1、天星花園項目策劃書宿遷綜述中國江蘇省宿遷市。一個擁有悠久歷史的年輕城市，這里曾被清代皇帝乾隆盛贊為“第一江山春好處”。境內有江蘇省發現最早的古人類活動遺址“下草灣文化遺址”，是中國歷史上唯一不以成敗論英雄的英雄西楚霸王項羽的故里。現代宿遷是江蘇重要和新興的中心城市，也是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中一朵艷麗的新葩，作為江蘇、安徽、山東三省的通衢，她人杰地靈、資源豐富、交通發達、區位優勢突出。地理位置宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯3383425，東經1175611910之間（洪澤湖與駱馬湖之間），東連淮陰，西鄰徐州，北接連云港，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區。總體呈西北高，東南

2、低，最高點海拔高度71.2m，最低點海拔2.8m。行政區劃地級宿遷市1996年建市，下轄四個縣級市沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿豫縣和一個市轄區宿城區，據資料顯示，2002年宿遷市總面積8555平方公里，人口515萬。宿遷市設立宿豫縣和宿城區。 2004年，宿遷市行政區劃部分調整，、撤銷宿豫縣，設立宿遷市宿豫區；將原的9個鎮和3個鄉劃歸宿城區管轄。即調整后的宿遷市規劃面積達2100平方公里，150萬人口。截止到2002年宿城區總面積156平方公里，人口約26萬。交通動線宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達。京杭大運河縱貫南北，內河通航里程達897公里。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通

3、車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。西距徐州觀音國際機場60公里，北離連云港白塔埠機場100公里，南至南京祿口國際機場260公里，空港優勢十分明顯。自然資源宿遷地處蘇北平原中部，境內平原遼闊，土地肥沃，河湖交錯，擁有水域面積350多萬畝，水域面積占國土面積27%，被專家譽為“煙波水世界，綠色夢田園”，素有“華東地區凈土城市”之美譽。洪澤湖煙波浩淼，毗鄰市區的駱馬湖，水質清純，是我國為數不多的二級水質湖（部分水域達一級水質）；座落在馬陵山脈上的省級嶂山森林公園，郁郁蔥蔥，風景秀麗；大運河、古黃河穿境而過。古黃河原為黃河故道，如今古黃

4、河風光帶即沿古黃河兩岸建設的濱河綠地，全長5.3公里，有中心城市綠肺之稱，是宿遷市區一道炫麗的自然景觀帶；和萬里長城齊名的京杭大運河，穿過宿遷市全境，如今，它仍是宿遷重要的“黃金水道”，更是宿遷城區一條亮麗的風光帶。這種擁有“兩個著名湖泊、兩條著名河流、一座森林公園”的城市地理結構在全省乃至全國都是獨一無二的，加之完好的生態環境，為宿遷寫真式地建設“生態城市”提供了獨特的有利條件。城市規劃宿遷市總體規劃設計（20012010年）說明，在城鎮功能組織體系中，宿遷市區作為一級中心城市，其功能定位是蘇北地區新興中心城市，徐州都市圈東南部的重要節點城市；宿遷市域政治、經濟、文化中心，技術創新、制度創新

5、的中心。主城區規劃： 規劃建設用地80平方公里 規劃人口不少于80萬人。總體布局分圍四個片區：宿豫新區水上交通樞紐，綜合性片區中心； 舊城區全市傳統商貿中心，教育、科研中心；市府新區全市行政、文化中心，現代生產服務中心； 宿城新區全市工業中心，綜合性片區中心。近年來城市建設取得新進展。中心城市按照“四區聯動”的總體格局，大力實施“引湖納山”戰略，積極啟動“北擴西進、南拓東延”工程，中心城市的框架初步形成，城市功能日臻完善。宏觀經濟發展各項經濟指標2003年，宿遷市經濟全面發展：全市實現國內生產總值278.26億元，比上年增長12.1%，高于上年增速0.6個百分點，達到近幾年的最好水平。私營個體

