1、謹(jǐn)呈：建甌農(nóng)工貿(mào)有限公司廈門眾旭營(yíng)銷 2020年3月建甌農(nóng)工貿(mào)有限公司建筑發(fā)展建議PART 1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于建甌城東的工業(yè)園區(qū)南側(cè)， 中山路與東岳路交匯處往北約200m， 目前項(xiàng)目已建造完畢。 項(xiàng)目周邊交通較為順暢，對(duì)外有較 近的G2京臺(tái)高速，對(duì)內(nèi)主要由東岳 路聯(lián)通中山路連接城市各區(qū)域。公 共交通無直達(dá)本項(xiàng)目，距離較近的 兩個(gè)公交車站點(diǎn)均距項(xiàng)目約300m左右。 項(xiàng)目周邊目前整體商業(yè)氛圍較差， 這與周邊居住人群量及周邊既有人群 趨中心性消費(fèi)習(xí)慣相關(guān)。 項(xiàng)目距中心城區(qū)直線距離約1.8km 左右。1、2、10路站點(diǎn)1、2、10路站點(diǎn)項(xiàng)目周邊石化加油站待建五星級(jí)家興國(guó)際大酒店東方家園（

2、在售商住）陽光假日小區(qū)（已入住）水岸藍(lán)橋（在售商住）東方紅家居建材廣場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)中） 項(xiàng)目周邊目前有 沿中山路在售商 住項(xiàng)目2個(gè)，已入 住小區(qū)1個(gè)。較近 的在營(yíng)業(yè)中的家 居建材專業(yè)市場(chǎng)1 個(gè)。工業(yè)園區(qū)存在 部分小規(guī)模小區(qū)及 幼兒園一所。 項(xiàng)目所在的東岳路 目前商業(yè)氛圍較差 ，主要是陽光假日 小區(qū)沿街鋪面，主 要經(jīng)營(yíng)物流、汽修 美容、小百貨、餐 飲等業(yè)態(tài)。東門幼兒園 沿中山路的陽光假日小區(qū)沿街商鋪與東方紅家居建材廣場(chǎng)互為帶動(dòng)，經(jīng) 營(yíng)尚可。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目效果圖 項(xiàng)目目前已建造完畢，地上4層，局部5層，地下停 車場(chǎng)約30余車位。 項(xiàng)目整體投資成本（含土地及建造成本）約1500萬 左右。 項(xiàng)目屬于工業(yè)用地性

3、質(zhì)建筑。現(xiàn)狀現(xiàn)狀一層，建筑面積1786.5m2消防通道二層，建筑面積1801.5m2項(xiàng)目?jī)?nèi)部平面三層，建筑面積1695.6m2四層，圖紙上建筑面積666m2，實(shí)際建筑面積與3層相同，約1695.6m2項(xiàng)目?jī)?nèi)部平面因?yàn)槭枪I(yè)用地性質(zhì)，為了便于后期招商經(jīng)營(yíng)的廣告發(fā)布，開發(fā)商如何操作？同時(shí)必須考慮的還有，工商局審批及消防如何通過？我們的思考在理想狀況下，我們假設(shè)開發(fā)商能夠解決以上問題。那么，我們還要解決一 個(gè)重要的問題：用何種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的組合將不同的消費(fèi)人群導(dǎo)入？如果以上先決問題開發(fā)商可以解決，那么項(xiàng)目整體的招商才能得以順利進(jìn)行。我們需要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行精準(zhǔn)定位！從何入手呢？PART 2建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展

4、及區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展建甌GDP發(fā)展持續(xù)向好，近年來增幅均在14.4%左右。GDP的持續(xù)增長(zhǎng)引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活環(huán)境、收入、配套等方面不斷得到改善。近年來，建甌固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持上漲趨勢(shì)。2013年固定資產(chǎn)投資總額達(dá)178.6億元，是2010年投資總額的2.2倍。城市面貌及公共配套不斷完善。經(jīng)濟(jì)發(fā)展建甌產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從2010年的25.8:34.8:39.4調(diào)整至2013年的25.4：40.12:34.48，目前總體處于“二、三、一”格局。近兩年來第二產(chǎn)業(yè)成為建甌主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)迅速，2013年年規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值為168.2億，是2010年91億元的1.85

