1、大盤房地產開發項目投資經濟評價分析方法研究 一、項目的提出 房地產開發策劃就是如何更有效的運用資金，使項目在未來銷售過程中順利并達到暢銷，也就是說，要在同樣的資金投入的情況下，獲取最大的投資收益，也就是盡可能的減少投資風險。其主要手段不是降低建設工程成本，而是通過資金的合理分配，運用恰當的項目投資經濟評價分析的方法，將資金投入在能使房地產開發項目增值的設計上。 一、項目的提出 作為房地產投資分析從項目前期的市場調研開始進行全方位的策劃與研究，為房地產投資者提供科學的投資經濟評價，研究與服務的目的是提升項目的價值，圍繞提升項目的價值，來運用各種研究方法與手段，使項目處于最佳狀態走向市場，為此，以

2、虛擬大盤房地產項目作為典型案例，對其投資進行經濟評價分析研究，取得成功經驗后，加以廣泛的推廣為房地產投資進行服務，也就是服務于社會，為經濟的發展添磚加瓦。 一、項目的提出 本大盤房地產開發項目位于某市成熟區域，占地500多畝，建筑面積達50多萬平米，是名副其實的都市大盤。這給項目開發帶來了雙重壓力；一是大盤操作風險，包括市場的供需、容量、產品、客戶定位、資金等風險；二是與郊區大盤不同，本大盤房地產項目位于老城區，既具有本市的傳統歷史，又有本市現代工業發展的縮影，我們的社區不可能脫離這些文化，因此如何整合這些資源、采用什么樣的模式挖掘這些文化資源，是項目開發的重點和難點。一、項目的提出 把項目開

3、發成某市、甚至全國知名樓盤，關鍵是對項目進行精確的定位：把該項目開發成一個什么形象的社區，即市場定位和形象定位的把握；我們的樓盤為哪些人開發，即目標客戶的定位；我們的社區應為客戶提供什么樣的居住條件和環境，即產品定位；我們采用什么樣的方式和次序進行開發，即開發模式和開發節奏的確定。以上工作的關鍵就在于對該項目投資經濟評價進行詳細研究，做出科學的決策。 大盤房地產開發項目投資經濟評價研究，通過本大盤開發作為的典型案例，運用模糊數學的方法，運用微觀財務分析與宏觀經濟效益分析、靜態分析與動態分析、結合盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，幫助投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益

4、水平，資金籌措方案、建設開發期投資的運用和控制，提出控制風險的方案，對投資風險加以防范與控制，提高房地產項目投資經濟分析的質量，減少房地產投資項目的盲目性，引導房地產開發健康發展，提高大盤房地產項目的投資的經濟效益、環境效益和社會效益。二、工作過程與方法 根據規劃模擬工程工作的內容，做出(建筑工程)分部分項單價估算表（建筑工程）綜合估算單價分析表、機械臺班費估算單價表、（裝飾工程）分部分項單價估算表、（裝飾工程）綜合估算單價分析表、（零星項目）估算單價表、（安裝工程）分部分項單價估算表、（安裝工程）綜合估算單價分析表、（安裝工程）機械臺班費價格表、（安裝工程）人工費價格表，形成模擬工程投資估算

5、概況表，形成投資方案的可行性分析的因素，投資方案通過量的論證和分析，確定方案是否可行，為項目的順利運作提供可靠的投資依據。 大盤房地產開發項目地塊示意平面圖模擬工程概況表 工程概況：總用地面積536畝，總建筑面積53.06萬平方米，其中住宅建筑面積是45萬平方米，配套公建建筑面積是5.17萬平方米，非配套公建建筑面積是2.89萬平方米，本工程模擬建筑面積約17472平方米。（高層住宅為45.5%，多層住宅為42%，公建為12.5%綜合測算而確定）該工程為二類多層建筑，共8層，建筑總高度為23.1m，工程為框架結構與磚混合結構，建筑結構的類別為丙類，建筑耐久年限為50年。耐火等級為一級。建筑物抗