6、經濟入庫稅收達5.03億元，比上年增長26.9%，占全部工商稅收的44.1%，比重比上年提高3.2個百分點。對外經濟高漲。全年實現外貿進出口總額7750萬美元，比上年增長20.0%。實際利用外資2199萬美元。其中外商直接投資1819萬美元，比上年增長40.2%。全市完成全社會固定資產投資142.06億元，比上年增長25.5。全年城市居民人均可支配收入5591元，比上年增長10.9%；城市居民人均消費支出3975元，比上年增長14.8 %。農民人均生活消費支出1948元，比上年增長4.4%。由以上兩表可以看出：宿遷市國內生產總值保持穩定快速的增長勢頭，年均增長率在10%左右，尤其是自2001年

7、以后，年均增長率超越11%。小結：自1999年以來，宿遷市經濟一直處于上升通道中，尤其是進入“十五”期間，城市現代化進程加快，隨著當地政府“舉社會之力建中心城市”戰略的提出，“項目推進年”活動的強勢開展，經濟將有更大程度的漲幅。蓬勃發展的經濟態勢為宿遷房地產市場的發展提供了有利的保障。據統計，2003年宿遷市第一產業增加值82.60億元，增長2.2%；第二產業增加值114.79億元，增長18.1%。二產中工業增加值84.31億元,增長15.6%；第三產業增加值80.86億元，增長15.0%。人均國內生產總值5401元，比上年增長11.1%。全市三次產業比例為29.7:41.2:29.1。 小結

8、：2002年，宿遷市二產比重已超一產，順利實現了產業順序由“一二三”到“二一三”的歷史性轉變。2003年，一、二產業比重差距繼續拉大，一產比重比上年降低4.7個百分點,二、三產業比重分別提高3.9個和 0.8個百分點。表明宿遷市產業結構進一步優化，經濟增長的活力和動力進一步增強，經濟發展進入一個嶄新且重要的時期。人口環境截止到2003年末宿遷市戶籍人口517.26 萬人，比同年初增加4.26萬人。全年人口出生率為7.8，計劃生育率為90.4%,比上年提高1.2個百分點，其中市區人口有26萬人，與2000年相比，增長了1.08%。根據2000年宿遷市人口普查數據，比照國際通用標準，判別當前宿遷市

9、人口年齡構成類型為成年型，并逐步向老年型城市過渡；其人口再生產類型對照表顯示，宿遷市屬穩定型城市；19902000年的10年間，宿遷市勞動適齡人口的增長速度快于被撫養人口的增長速度，使社會總負擔系數由63.22降低到53.52，即每百名勞動適齡人口需要負擔的人口比1990年減少了近10人；總戶數有126.25萬戶，其中家庭戶為125.33萬戶，共498.35萬人，戶均人口3.98人，戶均人口水平位居全省省轄市之首。其中市區有家庭戶6.32萬戶，戶均人口3.67人；按家庭戶類別分，兩代戶最多，共77.21萬戶，占總戶數的61.61%;三代戶次之,共30.85萬戶，占總戶數的24.62%。小結：隨

10、著城市人口和勞動適齡人口的逐年遞增，將引起房產需求市場容量擴大，必然是成為未來房地產向大規模發展的利好因素；社會經濟的發展，促使城市家庭規模趨向縮小，在總人口和總戶數同步增長的情況下，戶均人口卻明顯下降，其家庭規模逐漸縮小，幾世同堂的大家庭大幅減少，這說明家族觀念趨向淡化，青年人的獨立意識逐步增強。以上資料將為宿遷房地產住宅消費市場的發展方向提供信息。居民收入上表數據表明，近年來宿遷城鄉居民收入水平逐年提高，自1999年以來，在職職工的年均工資基本以10%的增長率遞增，市民人均可支配收入和支出也有不同程度的增幅。小結：隨著城市經濟的高速發展，城市居民生活水平逐年提高。居民個人收入的不斷增加，預