5、倍左右。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)能力 也得到了較大提升。2013年消費(fèi)品零售 總額55.13億元是2010年的2.1倍左右。 2010-2013年建甌消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅 度達(dá)年均25%左右。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民人均可支配收入的提升促使居民消費(fèi)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，消費(fèi)開始向享受型發(fā)展。人們?cè)敢饣ㄥX來追求更高物質(zhì)生活和精神生活。居民收入的增長(zhǎng)為建甌各項(xiàng)消費(fèi)需求的持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展提供了有力的支持和保障。城市規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)：2012-2030年建甌城市規(guī)劃目標(biāo)為海西綠色經(jīng)濟(jì)腹地，省級(jí)歷史文化名城，以綠色特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市。城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)（1）近期（至2015年），發(fā)展筍竹城和高鐵新區(qū)，做

6、好城北片區(qū)的土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善水西片區(qū)，適度發(fā)展水南片區(qū)，合理疏解舊城功能，到2015年綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)初具規(guī)模。（2）中期（2016至2020年），加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，推進(jìn)城北片區(qū)、三門柳坑片區(qū)和水南片區(qū)開發(fā)建設(shè)。（3）遠(yuǎn)期（2021至2030年），完善各片區(qū)建設(shè)與配套，拓展木西林片區(qū)，全面實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。規(guī)劃到2015年縣城常駐人口規(guī)模16.0萬人；2020年20.5萬人；2030年28.5萬人。城市發(fā)展方向按 “北進(jìn)南拓，優(yōu)西升東”進(jìn)行總體布局，即城市主要向西、向北發(fā)展，次重要發(fā)展方向?yàn)闁|、南。本案城市分區(qū)功能規(guī)劃筍竹城片區(qū)木西林片區(qū)水南片區(qū)老城片區(qū)城北片區(qū)水西片區(qū)

7、高鐵新區(qū)三門柳坑片區(qū) 老城片區(qū)古城中心，“名城”保護(hù)區(qū)，商業(yè)、文創(chuàng)和居住功能。用地范圍5.90平方公里，建設(shè)用地約4.45平方公里，人口約5.0萬人。 筍竹城片區(qū)特色產(chǎn)業(yè)基地。以筍竹加工工業(yè)為主導(dǎo)，中藥制造、廢紙?jiān)偕谩⑵囄锪飨嗯涮住I(yè)市場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施綜合發(fā)展，兼有部分配套居住的特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。用地范圍9.81平方公里，建設(shè)用地約7.40平方公里，人口約3.2萬人 木西林片區(qū)特色工業(yè)組團(tuán)。用地范圍1.97平方公里，建設(shè)用地約1.49平方公里，人口約0.8萬人。 城北片區(qū)北部新城，發(fā)展商務(wù)金融、休閑、商業(yè)、體衛(wèi)及居住功能。用地范圍6.84平方公里，建設(shè)用地約5.16平方公里，人口約5.5萬人

8、。 高鐵新區(qū)綜合交通樞紐，歸宗巖風(fēng)景名勝區(qū)的綜合旅游服務(wù)基地，市場(chǎng)集中區(qū)。發(fā)展對(duì)外交通、特色市場(chǎng)和居住功能。用地范圍5.34平方公里，建設(shè)用地約4.03平方公里，人口約3.0萬人。 水南片區(qū)文化生態(tài)示范區(qū)，以文化展示、生態(tài)居住為主要功能。用地范圍1.61平方公里，建設(shè)用地約1.21平方公里，人口約3.0萬人。 水西片區(qū)行政服務(wù)中心，旅游接待中心，居住和對(duì)外交通綜合組團(tuán)。用地范圍5.67平方公里，建設(shè)用地約4.27平方公里，人口約6.0萬人。三門柳坑片區(qū)汽車物流及居住組團(tuán)。用地范圍3.11平方公里，建設(shè)用地約2.34平方公里，人口約2萬人。本案 建甌各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展良好，城市建設(shè)不斷更新，人民的

