1、 “愛家百合苑”物業管理服務 招 標 文 件 招標單位：駐馬店市歡樂愛家置業有限公司 代理機構：河南安廈工程管理有限公司 二0一四年一月目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc2662 投標須知前附表 PAGEREF _Toc2662 - 2 - HYPERLINK l _Toc3253 第一章 投標須知 PAGEREF _Toc3253 - 3 - HYPERLINK l _Toc7972 1、工程概況： PAGEREF _Toc7972 - 3 - HYPERLINK l _Toc7726 2、物業管理用房的配置情況 PAGEREF _Toc7726 - 3 -

2、HYPERLINK l _Toc14014 3、招標范圍： PAGEREF _Toc14014 - 3 - HYPERLINK l _Toc16888 4、招標文件的組成： PAGEREF _Toc16888 - 3 - HYPERLINK l _Toc8123 5、招標文件的澄清 PAGEREF _Toc8123 - 3 - HYPERLINK l _Toc19851 6、招標文件的修改 PAGEREF _Toc19851 - 4 - HYPERLINK l _Toc24194 7、投標書的編制 PAGEREF _Toc24194 - 4 - HYPERLINK l _Toc19798 8、

3、投標保證金 PAGEREF _Toc19798 - 5 - HYPERLINK l _Toc2269 9、投標書的遞交 PAGEREF _Toc2269 - 5 - HYPERLINK l _Toc13998 10、開標與評標 PAGEREF _Toc13998 - 6 - HYPERLINK l _Toc25275 11、合同授予 PAGEREF _Toc25275 - 6 - HYPERLINK l _Toc31241 第二章 評標辦法 PAGEREF _Toc31241 - 8 - HYPERLINK l _Toc28142 一、評標辦法制定依據 PAGEREF _Toc28142 -

4、8 - HYPERLINK l _Toc65 二、評標原則 PAGEREF _Toc65 - 8 - HYPERLINK l _Toc27897 三、評標機構 PAGEREF _Toc27897 - 8 - HYPERLINK l _Toc12973 四、評標內容 PAGEREF _Toc12973 - 8 - HYPERLINK l _Toc6442 五、評分標準 PAGEREF _Toc6442 - 8 - HYPERLINK l _Toc27992 六、評標程序 PAGEREF _Toc27992 - 10 - HYPERLINK l _Toc3724 七、評標紀律 PAGEREF _T

5、oc3724 - 10 - HYPERLINK l _Toc29601 評 標 計 分 卡 PAGEREF _Toc29601 - 11 - HYPERLINK l _Toc17536 技術標評分細則 PAGEREF _Toc17536 - 13 - HYPERLINK l _Toc762 第三章 合同條款及格式 PAGEREF _Toc762 - 14 - HYPERLINK l _Toc24567 附件一： PAGEREF _Toc24567 - 22 - HYPERLINK l _Toc15536 附件二： PAGEREF _Toc15536 - 23 - HYPERLINK l _To

6、c21668 附件三： PAGEREF _Toc21668 - 24 - HYPERLINK l _Toc9950 附件四： PAGEREF _Toc9950 - 25 - HYPERLINK l _Toc13474 第四章 技術規范及要求 PAGEREF _Toc13474 - 28 - HYPERLINK l _Toc17905 第五章投標文件的格式 PAGEREF _Toc17905 - 31 - HYPERLINK l _Toc19040 （一）投 標 函 PAGEREF _Toc19040 - 33 - HYPERLINK l _Toc7026 投標函附錄 PAGEREF _Toc7

7、026 - 34 - HYPERLINK l _Toc14031 （二）投標報價 PAGEREF _Toc14031 - 35 - HYPERLINK l _Toc31723 （三）授權書 PAGEREF _Toc31723 - 36 - HYPERLINK l _Toc24107 （五）技術標 PAGEREF _Toc24107 - 38 - HYPERLINK l _Toc32033 (六)投標書附表 PAGEREF _Toc32033 - 39 - HYPERLINK l _Toc32719 表一、投標人一般情況表 PAGEREF _Toc32719 - 40 - HYPERLINK l

8、 _Toc1789 表二、人員配備與機構設置框圖 PAGEREF _Toc1789 - 41 - HYPERLINK l _Toc31228 表三、擬委任的本合同項目主要人員資歷表 PAGEREF _Toc31228 - 41 - HYPERLINK l _Toc9430 表四、擬投入的本合同項目主要保潔隊伍資歷表 PAGEREF _Toc9430 - 42 - HYPERLINK l _Toc118 表五、擬投入的本合同項目主要設備表 PAGEREF _Toc118 - 43 - HYPERLINK l _Toc25086 表六、已完成類似項目經歷表 PAGEREF _Toc25086 -

