1、房地產企業納稅戰略項目管理和涉稅風險房地產企業運營循環圖現金建設施工取得土地銷售債權人股東政府或其他企業稅務局客戶人力資源流動固定權益負債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應商現金流入現金流出現金留存房地產行業特點一、國民經濟支柱行業二、不規范行業三、監管力度日益加強的行業四、獨特運營模式的行業房地產項目開發流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項審批建設用地規劃許可證房地產開發項目手冊建設工程規劃許可證建設工程施工許可證招標評標定標施工管理項目竣工驗收項目預售與銷售物業導入辦理業主產權證施工監理總包或分包房地產企業財務管理特點一、以項目為核心二、獨特的成本科目土地征用費及拆遷補償費出讓（

2、轉讓）金；配套費、契稅等稅費；拆遷補償與安置費用。前期工程費項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用建安工程費建筑（基礎、土建）；安裝（水電氣、消防、空調、暖通、電梯）基礎設施建設費各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。公共配套設施費會所、車庫、幼兒園、物業用房等開發間接費項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等房地產企業財務管理特點開發間接費土地及拆遷補償費用前期工程費

3、基礎設施費公共配套設施費建安工程費期間費用房地產企業財務管理特點三、獨特的收入確認標準期房與現房；預收與收入四、獨特的稅收體系營業稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產稅印花稅房地產企業財務管理特點五、獨特的資金體系與財務杠桿1、現金流的不平衡2、高財務杠桿取得土地審批規劃拆遷補償建安施工銷售現金流入現金流出房地產企業財務管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存1、經營收入透明2、嚴酷的監管形勢和稅收形勢3、無處不在的涉稅風險4、超重的稅負負擔房地產財稅管理潛力何在？房地產企業納稅戰略思維框架資金戰略與涉稅風險房地產企業土地獲取與涉稅風險投資戰略與涉稅風險運營戰略與涉稅風險房地產企業土地獲取與涉稅風

4、險房地產企業土地獲取與涉稅風險不同的取得土地方式決定了房地產運營的兩大關鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺；二是土地交易本質問題，土地交易本質決定了房地產開發企業同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地收購土地持有方合作開發模式（合作建房）城中村改造買賣樓花代建房地產企業土地獲取與涉稅風險一、購買土地模式1、國家土地使用權出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產企業需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會計處理：（4）憑證后附：國有土地使用權出讓協議、出讓金繳納收據、付款憑證、契稅繳納依據、印花稅繳納依據等。案例：某房

5、地產企業從開發區以每畝100萬元取得出讓綜合用地100畝，出讓金共計1億元，依據當地政策，三個月后開發區返還地款2000萬元，但財政收據為1億元，請問土地成本為多少？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式2、企業之間土地使用權轉讓（土地交易二級市場）（1）轉讓特殊要求年限延續，使用性質延續原土地使用權出讓合同規定的權利和義務城市房地產管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工

6、業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業稅、所得稅（3）會計處理（4）憑證附件營業稅發票、契稅單據、轉讓協議、付款手續土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業稅差額征稅風險財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知（財稅200316號）文件規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。風險之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產公司從政府手中以出讓形式取得一

7、塊土地，繳納出讓金后自行開發至七通一平后，又將土地轉讓給房地產公司乙進行開發。請問營業稅是否可以差額征收？國家稅務總局態度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業稅差額征稅風險2、在建工程轉讓能否享受差額征收？案例某房地產公司通過產權交易所項目轉讓信息平臺購買了其他公司一項已經進入施工階段的在建工程項目，該公司繼續建設完工后對外銷售,營業稅計稅營業額是否應等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價? 國家稅務總局態度；青島、吉林政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業稅差額征稅風險3、上一環節未征稅是否能夠

8、差額征收？案例我公司兩年前通過法院執行取得債務公司用于抵債的一棟房產，但由于債務公司未開具營業稅發票，我公司當時以法院相關判決與法律文書入賬，現擬將該房產轉讓，請問能否享受營業稅差額征稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業稅差額征稅風險4、投資取得的房產再轉讓是否可以差額征稅？案例我公司2008年接受股東以不動產進行增資，不動產評估價值1000萬，以評估報告入賬，現準備將其以1500萬元轉讓，請問是否可以營業稅差額征收？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業稅差額征稅風險5、營業稅差額征收的扣除項目問題案例我公司于2009年購