9、生活水平和消費(fèi)能力不斷提 升，對(duì)于發(fā)展提升現(xiàn)有商業(yè)格局有市場(chǎng)基礎(chǔ)。 從規(guī)劃來看，2015年縣城常駐人口規(guī)模16.0萬人，2020年達(dá)到20.5萬人，2030年達(dá)到 28.5萬人。以目前建甌14萬左右，未來常住人口將是現(xiàn)在的一倍，現(xiàn)有商業(yè)將不斷擴(kuò)容 并會(huì)不斷提升以滿足建甌人民的消費(fèi)需求。 項(xiàng)目位于筍竹城片區(qū)及老城區(qū)交匯處（在筍竹城片區(qū)內(nèi)），周邊工業(yè)區(qū)、已入住小區(qū)、 在售住宅項(xiàng)目、原有原住民等將是項(xiàng)目消費(fèi)主體。建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃小結(jié) 項(xiàng)目周邊有工業(yè)區(qū)、已入住小區(qū)、在售住宅項(xiàng)目、原有原住民等。我們還需要 對(duì)周邊這些詳細(xì)了解以作為項(xiàng)目定位依據(jù)。PART 3項(xiàng)目定位項(xiàng)目周邊企業(yè)及職工數(shù)量巨力活塞起陽貿(mào)易

10、明輝針織金鑫服飾山水彩印金輝機(jī)械御壺春茶業(yè)華宇竹業(yè)正順汽配德峰汽車天福食品教育印刷廠靚宏服飾雙星氣體大金馬實(shí)業(yè)1是1竹木利眾機(jī)械天鵬竹業(yè)開發(fā)妙竹竹業(yè)研發(fā)旺達(dá)農(nóng)化金恒齒輪華立空調(diào)設(shè)備富農(nóng)農(nóng)化華豐農(nóng)化精工齒輪迪興機(jī)械雙星戲珠酒業(yè)建甌酒業(yè)仁峰茶業(yè)天茂塑膠建達(dá)機(jī)械合盛鞋業(yè)建甌活塞綠源生物宗正食品鴻晶玻璃澳柯瑪萬森醫(yī)療器械目前區(qū)域集中了約40家企業(yè)左右。產(chǎn)業(yè)工人約6000人左右。其中住廠工人約3500人左右。項(xiàng)目1km范圍居住人群陽光假日城東方錦苑民居活塞廠宿舍民居目前區(qū)域1km范圍內(nèi)居住小區(qū)主要有陽光假日城（1200戶左右）、東方錦苑（100戶左右）、活塞廠宿舍（100戶左右）及周邊散居的民居約600

11、余戶左右，總計(jì)約2000戶左右。按平均每戶3人，約有5500左右的常住人口。東方紅建材家居項(xiàng)目1km范圍可吸納居住人群水岸藍(lán)橋東方家園竹海商貿(mào)城目前，項(xiàng)目周邊有三個(gè)在售商住項(xiàng)目。分別為部分交房的東方家園、在售的水岸藍(lán)橋及在售的竹海商貿(mào)城。項(xiàng)目周邊1km范圍經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)東方紅建材家居陽光假日酒店規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)“家興國(guó)際大酒店”陽光假日城（沿中山路底商）水岸藍(lán)橋在售底商?hào)|方家園在售底商 目前區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要依托陽光假日城沿中山路與東岳路的沿街商業(yè)。陽光假日城憑借自身消費(fèi)人群沿街底商經(jīng)營(yíng)尚可，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有餐飲、百貨、汽車維修美容等，參雜了美發(fā)、少量糧油及蔬菜肉類等。 項(xiàng)目北側(cè)工業(yè)區(qū)基本無商業(yè)經(jīng)營(yíng)，零散

12、分布著數(shù)家小型餐飲、百貨等。 周邊專業(yè)市場(chǎng)主要有距項(xiàng)目約800米左右的東方紅建材家居廣場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)面積約15000m2），經(jīng)營(yíng)較好。 東方家園及水岸藍(lán)橋未啟動(dòng)招商，目前無經(jīng)營(yíng)商家入住。東岳路項(xiàng)目可發(fā)展業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述項(xiàng)目區(qū)位消費(fèi)人群按照項(xiàng)目自身情況，項(xiàng)目可發(fā)展服務(wù)周邊常住人口的日常生活需求的相關(guān)業(yè)態(tài)，如市場(chǎng)、商超、衛(wèi)生所、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，形成對(duì)現(xiàn)有周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與升級(jí)。那么，我們做什么呢？周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)位于建甌城東，偏離中心城區(qū)1.8km左右，靠近工業(yè)區(qū)項(xiàng)目體量不大，可租賃面積約有7000m2左右（5層考慮自留）項(xiàng)目體量1km區(qū)域內(nèi)常住人口約0.55萬人，加上工業(yè)區(qū)約有近0.6萬名產(chǎn)業(yè)工人（約0.35

