1、物流工程案例集田 青 府劍萍 編著 21世紀物流理論與實務前沿 2022/7/201主要內容第一部分 選址分析第二部分 設施布局分析第三部分 運輸搬運系統分析 第四部分 物流系統分析設計與優化 2022/7/202第一部分 選址分析 第一章 超市選址策略分析 第二章 工廠和物流設施選址分析 第三章 大型建筑項目及旅游設施選址分析 第四章 店面選址分析2022/7/203第一章 超市選址策略分析案例一 家樂福選址案例二 北京五道口易初蓮花選址案例三 沃爾瑪選址2022/7/204案例一 家樂福選址一、案例背景 家樂福(Carrefour)經過45年的不斷發展、整合與創新，現在已成為全球第二大零售

2、商，是目前世界上僅次于美國沃爾瑪的著名連鎖超市集團。 家樂福進入中國市場前，進行了大量的第一手資料調查。它的調查報告顯示，中國是具有全球最大消費潛力的、令人向往的市場。2022/7/205案例一 家樂福選址二、案例分析 (一) 位置分析(二) 商圈調查 (三) 交通分析(四) 競爭分析 (五) 商品線設計(六) 管理體系2022/7/206案例一 家樂福選址三、案例總結與啟示 家樂福超市選址的策略主要有以下幾點： (1) 城鄉結合部的十字路口 (2) 嚴密細致的商圈調查 (3) 交通分析并努力拓展銷售半徑 (4) 競爭分析 (5) 根據目標顧客調整商品線 (6) 以門店為中心的管理體系2022

3、/7/207資料來源：家樂福選址實例 家樂福選址2022/7/208案例二 北京五道口易初蓮花選址 一、案例背景 易初蓮花(Lotus Supercenter)是由世界500強的正大集團全資擁有的上海易初商貿有限公司經營管理的大型倉儲式購物中心，在中國從事專業的商業零售，包括大型購物中心的選址、建設和管理工作。“Lotus”在漢語中意為“蓮花”，象征純潔、誠信和希望。 位于北京市海淀區五道口的易初蓮花分店于2005年10月開始試營業，其面積約12000平方米，其中包括小型便利店屈臣氏以及專賣店和餐飲設施。2022/7/209二、案例分析 (一) 地理位置和周邊環境分析 該區域的發展主要依托清華

4、、北大等高校，居住群和消費群比較單一，但消費能力屬于中高檔次，因此不容忽視，現已是眾多零售商家追逐的熱點區域。案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2010案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2011二、案例分析 (二) 交通環境分析 交通便利，四通八達，向東至科技大學，向南可達知春路、北航、牡丹園、北太平莊，向西至頤和園，向西北可達體育大學、上地，東北可達林業大學、農業大學、北沙灘。案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2012案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2013二、案例分析 (三) 競爭環境分析 易初蓮花距家樂福2.2km，距沃爾瑪2.4km，與

5、物美相距更近，這四大超市在分布上呈三角形狀，相互之間的距離均不超3km。由此看來，這一地區的零售業競爭形勢非常激烈，但各家銷售業績均不錯。 案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2014案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2015二、案例分析 (四) 商圈分析競爭者商圈比較 在設定各超市的核心商圈時，認為家樂福的核心商圈要大于沃爾瑪和易初蓮花，而沃爾瑪和易初蓮花的核心商圈大小相仿。由于競爭的相斥效應，認為各超市的核心商圈半徑略長于與相鄰超市距離的一半。 案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2016案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2017二、案例分析 (

6、四) 商圈分析核心商圈分析 經以上分析發現，易初蓮花的核心商圈包括的主要區域有清華大學、林業大學、北京語言大學、地質大學、華清嘉園、東升園和中關園的部分地區，商圈大致呈矩形。從公交線路上看，核心商圈的公交車程不超過4站。案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2018案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2019二、案例分析 (四) 商圈分析次級商圈分析 次級商圈主要是根據經驗上的4km距離和8站的公交車程進行預測。如圖1-6中橢圓形部分所示，西至西苑，東至北沙灘，北至北京體育大學，南至薊門橋。案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2020案例二 北京五道口易初蓮花選址

7、2022/7/2021三、案例總結與啟示 從北京五道口易初蓮花選址分析來看： (1) 易初蓮花一般會選擇消費能力旺盛、交通便利的市區。 (2) 超市選址存在扎堆現象。 (3) 商圈的分析和定位是選址不可缺少的重要內容。 (4) 冷靜地進行商圈范圍以內的競爭對手分析，才能知己知彼，百戰不殆。案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2022資料來源：劉平，四大超市巨頭“火拼”中關村，新京報。整理：張圣祿、楊玥。制作：梁慧玉案例二 北京五道口易初蓮花選址 2022/7/2023案例三 沃爾瑪選址一、案例背景 沃爾瑪1996年進入中國，在深圳開設了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店，經過10年的

8、發展，目前已經在30個城市開設了60家商場，包括沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區店三種業態。其中沃爾瑪購物廣場55家，山姆會員商店3家，社區店2家。沃爾瑪至今在華的總投資額達17億元人民幣，創造了超過3萬個就業機會，累計納稅逾15億元人民幣。 沃爾瑪的成功取決于它經營管理的許多獨到之處，其中之一就是它獨特的選址方法。2022/7/2024二、案例分析 (一) 商圈特性分析 一般來說，沃爾瑪商圈的主要特點是： (1) 超大性 (2) 交叉性 (3) 復合性 案例三 沃爾瑪選址2022/7/2025二、案例分析 (二) 選址方法及選址原則 1.選址方法 2. 選址原則 (1)從連鎖發展計劃