9、44 - HYPERLINK l _Toc1376 表七、在承擔項目主要情況表 PAGEREF _Toc1376 - 45 -投標須知前附表序號內 容說 明 與 要 求1工程名稱“愛家百合苑”物業管理服務2工程地點駐馬店市中華路與駿馬路交叉口東南3建設規模總建筑面積約43450.56平方米4招標范圍見投標須知 5資金來源自籌，已落實6投標人資質要求物業管理資質三級及以上資質7項目負責人要求按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書人員8投標有效期60日歷天9投標保證金人民幣壹萬元整（以現金方式在購買招標文件時提交）10招標文件發售時間及地點時間：2014年 1 月 2 日 地點：河南安廈工程管理

10、有限公司11踏勘現場投標人自行踏勘12答疑時間：2014年 00 月 00 日 地點：河南安廈工程管理有限公司13投標文件份數正本一份、副本二份14投標文件提交截止時間及地點時間：2014年 1 月 17 日 15 時 00 分地點：河南安廈工程管理有限公司15開標時間及地點時間：2014年 1 月 17 日 15 時 00 分地點：河南安廈工程管理有限公司16評標方法及標準綜合評分法17招標責任單位聯系人及聯系方式聯系人：李總電 話：1393966390118費 用資料費1000元、招標文件資料費不予退還。第一章 投標須知1、工程概況： 本項目位于駐馬店市中華路與駿馬路交叉口東南。占地面積1

11、0470.01平方米，總建筑面積：43450.56平方米。其中地下總建筑面積6974.32平方米，地上總建筑面積36476.24平方米。其中住宅31347.5平方米，商業12103.06平方米。建筑物共計 4 幢，建筑結構為框架剪力墻（高層）。本項目的建筑密度 27.97% ，綜合容積率3.48%，綠化率30% 。規劃建設機動車停位300個。 招標方式：邀請招標2、物業管理用房的配置情況物業管理辦公用房，建筑面積為150平方米，位于小區內。3、招標范圍：(1)物業管理區域內房屋及公用部位的使用維修；(2) 物業管理區域內公用設施、設備及場所的使用、維修、養護； (3) 物業管理區域內公共區域內

12、的清潔衛生； (4) 物業管理區域內的治安要求、公共生活秩序； (5) 物業管理區域內道路、車輛管理； （6）物業管理區域內智能化系統的管理； (7) 物業管理區域內社區文化活動； (8) 物業管理區域內綠化養護。 4、招標文件的組成：投標須知投標須知前附表評標辦法；合同條款及格式技術規范及要求；投標文件的格式；5、招標文件的澄清投標人要求澄清招標文件時，應以書面形式通知發包人，發包人對其在距投標截止期前收到的要求澄清的問題，將以書面形式答復，并發送給所有獲得招標文件的投標人。投標人收到發包人的書面答復后應給予回執。6、招標文件的修改(1)在投標截止日期前的任何時候，招標人可書面補充通知修改招

13、標文件。(2)補充通知將以書面形式發給所有獲得招標文件的投標人，并對所有投標人起到約束作用。7、投標書的編制7.1組成投標書的文件詳見第五章投標文件的格式； 7.2投標價格（1）招標項目前期物業管理服務費投標報價表，必須加蓋投標人企業公章。報價計價單位按建筑面積元/月/平方米計算。投標文件中的報價表； （元/月 平方米）名稱投標報價多層住宅高層住宅聯排別墅寫字樓商業投標人應按投標文件的格式進行報價。投標人如有漏項，則被認為此項費用已包括在其他項目的單價和費用中，招標人在合同實施過程中，將不再另行支付費用。招標項目前期物業管理服務的收，支測算。7.3投標有效期60天。7.4投標內容投標人遞交的投

14、標書，應符合招標文件要求，不允許出現重要偏離或保留。7.5投標書格式和簽署(1)投標人應按照招標文件要求遞交投標書，發包人不接受選擇性的報價。(2)投標人編制的投標書，其中應有正本壹份，副本二份，并明確寫明“正本”或“副本”，兩者如有不一致處，以正本為準。(3)投標書的正本和副本，均由投標人的法定代表人或經授權的代理人簽署。授權書以書面委托的方式出具，并附在投標書中。投標書如有增加或修正的事項，都應由法定代表人或經授權的代理人簽字或蓋章證明。8、投標保證金8.1投標保證金的金額：人民幣 壹 萬元整，于投標截止時間前現金或轉賬的形式交到駐馬店市歡樂愛家置業有限公司并換取相應證明。8.2開標后，投

