1、“*”2期*品牌廣告與營(yíng)銷(xiāo) 湖南*國(guó)際傳媒/北京*國(guó)際(地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu))2006.11.18目錄一、策劃原則二、*一期概況三、*二期*市場(chǎng)分析四、*直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五、*二期*的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)六、*-花園洋房產(chǎn)品特性七、*-花園洋房產(chǎn)品包裝八、*推廣運(yùn)作九、*整合推廣策略十、*廣告表現(xiàn)策略十一、*營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十二、廣告設(shè)計(jì)及電視廣告文案不僅賣(mài)樓盤(pán)，更賣(mài)一種生活方式在目前邵陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同質(zhì)化日趨嚴(yán)重。有追求的開(kāi)發(fā)商都在思考一個(gè)問(wèn)題：如何才能建造出既有自身特點(diǎn)、又能滿(mǎn)足買(mǎi)家要求的建筑？解決之道：為樓盤(pán)賦予獨(dú)有的生活方式，不再是單純的賣(mài)樓，而是推銷(xiāo)一種“*式”的文化生活方式，使期*擁有獨(dú)特的吸引力一、策劃原

2、則在高層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)，缺乏文化內(nèi)涵價(jià)值的樓盤(pán)，將被淘汰出局。這里所謂文化，指一種觀念，一種理想，一種優(yōu)越感，一種情趣生活。為樓盤(pán)賦予文化一、策劃原則一個(gè)樓盤(pán)都會(huì)以某種方式表達(dá)它的某種追求，雖然形式各異，但最重要的內(nèi)涵就是文化，它是現(xiàn)代人賴(lài)以生存的關(guān)鍵文化具有可隨時(shí)間與空間變化的適應(yīng)性*不乏文化氛圍，但缺乏文化理念的倡導(dǎo)有文化的樓盤(pán)才有長(zhǎng)久的熱銷(xiāo)可能性一、策劃原則是創(chuàng)造需求引導(dǎo)市場(chǎng)？還是迎合市場(chǎng)？是評(píng)判開(kāi)發(fā)商成熟度的一把標(biāo)尺特力置業(yè)不僅是最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，更應(yīng)是最具創(chuàng)新精神和引導(dǎo)市場(chǎng)能力的開(kāi)發(fā)商！創(chuàng)造需求、引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)一 、策劃原則二、*一期概況*位于邵陽(yáng)市*開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，東靠*

3、路，南接*路、*區(qū)政府，北依*路，緊鄰*大樓等眾多企事業(yè)單位與機(jī)關(guān)大樓，占地約10萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平米，屬邵陽(yáng)市未來(lái)最佳宜居地段之一，距市中心紅旗路商圈核心、西湖橋沿江景觀帶1km，車(chē)程約3分鐘。（一）項(xiàng)目周邊情況分析項(xiàng)目地塊處于邵陽(yáng)市*開(kāi)發(fā)區(qū)的門(mén)戶(hù)，與大祥區(qū)接壤，地塊東側(cè)之*路是邵陽(yáng)外環(huán)主干道，*路、*路等是正在建設(shè)中的城市次干道（二）一期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況分析一期項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積約5萬(wàn)平方米，共多套房其中教師公寓約占，面對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售約套，目前尚存余套。三、*期市場(chǎng)分析、一期項(xiàng)目總體銷(xiāo)售對(duì)象是全市的教師資源；）部分客戶(hù)反映戶(hù)型面積偏大，總價(jià)偏高；）成交客戶(hù)中%為教師，%為公務(wù)員，%為北塔