6、震設防烈度為六度第二組。 投資概算表 概算價（萬元）1572.299 其中 （萬元） 建筑工程：794.713 裝飾裝修工程：554.021 安裝工程：223.565 工資單價 建筑工程：22元/工日、安裝工程：22元/工日裝飾裝修工程：25元/工日 單方造價元/ 建筑工程454.85 裝飾工程317.09 安裝工程127.96 單方總價 899.9元/開發周期及方案的確定 開發方案開發周期開發時間每期開發量方案一三期5年一期 2年 15萬平米二期 2年 15萬平米三期 1年 23平米方案二三期4.5年一期1.5年 23萬平米（含配套）二期 1.5年 15萬平米三期 1.5年 15萬平米方案三

7、二期3年一期 1.5年 26萬平米二期 1.5年 27萬平米（含配套）方案選擇方案二項目開發次序于節奏 影響開發次序的主要因子分析（1）經濟因素：項目已經經濟分析研究，無論先開發哪個地塊，對項目影響都不大。（2）工程因素：分析本項目，項目周邊道路多，利用施工路線的選擇，因此所以無論先開發哪個地塊，對項目影響都不大。影響開發次序的主要因子分析（3）市場接受程度：本項目地塊C由于控高限制，只能開發多層，但根據我們的策劃定位，地塊C開發聯排別墅和花園式洋房（多層），價值最大，而根據市場客戶定位，首期開發目標客戶主要為該地區，無力購買C地塊產品，因此C地塊放到第三期，一二期為A或B。根據一期的開發計劃

8、，要開發配套設施（商住樓和超市），位于地塊A內，由于臨近河道先期不能整治，而地塊B受到影響，所以地塊B放到二期。影響開發次序的主要因子分析（4）項目形象的展示程度：一個項目的形象展示面對項目銷售是非常有利的，本項目地塊A對城市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景觀中軸、會所（營銷中心）對項目的展示非常重要，因此要現開發。最后，成熟社區對消費者吸引力最大，因此建議首期開發地塊A，同時開發B地塊沿景觀大道部分。結論：所以項目開發順序為一期開發地塊A及B地塊沿景觀大道部分，二期開發地塊B，三期開發地塊C。分三分期開發計劃（1000個車位） 分期開發量開發類型配套產品的開發內容價格銷售

9、一期23萬平米15小高層商鋪面積：3.5萬平米超市面積1萬平米（不銷售）商住樓：3.27萬平米 開發景觀大道、會所（營銷中心）啟動學校建設、建設并啟動超市開發、移植原生態樹木、保留工業痕，并藝術加工。小高層：3600元/平米商鋪：7000元/平米商住樓：4500元/平米開發的住宅、商業和商住樓全部銷售并銷售車位300個（每個7萬元）二期15萬平米小高層改造河道、學校開學、超市營業。小高層：3900元/平米開發的住宅全部銷售并銷售車位300個（每個7萬元）三期15萬平米13萬多層2萬聯排別墅開發藝術長廊、商業街開街多層：4000元/平米別墅：6000元/平米開發的住宅全部銷售并銷售車位400個（

10、每個7萬元）經 濟 指 標 自有資金按照2億元。建筑安裝墊資總建安費用的20%，可加在自有資金項目內或其他費用內。項目內容按照下表中有的內容，車位按照地下車位1000個計算，其它按照配套公共設施服務一覽表計算。項目開發順序為：一期開發地塊A及B地塊沿景觀大道部分 二期開發地塊B 三期開發地塊C按年度開發計劃：多層住宅面積（M2）高層住宅面積（M2）商住樓、聯體別墅面積（M2）商鋪面積（M2）第一年80000第二年5000050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年50000大盤房地產開發項目計算分析表項目投資分析的基本數據 序號

11、項 目數 額單 位備 注(一)基本參數（1）基準收益率0.08（2）貸款利率0.0612（3）建設經營期5年(二)可售面積參數（1）多層住宅面積130000平方米（2）高層住宅面積302300平方米（3）商住樓、聯排別墅面積52700平方米（4）商 鋪面積35000平方米（5）車 位數目1000個項目投資估算與資金籌措計劃 項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）土地有償使用出讓金1650元/平方米357335平方米58960.275總計（萬元）58960.275（一）開發成本估算 1、土地地價2、前期工程費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）籌建開辦費

