1、 2021年7月中強集團商丘中州路工程定位報告總目錄第一部分：商丘市場分析第二部分：產品定位第三部分：我司優勢 第一部分：市場給我們的啟示目錄商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析Contents商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析新國八條 2021年 國務院出臺新國八條房地產調控政策 房地產分析2021年1月27日 2021年1月26日2021年2月8日2021年2月9日 2021年1月14日 中國人民銀行決議，從2021年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款預備金率0

2、5個百分點。要求各地要確定價錢控制目的并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸 財政部公布了，規定個人將購買缺乏5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。 中國人民銀行決議，自2021年2月9日其上調金融機構人民幣存貸款基準利率025個百分點。 住房和城鄉建立部發布，要求從2021年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調020個百分點。五年期以下含五年個人住房公積金貸款利率上調025個百分點。 2021年4月6日2021年5月1日2021年4月17日2021年2月18日中國人民銀行宣布，將于24日起上調存款類金融機構人民幣存款預備

3、金率05個百分點。 上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。調整后，一年期存款利率到達3.25%，一年期貸款利率到達6.31%。 中國人民銀行宣布，從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款預備金率05個百分點。這是央行今年以來第四次上調存款預備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款預備金率。同時，這也是央行自去年以來預備金率的第十次上調。此次上調之后，大中型金融機構存款預備金率達20.5的歷史高位。 2021年3月25日上調存款類金融機構人民幣存款預備金率0.5個百分點。 國家發改委規定，5月1日開場一二手房銷售單位

4、在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價錢欺詐景象。 房地產分析小結： 受調控政策影響，估計對房地產市場開展產生如下影響：1、抑制了投資及改善性需求；2、雖市場需求強勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會趨于平穩溫暖。3、建議在工程產品設計中，應加大商業部分比例，住宅產品中搭配滿足初次置業的剛性需求產品以應對市場風險。房地產分析Contents商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析GDP開展穩步增長(數據來源：商丘市統計公報) 從2004年中央提出“中部崛起開場后，商丘市GDP 增長幅度不斷堅持了較高增長率，受2021年的經濟危機影響近

5、兩年經濟開展，有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運轉，高于全國9%的GDP平均程度。從2005-2021年商丘人均GDP平穩繼續增長經濟程度的大幅度提升為房地產市場的開展奠定了良好的根底房地產市場現狀單位：億元城鎮化率加速開展 商丘市城鎮化率接近27，低于全省、全國平均程度。但近幾年的高速開展曾經接近全省平均程度，這闡明商丘近年城市化率正在加速。 城鎮化率的加速將有利于商丘房地產的開展。房地產市場現狀城市化進程可觀按照城市開展實際，商丘的開展正處于“快速城市化進程的低速增長期，城市化開展的不斷演化，帶動房地產市場的開展發展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發展階段 初步城市化

6、低速增長期 高速增長期 穩定發展期 城市化水平 30% 30-50% 50-90% 90%以上 城市特征 工農業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業人口勞動力過剩 工業基礎比較深厚，影響力明顯增強，工業產業快速擴大，工業接收大量農業人口 工業產業成為城市的絕對經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速刺激第三產業發展，城市經濟進入高速增長期 城市經濟高度發達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發展表現為內部人口由第二產業向第三產業轉移 房地產市場現狀小結： 商丘經濟開展進入加速期，雖目前人均收入偏低，消費力有限，但從中長久開展來看開展勢頭仍就可觀。 商丘市是一個農業型向工業型過渡的城市，社會體系呈“

7、金字塔形，貧富差距較大。 按照規劃和定位，隨著商丘城市開展，城市房地產開展前景良好，可開展空間宏大。房地產市場現狀商丘房地產市場板塊分析房地產市場現狀城市開展格局及規劃 道北片區：老城區，城中村集中，人口密度極高，眾多專業市場老城區：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業業態神火大道區：住宅集中開發區域，城市容顏較好經濟開發區：輕工企業集中，住宅開發興起，但配套缺乏城西區：隨著梁園區政府的西遷，周邊小區初具規模，市政配套有待提高?？傮w來說商丘市的城市開展方向：“南擴東進西移 南擴東進 西移商丘房地產市場現狀板塊劃分 為更好對商丘市場開展趨勢進展分析，將城市分為道北板塊隴海線北城西板塊梁園區政

8、府周邊老城區板塊中心城區。神火大道板塊神火大道兩側、經濟開發區五個區域來進展分析研討。神火大道版塊城西版塊經濟開發區道北版塊老城區房地產市場現狀商丘目前主要在售工程一覽 上東一品建業桂園東方豫園東方蘭亭苑天明第一城聯盟新城上海城市花園匯豪天下浩大世紀城水木清華海亞春天富饒新城國際普羅旺斯帝和水上樂園華聯商貿國際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑目前在售工程主要集中在神火大道板塊經濟開發區城西板塊房地產市場現狀神火大道板塊工程分布房地產市場現狀神火大道板塊工程分析項目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價備注帝和水上樂園90 36-48一房96-120兩房105-145三房165四房投資客、

9、改善住房群體3800 現只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶東方蘭亭苑10 69一房93-103兩房125-145三房160四房學校老師、投資客、首次置業者3000水木清華12100-109兩房133-159三房165-175四房投資客、改善住房群體 對房屋品質要求比較高的富有人群5000新城國際46 40-60一房94110兩房117-140三房62LOFT改善性住房；企業、政府管理層3200 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復式樓房地產市場現狀項目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體目前均價備注聯盟新城29113-143三房170-298 四房別墅追求高品質住宅，對生活要求非常高的