9、買寫字間2000平方米，總價為3000萬元，契稅3%為90萬元，各項交易費用共40萬元，請問再次轉讓時營業稅差額征收的扣除項目應該包括哪些？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（2）轉讓方土地增值稅加計扣除風險案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進行任何開發即轉讓給另一家公司，請問在計算土地增值稅扣除項目時能否進行加計扣除？案例我公司從一家房地產企業轉讓取得一個開發項目，主體已接近完工，由于資金出現問題，我公司在未繼續施工建設的情況下就將該項目再次轉讓，請問土地增值稅清算能否計算加計扣除？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（4）契稅征收

10、風險案例甲房地產公司從乙公司通過轉讓取得工業用地50畝，簽署土地使用權轉讓協議一份和補償協議一份，約定土地轉讓價格為5000萬，補償協議為2000萬，請問甲公司繳納契稅的計稅價格為5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產公司又將該土地用途從工業變更為住宅用地，補繳出讓金5000萬元，是否還需要再次補繳契稅？案例甲房地產企業根據當地政府相關規定繳納了每個平方建筑面積150元的市政配套費，稅務機關要求就配套費部分補充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（5）土地使用稅征收風險案例我公司2010年從另一家企業取得國有土地一塊，轉讓協議為2010年5

11、月8日簽署，但7月25日才實際拿到地，最終8月12日才取得新的土地證，我們認為應該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）規定以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。企業征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（6）拆遷補償涉稅風險案例房地產企業甲從工業企業乙通過轉讓取得一塊工業用地，由于乙企業土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割

12、，雙方直接簽署了不動產轉讓協議，甲企業支付6000萬元（評估報告中土地4000萬元，地面建筑物2000萬元），取得乙企業廠房、辦公樓連同工業用地30畝。土地過戶后，甲企業進行了土地用途變更，將工業用地變為住宅用地，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。請問：廠房和辦公樓部分的2000萬元能否進入土地成本？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（6）拆遷補償涉稅風險案例國有企業甲經營不善，面臨改制，拿出企業的一塊土地（劃撥性質）尋求合作。房地產企業乙同甲簽署土地轉讓協議，愿意向甲企業支付2000萬元，用于甲企業改制和職工安置，以換取這塊土地。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃

13、撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產企業乙，由乙繳納出讓金。那么，房地產企業支付給國有企業甲的2000萬元究竟是土地轉讓款還是補償安置費？甲企業是否需要開具發票？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（6）拆遷補償涉稅風險拆一還一涉稅處理問題案例房地產企業甲用開發的商品房對土地上的原住戶進行安置，共20戶，每戶按照90平方進行安置；同時對原土地的商戶也進行安置，由于本項目無合適商鋪，甲企業同原10戶商戶商議決定用另一項目的商鋪進行安置，每戶安置標準為40平方。請問，這兩部分安置如何進行稅務處理？該安置部分是否需要視同銷售？土地獲取階段財稅處理拆一還一涉稅處理問題拆一還一的

14、補差價問題案例房地產企業甲在對20戶原住戶進行回遷安置過程中，按照規定應補償每戶90平米房屋，但實際房屋設計面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方8000元繳納了補差價款，請問這部分款項是否要確認收入繳納各項稅收？案例房地產企業乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結構的不同涉及到同10戶回遷戶的互補差價，其中3戶，房地產企業乙需要補給其差價款共計56萬，另外7戶需要向乙企業繳納差價款42萬。請問房地產企業乙如何就差價款收支進行稅務處理？土地獲取階段財稅處理二、合作開發模式（合作建房）性質界定：一方出錢，一方出地，合作開發，共享收益處理方法：情況復雜，性質各異你需要考慮

15、的因素：是否設立項目公司？土地是否過戶？真投資還是假投資？分享利潤還是取得固定收益？取得現金還是取得房子？不同因素決定了合作開發的不同交易本質，最終決定了財稅處理的巨大差異。土地獲取階段財稅處理合作開發模式全系分類設立項目公司模式項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發本質模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發模式全系分類合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發主體利益分享合作開發本質模式一出地方投資到資金方，資