4、區(qū)其它企業(yè)員工，目前尚余左右房源；、一期成效總體分析1）一期開(kāi)發(fā)面積過(guò)少，未體現(xiàn)大盤(pán)概念。2）會(huì)所、景觀大道尚未建成，小區(qū)之服務(wù)功能和景觀表現(xiàn)不足；、綜合一期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售對(duì)比情況，二期*應(yīng)遵守以下原則：1）迎合市場(chǎng)需求，做適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，不追求單位面積的高利潤(rùn)，而應(yīng)追求產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度，以追求單位時(shí)間內(nèi)的高利潤(rùn)；2）大品牌宣傳，根據(jù)市場(chǎng)需求量穩(wěn)步開(kāi)發(fā)并形成社區(qū)規(guī)模，提高競(jìng)爭(zhēng)力；）搞好售后服務(wù)，消除已購(gòu)房客戶(hù)的不滿(mǎn)意因素，促進(jìn)以老客戶(hù)帶新客戶(hù)的成交。四、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析按照現(xiàn)已基本定型的規(guī)劃方案，項(xiàng)目期的產(chǎn)品主要由三部分構(gòu)成：第一部分是普通多層,第二部分是多層花園洋房（疊加別墅），第三部分是高層公寓

5、式住宅。 客觀的說(shuō)，項(xiàng)目期當(dāng)前面臨的市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀：邵陽(yáng)目前由于開(kāi)發(fā)量突然加大,競(jìng)爭(zhēng)激烈,推出的多個(gè)同類(lèi)住宅項(xiàng)目，業(yè)績(jī)拓展都比較疲軟，如雙清區(qū)的海洋明珠、雙龍紫嶶園,大祥區(qū)的華夏田園、水印名城；而本項(xiàng)目期有高層和多層、疊加墅三種產(chǎn)品，那純多層和純高層項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的直接竟?fàn)帉?duì)手,如：狀元俯邸、麗景灣、和盛.中央公園、青城國(guó)際、金豪華俯、盛世家園、凱軒花園等。在邵陽(yáng)市區(qū)，以三室、四室為主力戶(hù)型，價(jià)格在12001600元/m2左右的小區(qū)住宅項(xiàng)目已是供大于求、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。五、*期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)*在與競(jìng)品樓盤(pán)的比較中，尤其是在同主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手水映名城等的對(duì)比中，具備如下明顯的優(yōu)勢(shì)：（1）

6、品牌優(yōu)勢(shì)：特力置業(yè)是以珠海房地產(chǎn)為龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)的品牌開(kāi)發(fā)商。（2）成熟社區(qū)：現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜格調(diào)；業(yè)主入住，生活氛圍即將形成。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)：以景觀大道為主的園林，以中心會(huì)所為主的休閑配套，以公建為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池為主的運(yùn)動(dòng)配套（4）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：2期有普通多層、花園洋房、小高層三類(lèi)不同產(chǎn)品滿(mǎn)足不同層面的消費(fèi)需求，有利于吸引置業(yè)者目光。（5）建筑品質(zhì)：珠海特力多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的完美追求，保證樓盤(pán)整體實(shí)力極為出眾，邵陽(yáng)無(wú)能出其右者。（6）生活品位：*是邵陽(yáng)公認(rèn)的第一教育文化社區(qū)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目一期有較好評(píng)價(jià)。綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)充分考慮

7、到華夏田園等對(duì)我們項(xiàng)目產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)又應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自身的優(yōu)勢(shì)，作到以我為主。一、產(chǎn)品形態(tài)：普通多層、多層花園洋房（疊加別墅）、高層公寓式住宅。二、總體特色：1、成熟社區(qū)：一期現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜格調(diào)；一期業(yè)主即將入住，生活氛圍業(yè)已形成。2、多重配套：以景觀大道為主的園林，以中心會(huì)所為主的休閑配套，以社區(qū)商業(yè)為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池為主的運(yùn)動(dòng)配套3、地域優(yōu)勢(shì)：城北高尚片區(qū)逐漸形成，有利于吸引置業(yè)者目光。4、產(chǎn)品形態(tài)：小區(qū)規(guī)劃形成類(lèi)別墅社區(qū)，輔以多層花園洋房，真正低密度社區(qū)。5、戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：多層傾向于小面積，類(lèi)別墅產(chǎn)品在200300之間，迎合市場(chǎng)需求；戶(hù)型內(nèi)功能