10、高端消費群體洋房5000別墅7000銷售一次性98折匯豪天下1296-110兩房117-157三房145-152四房對生活品質講究的高端消費群體6000采用地源熱泵、天棚輻射、新風置換等系統，打造就是恒溫恒濕科技豪宅上海城市花園17104兩房127-143三房看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶3800二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完盛大世紀城11 53-55一房94兩房108-154三房155-166四房改善住房條件，公司管理層，投資客5000最后一棟，一次性98折海亞春天5556 一房96 兩房118-132 三房153 四房中檔消費群體改善性住房，周邊企事業單位員工35001期

11、差不多售完，一次性90折按揭92折房地產市場現狀 工程數量是全市最多，平均規模也是全市最大。 此區域工程開展出現兩個極端趨勢，一是趨于規?；罕热绲酆汀⒑喆禾斓却蟊P，打造的就是配套齊全的大社區，中心競爭力在于“大“齊。二是趨于個性化：具有本身中心競爭力的工程，就該當具備不可復制的特征，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。 從價錢上來看均價在4千左右，但是特征鮮明、質量較高的工程價錢相對較高，在售工程水木清華到達了五千，成為目前價錢最高工程。房地產市場現狀序號項目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1帝和水上樂園00

12、%4812%9612%130-14964%14314%2東方蘭亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清華00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城國際62loft10%45-9520 %94-11025%117-14045%00%5聯盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6匯豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花園00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世紀城00%53-5510.73%945.36%108-15470.

13、5%155-16613.4%9海亞春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力戶型面積區間分析從戶型上看，目前區域內戶型供應以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。三房的主力面積區間為115-145，兩房的主力面積區間為90-100。房地產市場現狀建筑風格對比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格帝和水上樂園現代簡約新城國際現代簡約上海城市花園歐式風格東方蘭亭苑中式風格聯盟新城中式風格盛大世紀城現代水木清華歐式風格匯豪天下西班牙歐式風格海亞春天現代簡約 建筑風格的個性化有助于提升工程的質量，在規?；母咨咸岣邆€性化的建筑園林風格可以提升工程的中心競爭力

14、，也更加能準確的把握住工程本身的目的客戶群。房地產市場現狀項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網球場羽毛球場游泳池休閑設施帝和水上樂園東方蘭亭苑水木清華新城國際-聯盟新城匯豪天下-上海城市花園-盛大世紀城-海亞春天細部特征分析本區域內樓盤各方面配套比較完善，樓盤質量也是商丘最高的.房地產市場現狀區域客戶群體置業動機 投資、改善居住條件、享用高質量生活 客戶構成 商丘本地投資客，企業政府管理層、生意人等，周邊縣市定居商丘人群 房地產市場現狀小結: 有利的政策導向和土地供應使區域內的開發量較大，房地產市場開發建立比較火爆，未來競爭猛烈。 民主路至北海路段的工程根本都是以18層以上高層

15、為主，銷售價錢在4000-5000元/，是市區房價最高的區域。該片區由于工程檔次較高，住宅開發工程較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區。 此區域的樓盤注重樓盤質量的打造，無論是從建筑風格、園林設計、建筑構造都比較講究，工程規格也都是全市最高，此區域引領整個商丘房地產市場方向。 房地產市場現狀 經濟開發區工程分布房地產市場現狀經濟開發區板塊工程分析項目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價備注建業桂園1555.42一房85-86兩房109-135三房189四房226五房投資客，高速路管理局工作人員，學校老師4000開盤當天一次性89折按揭92折，開盤當天銷售率達到75%左右東方豫苑970

16、-103兩房120-140三房160四房周邊首次置業工薪階層3500一期已經銷售完畢上東一品789-104兩房120140三房160四房公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區域的投資客3800樓盤銷售已經進入尾盤天明第一城2055一房89-93兩房114-139三房145-163四房136-163復式周邊企事業單位人員，工薪階層3800三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型房地產市場現狀序號項目名稱戶型配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房面積配比五房以上配比1建業桂園55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-93

17、17%118-13940%145-16325%136-1638%3東方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上東一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力戶型面積區間分析 從戶型上看，目前區域內戶型供應以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應量較少，普通三房的面積在120-140之間，四房的面積以160以上居多。該區域的戶型面積較其他區域的的較大。房地產市場現狀建筑風格對比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格建業桂園現代簡約東方豫苑現代簡約天明第一城現代上東一品現代此區域的建筑風格比較單一，同質化較高，沒有各自的中心競爭力，對目的客戶群體

18、控制力有限。房地產市場現狀項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網球場羽毛球場游泳池休閑設施建業桂園天明第一城東方豫苑上東一品- 區域內工程除了建業桂園相關配套較為齊全，其他的工程在這方面都有缺乏之處，這也是由于工程本身的定位和規模所限制。細部特征分析房地產市場現狀區域客戶群體置業動機 投資、初次置業、改善居住條件客戶構成 商丘本地投資客，初次置業工薪階層，東三縣定居商丘人群 房地產市場現狀小結: 經濟開發區缺乏市政配套和生活配套的投入，市場關注度有限。 區域內開發的物業根本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。區域內的戶型產品主要是以120以上三房、160以上的四房為主，戶