16、金方為開發主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發模式全系分類設立項目部模式設立項目部模式土地變更與開發主體利益分享合作開發本質模式一土地不過戶，出地方為開發主體真項目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發主體真項目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理三、收購土地持有方模式很多房地產開發企業通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產公司，還需在土地持有方公司基

17、礎上進行改制，變更為房地產開發企業。案例：房地產企業甲以1億元收購房地產企業乙100%股權，繼續開發乙所持有的200畝開發用地，請問土地成本可否按照1億元人民幣重新入賬？假設房地產企業乙實際凈資產為5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個人所得稅？房地產企業土地獲取與涉稅風險四、舊城改造（城中村改造、棚戶區改造）1、什么是城中村改造與棚戶區改造？2、城中村改造與棚戶區改造的本質是什么？3、城中村改造與棚戶區改造的稅收風險拆遷補償房屋是否視同銷售案例：甲房地產企業承擔政府的城中村改造項目。項目總用地300畝，安置面積20萬平方，開

18、發面積40萬平方。項目完工，甲公司將安置部分通過城改辦分給村民，稅務機關認為甲企業安置房部分為視同銷售，應確認收入繳納營業稅、土地增值稅和所得稅。請問是否合理？房地產企業土地獲取與涉稅風險五、代建代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲單位委托乙房地產公司建設其職工住宅樓，總價款2個億，由乙公司負責拿地，規劃，建設，甲公司按照約定進程支付款項，請問乙公司是否為代建？丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產公司進行代建，約定資金由丙公司提供，開發完成后丙公司向丁公司支付項目總投入5%代建管理費。請問丁公司是否為代建？房地產企業土地

19、獲取與涉稅風險五、代建案例3：甲房地產公司接受政府市政部門委托建設一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設，約定建設完畢后以2億元回購。請問甲公司如何進行財務和稅務處理？關鍵一：這是什么性質的合作？BT(即“建設-移交”)投融資建設模式(以下簡稱BT模式)是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設方式，近年來在國內很多城市基礎設施項目中得到了廣泛應用。實行BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權確定項目業主，由項目業主通過招標方式選擇投融資人(以下簡稱融資人)，融資人負責建設資金的籌集和項目建設，并在項目完工經驗收合格后立即移交給項目業主，由項目業主按合同約定分次支付回購價款。因此，BT

20、是通過融資進行項目建設的一種融投資方式。六、買賣樓花房地產公司在開發項目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發，需要轉讓項目或尋求合作。常常采取樓花的形式來進行合作。案例一：以項目的局部作為樓花房地產公司甲住宅小區項目項目A區項目B區項目C區房地產公司乙房地產公司丙房地產企業土地獲取與涉稅風險六、買賣樓花案例房地產公司甲取得一塊開發用地，建設住宅小區項目，共計20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格2000元人民幣。乙公司支付樓花款2億元后進駐項目，開工建設。最終乙公司花費建設費用、期間費用等共計3億元。該部分最終實現銷售收入8

21、億元人民幣。請問：雙方有什么風險？房地產企業土地獲取與涉稅風險六、買賣樓花案例二：以整個項目作為樓花甲房地產公司將一個小項目交給乙房地產公司運作，約定乙支付給甲公司1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔。請問：問題一：乙公司的錢怎么進來？問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？問題三：乙公司同建安企業如何合作？問題四：甲公司同建安企業如何合作？問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？房地產企業土地獲取與涉稅風險房地產公司甲樓花出售方房地產公司乙樓花接手方我們的觀點：1、土地取得是房地產開發企業生存命脈，實踐中有六種常見的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預示的開發主體和土地交易均有較大差異，

22、開發企業必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認清每種取得土地方式本質的基礎上，必須預先從合作架構、合同、財務處理、稅務處理等方面進行準備，以避免給企業帶來巨大風險。房地產企業土地獲取與涉稅風險房地產企業投資戰略與涉稅風險分析房地產企業投資戰略與涉稅風險一、房地產企業投資方向分析新項目投資、產業鏈投資與其他行業投資房地產企業新項目一新項目二新項目三建安企業裝飾裝修企業銷售代理企業物業管理企業其他行業二、投資戰略與資產重組廣義的投資常常和資產重組聯系在一起，并通過種種重組的方式實現企業投資的目的。企業企業法律形式改變分立債務重組股權收購合并資產收購房地產企業投資戰略與涉稅風險1、債務重組（1）債