8、分割合理。6、產(chǎn)品特色：庭院（內(nèi)、外）、頂層花園、露臺(tái)、陽(yáng)光花房等特點(diǎn)，對(duì)“*”進(jìn)行有力支持。7、類(lèi)別配比：普通多層約160套、多層花園洋房（疊加別墅）約20套、高層公寓式住宅約200套，總體分配得當(dāng)，均不難消化。8、車(chē)庫(kù)車(chē)位：每戶(hù)均帶有地上私家停車(chē)庫(kù)。六、*產(chǎn)品特性七、*產(chǎn)品包裝*2期-*第一社區(qū) .花園洋房 特點(diǎn)：品位直觀、概念有吸引力花園洋房生活及其所倡導(dǎo)的生活理念： 什么是花園洋房生活？花園洋房介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)景觀，綠化率比較高，普遍在近郊一帶。大多數(shù)一樓贈(zèng)送花園，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶(hù)外景觀引入室內(nèi)的情況。18世紀(jì),英國(guó)的霍華德提出理想城市

9、的生活空間：一組規(guī)模適中、設(shè)施齊、環(huán)境好、交通便捷的新型城市空間。花園洋房，專(zhuān)門(mén)為中產(chǎn)階層量身定做的專(zhuān)屬私家花園，讓一流的居住環(huán)境不再是富人的獨(dú)享。 花園洋房生活現(xiàn)在社區(qū)缺的就是鄰里之間互相的友愛(ài)相助，鄰里的互幫互助，花園洋房是很好的解決了這個(gè)問(wèn)題。我們看到北京奧運(yùn)會(huì)花園交房到現(xiàn)在已經(jīng)三年了，三年的生活中，鄰里之間確實(shí)是體現(xiàn)了花園洋房和城里板樓也好、塔樓也好的生活方式的差異。就是人們覺(jué)得很舒適，他覺(jué)得住在這個(gè)社區(qū)非常好，很多親朋好友到這個(gè)社區(qū)來(lái)就問(wèn)還有沒(méi)有房子了，覺(jué)得太好了。所以，花園洋房應(yīng)該是眾多的人非常不錯(cuò)的選擇。 基于此，我們將*2期*的洋房概念擴(kuò)展開(kāi)來(lái)，形成內(nèi)花園、外花園、空中花園、入

10、戶(hù)花園等多種形態(tài)，59棟建筑產(chǎn)品滿(mǎn)足不同個(gè)性的人群需要，生活闊綽悠閑而富有格調(diào)，讓居者體驗(yàn)一種全新的生活形態(tài)。花園洋房生活 概念的深化與豐富：1、花園洋房生活是“文化的” 在*1期推廣發(fā)展的過(guò)程中，融匯了文學(xué)、音樂(lè)、繪畫(huà)等多種文化的精髓。2期*設(shè)計(jì)的花園洋房住宅更重視居者的精神需求，注意強(qiáng)調(diào)建筑深層次的內(nèi)容和內(nèi)涵，滿(mǎn)足人們豐富自身修養(yǎng)的渴望。在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是歷史的一部分，建筑對(duì)人也有著積極的影響。2、花園洋房生活是“健康的” 花園洋房住宅通過(guò)提倡建設(shè)綠色家園，倡導(dǎo)健康的生活方式。它種植四季花樹(shù)、修建慢跑小徑、提供運(yùn)動(dòng)設(shè)施。同時(shí)還將自然界的植物、陽(yáng)光引入到室內(nèi)，形成“家在花園

11、里，自然在家里”的健康環(huán)境，讓人們呼吸清新的空氣，在陽(yáng)光、綠樹(shù)中享受愜意！花園洋房生活 概念的深化與豐富：3、花園洋房生活是“優(yōu)雅的” 花園洋房致力于創(chuàng)造優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，從立面、屋頂、入口等方面表現(xiàn)建筑給人的美感，宜人怡心；同時(shí)鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造文化趣味濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。4、花園洋房生活是“互動(dòng)的” 花園洋房住宅強(qiáng)調(diào)人與空間的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧。其所倡導(dǎo)的現(xiàn)代居住區(qū)的服務(wù)與交往理念，將物業(yè)公司的服務(wù)文化推向極致，致力于營(yíng)造一種健康向上的社區(qū)氛圍。它注重人本活動(dòng)對(duì)環(huán)境、對(duì)社區(qū)的能動(dòng)