19、型面積較其他板塊要大。 目前新區人氣相對較差，價錢缺乏上升動力支撐。除了建業桂園工程進入最后1期銷售，價錢在3000元/左右，其他工程的價錢都相對較低，在2500-2800元/之間。房地產市場現狀華聯商貿國際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑城西工程分布房地產市場現狀城西區域內工程分析 項目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價備注華聯商貿國際1540-60 公寓65-75一房一廳80-90兩房本地投資客，看好地段價值，看好沃爾瑪底商18000項目開盤當天共推出197套商鋪，當天出售137套，開發商停止出售 金地綠洲784兩房89-134三房周邊人群 老師政府人員小高層2800多層2500

20、景苑898兩房118-138三房工薪階層首次置業，預計七月初開盤一期開盤總共有七棟，五棟8層多層，兩棟16層小高層，共384套書香人家1179.3兩房110-112 三房投資型，首次置業自住型周邊學校老師3200VIP2千抵5千最后一期，兩棟11層小高層約130套0370308896二房110140三房區政府周邊，道北中低檔消費人群 工薪階層首次置業者3000共有六棟天秀城4.551-54一房兩廳80兩房兩廳107三房兩廳年輕工薪階層置業者，看好此區域的投資者以及學校老師3000一期兩棟小高層，共176套，現辦理優惠卡5千抵一萬，一萬抵一萬八 由于城市規劃和主開展趨勢影響，本區域內工程多屬于中

21、低檔次，多層價錢在2800小高層在3000左右，而且以多層為主導產品房地產市場現狀主力戶型面積區間分析序號項目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1金地綠洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2華聯國貿中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4書香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00% 一房集中在5

22、1-65 ，二房集中在80-90 ，三房集中在110-140。產品主要供應以兩房和三房為主。房地產市場現狀建筑風格對比項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格金地綠洲現代簡約書香人家現代簡約0370現代簡約天成秀現代景苑現代簡約華聯國貿中心現代 普通住宅工程在建筑風格沒有什么特征，全部都是現代風格，產品整體籠統略顯低檔，質量難以提升。房地產市場現狀細部特征分析項目名稱水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網球場羽毛球場游泳池休閑設施金地綠洲0370景苑書香人家-天秀城華聯國貿中心 板塊區域住宅工程園林設計手法非常短缺，主要采用本地根底樹種做點綴，其他元素運用少，小區風格不明顯，導致產品本身的質量難

23、以提升，目的客戶群不穩定。房地產市場現狀區域內客戶群體置業動機 投資、工薪階層初次置業 客戶構成 梁園轄區內工薪階層初次置業者，附近政府任務人員、師院教師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及接近梁園鄉鎮居民 房地產市場現狀小結: 周邊產品同質化比較嚴重，戶型配比相差不大。 由于此區域樓盤均價不高，總價控制合理，被中低檔消費人群看好，尤其是梁園區政府周邊以及道北消費者。 各工程風格同質化非常高，無差別化?？蛻魧哟?，非常雷同，客源截流比較嚴重。房地產市場現狀個案及可行性分析個案分析水木清華個案分析工程稱號1工程根本參數物業名稱水木清華占地面積150畝總建面積12萬綠化率45%容積率138均價 5

24、000所在區域神火大道物業形態多層、小高層樓盤地址神火大道西側、商字南600米個案分析工程規劃水木清華由三大組團構成，三大組團由400米中央水系和10000平米主景觀區區隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進展開發。 個案分析 水木清華以5層的水景花園洋房為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。采用新古典的建筑風格。 樓體采用高低參差的建筑天際線，豐富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形狀，頗受商丘客戶青睞。 建筑風格個案分析 水木清華工程的景觀設計為加拿大嘉柯國際JACC，其工程整體定位為一個高檔次住宅社區，綠化率高，小區園林規劃較好，水木清華最大限制保管了原生樹木；在社區內因地制宜，利用

25、半地下車庫的建筑特征，在樓宇間構成高低起伏、參差有致、步移景異、奇景迭出的坡地景觀；利用“天然活水生態系統，營造了商丘首條400米長的社區內中央水系。園林風格個案分析戶型解讀 水木清華的戶型設計以三房兩廳兩衛和四房兩廳兩衛為主，輔助以二房或多房戶型。在建筑端部景觀大戶型四房，頂層戶型空間結合坡頂帶閣樓設計。其戶型設計相對比較合理。主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。個案分析水木清華個案總結與啟示 水木清華，從規劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到物業稱得上是商丘市房地產界的標桿工程。該工程以其領先商丘市其他房地產工程的優秀質量和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費者

26、的青睞，也嬴得了商丘市民對其質量的認可。商丘市高端樓盤雖為數寥寥，但其在市民意中卻有極強的影響力。消費者對樓盤質量和品牌的認可度，對樓盤的銷售起著不可低估的作用。 啟示：在新工程中，該當注重產品質量，樹立品牌；同時創建本人的品牌，嬴得本人的客戶群，以求獲得更長久的開展。 個案分析匯豪天下工程稱號2個案分析工程根本參數物業名稱匯豪天下占地面積63,899m2總建面積126.040萬平方米容積率2.31綠化率40%均價4000所在區域神火大道板塊物業形態多層、小高層樓盤地址神火大道與宋城路交匯處西200米 個案分析一期二期二期 工程位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米 小區共有19棟建筑，分2期開發