23、務重組本質債權（應收、其他應收）換現金、股權、其他資產等某企業“債權換土地”案例（2）三個風險點視同銷售公允價值重組收入與重組損失（3）稅收優惠重組應納稅所得額占全年應納稅所得額50%以上，可在5個納稅年度平均分配。房地產企業投資戰略與涉稅風險2、股權收購（1）股權收購本質現金、股權、其他資產等換取對方股權（2）三個風險點視同銷售、公允價值、重組收入與重組損失（3）稅收優惠股權置換中，收購股權不低于75%；股權支付不低于85% 。（4）個人股權轉讓是否繳納個人所得稅？國家稅務總局關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知 國稅函2009285號國家稅務總局關于股權轉讓所得個人所得稅計稅依據核

24、定問題的公告 國家稅務總局公告2010年第27號關于加強稅務工商合作 實現股權轉讓信息共享的通知國稅發2011126號（5）股權投資入股股權出資提示：企業可利用股權出資方式設立集團公司，降低財務風險。房地產企業投資戰略與涉稅風險3、資產收購（1）資產收購本質資產換取現金、股權或其他資產 投資（2）三個風險點視同銷售公允價值重組收入與重組損失（3）稅收優惠收購的資產不低于轉讓企業全部資產的75%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%（4）個人資產評估增值是否繳納個人所得稅？國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復2005319號國家稅務總局關

25、于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知2008115號國家稅務總局關于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規范性文件目錄的公告 國家稅務總局公告2011年第2號文件全文失效廢止文件第524條房地產企業投資戰略與涉稅風險4、企業合并（1）企業合并本質吸收合并（A+B=A）；新設合并（A+B=C）資產換取股權（2）三個風險點視同銷售公允價值重組收入與重組損失（3）稅收優惠所得稅：企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業稅、土地增值稅、契稅房地產企業投資戰略與涉稅風險5、企業分立（1）企業分立本質存續分立（A=A+B）與新設分立 （A=B+C）資產換取股

26、權（2）三個風險點視同銷售公允價值重組收入與重組損失（3）稅收優惠所得稅：被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業稅、土地增值稅、契稅房地產企業投資戰略與涉稅風險資產重組和投資也是一種交易，關鍵在于認清這種交易的本質，同時利用稅法的優惠政策合理設計重組和投資方案，實現企業利益最大化。房地產企業投資戰略與涉稅風險房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資戰略與企業架構企業一企業二企業三企業四股本架構業務架構組織架構地域架構企業群架構企業群架構單一企業架構

27、資產架構企業財務架構房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資戰略與企業架構1、企業群架構（1）產權關系架構 控股模式與參股模式 控股的標準？幾個節點（1/3；1/2；2/3） 控股與參股 案例 子公司與分公司模式 直接經營分公司子公司 子公司與分公司 案例 緊密企業群與非緊密企業群房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資戰略與企業架構1、企業群架構（2）資產關系架構 資產所有權的安排 資產架構與業務架構的關系 折舊或攤銷的問題 土地使用權歸屬問題 城市綜合體項目之酒店經營案例 企業群中的“明星企業”模式 優質資產匯集“明星企業” 國有企業分拆上市 房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資與企業架構1、企業

28、群架構（3）業務關系架構多元戰略架構 某集團公司生物制藥酒店餐飲房地產商業超市房地產企業投資戰略與涉稅風險1、企業群架構（3）業務關系架構專業化戰略架構 房地產開發企業土地供應方國家或其他企業拆遷公司中介機構設計公司建筑企業安裝企業裝修企業銷售公司廣告公司物業公司房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資與企業架構2、單一企業架構股本架構業務架構組織架構地域架構資產架構房地產企業房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資與企業架構2、單一企業架構（1）股本架構 單一企業股本架構服從于企業群產權關系架構 股本架構簡單原則 股本架構的演變歷程 股本架構可控原則 國有股東問題 股東的價值是什么 我們應該選擇什么