11、示其對生活質量的要求將不斷提高，對于包含居住條件在內的所有消費需求的熱情也將進一步高漲，從而促進房地產市場和其它消費市場的發展和繁榮。三、宿遷市區房地產概況發展概況隨著收入水平的提高和福利分房制度的停止，住房商品化消費觀念在宿遷城市居民心中基本確立，同時隨著老城區改造的逐步加快，通過購買商品房、二手房等渠道擁有住房的家庭已占大多數，購房信貸消費已成為絕大多數家庭購房的首選。房地產投資繼續高速增長， 眾多當地、異地房產企業紛紛擁入宿遷房產開發大軍，全市房產開發商已由2000年的11家發展壯大到53家。商品房保持旺銷勢頭 商品房銷售態勢良好，尤其是商品住宅銷售成績顯著，2002年宿遷市房產銷售市場

12、異常火暴。2003年是宿遷房地產業持續發展的一年。房產開發企業有53家，比上年凈增17家。完成房地產開發投資13.06億元，比上年增長86.6。商品房施工面積151.07萬平方米，比上年增長44.1。市場現狀及特征施工面積增加較多。2003年底，宿遷市房地產開發企業累計在建施工的商品房建筑面積151.07萬平方米，同比增加52.91萬平方米，增長53.9%。其中當年新開工商品房建筑面積106.74萬平方米，增加42.52萬平方米，增長66.2%。在建施工面積中，用于住宅施工面積112.60萬平方米，增長43.8%；用于商業營業用房施工面積30.43萬平方米，增長1.1倍。資金供應情況較好。今年

13、以來，房地產開發到位資金相對較好，資金增長快于房地產投資增長。2003年，房地產開發累計到位資金12.90億元，同比增長129.9%,比房地產開發投資增速高16.8個百分點。其中國內貸款、自籌資金和定金及預收款是支撐房地產業的主要資金來源，分別到位2.02億元、5.05億元和4.34億元，同比分別增長3.5倍、1.6倍和1.2倍。房地產投資前景廣闊。宿遷市2003年一季度的住宅投資增速低于房地產投資增速，但二、三季度末的住宅投資累計增速則分別比去年同期房地產投資增速高27和14個百分點。同時房地產開發前期的土地購置面積增長明顯。至年底，全市本年購置土地面積93.45萬平方米，同比增長1.5倍。

14、前期土地交易市場的順利發展是房地產業持續發展的基礎。房地產業結構趨向合理。隨著老城區改造步伐加快，宿遷市房地產投資結構得到進一步調整。在房地產開發投資總額中，住宅開發投資完成7.61億元，增長1.2倍；辦公樓完成2340萬元，增長86.5%；商業用房完成2.97億元，增長1.0倍。上述幾類投資占房地產開發總投資的比重分別為 64.3%、2.0%和25.1%，標志著住宅投資占主導地位，投資結構進一步趨向合理。居住消費追求寬敞，城市居民購、建房支出增長迅猛。2003年宿遷居民人均購、建房支出660元，同比增長62.2%。增幅居八大類消費第二。家庭私有產權房比例達92.1%，人均住房建筑面積達23.

15、12平方米，同比增長3.3%。住房成套率由上年的24.1%，提高到46.5%。一方面是由于收入水平日益提高，城市居民改善居住條件的愿望日趨強烈；另一方面經過多年的積累，居民家庭已為購、建房積聚了一定的資金。 商品住宅市場銷售價格上揚，據統計資料顯示，2003年宿遷市商品住宅市場平均銷售價格為1271.97元/平米，同年上半年人均可支配收入為2830元，房價收入比為6.5：1，高于江蘇省平均水平（6.18：1）。比例略高，但尚屬合理范圍內，即不致形成阻礙市民居住消費的誘發因素。市場發展和預測由于宿遷建市較晚，其房產市場起步較遲，受周邊城市房產市場的輻射作用，發展較快，供需兩旺，整體市場的房產呈現