9、出發 (2) 選擇經濟發達的城鎮 (3) 獨立調置門店 (4) 選擇城鄉結合部案例三 沃爾瑪選址2022/7/2026二、案例分析 (三) 市場調查分析 (1) 城市結構。 (2) 商業結構。 (3) 人口特征。 (4) 交通便利性 (5) 可見度 (6) 適用性案例三 沃爾瑪選址2022/7/2027二、案例分析 (四) 整體評價 (1)由市場調查委員會研究各潛在地點，搜集信息。 (2)由一執行小組評估經濟上的可行性，然后由一財團評價該點。 (3)由決策委員會評審決定。案例三 沃爾瑪選址2022/7/2028二、案例分析 (五) 沃爾瑪北京石景山店選址分析 沃爾瑪中國公司在北京的第一家店 石

10、景山店，投資額為2億元人民幣，建筑面積超過370000平方米，可輻射區內人口達30多萬。它的商業半徑達到10km，甚至更遠。顯然，沃爾瑪選擇石景山開首家店，并非作為一般門店運作，而是作為它未來在北京市內蠶食鯨吞本地零售業的總部所在據點，是其關鍵物流配送的第一個基地。案例三 沃爾瑪選址2022/7/2029二、案例分析 1. 區位分析案例三 沃爾瑪選址2022/7/2030二、案例分析 2. 商圈的確定 石景山八角地區的重要性在于，它位于最寬闊的兩條干道阜石路和石景山路中間，接近五環路，在交通上輻射北邊的海淀區。如果在八角邊街立住腳，海淀區就志在必得了。此外還可以借助于石景山游樂場的吸引力，給沃

11、爾瑪提供大量潛在的顧客源。案例三 沃爾瑪選址2022/7/2031二、案例分析 3. 潛在的顧客源分析西二三環 (1) 博望園、豪柏國際公寓、嘉蓮苑、紫苑閣、國興家園(2) 中海馥園、蝶翠華庭、久居名園 西三四環 (1) 博望園、豪柏國際公寓、嘉蓮苑、紫苑閣、國興家園(2) 中海馥園、蝶翠華庭、久居名園 西四環外 (1) 中星公寓、永金里小區、海暉公寓、玉阜嘉園、玉海園、晉元莊小區(2) 西景佳園、玉興園、天輝公寓、八角北路住宅小區、百姓家園、龍德嘉園(3) 玉海園、西興花園、金蘋閣、魯谷小區、長安新城、萬地名苑、百朗園(4) 重興園、海特花園、自由度、地鐵古城家園、兆豐園、琳瑯莊園、新月家園

12、 案例三 沃爾瑪選址2022/7/2032二、案例分析 4. 交通分析 石景山八角地區位于最寬闊的兩條干道阜石路和石景山路中，接近五環路。 除了石景山路偶爾有車流的緩滯外，阜石路和八角東街從未堵過車。五環路和阜石路的交會處是一座立交橋，向西的引橋延伸至八角東街處正好結束，車流可從這里的路口進出。 從石景山方向乘地鐵去市區上班的人越來越多，而石景山路上的私人轎車也越來越多，他們中大部分將很難再在公主墳停留 這里也變得擁擠起來。而在石景山，在地鐵站站口，在人們的居室附近，商業網點正在慢慢興起。 案例三 沃爾瑪選址2022/7/2033二、案例分析 5. 競爭對手分析 八角西街是石景山規劃中的商業街

13、，那里最大的兩個商家是八角西單商場和物美綜合超市。但西單商場的客流量總上不去，而物美的門口擺滿了自行車，這說明它們的商圈輻射能力并不大，只是基于附近的幾個街區。案例三 沃爾瑪選址2022/7/2034三、案例總結與啟示 沃爾瑪的選址原則為沃爾瑪的成功奠定了堅實的基礎，沃爾瑪的選址具有以下特點。(一) 商圈調查(二) 選址方法(三) 市場調查分析和整體評價案例三 沃爾瑪選址2022/7/2035資料來源：中國管理咨詢網整理：王琳琳、張圣祿。制作：梁慧玉案例三 沃爾瑪選址2022/7/2036第二章 工廠和物流設施選址分析案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析 2

14、022/7/2037案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析一、案例背景 擬建項目將形成9萬噸/年電解鋅及6萬噸/年硫酸生產規模，電鋅生產采用濕法煉鋅工藝，硫酸生產采用沸騰爐酸化焙燒、接觸法制酸生產工藝。 廢氣。項目建成后,排放廢氣污染物合計為煙塵69.55萬噸/年；粉塵27.86萬噸/年；二氧化硫421.45萬噸/年；硫酸霧222.07萬噸/年廢水。項目建成后，生產廢水總產生量為1661m3/d，含重金屬，全部送廢水處理站處理。廢水處理站采用二級中和處理流程，出水水質可達標排放，正常情況下全部返回生產系統回用，不外排；事故、檢修條件下處理達標外排沘江固廢。固廢產生量約34.86萬噸/年。其中

15、渣場堆存量31.88萬噸/年，綜合利用量約2.98萬噸/年。2022/7/2038二、案例分析 (一) 區位分析(二) 周圍地區環境現狀分析 1.自然經濟概況 2.區域環境質量現狀 (1) 環境空氣質量現狀 (2) 地表水環境質量現狀 (3) 地下水環境現狀案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析2022/7/2039二、案例分析 (三) 項目對周圍環境的影響分析1. 對環境空氣質量的影響2. 對地表水環境的影響3. 對渣庫環境的影響4. 聲環境影響5. 生態環境影響案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析2022/7/2040二、案例分析 (四) 衛生防護距離設置條件 擬選廠址邊界東北距香柏