12、1元/平方米530000元53項目可行性研究費0.0015百分比476950000元71.5425勘察測繪費0.001百分比476950000元47.695規劃設計費0.02百分比476950000元953.9三通一平費2元/平方米530000元106建筑工程規劃管理費2.1元/平方米357335.12元75.0403752工程規劃許可證管理費2.3元/平方米357335.12元82.1870776規劃放線、驗線費680元/點600點40.8消防設計審查費2元/平方米530000元106人防異地建設費15元/平方米530000元795城市建設綜合配套費246元/平方米265000元6519施工

13、圖紙審查費5元/平方米530000元265散裝水泥專項資金6元/平方米530000元318墻體節能費2.5元/平方米265000元66.25工程招標管理費0.0005百分比476950000元23.8475勞保費0.026百分比476950000元1240.07交易信息咨詢費0.0005百分比476950000元23.8475質量監督費0.0014百分比476950000元66.773招標代理費0.0009百分比476950000元42.9255總計（萬元）10896.883、建筑安裝工程費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）土建工程費890元/平方米488080平方米4

14、3439.12樁基礎15元/平方米488080平方米732.12基礎土方12元/立方米22000立方米26.4一般水電安裝160元/平方米488080平方米7809.28電梯 15元/平方米488080平方米732.12消防10元/平方米488080平方米488.08通訊3.5元/平方米488080平方米170.828室外配套5元/平方米488080平方米244.04煤氣管道10元/平方米488080平方米488.08樓宇對講機300元/個200個6公用天線0.35元/平方米488080平方米17.0828玻璃幕墻600元/平方米8000平方米480中央空調220元/冷噸35000冷噸770總

15、計（萬元）55403.154、基礎設施配套費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）道路工程120元/平方米8600平方米103.2供水工程40元/噸8000噸32供電工程60元/千伏安4700千伏安28.2煤氣工程30元/平方米450000平方米1350排污工程18元/平方米10000平方米18排洪工程10元/平方米5700平方米5.7通訊工程6元/平方米530000平方米318園林綠化85元/平方米18000平方米153總計（萬元）2008.15、公共建設配套費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）8班幼托960元/平方米3000平方米28836班小學

16、1100元/平方米6480平方米712.8老年活動中心960元/平方米1200平方米115.2商業服務1160元/平方米35320平方米4097.12公廁850元/平方米100平方米8.5物業管理960元/平方米1600平方米153.6會所1500元/平方米5000平方米750衛生站850元/平方米400平方米34換熱站850元/平方米200平方米17垃圾站500元/平方米100平方米5變電室、配電室1000元/平方米200平方米20煤氣調壓站1200元/平方米100平方米12總計（萬元）6213.226、不可預見費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）不可預見費0.025

17、百分比476950000元1192.375總計（萬元）1192.3757、開發期間稅費項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）樁基礎試驗檢測費25元/平方米2500062.5供電增容費3330元/KVA1000KVA333工程監理費0.01百分比476950000元476.95環保費1.5元/平方米530000元79.5總計（萬元）951.958、廣告費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）廣告費用0.001百分比476950000元47.695總計（萬元）47.695（二）開發費用1、管理費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）管

18、理費用0.02百分比476950000元953.9總計（萬元）953.92、銷售費用項目名稱單價或比例單價單位工程量或計算基礎單位金額（萬元）推廣營銷費0.04百分比2273090000元9092.36總計（萬元）9092.363、財務費用（利息）見“貸款本金的償還及利息支付”表（三）項目成本費用估算表序號項 目金 額(萬元)備 注(一)開發成本135673(1)土地地價58960(2)前期費用10897(3)建安工程費55403(4)基礎設施費2008(5)公共配套設施費6213(6)不可預見費1192(7)開發期間稅費952(8)廣告費用48(二)開發費用11042(1)管理費用954(2