15、標人的投標保證金在中標結果確定后五日內無息退還。8.3投標人有以下情形時，投標保證金將被沒收：（1）在投標有效期內撤回其投標文件；（2）中標人未能在規定期限內與招標人簽訂合同協議；（3）投標人違反有關規定，串通作弊，哄抬標價的；（4）投標人在投標書中提供虛假材料。9、投標書的遞交9.1投標書的密封(1) 投標書正本和副本應分別密封包裝，不密封的投標文件無效。(2)在封皮上標明“正本”或“副本”，并在封口處加蓋公章，在封皮上寫明：招標人名稱；投標的合同名稱；投標人名稱和地址；“開標前不得啟封”的字樣。（3）開標時由投標人當眾拆開封皮，若投標人未將投標文件按上述規定進行密封和標記，招標人將不承擔與

16、此有關的責任。9.2投標截止期及投標書送達地點時間：2014年 1月17 日 15時00分 地點：河南安廈工程管理有限公司 9.3遲到的投標書發包人對投標截止時間以后收到的投標書，將原封退給投標人。9.4投標書的修改與撤回在投標書截止時間之后，至投標有效期結束前，投標人不得修改或撤回投標書。10、開標與評標10.1開標發包人將于2014年1月17日 15時 00 分開標，宣布發包人認為需要宣布和說明的其他事項。投標人應委派代表參加開標，并簽字證明出席。未參加開標的投標人的投標書將被視為無效標書，原封退回。10.2評標過程保密在宣布授予中標人合同之前，凡屬于投標書的審查、澄清、評價和比較以及有關

17、授予合同的信息都將保密。10.3投標書的澄清（1）投標書的審查、評價過程中，發包人可以要求投標人對投標書進行澄清，有關澄清的要求和答復，都要遞交書面材料。（2）投標文件中的大寫金額與小寫金額不一致時，以大寫金額為準；以不同文字方式投標文件的解釋發生異議時，以中文文本為誰。10.4投標書的響應性鑒定(1)投標書應與招標文件所有規定相符，無明顯差異。(2)如果投標書實質上沒有響應招標文件的要求，發包人將拒絕該投標書。10.5投標文件的有效性開標時，出現下列情況之一的，應當作為無效投標文件(1)沒有按招標文件的要求遞交投標保證金的；(2)投標文件中沒有法定代表人或授權人簽字的；(3)逾期送達的或者未

18、送達到指定地點的；(4)未按招標文件的要求進行密封的；(5)未按規定格式填寫，內容不全或關鍵字跡模糊、無法辯認的；(6)投標人遞交的兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中同一投標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效；(7)招標文件載明的檢驗標準、方法等不符合招標文件要求的；(8)明顯不符合技術規范、標準和方法的；(9)投標文件中附有招標人不可接受的條件。11、合同授予11.1合同授予的標準發包人將把合同授予其投標書實質響應招標文件要求且綜合條件最優的投標人。11.2中標通知書(1)在投標有效期截止前，發包人將中標通知書發給中標人，確認投標被接受。(2)中標通知書將成為合同的組成

19、部分。11.3合同協議書的簽署 中標人在接到中標通知后，應按中標通知書中規定的時間和地點，派代表來簽訂合同協議書。 第二章 評標辦法 “愛家百合苑”的物業管理服務招標評標標準及辦法，為規范評標工作，切實做好招標評標工作，特制訂本評標標準及辦法。一、評標辦法制定依據（一）中華人民共和國招標投標法；（二）國家七部委評標委員會和評標辦法暫行規定；（三）建設部前期物業管理招標投標管理暫行辦法。二、評標原則評標活動遵循公平、公正、科學、擇優的原則。三、評標機構招標人組建評標委員會（以下簡稱評委會），評委會由5人組成，專家評委5人。評委會主任由評標委員會確定。四、評標內容對各投標人所提交的投標文件的完整性

20、、響應性、物業管理計劃、財務狀況和投標報價，以及投標人擬投入本工程的人員配備及主要工作人員的綜合素質、擬用于本工程的主要設備、已完成的類似項目的業績等進行審查和分析。投標文件的完整性、響應性是指：（一）投標文件是否按照招標文件的要求填寫及提供有關材料；（二）投標文件有無顯著差異或保留。五、評分標準采用綜合評分法（總分值100分）：“商務標”部分1、“商務標”部分評分值占總分值的60分（其中價格分為30分，綜合分為30分）。2、將各投標人的投標報價累計總和除以投標文件總個數，得出投標報價平均值，該平均值即為基準價格值。投標報價在基準價格基礎上超過50%范圍以外的廢標（如有出現超過50%的，將去掉