16、村0.8km、南距麥干甸0.3km。硫酸裝置布設在廠區的北面，距南部廠界約330m，距北部廠界約l00m，距南部的麥干甸約630m，距北部的香柏村約900m，可滿足項目衛生防護距離設置的要求 。 (五) 公眾參與調查 從擬建項目生產工藝、污控措施及環境影響預測結果看，在嚴格落實各項對策措施條件下，他們擔心出現的問題是可以消除的。案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析2022/7/2041三、案例總結與啟示 (1) 新廠選址要符合城市產業發展規劃和城市總體規劃中規劃用地要求。(2) 項目總體布局合理，要對周圍環境影響不大，不會改變當地的環境功能。(3) 廠址選擇滿足項目衛生防護距離的要求。(4

17、) 擬建項目將投入較大的環保投資，有效控制生產廢水的排放，杜絕生產廢水對沘江的污染。案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析2022/7/2042資料來源：趙忠昆，云南金鼎鋅業有限公司新建項目選址評價，云南環境科學，2005年01期。整理：張圣祿。制作：梁慧玉案例四 云南金鼎鋅業有限公司新廠選址分析2022/7/2043案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析一、案例背景 現在初步選定的場址位于騰沖縣城南清水鄉三營茶廠，機場東側有山脊作屏障，飛機離港爬升產生的噪音被阻隔而不干擾縣城的環境；機場位于荒山和部分茶地，土地征購費和青苗、森林賠償費相對較低，滿足了全部“小”字的愿望。 但是卻忽略了航空業與相關

18、行業綜合發展的態勢，局限于一個單一方案做決斷。這樣的決斷所存在的局限性，很難應對高速發展的社會經濟需求。2022/7/2044二、案例分析 (一) 初選剖析1. 初選場址存在的弊端(1)騰沖年降水量大(平均1487.6mm)，雨季延誤航班率高甚至無法起降。面對一年當中累計停飛一個半月以上的狀態。(2)側向風，帶來了嚴重的安全問題。(3)這個擬定機場是永遠長不大的小型機場，不存在發展擴建的余地。 (4)地質條件：機場恰巧位于一座“休眠式”火山噴口上；其二，與之相關的斷裂帶被火山巖藏匿，類似地帶每逢地震來臨，容易產生晃動而變形。(5) 機場地形是六條溝壑的源頭，場地土石方工程量大。 (6) 機場公

19、路造價不菲。案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析2022/7/2045二、案例分析 (一) 初選剖析 2. 選址標準分析(1) 能容納跑道長度為28004000m的位置。(2) 位置所在海拔高程低于或近乎1750m。(3) 機場跑道中軸線方位角與年平均主導風向一致，避免側向風對飛機起降帶來的不安全；起降段主軸線前后方和下方必須空曠無阻，滿足于飛機的無障礙起降。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析2022/7/2046二、案例分析 (一) 初選剖析 3. 合適選址(1)縣城東北方向約34km，大沙河(大盈江)右側，螞蟻村至玉泉環島花園一線廣闊平坦的稻田平壩，海拔高程16321638m，每年9月晴日偶有

20、晨霧。(2)方向與主導風向一致，逆風向起降，進離機場高空環境空曠無障礙。(3)跑道長度分兩期，一期工程不少于2800m，預留機場總長達4200m，遠期能滿足大型飛機使用。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析2022/7/2047二、案例分析 (二) 最佳場址的相關條件分析 1.工程地質條件分析 2. 道路交通條件分析 3. 噪音問題分析 4. 土地征購費分析 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析2022/7/2048二、案例分析 (三) 再論騰沖修建旅游機場的必要性和市場前景 1. 隨著騰沖旅游機場的建成，滇西片區的旅游業將被推上一個新臺階，將會給滇西片區的旅游業發展帶來極大的促進與繁榮。充分調動。

21、 2. 利于對當地社會發生局部不安定行為的臨機處理；不利于對地震、火災、疫情等突發事件的緊急救援 。 3. 花費比修建公路更加少，更加合算。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析2022/7/2049三、案例總結與啟示 由本案例分析可見：場址選擇事關重大，應通過充分的科學論證，全方位比較，權衡利弊，把今后長期使用中可能出現而又難于補救的問題考慮在先，慎重決策，以避開不利因素，確定最佳位置。 案例五 云南騰沖駝峰機場選址分析 2022/7/2050資料來源：上官旦雨、淵焰，評騰沖機場建設選址及前景，昆明理工大學學報(理工版)，2004年03期。整理：于瀾景、張圣祿。制作：梁慧玉案例五 云南騰沖駝峰機

22、場選址分析 2022/7/2051第三章 大型建筑項目及旅游設施選址分析案例六 上海世博會選址分析案例七 神龜峽旅游項目選址分析案例八 深圳高交會館選址分析 2022/7/2052案例六 上海世博會選址分析一、案例背景 世界博覽會是由一個國家的政府主辦，有多個國家或國際組織參加，以展現人類在社會、經濟、文化和科技領域取得成就的國際性大型展示會。89個成員國的代表選出了2010年世博會的主辦地 上海。 上海世博會選址應該體現以下要求: 1. 快捷高效的綜合交通運輸網絡體系 2. 優良的城市人居環境和親水理念 3. 確保“流量經濟”舒暢活絡的空間管理機制 4. 適應經濟全球化要求的公共安全系統 5

23、. 抵御災害性天氣的高標準防災體系2022/7/2053二、案例分析 (一) 中心城區的選址分析1. 位置2. 中心城區高昂的土地置換成本3. 中心城區超高強度的交通流量壓力4. 中心區對突發災害性天氣的承受能力相對脆弱5. 黃浦江水環境的治理過程較長案例六 上海世博會選址分析2022/7/2054二、案例分析 (二) 選址新建議及有利條件分析 根據國際經驗和上海市的實際情況，建議將世博會新址選在上海市的臨港新城 ，因為臨港新城幾乎完美地符合黃浦江兩岸的擇址原則，具有承辦世博會的整體優勢。 1.具有綜合交通網絡優勢 到2010年，這里的航空、鐵路、海運、高速公路、內河航運、軌道交通等綜合運輸網