13、萬人住廠）總計(jì)有消費(fèi)人群近0.9萬人。隨著周邊在建小區(qū)入住，未來數(shù)年內(nèi)區(qū)域內(nèi)將有超過2萬常住人口。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)環(huán)境尚未成熟，目前主要以滿足周邊居民基本需求的小百貨、日雜、小型餐飲、汽車美容裝潢、少量果蔬店、1家（陽光假日酒店）依托工業(yè)園往來商形成的酒店、及建甌唯一的一家建材家居市場(chǎng)（東方紅建材家居）。 項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析可為工業(yè)園解決商務(wù)招待賓館酒店。可在3-4層發(fā)展酒店或賓館。可發(fā)展餐飲解決工業(yè)園人群餐飲接待需求。可發(fā)展為生活類用品集聚商場(chǎng)，如百貨、生鮮等綜合類商場(chǎng)。可在3-4層發(fā)展商務(wù)辦公或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（前次與開發(fā)商溝通時(shí)開發(fā)商表示已有部分有洽談意向）。由于消費(fèi)者對(duì)娛樂業(yè)態(tài)有趨中心性及目前導(dǎo)

14、入此類消費(fèi)者抗性較大，暫不考慮。 相較于企業(yè)來說有可能性的關(guān)鍵詞：賓館酒店、餐飲、生活商場(chǎng)、商務(wù)辦公（培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）。1.賓館酒店2.餐飲3.生活商場(chǎng) 4.商務(wù)辦公或 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)5.休閑娛樂項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析主要為生活類用品及生活服務(wù)業(yè)態(tài)，如百貨、生鮮等綜合類超市。 相較于居民來說由于消費(fèi)者對(duì)娛樂業(yè)態(tài)有趨中心性及目前導(dǎo)入此類消費(fèi)者抗性較大，暫不考慮。由于項(xiàng)目可發(fā)展特色餐飲來迎合人們對(duì)餐飲不同的需求和體驗(yàn)。有可能性的關(guān)鍵詞：生活購物（百貨、生鮮）、餐飲。1.生活購物 2.休閑娛樂 3.餐飲項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方向相較于企業(yè)來說定位方向 餐飲 賓館酒店 生活商場(chǎng)

15、商務(wù)辦公（培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）相較于周邊居民來說定位方向餐飲生活購物（百貨生鮮）建議設(shè)置部分沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所等，以滿足周邊居住小區(qū)及工業(yè)區(qū)對(duì)餐飲及相關(guān)配套的需求結(jié)合企業(yè)及周邊居民來說，生活商場(chǎng)是區(qū)域消費(fèi)者必然需求的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，建議設(shè)置功能齊全菜市場(chǎng)。從臨近工業(yè)園的優(yōu)勢(shì)來看，可設(shè)置服務(wù) 于園區(qū)企業(yè)往來業(yè)務(wù)所需的酒店賓館。從與開發(fā)商前期溝通過程中得知有部分涉及辦公培訓(xùn)有洽談意向，也作為方向之一。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及分布建議一層二層三層四層廣場(chǎng) 建議一層、二層紅色框內(nèi)作為沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所、銀行ATM機(jī)等配套業(yè)態(tài)，總用面積約1400m2。 建議一層、二層藍(lán)色框內(nèi)作為“超市化整潔布局

16、、自由便捷的菜場(chǎng)”，總用面積約2158m2。 建議三層、四層為賓館或培訓(xùn)場(chǎng)所（在實(shí)際招商過程中靈活調(diào)整。）局部的五層建議開發(fā)商自留或按照客戶需求租賃一部分。 由業(yè)態(tài)分布建議及與開發(fā)商溝通的情況，我們認(rèn)為，一二層紅色框內(nèi)的沿街配套可逐漸去化，藍(lán)色框內(nèi)菜場(chǎng)的招商最為重要。那么，建甌目前菜市場(chǎng)情況如何呢？菜場(chǎng)菜場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析建甌目前菜市場(chǎng)分布目前，建甌主要專業(yè)菜市場(chǎng)主要由北門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園口菜市場(chǎng)、宏業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、盛海農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、管葡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，另外一些居民較為聚集的區(qū)域分布著一些零散的菜肉攤。據(jù)了解，居民主要在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及居民較為聚集區(qū)的零散菜攤購買肉菜等相關(guān)菜品外，還在部分購物環(huán)境較好的超市購