27、，一期開發有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟11層觀景小高層。工程規劃宋城路個案分析工程配套周邊配套50*50M的規范游泳池、網球場、乒乓球室 由于工程地處新南城區，目前周邊配套尚不完善，基于工程規模限制，小區內配套比較單一。個案分析小區配套戶型解讀坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區，客廳帶有180度超大寬景陽臺。戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬闊、大氣彰顯豪宅氣度。個案分析工程定位及技術組合運用定位：科技豪宅恒溫、恒濕、恒氧十大科技系統：恒溫系統、 恒濕系統、 恒氧系統、外節能窗系統、 外遮陽系統、 隔音除噪系統、同層排水系統、 外墻保溫系統、 中水回收系統、24小時熱水系統

28、個案分析工程主要運用技術運用技術新風置換系統地源頭熱泵天棚輻射系統外遮陽系統中水回收系統主要技術：天棚輻射、地源熱泵、新風置換系統。個案分析 匯豪天下作為商丘第一個科技理念豪宅，從園林設計、建筑規劃規劃、戶型配比和新科技的運用都透顯露豪宅氣度，經過提升住戶身體溫馨度、觀景視覺角度來表達豪宅風范。但受地理位置和工程規模限制，工程周邊及小區內配套相對較單一。 小區經過科學規劃設計加上十大科技系統綜合運用，鑄就了其他樓盤不可復制的中心競爭力。個案分析匯豪天下個案總結與啟示聯盟新城工程稱號3個案分析工程根本參數物業名稱聯盟新城占地面積63.23畝總建面積4.2萬平方米容積率0.95綠化率41.6%均價

29、洋房：5000別墅：7000所在區域神火大道板塊物業形態聯排別墅、洋房樓盤地址神火大道南段 個案分析工程規劃個案分析一期一期二期 一期容積率僅有0.95最大1.7倍樓間距.41.6%的綠化率，商丘首個1：1停車位配比。新中式聯排別墅,5層電梯洋房設計。 二期采用世界經典歐式風情建筑，120-340平米五層景觀電梯洋房8棟，別墅3棟。 工程配套周邊配套10萬平方米的森林碧湖景觀等都在商丘獨一無二。 周邊配套齊全，華聯超市、京港超市，意買購物中心，陽光超市，；附近有建行、中行等；臨近北海門診，離商丘市第一人民醫院只需5分鐘路程，醫療便利；建業小哈佛幼兒園，職業技術學院、實驗小學分校、良浩高中、市十

30、一中等名校環圍，書香世家，文儒飄香；工程緊鄰睢陽區政府新址，僅1公里路程，接近睢陽區檢查院、新城辦事處、睢陽區國稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運輸公司、電信、聯通、挪動公司等，辦理事宜快捷方便。 個案分析小區配套戶型解讀3.2米層高，采光通風良好，120-340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽臺設計，主臥、客廳空間寬闊，彰顯豪宅氣度。個案分析 由于建業在商丘近7年的開發品牌，鑄就了建業聯盟新城一期一日清盤。二期白夜北歐眾望面世。二期白夜北歐采用世界經典歐式風情建筑，120-340平米五層景觀電梯洋房，開盤當日即接近清盤，是商丘房地產行業的翹楚樓盤。個案分析聯盟新城個案總結與啟示

31、商丘房地產市場總結商丘房地產市場總結商丘在售工程統計67%18%15%神火大道板塊房地產工程數量最多的一個區域占到總比例的67%。商丘房地產市場總結商丘市各區域在售工程規模統計 商丘房地產工程普遍較小，十萬以下占40%，十萬到三十萬占45%，目前規模較大的工程主要集中在神火大道板塊，新開工程大規模的比例逐漸變大。商丘房地產市場總結各板塊工程建筑類型分析全市工程以多層加小高層占絕對主力，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經濟開發區板那么以多層和小高層為主。商丘房地產市場總結商丘各板塊客戶群體特征 目前商丘市場上的中高端客戶群體主要以35歲左右的從政、從商的人員。他們所關注的是工程的區位、

32、社區的質量、優美的景觀、身份的表達。 神火大道板塊為目前商丘市房地產市場的主流購買區域。高端客戶由于接受力高，普通會思索選擇這個區域進展置業。 經濟實力普通的中低端工薪階層客戶流動性較小，地緣性強，如老城區板塊的道北居民，普通置業都會選擇在本區域內購置房屋，例如城西梁園區政府周邊。商丘房地產市場總結商丘房地產市場總結 1、神火大道板塊競爭最為猛烈，該區域內中高檔住宅工程林立，已自發構成一個中高檔生活片區，市場上的中高端客戶普遍關注神火大道板塊進展置業；其次就是商丘經濟開發區和城西板塊，由于配套設備尚不完善，目前這兩區域的競爭力相對較薄弱，但開展潛力可觀。 2、神火大道土地以較為緊缺，神火大道以

33、東、南京路以南區域土地潛在供應量較大，未來周邊市場將會繼續擴張，并有能夠引領整個商丘房地產開展的方向。 3、商丘工程戶型以三房占絕對主力，面積在110-145之間，神火大道南端及經濟開發區個別高檔工程戶型較其他區域面積較大。商丘房地產市場總結商丘房地產市場預測商丘房地產市場預測人口增長預測法 知條件： 2021年末商丘市市區人口92萬，住房面積約為2300萬平方米，人均 住房面積25平方米。 2020年市區規劃人口為150萬人，平均每年增長4.8萬人。 未來5年實現人均住房面積到達28.8平方米。商丘房地產市場預測未來五年增量：現有人口新增住房面積需求：92萬28.8-25=349.6萬增量人

