1、首鋼海爾文化創意產業園項目經濟測算版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。土地價值評估223進行土地價值評估的前提條件和假設報告中各評估方法測算依據城鎮土地估價規程（中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001）和房地產估計規范，并采用專業測算與市場調研相結合，其中各因子的選定參數根據專業要求及市場評估經驗建立；本報告中評估的土地價值是指地塊為熟地（即“七通一平”）的價格；本地塊的地價是在擬定的方案基礎上進行分析和評估，假設計入容積率內總建筑

2、面積全部可作為商品房銷售； 我們對建造成本、建設期等方面進行一般假設和判斷； 本報告不考慮開發單位項目管理、營銷手段、風險控制能力、利潤目標等方面的差異性所造成的價值差異，我們采取市場平均水平； 本報告中現狀土地價值是評估時點下客觀分析測算之價值，同時考慮了本區域未來市場發展變化，未考慮地塊整體營銷、土地出讓方式及市場競投因素對地價的浮動上漲因素。34市場比較法原理和公式原理：根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，參考地塊修正后的價格加權平均得出待估土地地價。公式：估價對象比準地價=交易地價交易情況修正系

3、數交易日期修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數45市場比較法技術思路選擇比較實例，選擇實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區域或類似區域步驟1建立各地塊比較因素條件說明表：交易時間、交易情況、交易方式、個別因素（容積率、面積、形狀、規劃等等）步驟2確定各地塊比較因素條件指數表步驟3計算各地塊比較因素修正系數表步驟4取各案例權重，確定各地塊土地價值；根據各地塊土地價值，加權平均測算本地塊土地價值步驟55步驟一：地塊的選取（以居住為主的用地）選取原則估價時點原則：近期成交用途一致原則：地塊主要用途為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內案例一案例二案例三67步驟二：

4、地塊比較因素條件說明表（區域因素）區域因素基礎設施狀況七通一平三通一平七通一平離市中心距離（公里）10410區域繁華程度老廠區，周邊為農村，人口聚集度較高處于市中心輻射區內，但周邊為農村，人口聚集度高較繁華，人口聚集度較高區域道路通達度吳價村路、張儀路、小屯路，市政規劃路宋莊路玉泉路，魯谷魯，蓮石路交通便利度較便利的公交網絡公交線路待進一步完善，緊臨地鐵5號線便利的公交網絡，距離地鐵一號線近環境質量條件自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌自然景觀資源較差，周邊是農村，環境條件一般自然景觀資源一般，環境條件較好區域規劃首鋼改造區城市南城改造區鄰近石景山區中心地塊比較因素條件（區域因素）本項目案例

5、一案例二7地塊比較因素條件指數表編制規則本項目各個比較因素的條件指數標定為100（容積率修正系數除外）；而案例的各個條件指數，則根據步驟二中的詳細描述和比較，以100為基準，賦予相應的值；若案例的某項比較因素優于本項目，則其條件指數大于100，反之則小于100；條件指數的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在80-120以內。步驟二：地塊比較因素條件說明表（個別因素）地塊比較因素條件（個別因素）個別因素宗地面積(平方米)20010077800110097宗 地 形 狀較不規則規則較規則容積率2.52.42.8相鄰土地利用狀況以住宅、工業為主以住宅為主以住宅為主臨路狀況北鄰吳家村

6、路，南臨市政規劃路西鄰宋莊路東鄰玉泉路，南臨蓮石路本項目案例一案例二8步驟三：制作地塊比較因素條件指數表9步驟四：制作地塊比較因素修正系數表10居住用地地價評估修正后的評估單價 = 實際交易單價 修正結果系數。 對兩個案例的修正后評估單價進行加權平均，根據與本項目的可類比程度，案例一的權重為0.4，案例二的權重為0.6。 加權平均得到本項目的土地單價為10785.13元/平方米，即719萬元/畝； 居住用地300畝，合計居住用地總價為21.6億元。項目案例一案例二交易單價（元/平方米）785314987修正結果系數1.3880.715修正后評估單價（元/平方米）10896.1410711.12