24、絡將初步形成，便捷的區域內部交通體系與四通八達的對外綜合交通體系相得益彰，并可強化深水港、信息港、航空港“三港”聯動發展格局。案例六 上海世博會選址分析2022/7/2055案例六 上海世博會選址分析2022/7/2056二、案例分析 (一) 中心城區的選址分析 2. 有利于彰顯國際性港口城市的會展功能 港新城既是洋山國際深水港的組成部分之一，更是洋山國際深水港的樞紐。若能將世博會園區建設與臨港新城建設有機結合起來，走“以展興市”之路，既有利于彰顯國際性港口城市的會展功能，又有利于利用現有港口的基礎設施。 3. 有利于世博會的后期開發和延伸開發 世博會選址于市中心區，雖然有利于利用世博會機遇，

25、推動上海舊城區的更新改造，但選址于郊區同樣有助于推進新城區開發 案例六 上海世博會選址分析2022/7/2057二、案例分析 (一) 中心城區的選址分析 4. 有利于提高人居環境質量 臨港新城既是上海城鎮體系中新近確定的三座新城之一，又是上海國際航運中心的重要組成部分；既是上海面向全國及世界的現代綜合物流基地，又將成為相對獨立、功能完善并具有自由貿易區特征，以現代物流業為產業依托，有濱海特色的中等規模城市。 5. 有利于降低開發建設成本 臨港新城為新開發區，其地域寬廣，土地亦由灘涂圍墾而成。灘涂資源是國有土地，既省去了征地費用和動拆遷費用支出，又減輕了政府的協調難度。案例六 上海世博會選址分析

26、2022/7/2058二、案例分析 (一) 中心城區的選址分析 6. 有利于形成城市化發展的多重社會經濟效應 (1)符合世界大都市郊區衛星城鎮發展的大趨勢。 (2) 符合上海城市化在21世紀的地域擴展方向。 (3) 有助于通過城鄉互動發展，改變市區與郊區的二元 結構，推動上海城鄉一體化進程，完善城市結構體系。 (4) 有助于帶動蘇浙地區經濟聯動發展。 7. 有利于推動上海加快實施海洋開發戰略案例六 上海世博會選址分析2022/7/2059三、案例總結與啟示 在展覽會正式注冊之前，國際展覽局公約原則上是允許調整場址的，這在國際和國內都有先例。 只要不違背世博會的宗旨、主題和運作程序，我們應當可以

27、進行更為理智的區位選擇。 案例六 上海世博會選址分析2022/7/2060資料來源：石憶邵，2010年上海世博會選址研究，地域研究與開發，2005年04期。整理：姚成果、張圣祿。制作：梁慧玉案例六 上海世博會選址分析2022/7/2061案例七 神龜峽旅游項目選址分析一、案例背景 黔江神龜峽旅游開發以“龜、谷、土家、峽韻”為主題，開發具有原始生態、峽谷風光、龜文化、土家文化為主的，集觀光、休閑度假、探險和民族風情體驗為一體的峽谷旅游區。二、案例分析 (一) 神龜峽旅游項目開發位置 黔江神龜峽旅游區開發項目選址在三峽腹地烏江畫廊的阿蓬江上，黔江兩河鎮至酉陽大河鄉之間，項目區域東北 西南長約38k

28、m，寬約1.5km，項目建設主要是黔江兩河鎮與酉陽交界的細水村一段，長約18km。2022/7/2062二、案例分析 (二) 神龜峽旅游項目開發選址的主要影響因素分析 1. 優越的自然條件 神龜峽兩岸斷崖絕壁，似刀截斧斬，雄偉險峻，峽谷落差大。江水清澈似琉璃，峽谷巖溶地貌發育豐富，兩岸森林植被原始茂密。其風光融奇、秀、幽、深、險、山、水、林以及土家、龜文化于一體。 2. 市場因素 神龜峽旅游項目以觀光、探險、民族風情體驗、綠色休閑度假為主。因此按年齡分，瞄準了青少年、中老年市場。 3. 社會因素案例七 神龜峽旅游項目選址分析2022/7/2063三、案例總結與啟示 旅游項目選址有其特殊性，其受

29、自然條件的影響比較大。與其他的選址因素類似的是，同樣要考慮自己的目標客戶、交通條件、競爭者、社會因素以及配套設施的建設，這些方面都將影響到一個目標旅游景點最后的經營狀況。 案例七 神龜峽旅游項目選址分析2022/7/2064資料來源：冉群超，重慶市黔江區神龜峽旅游項目選址分析，重慶師范學院學報(自然科學版)，2002年01期。整理：王冰、張圣祿。制作：梁慧玉案例七 神龜峽旅游項目選址分析2022/7/2065案例八 深圳高交會館選址分析一、案例背景 深圳市會展中心建設投資逾30億元，兩次變更選址造成近5000萬元的損失。這一事實被深圳市審計局查出并曝光后，已成為深圳市民和其他關注者議論的焦點事

30、件。2022/7/2066二、案例分析 (一) 第一次選址 1996年下半年，恰逢廣交會需要新的發展空間之際，主管廣交會的原外經貿部非常希望能夠實現大轉移，而深圳市政府對此亦很感興趣，于是最后決定建設會展中心迎接廣交會。 1997年3月，深圳市規劃局開始在市中心區北端進行勘察工作，定點在中心區北片中軸線上，北靠蓮花山公園，南鄰市民中心，占地面積約20萬平方米。當年8月，廣交會大轉移的計劃叫停，選址工作也隨之叫停，其間支出費用144萬元。 案例八 深圳高交會館選址分析2022/7/2067二、案例分析 (二) 第二次選址 會展中心建在郊區 設想在濱海大道旁的填海區，還計劃建設一個船運碼頭，方便水