16、良好態勢。近年來國家為擴大內需，積極培育住房消費市場，改善住房消費環境，推行了如按揭購房等一系列促進住房消費的配套措施。預計隨著宿遷市住房制度改革不斷深入，特別是老城區的更新改造力度加大，區劃調整新區建設和城市化步伐加快，激發更多市民的購房熱情，引起強勁購房需求，房地產市場將更加活躍。住宅商品市場價格體系的形成和發展更趨理性化，價格指數有一定上幅空間，同時要求商品住宅品質和居住環境向更高、更優化方向發展。片區簡介概況江蘇省宿遷經濟開發區，是江蘇省人民政府1998年11月批準成立的省級經濟開發區，也是與國內著名學府東南大學合作共建的高科技工業園。開發區位于宿遷市新城區南側，緊臨寧宿徐高速公路和城

17、區主干道徐淮路。距市政府僅1.5公里，地理位置優越。開發區規劃控制區面積近100平方公里，中期規劃面積39平方公里，建成區面積8平方公里。 開發區實行以開放型經濟為主導，以利用外資和發展高新技術產業為重點，以建設現代工業園為目標，重點發展生物工程、新型材料、精細化工、醫藥、機電、輕紡等工業行業，力爭成為集工業、金融、商貿等行業協調發展的外向型、多功能、現代化的新城區。規劃建設區位及規劃范圍宿遷經濟開發區位于宿遷市河西片、新城片南部，其規劃范圍東起發展大道、古黃河、西至十一支渠，南到南環路以南1公里，北至規劃中的青海湖路，總用地19.08平方公里。自然地理條件區內地勢東高西低，東部為黃河高漫灘，

18、地面高程25.7-26.3米，西面為淮北平原地貌單元區，地面高程19.5-20.3米，兩種地貌交匯于古城磚瓦場北側，形成陡坎、斜坡。區內主要河流有南北向古黃河十一支渠、順堤河，東西向民便河，另外眾多小河流蜿蜒而過，水域總面積85.18公頃。用地現狀區內現狀用地主要為農田，建設用地僅占20%，農田占76%，水域占4%。現狀建設用地中農村居民點和開發商品住宅用地占建設用地62%，而工業用地僅占建設用地3%。人口現狀開發區規劃范圍內現狀人口為城市人口和農村人口，共有居住人口23450人。經濟發展截止2002年底，開發區累計進駐81個項目，落戶協議總投資19.95億元，匯集了晨風時裝、東聯動力、新天年

19、、朗力福等投資均超過千萬元的大型工業項目，并吸引了宿遷市內外眾多實力雄厚、經驗豐富的龍頭房產企業來此投資建造商貿中心和居住社區城宇商業廣場、項王小區、通成山莊、天星花園等。2003年以來，仍不斷有包括房產項目在內的各類項目簽定進區協議。隨著區內投資優惠政策的有效推行、硬件配套設施的進一步完善。區內人氣的進一步激增，開發區的房產市場將迎來發展的春天。區域市場分析和個盤比較區塊列示：宿城區塊宿豫新區開發區塊各區塊樓盤列示：開發區塊：項目名稱占地面積(畝)開發面積（）綠化率建筑風格價格（元/）城宇商業廣場506500035%現代商業建筑均：1600通成山莊6174650040%無明顯特點均：1600

20、項王小區51440000045%歐式建筑均：1650金色水岸20014000045%現代時尚風格均：1850富麗萊嘉苑121211600035%清新時尚主義均：2300宿城區塊：項目名稱占地面積(畝)開發面積（）綠化率建筑風格價格（元/）項里花園664433344.7%無明顯特點均：1450運河花園34226000045.8%歐式風格均：1380豪域花園16115000035%古典復興、歐美經典18002050金谷花園403500038%現代風格、時尚主義售完（時價1500）金谷盛世康城635248238%歐式風格預約未售宿豫新區：項目名稱占地面積(畝)開發面積（）綠化率建筑風格價格（元/）錦