21、該報價后重新計算基準價格）。如果項目物業有多種類型，則按照每種物業類型的報價分別計算基準價格值，然后再計算出每個投標人的每種報價價格分值，除于所報價物業類型的個數，得出最后價格分。 投標報價的平均值，應在所有投標人的有效投標報價中如出現2個相同的最高價、1個最低價或者2個相同的最低價、1個最高價，則將在去掉這3個報價后計算投標報價平均值。價格分按30分值減去投標報價對應基準價格百分比應扣分值。具體扣分分值見下表：扣分表一：偏離百分比1.00%-2.00%2.01%-3.00%3.01%-4.00%4.01%-5.00%5.01%-15.00%15.01%-25.00%25.01%-35.00%

22、35.01%-45.00%45.01%-50.00%扣分標準01234579114、價格分由物業處工作人員計算確定，計算分值均保留小數點后一位，小數點后第二位四舍五入。5、綜合分評定時應考慮投標人是否實質性響應了招標文件的要求和條件，包括：物業管理服務費用收支測算、企業經營成果和發展規劃、企業對投標項目優惠承諾等及文本的組織、編制。6、將每位專家評委對“商務標”部分的評分值累加除以專家評委數，得出的平均值即為“商務標”部分的最后評分。7、商務標綜合評分標準（30分）：(1)物業管理服務費用收支測算合法、合理（7分） （2）企業管理經驗、能力、榮譽、誠信（14分） （3）企業經營發展規劃（3分）

23、 （4）企業人力資源、技術裝備、招標項目人員配備（3分） （5）投標文件文本組織、編制（3分） （二）“技術標”部分1、“技術標”部分評分值占總分值的40分。2、“技術標”評分按招標文件的要求和條件，根據“技術標”的內容與評分要求逐項進行評審打分。3、將每位專家評委“技術標”部分的評分值累加除以專家評委數，得出的平均值即為“技術標”部分的最后評分。 4、技術標評分標準（40分）（1）招標項目前期物業管理服務的整體設想與計劃（6分）（2）招標項目前期物業管理服務的機構組織及人員配備（7分）（3）招標項目前期物業管理服務的規章、制度（4分）（4）招標項目前期物業管理標準及方案（14分）（5）招標項

24、目前期物業服務承諾及措施（4分）（6）合理化建議（5分）具體細項分值見“評委評分表”。上述六個項目應在技術標中逐章編寫，并體現其合理性、先進性、周密性和可行性。專家評委根據招標文件的評分細項標準逐項評分，得出技術標的得分。 （三）其他分值部分1、投標人在已管、在管項目獲“市優”稱號的得3分，獲“省優”稱號或“國優”稱號的得4分。單個項目的加分分值按最高分記取，不累加。獲得稱號已超過3年有效期且項目未經復驗的，不予加分。“市優”指“市級示范”，“省優”包括“省級示范”和“省級優秀”，“國優”指“國家示范”。2、分值最高不得超過4分。其他分值由物業處工作人員統一計算后告知評標小組。 （四）總分值1

25、、按（商務標部分評定分值+技術標部分評定分值）的計算方法得出投標人的最終評定總分。2、當二家或二家以上投標人出現總分相同時，投標報價對應基準價格百分比扣分值最少的投標人優先。3、以總分值從最高到最低的原則排定中標候選人。六、評標程序（一）評標委員會成員認真審閱投標書；（二）評委根據本評分辦法，對投標文件進行逐項綜合評分；（三）評標委員會經認真閱讀后，各評委獨立打分；（四）各評委綜合評分，以平均分的高低選出中標候選單位。（五）撰寫評標報告，全體評委簽名后提交給招標人。七、評標紀律（一）評標過程保密，對評標過程中全封閉操作。開標后至發中標通知書并簽署合同期間，凡與評標有關的資料以及評委會討論的情況

26、，均不得泄露。（二）任何投標人不得對評標人員施加影響，否則取消其參加進一步評選的資格。評 標 計 分 卡 工程名稱:“愛家百合苑”物業管理服務 簽名：總項細項分值 商務標（60分）價格分（30分）綜合分30分物業管理服務費用收支測算合法、合理（7分）收入項目和支出項目預算 (2分)測算說明、測算必要的依據（2分）報價及收支盈虧情況測算（1分）三年收支情況對比（1分）征收節支措施（1分）企業管理經驗、能力、榮譽、誠信（14分）一級資質4分、二級資質3分、三級（含暫定）2分獲得省級及以上4分、市級3分、沒有不得分經營規模企業無不良從業記錄企業經營發展規劃（3分）企業人力資源、項目人員配備（3分）擬