29、樣的股東？ 自然人股東還是法人股東 某企業分紅問題 特殊事項的股本架構調整 土地投資入股引發的股本架構調整 收購土地持有方引發的股本調整房地產企業投資戰略與涉稅風險2、單一企業架構（2）資產架構 長期投資：請別的企業代為賺錢的資產固定資產、無形資產：資金一旦投入短期內回不來的資產其他資產：已經耗掉現金，但不想承認為費用的虛的資產流動資產：買賣收付過程中會帶來現金增加的資產流動負債：近期需要償還的債務長期負債：一年內不需要償還的債務股本公司登記時投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產企業投資戰略與涉稅風險2、單一企業架構（2）資產架構 a、非流動資產與流

30、動資產的架構流動資產為主：住宅地產型非流動資產為主：商業地產型流動資產與非流動資產并重房地產企業資產架構發展趨勢輕資產方向 萬科天地源金融街流動資產1526億65.4億383.24億存貨1115億35.75億276.55億非流動資產79.5億4.32億87.55億投資性房地產1.24億1.43億56.9億房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資與企業架構2、單一企業架構（2）資產架構 b、負債架構財務杠桿香港地產四大天王：低于40%負債率 國內地產上市公司：高于70%負債率 思考：貴企業目前的負債率是多少？ 負債的稅收風險利息 企業經常取得來自哪些領域的借款？ 商業往來 銀行 股東 高管與員工 其

31、他企業和個人 房地產企業投資戰略與涉稅風險三、投資與企業架構2、單一企業架構（2）資產架構 c、股東投入架構 未分配利潤、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉增股本 資本公積類型 盈余公積轉增股本 股權與債權的轉化策略 資產評估增值問題 房地產企業投資戰略與涉稅風險案例甲房地產企業以4000萬元收購乙房地產企業，乙房地產企業主要資產為一塊土地，原賬面價值2000萬元，現價值為4000萬元，于是甲企業將乙企業的土地進行評估，發生評估增值2000萬元，會計處理為：借：開發成本 2000萬元貸：資本公積資產評估增值 2000萬元然后再將該部分資本公積轉增股本，賬務處理如下：借：資本公積資產評估增值 2

32、000萬元貸：實收資本 2000萬元請問這樣操作是否可以？房地產企業投資戰略與涉稅風險（3）組織架構 a、房地產企業內部部門的協作架構 計劃預算系統 信息管理系統 內部控制系統 關鍵點上的內部監控采購部門工程部門營銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財務部門房地產企業投資戰略與涉稅風險2、單一企業架構（4）業務架構 保障房開發型業務模式 住宅開發型業務模式 商業地產型業務模式 旅游地產型業務模式 （5）地域架構注冊地納稅環境差異項目地與注冊地統一運用地域架構的風險某企業分支機構選擇所得稅繳納地 房地產企業投資戰略與涉稅風險3、房地產企業財務架構利用預算管理，預先計劃項目的收益與成本，并在預算

33、制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用的籌劃，降低稅務風險的同時獲取最大受益。全面預算管理中，以財務部門為核心，覆蓋企業所有部門、人員和業務行為，對企業一定時間階段內全部工作數字化的表述，為企業所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎。 房地產企業投資戰略與涉稅風險架構組成架構明細收入架構銷售收入視同銷售收入開發成本架構土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套設施費開發間接費期間費用架構管理費用銷售費用財務費用納稅架構營業稅土地增值稅所得稅凈利潤凈利潤房地產企業投資戰略與涉稅風險3、企業財務架構財務核算架構 “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經營行為發

34、生與會計核算的差異 成本結轉的時間點選擇完工標準 業務招待費與其他費用 間接開發費用與期間費用 收入確認的時間點選擇 房地產企業投資戰略與涉稅風險本章觀點1、房地產企業投資方向包括項目投資、產業鏈投資與多元化投資三個層次；2、房地產企業投資常常采用各種企業重組模式，常見的有債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質，從而產生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對待，以免引發涉稅風險；3、房地產企業投資過程中必須考慮企業架構問題，包括企業群架構和單一企業架構兩個層次；4、房地產企業群架構的核心考慮因素有產權架構、資產架構、業務架構三大要素；5、房地產單一企

35、業架構的核心考慮要素有股本架構、業務架構、資產架構、組織架構和地域架構五大要素。6、在投資中進行預先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產企業群架構、單一企業架構，對未來的房地產企業戰略發展，尤其是納稅戰略至關重要。房地產企業資金戰略與涉稅風險分析房地產企業資金戰略與涉稅風險一、房地產企業資金管理特點1、資金需求量大、占用周期長2、運營資金流嚴重不平衡3、資金來源三分天下房地產企業資金來源基本是以自有資金、國內銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定金、預售房款和應付工程款等。房地產企業資金戰略與涉稅風險二、房地產企業資金戰略1、通過精細化管理，提高資金利用效率2、建立立體型融資平