21、華名園35030000043.16%歐式、現代12201348文昌花園1601300058%現代和傳統結合均：1100重點樓盤詳介：豪域花園廣告語成功人士的選擇豪域花園住宅小區是宿遷成立地級市以來，首家房地產開發招商引資項目，總投資為2億元人民幣，建筑面積約15萬平方米，占地161畝，計劃2004年底全部投入使用。北臨黃河風光帶，南臨市府大道，西臨人民路，東接河濱新村，周邊無工業污染。小區以超越小康住宅的標準加以營建，博采中外建筑之長，首次導入古典復興民俗維多利亞為主旋律的歐美經典設計思想，同時遵循“以人為本”的設計理念。宿遷首家電氣化示范小區，江蘇省首批寬帶網啟動試點小區，江蘇省環保節能試點

22、小區。2002年被評為省優揚子杯工程，2002年度省、市安全文明模范小區。小區配套有：光電互補式太陽能、雙層中空玻璃塑鋼門窗、中央防盜可視對講系統、紅外線周界監控（設九個防區五個出入口，配五臺彩色錄象機，三十九個畫面）、中央電子地圖報警、背景音樂、中心廣場、中央水池、自動變頻供水，雙電源環網供電、四季常青草坪配有桂花、茶花、紫薇、樟樹、含笑、紅楓、青楓、棕櫚等100多種名貴花木，小區設幼兒園、中央超市、居民活動室、物業管理中心等公建設施。物業管理采用現代化管理模式，保安、保潔、維修24小時全天候服務。豪域花園住宅小區套型從二室二廳一衛100平方米，三室二廳二衛130平方米、五室二廳二衛170平

23、方米到躍層式269平方米等套型。結論：該項目規劃環境及地段優勢明顯，戶型設計缺乏特點，面積偏大。該項目受到眾多宿遷市民的關注和好評，當在地市場美譽度較高。目前銷售率90%以上，余房售價均在2000元左右。 金谷盛世康城廣告語21世紀高尚人居領地金谷盛世康城位于宿遷市主要城市道路環城北路南側，黃河北路西側，地段優勢突出。總用地面積3.88 Ha，總建筑面積52482 M2， 建筑容積率1.27，西側與南側分別有一條13米規劃道路。另外，環城北路與黃河北路交叉口，有一三角形公共綠地-國土廣場，隔張莊路與本小區相對，形成相互借景之勢。金谷盛世康城樓盤戶型多樣化，戶型設計經濟舒適，以三室兩廳為主力戶型

24、，采光通風良好。小區內擁有安保系統，包括：閉路電視監控系統，周界紅外線防越系統，電子巡更系統，電子對講系統；信息網絡系統，包括：綜合通訊網絡系統，綜合布線系統，衛星電視及有線電視接收系統；三重信息管理系統，包括：車輛出入管理系統，緊急廣播及背景音樂系統，社區物業管理系統；消防監控報警系統，包括：中心會所溫控、煙控自動噴淋系統、自動滅火系統。除此之外，金谷盛世康城還增加了夜景燈光控制系統、住戶緊急報警系統和一卡通系統。小區內生活配套齊全，商業步行街區、現代休閑會所、中心庭院、游泳池及知名幼兒園。結論：開發商資金雄厚計劃建造3個項目金谷花園（已售完）、金谷盛世康城（已建未售）、金谷月亮灣（待建），

25、該項目是宿遷市一相對高檔的樓盤，。除了地段的絕對優勢外，項目的單體戶型、建筑規劃及環藝系統的設計水準在當地屈指可數。據銷售員介紹該項目將于9月底推向市場，均價每平米售價在2000元左右。項王小區廣告語溫馨的家 項王小區由宿遷市中興房地產開發有限公司投資開發。總占地面積為514畝，規劃建筑面積為40萬平方米，可居住人口2萬余人，是宿遷市規模最大、居住人口最多的住宅小區，共分三期施工，計劃在204年全部建成。項王小區東臨人民路大道和霸王舉鼎廣場，南臨客運中心，北望市政府，是宿遷市政治文化中心和商業中心交匯地段，位置十分優越。區內商業、教育、生活和社區活動中心等設施一應俱全，小區智能化配套有：可視樓