12、性，在一種交流互動(dòng)中，共同推進(jìn)人與社區(qū)的共同生長(zhǎng)。 5、花園洋房生活是“豐盈的 風(fēng)格各異的建筑形式，層次不一的園林景觀，豐富多彩的居家生活，繽紛多樣的社區(qū)活動(dòng)，共同織就了新庭院生活。從每一個(gè)角度看都是不同的風(fēng)景，從每一扇窗欣賞到的都是不同的心情，孤寂、寥落都不復(fù)存在。 八、推廣運(yùn)作 花園洋房是二期*三種完全不同產(chǎn)品的“統(tǒng)稱(chēng)”，因此在宣傳中應(yīng)加重訴求突出。但三種類(lèi)型產(chǎn)品更應(yīng)突出其獨(dú)特個(gè)性，針對(duì)不同的購(gòu)買(mǎi)群有的放矢。1、二期推廣口號(hào)：*，第一社區(qū).花園洋房2、二期組團(tuán)命名普通多層住宅：大隱疊加別墅：陽(yáng)光花園洋房戀日小高層住宅：高層花園洋房境界3、街路及廣場(chǎng)命名。入口廣場(chǎng)：蘭亭假日廣場(chǎng)綠地廣場(chǎng)：戀日

13、廣場(chǎng)主干道：豪仕大道/雅仕大道/名仕大道/逸仕大道二期街路：拿鐵路/香檳路/果嶺路/灣畔路二期別墅區(qū)道路：尊爵路/勛爵路/伯爵路等 項(xiàng)目名稱(chēng)系統(tǒng)包裝：九、整合推廣策略推廣主題：*2期2007，* “生活品質(zhì)提升年”1、闡釋?zhuān)?（1）從產(chǎn)品形態(tài)角度：這種低層低密度的花園洋房產(chǎn)品是傳統(tǒng)多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品本質(zhì)上的改變，是一種全新的生活形態(tài)。（2）從客戶(hù)需求角度：早期的高端置業(yè)者渴望有一種綜合水準(zhǔn)比較高的住宅產(chǎn)品迎合他們改變居住條件的需求。（3）從社區(qū)成熟角度：*1期在2006年將建成中央景觀大道、中心會(huì)所等社區(qū)配套，社區(qū)生活更為完善。2、意義： 提出花園洋房這個(gè)主題更重要的是建立一種與同類(lèi)品

14、牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而在邵陽(yáng)市場(chǎng)上屬首創(chuàng)。產(chǎn)品在充分了解邵陽(yáng)人購(gòu)房需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了升級(jí)，社區(qū)在一期基礎(chǔ)上更加成熟。這兩個(gè)方面是對(duì)剛剛?cè)胧幸约罢阡N(xiāo)售的對(duì)手壓迫性的打擊。宣傳主線： 品牌社區(qū)產(chǎn)品生活 *正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以來(lái)，在教師市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，尤其是2006年邵陽(yáng)秋季房交會(huì)以后，意向認(rèn)購(gòu)者增多。通過(guò)對(duì)這部分客戶(hù)群的訪談分析，珠海特力置業(yè)的品牌號(hào)召力、*的品位吸引力仍是被購(gòu)房者普通認(rèn)可的地方。因此，在宣傳中應(yīng)更多側(cè)重宣傳珠海特力置業(yè)品牌和*成熟規(guī)模社區(qū)及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)帶動(dòng)二期銷(xiāo)售。在實(shí)際推廣過(guò)程中 在與消費(fèi)者接觸的各個(gè)接觸點(diǎn)上建立*第一社區(qū)花園洋房的概念。主題概念定位： 第一社區(qū)花園洋房 *2期的最

