1、第三章 土地管理法規第一節 土地管理法概況幻燈片 3第二節 國有土地使用權劃撥幻燈片 4第三節 國有土地使用權出讓幻燈片 8第四節 集體建設用地使用權幻燈片 13第五節 閑置土地的管理幻燈片 18 中華人民共和國土地管理法規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。 國家實行土地用途管制制度，并規定了土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。國家編制土地利用總體規劃，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單

2、位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規的義務，并有權對違反土地管理法律、法規的行為提出檢舉和控告。在保護和開發土地資源、合理利用土地及進行有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人，由人民政府給予獎勵。 第一節 土地管理法概況一、國有土地使用權劃撥的概念和特征 國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者的行為。劃撥國有土地使用權具有以下法律特征： 劃撥國有土地使用權的標的限于國有土地。 劃撥國有土地使用權的取得具有行政性。 劃撥國有土地使

3、用權沒有向國家支付土地使用費，屬于無償取得國有地使用權。 劃撥國有土地使用權除有法定期限的情形外，一般沒有使用期限。 權利的交易受限制，劃撥國有土地使用權不得單獨轉讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經過國家土地管理部門批準，二是要取得出讓國有土地使用權。劃撥國有土地使用權隨地上建筑物、附著物轉讓或以其他方式交易的，其土地收益應當上交國家。 第二節 國有土地使用權劃撥二、國有土地使用劃撥權的范圍 可以依法取得劃撥國有土地使用權的用地包括： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公益事業用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； 法律、行政法規規定的其他符合

4、條件的用地。三、國有土地使用權劃撥的程序 申請以劃撥方式取得國有土地使用權，一般按下列程序辦理： 用地單位向土地行政主管部門提出用地預申請，填寫建設項目用地預審申請表。 土地行政主管部門根據用地單位的預申請，進行建設項目用地預審，以文件形式向申請單位出具預審報告。 土地行政主管部門根據規劃部門的選址定點意見和地塊規劃設計要點，建設項目立項批準文件以及項目用地定額指標，核定用地面積，提出用地使用要求，報政府審批。 經政府批準后，由土地行政主管部門與用地單位簽訂國有土地使用權劃撥協議書。 用地單位繳納有關補償費和稅費后，土地行政主管部門下發建設用地劃撥批準文件，發出建設用地批準書。四、劃撥國有土地

5、使用權的流轉（一）出讓并辦理出讓手續 劃撥方式取得的土地使用權，經有批準權的人民政府批準，準予轉讓的，受讓方應到土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金。（二）出讓不辦理出讓手續 劃撥方式取得的國有土地使用權，經批準轉讓但按國務院規定不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定繳納轉讓房地產所獲收益中的土地收益。國務院另有規定的，從其規定。（三）出租 將以劃撥方式取得的國有土地使用權，以營利為目的出租，地上建有房屋的或地上沒有房屋的，按租金的一定比例繳納土地收益。（四）抵押 設定房地產抵押權的國有土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后

6、，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金。一、國有土地使用權出讓的概念與特點 這里的國有土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓的法律特征是： 國有土地使用權出讓是一種民事法律行為，具有平等、自愿、有償、有期限等特征。 國有土地使用權出讓是一種設權行為，土地使用權是用益物權，出讓的國有土地使用權在存續期間內其權能近似于所有權。 國有土地使用權出讓是一種有償行為，國家壟斷的一級土地市場，只有繳納全部土地出讓金后才能領取權利證書，獲得權利。 國有土地使用權的出讓附隨著特殊義務，必須嚴格按照土地

7、批準用途及相關法律規定利用。第三節 國有土地使用權出讓二、國有土地使用權出讓范圍和批準權限（一）國有土地使用權出讓范圍 土地使用權出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮國有土地。城市規劃區內的集體所有的土地，只有經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。土地使用權出讓的土地一般是具有商業性利益的土地，即具有房地產交易性質的土地。（二）土地使用權出讓的批準權限 土地使用權出讓的批準，是一種政府行為、行政行為，是政府對土地使用權出讓活動進行管理的一種行政措施。土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。

8、三、國有土地使用權出讓方式（一）出讓方式1協議出讓協議出讓是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2招標出讓 招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有土地使用權人的行為。3拍賣出讓拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有土地使用權人的行為。4掛牌出讓 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件

9、在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有土地使用權人的行為。（二）招標、拍賣或者掛牌出讓的要求 招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。 國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。 出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門