26、宇對講電子報警防盜系統和閉路電視監控系統，預留寬頻網絡接口。景觀設計以“十字”型軸線、景觀廊柱及水景的多層次營造和退疊型建筑布局相結合，實現景與人的融合。2002年被省建設廳評為為蘇北地區唯一的“創文明工地，創優質工程”達標工程2003年竣工工程通過“揚子杯”省優工程驗收，成為宿遷市住宅小區的精品工程、示范工程目前，項目在售二期工程丹桂園，住宅價格區間為每平米15001850元，商業鋪面價格區間為每平米25004800元。主力戶型85110平米二房二廳及小三房戶型。結論：該項目位處宿遷市開發區的中心位置，規劃、戶型、環境等設計指標與上述兩項目相近，但均價之間有較大落差，充分表示住房作為商品的鮮

27、明特性地域性。項目同質異地，地塊成熟程度必將關系到其經濟附加值大小。城宇商業廣場廣告語廣聚人氣 成就不凡城宇商業廣場位于人民大道和西湖路交匯處，北眺宿遷市人民政府，南臨聚龍花園，隔人民大道與西側的項王小區和汽客總占咫尺相望。項目總投資為1.5億元，占地面積和建筑面積分別是3.3萬和6.5萬平方米，是集商鋪、住宅、旅店、商場超市、寫字樓、星級賓館于一體的綜合性商業步行街。景觀系統有：西側45米大型引入式綠地，半圓形入口廣場，中心休閑廣場。所有商業鋪面通過門前回廊融會貫通，使之全部沿街，目的在于吸納過往客戶，制造延時消費、臨時消費的可能。住宅結構為全框和底框結構，主力戶型90115平米小三房戶型，

28、另有小面積投資型住宅（面積35平米，一室一衛）設計。城宇商業廣場商業售價每平米6880元左右；住宅房均價為1600元/平米，樓層系數大，同單元3層單價為1820元/平米，四樓單價為1680元/平米，頂樓1280元/平米。（一、二層為商鋪）。結論：該項目與上述樓盤的共同特點是相對優越的地理位置。但項目定位不清，建筑產品種類紛綸復雜，目標市場不易發掘更難以維護，且開發進程、銷售步驟也沒有因產品種類不同而分別安排，現場比較混亂。據銷售員說銷量過半，真偽情況有待進一步辨識。通成山莊廣告語讓每個宿遷人輕松安個家通成山莊是宿遷通成房產公司開發，計劃分四期完成。2002年完成一期工程梅園的建設和銷售。現階段

29、二期工程蘭園主體接近完成。通成山莊蘭園總占地61.7畝，總建筑面積46500平方米。其中住宅為43100平米，商業鋪面3400平米。住宅戶型設計多樣，面積從56141平米。小區環境規劃常規無新意。由青島路將小區與北面的天星花園自然分界。擱人民大道，西側是順堤河風光帶。綠化系數高。目前，項目住宅市場銷售均價為：1600元/平米。商鋪售價2800元/平米左右。據現場銷售人員反映，銷售情況良好，原因是一期的“口碑效應“。據市調人員現場探看，一期綠化系統無宣傳優勢；建筑立面的墻體顏色開始褪敗，部分墻皮已經剝落。如此工程情況也令人擔憂；住宅一樓贈送的院子實際意義不大，因室內與院子高差大，設有相通的鐵藝樓

30、梯，但階梯很陡，兒童、老人行動不宜，更由于日曬雨淋的緣故，扶手表面銹跡班駁。結論：該項目缺乏強勢賣點和個性特點。目標客戶可能是區域范圍內的中低消費階層。如遇房產需求市場飛速發展的時機，能制定競爭性價格并大力度的銷售宣傳，將有迅速去化的可能。小結：由于宿豫新區房產板塊地處宿豫區（原宿豫縣），其地理位置，交通動線與宿遷市區差別很大，房產項目的客戶群體的關聯性和交叉性甚微，項目可比價值小，故不重點考慮，普通了解，僅視作全面考察市場的補充部分。宿城區塊包含舊城區塊和宿城新區，是傳統的商貿中心和綜合性片區，區域內擁有多條公交線路，可直通市區各個區域，生活配套設施齊全，自然環境優美，該板塊目前集中了宿遷最