19、)銷售費用9092(3)財務費用(利息支出)996(三)投資總額146715（四）資金籌措與投入計劃及貸款利息1、資金籌措與投資計劃序號項 目 投資總額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)開 發 成 本322904.419611.313976.16814.9(1)土地地價58960589600000(2)土地征用及拆遷補償費000000(3)前期工程費108977627.93269.1000(4)建筑安裝工程費5540355401662116621110815540(5)基礎設施費20080602.4602.4602.4200.8(6)公共配套設施費62130

20、1863.91863.91863.9621.3(7)不可預見費1192119.2238.4238.4238.4357.6(8)開發期間稅費95295.2285.6285.6190.495.2(9)廣告費用482424000(二)開 發 費 用110431672283533692197970(1)管理費用9545091611389848(2)銷售費用90921163267425731760922(3)財務費用（利息）997006583390(三)各年建設投325739.422322.315834.17784.9(四)各年投資總325739.42

21、2980.316173.17784.92、開發項目投資進度與資金籌措計劃序號項 目 投資總額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)建設投325739.422322.315834.17784.9(二)資金籌325739.422322.315834.17784.9(1)自有資金58960589600000(2)貸款資金1000070003000000(3)預售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(三)籌措余缺0000003、貸款本金的償還及利息支付序號項 目合計(萬元)第1年第2年第3年第4

22、年第5年(一)借款及還本付息(1)年初借款本息累計空07214.210747.515533.310(2)本年借款1000070003000000(3)本年應計利息1744214.2533.31657.75338.640(4)本年還本付息11744005871.955871.9504.1本金10748005214.25533.3104.2利息99600657.75338.640(5)年末借款累計空7214.210747.515533.3100(二)償還借款本息的資金來源11743.9005871.955871.950(1)投資回收11743.9005871.955871.950(2)其他資金四、

23、項目銷售收入估算 （一）銷售收入分期按比例測算序號項 目合計第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入總額(萬元)2279892915667058645154413423126(二)銷售收入比例10.127880.294130.282970.193580.10143(三)銷售面積比例空(1)多層住宅10.620.38000(2)高層住宅100.170.330.330.17(3)商住樓、聯排別墅100.570.4300(4)商 鋪100.570.4300(5)車 位10.20.20.30.30(四)銷售面積(1)多層住宅(平方米)1300008060049400000(2)高層住宅(平方米)3

24、02300051391997599975951391(3)商住樓、聯排別墅(平方米)527000300392266100(4)商 鋪(平方米)350000199501505000(5)車位( 個 )10002002003003000(五)銷售價格(1)多層住宅(元/平方米)空36003700000(2)高層住宅(元/平方米)空04000420044004500(3)商住樓、聯體別墅(元/平方米)空04700490051000(4)商鋪(元/平方米)空07000750000(5)車位(元/個)空70007000750080000（二）銷售稅金及可運用資金估算1、銷售稅金及附加估算表 序號類 別銷

25、售收入(萬元)稅率金額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年（1）營業稅2279890.051139914583353322622071156（2）城市維護建設稅2279890.003579810223522615481（3）教育費附加2279890.001534244101976635（4）防洪工程維護費2279890.0018410521211167942（5）交易印花稅2279890.00051141534322212（6）房地產交易管理費2279890.0051140146335323221116（7）合計(萬元)空0.062314203181741794020274914422、土地

26、增值稅計算表序號項 目金額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)對應扣除項目1880532404855312532133640419074(1)對應開發成本1356731735039905383912626413761(2)對應開發費用1104214123248312521381120(3)對應應繳開發稅金1420318164178401927491441(4)對應加扣20%2713534707981767852532752(三)增值額399365108117461130277304052(四)增值率0.2124

27、0.21240.21240.21240.21230.2124(五)適用稅率0.30.30.30.30.30.3(六)速算扣除率000000(七)應繳增值稅11981153235243391231912163、項目可運用資金估算表序號項 目合計(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)可運用資金2018052580759355571043906620468五、項目經濟效益評價（一）損益

28、表與靜態盈利分析1、開發成本費用構成表序號項 目合計第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售比例10.127880.294130.282970.193580.10143(二)總成本費用(萬元)14671518762431534151628401148812、損益表序號項 目合計(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)總成本費用1467151876243153415162840114881(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)銷售稅金及附加1420318174179402027491