27、派任該項目負責人情況文本組織、編制（3分）標書裝訂精美、裝訂認真整齊小計技術標（40分)整體設想與計劃（6分）項目整體分析（1分）管理模式、特點（1分）管理設想、計劃1分）創優規劃和具體實施方案（2分）社區文化活動（1分）機構組織及人員配備（7分）管理機制（2分）人員配備（3分）人員培訓（2分）規章制度（4分）公眾制度（2分）檔案管理（2分）前期日常管理標準及方案（14分）前期物業管理（4分）日常物業服務標準（8分）房屋和公用設施設備管理、養護、維修方案（2分）物業管理服務承諾及措施（4分）各管理指標的承諾（2分）實現承諾的主要措施（1分）愿意承受的有關獎罰（1分）合理化建議（5分）有較大指導

28、作用（5分）、有一定指導作用（2分）小計總分值商務標評分細則總項細項分值細項分值商務標(60分)價格分（30分）投標報價部分為30分報價響應，符合要求綜合分（30分）物業管理服務費用收支測算合法、合理（7分）收入項目和支出項目預算（2分）；測算說明，測算必要的依據（2分）；報價及收支盈虧情況測算（1分）；三年收支情況對比（1分）；增收節支措施（1分）企業管理經驗、能力、榮譽、誠信（14分）一級資質4分，二級3分，三級（含暫定）2分；獲得省優及以上4分，市優3分，沒有不得分；在管項目有20萬平方米（含20萬）以上得4分，10萬平方米（含10萬）以上得3分，5萬平方米（含5萬）得2分，沒有不得分；

29、企業無不良從業記錄得2分，有一次不得分。企業經營發展規劃（3分）企業人力資源、項目人員配備（3分）擬派任該項目負責人情況文本組織、編制（3分）標書制作精美，裝訂認真整齊技術標評分細則總項細項分值細項分值技術標(40分)整體設想與計劃（6分）項目整體分析（1分）管理模式、特點（1分）管理設想、計劃（1分）創優規劃和具體實施方案（2分）社區文化活動（1分）機構組織及人員配備（7分）管理機制（2分）人員配備（3分）人員配備（1分）；人員錄用與考核（1分）；人員上崗標準（1分）；人員培訓（2分）規章制度(4分)公眾制度（2分）檔案管理（2分)前期及日常管理標準及方案（14分）前期物業管理（4分）前期物

30、業承接查驗方案（1分）；業主入住管理方案（1分）；業主臨時管理規約（1分）；業主裝修管理方案（1分）日常物業服務標準（8分）日常各項物業服務標準及實施方案（4分，缺少一項扣0.5分）；各種突發事件的應急處理方案（2分）；用戶報修、維修、回訪流程（2分）；房屋和共用設施設備管理、養護、維修方案（2分）缺少一項扣0.5分 物業管理服務承諾及措施（4分） 各管理指標的承諾(2分)一處不符合規定指標扣0.5分，扣完為止實現承諾的主要措施（1分）；愿意承受的有關獎罰（1分）合理化建議對前期物業管理有較大指導性作用（5分）、有一定指導性作用（2分）第三章 合同條款及格式委托方： 受托方：（以下簡稱甲方）

31、（以下簡稱乙方）法人代表人： 法人代表人：注冊地址： 注冊地址：聯系電話： 聯系電話：根據有關法律、法規相關規定，甲乙雙方以自愿、平等、互利、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一章總則第一條 物業基本情況本項目位于 。占地面積 平方米，其中地下總建筑面積 平方米，地上總建筑面積 平方米，建筑物共計 幢，建筑結構為框架。本項目的建筑密度 ；綜合容積率 ；綠化率 %。規劃建設機動車停位 個；其中地上 個；地下 個。第二條 甲、乙雙方約定，在合同期內，本物業管理區域物業服務收費采用包干制的方式，乙方自負盈虧。第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物

32、業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。第二章 物業服務內容第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓面、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。第五條 共用設施、設備的維修、養護、管理和運行，包括共用的上下水管道，落水管、水箱、公用照明、加壓供水設備、配電系統、弱電系統、樓宇消防設施設備、電梯等。第六條 本物業規劃紅線內屬物業服務范圍的市政公用 設施和附屬建筑物、構筑的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、池、井、室外泵房、路燈、停車場、公益性文體設施及共用設施設備使用房屋等。第七條 本物業規劃內的附屬配套建筑和設施的維

33、修、養護和管理，包括體育娛樂活動場所等。第八條 管理與物業相關的竣工驗收資料、工程圖紙與住戶檔案。第九條 公用綠地、小品、花木、水景的養護和管理。第十條 公共環境的清潔衛生、垃圾收集、清運，包括公共場地、房屋建筑物共用部位。第十一條 本物業規劃內的交、車輛行駛及停泊秩序的管理；配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等秩序維護工作（但不含人身、財產保險保管責任）。如有意外事件的發生，依照當地相關部門的鑒定承擔相應的責任。第十二條 組織開展豐 多彩以項目特色為題材的文化娛樂活動。第十三條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收取費用。第