31、高檔的的居住區。近年來，該區域的土地批租嚴格控制，而且新建項目多以商業類型比重為大，使得該地區的房屋價格一直上升，例代表樓盤：豪域花園，主力總價在22萬26萬間。同質異地的樓盤如開發區塊的項王小區主力總價在20萬以下。可見不同區塊的同質樓盤價格因素無法等同起來，只可作參考之用。開發區塊是宿遷市新興的行政文化和生產服務區塊，在建項目天星花園位于開發區塊，其地理位置與與通成山莊接近，但產品品質（整體規劃、單體設計、綠化環境及建筑結構等方面）遠勝于它；天星花園總體設計和規劃環藝方面可與項王小區一較高低，但社區規模、綠化率等硬性指標上略遜一籌，知名度方面短期內也難較長短；與城宇商業廣場相比，天星花園的

32、住宅建設有明顯的優勢，但城宇商業廣場的產品組合與定位有明顯差別，住房銷售中更加注重投資的概念，與天星花園住宅產品側重點不同。產品定價是錯綜復雜的事情，尤其是房地產商品，影響價格的除了土地成本、建筑成本之外有更多更細節的影響因素，因此，除了考慮傳統的成本問題，宏觀的經濟問題，更多關注需求市場的變化和競爭市場的變化。以上列示的樓盤以同區塊的樓盤的價格因素最有參考價值，參透競爭者與自身的差異，靈活掌握和調控這差異在價格中變化的尺度和時機，才能相對準確的制定目標價格。六、天星花園項目概況1、項目概況天星花園（在建項目）位于宿遷市開發區市府廣場的主軸線上，人民路東側，地理位置十分優越，交通便捷，威海路、

33、發展大道、人民路、青島路四圍環繞。自然人文景觀優越，西靠順堤河風光帶，南臨通成山莊，東臨開發區內唯一的農貿商城萬福隆農貿商城。整個地塊共分三期開發，一、二期約99畝，建筑規模93615平方米左右，綠化率為35.5%，容積率是1.4，建筑密度28%，三期擬建15.8畝。工程進度2003年3月，天星花園已完成一期4棟住宅樓的開發和銷售。計劃于2004年56月開始二期8棟樓的開發，總建面積約30000平米（含2000平米的商業部分），到2005年6月完成二期開發。二期開發的住宅將推出6種戶型，面積80140平米。價格提示結合項目自身特點，并參考市場調查的數據及結論，比照競爭樓盤之間的差異（所處區塊差

34、異化 產品品質差異化 項目定位差異化）準確把握影響產品定價的因素的差異度，以找出相應的價格誤差幅度，擬對天星花園二期提示市場銷售價格：建議天星花園二期住宅市場銷售總體均價為1680元/平米。（具體每戶價格由后期資料提供）七、項目SWOT分析1、項目優勢分析（S）小區位于宿遷市開發區的南側，緊鄰長途汽車站，極大的方便了小區業主的出行。距離市區10分鐘左右的車程，交通狀況十分便利。小區位處開發新區，是未來宿遷市經濟發展的重中之重，作為現代化城市發展的標準與要求，新區將作為以政治、文化、體育、商務等多功能的中心。小區在市政府的中軸延長線上，地理位置的優勢明顯。且新區的住房銷售價格，在近幾年中逐年上升

35、，這必將吸引大量的市民購房。房地產保值增值的特性，在這里表現得尤其突出。新區的開發已經初具規模，目前在小區的周邊，已經形成了一定的生活氛圍。市政配套設施完善，生活配套設施也十分齊全。醫院、銀行、菜場、超市里小區的距離很近，小區業主步行就可以到達。小區在新區中屬于中檔次的小區，但是規劃、戶型面積配比都十分合理，有利于把握住小區準業主的眼球。小區西側一路之隔的未來城市森林順堤河風光帶，是小區的又一個吸引市民的地方。它可供小區居民健身、納涼、休閑、娛樂。而且，大面積的綠化，將是居住在城市中的業主們所期待的。小區采用“自由式”設計布局，形成“一個整體，二條軸線，三個市場，四條綠帶，五個組團”的整體結構