34、口新增住房面積需求：4.8萬5 28.8=691.2萬那么未來五年住房新增需求：349.6+691.2=1040.8萬，平均每年為 9485 208萬同時，未來5年商品房新增需求：1040.8萬，平均每年208萬。此推算法未含投機需求，可視為未來五年商丘市商品住宅市場的剛性總需求。成交總量增長趨勢推導法 商丘市2006年商品房銷售面積49.43萬 ，2007年商品房銷售面積100.7萬，2021年商品房銷售面積106.71萬。2021年商品房銷售面積333.2萬。按照商丘市房管局統計估計2021年的銷售面積那么會回落到180萬，估計未來五年的增長率堅持在18%的程度。年份20102011201

35、220132014需求量（萬） 180212251295348由此推導： 隨著市場的進一步開展，未來需求增長率將會有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來五年商品房需求的上限。估計商丘市未來兩年的年均消化量會維持在200-230萬。商丘房地產市場預測市場容量預判 參照： 規劃20212021年內，商丘市住房總需求為724.66萬平方米6.94萬套；其中商品住房601.82萬平方米、5.27萬套，經濟適用住房105.49萬平方米、1.32萬套，廉租住房17.35萬平方米、0.35萬套。 由此可推導2021-2021年商丘房地產的供應量為362.34萬。估計商丘市年商品住宅供應量為181.17萬，按

36、照市場行情浮動5%-10%的計算，估計供應量在190-200萬之間。商丘房地產市場預測商丘市房地產市場供需預判 2021-2021年估計年均供應商品住宅190萬-200萬平方米 2021-2021年估計年均需求商品住宅200萬-230萬平方米 結論：未來2年商丘房地產商品住宅市場供需根本平衡，假設要思索到市場要素以及政策要素的影響，部分期間能夠會導致需求降低。商丘房地產市場預測Contents商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析商丘商業地產分析 商丘市主要的商業類型經過十多年的建立，商丘市的商業曾經根本上完成了初級商業的方式，處在向現

37、代中級商業方式尋求突破的階段。商業形狀的開展目前主要有以下幾種：商丘商業地產分析百貨店類商店、專業店、專業市場、大型超市、連鎖專賣專業店食雜店等商業形狀點評：針對商業市場調查，我們發現，商丘市商業整體開展方式相對滯后，商業整體營業面積規模較小，運營情勢開展緩慢，中低檔商業較多，新型的商業管理方式較少。一切商場人流量低于鄭州等城市同類型商場。商業形狀經過近幾年的開展，社區商業開場初步呈現，區域型商圈正在構成和完善中。商丘商業地產分析商業分類與分布商業分類商丘市重點商業區主要分布如下：市區級二大商圈：中心廣場商圈、京隴商貿城商圈社區級商業：樂易購物中心、步行街商業街、專業市場：步行街、歐亞服裝市場

38、超市類：超市主要分布在各大居住區、城市主干道附近，代表商家主要以京港百貨為主，分店數目最多，覆蓋面最廣。商業分布商丘市的商業根本上分布在中心廣場附近，即中心廣場商圈內。目前商圈內正在營業并已構成一定規模的有步行街、京港百貨、丹尼斯、中環新生活廣場等典型商業。在售的商業工程有華聯國貿、華商世貿等。商丘商業地產分析代表性商圈工程調查結果分析中心廣場即老百貨樓商圈1商丘商業地產分析商圈主要商場商場名稱類別經營種類京港百貨（團結路店）中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、化妝品等京港百貨（民主路店）中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、化妝品、通訊類、家具、家電、床上用品、童裝、兒童玩具等國美電器家電類專

39、業市場電視機、洗衣機、冰箱、空調等大家電及小家電八方電器家電類專業市場電視機、洗衣機、冰箱、空調等大家電及小家電丹尼斯中高檔綜合類百貨商場百貨、服裝、鞋、珠寶、首飾等商丘商業地產分析租金及運營種類商場名稱平均租金（月）經營品種京港百貨（團結路店）-1F超市為整體經營服裝、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鮮肉、飲料、食品等1F：200元/化妝品、皮包、珠寶、首飾2F：130元/名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝）3F：5070元/名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝）京港百貨（民主路店）1F：150元/手機、服裝、鞋2F整體經營（超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨3F：10元/中高檔床 衣柜

40、 桌椅等家具丹尼斯1F：100120元/黃金 珠寶首飾 鞋2F整體經營（超市） 食品 蔬菜肉類 洗化用品 日用百貨3F超市國美電器1F手機 電扇 電磁爐 電扇 微波爐等小家電2F洗衣機 冰箱 空調 熱水器等3F電視機 音響此商場和八方電器為家電市場，屬整體經營，租金不詳。八方電器1F手機 微波爐 電扇 電飯煲等小家電2FDVD 洗衣機 冰箱 空調 電視 音響等大家電品牌店150元/黃金珠寶、品牌服裝注：租金以商家報價為準，實踐出租價有所出入商丘商業地產分析面積分割及出租情況商場名稱經營面積面積分割出租情況（%）京港百貨（團結路店京港百貨（民主路店）1250051510