31、路運輸展覽品，經濟成本也低，以最大程度發揮物流、會展、旅游和交通等方面的綜合效應。這也符合深圳市中心西移的戰略。 但開工不久，工程又很快被叫停。個中原因是深圳市政府的思路又發生了改變，其間支出設計費、勘察費等共計4831萬元。 因為市政府要著力強化市中心區的建設，“中心區作為深圳市21世紀的CBD(中央商務區)，是深圳未來城市的重要標志”。 案例八 深圳高交會館選址分析2022/7/2068二、案例分析 (三) 第三次選址 第三次選址、設計、勘察、監理等費用，共計1.28億元。這樣，會展中心三次選址，兩次變更，項目前期工作產生費用共計1.78億元，其中前兩次費用計入損失，共計4975萬元。 歷

32、經數年建設，總投資逾31.9億元人民幣、占地面積達28萬平方米的深圳會議展覽中心，目前已經完成第一階段建設，成為深圳目前單體投資最大的建筑，多項工程創造“世界紀錄”。 案例八 深圳高交會館選址分析2022/7/2069三、案例總結與啟示 深圳會展中心三次選址，兩次變更，造成損失近5000萬元。規劃失控造成損失并非是個別的。 海南，安徽，湖北等均出現這種事情。 案例八 深圳高交會館選址分析2022/7/2070資料來源：深圳會展中心選址損失5000萬元，官員回應問責，中國青年報。整理：蔣昕捷。制作：梁慧玉案例八 深圳高交會館選址分析2022/7/2071第四章 店面選址分析案例九 保健品專賣店選

33、址分析案例十 干洗店選址分析案例十一 飯店選址分析 2022/7/2072案例九 保健品專賣店選址分析一、案例背景 保健品設立專賣店銷售，已是一種不爭的事實。一瞬間，忽如一夜春風來，千家萬巷專賣店開。但在專賣店繁榮的背后，卻有不少專賣店秋風掃落葉，靜悄悄地關門，正如一句詩“輕輕的我走了，不帶走一片云彩”所云。原因是什么？ 可能是多方面的，有經營管理的原因，有產品的原因，但根本上還是選址的原因，即選址不當。開設專賣店，特別是保健品專賣店，選址乃第一要點。 2022/7/2073二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 1. 產品類別 影響專賣店選址的一個首要的因素，也是最為主要的因素就

34、是產品類別。不同類別的產品，針對的目標人群不同，專賣店選址要求也不一樣。一般來講，在市場上，目前有如下產品通過專賣店的方式在銷售。 （1）中老年人保健用品。 （2）美容養顏類產品。 （3）學生用品。 （4）其他類。 案例九 保健品專賣店選址分析2022/7/2074二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 2. 目標人群及其活動規律 影響專賣店選址的第二個因素就是目標人群及目標人群的活動規律。產品不同，目標消費人群不同，特別是這些人群因為年齡、性格、工作、居住等各方面的原因，他們的社會活動規律是不一樣的。 （1）老年人的活動規律。 （2） 中青年女性人群。 （3）學生案例九 保健品專

35、賣店選址分析2022/7/2075二、案例分析 (一) 保健品專賣店選址影響因素分析 3. 功能定位和推廣方式 專賣店的功能定位和推廣方式也影響著專賣店的選址。專賣店的功能定位可以簡單地分為兩種：店面銷售型和人員推廣型。 店面銷售型專賣店主要靠店面創造銷售，因此，這類專賣店的選址必須考慮目標人群人流量。只有大量的目標人群光顧，專賣店才能創造更多的機會。 第二種是人員推廣型，這種專賣店的主要銷售來源于與專賣店配套的銷售人員。 案例九 保健品專賣店選址分析2022/7/2076二、案例分析 (二) 保健品專賣店選址原則 1. 存在原則 即專賣店的整套裝修、設計所表現的形象、意識，要方便存在于消費者

36、的視覺范圍內 2. 中心原則 即專賣店選址在所屬的區域應該起到一個以點帶面的作用，形成一個會員的管理中心、顧客的服務中心、產品的配送中心等多個“中心”作用 3. 服務原則 一定要考慮為顧客提供服務的方便性，特別是專賣店以提供保健服務為主要銷售項目的專賣店， 4. 風險原則 綜合考慮風險程度案例九 保健品專賣店選址分析2022/7/2077二、案例分析 (三) 保健品專賣店選址分析 1. 從專賣店類型看，門店銷售型應該選擇人流量較大的位置，而有銷售人員支持的店面主要考慮形象的展示和人員交通的方便性，不用把人流量作為主要項目來考慮。 2. 根據產品選擇位置。 (1) 中老年人保健產品店，可以首先考

37、慮如下位置：老年人活動較多的場所或社區 ，公園。 (2) 美容養顏類產品。這類產品主要針對人群為女性，所以選址必須考慮目標人群人流量，可以考慮的選址有以下幾方面：店中店 ，商業街/步行街 (3) 大保健類產品。這類產品基本通過直銷人員銷售，選址可以稍微偏一點，但要考慮交通方便情況。可以考慮的選址位置有：二類商業街道 ，平價藥店 ，其他店鋪 。案例九 保健品專賣店選址分析2022/7/2078三、案例總結與啟示 隨著人們生活水平的日益提高，保健品成為現在很多人的選擇。保健品設立專賣店銷售，成為一個熱門的選擇，但是如果不重視選址或者選址不當，往往就會事與愿違。專賣店客戶的分析十分重要，同時要找出最