36、框架，符合居住者對于家的設想。發展商隸屬于江蘇邗建集團，為小區的建設提供了質量保證和信譽的保證。2、項目劣勢分析（W）周邊環境不理想：小區位于新區的南端，處于新區的邊緣地帶。周邊成熟的配套設施與小區有一定的距離，小區目前已經建成一期，小區自帶的配套設施不多，業主的生活起居不很便利。小區的建筑規模較大，且有三面沿街，使得小區的沿街店面比較多。在小區的周邊，商業氛圍不濃，人流量不大，商業店鋪的有效客戶流小。根據調查，目前在售的項目中均存在著店鋪銷售困難的問題。在二期銷售中，所面對的銷售店面數量較多，占小區總店面數的2/3，這也在不同程度上的加大了銷售的難度。從小區一期成功銷售到二期的面市，中間相隔

37、時間較長，也將流失掉部分小區一期所吸引到的準業主。3、項目機會分析（O）項目在銷售推廣之初，加大宣傳力度，采用不同的宣傳方式輔助宣傳。提高小區售樓部的人流量，從而提高有效客流量，促進廣大準業主對本項目的認知度。再以報紙廣告的方式加強廣大受眾對小區認可度，從而促進小區的銷售，提高小區的銷售效率。4、項目威脅分析（T）小區的競爭對手眾多。小區將于7月底8月上旬正式面向公眾，而同時在售的和推出的項目較多。新區中有：金陵名府，仁恒公寓，通成山莊，項王小區、金色水岸、歐洲花園；城中有：恒佳花園，亞方花園，金鼎名座，項里花園二期；宿豫城區有：珠江花園，錦華名園，運河花園，京杭人家，天一苑。同時出現同質同價

38、的競爭對手，必將分離眾多的主客戶，提高了小區銷售的難度，延長了小區銷售的周期。天星花園價格策略1、定價策略除了進行常規性的定價，為突出樓盤價格的優勢，還可以進行一系列的定價策略，考慮到本項目的特點，建議采取如下策略：1）、滲透定價策略開盤初期以較有競爭力的房價進入市場，并伴隨大規模的促銷活動，迅速打開銷路，先發制人，阻止競爭者的進入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，此策略適合于入市初期。對于數量建議控制在10%以內，價格下降幅度建議控制在10%以內。2）、折扣定價策略折扣定價策略是不論采取何種付款方式，均給予購買者部分價格優惠以吸引顧客購買，主要采取以下幾種形式：（1）時間折扣：為刺激購買

39、者一次性付款，加快資金回籠，可對一次性付款進行最大的折扣處理。（2）數量折扣：根據顧客購買房屋的數量多少給予大小不等的折扣，數量越多，折扣越大。3）、“特價單位”策略以部分位置極差且難以銷售的單位以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。4）、消化風險單位定價策略在一定時期對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。2、價格實施策略1）、投石問路 實施時間：售樓處建好、售樓人員進場之時 實施要點：對樓盤進行廣告宣傳和現場包裝，吸引買家前往現場了解。不向購樓人士提供具體的樓價表，只是通過部分宣傳資料及現場氣氛感染購樓人士，有意向購買的客戶可留下誠意金。正式開盤時以抽簽的形式讓客戶去挑選單位，如果客戶挑選不到合意單位或價格無法接受，誠意金可退還。配合措施：售樓處修建大氣，與樓盤品質相符；一期現樓可供參觀；開盤價低于預期均價；優點：迅速聚集人氣，并通過制造神秘感，擴大樓盤知名度；根據誠意金的數量可推斷樓盤在市場上的定位與客戶對樓盤的歡迎程度，因此可在開盤之前更加了解市場反應，及時對銷售價格作出適度的調整。2）、限量折價制訂價格折扣的時間，吸引客戶在折扣期間購買，主要針對兩類客戶：一是普通購房客戶，通過大眾媒體得知；另一類是特定的對象，例如關系客戶。實施要點：折扣時間不宜太長或太短，以開