41、0%丹尼斯1.5萬2030100%國美電器25002800整體經營100%八方電器17001800整體經營100%商丘商業地產分析點評： 該商圈是在原國有企業生活效力中心的根底上開展構成的，閱歷了社區商業、百貨商場、綜合商圈的一個進化過程。該商圈構成較早，對整個商丘市消費者都有很大程度的影響。歷史沉淀的結果，使它的商業中心的位置不會隨便被動搖。從商業的進化歷程上來看，該區商業將向綜合的“一站式購物、生活、消費方面開展。從商業形狀上來看，該商圈商業形狀比較落后，整個購物環境和消費場所比較落后，處于商業形狀轉型前的形狀。由于老的百貨大樓推倒重建，步行街的投入運用，使新的百貨大樓處于半倒閉形狀。從消

42、費人群來看，主力商場“百貨大樓人流量少。由于購物習慣受限，商業的二層以上很難聚集人氣，且此商圈交通出行非常不便，停車是其最大的問題。商丘商業地產分析 京隴商貿城是商丘市最早的市場之一，位于凱旋路與紅旗路交匯處，運營面積約1萬平米，有1000多家商鋪，臨街門面房為兩層，中部門面房為單層。單間門面房單層面積均在8平方米左右。內部門面房租金在每月6001200元不等，臨街租金1600元。京隴商貿城主要以零售為主，零售為輔。主要運營服裝、床上用品、鞋、玩具、裝品、化裝品和辦公用品等。京隴商貿城西側全部出租，未出租的均位于商貿城的東側，出租率90%左右。京隴商貿城2商丘商業地產分析京隴商貿城租金（元/平

43、米/月）內部2060外圍（臨紅旗路）50100點評：京隴商貿城運營的業種，以低檔為主，消費者以道北居民為主，兼以道南 中低消費人群。商丘商業地產分析丹尼斯：商丘丹尼斯廣場是2007年2月5日正式開業。丹尼斯生活廣場總投資2.8億元一期投資1.8億元，建筑面積2.6萬平方米，是集購物、休閑、文娛為一體的綜合性廣場。此商業為丹尼斯自持商業，一樓及二三層超市的小鋪對外出租獲取租金報答。重點商場引見商丘商業地產分析丹尼斯根本資料匯總樓層主要經營類別經營檔次中高檔經營面積26萬1F珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋2F超市3F超市電梯數量及品牌中庭直行電梯扶梯貨梯無中庭設計無2部無目標消費者商丘市中高檔消費者

44、，以中青年女性為主。平均租金1F以扣點形式代替租金?；瘖y品在25%左右。女裝和女鞋以品牌來定。點評：商丘丹尼斯雖定位為中高檔購物中心，但與鄭州丹尼斯相比還有一定的差距，國際知名品牌幾乎沒有，服裝、鞋類的品牌以國內一線二線產品為主；化裝品僅有玉蘭油、蘭芝、歐萊雅這些合資和國內二線品牌；一樓的運營情況普通，二、三樓超市的運營情況良好。商丘商業地產分析商丘步行街規模較大，步行街擁有門面房上千余家，面積在90130平米的店面，占30%左右；面積在2650平米的店面，占65%左右；出租率達95%。步行街主營服裝和鞋，其他還有名表、中高檔化裝品、家電、家具、食品、床上用品等，均為中高檔次。主要品牌有：李寧

45、、七皮狼、鄂爾多斯、柒牌、夢特嬌、皮爾卡丹等。步行街主要面對的是中高層收入的人群，有政府公務員、私營企業主、國營企業科級以上人員、周邊縣市鄉鎮高收入者。步行街商圈有兩個大型商場，分別是京港百貨團結路店和京港百貨民主路店。步行街3商丘商業地產分析店名業態面積（）租金（元/間月）租金（元/）稅費 中國森達鞋 60 6000160（老經營戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190點評：商丘步行街運營以中高檔服裝為主，聚集了一大批國內一線及二線的服裝品牌；步行街的消費群體以商丘市的中高收入人群為主，運營情況良好；步行街的租金較高，每平米每月的租金在140220元之間；商丘商業地產分析商業

46、銷售市場分析目前商丘在售的商業工程有：旺角廣場、中環新生活廣場、華聯國貿、華商世貿等；我們從以下幾方面對在售商業工程進展分析：1.位置特征商丘目前在售的商業工程均分布在商丘的中心廣場商圈中，以優越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及運營者。商丘商業地產分析2.產品特征商業的供應以商業街為主，綜合商業、主題專業市場開場出現。在售工程中，華聯國貿、華商世貿、中環新生活廣場和旺角廣場規劃有大型商場，其他工程皆為商業街的方式。項目 類型 層數 商鋪面積（平米） 旺角廣場 購物中心/商業街 2層商業街 120180 華聯國貿購物中心、內街 4 華商世貿百貨商場6商丘商業地產分析商業消費人群特征 商丘市消費

47、人群以商丘市民為主，政府部門、行政事業單位人員、大企業指點層和私營業主為高端消費群，縣市消費者近幾年在商丘市購房、投資者人數逐漸增多。1客戶以個人投資為主，兼有部分生意人。2在調查中發現，商丘市人對街鋪有極大的投資熱情，一切在售工程根本都是個人投資客戶為主，也有部分生意人購買用于自營或投資。3對虛擬產權的商場有一定的抗性，這與天鴻城的投資失敗是分不開的。3.客戶特征商丘商業地產分析4.典型案例分析商丘百貨原名銀基百貨，由商丘老百貨大樓改造而成，除沿街門面房獨立產權，其他均為虛擬產權商鋪，銀基商貿招商引進后，由于當時購物對上樓抗性很大，呵斥運營不善，致使如今工程除沿街全部空置，給投資者呵斥了極大