38、佳的目標客戶群，分析人們的購買行為。同時，根據自身店面的目標定位，選擇合適的策略進行分析。文中還分析了一些其他對選址有影響的因素，這些往往可以根據店面的實際情況作出特殊的分析。 總之，專賣店的選址是個科學的系統的工程，要考慮的問題太多，不同的情況要具體分析。案例九 保健品專賣店選址分析2022/7/2079資料來源：保健品專賣店選址不當就等于在燒錢！ 保健品專賣店選址分析2022/7/2080案例十 干洗店選址分析一、案例背景 目前我國洗衣網點的數量平均每25萬人才有1臺干洗機，遠遠滿足不了消費者的需求。毋庸置疑，洗衣業將是一個升值潛力極大的行當，而巨大的市場空間更讓投資者垂涎三尺。雖然該行業

39、前景如此可觀，但是在投資該行當的同時，為了獲取更大的利潤，一定要注意許多關鍵的問題，其中選址工作顯得尤為重要。 干洗店店址選擇是否合理，直接關系著經營利潤甚至成敗。好的店址可以使生意興旺起來，選址不當也可以使生意蕭條下去，甚至倒閉。對于地點的選擇，只憑直覺來判斷，這是遠遠不夠的。 2022/7/2081二、案例分析 (一) 干洗店商業定位1. 市場細化。對市場進行調查，細分消費客戶群，尋求市場空白點；2. 連鎖店定位。避免盲目跟風，完全按照市場的客觀需求進行決策。 3. 市場功能分區。進行客戶產業結構分析，充分考慮消費者習慣，即他們對于衣服的品位如何，生活觀念如何。 4. 初步價格定位。進行經

40、濟走勢分析，與周邊同行的價格進行比較，在統一價格基礎之上左右浮動(不能超過50)。 5. 營銷戰略定位。選定營銷方式，進行廣告策略分析。6. 外延產品定位。體現連鎖店形象，制定物業管理。 7. 連鎖店規模定位。分析需求能力，符合企業實力，目標以合理為原則，切勿盲目擴大。案例十 干洗店選址分析2022/7/2082二、案例分析 (二) 干洗店選址分析 1.商圈調查。 2.潛在客戶及規律。 3.交通地理條件。 4.租金分析。 案例十 干洗店選址分析2022/7/2083二、案例分析 (三) 干洗店選址原則1. 小區居民區入口處或主要交通道路。干洗店的目標顧客為穩定的居民，因此應考慮居民出入小區的路

41、線并把握客流規律。2. 店鋪面積一般在30100m2以內。剛開店時，不妨考慮在大型社區租個三五十平方米的鋪面。3. 干洗店應保證開設在建筑物的底層，一般不要設在夾層或二層，樓層間高度保證在3m以上。4. 有足夠的配電功率、完善的水電和消防設施等(額定電壓220V)。5. 干洗行業一個主要的風險在于衣物的損壞，這要求洗衣與收活兒的人具有很強的責任心。案例十 干洗店選址分析2022/7/2084二、案例分析 (四) 常規地址分析 1. 選擇大型居住小區附近 要了解該小區的居民類型、生活水平、消費水平、消費能力。洗衣店的價位是否與該小區的人均消費能力匹配 ？洗衣店的位置是否順路很重要？ 2. 選擇工

42、廠、機關、商號集中地段 這些消費者多會選擇店鋪形象好、價格中上、服務質量優良的洗衣店。 3. 選擇車站附近地段 因此在這些地段宜于開設中低檔洗衣店。車站周圍固定人員多為外地打工人員，此處的洗衣店必須以價格取勝。 4. 選擇大型服飾商場附近案例十 干洗店選址分析2022/7/2085二、案例分析 (五) 街區選擇分析 1. 拐角位置。位于兩條街道的交叉處，可以產生“拐角效應”，這往往是很理想的干洗店地址。它的優點是可以增加櫥窗陳列的面積，兩條街道的往來人流匯集于此，有較多行人光顧。在此開一個干洗店會吸引更多的顧客前來消費。 2. 三叉路口。在這類位置開的干洗店，從各個角度看都十分顯眼。但是，處在

43、這一位置的干洗店應盡量發揮其長處，在干洗店正面入口處的裝潢、店名招牌、廣告招牌、展示櫥窗等要精心設計，把過往的客人都吸引過來。 3. 交通方便的地點。干洗店是為千家萬戶服務的，為了方便四面八方的顧客，選擇交通便利的地址是至關重要的。另外還要注意附近是否有停車場地。 案例十 干洗店選址分析2022/7/2086三、案例總結與啟示 店址選擇是否合理，決定著經營者的利潤。在選擇店址時，必須了解店面周圍的人口密度和年齡結構等。選址應該充分考慮便利性原則，即以一個或多個住宅小區為重心，根據街區和主干道的自然走向確定輻射范圍。 重心確定后，便要根據既定的選址原則，在社區范圍內尋找合適的鋪面，還要考察該社區

44、內的干洗店數量，然后再根據現有情況確定鋪面位置和面積。 需要提醒的是，干洗是一個季節性非常強的行業，往往呈現出“冬暖夏涼”的態勢。夏天人們穿衣比較單薄，需要干洗的衣服不多，很多人都是自己在家里洗一下。所以開店的時候，如何選擇時機也是值得考慮的。案例十 干洗店選址分析2022/7/2087資料來源： 1小型干洗店如何選址，華西都市報。 2開辦干洗店的選址建議整理：肖寅梅、張圣祿。制作：梁慧玉案例十 干洗店選址分析2022/7/2088案例十一 飯店選址分析一、案例背景 商業飯店的創始人埃爾斯彌爾頓提出，飯店成功的根本要素是“地點、地點、地點”。至今，他的這一經驗之談已經為大多數飯店經營管理的實踐