34、十四條 屬于乙方管理維護范圍的位于業主專有部位的共用設施、設備，業主或物業使用人在該部分設施、設備出現損壞或故障時有通知乙方的義務，因未及時通知造成損失，乙方不負責任。第十五條 法規和政策規定由物業服務企業管理的其他事項。第三章 合同期限第十六條 物業服務期限自項目交房之日起至業主大會成立后，業主委員會與所選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止。第十七條 業主委員會成立但業主委員會沒有與乙方簽訂物業服務合同或者沒有選定新的物業服務企業接管本項目物業服務工作的，乙方應當繼續按照本合同標準履行物業服務義務，并享有相應的權利。 第四章 物業費用及其他 第十八條 物業費 1、本著物業服務業主、微

35、利經營的原則，遵循以社會效益、環境效益、經濟效益并重的宗旨，確定 物業費收到標準為_元/月/平方米，商業物業費收取標準為_元/月/平方米；費用構成包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；物業服務企業辦公費用；物業服務企業固定資產折舊費用；法定稅金等；物業費由乙方采取預收費的方式每半年向業主或物業使用人收取一次，具體繳費時間為每半年第一個月的5-15日。2、本合同生效之日起五日內，乙方進 項目提前開展籌備工作，甲方在項目交房前5日內將開辦費用人民幣（大寫）_一次性付給乙方用于配置物資裝備。3、未售出或未交付的空置

36、房屋由甲方 %向乙方交納物業費。4、因業主原因空置的房屋，由業主按 %交納物業費。第十九條 機動車和非機動車車輛場地服務費用：1、地上停車場車位：車位按_元/月/個收取服務費；2、地下停車場車位：車位按_元/月/個進行出租，收益部分扣除服務費后，歸屬甲方；3、車庫內外車輛臨時停車費用的收取：停車30分鐘以內不收費；停車超過30分鐘不足24小時收取 元/輛；停車超過24小時按天數累加。4、非機動車：摩托車_元/輛/月；電動車_元/輛/月（不含充電）；自行車_元/輛/月。第二十條 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費由雙方協商收取。第二十一條 房屋的共用部位、

37、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造費用按照相關規定執行。第五章 雙方權利義務第二十二條 甲方權利義務1、甲方應在項目整體交付前30日內，向乙方提供位于 項目內的物業管理用房_平方米（不少于項目總建筑面積的千分之四）；該物業管理用房由甲方負責裝飾裝修，并交由乙方無償使用；乙方不得改變物業管理用房的用途；該物業管理用房的所有權屬于全體業主共有；2、甲方應在項目整體交付前30日內向乙方移交以下資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）各專業部門驗收資料；

38、（5）房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯系方式等）；（6）物業管理所必須的其它資料；3、協調、處理本項目的遺留問題：（1）工程建設遺留問題及未售出房屋破損的維修；（2）經雙方確認應由甲方整改的項目。4、在業主入住后因房屋本體及隱蔽工程質量造成損害時，甲方應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修和賠償責任；5、協助乙方貫徹物業區域內的各項規章制度；6、甲方移交給乙方管理的房屋、設施、設備應當是經有關部門驗收的合格產品；7、甲方需對地下車庫單獨加裝水表電表，實現用水、用電的獨立計量；8、甲方提供水、電“一戶一表”的硬件設施配置，甲方向乙方正式交接水電后，應協調相關職能部門實

39、現抄表到戶（水表由乙方負責查抄到戶并負責收取水費）；9、甲方應制定臨時管理規約，在物業銷售時向物業買受人明示并予以說明，要求物業買受人或使用人對遵守臨時管理規約予以書面承諾或簽字確認；10、甲方有權向社會各界宣布甲、乙雙方合作之事實，有權選擇播放、展示、發布乙方有關物業服務資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等，但傳播的內容及效果不得對乙方的社會聲譽及經濟利益造成損害；11、甲方須在本物業介入前30日內指定專人負責并督促施工單位成立物業保修、返修工作組，全面負責與乙方物業管理處進行保修、返修業務對接。乙方依據甲方與施工單位簽訂的施工合同中的相關保修條款，草擬保修期內的三方協議，經三方認可

40、后，由甲方組織簽訂，經保證保修期內維修工作的及時性（結合保修條款界定）；12、甲方應執行建設部關于房屋實行房屋質量保證書和房屋使用說明書制定的規定；13、甲方在乙方介入前30日內向乙方辦理物業接管驗收交接手續，接管驗收標準由甲乙雙方提前交給各施工單位熟悉，以促使施工方在施工期間能夠按標準進行施工，減少返工的成本。第二十三條 乙方權利義務1、根據有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業服務，乙方承諾在本合同期內盡職盡責做好服務，提升業主滿意，不發生業主集體投訴或媒體曝光的惡性事件，積極維護甲方良好的品牌形象；2、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理制度。負責管理處組織架構的確