48、損失。商丘商業地產分析天鴻城最初定位為商丘小商品城，虛擬產權銷售，最初招商銷售都較為理想，開業后，由于甲方客觀緣由，呵斥前期諸多條款無法兌現，運營不斷調整，ITAT、電腦城等定位不斷調整，運營慘淡。再一次給虛擬產權商鋪投資者呵斥了極大損失。商丘商業地產分析中環廣場最初定位為商丘集餐飲、文娛、休閑、購物于一體的高端綜合商業，2021年1月開業，由于沒有專業的商業運營公司進展管理，運營非常慘淡，二樓以上根本無店鋪運營。停車問題是其最大的弊端，但由于是獨立商鋪，初期銷售情況良好，二樓以上銷售抗性很大，根本滯銷。現定位曾經改為餐飲、文娛廣場，二樓以上根本為餐飲店占據，人氣逐漸提升。商丘商業地產分析旺角

49、廣場集百貨與步行街于一體的綜合商業，其步行街銷售及招商運營情況良好。由于商百、天鴻城、京港百貨虛擬產權銷售對商丘商業市場進展了較為劇烈的沖擊，致使如今此百貨商場仍未對外銷售。商丘商業地產分析華商世貿神火大道上集百貨、公寓、寫字樓、酒店為一體的綜合商業，商丘首個綜合體概念商業。其上小戶型及公寓以銷售終了，下方6層商業由于也需求思索虛擬產權銷售問題至今未面市銷售。商丘商業地產分析華聯國貿商丘首個真正意義上的綜合體工程，規劃的有大型商場、沃爾瑪、百貨、寫字樓、酒店公寓、快捷酒店、住宅產品于一體。且規劃理念新穎超前。沿街獨立商鋪銷售情況良好，由于客觀緣由，工程不斷處于停工形狀，其后續招商、運營情況還需

50、后續張望。商丘商業地產分析Contents商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析商丘寫字樓市場分析市場調查主要針對商丘市市場上所存在的寫字樓，這次調研共調查辦公面積4萬平方米左右，辦公工程個，分別為：數碼大廈、德信大廈、華聯商務、興業大廈、新城大廈、天倫C座。主要調查內容：工程位置，租金，出租率，物業管理，辦公面積等。商丘寫字樓市場分析詳細情況如下：項目數碼大廈德信大廈華聯商務天倫C座興業大廈 新城大廈位置神火大道和八一路交匯處凱旋路與八一路交匯處凱旋路與民主路交匯處神火大道與團結路交匯處神火大道和八一路交匯處東200米神火大道與民主路

51、交匯處租金20元/月30元/ 月 25元/月22元18元/月 23元/月 出租率90%100%90% 95% 80%100%之間物業公司無德信物業華聯物業 無 無無物業費0.6元/月包含在租金中 0.6元/月 0.6元/ 包含在租金中 0.6元/月服務內容保潔，維持次序24小時保安巡邏和監控，停車管理，保潔，維持次序24小時保安巡邏和監控，停車管理，保潔，維持次序無保潔，維持次序保潔，維持次序總樓層8121261010辦公面積3000 1300010000500040004000配套無停車位停車位水3元/噸電0.9元/度停車位無主要入住企業電子類公司房地產,建筑類房地產,投資公司培訓中心建筑,

52、裝飾公司廣告,設計,裝飾商丘寫字樓市場分析分析：運用的寫字樓工程位于商丘市市中心，緊鄰商丘市的主要交通干道，周邊生活配套齊全，出行方便，整體出租率都在90%以上，由于工程本身配套的不完善、部分寫字樓無專業的物業管理公司進展管理，導致寫字樓的租金很低，每平米租金在20-30元/月。小結：商丘現房產投資市場尚無寫字樓產品出賣，寫字樓將成為新的投資熱點；目前商丘市場上寫字樓市場出租率維持在90%左右，市場對寫字樓有一定的市場需求。商丘寫字樓市場分析Contents商丘市房地產市場現狀商丘商業地產分析1234房地產政策分析5商丘寫字樓市場分析商丘小戶型市場分析103103租賃市場調查 現市場中以根本無

53、純小戶型工程在售，故我們從小戶型的租賃市場對此類產品進展調查。一方面：小戶型租金在節節升高，在總價日益提升的情況下，預期租賃價錢能夠會更高。另 一方面，租賃市場的供應規模在擴展。小戶型租金：喜來登： 8001200元/間/月精裝帶家俱自在城市： 600(精裝)800元/間/月精裝帶家俱應天國際廣場 8001200元/間/月精裝帶家俱小戶型租金均價： 800-1000元/間/月精裝(注：戶型面積在3060平米商丘小戶型市場分析 1.商業及租賃地產集中在市中心位置，在東南部新興城市區域缺乏一個中心商業區滿足此區域居民的購物文娛消費需求。 2.未來南部龐大的消費人群聚集，要求在商丘東南部大型綜合體的