10、應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。四、出讓合同 土地使用權出讓合同是土地行政主管部門與土地使用人協商，對出讓土地的權利、義務所進行的約定。出讓合同的主要內容如下： 標的狀況。即所出讓土地的地理位置、面積、界限等土地自然狀況，以及市政設施狀況、建筑容積率、密度、園林綠化比率等規劃狀況。 土地使用期限。也就是土地出讓期限。國家一般都以立法形式規定了最高使用期限，土地所有者或其代表在確定具體某地塊土地的出讓期限時不得突破。 出讓金的數額、支付方式和支付期限。 出讓土地的使用條件。在土地出讓前，土地所有者或其代表一般都在城市總體規劃的前提下編制所出讓土地的建設規劃條件和方案，作為

11、土地出讓的一個條件，并在出讓合同文本中加以規定，因此土地使用者必須遵守。 定金擔保及違約責任。一、集體建設土地使用權的含義 集體建設用地使用權，是指農民集體和個人進行非農業生產建設依法使用集體所有的土地的權利。 農村建設用地使用權是一種用益物權，是建立在土地集體所有的基礎上的，農民對其土地享有占有、使用、收益和依照法律規定享有處分的權利。 農村建設用地使用權是一種限制物權，其使用主體只能依其申請的內容使用土地，而不能任意改變土地的用途。 農村建設用地使用權的種類和主體是固定的。作為一種物權，農村建設用地使用權必須遵循物權法定的原則，即只有法律上規定的村民宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權以及

12、鄉（鎮）村公共設施用地和公益事業用地使用權三種。同時，法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。第四節 集體建設土地使用權二、集體建設用地使用制度 嚴格執行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。 嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設。 嚴格控制農村集體建設用地規模。 嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為。 嚴格土地執法監管。國土資源部要會同發展改革、監察、農業、建設等部門，依據土地管理的法律法規和有關規定，嚴格土地執法監管，堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。三、農村

13、宅基地使用權 農村宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有、占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 村民宅基地使用權的身份性。在我國只有集體經濟組織成員才能申請宅基地，非本集體經濟組織成員不享有此權利。 宅基地取得的無償性。宅基地取得的無償性基于土地的集體所有。 宅基地的自用性。村民申請的宅基地只能用作建造房屋供自己使用，不能供他人使用。 宅基地使用權的永久性。村民申請宅基地一旦被批準，將永久享有，可以被繼承，任何人都不得無故收回他人的宅基地。 宅基地使用權的限制性。宅基地只能用作居住，而不能作其他用途，也不能以轉讓、出租、擔保等形式流轉。 宅基地的唯一性，即

14、“一戶一宅”。四、鄉鎮企業建設用地使用權 鄉鎮企業建設用地使用權具有身份性。我國鄉鎮企業建設用地的主體有兩類：一是農村集體經濟組織獨資企業，二是農村集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦的企業。 鄉鎮企業建設用地取得的無償性。 鄉鎮企業建設用地使用權的限制性。 鄉鎮企業建設用地存在抵押流轉可能性。中華人民共和國物權法第一百三十八條規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。五、農村公共設施的用地 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設需要使用土地，可以依法申請使用農民集體所有的土地，其主要特點如下

15、： 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的原則是在符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，土地利用年度計劃，村莊、集鎮規劃前提下，由農村集體經濟組織或者建設單位提出，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請。 土地行政主管部門按照國家有關規定對建設用地進行審查后，按照省、自治區、直轄市的規定報有批準權的人民政府批準。涉及占用農用地的，應當先行按照中華人民共和國土地管理法的規定辦理農用地轉用手續。 建設用地經依法批準后，由縣、市人民政府土地行政主管部門通知申請用地單位，并組織實施。申請用地單位應當按照國家有關規定履行開墾耕地義務，繳納有關費用等。 工程竣工后，由縣、市人民政

16、府土地行政主管部門負責對建設用地、開墾耕地等情況進行驗收，并辦理土地登記，核發集體土地使用證。鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設涉及占用國有土地的，按照使用國有土地的有關規定辦理。一、閑置土地的概念 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。閑置土地可分為國有土地閑置土地和集體土地閑置土地。二、閑置土地的范圍 閑置土地處置辦法第二條規定下列土地可以認定為閑置土地： 國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的。 已動工開

17、發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的。 法律、行政法規規定的其他情形。中華人民共和國土地管理法規定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。第五節 閑置土地的管理三、閑置土地的處置 市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設立抵押權的，還應通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。 延長開發建設時間，但最長不得超過1年。 改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設。 安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價。 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設。 政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償。 土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其