17、買菜品。相對(duì)于本案來說，除了距項(xiàng)目1.8km左右的公園口露天菜市場(chǎng)外，周邊無專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊居民及項(xiàng)目北側(cè)工業(yè)區(qū)人群的菜品需求主要是通過項(xiàng)目附近零散（數(shù)家）的菜攤及公園口菜場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。PART 4操作策略及價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析整體操作策略結(jié)合項(xiàng)目工業(yè)性質(zhì)用地不可售的情況，在開發(fā)商辦妥相關(guān)事宜后，我項(xiàng)目可用以下方式用于盈利： 菜場(chǎng)部分按鋪位劃分租賃或結(jié)合經(jīng)營(yíng)權(quán)出售（給予經(jīng)營(yíng)權(quán)投資者固定的或約定好的 投資回報(bào)）；我司建議先行招商，在招商過程中再結(jié)合實(shí)際情況決定何時(shí)實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán) 出售。 由于經(jīng)營(yíng)面積及業(yè)態(tài)的關(guān)系，除菜場(chǎng)部分外均按鋪位或樓層劃分純租賃；分間純租賃按劃分好的檔口租賃（出售經(jīng)營(yíng)權(quán)）整

18、層或者按照租賃者經(jīng)營(yíng)所需面積綜合考慮項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析菜場(chǎng)區(qū)域攤位、道路、設(shè)施建議雙面攤位4.8m通路寬3.5m單面攤位2.5m（檔口+通道）單面攤2.5m通路寬3m雙面攤4.8m通路寬3m單面攤2.5m攤位、道路鋪排建議入口扶手電梯建議設(shè)置次出入口參考一層攤位、道路鋪排建議衛(wèi)生間 菜場(chǎng)內(nèi)各種攤位，建議檔口規(guī)格一般設(shè)置在長(zhǎng)2-3m，以長(zhǎng)方形平臺(tái)和高低雙層臺(tái)面為主， 約1.2米高左右，寬約1米左右；道路寬度3.5m左右，配備相應(yīng)照明、掛鉤、取水、水槽等 設(shè)施。并對(duì)檔口編號(hào)。 設(shè)施方面，建議在1F入口處設(shè)置上下手扶電梯，1F北側(cè)設(shè)置兩個(gè)次出入口。在2F北側(cè)設(shè) 置男女衛(wèi)生間。菜場(chǎng)地面建議為水泥地

19、面并在沿?cái)偽坏缆穬蛇呍O(shè)導(dǎo)水溝，墻面涂料刷白。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析菜場(chǎng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)鋪位劃分建議 建議菜場(chǎng)一層設(shè)置燒味檔、糧油檔、肉類檔、水產(chǎn)海鮮檔、家禽檔（含禽蛋類），二層 設(shè)置蔬菜檔、副食檔、干貨檔。在招商過程中及未來經(jīng)營(yíng)過程中可按照實(shí)際情況予以適 當(dāng)調(diào)整，以適應(yīng)消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值我們將項(xiàng)目分為3個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)塊，并作了不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議： 沿東岳路1-2F總面積約1400m2用于沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所、銀行ATM機(jī)等 配套業(yè)態(tài)。 內(nèi)側(cè)1-2層總面積約2158m2用于菜市場(chǎng)。 三層、四層（總計(jì)約3390m2）用于賓館或培訓(xùn)場(chǎng)所。那么，項(xiàng)目?jī)r(jià)值幾何？即能租多少錢？我