29、442(五)利潤總額5509070451620215588106655587(六)所得稅1818023255347514435191844(七)稅后利潤369104720108551044471463743(八)盈余公積金(10%)369147210861044715374(九)可供分配利潤3321942489769940064313369(1)應付利潤000000(2)未分配利潤3321942489769940064313369（二）財務現金流量表與動態盈利分析1、財務現金流量表（全部資金）序號項 目合計(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現金流入227989291566705864

30、5154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現金流出19008379712.338789.434877.324421.112286.9(1)建設投資(扣除利息以后325739.422322.315834.17784.9(2)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(3)土地增值稅1198115323524339123191216(4)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現金流量空-50556.328268.629637.7197

31、12.910839.1(四)累計凈現金流量37902-50556.3-22287.77349.9999999999927062.937902(五)折現凈現金流量空-468112423623527144907377(六)累計折現凈現金流量22819-46811-225759521544222819(七)稅前凈現金流量空-48231.333615.634781.723231.912683.1(八)累計稅前凈現金流量56081-48231.3-14615.72016643397.956081(九)稅前折現凈現金流量空-446592882027611170768632(十)累計稅前折現凈現金流量374

32、80-44659-158391177228848374802、財務現金流量表（自有資金）序號項 目合計(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現金流入2279892915667058645154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現金流出19183172712.335789.440749.330293.112286.9(1)自有資金58960589600000(2)預售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(3)貸款本息償還117440058725872

33、01本金10747005214553302利息997006583390(4)銷售稅金及附加1420718174179402027491442(5)土地增值稅1198115323524339123191216(6)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現金流量空-43556.331268.623765.713840.910839.1(四)累計凈現金流量36158-43556.3-12287.71147825318.936158(五)折現凈現金流量空-403302680818866101737377(六)累計折現凈現金流量22894-40330-1352253441551

34、722894（三）資金來源與運用表和資金平衡分析1、資金來源與運用表序號項 目合計(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)資金來源2969499511670058645154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)自有資金58960589600000(3)貸款(不含利息)1000070003000000(二)資金運用20182779712.338789.440749.330293.112286.9(1)建設投325739.422322.315834.17784.9(2)借款還本付息117440058725

35、8720(3)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(4)土地增值稅1198115323524339123191216(5)所得稅1818023255347514435191844(6)應付利潤000000(三)資金盈余空15403.731268.623765.713840.910839.1(四)累計資金盈余9512215403.746672.37043884278.995118（四）經濟效益評價指標匯總表序號財務盈利能力分析指標全部投資自有資金備 注(一)財務內部收益率(1)稅前0.483空(2)稅后0.320.377(二)財務凈現值(1)稅前（萬元）37480空(

36、2)稅后（萬元）2281822894(三)投資回收期(1)稅前:動態(年)2.57空(2)稅前:靜態(年)2.42空(3)稅后:動態(年)2.962.72(4)稅后:靜態(年)2.752.52(四)投資利潤率0.3750.934(五)投資利稅率0.554空六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析序號項 目數 額單 位備 注(一)基礎分析數據(1)總投資146715萬元(2)銷售收入227989萬元(3)銷售稅率0.0623（百分比）(二)盈虧平衡點(1)BEP（銷售率）0.686（百分比）（二）敏感性分析序號項 目基本方案售價-10%售價-5%售價+5%售價+10%造價-10%造價-5%造價+5%造

37、價+10%(一)重要數據(1)銷售收入(萬元)227989205190216589239389250789227989227989227989227989(2)開發總投資(萬元)146715146715146715146715146715141175143945149485152255(3)利稅總額(萬元)8127458475698749267410407486814840447850475734(4)稅前利潤(萬元)550904012447607625727005658636568635331751545(5)稅后利潤(萬元)369102688331897419234693839286380983572234535(二)全部投資(1)財務內部收益率A稅前0.4830.3480.4150.5530.6250.5140.4990.4670.452較基本方案增減幅度-0.28-0.1410.1450.2940.0640.033-0.033-0.064B稅后0.320.