15、大優(yōu)勢(shì)是成熟規(guī)模社區(qū)和產(chǎn)品創(chuàng)新, “邵陽(yáng)第一文化社區(qū)”是*經(jīng)過(guò)2年宣傳積累起來(lái)的品牌資產(chǎn)，也是其他項(xiàng)目無(wú)法超越的概念，在二期中使用，既將項(xiàng)目針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)直觀表現(xiàn)出來(lái)，又強(qiáng)化了品牌形象，建立“邵陽(yáng)第一社區(qū)”的強(qiáng)勢(shì)形象； *2期產(chǎn)品具有多重創(chuàng)新點(diǎn)“內(nèi)外花園”、中心會(huì)所、10000平米景觀中庭其中，三類(lèi)產(chǎn)品共同的“洋房”特色是今年其他競(jìng)品樓盤(pán)所不具備的，有必要重點(diǎn)加以強(qiáng)化，直接陳述自己的最大優(yōu)點(diǎn)！ 1、市場(chǎng)導(dǎo)入及前期預(yù)熱（06年12月-07年2月） 在廣告推廣上以報(bào)紙、電視廣告為主，主要以二期產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)推介和認(rèn)購(gòu)為重點(diǎn)訴求點(diǎn)，盡可能多的吸引目標(biāo)消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)看房，為開(kāi)盤(pán)積累足夠客源，同時(shí)作好現(xiàn)

16、場(chǎng)資料的準(zhǔn)備，在與客戶(hù)溝通的各個(gè)點(diǎn)建立其對(duì)*洋房產(chǎn)品的期待。推廣階段劃分 2、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)（2007年3月-5月） 這一時(shí)期以報(bào)紙、戶(hù)外為主打媒體，用大頻次的硬性廣告強(qiáng)迫目標(biāo)客戶(hù)的市場(chǎng)參與，同時(shí)整合戶(hù)外廣告、贈(zèng)品廣告、售點(diǎn)廣告、印刷品廣告等多種傳播方式，擴(kuò)大宣傳面，開(kāi)發(fā)潛在客戶(hù)。 在推廣過(guò)程中要密切注意市場(chǎng)情況并變化及時(shí)調(diào)整廣告策略。 3、持銷(xiāo)期（2007年6月-9月） 本階段“花園洋房”銷(xiāo)售接近尾聲，主要在于表現(xiàn)*成熟的、品位的生活，即時(shí)表現(xiàn)景觀中庭及中心會(huì)所落成，將二期產(chǎn)品再度推到一個(gè)銷(xiāo)售的高潮，力爭(zhēng)在這一時(shí)段銷(xiāo)售率達(dá)到80%-100%。十、廣告表現(xiàn)策略（一）報(bào)紙廣告主題1、第一階段“出現(xiàn)”系

17、列（12月中下旬-07年2月） 廣告目的： 本階段以“花園洋房出現(xiàn)”為立足點(diǎn)，強(qiáng)化新產(chǎn)品的號(hào)召力，并以珠海特力多年的開(kāi)發(fā)歷程為后盾，對(duì)*1期已取得的成就加以提煉、升華和展示。 通過(guò)本系列廣告使購(gòu)房者在地產(chǎn)品牌的甄別中，樹(shù)立*二期*區(qū)別于其他產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)地位成熟的、有品位的和實(shí)力的！ 廣告主題及文案：（1）*花園洋房出現(xiàn)。 珠海市特力（集團(tuán)）公司是一家集貿(mào)易、房地產(chǎn)、生產(chǎn)為一體的多元化發(fā)展的大型集團(tuán)公司，公司注冊(cè)資金為5000萬(wàn)人民幣，公司下屬子公司有鞍山國(guó)泰大廈有限公司、澳門(mén)特力貿(mào)易行、珠海市特力電熱科技設(shè)備有限公司，邵陽(yáng)市特力置業(yè)有限公司，公司現(xiàn)凈資產(chǎn)2.5億元。從01年3月進(jìn)入邵陽(yáng)，歷經(jīng)多年

18、的精心打造，*一期按時(shí)開(kāi)工建設(shè)。恢弘建筑、園林美境、管家服務(wù)2006年正在展現(xiàn)“邵陽(yáng)第一文化社區(qū)”的底蘊(yùn)。 公元2007，*二期*花園洋房出現(xiàn)，再度引領(lǐng)邵陽(yáng)高尚生活的走向 （2）至上成品社區(qū)，至美新品住宅。*2期|*花園洋房熱烈排號(hào)中 邵陽(yáng)城北城市上層的理想棲居地。 *，30萬(wàn)平米規(guī)模社區(qū)，歷經(jīng)兩年潛心建筑，已經(jīng)呈現(xiàn)成品社區(qū)的優(yōu)越氣勢(shì)-恢宏建筑，豪奢景觀，原味小品、尊貴服務(wù)，無(wú)一不彰顯高尚的品質(zhì)與品位！2007年，在一期成熟社區(qū)基礎(chǔ)上，*二期升級(jí)產(chǎn)品*. 花園洋房閃亮登場(chǎng)！社區(qū)中心、景觀中軸線之優(yōu)越位置， 尤顯“類(lèi)別墅建筑”之新品魅力！ 2、第二階段“熱銷(xiāo)”系列（07年3月-5月） 廣告目的：