36、臺，擺脫單一依靠銀行存款的模式3、嘗試多元化發展，建立不同行業之間的互補效應4、積極尋求項目合作開發，解決資金難題房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（一）、股東投入資金1、土地使用權和不動產投資風險2、股東分紅風險3、股東從企業借款涉稅風險（1）、實質為分紅的股東借款案例甲企業大股東兼董事長張先生2011年年底累計在公司借款120萬元，其中50萬元為公司購買奧迪車一輛，但產權辦在了張先生個人名下，因此財務處理為個人借款；其余70萬元有40萬元為張先生實際個人及家

37、庭消費，30萬元用于公司異地經營，但一直未作賬務處理，由于該筆資金轉入張先生個人賬戶，因此也暫處理為個人借款。請問這120萬元借款有何涉稅風險？（2）、屬于正常資金調撥的股東借款（3）、驗資后抽逃資金形成的股東借款房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（二）、直接借入資金涉稅風險1、支付給個人的利息稅前扣除問題2、利息稅前扣除合規票據問題3、利息稅前扣除標準問題案例甲企業從乙企業（非關聯方）拆解資金2000萬元，約定借款期限為2月7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時，如果乙企業已向甲企業提供了20%利率的發票，甲企業該部分利息支出能否稅前扣除？房地產企業資金戰略與涉稅

38、風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（二）、直接借入資金涉稅風險4、向關聯方支付利息稅前扣除問題5、集團轉貸的利息扣除問題案例甲房地產企業同丙企業同隸屬于某企業集團。2011年通過企業丙轉貸5000萬元，銀行同丙企業約定貸款利率8%，丙企業同甲企業約定利率為9%。請問：甲企業支付給丙企業的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？6、資本利息的扣除問題房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（二）、直接借入資金涉稅風險7、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產企業從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6

39、月才陸續歸還。銀行根據借款協議計算收取了企業150萬元滯納金。請問房地產企業能否稅前扣除？8、借款是否可以無利息房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（二）、直接借入資金涉稅風險9、利息與顧問費用的轉化風險案例某房地產企業從銀行取得1億元借款，約定利息為8%，但銀行提出簽協議時要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協議中體現，1%作為財務顧問費用另行簽署協議。請問企業存在什么涉稅風險？房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（二）、直接借入資金涉稅風險10、房地產企業利息資本化問題（1）、利息資本化的起止時間與中斷項目中斷問題（2）、房地產企業利

40、息資本化的涉稅風險案例某房地產企業為增加當年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發的借款利息直接計入當期財務費用，并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。請問是否存在涉稅風險？11、利息的土地增值稅涉稅風險房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（三）、委托貸款涉稅風險案例甲房地產企業擬從乙企業拆借資金2000萬元，雙方約定通過銀行進行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析：貸款主體是乙企業還是銀行？貸款風險在乙企業還是銀行？利息票據乙企業出具還是銀行出具？委托貸款有何價值？委托貸款究竟價值何在？房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（四）、房地產信托涉稅風險1

41、、信托要求開發項目四證齊全；項目開發自有資金達到35%以上；房地產企業具備二級以上開發資質。2、信托資金成本：15%18%3、借款數額：幾千萬到幾億元4、類型：貸款型和股權型5、風險控制6、涉稅風險房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（四）、房地產信托涉稅風險投資人信托公司房地產企業借款投資人信托公司房地產企業投資投資還款歸還投資投資其他股東轉讓股權歸還投資房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（五）、房地產融資性售后回租案例某房地產企業為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運營的2萬平方米自有商鋪進行售后回租。預定以每平方米萬元價格進行不動產

42、轉讓，取得3億元資金。同時再將商鋪租回運營，時間10年，每年支付租金4000萬元。請問房地產企業如何進行財稅處理？房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（六）、房地產融資性售后回購案例甲房地產企業處于融資考慮，同乙企業簽署20套房子的售后回購協議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業以2000萬元將20套房子先出售給乙企業，6個月后甲企業再以2400萬元進行回購。請問甲企業如何進行財稅處理？甲房地產企業為解決資金問題，在取得預售許可證前針對企業員工進行內部認購，約定以每平方6000元的較低價格將商品房銷售給員工，待取得預售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網簽合同保留房子