45、所證實，也仍然為大多數人所贊許。這里，我們著重看看新建飯店項目地址的選擇。2022/7/2089二、案例分析 (一) 地理位置分析 良好的飯店地理位置的內涵會隨著城市建設的發展和飯店經營實踐的需要不斷地發生變化。 在做經濟型飯店和公寓型飯店的投資可行性研究時，就不能呆板地照搬飯店星級評定標準的有關規定，應該具體情況具體解決，形成關于經濟型飯店、公寓型飯店以及其他類型飯店良好地理位置的衡量標準。 案例十一 飯店選址分析2022/7/2090案例十一 飯店選址分析二、案例分析 (二) 區間差異分析 人均GDP增長速度越快的區間，就越有利于新建飯店尤其是新建城市飯店今后的經營，因此就越是新建城市飯店

46、項目的可選地址。 商務中心或旅客較多的地方也是飯店選址的備選地址。2022/7/2091(三) 交通條件分析 飯店的地理位置決定了住店客人進出這個城市或這個區域的便利性；而飯店是否具有良好的“可進入性”，則決定了客人進出這個飯店的便利性。影響一個飯店“可進入性”的因素有很多。 1.忌左側原則。 2.忌左轉原則 。 3.忌橋下原則 。案例十一 飯店選址分析二、案例分析 2022/7/2092二、案例分析 (四) 周邊環境分析 在選擇飯店地址時應該特別注重飯店周邊環境。一個飯店的周邊環境是否優美，對于飯店的經營業績具有極為重要的意義。 1. 飯店擬選地址周邊是否存在制約性有害污染源，包括空氣污染源

47、、水污染源、噪音污染源等。如果有這些污染源，而且污染程度較大時，就不宜作為飯店項目的地址。 2. 飯店擬選地址周邊的自然景觀與人文景觀的觀賞性。觀賞性越好，而且其觀賞性變差的可能性越小，則越適合作為飯店項目的地址。案例十一 飯店選址分析2022/7/2093二、案例分析 (五) 城市發展規劃分析 在選擇飯店項目的地址時，不能不了解這個城市的發展規劃，而且對相關規劃可能產生的影響，還必須采取十分慎重的態度。 此外，在風景名勝區和一些旅游城市，還必須注意了解相關區域的控制性規劃。不少風景名勝區和旅游城市，在特定的區間對建筑物的高度都做出了具體規定，以保護旅游資源的開發與利用。案例十一 飯店選址分析

48、2022/7/2094二、案例分析 (六) 土地發展狀況分析 擬選飯店項目的地址如果是在城市內，應該對相關地質資料進行了解；如果是在風景名勝區、度假地，常常會沒有相關區域的基本地質資料，這時就有必要進行專項調查。案例十一 飯店選址分析2022/7/2095三、案例總結與啟示 飯店選址需要進行以下分析： (1) 地理位置分析。 (2) 區間差異分析。 (3) 交通條件分析，同時遵循：忌左側原則；忌左轉原則；忌橋下原則。 (4) 周邊環境分析。 (5) 城市發展規劃分析。 (6) 土地發展狀況分析。案例十一 飯店選址分析2022/7/2096資料來源：鄧新華，飯店投資的可行性研究，湖南師范大學出版

49、社，2005年 整理：岳麗娜、張圣祿。制作：梁慧玉案例十一 飯店選址分析2022/7/2097第二部分 設施布局分析 第五章 工業企業布局案例 第六章 零售企業布局案例 第七章 物流設施布局案例 第八章 旅游設施布局案例 第九章 其他布局案例2022/7/2098第五章 工業企業布局案例案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置 2022/7/2099案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置一、案例背景 由于影響工廠總平面設計的因素很多，設計目標不十分明確，長期以來，設計人員總是憑經驗和主觀判斷進行總平面布置。

50、1961年理查德繆瑟提出的系統布置設計(systematic layout planning，SLP)法，使工廠總平面設計由定性階段發展到定量階段。 自SLP法誕生以來，設施規劃設計人員不但把它應用于各種機械制造廠的設計中，而且還探索SLP法在其他領域中的應用前景。本案例結合工程設計的實際，對SLP法在超高功率(UHP)石墨電極廠總平面布置中的應用進行了有益的嘗試，并取得了令人滿意的成果。2022/7/20100二、案例分析 (一) 石墨電極廠生產工藝分析 依照我國技術水平、裝備水平、原料供應、原料特性等現狀，考慮生產工藝的先進性，超高功率(UHP)石墨電極廠擬采用的工藝流程如圖5-1所示。案

51、例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20101案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20102二、案例分析 (二) 石墨電極廠總平面布置特點 因而UHP石墨電極廠的總平面布置具有如下特殊性。 (1) 產品單一，工藝流程固定。 (2) 原料、半成品、中間在制品為固態，采用搬運、車輛道路運輸，廠內運輸設備投資大，運輸費用高。 (3) 二次焙燒與浸漬工段之間有三次倒運，且運量大。 (4) 工段之間的運輸時間集中，運輸設備利用率低。 (5) 石墨化工段用電量大，必須靠近整流所。 (6) 各工段工序生產能力不均衡，中間在制品和填充料需較大面積的