20、們將借鑒周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)及周邊已營(yíng)業(yè)的店鋪（菜場(chǎng)方面借鑒建甌目前菜市場(chǎng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式）來預(yù)測(cè)項(xiàng)目租賃價(jià)格。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目售價(jià)及店鋪?zhàn)赓U價(jià)格目前售價(jià)一層均價(jià)24000元/m2，二層售價(jià)7000元/m2。在業(yè)態(tài)方面后期將考慮引進(jìn)超市，但目前具體無意向超市入駐。目前售價(jià)剩余少量一層均價(jià)約22000元/m2，二層店連宅整體開發(fā)商將開設(shè)賓館酒店。陽光假日城沿街商鋪?zhàn)饨鹱罡?.6元/m2天最低0.9元/m2天平均1.2元/m2天從項(xiàng)目周邊目前的街鋪?zhàn)饨鸺霸谑凵啼伹闆r來看，區(qū)域商鋪目前投資回報(bào)率約在1.4%-2.5%左右。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場(chǎng)簡(jiǎn)介公園口菜市場(chǎng)公園口菜市

21、場(chǎng)由于原市場(chǎng)拆遷后一直未能在原區(qū)域合適地方重新建造，導(dǎo)致部分考慮周邊居民需求的菜販不愿離開此區(qū)域而在室外馬路上自發(fā)形成的露天菜市場(chǎng)，在露天擺攤設(shè)點(diǎn)的攤販約70家左右，整體環(huán)境較為惡劣。但因?yàn)槁短觳耸袌?chǎng)的存在，給周邊帶來了大量人流使得周邊沿街鋪面經(jīng)營(yíng)均較為紅火。目前，公園口菜市場(chǎng)無租金，主要以收取衛(wèi)生費(fèi)的形式。費(fèi)用大約80-300元/月/檔（主力每檔約2-3m）。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場(chǎng)簡(jiǎn)介北門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2012年6月投入使用，單體建筑兩層，建筑面積約1200m2，目前在使用的僅一層600m2左右，空置大約在35%左右。經(jīng)營(yíng)商販約40余戶。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類不多，僅有部分蔬菜、肉類、

22、家禽、蛋類、糧油等，水產(chǎn)品僅有兩家（已搬至市場(chǎng)外側(cè)）。市場(chǎng)按照檔口劃分經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)位置，每檔口2-3m不等，每檔口費(fèi)用大致在180-350/月元左右。原有部分經(jīng)營(yíng)戶由于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及市場(chǎng)格局等因素，搬至項(xiàng)目入口處擺攤或沿街鋪面經(jīng)營(yíng)，入口處商鋪?zhàn)鈨r(jià)約在1.5-2.2元/m2天左右。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場(chǎng)簡(jiǎn)介管葡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管葡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是目前建甌最大、也是經(jīng)營(yíng)最好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約3000m2左右。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種較為齊全，具體有各類蔬菜、菌類、副食、糧油、家禽、蛋類、肉類、水產(chǎn)品、水果等。主干道蔬菜檔口4-8m/檔，約15000-20000元/年，內(nèi)側(cè)4-6m檔口4000-6000元/年不等；

23、肉類檔口2-3m/檔，15000-30000元/年不等。水產(chǎn)品檔口主干道約6左右檔口20000元/年，內(nèi)側(cè)4-6m檔口6000-10000元/年。市場(chǎng)同時(shí)收取約30-50元/檔口的管理清潔費(fèi)。每年市場(chǎng)主干道位置檔口均競(jìng)價(jià)租賃。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目租賃價(jià)格建議一二層租賃價(jià)格建議東岳路沿街鋪面東岳路沿街鋪面建議參考較低租賃單價(jià)（一層）0.9元/m2天左右，但由于項(xiàng)目沿街有兩層商鋪，二層商鋪的租賃價(jià)格從我司操作經(jīng)驗(yàn)來看，一般在一層的60%左右甚至更低，我們暫取60%，則一二層平均租賃價(jià)格約在0.7元/m2天左右。菜場(chǎng)檔口（暫按m2為單位）菜場(chǎng)一二層檔口（若按照m2為單位）我們按照沿街一二層平均

