1、 *分析報告本篇框架 前言 產品開發 項目所在位置 項目概況 樓盤定位背景1 打造聯排及疊加別墅混合園區的初衷2 采用混合排布方式的設想3 “內庭式”房型結構的內涵六 產品定位遇到的問題及解決方式1 如何豐富園區的景觀空間2 如何使建筑形態靈活多變七. 產品表現力的經典部分及分析 1 園區景觀構成2 建筑立面形態3 獨特的房型構造 前言該案依托松江新城英式風貌區的完善規劃與得天獨厚的天然水景，打造出了一處設計獨特的混合型別墅社區。其特有的房型及建筑形態是我們所要研究的重點。并使我們深刻感受到產品創新所帶來的強大力量。產品開發發 展 商:*集團/*集團項目所在位置*由上海*集團與*集團共同開發。

2、項目地塊位于松江新城西部的高檔住宅區內，與大學城相鄰。地塊西臨油墩港，南臨釣子港，東臨三新路，北臨廣富林路。周邊的生活及商業配套有新天地休閑廣場、蘭橋休閑廣場、樂購等。依托松江新城美好的發展前景，該案的升值潛力及地塊前景看好。目前周邊在售同類型相似個案僅久陽文華府邸一處，具體數據如下。樓盤名稱產品型式項目規模主力面積目前價位工程進度產品檔次久陽文華府邸聯體、疊加別墅、小高層建面14萬平方米，容積率0.8 163.59-198.52平方米40006000元/平方米預售中高檔項目概況本案地塊呈不規則形狀，兩面臨河，天然景觀優勢明顯。地塊西臨油墩港，南臨釣子港，東臨三新路，北臨廣富林路。該案基地面積

3、9.1萬平方米，總建面8.1萬平方米，容積率0.9，綠化率35%，總戶數410套。園區是由50棟疊加和聯排別墅共同組成的純別墅社區，共分兩期開發。房型面積從166210平方米不等，目前單價5700-7300元/平方米，總價在120-150萬左右。預計將于2005年11月交房。園區的主次入口都設于三新路，在油墩港和釣子港的濱江綠化帶上都設有小區出入口，園區的建筑為現代英式風格，與松江整體英倫風格相協調，用材較為考究和細膩。樓盤定位背景打造聯排及疊加別墅混合園區的初衷1差異化市場競爭的需要根據對周邊市場產品的了解表明，周邊個案以公寓或是獨棟別墅為主的單一產品社區為多，基本無大規模聯排及疊加別墅社區

4、。故推出聯排及疊加別墅混合型社區是出于市場差異化競爭的需要。2滿足中產階級客戶需求該案的產品總價在100多萬，房型面積基本控制在200平方米以下。較為適中的面積和總價范圍非常適合既想改善住房品質和享受別墅生活，又想控制購房成本的中產階級人士的需求。3優越的自然環境優勢 地塊周邊兩條相臨的河道以及良好的生態環境，賦予了該案良好的生態景觀體系，為打造別墅社區奠定了一定的物質基礎。二采用混合排布方式的設想1豐富立面形態的需要將聯體及疊加別墅采用混合的排列方式，使建筑的外部立面呈現出高低起伏，層次分明，充滿變化的外部形態，建筑的外觀更加美觀和自然。2產品創新的需要 市場上同類產品的一般做法是將聯排及疊

5、加別墅從建筑排布上相互分離。而該案采用混合式的排列手法，是對原有產品的創新及超越，也印證了市場產品正在經歷一個不斷升級換代的過程。三“內庭式”房型結構的內涵1中國傳統的建筑元素房屋的“內庭式”構造，是傳統中國建筑的元素。圍合的空間使人產生安全感和占有感，符合中國人的傳統心理習慣。2景觀資源的最大化 內庭的引入使建筑包圍了景觀，拉長了景觀線，加強了視野延伸度。從而使有限的景觀資源得到了充分利用。3基于傳統式內庭的升級 該案的內庭是基于傳統式內庭基礎上的升級。較之傳統的天井式幽暗內庭，該案的內庭呈現出半開放的狀態，是一種融合于自然的建筑空間藝術。產品定位遇到的問題及解決方式一如何豐富園區的景觀空間