52、場。 (7) 原料、填充料的裝卸、成品的加工均產生粉塵，應注意環境保護。案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置2022/7/20103案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置二、案例分析 (三) 石墨電極廠作業單位劃分 根據生產工藝流程，UHP石墨電極廠劃分為9個主要生產工段，同時，還設有變電所、循環水、鍋爐房、電修、辦公、化驗、汽車庫等輔助和服務部門 2022/7/20104序 號作 業 單 位序 號作 業 單 位序 號作 業 單 位1原料庫12天然氣調壓站23鍋爐房2中碎配料壓型13整流所24整流循環水3一次焙燒14熱媒鍋爐房25檢修4浸漬15生電極循環水26電修

53、5二次焙燒16壓型循環水27綜合倉庫6石墨化17石墨化循環水28汽車庫7機加及成品庫18浸漬循環水29耐火材料庫8瀝青庫19給水加壓泵房30浴池9瀝青熔化20廢水處理31食堂10變電所21一次焙燒煙氣凈化32化驗室11空壓站22汽車衡33辦公樓案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置2022/7/20105二、案例分析 (四) 石墨電極廠作業單位相互關系分析 由于UHP石墨電極廠廠內主要采用汽車運輸，物流關系與非物流關系的相對重要性沒有明顯差異，則取加權值1:1，來對物流相互關系與非物流相互關系進行量化，加權求和，并重新劃分等級，形成作業單位綜合相互關系案例十二 平面布置跨越定性階

54、段 石墨電極廠總平面布置2022/7/20106案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20107二、案例分析 (五) 石墨電極廠作業單位位置關系圖 通過計算作業單位綜合接近程度并排序，求得作業單位布置順序為5，3，2，4，6，9，1，7，8。按布置順序，對各作業單位進行布置，求得作業單位位置相關圖。在位置相關圖上考慮作業單位占地面積，形成了作業單位面積相關圖。案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置2022/7/20108案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20109二、案例分析 (六) 石墨電極廠總體布置 對UHP石墨

55、電極廠布置多個總平面方案。然后采用加權因素法對各個方案進行評價，評價因素有工藝流程的合理性、物流效率、布置的靈活性、維修方便程序、基建投資、擴建的可能性、公共設施條件、環境保護條件及廠內外運輸條件等。經過對比評價得出最佳方案。案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置2022/7/20110案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20111三、案例總結與啟示案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 本案例是SLP法在UHP石墨電極廠總平面布置中的應用，從中可看出： (1) SLP法是科學的布置設計法，這種方法，綜合考慮了作業單位之間物流與非物流

56、的相互聯系，經過反復迭代、逐步細化的設計過程，得到了最佳布置方案。 (2) SLP法采用作業單位相互關系的密級表示法，使工廠布置設計由定性階段發展到定量階段。 因此，該方法在有色冶金、炭素等行業將得到廣泛的應用，取得令人滿意的成果。2022/7/20112資料來源：張偉仁，SLP法在石墨電極廠總平面布置中的應用，炭素技術，2000 .整理：王琳琳。制作：梁慧玉案例十二 平面布置跨越定性階段 石墨電極廠總平面布置 2022/7/20113案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置一、案例背景 廢舊冰箱回收工廠布置在工廠設計中占有很重要的一部分。物流系統的好壞直接影響回收工廠的

57、效益，工廠為了獲得最大程度上的效益，通常在設施布置過程中注重考慮工廠內部物流，采用各種方法對工廠內部物流進行優化，力求使工廠布置全局優化。2022/7/20114案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置二、案例分析 (一) 基本數據分析及回收工藝分析 廢舊冰箱回收工廠布置所需的五類基本數據分別為：待回收的廢舊家電產品、回收量、回收工藝過程、各種相關服務部門、時間安排，可簡稱為P、Q、R、S、T。 一般的回收工藝過程如圖:2022/7/20115案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置2022/7/20116案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰

58、箱回收工廠設施布置二、案例分析 (二) PQ分析及布置方式的確定 由于該回收廠的回收對象是廢舊冰箱，屬于單品種系列，況且回收量大，回收過程相對比較單一，所以宜采用大批量產品回收體制和按產品原則布置的工廠布置。 另外，由于廢舊冰箱的回收具有諸多不確定性因素，產品報廢的數量和時間受到外界條件的影響，因此，該回收工廠采用“豐田式拉動生產方式”，對回收車間進行布置，即以后道工序拉動前道工序，以求在最大程度上減少庫存。 2022/7/20117案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置二、案例分析 (三) 區域劃分及相互關系分析 下面對廢舊冰箱回收工廠的8個區域，采用SLP方法繪制出

59、“各部門單位相互關系圖”，評價各部門單位的相互關系。 2022/7/20118評價值 接近值 表示線A 絕對必要 4條E 特別重要 3條I 重要 2條O 一般接近 1條U 不重要 無X 沒有關系 波代號 理 由1 使用公共記錄(信息流) 2 公用同樣人員(人員關系) 3 公用同一地點(物流) 4 人員聯系頻繁(人員關系) 5 文件報表聯系頻繁(信息流) 6 回收公益流程的順序(物流) 7 進行類似的工作8 使用同一設備(物流) 9 有噪聲、異味、振動等案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置2022/7/20119案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施

60、布置二、案例分析 (四) 生成工廠布置方案 可把各種關系轉化為圖5-8所示的部門樣板圖。每一塊樣板上都標明了該部門與其他部門的A、E、I、O、U、X關系。2022/7/20120案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置2022/7/20121案例十三 疏通逆向物流，保證良性循環 廢舊冰箱回收工廠設施布置二、案例分析 (四) 生成工廠布置方案 把和5樣板A關系最多的一塊樣板先選出，其他各部門則圍繞其為中心進行布置，其經過排列后的各部門的布置結果如圖5-9所示。最后根據各區域比例面積，可確定廢舊冰箱回收工廠的各個區域的總輪廓。2022/7/20122A 2 E X 1廢品冰箱