41、立、人員的招聘培訓、協調各種社會關系，確保本物業管理工作的正常開展；3、按物業管理法規規定，在本物業達到召開業主大會的條件時，乙方應配合相關部門籌備成立業主委員會。4、根據有關法律、法規政策及本合同的約定，乙方自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主（物業使用人）的合法權益，獲取不當利益；5、乙方收取物業費以及其他費用應符合有關法律、法規的規定；6、乙方負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案并組織實施；7、乙方應向業主和物業使用人告知物業使用及管理的有關規定。當業主和物業使用人裝修物業時，告知其有關限制條件，與其訂立書面約定，并按規定負責實施監督；8、依照法規政策有關規定對違

42、反臨時管理規約和物業管理法規政策的行為進行制止，制止不無效的可以向有關部門舉報或投訴；9、選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方；10、接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；11、乙方在服務過程中對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建或完善配套項目，須報業主委員會（在業主委員會未成立前，報甲方同意）并經有關部門批準后方可實施；12、建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；13、本合同變更或終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財務及時完整的移交給業主委員會，業

43、主委員會尚未成立的移交給甲方；14、乙方需根據每棟樓宇交付時間，按每棟人員配置標準，配置相應的人員，乙方需提前派駐項目負責人為項目提供前期介入工作，參加甲方會議，提出合理化建議，完善和調整管理方案，協助甲方制定臨時管理規約，做好業主入住準備工作。第六章 管理目標第二十四條 乙方根據物業管理服務事項制定本物業各項維修、養護和管理的工作標準及考核標準，使之達到市級優秀項目的管理標準。第二十五條 按規劃設計施工到位，符合國家各項驗收標準，在行業當年有項目評估活動并符合參評時間、條件規定的前提下，所接管本物業整體交付使用后的第二年，力爭獲得市級優秀管理項目稱號，整體交付使用后的第三年，力爭獲得省級優秀

44、管理項目稱號。第二十六條 乙方在管理實際過程中嚴格實行本物業的服務宗旨，高品質的服務理念，規范企業和個人的服務行為，提高管理服務品質，確保所提供的服務標準逐步提高。第七章 合同變更、解除和終止的約定第二十七條 業主大會重新選聘物業服務企業或因其他原因本合同終止時，乙方應在合同終止之日起30日內撤出本物業，移交物業管理用房以及與本物業有關的全部檔案資料。第二十八條 本合同終止后，甲乙雙方應做好債權債務的處理，包括物業費用的清算、對外簽署的各種協議等；乙方應協助甲方或業主大會、業主委員會做好物業服務的交接和善后工作。第八章 違約責任第二十九條 因甲方違約導致乙方未能完成管理服務內容，乙方有權要求甲

45、方限期整改，逾期不解決的，乙方有權終止合同；因甲方違約造成乙方經濟損失的，甲方應給予相應經濟賠償。第三十條 乙方提供的服務達不到合同約定的，甲方有權要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。第三十二條 以下情況乙方不承擔責任1、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；2、因維修養護物業共同部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；3、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。第三十三條 本合同生效后，甲乙

46、雙方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更、法人代表人變更或甲方將本物業整體或部分轉賣第三方的，均不構成修改或終止本合同的理由。第三十四條 甲方如有采取不公平手段致使乙方推動管理權，或造成乙方經濟損失的，應當承擔相應責任。如乙方有蓄意破壞甲方企業形象行為而造成甲方損失，乙方應承擔相應責任。第三十五條 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付人民幣 的違約金；由于解除合同給守約方造成的經濟損失超過該違約金數額的，還應給予守約方相應經濟賠償。第九章 附則第三十六條 為維護業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、協助公安機會執行任務等突發事件時，乙

47、方因采取緊急避險措施而造成的財產損失，當事人雙方按有關法律規定處理。第三十七條 甲、乙雙方可對本合同的條款進行修訂更忙亂或補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。第三十八條 如遇不可抗拒，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商不成的，甲乙雙方按下列方式解決。1、政府主管部門協調；2、提交 仲裁委員會仲裁；3、依法向甲方所在地人民法院起訴。第四十條 本合同及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。第四十一條 本合同條款如有關法律、法規、規章和規范性文件抵觸