6、1充分利用天然景觀資源 充分利用地塊兩面臨水的地理優勢，在臨油墩港和釣子港的兩邊設置濱江綠化帶。將地塊臨水的天然景觀優勢充分發揮了出來。2展現畢加索的藝術風格園區景觀設計以畢加索的五個時期為主線，采用了蘭色、玫瑰色、古典及抽象派時期為景觀主題，形成了五處主題組團，各組團分別展現出不同的四季風貌。在一種藝術的氛圍中豐富了園區景觀構成。3“內庭及院落”造就的景觀空間 結合房型的獨特構造，設置了多處內庭及院落空間。在將景觀引入住宅內部的同時，創造出更為符合中國式生活習慣的住宅空間。 通過以上幾個層次景觀空間的運用，創造出園區內部多層次，多種形態，充滿變化的景觀構成。二如何使建筑形態靈活多變1建筑數量

7、靈活組合的排布方式該案的聯體及疊加別墅排列方式，擺脫了原有兵營式格局，采用建筑數量靈活組合的排布方式。建筑或四戶一聯，或六戶一聯，依道路及景觀分布而自然排布。在擺脫建筑外觀呆板的同時，形成了合理并充滿人性化的建筑排布。2各種建筑形態混合排布的方式 該案將聯體及疊加別墅混合排布。由于產品類型的外觀不同，相互組合之后產生了高低起伏，富有層次感的立面形態。使建筑的外觀更加靈活多變。產品表現力的經典部分及分析一園區景觀構成 依托兩面臨水的獨特地塊環境，園區的景觀環境采用了獨特的設計形式。園區地塊兩面臨水，具有優越的天然景觀。主次入口位于三新路，油墩港和釣子港的濱江綠化帶上也設有小區出入口。依托油墩港和

8、釣子港的濱江綠帶，園區景觀設計采用了簡單現代的藝術風格。充分利用地塊兩面臨水的地理優勢，采用了在近現代藝術領域中處于重要地位的“立體派”景觀表現手法，創造出藝術氛圍濃郁而又極富歸宿感的園區環境。園區景觀設計以“立體派”創造人畢加索的五個時期為主線，采用了蘭色、玫瑰色、古典及抽象派時期為景觀主題，形成了五處主題組團，各組團分別展現出不同的四季風貌。在園區環境中用景觀語言展現出畢加索的藝術風格。藝術性社區是目前普遍運用的園區景觀設計手法。藝術的導入使得建筑不再是單純的建筑，而是具有了豐富的文化和藝術底蘊。二建筑立面形態該案的建筑排布方式不同于一般傳統的做法，從而呈現出獨特而富有變化的立面形態。 不

9、同于以往混合式別墅園區將疊加及聯體別墅從外部建筑排布上完全分離的做法，該案的建筑排布采用將疊加及聯體別墅混合排列的方式，呈現出高低起伏，層次分明，富有節奏感的立面形態。基于起伏變化的立面形態，立面之上咖啡色的磚墻，柑蘭色涂料以及白色涂料的混合運用，體現出典雅、嚴謹的英式建筑風格。基于松江英式風貌區的規劃思路，引入創新的建筑排布手法，形成了典雅而充滿變化的立面形態。 三獨特的房型構造 1A戶型分析： 該套為聯體別墅房型，房型建筑面積約193m，基地呈南北向的長方形布局。房型布局：1整套房型包括架空層和地面以上的三層空間。2一層是會客、日常起居的區域。3二層為臥室休息區域。4三層是主臥空間。架空層