54、出現。 3.這也是本工程定位商丘東南部城市綜合體的緣由和根底。商丘市商業租賃地產市場預判現有商圈區暫短少商圈商丘小戶型市場分析 市場給我們的啟示 城市方向東南片區將成為商丘房地產市場的中心競爭板塊 政策警示溫暖增長剛性需求加大商業 學習什么水木清華：建筑差別、精品園林匯豪天下：科技住宅聯盟新城：品牌建立 學習什么商場持有街鋪銷售主力店吸納用心運營 幾個空白東南短少商圈短少高檔酒店無專業寫字樓無在售小戶型 第二部分： 產品定位Contents1地塊分析地塊分析地塊解讀地塊處于長江路、南京路之間，被中州路分為東西兩個地塊。地塊方正，周圍為在地居民自建房屋。現狀分析：此片區處于開發初始階段，還沒有構

55、成居住、商業氣氛；南 京 路長 江 路中 州 路本案地塊地塊分析交通分析交通便利：工程反面緊鄰長江路，有雙向六車道，路況良好。南面到達南京路，雙向六車道，人行景觀道，茂密的景觀樹起到隔音降噪的效果。地塊分析向性分析中州路西面地塊，間隔中州大道較近，長江路西段居住人口較多，商業根底較好。中州大道路東部地段商鋪稀少，人流、車流較少，居住環境良好。適宜打造高端住宅產品。地塊分析Contents2SWOT分析S 優勢W 優勢O 風險中州大道旁，東南片區，商丘房地產未來幾年開展的高端片區；南京路、長江路、中州路交通便利；工程占地500畝，規模大盤；城市綜合體架構，城市副中心開展方向；片區開發處于初級階段

56、，根底設備配套不完備；周邊民居眾多，不易構成高質量樓盤氣氛；規模宏大，開發周期較長；房地產行業調控力度加劇，勢必對行業開展有影響；城市綜合體架構，對開發商資金鏈要求更高；T 時機商丘房地產市場開展勢頭良好，處于開展上升期；此片區處于商丘市未來居住開展板塊，占有片區優勢；商丘東南片區缺乏規模商業、住宅標志產品，本工程的建立將成為東南部新中心。Contents3總體定位未來商丘市民活動中心工程定位為：集購物、休閑、居住、玩耍、商用為一體的表現方式：以住宅為主的城市綜合體總體定位商丘市民活動中心一座星級酒店一組酒店公寓一個購物商業中心、大型綜合超市一個專為大型企業設計的現代化寫字樓一個特征餐飲美食街

57、和休閑文娛主力店一個質量高檔的住宅小區一個風情獨具的社區園林本工程的七個中心競爭力總體定位規劃方案模擬總體定位規劃方案一總體定位序號項目數值計量單位1建設用地面積28.449萬2總建筑面積161.936萬3地上建筑面積136.93萬4住宅建筑面積114.65萬5商業網點建筑面積7.17萬6酒店建筑面積1.99萬7辦公建筑面積8.04萬8大商業建筑面積4.18萬9會所建筑面積0.65萬幼兒園建筑面積0.25萬地下車庫總建筑面積25.006萬容積率4.81-規劃戶數11940套建筑密度27.80綠地率31.7停車位11536輛地上停車位3235輛地下停車位8301輛方案一經濟技術目的總體定位規劃方

58、案二總體定位方案二經濟技術目的序號項目數值計量單位1建設用地面積29.644萬2總建筑面積168.813萬3地上建筑面積143.65萬4住宅建筑面積120.28萬5商業網點建筑面積8.26萬6酒店建筑面積1.99萬7辦公建筑面積8.04萬8大商業建筑面積4.18萬9會所建筑面積0.65萬幼兒園建筑面積0.25萬地下車庫總建筑面積26.163萬容積率4.85-規劃戶數12514套建筑密度27.80綠地率35.9停車位8277輛地上停車位1989輛地下停車位6288輛總體定位 方案一與方案二在總建面積差58720，建成總戶數上相差574戶。 我司建議為了保證土地價值、工程利益最大化將東側土地圖中黃

59、色區域購買，劃歸工程規劃用地。東側草地地塊總體定位城市新區大盤綜合體高檔關鍵詞1.大盤節拍控制、資金流關鍵詞2.高檔超額價值的實現關鍵詞3.綜合體商業利潤的最大化工程界定大盤特性節拍控制、資金流大盤開發，利潤來源于開發節拍，80%的利潤來自于20%的產品。工程界定 我們的盈利方式如何設定？本工程開發節拍設定找到20%的中心利潤產品籠統年主流年明星年價值年黃金年營銷主題階段背景關鍵問題戰略關鍵詞定義區域，建立市場影響力大盤“震撼點效應強勢推行、特征概念深化人心經過官方聲音、社會公信力引導主流市場言論影響力打造突破區域界限，抑制競爭常規思緒1.抓大放小2.強勢No.13.政府營銷營銷戰略籠統未樹立

60、首期銷售，現金流和勝利銷售是第一目的快速成交、現金流為王1.擴展客戶層面2.縮短決策周期3.高籠統性價比節點刺激，堅持繼續競爭力1.推出創新產品及產品概念2.關鍵配套投入首期銷售勝利，進入后續階段，審美疲勞領先產品節點式刺激堅持市場聲音 充分發揚配套表達大盤價值/產品力的中心作用配套的開發戰略分級、價值點以及和住宅的聯動關系工程營銷轉向品牌營銷博得價值報答、大盤力兌現價值1.真實生后秀2.客戶營銷3.品牌營銷大盤繼續的賣點一直是綜合素質和社區文化隨社區不斷成熟、充分展現社區生活，價錢繼續快速增長，樹立開展商強勢品牌工程營銷轉向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區文化根據企業目的市場環境決策企業