43、或者以每平方8000元價格將商品房回購給企業。請問甲企業如何就此業務進行財稅處理？房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（七）、房地產企業資金管理其他風險與解決之道抽逃注冊資本風險資金往來混亂風險個人公司資金不分風險資金管理失控風險房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（七）、房地產企業資金管理其他風險與解決之道房地產企業資金外部管理工具資金池資金池業務內容成員單位賬戶余額上劃主動撥付與收款成員企業上存下借計息成員企業間委托貸款成員企業日間透支其他輔助業務房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（七）、房地產企業資金管理其他風險與解決之

44、道房地產企業資金外部管理工具資金池資金池作用：1、利息成本降低2、獲取最大資金回報3、改善房地產企業資金管理水平名義資金池房地產企業資金戰略與涉稅風險三、房地產企業資金管理涉稅風險（七）、房地產企業資金管理其他風險與解決之道房地產企業資金內部管理工具資金預算管理投資方案融資方案進度方案資金計劃成本費用計劃融資計劃施工進度計劃資金計劃實施資金計劃調控資金計劃修改項目進度控制資金使用監控房地產企業資金戰略與涉稅風險1、資金預算管理三大要點要多少錢？錢從哪里來？用多長時間？2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度

45、2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預計流入預計流出土地取得審批規劃拆遷補償建設施工銷售移交入駐項目清算房地產企業資金戰略與涉稅風險2、房地產企業資金使用監控體系房地產開發項目資金使用業務部門資金使用監控財務部門資金使用監控審計部門資金使用監控房地產企業資金戰略與涉稅風險3、房地產企業項目進度計劃和進度管理關鍵點（1）可行性研究階段（2）取得土地階段（3）設計階段（4）施工階段（5）銷售與入駐項目進度管理優化房地產企業資金戰略與涉稅風險本章觀點1、房地產企業資金管理的獨特特點要求企業決策者必須注重資金戰略，并善于在新的形勢下調整戰略，求得生存和發展。2、房

46、地產企業資金管理過程中，無論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風險，而且往往容易被決策者忽視。3、房地產企業常見的售后回購模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風險極大。4、房地產企業資金管理實踐中問題較多，存在種種誤區，值得決策者警惕。5、資金池是解決資金管理問題的一個重要工具，不同規模企業可以尋求適合自己的資金池模式。6、資金預算管理是解決資金管理問題的另一個重要手段，資金計劃的制定和實施，資金使用的監控，項目進度的控制均是資金預算管理應當綜合考慮和協調的關鍵內容。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險分析房地產企業項目運營戰略與涉稅風險公司設立階段 獲取土

47、地 階段 施工建設 階段 預售銷售 階段 項目清算 階段房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發成本確認完工標準實際發生成本預提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調整后續成本房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險1、劃分成本對象涉稅風險分析成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產企業而言，項目成本對象主要按照開發產品性質不同進行劃分，也就是說取決于項目開發的最終商品房的性質。（1）、房地產項目成本對象劃分原則案例某房地產開發企業拿到一塊土地，開發住宅小區項目。面積120畝，規劃

48、為多層10棟，高層2棟，高層共計28層，14層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規劃地面車庫一個，物業管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區分原則；定價差異原則；成本差異原則；權益區分原則房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險1、劃分成本對象涉稅風險分析（2）、房地產項目成本對象劃分特殊情況項目分期開發問題如何界定分期？分期開發項目是否分期清算？成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象？能否獨立歸集成本？可售與不可售的轉化問題地下車位賣還是不賣？房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納

49、稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（1）、土地成本歸集出讓金與轉讓款返還出讓金如何確認土地成本？契稅契稅計稅基礎如何確定？市政配套費耕地占用稅土地閑置費土地變更用途和超面積補交的 地價及相關稅費拆遷補償與安置費房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（2）、前期工程費歸集前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。項目整體報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等。規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計

50、、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規劃設計方案評審費。境外設計費問題房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（2）、前期工程費歸集勘察、測繪水文、地質、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。發票稅率？是否需要項目所在地發票？七通一平費用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、 接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發生的費用。臨時設施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、