10、：包括一個北入口的停車位和獨立的洗衣房。有樓梯上到一層中部。優點：獨立車庫是別墅的必要配置。洗衣房的配備十分人性化。一層：以中庭為界，分為南北區域。中庭位于一層中部，通過西側長廊與入口花園相通。位于中庭以南的客廳，通過北面玻璃門連通中庭景觀。位于中庭以北的餐廳區域，通過南面玻璃門連通中庭景觀。整個一層以中庭為界形成錯層空間，南低北高。優點：中庭的設計，增加了建筑內部的采光和通透感。連通中庭和花園的長形廊道體現出濃郁的中式建筑風格。入口庭院的設置，提升了空間的品質感。錯層設計使別墅的空間感進一步加強。缺點：房型的進深較長，舒適度欠佳。廊道占用了一定的開間距離，產生空間壓迫感。二層：以中部樓梯為界

11、，分為南北兩間臥室。北面帶有公共衛生間。優點：中庭上空使二層房間的采光，通風俱佳，視野延伸度極強。中庭上空提供了上下層的交流平臺。南北雙陽臺使每間臥室都享有對外交流平臺。缺點：整個層面的進深較大，臥室之間聯系欠佳。僅有的一個衛生間設計，較為不便。三層：以中部樓梯為界，分為南面的臥室和北面的工作室。北面帶有公共衛生間。優點：中庭上空使二層房間的采光，通風俱佳，視野延伸度極強。中庭上空提供了上下層的交流平臺。以整層作為主臥空間，私密性較好。缺點：1整個層面的進深較大，功能區之間聯系欠佳。2僅有的一個衛生間設計，較為不便。總體評價：中庭和長長的廊道構筑出強烈的中式建筑意味，提升了建筑的景觀度和采光度

12、。解決了原本由于較長的進深而產生的問題。房型的空間布局形態體現出一定的建筑文化底蘊。2C戶型分析： 該房型為疊加別墅下層房型，建筑面積約174m，房型基地呈南北向的長方形布局。房型布局：1整套房型包括地下車庫以及地面上兩層。2一層是會客，日常起居的空間。3二層為臥室休息區域。架空層：包括一個停車位和獨立的洗衣房。有樓梯通往地面一層。優點：1獨立車庫是別墅的必要配置。2洗衣房的配備十分人性化。一層：由中部樓梯分為南北區域。整個層面采用錯層設計。南面進入后是客廳區域。北面為餐廳區域外帶一間工作室。優點：客廳6.3米超大開間，寬敞而采光充分。房間規整，功能周全。錯層設計在將空間自然區分的同時，也加強

13、了空間的層次感。入口花園設計，使進門處有了過渡空間。缺點：餐廳東面沒有窗戶，完全依賴南面的間接采光。書房面積過小，舒適感欠佳。二層：經由中部樓梯將二層分為南面的兩間臥室和北面的一間臥室。主臥及北面臥室帶有陽臺。優點：房型規整，布局合理。主臥開間大，采光好，儲藏空間充分。南北雙陽臺設計，增加與外部接觸空間。缺點：1缺少起居空間。2中部交通中心空間比較逼仄。總體評價：該房型總體結構簡單合理，面積利用率高，加上較為適當的面積，使該房型成為理想的居家型房型。D戶型分析： 該房型為疊加別墅上層房型，建筑面積約215m，房型基地呈南北向的長方形布局。房型布局：整套房型包括架空層以及三，四，五層和閣樓空間。

14、三層是會客，日常起居的空間。四層為臥室休息區域，帶有露臺。五層為主臥空間，帶有露臺。架空層：包括一個北入口的停車位和獨立的洗衣房。有夾層樓梯通往一層。優點：1獨立車庫是別墅的必要配置。2洗衣房的配備十分人性化。三層：中部樓梯將三層分為南北兩個區域。南面是起居休閑空間。北面是餐廳區域。優點：中式的中庭把陽光引入屋內，加強了房間的采光及通風。房型規整，符合中式的建筑形式。南北向的功能空間區分明確合理。缺點：餐廳面積相對較小。四層：中部的樓梯將四層分為南北兩間臥室。南面臥室帶有一個露天平臺。優點：整體布局合理。中庭挑空部分給北向房間增加了采光。兩間臥室都具有室外活動空間，非常人性化。缺點：南面臥室距衛生間距離較遠，略為不便。北面臥室面積較小，