7、本項目評估單價（元/平方米）10785.13本項目居住用地評估總價（萬元）21581011步驟一：地塊的選取（以綜合用地為主的類似案例）選取原則估價時點原則：近期成交用途一致原則：地塊為綜合用地同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內案例一案例二案例三1213步驟二：地塊比較因素條件說明表（區域因素）區域因素基礎設施狀況七通一平七通一平六通一平離市中心距離（公里）1077區域繁華程度老廠區，周邊為農村，人口聚集度較高石景山重要商服中心，周邊已有較為成熟的商服氛圍周圍為農村，人口聚集度較高區域道路通達度吳價村路、張儀路、小屯路，市政規劃路長安街西延長線、魯谷大街京石高速，西四環，梅市口東路交通便利

8、度較便利的公交網絡主干道發達，公共交通便利主干道發達，公交較便利環境質量條件自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌周邊城市意向強，環境較好自然景觀較差，周邊是農村區域規劃首鋼改造區石景山未來六大商務中心之一未來發展無明顯利好地塊比較因素條件（區域因素）本項目案例一案例二13地塊比較因素條件指數表編制規則本項目各個比較因素的條件指數標定為100(容積率修正系數除外）；而案例的各個條件指數，則根據步驟二中的詳細描述和比較，以100為基準，賦予相應的值；若案例的某項比較因素優于本項目，則其條件指數大于100，反之則小于100；條件指數的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在80-120

9、以內。步驟二：地塊比較因素條件說明表（個別因素）地塊比較因素條件（個別因素）個別因素宗地面積(平方米)60030082856435宗 地 形 狀較不規則較規則較規則容積率1.441.5相鄰土地利用狀況以住宅、工業為主以商業、休閑娛樂為主以住宅為主臨路狀況北鄰吳家村路，南臨市政規劃路北臨長安街延長線，東北角緊鄰地鐵口北鄰梅市口東路本項目案例一案例二14步驟三：制作地塊比較因素條件指數表15步驟四：制作地塊比較因素修正系數表1617步驟五：地塊價值加權評估修正后的評估單價 = 實際交易單價 修正結果系數。對兩個案例的修正后評估單價進行加權平均，兩個案例權重分別取0.5。用加權平均的方法，得到本項目

10、的土地單價為8456元/平方米，即564萬元/畝；900畝商業用地總價為50.8億。項目案例一案例二交易單價（元/平方米）12551.925999修正結果系數0.5881.588修正后評估單價（元/平方米）73849527本項目評估單價（元/平方米）8456本項目評估總價（萬元）50760417地塊價值評估結果本項目居住用地部分的土地單價為10785元/平方米，合720萬元/畝；300畝居住用地總價為21.6億元。本項目產業園部分的土地單價為8456元/平方米，合560萬元/畝；900畝商業用地總價為50.4億。18經濟效益測算1919測算前提說明 開發節奏：參照項目周邊大盤的年度開發量，結合

11、自身地塊規模，建議分5年開發：寫字樓及住宅平均到5年進行開發，商業及會展作為本項目的展示區在第一期推出，孵化器分兩期開發，酒店及配套在第二期開發； 地價取土地價值評估結果：住宅單價為720萬/畝，商業金融用地560萬/畝；土地成本根據開發進度分攤至各期；商品住宅、商鋪及寫字樓的價格上漲幅度根據近年來北京市價格變化趨勢，較保守估計為5%；商業及寫字樓租金漲幅為1%；本報告設定銀行貸款情況，考慮銀行貸款等所產生的財務費用;考慮土地增值稅，由于持有性物業不征收土地增值稅，所以這部分僅針對銷售的辦公物業和住宅。20測算前提項目開發節奏項目分五期開發，寫字樓從一期至五期每期開發15萬平米，住宅從一期到五

