1、第十章 城市土地利用 第一節 城市土地的特征與土地利用第二節 自然環境與城市土地利用第三節 地租、土地制度與城市土地利用第一節 城市土地的特征與土地利用一、城市土地的概念城市土地是城市區域內的陸地、水面以及它們上下一定空間所構成的自然綜合體。 常分三個層次：城市建成區的土地城市規劃區的土地城市行政區劃轄區范圍的土地在中國, 城市土地一般是指城市社區內的土地,屬于國家所有。 二、城市土地的特征自然特征位置固定面積有限性質量差異性 功能永久性經濟特征土地資源的稀缺性區位的效益性邊際效益遞減性土地利用方式變更的困難性市場交易的低效性法律特征作為經濟物品的城市土地，是伴隨著城市土地的一種法律權利。這種

2、權利反映社會制度與觀念。法律特征是城市土地的一個需要與其它經濟物品相區別的重要之處。4三、土地利用類型 城市用地分類與規劃建設用地標準建設部（90）建標字第322號 實施時間：1991年3月1日 城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地。 公共設施用地：行政辦公用地、商業金融業用地、文化娛樂用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研設計用地工業用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地特殊用地水域及其他5在西方，城市土地利用一般劃分為：(1)商業用地:零售商業大

3、都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點上。專業性服務業需要交通方便，商業活動頻繁，但不一定接近行人眾多的地區。批發業的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區。6 (2)工業用地大型工業：占地面積大，所以很難在租金或土地使用費昂貴的土地上立足，其區位一般受用地的適用性、運輸量與環境保護等因素所決定。小型工場：其生存的條件是勞動力和市場，它們比租金更為重要。小型工場的付租能力有很大的彈性，主要視其產品的檔次而定。倉庫用地與工業用地類似，其區位也要視其儲存貨物的檔次及用地要求而定。 (3)政府機關用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強行收

4、購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務對象是其主要的區位因素。7 (4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費支出也受到一定的限制，其居住地點往往是綜合考慮生活費用、居住面積、租金和交通費，假設前兩者不變，便只能以交通費遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節省交通費；而遠離市中心，則可以少付租金，但要花費較多的交通費。假設可付出的租金不變的話，在市內租用的房屋居住面積小，但可節省交通費，在郊區租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費用，決定可付

5、租金和交通費的能力，再根據交通時間耗費的多少和對寬闊的居住面積的渴望程度，就可決定個人居住的地點。8(5)休憩用地及綠化地帶隨著對城市生活素質和美化環境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區位因素不是付租能力或市場機制，而是通過社會對市民的關心，確定它的存在。(6)交通用地和其它公用事業用地沒有交通和公用事業用地，城市便不可能發揮其職能。可是它的性質與商業和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財富之一。不過它們又具有生產性質，有的可自負盈虧或間有盈利，如碼頭、飛機場和自來水廠等。 9(7)農業用地和水面功能分化各種用地的區位因素是

6、有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強，這種傾向叫功能的分化(functional segregation)，功能區由于這種功能分化，形成了城市某一地區只有某一種單一功能，因此在現代城市中出現了按其土地利用劃分的若干功能區(Functional Areas)。混合土地利用：非歐美地區，土地分化傾向不強第二節 自然環境與城市土地利用 自然環境影響著城市土地利用。城市發展的本身通過城市人的行為改變了自然環境，而環境又反過來作用于城市人的行為，前者我們稱為行為過程，后者成為反饋過程。一、城市地理位置的選擇 地理位置包括相對位置(大位置)和城址(小位置) 1、相對位置：某城市對該城市周圍的一切

7、物質的空間關系，是一種隨著社會經濟發展而變化的地理因素，它決定了城市的個性和城市的發展前途，但對城市形態和空間結構并不一定有直接影響。 2、城址：是城市所在的地點。城址主要受自然地理要素影響。 相對位置（大位置）：決定城市的個性和發展前途。 避免在活動性大斷裂帶的兩端和拐彎的部位、兩條活動斷裂帶交匯處以及容易引起次生災害的地區建設城市或布置主要項目； 選擇抗震能力較強的基底來建設城市； 加固建筑物，提高抗震能力。 4、位于河流兩岸的城市，往往呈帶狀或者被河流分割成組團狀發展。 3、值得強調的是，城址應該盡量避免選在易發生地震的地帶上，如果相對地理位置決定了非要在這類地區建設城市不可，那么我們的

8、辦法只有三條：二、城市地形 地形對城市的影響是多方面的。 1、就城市建筑工程經濟角度來看，影響最廣的是地面坡度。從建筑角度考慮，平原最為有利，丘陵困難較多，山地則需要更大的工程措施和投資。 2、不同坡度對城市建設的影響我們可以從下表中看出：土地使用建筑形態活動類型道路設施 車速（km/h）水土保持一般汽車貨車、公共汽車5%以下適宜各種土地利用適宜各種建筑形態適宜各種大型活動適宜建各種道路60-70以上50-70不需要5%-10%適宜住宅小規模建設適宜各種建筑和高級住宅只適宜非正式活動適宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不適宜大規模建設高級住宅只適宜自由活動或山地活動小段

9、坡道不適宜不需要15%-45%不適宜大規模建設只適宜階梯式住宅和高級住宅不適宜活動不適宜不適宜應鋪草皮保護45%以上不適宜大規模建設不適宜建筑不適宜活動不適宜不適宜水土保持困難三、城市氣候 氣候對城市用地選擇和功能布局的影響以風最為顯著,風主要是指風速和風向，另外，一些地方性風對城市功能布局也有一定影響。居住區工業區風向對城市內部空間結構的影響城市熱島效應 （urban heat island ）指城市溫度高于郊野溫度的現象。一般高0.5-1度。 城市風（urban wind ）：因為人口，排放量等原因，導致市中心的溫度比郊區要高 (熱島效應) ，溫度高時空氣上升，上升后由郊區的冷空氣向城市吹