24、0.7元/m2天的60%計(jì)算，約為0.4元/m2天。由于菜場(chǎng)部分通道及配套設(shè)施占整體建筑面積的50%左右（菜場(chǎng)按實(shí)際使用面積出租），則收費(fèi)應(yīng)為0.4元/m2天的兩倍，我們計(jì)為0.8元/m2天。三四層租賃價(jià)格建議三四層租金由于考慮整層或半層整體出租，在整體價(jià)格考慮時(shí)，應(yīng)比平常略低。按照我司經(jīng)驗(yàn)，三四層租金約是二層的75%。二層建筑面積租金約在0.4元/m2天，那么三四層的租金約0.3元/m2天。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目招商與租賃政策建議一、租金政策：1、沿街鋪面及三、四層先期簽署1-3年租賃合同，每簽一年租金總價(jià)優(yōu)惠5%；菜場(chǎng)部分經(jīng)營(yíng)戶先期簽署1-3年租賃合同，每簽一年減兩個(gè)月租金。2、第四年

25、有優(yōu)先租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，重新簽合同，合同期3年。租金另行確定。3、菜場(chǎng)部分老客戶帶新客戶可免1個(gè)月租金（已租賃老客戶帶新客戶租賃成功）。二、稅費(fèi)優(yōu)惠：1、爭(zhēng)取相關(guān)稅費(fèi)、工商服務(wù)費(fèi)一定時(shí)間的減免政策。2、管理費(fèi)：菜場(chǎng)部分每平米每月8元，第一年減半。三、統(tǒng)一辦理：1、通過政府爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)辦理各類證照綠色通道。為了更好的實(shí)現(xiàn)招商，吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶及各業(yè)態(tài)的入住，需要制定招商優(yōu)惠條件。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目租賃回報(bào)概算我們按照以上建議的價(jià)格與招商租賃租金政策進(jìn)行理想狀態(tài)下（全部租賃）十年的概算。菜場(chǎng)部分總建筑面積2158m2，由于菜場(chǎng)租賃采用實(shí)際使用面積，考慮菜場(chǎng)部分通道及配套設(shè)施占整體建筑面積的50%左右

26、，故計(jì)為1079m2。在項(xiàng)目順利開展的理想狀態(tài)下，保守估計(jì)項(xiàng)目純租賃所得10年占總投資回報(bào)73.28%，年均投資回報(bào)7.33%左右（未考慮管理費(fèi)用）。后期或可考慮在菜場(chǎng)招商到一定程度時(shí)適時(shí)推出經(jīng)營(yíng)權(quán)出售10年（或者20年）。PART 5項(xiàng)目招商執(zhí)行項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目招商準(zhǔn)備需要明確的幾點(diǎn) 培育市場(chǎng)的戰(zhàn)略理念 項(xiàng)目要在有充分預(yù)見的基礎(chǔ)上制定合理有效的招商政策，明確總體目標(biāo)，從戰(zhàn)略的高度、 長(zhǎng)遠(yuǎn)利益設(shè)計(jì)招商過程中的各種如租金、管理費(fèi)、免租期等參數(shù)。作好讓利的充分準(zhǔn)備， 給經(jīng)營(yíng)商戶、消費(fèi)者留足空間。我們相信，短期讓利等于優(yōu)質(zhì)投資，是項(xiàng)目短期與長(zhǎng)期， 局部和整體關(guān)系的合力選擇。 循序漸進(jìn)的工作

27、方式 招商本身就是一個(gè)變數(shù)較大、主體較多的系統(tǒng)工程，涉及到項(xiàng)目的方方面面，必須踏實(shí) 做好每步工作和細(xì)節(jié)。具有前瞻性的方案是成功的重要基礎(chǔ)。同時(shí)在客觀的角度對(duì)方案 切實(shí)可行性進(jìn)行多維度思考。 依托開發(fā)商，準(zhǔn)確把握經(jīng)營(yíng)、管理的需求點(diǎn) 為更好的實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤(rùn)需求，我們?cè)诜桨冈O(shè)計(jì)和招商中，將開發(fā)商的需求、市場(chǎng)規(guī) 律及我們的專業(yè)水平有機(jī)的結(jié)合起來。 開發(fā)商招商的基本目的 以招商帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，以招商為后期管理創(chuàng)造平臺(tái)，有力的招商將更好的提升項(xiàng)目后期 的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為將來物業(yè)的有序經(jīng)營(yíng)管理奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目招商執(zhí)行策略由于項(xiàng)目分成三個(gè)出租經(jīng)營(yíng)區(qū)塊，由于分割面積的大小和經(jīng)營(yíng)商戶的數(shù)量，應(yīng)