12、期每期開發10萬平米；除此之外，一期開發2萬平米的展示區及3萬平米的特色商業，2萬平米的孵化器；二期開發2萬平米的管委會大樓，2萬平米酒店及1萬平米配套；三期開發3萬平米的孵化器21測算前提開發成本標準根據北京市的通用測算標準，前期工程費商務辦公為77.5元/平米，其他均為62元/平米；基礎設施費為500元/平米；建安工程費商務辦公為2500元/平米，商業為2000元/平米，住宅為2000元/平米，酒店為10000元/平米22經濟測算酒店收入測算依據：酒店客房數200間，平均房價根據北京市五星級酒店的平均水平，為1500元/日，入住率為70%；餐飲收入及其他收入分別為客房收入的100%及50%

13、；運營成本為總收入的7%，稅費為總收入的5.5%酒店的運營收入為18900萬元/年，運營成本為14270萬元/年，運營收益為4631萬元/年由于酒店開發前期投入較大，動態回收期為17年，內部收益率10.37%23項目分五年進行投資，投資額達到117.8億元注：土地成本以每期開發面積占總開發面積比例分攤到各期當中24項目共實現銷售收入207.21億元，銷售凈收入195.7億元測算依據：商業及寫字樓測算依據同前，住宅售價參照周邊的遠洋山水，萬科紫臺等項目平均售價，估計為15000元/平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計為525項目現金流量表本項目2009年開始投入開發，當期即可通過寫字樓和住宅

14、銷售回現；折現率取行業普遍水平，8。26土地增值稅共計18.8億元土地和建安成本計算的基礎為300畝居住用地和720畝商業用地，及對應的50萬平米住宅和75萬平米銷售類辦公物業，共計萬元。增值額占扣除部分的比例未超過50%，所以增值稅稅率按30%計。27項目利潤總額約53.6億元，稅后凈利潤40.2億；稅前成本利潤率為41.4%，稅后成本利潤率31%序號項 目合計2009 2010 2011 2012 2013 1經營收入2175006 375000 401926 442291 466972 488817 1.1 寫字樓銷售收入1243267 225000 236250 248063 2604

15、66 273489 1.2 出租收入(孵化器和商業、會展）46194 0 8176 9954 13963 14102 1.3酒店收入56700 0 0 18900 18900 18900 1.4住宅銷售收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 2開發成本1178646 273190 263039 231339 205539 205539 3運營成本(出租)42809 0 0 14270 14270 14270 4銷售費用62163 11250 11813 12403 13023 13674 5銷售、經營稅金及附加115002 20813 21853

16、 22946 24093 25298 6財務費用52800 22400 18400 12000 0 0 7土地增值稅187603 0 0 0 0 187603 8營業利潤535983 47347 86821 149334 210047 42434 9補前期虧損0 0 0 0 0 0 10利潤總額535983 47347 86821 149334 210047 42434 11所得稅133996 11837 21705 37333 52512 10608 12凈利潤401987 35511 65116 112000 157535 31825 28土地敏感性分析2929不同地價水平下的項目投資和利

17、潤水平30土地價格變化對項目整體稅前利潤率的影響 商業用地面積比例相對較大，所以當商業用地單價變化的時候，整體稅前利潤的變化更為明顯。商業用地價格上漲10%，稅前利潤率下降4.7%左右；上漲20%，稅前利潤率下降約9.1%。商業用地價格下降10%，稅前利潤率上漲5.2%左右；下降20%，稅前利潤率上漲10.2%。住宅用地價格上漲10%，稅前利潤率下降1.8%左右；上漲20%，稅前利潤率下降約3.7%。住宅用地價格下降10%，稅前利潤率提高2.2%左右；下降20%，稅前利潤率提高4.1%。31土地價格變化對項目整體稅后利潤率的影響 商業用地面積比例相對較大，所以當商業用地單價變化的時候，整體稅后利潤的變化更為明顯。商業用地價格上漲10%，稅后利潤率下降3.4%左右；上漲20%，稅后利潤率下降約6.8%。商業用地價格下降10%，稅后利潤率上漲3.95%左右；下降20%，稅后利潤率上漲7.7%。住宅用地價格上漲10%，稅后利潤率下降1.3%左右；上漲20%，稅后利潤率下降約2.7%。住宅用地價格下降10%，稅后利潤率提高1.7%左右；下降20%，稅后利潤率提高3.1%。32物業售價敏感性分析3333物業銷售價格敏感性34不同物業銷售價格變化對