社區活動場所和水上運動中心.滑水賽賽道將成為東麗湖別具一格的風景國內規模最大的人工滑水賽道，長700米，寬不小于100米。.2002-07-03天津日報：昨天，記者在東麗湖畔見到，新興建的滑水會所主體工程已開工，萬平方米、長達米的國際規范賽道已展現眼前。據引見，本次競賽是中國滑水協會成立以來，初次正式主辦的世界滑水賽，同時是組織規模最大、程度最高的一次賽事。到昨天為止，已有來自美國、加拿大等多個國家和地域的名運發動報名參賽。2002-07-06天津日報：東麗湖坐落在本市東麗區，年人工挖成，蓄水量萬立方米，湖岸周長公里，水域寬闊，面積達平

53、方公里，相當于杭州西湖的倍。這里綠樹環抱，環境幽雅，繁衍著幾十種約十幾萬只鳥，是天津個生態自然維護區之一。這里地熱資源非常豐富，溫泉度假區已具一定規模，距外環線公里，離市中心公里，有津漢公路、衛國道與市區銜接，加之這里離天津機場較近，交通便利，年月國際滑水結合會副主席本間徹先生來津調查時，美麗的東麗湖風光給他留下愉快印象，他以為這里很適宜舉行滑水賽，希望天津能申辦首屆世界大學生滑水錦標賽。. 2002-08-24天津日報本昨天，風光秀麗的天津東麗湖迎來了世界滑水高手，首屆世界大學生“萬科杯滑水錦標賽在東麗湖水上中心舉行。這是繼第屆世乒賽、第屆世體賽之后，本市承辦的又一艱苦國際賽事，是世界大學生滑水運動的初次大檢閱。次競賽由國際滑水結合會同意，國家體育總局、天津市人民政府主辦，國家體育總局水上運動管理中心、天津市體育局、天津日報社承辦，天津東麗區人民政府和天津萬科房地產協辦。本次競賽是中國滑水協會成立以來，初次正式主辦的世界滑水賽，同時是規模最大、程度最高的一次賽事。來自美國、英國、澳大利亞等多個國家和地域的多名運發動將參與團體、男女全能、男女花樣、男女盤旋、男女騰躍等九個工程的角逐2002-07-25天津日報不了解東麗湖的人還真有能夠會在這方面對東麗湖的生活配套設備產生疑心，其實，到過東麗湖的