19、 花園洋房是一個(gè)新概念，應(yīng)當(dāng)通過(guò)宣傳使購(gòu)房者對(duì)概念有一種初步的認(rèn)知，然后才能感興趣直至購(gòu)買(mǎi)。 本階段以“* 新洋屋運(yùn)動(dòng)”為切入點(diǎn)，積極倡導(dǎo)“選擇* 花園洋房，換一種生活形態(tài)”，為二期*上市做好鋪墊，吸引和積累更多的客戶(hù)。 本系列廣告從品牌、社區(qū)、產(chǎn)品三個(gè)方面全方位闡釋“新洋屋運(yùn)動(dòng)”，使購(gòu)房者明晰二期*產(chǎn)品的概念。 廣告主題：珠海特力置業(yè)用18年來(lái)思考如何建好房子，而您僅需用18天來(lái)思考如何擁有一套住房。（1月1日）-2007年1月8日，*. 花園洋房首次選房！(2) 1萬(wàn)平米的土地，被浪費(fèi)在一條景觀道上！（2月20日）*. 花園洋房戀日組團(tuán)鄰景觀大道XX席尊貴單位3月15日首次選房！(3)我們

20、無(wú)法改變生命的長(zhǎng)度，但我們卻可以延長(zhǎng)享受生活的時(shí)間。（4月26日）*. 花園洋房戀日 境界兩組團(tuán)5月1日首次選房，敬請(qǐng)?zhí)崆芭盘?hào)。 廣告主題：(4) 與世界同步，只需再邁出一步。（6月28日）*.花園洋房之疊加墅7月7日首次選房。(5) 桔城罕有類(lèi)別墅珍品，出自*2期。（7月20日、22日）多層類(lèi)別墅7月28日開(kāi)盤(pán)正式推出，XX席尊貴席位僅接受28日前排號(hào)預(yù)約。(6)*.花園洋房之疊加墅盛大開(kāi)盤(pán)（7月26日、27日）盛情邀約：桔城有眼光、有能力的財(cái)富人士共聚*！3、第三階段“花園洋房生活解析”系列（8月）十一、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃1、開(kāi)盤(pán)預(yù)售價(jià)格建議 多層花園洋房:1380元/m2疊加別墅:1600元/m2

21、 高層均價(jià):1400元/m2(以后隨銷(xiāo)售情況上調(diào))2、價(jià)格策略“低開(kāi)高走，一房一價(jià)”將是整個(gè)小區(qū)的價(jià)格方針3、銷(xiāo)售策略3.1 堅(jiān)持一期“品質(zhì)第一”的形象基礎(chǔ)，提倡生活品位；3.2 深化“第一社區(qū). 花園洋房生活”的宣傳，淡化以金錢(qián)的多少論成功，強(qiáng)調(diào)對(duì)文化層次提高的成功；3.3 加強(qiáng)在邵陽(yáng)市中心的廣告宣傳力度；3.4 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)搞一系列與之貼近之活動(dòng)；3.5 針對(duì)邵陽(yáng)購(gòu)房者普遍愛(ài)面子，愿找關(guān)系打折等心理，可以設(shè)計(jì)促銷(xiāo)的方式來(lái)促進(jìn)成交；3.6 提高已購(gòu)房客戶(hù)的滿(mǎn)意度，促進(jìn)老客戶(hù)帶新客戶(hù)的成交。4、實(shí)施步驟4.1 預(yù)熱階段4.1.1 在12月07年1月利用花園洋房銷(xiāo)售勢(shì)頭好的情況，做軟文宣傳，可作