48、，該條款無效。第四十二條 本合同正本連同附件一式五份，甲方執三份，乙方執兩份，具有同等法律效力。第四十三條 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。甲方： 乙方：代表人： 代表人：日 期： 日 期：附件一：物業構成明細類 型幢 數套（單元）數建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業用房工業用房辦公樓車 庫會 所學 校幼兒園 用房合 計備 注附件二： 物業共用部位明細1、房屋承重結構；2、房屋主體結構；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內天井；7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達室；10、 ；11、 。附件三： 物業共用設施設備明細1、綠地 平方米；2、道路 平方米；3、化糞池 個；4

49、、污水井 個；5、雨水井 個；6、垃圾中轉站 個；7、水泵 個；8、水箱 個；9、電梯 部；10、信報箱 個；11、消防設施 ；12、公共照明設施 ；13、監控設施 ；14、避雷設施 ；15、共用天線 ；16、機動車庫 個 平方米；17、露天停車場 個 平方米；18、非機動車庫 個 平方米；19、共用設施設備用房 平方米；20、物業管理用房 平方米；21、 。附件四：前期物業管理服務質量標準一、物業共用部位的維修、養護和管理1、 ；2、 ；3、 。二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理1、 ；2、 ；3、 。三、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通1、

50、；2、 ；3、 。四、公共綠化的養護和管理1、 ；2、 ；3、 。五、車輛停放管理1、 ；2、 ；3、 。六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理1、 ；2、 ；3、 。七、裝飾裝修管理服務1、 ；2、 ；3、 。八、物業檔案資料管理1、 ；2、 ；3、 。九、其他服務1、 ；2、 ；3、 。 前期物業服務合同（示范文本）使用說明1、本示范文本僅供建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同參考使用。2、經協商確定，建設單位和物業管理企業可對本示范文本的條款內容進行選擇、修改、增補或刪減。3、本示范文本第六條、第七條、第八條、第九條第二款和第三款、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十四條所

51、稱業主，是指擁有房屋所有權的建設單位和房屋買受人；其他條款所稱業主，是指擁有房屋所有權的房屋買受人。 第四章 技術規范及要求 1.對綜合管理服務質量要求： (1)負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施。 (2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。 (3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場。遇到停水停電停氣提前在小區張貼通知。 (4)業主在本物業突發疾病或遭遇意外傷害，情況危急且家中人力不足的，及時幫助業主聯系醫院，將傷病業主送上救護車或送往醫院。 (5

52、)協助召開業主大會并配合其運作。 (6)管理規章制度健全，服務質量標準完善。 (7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理。 (8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗。 (9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80。 (10)建立應對地震、火災、煤氣泄漏、交通事故、傳染病流行等公共突發事件的應急救援預案，包括組織機構、人員和具體措施等，預案必須科學可行，一旦發生，能隨時投入運行。 2.對房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護服務質量要求： (1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容觀瞻現象。 (2)房屋幢號、單元

53、號有明顯標志，設有引路方向平面圖。 (3)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢。 (4)確保雨水、污水管道保持通暢，每半年定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。 (5)負責小區智能化設施的日常運行維護。 (6)房屋小修、急修及時，合格率達100%，有維修記錄和回訪記錄。 (7)道路、停車場平整暢通，井蓋無缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標志齊全規范。 3.對綠化服務質量要求： (1)保持現有綠地格局。 (2)綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、修剪疏摟枯葉和病蟲害防治。修剪方法

54、正確，喬灌木無枯死枝，綠籬無空膛，殘花黃葉及時清除。病蟲害防治及時，植物無明顯病蟲為害現象。 (3)草坪常綠，不枯黃。 4.對保潔服務質量要求： (1)小區內設有果皮箱等保潔設施，環衛設施完善。 (2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理。 (3)每天對本物業進行清掃保潔，包括樓梯間、門廳、走廊、公共座椅，做到整潔美觀、無積塵。 (4)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。 (5)雨天應及時對區域內道路積水進行清掃。 (6)小區內路邊無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。 (7)小區內無違章臨時

55、建筑，無亂堆、亂貼、亂畫等現象。 (8)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。 5.對保安值守與公共秩序維護服務質量要求： (1)封閉式管理，做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。 (2)維護交通秩序，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢。 (3)防止入室盜竊。 (4)看管公共財產。包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、小品、花、草、樹木、果實等。 (5)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，每天做好記錄備查。 (

56、6)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 6.對消防管理服務質量要求： (1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制。 (2)消防設施有明顯標志，每月定期檢查消防設施，保證能夠隨時啟用。 (3)配備專職或兼職消防管理人員，每半年定期進行一次消防演練。 (4)消防通道暢通無阻。 (5)發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。 7.對裝修管理服務質量要求： (1)有健全的裝修管理服務制度。 (2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項。 (3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。 (4)業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政主管部門。 (5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過一天。 8.對檔案管理的質量要