51、裝飾費用。預算編審費支付給中介機構的項目編制或者預算審查等發生的費用。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（3）、建筑安裝工程費歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內外墻工程房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（4）、基礎設施建造費歸集基礎設施建設費是指開發過程中

52、所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網的對接，項目內部的對接需要企業自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（5）、公共配套設施費歸集公共配套設施費專指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。在房地產開發項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停

53、車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（5）、公共配套設施費歸集五類配套設施核算盈利性配套設施非盈利型配套設施固定資產型配套設施產權不明性配套設施與國家有關單位合資建設的配套設施案例某房地產企業在其所開發的住宅小區中配套建設郵電所一個，建設費用共200萬元，建成后以100萬元有償移交給郵政部門。如何進行財稅處理？會計核算？所得稅？營業稅？土地增值稅？房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段

54、納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（6）、開發間接費開發間接費企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 開發間接費入賬依據開發間接費中的營銷設施建造費問題項目范圍內臨時設施型和會所型、項目范圍外單獨建設型和租賃型四類開發間接費中能否列支業務招待費？房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（7）、開發成本中的預提與待攤費用案例某

55、房地產企業住宅小區項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發分兩期進行，第一期開發兩棟高層，第二期開發六棟多層和一棟會所。一期項目完工后確認開發成本，會所成本如何處理？會計處理所得稅處理土地增值稅處理房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險2、歸集開發成本環節涉稅風險分析（7）、開發成本中的預提與待攤費用案例某房地產企業住宅小區項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發分兩期進行，第一期開發兩棟高層和一棟會所，第二期開發六棟多層。一期項目完工后確認開發成本，會所成本如何處理？會計處理所得稅處理土地增值稅處理房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納

56、稅戰略要點與涉稅風險3、確認完工標準環節涉稅風險分析（1）、完工標準的稅法規定國稅發200931號文件明確規定了房地產開發項目完工標準的條件：除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：1、開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。2、開發產品已開始投入使用。3、開發產品已取得了初始產權證明。國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函2009342號）房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、確認完工標準環節涉稅風險分析（2）、完工標準的涉稅風險案例某房地產企業在購房協議中同業主約定于2010年12月1日12月30

57、日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業開發產品竣工證明材料尚未報房地產管理部門備案。因此企業在會計處理上暫未結轉收入，結轉成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。請問有無涉稅風險？完工決算時間、竣工備案時間、入住時間房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、分配共同成本環節涉稅風險分析（1）、土地成本分攤方法案例房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計6000萬元。一期開發寫字樓兩棟（占地面積畝），二期開發住宅樓四棟（占地面積畝），另有配套會所一個（占地面積2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積畝

58、），物業管理場所一個（占地面積畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計10畝。請計算各開發成本應分攤的土地成本。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、分配共同成本環節涉稅風險分析（2）、前期工程費和基礎設施建設費的分攤方法案例房地產開發企業甲項目規劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業管理場所一個1000平方米。項目共發生前期工程費635萬元，基礎設施建設費1016萬元。請計算各成本對象應分攤的前期工程費和基礎設施建

59、設費。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、分配共同成本環節涉稅風險分析（3）、開發間接費的分攤方法借款費用核算建筑面積法還是實際成本法？預算成本法？房地產開發企業僅有一個項目，且項目不分期的情況項目實質性分期開發或同時開發多個項目所得稅中的利息分攤土地增值稅中的利息分攤 房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、分配共同成本環節涉稅風險分析（4）、公共配套設施費的分攤方法案例房地產開發企業甲項目規劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面

60、積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業管理場所一個1000平方米。項目土地成本共計6000萬元，發生前期工程費635萬元，基礎設施建設費1016萬元，開發間接費（假定無利息）254萬元。假設公共配套設施中會所建安工程費為400萬，物業管理場所為100萬。請計算公共配套設施如何歸集和分攤。房地產企業項目運營戰略與涉稅風險一、施工建設階段納稅戰略要點與涉稅風險3、分配共同成本環節涉稅風險分析成本項目成本性質所得稅分攤方法土地增值稅分攤方法土地成本共同成本占地面積法占地面積法前期工程費共同成本建筑面積法建筑面積法基礎設施建設費共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費直接成本公共配套設