28、先行側(cè)重于沿街配套商業(yè)及菜場(chǎng)部分的順利進(jìn)行，同時(shí)帶動(dòng)三四樓賓館、培訓(xùn)業(yè)態(tài)的招商。 走出去、請(qǐng)進(jìn)來 建立直復(fù)式的招商 網(wǎng)絡(luò) 以流動(dòng)招商為主、 現(xiàn)場(chǎng)招商為輔 直接式：采用人員直訪建甌符合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)客戶 媒體模式：利用媒體發(fā)布招商推廣的廣告實(shí)施快、準(zhǔn)、靈的執(zhí)行戰(zhàn)略 快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的營(yíng)銷媒介達(dá)成商家的全面認(rèn)知、認(rèn)同。 準(zhǔn)：把準(zhǔn)確明晰定位和區(qū)域未來無限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家；準(zhǔn)確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，

29、專業(yè)地操作招商計(jì)劃。 靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，因此必須根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目招商前相關(guān)工作準(zhǔn)備項(xiàng)目目前建筑已基本建造完成，業(yè)態(tài)確定后相關(guān)的工作應(yīng)盡早啟動(dòng)。業(yè)態(tài)確定后首先要進(jìn)行改造的菜場(chǎng)部分應(yīng)在招商相關(guān)工作準(zhǔn)備過程中同步進(jìn)行，確保項(xiàng)目招商的順利進(jìn)行。出于盡快啟動(dòng)招商的需要，建議開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議確定后1個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成建筑改造及相關(guān)準(zhǔn)備工作，即3月底完成所有相關(guān)準(zhǔn)備，4月1日起招商正式開始。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項(xiàng)目階段劃分(預(yù))第一階段 啟動(dòng)招

30、商（2014年3月1日-2014年4月30日）招商目標(biāo)：整體招商面積的15%租賃、稅務(wù)、工商支持：獲得實(shí)質(zhì)性的租賃、稅務(wù)和工商方面的優(yōu)惠政策，減免稅金收費(fèi)等政策落實(shí)和確定。給更多的客群以信心。推廣目標(biāo)：初步樹立項(xiàng)目形象，建立商家與消費(fèi)群體的認(rèn)知度；傳播項(xiàng)目商業(yè)核心理念，引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)。招商推盤計(jì)劃：主要針對(duì)菜市場(chǎng)部分及沿東岳路配套業(yè)態(tài)，三四樓尋找客戶。開發(fā)商配合：及時(shí)配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。建筑改造完畢。根據(jù)前階段的招商信息反映，及時(shí)調(diào)整相關(guān)招商政策、招商方式，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃可根據(jù)市場(chǎng)反饋狀況和前期招商狀況進(jìn)行靈活調(diào)整。招

31、商目標(biāo)：25%推廣目標(biāo)：進(jìn)一步的宣傳與提升形象，同時(shí)采用一定的策略增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)人群對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的認(rèn)識(shí)，將社會(huì)大眾與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶的關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目。集中舉辦相關(guān)業(yè)態(tài)簽約、活動(dòng)、廣告、促銷是此階段的重點(diǎn)。對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)、建筑形態(tài)、動(dòng)線布置、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局等進(jìn)行重點(diǎn)宣傳。招商推盤計(jì)劃：強(qiáng)推菜場(chǎng)部分及東岳路沿街配套，同時(shí)三四樓招商展開。開發(fā)商配合：及時(shí)配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。進(jìn)入招商強(qiáng)化推廣階段，確保相關(guān)費(fèi)用即時(shí)到位。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析第二階段 招商集中期（2014年5月1日-2014年6月30日）項(xiàng)目階段劃分(預(yù))招商目標(biāo)：20%推廣目標(biāo)：持續(xù)宣傳提升形象，使得項(xiàng)目在消費(fèi)者的印象中植入“超市化整潔布局、自由便捷的菜場(chǎng)”的形象，更有餐飲、賓館酒店、培訓(xùn)場(chǎng)所等業(yè)態(tài)。區(qū)域規(guī)劃前景、項(xiàng)目規(guī)劃、可吸納消費(fèi)人群是此階段的重點(diǎn)。招商推盤計(jì)劃：所有業(yè)態(tài)的持續(xù)招商。開發(fā)商配合：即使配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析第三階段 招商沖刺期（201