10、去，形成城市風。塵蓋四、城市植被 綠化是城市不可缺少的部分，在城市環境各個要素中，起著保護環境、改善環境的作用，被喻為“綠色衛士”。它的作用主要有： a.凈化空氣； b.減弱噪聲； c.調節、改善小氣候； d.保持水土，保護農田，凈化污水，防止火災蔓延，對有害氣體比較敏感的植物還能監測大氣污染，起到指示報警作用。五、地基承載力 1、地面巖石是城市各種建筑物和構筑物的地基基礎。地基允許承載力是指在保證地基穩定的條件下，房屋和建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載力。 2、確定地基承載力時應考慮： a.地基土堆積年代；b.地基土成因；c.地基土性質；d.地下水情況；e.建筑物基礎；f.建筑物性質。

11、3、在一些特殊土壤上建造建筑物和構筑物，必須采取專門的人工基礎，特殊土壤類型和特征如下表：土壤類型特征濕陷性黃土它是天然土壤在上覆土的自重壓力與附加壓力的共同作用下，受水侵蝕后形成的，它的土壤結構容易受到破壞。紅粘土孔隙比和含水量均較大，但地基承載力較大，不過有些可能進水體積膨脹，失水體積收縮，且它的厚度變化也大，造成地基不穩定。軟土它是一種天然含水量大，壓縮性高、承載力低的軟塑或流塑裝的粘性土，具有觸變性、高壓縮性、低透水性和不均勻性。季節性凍土在凍土狀態，地基強度較高，壓縮性較小或不具有壓縮性；融化后承載力大大下降，壓縮性集聚增加，使地基溶沉。膨脹土受水浸濕，體積膨脹；干燥失水，體積收縮。

12、部分土壤類型及其特征：六、城市地下空間 1、在城市發展中，城市地下空間問題主要是指人們面臨的地面下沉。地面沉降容易發生在軟弱沖積層地區、含有豐富的深層地下水的洪積層地區以及因工農業發展而大量抽取地下水的地區，主要原因有： 抽取地下水以及地下油、氣； 凍土層融化后； 在喀斯特地區，由于地面下隱伏溶洞，溶溝或溶槽，在天然條件下的地表水和地下水的作用下，及在人工開采和排除地下水的影響下，也會產生地面塌陷。 2、采取的辦法 a.人工填土加高地面；b.分散建井，逐步擴大開采； c.控制水源井的開采深度，防止開采強度不均，導致水質惡化； d.回灌地下水使下沉停止； e.加強水源地的保護； f.引洪淡化，改

13、造水質等。第三節 地租、土地制度與城市土地利用一、地租的基本理論 地租(land rent )的基本概念 地租 ：馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。 地租：土地在生產利用中自然產生的或應該產生的經濟報酬，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本后的剩余部分。 地租：是土地所有者憑借土地所有權將土地轉給他人使用而獲得的收入。 1、西方經濟學的地租理論早在17世紀后期，英國重商主義派經濟學家威廉配第（16231687年）對地租理論作出了開拓性的貢獻。他的著名賦稅與捐贈論首次提出，地租是土地上生產農作物所得的剩余收入，并指出由于土壤肥沃，耕

14、作技術高低的差異，及產地距離市區的遠近不同，地租和地價因而也不同，還闡明了地價可由該土地所獲地租額的資本化而算出。從而為土地經濟學中的級差地租理論奠基了一些初步基礎。安羅雅杜爾閣，是重農學派的重要代表人物之一，對地租理論也頗有貢獻。亞當斯密建立了古典政治經濟學的理論體系，他系統地研究了地租，認為地租是土地私有制發生以后出現的范疇，把地租確定為因使用土地而支付給地主階級的代價、并看到了地租的來源是工人的無償勞動，地租是“一種壟斷價格”。詹姆斯安特生，他在對谷物本質的研究一文中明確否定地租是決定價格的因素，指出并不是地租決定地上產品的價格，而是價格決定地租，并說明了土地因肥沃度不同而產生差額地租。

15、 2、馬克思主義的地租理論 馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。馬克思按照地租產生的原因和條件的不同，將地租分為二類：級差地租和壟斷地租。 級差地租是經營較優土地的農業資本家獲得的，并最終歸為土地所有者的超額利潤。級差地租又分為級差地租I和級差地租II。級差地租I，是指農業工人因利用肥沃程度和位置較好的土地所創造的超額利潤而轉化為地租(即由前兩個條件產生)；級差地租II，是指對同一地塊上的連續追加投資，由各次投資的生產率不同而產生的超額利潤轉化為地租。 絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。 壟斷地租，是指由產品的壟

16、斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。 建筑地段地租，包括級差地租，也包括絕對地租和壟斷地租。3、地租對城市土地利用模式的影響 城市一般商業中心地租最高，越是靠近中心商業區，土地租金越高。 家庭住址就必須在距離中心商業區遠近和土地租金高低之間加以權衡。（P266 圖10-6） 企業也如此。 （P266 圖10-7，圖10-8）二、我國的土地制度 土地制度的本質是與土地利用相關的權利規定。土地權利制度的建立和完善與城市發展、國家政治、經濟關系密切。土地權屬中，最重要的是所有權和使用權。土地所有權制度決定著土地的使用方式和土地收益方式，影響土地使用的社會經濟效益，是土地所有權對土地實行占有、使用、收益的權利。土地使用權（經營權）是使用人根據法律、合同的規定，在法律允許的范圍內，對土地享有的使用權。土地所有制分為土地公有制和土地私有制。隨著土地法律的建立和改革開放的深入，我國現在已經基本上形成了