22、類(lèi)別墅論壇，花園洋房戶(hù)型評(píng)比，內(nèi)外庭院之文化背景等，以起到激發(fā)購(gòu)房者的興趣和關(guān)注的作用；4.1.2 在07年2月，在市中心紅旗路魏源廣場(chǎng)和西湖橋交匯處設(shè)立大型廣告，以擴(kuò)大廣而告之的力度；4.1.3 07年4月，隨著春季到來(lái)，綠化環(huán)境的再觀，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦一系列活動(dòng)，如與教委聯(lián)辦大型慈善組學(xué)會(huì)、江北開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)論壇、友好單位聯(lián)誼會(huì)等。 4.2 正式開(kāi)售（5月份開(kāi)盤(pán)）4.2.1舉辦“第一社區(qū).花園洋房”展銷(xiāo)周活動(dòng)；4.2.2集中在報(bào)紙、電視、DM等媒體進(jìn)行宣傳；4.2.3邀請(qǐng)社會(huì)名流、行業(yè)專(zhuān)家肯定小區(qū)品位，進(jìn)行軟性宣傳；4.2.4組織購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)參觀，跟蹤其選購(gòu)房屋；4.2.5針對(duì)教委江北區(qū)企業(yè)等搞

23、活動(dòng)。4.3 銷(xiāo)售進(jìn)展階段4.3.1 繼續(xù)選擇報(bào)紙、電視進(jìn)行宣傳；4.3.2 多開(kāi)班車(chē)車(chē)次，利用業(yè)主班車(chē)的車(chē)身廣告；4.3.3 針對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)搞一系列活動(dòng)。如：裝修知識(shí)的講座，裝修新材料展示會(huì)，家政服務(wù)月，出版業(yè)主期刊等；4.3.4 宣傳物業(yè)管理的品牌和具體服務(wù)舉措。4.4 定期舉辦銷(xiāo)售人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，以統(tǒng)一步調(diào)，增強(qiáng)客戶(hù)滿(mǎn)意度*2期*視覺(jué)系統(tǒng)十二、視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)（部分）項(xiàng)目工作證項(xiàng)目刀旗項(xiàng)目宣傳廣告項(xiàng)目宣傳廣告項(xiàng)目宣傳廣告項(xiàng)目宣傳廣告 創(chuàng)意說(shuō)明：本腳本緊扣*第一社區(qū).花園洋房之風(fēng)雅生活盡情鋪陳、渲染，力求細(xì)致體現(xiàn)*雍容尊貴，恣情放懷的庭院生活，及有一點(diǎn)品味，有一點(diǎn)格調(diào)，有一點(diǎn)情趣的一面

24、一面。腳本以30秒長(zhǎng)度考慮，以便于作為專(zhuān)題片在展銷(xiāo)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)播放。影視廣告*形象廣告影視創(chuàng)意腳本文案鏡頭畫(huà)面及拍攝字幕聲音1遠(yuǎn)景拉一群天真活潑的小孩子手牽風(fēng)箏在一片社區(qū)園林草地上嬉戲，越跑越快，越跑越近。歡笑聲2中景不遠(yuǎn)處，一群俊男淑女正舉行自助餐會(huì)，場(chǎng)面熱烈、矜貴、高雅。小提琴聲悠揚(yáng)的音樂(lè)緩緩的3中一特一位年青美貌的女性手拿酒杯快步又優(yōu)雅的登上樓梯，精致的木扶手在鏡頭前滑過(guò)。4特仰一位俊男正對(duì)應(yīng)著這位女性舉杯，其雙眼轉(zhuǎn)而凝視窗外一望無(wú)際的大海。幾只海鳥(niǎo)在鏡頭前飛過(guò)。5中景拉女性快步趨上，走近，靠在俊男肩上。碰杯。露出溫情的笑容。6遠(yuǎn)景鏡頭拉遠(yuǎn)。俊男靚女在窗前含笑俯視花園中正中進(jìn)行自助餐會(huì)的男女。7遠(yuǎn)景一群小孩從鏡頭前跑過(guò)，手拿風(fēng)箏，越跑越遠(yuǎn)，身后漸成一片綠色。歡笑聲漸漸遠(yuǎn)去8*樓盤(pán)全景淡